資產(chǎn)評(píng)估復(fù)習(xí)資料

1、 第一章資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)的區(qū)別：區(qū)別資產(chǎn)評(píng)估會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)發(fā)生的前提條件用于發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動(dòng)、會(huì)計(jì)主體變動(dòng)或企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中斷、已持續(xù)經(jīng)營(yíng)為前提的資產(chǎn)計(jì)價(jià)無(wú)法反映企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值時(shí)的估價(jià)行為。資產(chǎn)計(jì)價(jià)嚴(yán)格遵循歷史成本原則，同時(shí)是以企業(yè)會(huì)計(jì)主體不變和持續(xù)經(jīng)營(yíng)為假設(shè)前提的。目的是為資產(chǎn)的交易和投資提供公平的價(jià)值尺度。是為投資者、債權(quán)人和經(jīng)營(yíng)管理者提供有效的會(huì)計(jì)信息。執(zhí)行操作者由獨(dú)立于企業(yè)以外的具有資產(chǎn)評(píng)估資格的社會(huì)中介機(jī)構(gòu)完成的。資產(chǎn)計(jì)價(jià)是由本企業(yè)的財(cái)會(huì)人員完成。1. 資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型的作用：（1） 其是影響和決定資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的重要因素；（2） 其制約資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇。2. 資產(chǎn)評(píng)估的程序包括：（1）

2、明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)；（2） 簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書；（3） 編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃；（4） 資產(chǎn)勘察與現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；（5） 收集資產(chǎn)評(píng)估資料；（6） 評(píng)定估算；（7） 編制和提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書；（8） 資產(chǎn)評(píng)估工作檔案歸檔。第二章名詞解釋1。市場(chǎng)法：也稱市場(chǎng)價(jià)格比較法，是指通過(guò)比較被評(píng)估資產(chǎn)與最近出售類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。2成本法：在評(píng)估資產(chǎn)時(shí)按被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)重置成本扣減其各項(xiàng)損耗價(jià)值來(lái)確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的方法.3. 重置成本：在現(xiàn)行市場(chǎng)條件下重新購(gòu)置一項(xiàng)全新資產(chǎn)所耗費(fèi)的全部貨幣支出。4. 復(fù)原重置成本：運(yùn)用原來(lái)相同的材料、建筑

3、或制造標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)、格式及技術(shù)的，以現(xiàn)行價(jià)格復(fù)原構(gòu)建這項(xiàng)全新資產(chǎn)所發(fā)生的支出。5. 更新重置成本：運(yùn)用新型材料并根據(jù)現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)及格式，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格生產(chǎn)或建造具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的成本。6. 功能價(jià)值法：也稱生產(chǎn)能力比例法。尋找一個(gè)與被評(píng)估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，計(jì)算其每一單位生產(chǎn)能力價(jià)值或參照物與被評(píng)估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，據(jù)以估算被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本。7. 功能性貶值：由于技術(shù)相對(duì)落后造成的貶值稱為功能性貶值。8. 經(jīng)濟(jì)性貶值：外部環(huán)境變化造成資產(chǎn)的貶值稱為經(jīng)濟(jì)性貶值。9. 收益法：通過(guò)估算被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。10. 無(wú)風(fēng)險(xiǎn)

4、利率：指資產(chǎn)在一般條件下的獲利水平。簡(jiǎn)答題11. 市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)的程序。答：1）明確評(píng)估對(duì)象。2）進(jìn)行公開(kāi)市場(chǎng)調(diào)查，收集相同或相類似資產(chǎn)的市場(chǎng)基本信息資料，尋找參照物。3）分析整理資料并驗(yàn)證其準(zhǔn)確性，判斷選擇參照物4）把被評(píng)估資產(chǎn)與參照物比較5。分析調(diào)整差異，得出結(jié)論。2、市場(chǎng)法的優(yōu)缺點(diǎn)。答：優(yōu)點(diǎn)：1）能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場(chǎng)情況，其評(píng)估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場(chǎng)上獲得，評(píng)估值更能反映市場(chǎng)現(xiàn)時(shí)價(jià)格2）評(píng)估結(jié)果易于被各方面理解和接受。缺點(diǎn)：（1）需要有公開(kāi)及活躍的市場(chǎng)作為基礎(chǔ)，有時(shí)缺少可對(duì)比數(shù)據(jù)以及缺少判斷對(duì)比數(shù)據(jù)而難以應(yīng)用。（2）不適用于專用機(jī)器、設(shè)備、大部分的無(wú)形資產(chǎn)，以及受地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限

