04佳豪商業(yè)廣場項(xiàng)目投資者調(diào)研分析報告

1、投資者調(diào)研分析報告佳豪商業(yè)廣場（商業(yè)巷）中國西寧 目 錄第一部分 投資特征分析一、投資者特征研究二、地產(chǎn)投資產(chǎn)品分析第二部分 投資者問卷調(diào)研分析一、投資者需求分析二、投資者個人信息分析綜述第一部分 投資者特征分析一、投資者特征研究通過前期市調(diào)，對西寧的房產(chǎn)投資者進(jìn)行了歸納，大致有以下幾個種類。1、投資者組成1.1投資自營客戶1.1.1商業(yè)巷市場現(xiàn)有經(jīng)營客戶，以西寧、西寧周邊地區(qū)、蘭州客戶為主。1.1.2商業(yè)巷在西寧市、青海省都具有極大的影響力，很多商家有往來于蘭州、西寧業(yè)務(wù)，在兩地都有商業(yè)經(jīng)營?，F(xiàn)在商業(yè)巷改造，為他們提供了極佳的投資機(jī)會，通過現(xiàn)在登記購買的客戶可以看出，這類客戶數(shù)量十分巨大，是

2、我們最重要的一部分消費(fèi)群體。此類客戶資金能力相對較弱，但數(shù)量眾多，是我們店中店商鋪的主要投資消費(fèi)群體。1.2專業(yè)投資客戶1.2.1以西寧、蘭州專業(yè)投資客戶為主，西北地區(qū)、國內(nèi)專業(yè)投資客戶為輔。1.2.2中國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，產(chǎn)生了一批高收入群體，他們具有極強(qiáng)的投資能力。他們投資地產(chǎn)，就孕育一批專業(yè)的投資客戶，如溫州炒房團(tuán)等。他們以投資地產(chǎn)獲利為根本目的，在商業(yè)地產(chǎn)、住宅市場上占有相當(dāng)大的比重，這類人投資知識豐富，投資相對謹(jǐn)慎，但是當(dāng)遇到合適的物業(yè)，將會展現(xiàn)很強(qiáng)的投資能力。1.2.3政府官員、國企高管等等1.2.4中國官員的灰色收入相當(dāng)突出，特別是在經(jīng)濟(jì)相對不發(fā)達(dá)的地區(qū)，存在相當(dāng)?shù)墓賳T存在著灰色收入

3、。他們需要一個合適的渠道“洗錢”，地產(chǎn)、特別是商業(yè)地產(chǎn)無疑是其“洗錢”的一種主要方式，這類消費(fèi)者看重投資收益的穩(wěn)定性和安全性，相對而言，對投資的收益率考慮相對較弱。這類消費(fèi)者投資能力很強(qiáng)，關(guān)鍵要做好保密工作，管理公司要做好服務(wù)。1.3保值增值客戶1.3.1每個地區(qū)都有一些客戶，他們手里有一些閑錢，投資股市風(fēng)險太大，現(xiàn)在通貨膨脹又這么嚴(yán)重的，想尋求一個相對安全、又有穩(wěn)定收益的渠道。地產(chǎn)無疑是最佳的渠道之一。他們膽子較小，給他們展現(xiàn)投資的安全性、收益的保障性是說服他們的關(guān)鍵。尤其在青海，這類客戶占有較大的比重，特別是在各州縣。二、西寧現(xiàn)階段投資產(chǎn)品分析本章節(jié)主要通過對西寧目前房地產(chǎn)投資產(chǎn)品的統(tǒng)計與

4、分析，了解投資者的價格傾向及產(chǎn)品取向，當(dāng)然由于目前西寧在入市產(chǎn)品的地段、類型、定位、管理等方面存在很大的差異性，所以我們只是希冀通過分析來了解投資者市場的大致情況，而不是通過這些項(xiàng)目的分析來武斷的作為導(dǎo)向來確定我們項(xiàng)目的一些指標(biāo)。表一：樓盤名稱明仁苑世通名城海德堡香格里拉青海湖大廈位置城西區(qū)香格里拉路2號昆侖路（海湖路西500米）城中區(qū)省委大院內(nèi)西寧偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司長江路7號發(fā)展商青海新千房地產(chǎn)開發(fā)青海世通房地產(chǎn)開發(fā)民惠地產(chǎn)城中區(qū)香格里拉大道8號青海綠地房地產(chǎn)開發(fā)公司樓宇類型住宅加商業(yè)純住宅商 住臨街商業(yè)大型社區(qū)商 住區(qū)內(nèi)配套中庭園林 、150個地下停車位 、配套商業(yè)中庭園林 、會所底層

