團(tuán)結(jié)地產(chǎn)可行性調(diào)研分析講訴

1、志遠(yuǎn)地產(chǎn)機(jī)要文件團(tuán)結(jié)學(xué)府”八匕編制單位：四川志遠(yuǎn)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司營(yíng)銷(xiāo)部編制時(shí)間：二 0三年一月十三日項(xiàng)目基本情況1）、公司簡(jiǎn)介及項(xiàng)目名稱(chēng)2）、項(xiàng)目地理位置及交通狀況3）、項(xiàng)目周邊的開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀及發(fā)展前景4）、項(xiàng)目性質(zhì)及主要特點(diǎn)5）、土地容積率開(kāi)發(fā)建設(shè)條件1）、區(qū)域規(guī)劃分析2）、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)及賣(mài)點(diǎn)3）、項(xiàng)目定位4）、規(guī)劃方案及主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)5）、設(shè)計(jì)方案分析6）、環(huán)境景觀分析7）、項(xiàng)目施工單位、監(jiān)理單位及后期物業(yè)管理單位分析三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)組織機(jī)構(gòu)及公司發(fā)展理念分析與研究1）、機(jī)構(gòu)設(shè)置與人員配備2）、走品牌發(fā)展思路及向集團(tuán)化拓展理念四、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃及財(cái)務(wù)分析1）、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度及計(jì)劃銷(xiāo)售周期2）、

2、相關(guān)財(cái)務(wù)費(fèi)用分析五、項(xiàng)目資金來(lái)源及經(jīng)濟(jì)分析221）、項(xiàng)目投資來(lái)源、籌措方式的確定2）、銷(xiāo)售利潤(rùn)及銀行還貸能力綜合評(píng)估六、結(jié)論分析項(xiàng)目基本情況1）、公司簡(jiǎn)介及項(xiàng)目名稱(chēng)成都美樂(lè)實(shí)業(yè)有限公司位于中國(guó)成都市郊，投資5800萬(wàn)元，占地面積25890余平方米，是中國(guó)西南 地區(qū)大型優(yōu)質(zhì)石材加工企業(yè)。公司全力開(kāi)發(fā)的“團(tuán)結(jié)石材”是石材行業(yè)具競(jìng)爭(zhēng)力的品牌之一。成都美樂(lè)實(shí)業(yè)有限公司擁有世界領(lǐng)先的現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房，以及國(guó) 內(nèi)外一流的配套的精密石材加工設(shè)備。 成都美樂(lè)實(shí)業(yè)有限公司同時(shí)擁以及有一批長(zhǎng)期從事石材設(shè)計(jì)加工的專(zhuān)業(yè)工藝技術(shù)人員和能工巧匠, 一批高素質(zhì)的開(kāi)拓型管理人才隊(duì)伍。公司注冊(cè)遵循ISO9002國(guó)際質(zhì)量 體系保證

3、模式的基礎(chǔ)上，對(duì)每一份被確認(rèn)后的訂單進(jìn)行全過(guò)程生產(chǎn)、 安裝與服務(wù)控制，形成以客戶(hù)為關(guān)注焦點(diǎn)，充分了解并滿(mǎn)足客戶(hù)需求。成都美樂(lè)實(shí)業(yè)有限公司擁有在全球可靠的礦山資源， 并與世界各 地大型石材生產(chǎn)基地有著長(zhǎng)期密切的合作關(guān)系， 常年生產(chǎn)出口國(guó)際標(biāo) 準(zhǔn)薄板和國(guó)內(nèi)工程板，并承接樓廈、賓館、酒店、商場(chǎng)及家庭的石材 設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、安裝與服務(wù)。公司尤其在異型石材設(shè)計(jì)加工領(lǐng)域處于領(lǐng) 先地位，春加工的拼花、工藝雕刻、曲面板、曲線(xiàn)石線(xiàn)、圓柱弧板、 圓柱腳帽、實(shí)心圓柱、羅馬柱、風(fēng)水球等等產(chǎn)品工藝精湛，深受廣大 用戶(hù)好評(píng)，并為客戶(hù)石材做特殊加工服務(wù)。特別是薄板生產(chǎn)線(xiàn)生產(chǎn)的 符合國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的板材，常年遠(yuǎn)銷(xiāo)美國(guó)、法國(guó)香港等國(guó)家和