5、制的一些資產(chǎn)的評(píng)估。 3. 物價(jià)指數(shù)法和重置核算法的區(qū)別。答：（1）物價(jià)指數(shù)法估算的重置成本僅考慮了價(jià)格變動(dòng)因素，因而確定的是重置復(fù)原成本；而重置核算法既考慮了價(jià)格因素，也考慮了生產(chǎn)技術(shù)進(jìn)步和勞動(dòng)生產(chǎn)率的變化因素，因而可以估算復(fù)原重置成本和更新重置成本。（2）物價(jià)指數(shù)法建立在不同時(shí)期的某一種或某類甚至全部資產(chǎn)的物價(jià)變動(dòng)水平上；而重置核算法建立在現(xiàn)行價(jià)格水平與構(gòu)建成本費(fèi)用核算的基礎(chǔ)上。 4成本法的優(yōu)缺點(diǎn)。答：優(yōu)點(diǎn)：（1）比較充分的考慮到資產(chǎn)的損耗，評(píng)估結(jié)果更趨于公平合理。（2）有利于單項(xiàng)資產(chǎn)和特定用途資產(chǎn)的評(píng)估。（3）在不易計(jì)算資產(chǎn)未來(lái)收益或難以取得市場(chǎng)參照物條件下可廣泛的應(yīng)用。（4）有利于企業(yè)

6、資產(chǎn)保值。 缺點(diǎn)：(1 ) 工作量較大 （2）以歷史資料為依據(jù)確定目前價(jià)值，必須充分分析這種假設(shè)的可能性。 （3）經(jīng)濟(jì)性貶值也不易全面準(zhǔn)確計(jì)算。5. 收益法的優(yōu)缺點(diǎn) 答：優(yōu)點(diǎn)：（1）能真實(shí)和較準(zhǔn)確地反映企業(yè)資本化的價(jià)值。（2）與投資決策相結(jié)合，應(yīng)用此法評(píng)估的資產(chǎn)價(jià)值易為買賣雙方所接受。 缺點(diǎn)：（1）預(yù)期收益額預(yù)測(cè)難度較大，受較強(qiáng)的主觀判斷和未來(lái)不可預(yù)見(jiàn)因素的影響。 （2）在評(píng)估中適用范圍較小，一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)和可預(yù)測(cè)未來(lái)收益的單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估。 6市場(chǎng)法和成本法的區(qū)別。 答：（1）成本法是按現(xiàn)行是市場(chǎng)價(jià)格確定重新購(gòu)買該項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值，而市場(chǎng)法則是按市場(chǎng)上該項(xiàng)資產(chǎn)的交易價(jià)格確定的。前者主要從買者角

7、度，即以購(gòu)建某項(xiàng)資產(chǎn)的耗費(fèi)來(lái)確定；后者則是從賣者角度，即市場(chǎng)銷售價(jià)格的確定。 （2）市場(chǎng)法中的現(xiàn)行市價(jià)指的是資產(chǎn)的獨(dú)立的價(jià)格，是交易過(guò)程中采用的。而重置成本不僅包括該項(xiàng)資產(chǎn)的自身的價(jià)格（構(gòu)建價(jià)格），還包括該項(xiàng)資產(chǎn)的運(yùn)雜費(fèi)，安裝調(diào)試等。（3）市場(chǎng)法的運(yùn)用與原始成本沒(méi)有直接聯(lián)系，而成本法中.的某些計(jì)算，則要用被評(píng)估資產(chǎn)的原始成本和原始資料。（4）成本法是按全新資產(chǎn)的構(gòu)建成本和扣除被評(píng)估資產(chǎn)的各項(xiàng)損耗（或貶值）后確定評(píng)估價(jià)值；市場(chǎng)法則是按照參照物價(jià)格，并考慮被評(píng)估資產(chǎn)與參照物的各種差異因素并進(jìn)行調(diào)整來(lái)確定評(píng)估值。7.資產(chǎn)評(píng)估方法選擇主要考慮的因素。答：1）資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇必須與資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型相適

8、應(yīng)。2資產(chǎn)評(píng)估方法必須與評(píng)估對(duì)象相適應(yīng)。3評(píng)估方法的選擇還要受可搜集數(shù)據(jù)和信息資料的制約。 .選擇題 1市場(chǎng)法應(yīng)用的前提條件：（需要一個(gè)有充分發(fā)育、活躍的資產(chǎn)市場(chǎng)）和（參照物及其與被評(píng)估資產(chǎn)課比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可搜集到的）。2. 參照物差異調(diào)整因素有（時(shí)間因素）、（地域因素）和（功能因素）。3. 成本法應(yīng)用的前提條件有（應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料）和（形成資產(chǎn)價(jià)值的損耗是必須的）。4.重置成本一般分為（復(fù)原重置成本）和（更新重置成本）。5.重置成本的估算一般可采用的方法有（重置核算法）、（物價(jià)指數(shù)法）、（功能價(jià)值法）和（規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法）。6.實(shí)體性貶值的估算，一般采用的方法有（觀察