5、商業(yè)配套中心廣場會所底商配套成交均價3526元/3218元/暫無3900元/起價3216元/最高價3980元付款方式一次性、按揭一次性、按揭一次性、按揭一次性、按揭一次性、按揭裝修情況毛 坯毛 坯毛坯毛坯毛坯主力面積二房91-64三房123-132二房92-95 三123-140 復(fù)式二房95-98 二房84-86 三房113-105 四方139-143 89-128二房80三房166工程進(jìn)度外立面裝修外立面裝修外立面裝修二期地上四層外立面裝修銷售率75%80%85%二期50%90%優(yōu)點(diǎn)地理位置優(yōu)越，交通較為方便，戶型設(shè)計較為合理。此項(xiàng)目位于城西，總體量較大形成規(guī)模，對于住家來說，較為安靜。民

6、惠地產(chǎn)開發(fā)公司在當(dāng)?shù)負(fù)碛幸欢ǖ闹?，?xiàng)目戶型設(shè)計合理，共有二房三房四戶型14種。 地理位置優(yōu)越，交通較為方便，戶型設(shè)計較為合理。西寧市第一個以住宅為主的大型社區(qū)。 地理位置優(yōu)越，位于七一路與長江路交匯處。缺點(diǎn) 臨近高架橋，過往車輛較多，對于居住者來說空氣污染大、噪音大。周邊配套不完善，整個區(qū)域給人一種臟亂感覺，此項(xiàng)目戶型設(shè)計95平方二房從平面來看成梯形 項(xiàng)目周邊配套不完善、本身無綠化休閑區(qū)域。 項(xiàng)目周邊無配套設(shè)施，項(xiàng)目本身無綠化休閑區(qū)域，戶型面積過大。表二：樓盤名稱萬鑫家園東方家園華寧苑華德馨園麒麟灣位置位于新宇路湟水河畔位于共和路與七一路交匯處位于七一路11號位于七一路與建國路交匯處黃河路

7、29號總建面積43000 m2二號樓14892 m211萬23000m2發(fā)展商青海新千房地產(chǎn)開發(fā)民惠地產(chǎn)青海華德集團(tuán)西寧市城市建設(shè)開發(fā)總公司樓宇類型兩棟30層高層臨街商住商住小高層住宅純商業(yè)區(qū)內(nèi)配套無底層商業(yè)配套底層商業(yè)配套無兒童公園成交均價暫未動工3150元/2730元/2900元/1200013000元/付款方式暫 無一次性、按揭一次性、按揭一次性、按揭一次性、按揭裝修情況毛 坯毛 坯毛坯毛坯毛坯主力面積42、66、75、93、118、115、133二房86 三房120-130 127 二房91三房14079、200、500工程進(jìn)度暫未動工外立面裝修竣工二期地上四層外立面裝修銷售率無90%

8、95%98%60%優(yōu)點(diǎn)位于新宇路湟水河畔，戶型面積設(shè)計合理，該項(xiàng)目將是佳豪廣場住宅最大競爭項(xiàng)目。位置優(yōu)越，交通便利。小區(qū)以多層建筑為主，多層住房在西寧較受購房消費(fèi)青睞。位置優(yōu)越，交通較為方便，綠化面積較大。位于兒童公園內(nèi)，西寧旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。缺點(diǎn) 項(xiàng)目占地面積不大，無綠化。周邊無大型購物場所。位置較偏，周邊無配套設(shè)施。 位置較偏，周邊無配套設(shè)施。 商業(yè)氛圍不濃厚，層高3.3米，做為商業(yè)鋪位較底。從以上兩個表格可以看出，以上投資產(chǎn)品無論在地段、基礎(chǔ)配套、周邊環(huán)境方面、還是在產(chǎn)品的個性設(shè)計、物業(yè)、商業(yè)管理都存在一定的硬傷。但是不可忽視的一點(diǎn)就是這些樓盤的銷售率都很高，這可以概括偉三方面的結(jié)論：一是目

9、前西寧房地產(chǎn)市場鋼性需求旺盛，整個市場處于供求基本平衡的階段；二是目前西寧房地產(chǎn)投資市場資金存量旺盛，社會閑散資金急待尋求投資方向；三是現(xiàn)階段在西寧還沒更好的房產(chǎn)投資產(chǎn)品出現(xiàn)，亟待更好房地產(chǎn)投資產(chǎn)品的升級。從以上三方面可以看出，我們項(xiàng)目在投資市場上具有良好的基礎(chǔ)面支撐及良好的發(fā)展前景。第二部分 投資者問卷調(diào)研分析一、投資者需求分析1、 請問您從事投資有多少年？ 2、您最近是否有意向投資商鋪？ 投資年限8-10年的投資者占總比例的48%，其次是10年以上的投資者， 從以上圖表中看出，所調(diào)查的投資者中1-3年有投資意向占總比例的55%，占16%。從所調(diào)查的投資者中，都是在投資上有一定的經(jīng)驗(yàn)，投資