4、地區(qū)。成都 美樂(lè)實(shí)業(yè)有限公司備有世界各地優(yōu)質(zhì)石材荒料及板材。成都美樂(lè)實(shí)業(yè)有限公司本著“團(tuán)結(jié)、誠(chéng)信、共贏、拓展”的經(jīng)營(yíng) 理念，竭誠(chéng)與廣大國(guó)內(nèi)外各界朋友開(kāi)展廣泛、密切的合作關(guān)系。2）、項(xiàng)目地理位置及交通狀況項(xiàng)目地塊位于郫縣團(tuán)結(jié)鎮(zhèn)理工大影視學(xué)院對(duì)面， 距成都和縣城各20公里。西鄰三道堰，北接新繁、南有紅光、犀浦，東有安靖、大豐。與本項(xiàng)目緊鄰和接連的有沙西線(xiàn)、犀團(tuán)路、老成灌路、犀安路等, 結(jié)合新規(guī)劃地鐵2號(hào)線(xiàn)以及郫縣到都江堰的地上高架輕軌，形成了區(qū)域通達(dá)快捷的交通網(wǎng)絡(luò)。項(xiàng)目周邊主要公交線(xiàn)路有310路、360路、 362路、690路、745路、747路等多路公交車(chē)經(jīng)鎮(zhèn)內(nèi)直通周邊縣、市（區(qū)）和成都市區(qū)。理

5、工大影視學(xué)院、四川科技職業(yè)學(xué)院、四川師范 大學(xué)成都學(xué)院與該項(xiàng)目?jī)H有數(shù)步之距。3）、項(xiàng)目周邊的開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀及發(fā)展前景該項(xiàng)目屬團(tuán)結(jié)鎮(zhèn)的中心地段，周邊地塊均為舊房，目前暫無(wú)大產(chǎn) 權(quán)商品房出售。團(tuán)結(jié)鎮(zhèn)鎮(zhèn)將以高等院校為依托，迅速發(fā)展高校片區(qū)配 套經(jīng)濟(jì)園，形成產(chǎn)、學(xué)、研互動(dòng)發(fā)展模式，在政治、經(jīng)濟(jì)、交通等各 方面進(jìn)一步拉進(jìn)與成都的聯(lián)系，迅速融入以成都市為中心的大成都范 疇。未來(lái)三五年的團(tuán)結(jié)鎮(zhèn)必將發(fā)展成為多元化、 高品質(zhì)的商業(yè)繁華區(qū)。4）、項(xiàng)目性質(zhì)及主要特點(diǎn)該項(xiàng)目土地規(guī)劃為二類(lèi)住宅用地，項(xiàng)目地塊平整，無(wú)大的水溝和凹凸不平的現(xiàn)象，整個(gè)地塊也較為方正規(guī)整，有利于對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的 整體規(guī)劃和設(shè)計(jì)，便于后期業(yè)主的居住和生活。

6、項(xiàng)目緊鄰學(xué)院街，商 業(yè)氣氛濃郁，人氣旺盛，是居家理想福地。5）、土地容積率“團(tuán)結(jié)學(xué)府”住宅小區(qū)項(xiàng)目用地規(guī)劃設(shè)計(jì)容積率為，符合區(qū)域規(guī)劃要求。開(kāi)發(fā)建設(shè)條件1）、戰(zhàn)略規(guī)劃五大興市戰(zhàn)略實(shí)施“交通先行”戰(zhàn)略，構(gòu)建西部經(jīng)濟(jì)核心增長(zhǎng)極的傳輸系統(tǒng)。把“交通先行”擺在五大興市戰(zhàn)略的首位，下決心首攻交通、大興交 通，打一場(chǎng)交通建設(shè)的大會(huì)戰(zhàn)。實(shí)施“產(chǎn)業(yè)倍增”戰(zhàn)略，夯實(shí)西部經(jīng)濟(jì)核心增長(zhǎng)極的產(chǎn)業(yè)支撐。成都打造西部經(jīng)濟(jì)核心增長(zhǎng)極，成敗的關(guān)鍵取決于產(chǎn)業(yè)。決心用幾年 時(shí)間打一場(chǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的翻身仗。實(shí)施“立城優(yōu)城”戰(zhàn)略，做強(qiáng)西部經(jīng)濟(jì)核心增長(zhǎng)極的動(dòng)力引擎。“優(yōu)”將實(shí)施好“立城優(yōu)城”戰(zhàn)略，“立”好以天府新區(qū)為代表的新城, 化以中心城