9、法）和（公式計(jì)算法）。7.總是用年限是指（實(shí)際已使用年限）和（尚可使用年限）之和。8.成新率的估算方法有（觀察法）和（使用年限法）。9.應(yīng)用收益法評(píng)估資產(chǎn)必須具備的前提條件（被評(píng)估資產(chǎn)必須是能用貨幣衡量其未來(lái)期望收益的單項(xiàng)或整體資產(chǎn)）和（資產(chǎn)所有者承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也必須是能用貨幣來(lái)衡量的）。10.收益法的主要三個(gè)指標(biāo)是（收益額）、（折現(xiàn)率或資本化率）、（收益期限）。11.關(guān)于收益額的構(gòu)成，一企業(yè)為例，目前的幾種觀點(diǎn)是（稅后利潤(rùn)（即凈利潤(rùn)）、（現(xiàn)金流量）、（總額）。12.一般來(lái)說(shuō)，折現(xiàn)率應(yīng)包括（無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率）、（風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率）、（通貨膨脹率）。 公式 1.被評(píng)估資產(chǎn)=重置成本實(shí)體性貶值功能性貶值經(jīng)濟(jì)行貶值

10、 2.被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值=重置成本成新率 3.按人工成本比例法計(jì)算間接成本=人工成本總額成本分配率 成本分配率=100% 4按單位價(jià)格法： 間接成本=工作量（按工日或工時(shí)） 5.物價(jià)指數(shù)法： 資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本 或 資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本（1+物價(jià)變動(dòng)指數(shù)）6.功能價(jià)值法：被評(píng)估資產(chǎn)重置成本=參照物資產(chǎn)重置成本7.規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法：=推導(dǎo)可得：被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本=參照物資產(chǎn)的重置成本8觀察法：資產(chǎn)的實(shí)體性貶值=重置成本（1實(shí)體性成新率 ） 9.公式計(jì)算法：資產(chǎn)實(shí)體性貶值=實(shí)際已使用年限 總使用年限=實(shí)際已使用年限+尚可使用年限 實(shí)際已使用年限=名義已使用年限資產(chǎn)利用率功能性貶值=

11、復(fù)原重置成本更新重置成本10.成新率及其估算 （1）使用年限法： 成新率=100% （2）修復(fù)費(fèi)用法：成新率=1100%第三章名詞解釋1機(jī)器設(shè)備機(jī)器設(shè)備是指由金屬或者其他材料組成，由若干零部件裝配起來(lái)，在一種或幾種動(dòng)力驅(qū)動(dòng)下，能夠完成生產(chǎn)，加工，運(yùn)行等功能或效用的裝置2統(tǒng)計(jì)性鑒定是按照資產(chǎn)類別預(yù)先設(shè)計(jì)一套能夠反映資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)及歷史狀況的項(xiàng)目或者指標(biāo)。3宏觀鑒定是對(duì)機(jī)器設(shè)備在整個(gè)生產(chǎn)過(guò)程中的狀況進(jìn)行調(diào)查摸底4定基物價(jià)指數(shù)：定基物價(jià)指數(shù)是以固定時(shí)期為基數(shù)的指數(shù)，通常用百分比來(lái)表示。環(huán)比物價(jià)指數(shù)：環(huán)比物價(jià)指數(shù)是以一期為基數(shù)的指數(shù)，如果環(huán)比以年為單位，則環(huán)比物價(jià)指數(shù)表示該類產(chǎn)品當(dāng)年比上年的價(jià)格變化幅度，通

12、常也用百分比表示.5物理壽命是指設(shè)備從全新?tīng)顟B(tài)開(kāi)始使用，直到不能正常工作而予以報(bào)廢所經(jīng)歷的時(shí)間6技術(shù)壽命是指機(jī)器設(shè)備從開(kāi)始使用到技術(shù)過(guò)時(shí)予以淘汰所經(jīng)歷的時(shí)間，技術(shù)壽命很大程度上取決于社會(huì)技術(shù)進(jìn)步和技術(shù)更新的速度和周期7經(jīng)濟(jì)壽命是指機(jī)器設(shè)備從開(kāi)始使用到經(jīng)濟(jì)上不合算而停止使用所經(jīng)歷的時(shí)間8觀測(cè)分析法：觀測(cè)分析法師評(píng)估人員根據(jù)對(duì)設(shè)備的現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)檢測(cè)和觀察，結(jié)合設(shè)備的使用時(shí)間、實(shí)際技術(shù)狀況、符合程度、制造質(zhì)量等經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)，經(jīng)綜合分析估測(cè)設(shè)備的成新率9修復(fù)費(fèi)用：修復(fù)費(fèi)用是指以修復(fù)機(jī)器設(shè)備的實(shí)體性貶值使之達(dá)到全新?tīng)顟B(tài)所需要支出的金額，作為估測(cè)被修復(fù)機(jī)器設(shè)備實(shí)體性貶值的一種方法選擇題1 按國(guó)家固定資產(chǎn)分類標(biāo)