10、近期投資占總比例的20%。這對于我公司項(xiàng)目來說，在建筑周期時間上商業(yè)地產(chǎn)都具有一定的眼光，通過對這部分人群的調(diào)查能充分了解其投資 與項(xiàng)目推盤時間相吻合。行為和投資對象的要求。3、投資商鋪您會注重的因素有？ 4、西寧商業(yè)巷改造，您認(rèn)為該地段最適宜開發(fā)的項(xiàng)目為？ 物業(yè)的人氣、地段、商業(yè)環(huán)境是投資者最為注重投資的因素，投資物業(yè)的 商業(yè)巷改造，所調(diào)查人群中九成以上的人都是很認(rèn)同的，并都希望改造后升值空間以及物業(yè)后期的商業(yè)管理，都是決定投資者行為的最大因素。 商業(yè)巷，開發(fā)成西寧市唯一新型的綜合型購物廣場，從調(diào)研中再一次了證明 本項(xiàng)目定位西寧唯一一個新型大型綜合購物廣場是符合投資者、經(jīng)營者以及消費(fèi)者心理需

11、求的。5、您投資商鋪，會選擇哪個面積區(qū)間？ 6、您投資酒店、公寓、寫字樓可接受的最高單價為？ 通過調(diào)研，自營投資者針對選擇鋪位區(qū)間在2040平方米占總比例47%； 通過對西寧投資者調(diào)查，投資者針對酒店、公寓、寫字樓可接受的最高投資品牌專賣店的投資者選擇鋪位區(qū)間在4060平方米占總比例15%；本 單價在25003000元每平方的占總比例47%；其次接受最高單價在項(xiàng)目針對鋪位面積劃分計劃以20平方米為單位是可以實(shí)施的，此面積的劃 30004000元每平方之間的占總比例53%，從以上所占比例可以看出分可以充分滿足不同投資客戶需求。 西寧市酒店、公寓、寫字樓投資是有一定的市場，但市場相對較少。7、您投

12、資商鋪可接受的最高單價為？ 8、請問您投資商鋪的目的是？ 在調(diào)研中，投資者目前在西寧市區(qū)所投資臨街商業(yè)物業(yè)接受均價在25000元/ 通過調(diào)研，投資自營客戶占總比例的65%從而可以看出近年來，西寧左右。這說明投資者投資商業(yè)地產(chǎn)，都是很看中商業(yè)物業(yè)的投資價值，對于 市商業(yè)物業(yè)一直飆升，租金的一再上漲都是促進(jìn)經(jīng)營者投資自營的關(guān)鍵。 價格并不是有很太大敏感。佳豪廣場在定位準(zhǔn)確，銷售均價略高于市場價格 是完全有可能的。9、請問您投資商鋪是否會委托經(jīng)營管理以收取穩(wěn)定的回報？ 10、請問您投資商鋪時，首選哪一種付款方式？ 商業(yè)投資者對于所投資的商業(yè)物業(yè)，看情況是否要委托經(jīng)營管理公司出 通過對投資者的調(diào)研，銀

13、行按揭的投資者占總比例的 59%，一次性付租來收取穩(wěn)定租金的占總比例的54%，因目前西寧市商業(yè)市場還沒有出 款的占總比例的26%。在調(diào)查中部分投資咨詢本項(xiàng)目是否可以分期付款，現(xiàn)針對商業(yè)物業(yè)管理有完善的管理公司，對投資者而言，如有管理完善 因西寧市場很多項(xiàng)目是沒有分期付款。的商管公司，是完全可以放心委托管理公司租賃物業(yè)。11、請問您主要通過哪些渠道獲知房地產(chǎn)廣告信息？ 12、請問您最愿意選擇投資品種為？ 通過朋友介紹來投資商業(yè)的占總比例的28% ，其次是現(xiàn)場活動來獲 通過調(diào)研，因整個投資市場品種的不景氣，股票、基金、住房行情的不知房地產(chǎn)信息的，從而可以看出西寧市房地產(chǎn)銷售渠道，抓著投資者 穩(wěn)定，

14、針對投資者而言投資商場鋪位還是臨街鋪位都是很受青睞的。心理讓投資者人群口頭傳播是關(guān)鍵所在，其次現(xiàn)場活動的推廣也是不 可忽視。13、您認(rèn)為在西寧投資房地產(chǎn)物業(yè)的投資者，主要是來自哪些區(qū)域？ 14、您投資商鋪所期望的回報率是？ 從對西寧投資者的訪問中，西寧市商業(yè)投資者除西寧市本地投資者外，西 通過對投資者調(diào)查訪問，期望投資回報率11%的占總比例的60%，寧周邊州縣投資者也占有一定的市場，其次是其它外省投資者，以溫州浙 對于投資者來說，投資回報是越多越好，但針對西寧商業(yè)投資回報江投資者居多。 整體平均在8%左右。二、被調(diào)查者的個人基本信息1、您的年齡？ 2、您的居住地？ 通過投資者調(diào)研，商業(yè)投資者年