7、區(qū)為代表的老城，書(shū)寫(xiě)成都城市建設(shè)新的歷史。實(shí)施“三圈一體”戰(zhàn)略，凝聚西部經(jīng)濟(jì)核心增長(zhǎng)極的發(fā)展合力。要打造西部經(jīng)濟(jì)核心增長(zhǎng)極，提升對(duì)外輻射力，前提是要把市域經(jīng)濟(jì) 的“三圈”融成完整的“一極”，形成對(duì)內(nèi)聚合力。實(shí)施“全域開(kāi)放”戰(zhàn)略，提升西部經(jīng)濟(jì)核心增長(zhǎng)極的開(kāi)放程度。省委明確了成都新一輪發(fā)展的緊迫任務(wù)是 “大力推進(jìn)國(guó)際化進(jìn)程，建 設(shè)以經(jīng)濟(jì)功能為主的綜合型國(guó)際化城市”。成都將按照這個(gè)既定的國(guó) 際化方向，以更大范圍、更深層次、更加主動(dòng)的姿態(tài)實(shí)施“全域開(kāi)放” 戰(zhàn)略。2）、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)及賣(mài)點(diǎn)A、區(qū)位優(yōu)勢(shì)地理位臵優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目處于郫縣、犀浦、紅光、安靖、三道堰、新繁等六地的腹 地位臵，同時(shí)位處于成都上游、溫江上風(fēng)，郫

8、縣上水的居住寶地，加 之周邊林立的高校，具備明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和發(fā)展?jié)摿?。?xiàng)目地塊條件優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目位于郫縣團(tuán)結(jié)鎮(zhèn)理工大影視學(xué)院對(duì)面，整個(gè)地塊方正平坦, 無(wú)大的水溝和凹凸不平的現(xiàn)象，利于對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的整體規(guī)劃和設(shè)計(jì)。規(guī)劃優(yōu)勢(shì)團(tuán)結(jié)鎮(zhèn)緊緊抓住西南石材城、高新西區(qū)和校園經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的發(fā)展契 機(jī)，積極承接成都大都市功能輻射和產(chǎn)業(yè)延伸，將形成以居住、商業(yè) 貿(mào)易、文化娛樂(lè)為主的城市綜合發(fā)展區(qū)，將從市政、交通、綠化、人 文等各方面為區(qū)域的提速發(fā)展提供保障，也為項(xiàng)目的未來(lái)前景帶來(lái)了 良好預(yù)期。B、項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)前期就進(jìn)行為期1年的專(zhuān)業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)及整體策劃, 從項(xiàng)目終端營(yíng)銷(xiāo)上切入項(xiàng)目前期定位及運(yùn)作思路，從消

9、費(fèi)者需求出 發(fā)，做出最適合的運(yùn)營(yíng)策略，保證后期的營(yíng)銷(xiāo)推廣順利實(shí)施。項(xiàng)目的物業(yè)升值潛力由于項(xiàng)目處在新繁以及紅光之間的團(tuán)結(jié)鎮(zhèn)， 本區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展 尚未形成氣候，尤其是高品質(zhì)商業(yè)綜合體以及設(shè)計(jì)前衛(wèi)的樓盤(pán)屈指可 數(shù)，因此本項(xiàng)目高品質(zhì)的設(shè)計(jì)理念一旦實(shí)施落成， 項(xiàng)目?jī)r(jià)值潛力無(wú)限。項(xiàng)目地塊條件優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目地塊平整，無(wú)大的水溝和凹凸不平的現(xiàn)象，整個(gè)地塊也較為 規(guī)整，有利于對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的整體規(guī)劃和設(shè)計(jì)， 便于后期業(yè)主的居住和 生活。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的先發(fā)性?xún)?yōu)勢(shì)根據(jù)政府對(duì)區(qū)域的近期和遠(yuǎn)景規(guī)劃，區(qū)域內(nèi)的“舊城改造”房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在未來(lái)勢(shì)必大規(guī)模進(jìn)行，但目前因區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于 萌芽和起步的階段，因此無(wú)論從本項(xiàng)目的規(guī)模性還是