13、準(zhǔn)分類，機(jī)器設(shè)備可以分為：通用設(shè)備，專用設(shè)備，交通運(yùn)輸設(shè)備，電氣設(shè)備，電子及通信設(shè)備，儀器儀表，計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)具及工具，衡量。2 按現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度規(guī)定制度規(guī)定分類，機(jī)器設(shè)備可分為：生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用機(jī)器設(shè)備、非生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用機(jī)器設(shè)備、租出機(jī)器設(shè)備，未使用機(jī)器設(shè)備，不需使用機(jī)器設(shè)備，融資租入機(jī)器設(shè)備。3 俺機(jī)器設(shè)備的組合程度分類，機(jī)器設(shè)備可分為：?jiǎn)闻_(tái)設(shè)備，機(jī)組，如柴油發(fā)電機(jī)組等，成套設(shè)備。4 按機(jī)器設(shè)備的來(lái)源分類，通常可分為自制設(shè)備和外購(gòu)設(shè)備兩種5 機(jī)器設(shè)備評(píng)估的特點(diǎn)：通常采用成本法和市場(chǎng)法。6 收益法可以用于機(jī)組設(shè)備，生產(chǎn)流水線的評(píng)估。7 機(jī)器設(shè)備的核查的方式可分為組項(xiàng)清查和抽樣清查兩種。8 一般來(lái)講，由于機(jī)器設(shè)

14、備的單臺(tái)價(jià)值量較大，在評(píng)估是多采用逐項(xiàng)清查的方法。9 在某些特定情況下，如一些機(jī)器設(shè)備，單臺(tái)價(jià)值較低，而數(shù)量較多的可以采用抽查的方式。10 機(jī)器設(shè)備的鑒定按其工作階段可以分為統(tǒng)計(jì)性鑒定和判斷性鑒定，其中統(tǒng)計(jì)性鑒定又可以分為宏觀鑒定和微觀鑒定11評(píng)估人員在使用抽查方式進(jìn)行資產(chǎn)核查時(shí)，在評(píng)估報(bào)告中必須對(duì)所采用的抽樣方法一級(jí)抽樣比例、抽樣誤差等問(wèn)題做錯(cuò)詳細(xì)說(shuō)明，并指出可能存在的抽樣風(fēng)險(xiǎn)。12鑒定機(jī)器設(shè)備新舊程度一般可以分為總體鑒定機(jī)器設(shè)備新舊程度和分結(jié)構(gòu)鑒定機(jī)器設(shè)備新舊程度。13機(jī)器設(shè)備的評(píng)估大部分采用成本法14重置成本可能僅包括設(shè)備購(gòu)置成本，運(yùn)雜費(fèi)，需要安裝的機(jī)器設(shè)備還包括安裝費(fèi)，基礎(chǔ)費(fèi)，另外可能

15、還包括資金成本、稅金等15機(jī)器設(shè)備的重置成本一般還包括一些間接費(fèi)用如：勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)用、管理費(fèi)、聯(lián)合試運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)、投資方向調(diào)節(jié)稅等16進(jìn)口設(shè)備重置成本還包括設(shè)備的進(jìn)口從屬費(fèi)用，如：海外運(yùn)費(fèi)，海外保險(xiǎn)費(fèi)，進(jìn)口關(guān)稅，增值稅，公司代理手續(xù)費(fèi)，銀行手續(xù)費(fèi)，海關(guān)監(jiān)管手續(xù)費(fèi)，商檢費(fèi)等17通過(guò)各種渠道獲得市場(chǎng)價(jià)格信息，要進(jìn)行分析后方可使用，一般評(píng)估人員應(yīng)考慮下列因素：1市場(chǎng)價(jià)格的多樣性 2報(bào)價(jià)與成交的差價(jià) 3折扣因素 4市場(chǎng)價(jià)格的時(shí)間性與地域性5替代產(chǎn)品與評(píng)估對(duì)象品質(zhì)、性能的差別 6同類型設(shè)備的品質(zhì)差別18物價(jià)指數(shù)可分為定基物價(jià)指數(shù)和環(huán)比物價(jià)指數(shù)19設(shè)備的使用壽命可以分為物理壽命、技術(shù)壽命和經(jīng)濟(jì)壽命20使用修復(fù)費(fèi)用

16、方法時(shí)要注意區(qū)分可補(bǔ)償性損耗和不可補(bǔ)償性損耗21運(yùn)用市場(chǎng)評(píng)估機(jī)器設(shè)備時(shí)，應(yīng)對(duì)被評(píng)估機(jī)器設(shè)備與參照物進(jìn)行比較，這些因素包括：個(gè)別因素、交易因素、時(shí)間因素、地域因素等四個(gè)方面22個(gè)別因素包括：1設(shè)備規(guī)格型號(hào)2設(shè)備制造廠家3設(shè)備的役齡4設(shè)備的安裝方式5設(shè)備的附件6設(shè)備的實(shí)體狀態(tài)23交易因素：1市場(chǎng)狀況2交易動(dòng)機(jī)及背景3交易數(shù)量第三章相關(guān)公式：機(jī)器設(shè)備評(píng)估值=重置成本實(shí)體性貶值功能性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值實(shí)體性貶值=重置成本實(shí)體性貶值率=重置成本（1成新率）成新率=設(shè)備尚可使用年限/設(shè)備已使用年限+設(shè)備尚可使用年限100%成新率=設(shè)備總使用年限設(shè)備已使用年限/設(shè)備總使用年限100%實(shí)際已使用年限=名義已使用年