15、齡3245歲這一階段是市場投資 居住在城西區(qū)的投資者占總比例55%是，從而可以看出城西區(qū)投資人主力人群。 群是本項(xiàng)目推廣重點(diǎn)區(qū)域。 3、請問您所從事的職業(yè)為： 4、請問您目前投資一套商鋪的總價為？ 通過調(diào)研，占總比例63%的投資者是個體經(jīng)營商戶，如何針對這部分投 從以上圖表中可以看出，市場目標(biāo)投資客戶投資總額在4060萬投資資客戶人群做好項(xiàng)目的宣傳推廣工作，是讓這部分投資人群接受本項(xiàng)目 區(qū)間，是本項(xiàng)目核心投資目標(biāo)人群。的投資價值是很重要的。5、調(diào)查者性別？ 6、您的文化程度？ 通過對投資經(jīng)營者調(diào)查，投資經(jīng)營者8-10年的女性經(jīng)營者，對投資商業(yè) 從調(diào)查中，具有高中、大專學(xué)歷者是西寧市場主力目標(biāo)投

16、資客戶人群。有一定的眼光，通過對這類人群的調(diào)查，能充分了解到投資者投資行為 以及對物業(yè)的要求。綜 述 通過對西寧市投資者調(diào)研，得出西寧市投資者具有以下特點(diǎn)：一、投資經(jīng)驗(yàn)豐富，對價格方面比較理性。本次針對投資者調(diào)查的主要對象是西寧市有投資經(jīng)歷市民及各樓盤現(xiàn)場的咨詢者，所調(diào)研的有效對象是在商業(yè)地產(chǎn)投資大部分有310年的經(jīng)驗(yàn)，對商業(yè)地產(chǎn)投資有一定的眼光。特別是對產(chǎn)品價格比較理性，對價格方面普遍認(rèn)為要視商鋪地段和市場實(shí)際情況而定。比較關(guān)注商鋪周邊類似鋪位的租金，由周邊類似鋪位租金和心理預(yù)期收益率來倒估價格。對本項(xiàng)目而言，其能接受的位置優(yōu)勢比較明顯的臨街鋪位的價格在25000元/,如果價格突破這個區(qū)間，

17、其投資意向則可能轉(zhuǎn)移。二、重復(fù)投資意向明確從投資意向看，大部分被調(diào)查者在13年內(nèi)都有再次投資意向，這對于我公司項(xiàng)目佳豪商業(yè)廣場推出時間相吻合，對于項(xiàng)目銷售利好。但如何針對這部分投資目標(biāo)客戶群做好項(xiàng)目的宣傳推廣工作，是讓這部分投資人群接受本項(xiàng)目的投資價值并進(jìn)行重復(fù)投資關(guān)鍵。三、關(guān)注商鋪所在區(qū)域的商業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展前景從接受被調(diào)查的投資者來看，投資者對于商鋪所在區(qū)域的商業(yè)狀況比較關(guān)注，較多的考慮到日后的經(jīng)營情況、收益期望等。所以投資物業(yè)的人氣、地段以及物業(yè)升值空間，是投資者考慮的主要因素。而佳豪廣場項(xiàng)目，是西寧市老商業(yè)圈（商業(yè)巷）改造項(xiàng)目，商業(yè)巷的繁榮已在西寧市市民心中具有很大的影響力，商業(yè)巷物業(yè)價值的一直飆升，項(xiàng)目周邊近30萬人口的支撐，這都是投資者看好佳豪商業(yè)廣場項(xiàng)目的重要因素。四、偏向于小面積鋪位從被調(diào)查投資者投資所接受物業(yè)價值來看，接受的投資物業(yè)總價在4060萬元、面積在2040平方，是本項(xiàng)目核心目標(biāo)投資客戶人群。從調(diào)查中對本項(xiàng)目物業(yè)期望價格一樓外鋪為2000025000元/，被調(diào)查者對購買物業(yè)的付款方式分一次性付款以及銀行貸款兩種方式，期望投資回報率在10-11以上較多。五、較為接受獨(dú)立街鋪、臨街鋪和底層商鋪，對于廣場鋪及較高樓層鋪位則認(rèn)可度不高受傳統(tǒng)商業(yè)經(jīng)營理念和西寧市