10、從本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā) 理念以及本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位和設(shè)計(jì)等多方面來(lái)看， 本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)在區(qū) 域內(nèi)都具有“唯一的”先發(fā)性?xún)?yōu)勢(shì)。規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目借助名師合理的總平布局、建筑、景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)，戶(hù)型配 比得當(dāng)，產(chǎn)品層次清晰、定位準(zhǔn)確，能夠有效刺激購(gòu)房需求。C、項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)商業(yè)、貿(mào)易、科技、人文內(nèi)涵理工大影視學(xué)院、四川科技職業(yè)學(xué)院、四川師范大學(xué)成都學(xué)院等高校以及高新西區(qū)、西南石材城和 項(xiàng)目地理位臵的重疊將賦予項(xiàng)目獨(dú)特的商業(yè)、 貿(mào)易、科技、人文內(nèi)涵。建筑風(fēng)格時(shí)尚高雅，景觀獨(dú)特優(yōu)美一一現(xiàn)代經(jīng)典的建筑風(fēng)格，使建 筑不再是生硬的鋼筋混凝土盒子，它具有豐富而生動(dòng)的文化內(nèi)涵和科技含量，同時(shí)，又能最大限度地符合當(dāng)前普通購(gòu)房者的審美情

11、趣和居 住習(xí)慣，從而達(dá)到建筑與生活的完美結(jié)合。 項(xiàng)目在小面積的范圍內(nèi)打 造緩坡景觀的獨(dú)特設(shè)計(jì)理念（團(tuán)結(jié)學(xué)府）極大提升了項(xiàng)目品質(zhì)，形成 優(yōu)美舒適的居住環(huán)境。戶(hù)型設(shè)計(jì)別致、實(shí)用性強(qiáng)一一經(jīng)過(guò)精心的市場(chǎng)調(diào)查和前期策劃以及 設(shè)計(jì)師對(duì)項(xiàng)目、市場(chǎng)需求的充分理解，設(shè)計(jì)出真正符合業(yè)主日常居住和生活需要的舒適實(shí)用戶(hù)型。優(yōu)秀的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)一流的開(kāi)發(fā)、策劃、設(shè)計(jì)、銷(xiāo)售、施工、監(jiān)理、物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。3）、項(xiàng)目定位A目標(biāo)消費(fèi)群定位西南石材城商戶(hù)、高新西區(qū)科技工作者、高收入企事業(yè)單位的中高層管理者、公務(wù)員或私營(yíng)企業(yè)主、周邊高校教職員工、團(tuán)結(jié)當(dāng)?shù)?民眾、都市愛(ài)車(chē)一族、省內(nèi)購(gòu)房人群、投資客等。B、開(kāi)發(fā)策略定位短（開(kāi)發(fā)周期短、銷(xiāo)售

12、周期短） 平（價(jià)格平） 快（建設(shè)快、銷(xiāo)售快、資金周轉(zhuǎn)快）C樓盤(pán)品質(zhì)定位走精品、品牌產(chǎn)品戰(zhàn)略路線(xiàn)，力求在設(shè)計(jì)定位、建筑風(fēng)格、建筑結(jié)構(gòu)、建筑材料、工程質(zhì)量、園林景觀、后期物業(yè)服務(wù)等各個(gè)環(huán)節(jié) 精益求精，打造“高起點(diǎn)、高品質(zhì)、高性?xún)r(jià)比”的特色樓盤(pán)，同時(shí)也為后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。D價(jià)格定位平價(jià)入市、低開(kāi)高走。開(kāi)盤(pán)前作充分的市場(chǎng)調(diào)查，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，銷(xiāo)售價(jià)格隨行平穩(wěn)入市。4）、規(guī)劃方案及主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)“團(tuán)結(jié)學(xué)府”已經(jīng)郫縣規(guī)劃局批準(zhǔn)立項(xiàng)，發(fā)布紅線(xiàn)圖以及項(xiàng)目設(shè)計(jì)條件通知書(shū)，項(xiàng)目建筑方案設(shè)計(jì)已基本完成。“團(tuán)結(jié)學(xué)府”主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下:一、規(guī)劃建設(shè)凈用地面積（用地紅線(xiàn)內(nèi)凈用地）)二、規(guī)劃總建筑面積（一）