17、限設(shè)備利用率簡(jiǎn)答題1為宏觀鑒定收集數(shù)據(jù)時(shí)，應(yīng)考慮下列內(nèi)容：2企業(yè)名稱和地址 3生產(chǎn)構(gòu)建日期4生產(chǎn)產(chǎn)品名稱，列出生產(chǎn)工序的名稱及簡(jiǎn)要說(shuō)明5設(shè)備數(shù)量 6生產(chǎn)能力設(shè)備維修狀況2運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估機(jī)器設(shè)備的基本步驟：1對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行鑒定，獲取評(píng)估對(duì)象的基本資料2進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，篩選市場(chǎng)參照物3因素比較4計(jì)算評(píng)估值第四章名詞解釋房地產(chǎn)：是指土地，建筑物及其他地上定著物。基準(zhǔn)地價(jià)：是指城鎮(zhèn)國(guó)有土地的的基本標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格。標(biāo)定地價(jià)：標(biāo)定地價(jià)是在市，縣政政府根據(jù)需要評(píng)估的正常土地市場(chǎng)中，在正常經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l件和政策作用下，具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價(jià)格。假設(shè)開(kāi)發(fā)：假設(shè)開(kāi)發(fā)，亦稱剩余法。這種方法是在評(píng)估待估土地價(jià)格時(shí)，將待估土

18、地預(yù)期開(kāi)發(fā)后的價(jià)值，扣除其正常開(kāi)發(fā)的費(fèi)用,銷售費(fèi)用，稅金及開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，從而估算待估土地價(jià)格的方法。建筑物：是指與土地組合的建設(shè)成果，總體上可劃分為房屋和構(gòu)建物兩大類。殘余估價(jià)法：是指建筑物與其基地合并計(jì)算收益，再用收益法以外的方法能求得土地價(jià)格時(shí)，從建筑物及其基地所產(chǎn)生的收益，扣除歸宿于基地的純收益，即可得到歸屬于與建筑物的純收益，再用建筑物的還原的利率還原，使可的到建筑物的收益價(jià)格。選擇或解答：1. 房地產(chǎn)是實(shí)物，權(quán)益和區(qū)位三者結(jié)合2. 房地產(chǎn)特征（1）位置固定性。（2）耐用性。（3）影響因素多樣性。 （4）投資大量性。（5）保值增值趨勢(shì)。3. 對(duì)土地進(jìn)行分類：(1)社會(huì)經(jīng)濟(jì)用地(2)經(jīng)濟(jì)地理

19、位置（3）所有權(quán)歸屬 (4)利用程度5）開(kāi)發(fā)程度與開(kāi)發(fā)趨勢(shì)4土地資產(chǎn)的特征，包括自然特性和經(jīng)濟(jì)特性兩方面。5土地自然特性表現(xiàn)在，（1）土地面積的有限性。（2）土地空間位置的固定性 （3）土地使用價(jià)值的永續(xù)性和增值性。（4）土地的不可替代性。6 土地經(jīng)濟(jì)特性主要表現(xiàn)在（1）用途多樣性（2）經(jīng)濟(jì)地理位置的可變性（3）可壟斷性7土地資產(chǎn)價(jià)格類型，（1）基準(zhǔn)地價(jià)，（2）標(biāo)定地價(jià)，（3）土地使用權(quán)出讓底價(jià)，（4）轉(zhuǎn)讓價(jià)格，（5）出租價(jià)格，8目前我國(guó)的城市地產(chǎn)市場(chǎng)按土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式，可劃分為一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)。9影響地產(chǎn)價(jià)格地因素，（1）一般因素，包括行政因素、社會(huì)因素經(jīng)濟(jì)因素（2）區(qū)位因素，包括商業(yè)繁

20、華程度。交通便捷。環(huán)境優(yōu)略度。規(guī)劃限制。其他因素。（3）個(gè)別因素，10土地使用權(quán)的評(píng)估的原則，（1）替代原則。（2）最有效原則。（3）變動(dòng)原則。(4)供需原則。（5）貢獻(xiàn)原則。11土地權(quán)屬分為土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、劃撥土地、出讓土地等。12 劃分土地使分為（1）國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地； (2)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地（3）國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通水利等 4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地13土地權(quán)屬處置方式，（1）出讓方式，（2）直接投資入股，（3）租賃方式14運(yùn)用市場(chǎng)法時(shí)，需要進(jìn)行交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素的修正。15可觀收益是排除了實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的因素后所得到

21、的一般正常收益，可觀收益才能作為評(píng)估的依據(jù)。 16成本法評(píng)估步驟，（1）估算土地取得費(fèi)。（2）估算土地開(kāi)發(fā)費(fèi)。（3）估算稅費(fèi)。（4）估算利息。（5）估算利潤(rùn)。胡算土地增值收益（6）估算土地使用權(quán)評(píng)估值。 17建筑物使用功能分類，（1）工業(yè)用建筑物，（2）民用建筑物，18建筑物評(píng)估時(shí)需考慮的因素，（1）物理因素，（2）環(huán)境憂略，（3）經(jīng)濟(jì)地理，（4）新舊程度，（5）用途，（6）產(chǎn)權(quán)，（7）政策，（8）供需因素，（9）其他。19建筑物評(píng)估原則，(1)替代，（2）最有效使用，（3）供需原則，（4）房地合一，20建筑物重置成本的估算方法，（1）預(yù)決算調(diào)整法，（2）重編預(yù)算法，（3）價(jià)格指數(shù)調(diào)整法。21