13、地上建筑面積A 、住宅建筑面積B 、商業(yè)用房建筑面積C 、物業(yè)管理用房建筑面積（二）地下建筑面積A 、地下停車(chē)庫(kù)面積B 、地下設(shè)備用房及樓梯建筑面積C 、地下自行車(chē)庫(kù)面積D 、物管用房建筑面積三、居住區(qū)戶(hù)數(shù)A、建筑面積90M2C 180M2的戶(hù)數(shù)B、建筑面積60M2C 90M2的戶(hù)數(shù)C、建筑面積V60M2的戶(hù)數(shù)四、容積率五、建筑密度六、綠地率七、機(jī)動(dòng)車(chē)位（地下停車(chē)位）八、非機(jī)動(dòng)車(chē)位（地下停車(chē)位）九、人均居住用地指標(biāo)十、總綠地面積5）、設(shè)計(jì)方案分析A、貫徹“適用、經(jīng)濟(jì)、安全、美觀”的建設(shè)方針和“以人為本”的指導(dǎo)思想，合理組織室內(nèi)外空間，努力完善住宅的使用功能，創(chuàng)造 方便、舒適、安全的生活行為。B

14、以創(chuàng)造“文明居住環(huán)境”為中心，精心處理“人 -建筑-環(huán)境”三者之間的關(guān)系，力求使建筑與環(huán)境協(xié)調(diào)。C采用半圍合及高低結(jié)合的建筑布局形式，庭院形成具備向心力的開(kāi)放空間，通過(guò)建筑的圍合，整個(gè)小區(qū)形成一個(gè)大的中庭景觀，通過(guò)景觀設(shè)計(jì)大師巧奪天工的布局和打造，呈現(xiàn)出現(xiàn)代“桃花源”式美滿(mǎn)生活的和諧社區(qū)。D項(xiàng)目由4個(gè)單元18層高層住宅及4個(gè)單元24+1層高層住宅組成，建筑本體布臵尊重道路走向，呈流線(xiàn)布局，發(fā)放自如，在小區(qū)內(nèi)部形成一系列連貫的流動(dòng)空間，小區(qū)內(nèi)部綠化與建筑有機(jī)的融為一體，通過(guò)綠化景觀的滲透將空間的流動(dòng)性充分展示，為小區(qū)的居住人 群提供豐富舒適的活動(dòng)空間。E、項(xiàng)目在空間規(guī)劃設(shè)計(jì)上注重統(tǒng)一與協(xié)調(diào)，對(duì)景

15、與呼應(yīng)，充分考慮每戶(hù)住戶(hù)的均好性。在日照、通風(fēng)、采光、視線(xiàn)、景觀等方面盡可 能都照顧。采用體型搭配，錯(cuò)落有致，疏密相間的手法，盡量使整體 與局部空間都有變化。設(shè)計(jì)中通過(guò)對(duì)不同尺度的院落組合， 取得空間 形態(tài)上的協(xié)調(diào)，通過(guò)內(nèi)外穿插與交融，使居住者臵身于一個(gè)充滿(mǎn)溫馨 情趣的空間。F、從城市道路形狀和住戶(hù)的生活及活動(dòng)出發(fā)， 采用環(huán)狀的道路系 統(tǒng)，做到人車(chē)分流，動(dòng)靜分離，給人一個(gè)安全私密的交通使用環(huán)境。整個(gè)路網(wǎng)系統(tǒng)論證，基本上建立在科學(xué)完善與經(jīng)濟(jì)合理的基礎(chǔ)上， 清 晰的人車(chē)分流，小區(qū)中央是行人活動(dòng)區(qū)域，人行道穿越主景觀，一步景。G居住建筑的戶(hù)型設(shè)計(jì)最為細(xì)致、經(jīng)典。方案在嚴(yán)格堅(jiān)持面積配比標(biāo)準(zhǔn)的前提下（即