22、建筑物實(shí)體貶值率或成新率的測(cè)算主要采用年限法和打分法。建筑物功能性貶值是指由于建筑物用途、使用強(qiáng)度、設(shè)計(jì)、建構(gòu)、裝修設(shè)備配備等不合理造成的建筑物功能不足或浪費(fèi)形成的價(jià)值損失。22建筑物評(píng)估中市場(chǎng)法應(yīng)用，（1）交易實(shí)例法，（2）基準(zhǔn)價(jià)格對(duì)照法.第五章名詞解釋1、折現(xiàn)率：是指投資于該無(wú)形資產(chǎn)相適應(yīng)的投資報(bào)酬率2、專利權(quán)：國(guó)家專利機(jī)關(guān)依法批準(zhǔn)的發(fā)明人或其權(quán)利受讓人對(duì)其發(fā)明成果，在一定期 限內(nèi)享有獨(dú)占權(quán)或?qū)Ｓ袡?quán)。單選：1、發(fā)明專利的保護(hù)期限為20年，實(shí)用新型和外觀設(shè)計(jì)的保護(hù)期限為10年2、專利權(quán)主要采用收益法 3、運(yùn)用成本法對(duì)專有技術(shù)評(píng)估4、商標(biāo)權(quán)較多采用收益法5、商標(biāo)權(quán)法律保護(hù)期限是10年6、軟件經(jīng)

23、濟(jì)壽命一般在5年左右7、商譽(yù)是不可確指的無(wú)形資產(chǎn)多選:1、無(wú)形資產(chǎn)的分類：（1）按取得無(wú)形資產(chǎn)的渠道：企業(yè)自創(chuàng)的無(wú)形資產(chǎn)，外購(gòu)的無(wú)形資產(chǎn) (2) 按有無(wú)法律保護(hù)：法定無(wú)形資產(chǎn)，收益無(wú)形資產(chǎn) （3）按可辨識(shí)程度：可確指無(wú)形資產(chǎn)(專利權(quán)，商標(biāo)權(quán))，不可確指無(wú)形資產(chǎn)（商譽(yù)）2、影響無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的因素?zé)o形資產(chǎn)的成本；機(jī)會(huì)成本；效益因素；使用期限；技術(shù)成熟程度；轉(zhuǎn)讓內(nèi)容因素；國(guó)內(nèi)外該種無(wú)形資產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)更新?lián)Q代情況和速度3、無(wú)形資產(chǎn)功能特征及其評(píng)價(jià)應(yīng)考慮的因素：附著性；共益性；積累性；代替性4、無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的最低收費(fèi)額由以下因素決定：重置成本；機(jī)會(huì)成本5、評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的利潤(rùn)分成率有多種方法;邊際

24、分析法；約當(dāng)投資分成法6、無(wú)形資產(chǎn)成本的特征：不完整性；弱對(duì)應(yīng)性；虛擬性7、自創(chuàng)無(wú)形資產(chǎn)重置成本估算的方法：財(cái)務(wù)核算法；市價(jià)調(diào)整法8、外購(gòu)無(wú)形資產(chǎn)重置成本的核算方法：市價(jià)類比法；物價(jià)指數(shù)法9、無(wú)形資產(chǎn)成新率的確定方法:專家鑒定法；剩余經(jīng)濟(jì)壽命預(yù)測(cè)法10、專利權(quán)包括：發(fā)明專利；實(shí)用新型；外觀設(shè)計(jì)11、專利權(quán)具有以下特點(diǎn)：（1）獨(dú)占性，（2）地域性（3）時(shí)間性（40可轉(zhuǎn)讓性12、專利權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式有（1）全權(quán)轉(zhuǎn)讓（2）使用權(quán)裝讓13、專利權(quán)按技術(shù)使用權(quán)限的大?。海?）獨(dú)家使用權(quán)(2)排他使用權(quán)（3）普通使用權(quán)（4）回饋轉(zhuǎn)讓權(quán)14、專利權(quán)分析方法包括：技術(shù)狀況分析；收益能力分析；市場(chǎng)分析；投資可行性分