16、堅(jiān)持以舒適精致小戶(hù)型為本樓盤(pán)銷(xiāo)售主力戶(hù)型） 吸取目前市面上暢銷(xiāo)戶(hù)型之精華， 充分考慮對(duì)居住質(zhì)量的提高，比如 朝向，穿堂風(fēng)，房間全明、轉(zhuǎn)角飄窗、陽(yáng)光房、入戶(hù)花園、空中花園 等，力求做到細(xì)致入微，有效改善居室生活環(huán)境。平面布局上，力求 動(dòng)靜空間及后勤空間的相對(duì)獨(dú)立，交通流線(xiàn)便捷，互不干涉。H建筑立面設(shè)計(jì)造型摒棄了花哨的多余裝飾， 在形象上追求簡(jiǎn)潔、 明快、活潑的現(xiàn)代風(fēng)格，外墻色彩以灰白色系為主，間插淺棕色片墻,使整體色彩變化而又統(tǒng)一。造型設(shè)計(jì)中強(qiáng)調(diào)立面凹凸變化，利用凸窗、 陽(yáng)臺(tái)、空調(diào)室外機(jī)板的變化，不僅使得建筑外立面活潑生動(dòng)，更讓業(yè) 主在自家天地間充分感受到藍(lán)天的高遠(yuǎn)和陽(yáng)光的燦爛， 領(lǐng)略健康居家

17、實(shí)質(zhì)。6）、環(huán)境景觀分析為提升住宅居家品質(zhì)，打造符合樓盤(pán)案名“團(tuán)結(jié)學(xué)府”比較相符的環(huán)境景觀意境，開(kāi)發(fā)商花重金聘請(qǐng)成都知名的環(huán)境景觀大師傾盡全 力精心打造一流景觀環(huán)境，屆時(shí)展現(xiàn)眼前的是緩坡起伏、曲徑通幽、 溪流淙淙、亭臺(tái)樓榭、奇花異境的盛景。7）、項(xiàng)目施工單位、監(jiān)理單位及后期物業(yè)管理單位分析A、施工單位為保證項(xiàng)目工程建設(shè)質(zhì)量，特聘請(qǐng)資質(zhì)一級(jí)知名建筑施工單位-中鐵八局集團(tuán)第一工程有限公司承包施工。B、監(jiān)理單位為監(jiān)督施工單位文明規(guī)范正確施工，保證各項(xiàng)工程按時(shí)保質(zhì)保量順利完成，特聘請(qǐng)知名甲級(jí)工程監(jiān)理單位-成都萬(wàn)安建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司負(fù)責(zé)全工程的施工監(jiān)理。C、物業(yè)管理單位在保證項(xiàng)目綜合品質(zhì)全面提升的前提

18、下， 后期物業(yè)管理對(duì)于樓盤(pán) 的保質(zhì)增質(zhì)，保障社區(qū)和諧、和睦相處、具有較高的居家質(zhì)量也非常 重要，開(kāi)發(fā)商也力求自身打造優(yōu)秀物業(yè)管理團(tuán)隊(duì) （或聘請(qǐng)其他優(yōu)秀物 業(yè)管理單位代為管理服務(wù)）。三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)組織機(jī)構(gòu)及公司發(fā)展理念分析與研究1）、機(jī)構(gòu)設(shè)置與人員配備為使項(xiàng)目各項(xiàng)工作開(kāi)展有條不紊進(jìn)行， 公司在項(xiàng)目前期成立了辦公室、開(kāi)發(fā)部、營(yíng)銷(xiāo)部、項(xiàng)目部、財(cái)務(wù)部、招商部、廣告?zhèn)髅綑C(jī)構(gòu)等 相關(guān)部門(mén)和單位，各部門(mén)單位分工職責(zé)明確，正緊鑼密鼓開(kāi)展各自工 作，各項(xiàng)工作開(kāi)展順利。2）、走品牌發(fā)展思路及向集團(tuán)化拓展理念以房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，輻射家具制造、生物科技、保健食品等 三大行業(yè)主要板塊是目前公司走多元化集團(tuán)發(fā)展的既定目標(biāo)

19、和思路。公司以“團(tuán)結(jié)學(xué)府”項(xiàng)目品牌開(kāi)發(fā)為契機(jī)，秉承“追求完美，奉獻(xiàn)卓 越”的理念，真正以人為本，尊重知識(shí)和人才，以先進(jìn)的管理理念, 精心培育一支品行高尚、專(zhuān)業(yè)技能全面、充滿(mǎn)激情、富有闖勁和創(chuàng)新 精神的優(yōu)秀管理隊(duì)伍。四、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃及財(cái)務(wù)分析1）、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度及計(jì)劃銷(xiāo)售周期根據(jù)公司擬定的營(yíng)銷(xiāo)推廣方案和總體開(kāi)發(fā)計(jì)劃，開(kāi)發(fā)節(jié)奏大致安排如下:時(shí)間進(jìn)度開(kāi)發(fā)節(jié)奏2012年3月-12月前期規(guī)劃設(shè)計(jì)及整體策劃運(yùn)作月，接近年時(shí)間。2）、相關(guān)財(cái)務(wù)費(fèi)用分析“團(tuán)結(jié)學(xué)府”住宅小區(qū)工程的投資項(xiàng)目及資金計(jì)劃包括：土地投資成本費(fèi)、前期方案施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件費(fèi)、施工圖審查及報(bào)批費(fèi)、建設(shè)工程許可證費(fèi)、前期工程費(fèi)、房屋

20、開(kāi)發(fā)費(fèi)、其他費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售及推廣費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、相關(guān)稅費(fèi)等。土地投資成本費(fèi)：16680332元 該土地規(guī)劃凈用地面積為20566.69M2,投資該土地實(shí)際成本費(fèi)用為：16680332元。B、前期方案施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)：120.025萬(wàn)元根據(jù)開(kāi)發(fā)商與建筑設(shè)計(jì)單位簽定的合作合同， 整個(gè)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)費(fèi)為120.025萬(wàn)元。C、報(bào)建費(fèi)：15644172元指規(guī)劃設(shè)計(jì)條件費(fèi)、施工圖審查及報(bào)批費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、 建設(shè)工程許可證費(fèi)等，預(yù)計(jì)合計(jì)為：130368.1 X120=15644172 元。前期工程費(fèi)：1052000元前期工程費(fèi)包括地址勘測(cè)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、三通一平費(fèi)。根據(jù)開(kāi)發(fā)商與中南勘察設(shè)計(jì)院?jiǎn)?/p>

21、位簽定的合作協(xié)議，項(xiàng)目地勘費(fèi)為52000元。根據(jù)項(xiàng)目地塊方正平整情況及今后施工用電、用水，預(yù)計(jì)可行性研究費(fèi)及三通一平費(fèi)合計(jì)為 100萬(wàn)元。房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)：174000000元 房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)包括建安工程費(fèi)、室外工程費(fèi)。根據(jù)開(kāi)發(fā)商與建筑施工單位中鐵八局集團(tuán)第一工程有限公司簽定的合作合同，整個(gè)項(xiàng)目建安工程費(fèi)為壹億陸仟萬(wàn) 元（160000000.00元）；承包范圍包括，該項(xiàng)目的建筑工程、 裝飾工程、安裝工程、以及附屬工程：水電。預(yù)計(jì)開(kāi)工至基礎(chǔ)工程士 0投入費(fèi)用為31649.98 X 1800=56969964丿元。室外工程主要包括道路、通訊、通氣、防洪、給排水管網(wǎng)、 供水管道、室外送配電設(shè)施、環(huán)境景觀綠化與

22、打造、小區(qū) 配套設(shè)施等。由于項(xiàng)目地塊周邊基礎(chǔ)設(shè)施尚未形成，預(yù)計(jì) 道路、給排水管網(wǎng)、供水管道、室外送配電設(shè)施、小區(qū)配 套設(shè)施等合計(jì)費(fèi)用為1100萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)商為提升樓盤(pán)品質(zhì),打造一流景觀環(huán)境，欲投入綠化工程費(fèi)約 300萬(wàn)元；兩項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)為1400萬(wàn)兀。綜上兩項(xiàng)費(fèi)用,房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)用為壹億柒仟肆佰萬(wàn)元(174000000.00)F、其他費(fèi)用：300萬(wàn)元 指公司日常辦公用品、人員工資、社會(huì)福利、車(chē)輛費(fèi)、公關(guān)費(fèi)等，預(yù)計(jì)為300萬(wàn)元。G、管理費(fèi)用：6960000元按成都市同行業(yè)慣例，按房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)用的 2%古算，大約管理費(fèi)用為：174000000元X開(kāi)發(fā)周期2年X 2%6960000丿元。銷(xiāo)售及推廣費(fèi)：8882