25、析15、專利權(quán)的成本法包括：（1）研制成本 （2）交易成本16、專有技術(shù)的特點(diǎn):(1)實(shí)用性（2）新穎性（3）價(jià)值新性（4）保密性17、商標(biāo)權(quán)一般包括：（1）排他專用權(quán)（獨(dú)占權(quán)）（2）轉(zhuǎn)讓權(quán)（3）許可使用權(quán)(4)繼承權(quán)18、從商標(biāo)轉(zhuǎn)讓方式來(lái)說(shuō)，分為（1）商標(biāo)權(quán)轉(zhuǎn)讓（2）商標(biāo)權(quán)許可使用19、收益法評(píng)估商標(biāo)權(quán)主要是（1）分析確定收益額（2）折現(xiàn)率（3）受益期限 三項(xiàng)指標(biāo)20、計(jì)算機(jī)軟件的特點(diǎn)：（1）獨(dú)創(chuàng)性（2）無(wú)形性（3）復(fù)制性（4）復(fù)制性21、按軟件功能可以劃分為：（1）系統(tǒng)軟件（2）支撐軟件（3）應(yīng)用軟件22、按軟件的總體復(fù)雜程度可分為：一般，較復(fù)雜，復(fù)雜 23、商譽(yù)評(píng)估的方法：（1）割差發(fā)（

26、2）超額收益法（超額收益資本化價(jià)格法，超額收益折現(xiàn)法）簡(jiǎn)答1,、無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的程序明確評(píng)估的目的 鑒定無(wú)形資產(chǎn) 確定評(píng)估方法，搜集相關(guān)資料 整理和報(bào)告，作出評(píng)估結(jié)論 2、鑒定無(wú)形資產(chǎn)需要解決以下問(wèn)題：證明無(wú)形資產(chǎn)的存在 確定無(wú)形資產(chǎn)的種類 確定其有效期限3、影響專有技術(shù)評(píng)估值的各項(xiàng)因素包括：專有技術(shù)的使用期限 專有技術(shù)的預(yù)期獲利能力分析專有技術(shù)的市場(chǎng)情況 專有技術(shù)的開(kāi)發(fā)成本4、商譽(yù)具有以下特征：商譽(yù)不能離開(kāi)企業(yè)而單獨(dú)存在，不能與企業(yè)的可確指資產(chǎn)分開(kāi)出售商譽(yù)是多項(xiàng)因素作用形成的結(jié)果，但形成商譽(yù)的個(gè)別因素不能以任何方法單獨(dú)計(jì)價(jià)商譽(yù)本身不是一項(xiàng)單獨(dú)的，能產(chǎn)生收益的無(wú)形資產(chǎn)，而只是超過(guò)企業(yè)所確指的各項(xiàng)

27、單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值之和的價(jià)值商譽(yù)是企業(yè)長(zhǎng)期積累起來(lái)的一項(xiàng)價(jià)值5、商譽(yù)評(píng)估需要注意的幾個(gè)問(wèn)題:商譽(yù)是在產(chǎn)權(quán)變動(dòng)或經(jīng)營(yíng)主體變動(dòng)時(shí)進(jìn)行的不是所有企業(yè)都有商譽(yù)，商譽(yù)只存在與那些具有長(zhǎng)期超額收益的少數(shù)企業(yè)中商譽(yù)評(píng)估必須堅(jiān)持預(yù)期原則商譽(yù)評(píng)估值高低與企業(yè)中為形成商譽(yù)投入的費(fèi)用和勞務(wù)沒(méi)有直接聯(lián)系，并非企業(yè)為形成商譽(yù)投資越多，其評(píng)估值就越高商譽(yù)是由眾多因素作用形成的，但形成商譽(yù)的個(gè)別因素不能單獨(dú)計(jì)量的特征企業(yè)的負(fù)債與否與商譽(yù)的大小沒(méi)有直接聯(lián)系商譽(yù)與商標(biāo)是有區(qū)別的商譽(yù)作為不可確指無(wú)形資產(chǎn)，是整個(gè)無(wú)形資產(chǎn)中除了可確指無(wú)形資產(chǎn)以外的部分。商譽(yù)是否入賬，如何入賬，與評(píng)估相關(guān)聯(lián)，有待于進(jìn)一步研究。公式：成新率=剩余使用年限（已

28、使用年限+剩余使用年限）100%第六章選擇題1、流動(dòng)資產(chǎn)的特點(diǎn)主要表現(xiàn)在以下幾方面：（1）周轉(zhuǎn)速度快。（2）變現(xiàn)能力強(qiáng)。（3）形態(tài)多樣化。2、產(chǎn)成品及庫(kù)存商品的評(píng)估適用的方法有成本法和市場(chǎng)法。3、對(duì)預(yù)計(jì)壞賬損失定量確定的方法有:（1）壞賬估計(jì)法。（2）帳齡分析法。簡(jiǎn)答題1、流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)：（1）流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估是單項(xiàng)評(píng)估。（2）必須選準(zhǔn)流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估的基準(zhǔn)時(shí)間。（3）既要認(rèn)真進(jìn)行資產(chǎn)清查，同時(shí)又要分清主次，掌握重點(diǎn)。（4）流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度快，變現(xiàn)能力強(qiáng)。基本公式 （1）應(yīng)收賬款評(píng)估值=應(yīng)收賬款賬面價(jià)值已確定壞賬損失預(yù)計(jì)壞賬損失第七章1.(名詞解釋)債券是政府、企業(yè)、和銀行等債務(wù)人為了籌集資金，按