23、338元銷(xiāo)售及推廣費(fèi)用指整個(gè)銷(xiāo)售過(guò)程中產(chǎn)生的日常費(fèi)用、銷(xiāo)售提成費(fèi)用、廣告設(shè)計(jì)制作與發(fā)布費(fèi)用等。按項(xiàng)目銷(xiāo)售收入總產(chǎn)值的2%核算，銷(xiāo)售收入總產(chǎn)值二住宅建筑部分銷(xiāo)售額+商業(yè)部分銷(xiāo)售額+地下停車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售額，即銷(xiāo)售收入總產(chǎn)值=94221M2X 3900元/M2 （暫定均價(jià)）+4370M2 X 6500元/M2（、二、三層暫定均價(jià)）+ 965個(gè)車(chē)位 X5 萬(wàn)/ 個(gè)（暫定）二 367461900 元+28405000元 +48250000 元=444116900元，銷(xiāo)售及推廣費(fèi)用為：8882338元財(cái)務(wù)費(fèi)用：1000萬(wàn)元財(cái)務(wù)費(fèi)用指開(kāi)發(fā)商為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息、匯兌損失等，根據(jù)融資總額，推算

24、財(cái)務(wù)費(fèi)用大約為1000萬(wàn)元。J、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：2610000元主要考慮難以預(yù)料的工程費(fèi)用和零星工程費(fèi)，按房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)用的1.5%測(cè)算，預(yù)計(jì)為174000000元X 1.5%= 2610000丿元。相關(guān)稅費(fèi)：45000000元主要指營(yíng)業(yè)稅、所得稅、土地增值稅等，三項(xiàng)費(fèi)用大約合計(jì)為：45000000元五、項(xiàng)目資金來(lái)源及經(jīng)濟(jì)分析1）、項(xiàng)目投資來(lái)源、籌措方式的確定根據(jù)成都美樂(lè)實(shí)業(yè)有限公司實(shí)際情況，本項(xiàng)目采取一次性開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)資金來(lái)源通過(guò)兩種方式獲得:、自籌資金。開(kāi)發(fā)商通過(guò)自有資金或向銀行進(jìn)行土地抵押貸款籌集大約共計(jì)8800萬(wàn)元資金，即可用于本項(xiàng)目的前期開(kāi)發(fā) 建設(shè)，并可完成地下基礎(chǔ)工程和地上五層主體建筑的施工

25、。、本項(xiàng)目銷(xiāo)售回款資金。根據(jù)成都市房管局規(guī)定，項(xiàng)目修建到正負(fù)零即可進(jìn)行房屋預(yù)售，根據(jù)該地塊地段和目前房地產(chǎn)銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)，以及郫縣政府對(duì)本區(qū)域打造和本樓盤(pán)品質(zhì)特性，銷(xiāo) 售前景異常樂(lè)觀。若按計(jì)劃2009年4月初開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)售到六 月份，保守預(yù)計(jì)住宅部分銷(xiāo)售可回款4000萬(wàn)元,到年底預(yù)計(jì) 房屋銷(xiāo)售過(guò)半，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售資金（含商業(yè)部分）可回款 2億多元。銷(xiāo)售回款部分用于向銀行貸款還款以及填充開(kāi)發(fā)資金缺口，解決資金不足等問(wèn)題。銷(xiāo)售利潤(rùn)及銀行還貸能力綜合評(píng)估綜上相關(guān)財(cái)務(wù)費(fèi)用分析，“晶寶盛世桃源”其 開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用二土地投資成本費(fèi)+前期方案施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)+規(guī)劃設(shè)計(jì)條件費(fèi)、施工圖審查及報(bào)批費(fèi)、建設(shè)工程許可證費(fèi)+前期工程費(fèi)+ 房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)+其他費(fèi)用+管理費(fèi)用+銷(xiāo)售及推廣費(fèi)+財(cái)務(wù)費(fèi)用+不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)+相關(guān)稅費(fèi)二 16680332 元 + 120.025 萬(wàn)元 + 15644172 元+1052000元+174000000 元+300 萬(wàn)元 +6960000 元 +8882338 元+1000 萬(wàn)元+2610000元+45000000元=285031342元由此推算出，實(shí)際銷(xiāo)售利潤(rùn)二銷(xiāo)售收入總產(chǎn)值-開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用=444116900元-285031342 元二 159085558 元。若按該土地目前市場(chǎng)拍賣(mài)價(jià)250萬(wàn)元/畝核算，則開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用為339601010元，實(shí)際開(kāi)發(fā)成本建筑面積單價(jià)為：339601010元+13036