29、照法定程序發(fā)行并債權(quán)人承諾于指定日期還本付息的有價(jià)證券。2.（選擇）政府證券一般包括國(guó)家債券即中央財(cái)政債權(quán)、地方政府債券和政府擔(dān)保債券。3.（選擇）債券具有如下特點(diǎn)：一，收益穩(wěn)定性。二，投資風(fēng)險(xiǎn)小。 4.（選擇）對(duì)股票進(jìn)行評(píng)估，只與股票的內(nèi)在價(jià)格、清算價(jià)格和市場(chǎng)價(jià)格有關(guān)。 5.（選擇）為了便于普通股的評(píng)估，把普通股份分為三種類型：固定紅利模型、紅利增長(zhǎng)模型和分段式模型。第八章1.（選擇）企業(yè)自身特點(diǎn)：盈利性、整體性、持續(xù)經(jīng)營(yíng)性。2.(選擇)企業(yè)價(jià)值:賬面價(jià)值、市場(chǎng)價(jià)值、內(nèi)在價(jià)值、清算價(jià)值。3.（選擇）資產(chǎn)重組對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的影響：資產(chǎn)范圍的變化、資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)的變化、收益水平的變化。4.（選擇）企業(yè)

30、資產(chǎn)評(píng)估應(yīng)考慮的因素：企業(yè)全部資產(chǎn)價(jià)值、企業(yè)的獲利能力、企業(yè)的外部環(huán)境。5.（選擇）企業(yè)的獲利能力;企業(yè)所屬行業(yè)的收益、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)因素、企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和負(fù)債比例、企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平。6.（選擇）企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的財(cái)務(wù)分析：企業(yè)償債能力、企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力、企業(yè)盈利能力、7.（選擇）企業(yè)收益預(yù)測(cè)的方法：綜合調(diào)整法、產(chǎn)品周期法、現(xiàn)代統(tǒng)計(jì)法。8.（選擇）風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的評(píng)估方法有兩種:一是系數(shù)法；一是風(fēng)險(xiǎn)累加法。9. (選擇)企業(yè)價(jià)值評(píng)估的其他方法：資產(chǎn)基礎(chǔ)法、市盈率乘數(shù)法。10.（名解）資產(chǎn)基礎(chǔ)法：在我國(guó)也稱為成本加和法，是指采用一種或一種以上的基于企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法，確定企業(yè)、企業(yè)所有者權(quán)益或企業(yè)證券價(jià)

31、值的一種常用評(píng)估方法。11.（公式） 流動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)流動(dòng)負(fù)債 速動(dòng)比率=速動(dòng)資產(chǎn)流動(dòng)負(fù)債 資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債總額全部資產(chǎn)總額100% 存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)=年銷貨成本存貨平均余額 存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)=360存貨周轉(zhuǎn)次數(shù) 或 =360存貨平均余額年銷貨成本 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)=賒銷凈額應(yīng)收賬款平均余額 其中：賒銷凈額=銷售收入-現(xiàn)銷收入-銷售退回折讓和折扣 應(yīng)收賬款平均余額=（期初應(yīng)收賬款余額+期末應(yīng)收賬款余額）2應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)=360應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù) 或 360應(yīng)收賬款平均余額賒銷凈額資產(chǎn)利潤(rùn)率=利潤(rùn)資產(chǎn)100% 凈資產(chǎn)利潤(rùn)率=稅后利潤(rùn)凈資產(chǎn)100%銷售毛利率=（銷售收入-銷售成本）銷售收入100% 銷售

32、凈利率=稅后利率銷售收入100%每股利潤(rùn)=（稅后利潤(rùn)-優(yōu)先股股利）流通在外的普通股股數(shù)每股股利=普通股股利總額流通在外的普通股股數(shù) 市盈率=普通股市價(jià)每股利潤(rùn)年金資本化法： P=Ar 其中：P企業(yè)整理體產(chǎn)評(píng)估值； A企業(yè)年金收入； r資本化率。預(yù)期年收益率=當(dāng)前正常年收益額+預(yù)期有利因素增加收益額-預(yù)期不利因素減少收益額被評(píng)估企業(yè)整體評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 Rr=（Rm-Rg）Rr被評(píng)估企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率；Rm社會(huì)平均收益率；Rg無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率=經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率折現(xiàn)率或資本化率=（各項(xiàng)籌資渠道占總資本比重資本成本率）第九章名詞解釋1、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告是指評(píng)估機(jī)構(gòu)按照評(píng)估工作制度的有關(guān)規(guī)定，在完成評(píng)估工作后向委托方和有關(guān)方向提交的說(shuō)明評(píng)估過(guò)程和結(jié)果的書面報(bào)告。 2、 評(píng)估復(fù)核是指對(duì)其他評(píng)估師出具的評(píng)估報(bào)告進(jìn)行評(píng)判分析的行為和過(guò)程。3、 評(píng)估咨詢是對(duì)于評(píng)估對(duì)象結(jié)果的利用價(jià)值、利用方