合肥市樓宇集群發(fā)展情況調(diào)研報告

1、 合肥市樓宇集群發(fā)展情況調(diào)研報告 樓宇經(jīng)濟是指以城市經(jīng)濟為基礎，以商務辦公及生產(chǎn)服務等性質(zhì)的商務樓、功能性板塊和區(qū)域性設施為主要載體，通過樓宇內(nèi)高密度、高附加值的經(jīng)營活動而形成的現(xiàn)代經(jīng)濟形態(tài)。樓宇經(jīng)濟是二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，是現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構升級、價值鏈分解的必然結(jié)果。發(fā)展樓宇經(jīng)濟，對于加速資金、信息、人才等高端資源要素匯聚，提升城市服務功能，拓展經(jīng)濟發(fā)展空間，提高城市知名度和美譽度，增強城市綜合競爭力具有重要意義。 一、 合肥市樓宇經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀 從樓宇分布來看，全市四個主城區(qū)5000平方米以上樓宇共497座。其中，廬陽區(qū)167座，占33.6%，商用面積631.5萬平方米；蜀

2、山區(qū)55座，占11.1%，建筑面積53.5萬平方米，商用面積46.7萬平方米；瑤海區(qū)36座，占7.2%，建筑面積158.6萬平方米；包河區(qū)239座，占48.1%，建筑面積1216萬平方米，商用面積591.2萬平方米。三大開發(fā)區(qū)樓宇較少，高新區(qū)13座（9個孵化器，4座科技園樓），經(jīng)開區(qū)5座，新站區(qū)2座。由于樓宇經(jīng)濟受交通、環(huán)境、人流、訊息等因素較大，商務樓宇主要分布在長江路、金寨路、一環(huán)路、二環(huán)路、馬鞍山路等主要交通干道兩側(cè)。 1 從發(fā)展機制來看，在市級層面尚未建立相應機制，全市范圍無法實現(xiàn)宏觀指導、科學規(guī)劃、綜合協(xié)調(diào)、統(tǒng)籌安排，造成各區(qū)各自為政、無序競爭、同質(zhì)發(fā)展等問題，不利于全市樓宇經(jīng)濟協(xié)調(diào)

3、發(fā)展。相關部門對發(fā)展樓宇經(jīng)濟情況認識不清、職責不明，難以形成合力。在區(qū)級層面，廬陽、包河兩區(qū)成立了以分管區(qū)長為組長、各相關單位為成員的樓宇經(jīng)濟發(fā)展領導工作小組，獎勵聯(lián)席會議制度，定期研究解決樓宇經(jīng)濟發(fā)展中的重大事項。街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)和社居委成立相應服務機構，配備專職人員及工作經(jīng)費，形成了促進樓宇經(jīng)濟發(fā)展的組織體系。2010年，包河區(qū)在全省率先建成首家“包河區(qū)樓宇網(wǎng)”，對重點監(jiān)管的樓宇實現(xiàn)了數(shù)字化、精細化、動態(tài)化信息管理，并設立1000萬元專項資金，連續(xù)兩年獎勵113家企業(yè)，兌現(xiàn)獎金381.7萬元，這些政策促進了樓宇經(jīng)濟發(fā)展，催生了4家稅收超過億元的樓宇。 從發(fā)展速度來看，全市樓宇經(jīng)濟處于快速發(fā)展階段

4、。以廬陽區(qū)為例，樓宇經(jīng)濟產(chǎn)值從2007年的128.52億元增長到2012年的376.85億元，年均增速為23%，始終高于同期GDP平均增速；2012年樓宇經(jīng)濟創(chuàng)造稅收38億元，約占財政收入的55%。根據(jù)2011年合肥城區(qū)典型樓宇調(diào)查，財富廣場首座平均創(chuàng)稅3167.1萬元/畝，是同期包河區(qū)富廣大廈創(chuàng)稅平均額1410.3萬元/畝的2.2倍，是瑤海區(qū)寶文國際大廈1120.2萬元/畝 的2.8倍，是高新區(qū)孵化器183萬元/畝的17.3倍，是經(jīng)開區(qū)標準化廠房6.2萬元/畝的511倍。 2 從發(fā)展成效來看，經(jīng)過近幾年的打造，全市四個主城區(qū)通過發(fā)揮政府引導作用，按照樓宇經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律，推動樓宇功能定位和業(yè)態(tài)布

5、局差異化、間距化，避免同質(zhì)發(fā)展，引導樓宇布局保持適當?shù)拿芏群鸵?guī)模，促進各種類型樓宇有機融合，逐漸形成一批專業(yè)化、特色化樓宇功能區(qū)。由于樓宇經(jīng)濟受交通、環(huán)境、人流、訊息等因素影響較大，這些樓宇主要分布在長江路、金寨路、一環(huán)路、二環(huán)路、馬鞍山路、潛山路等主要交通干道兩側(cè)。廬陽區(qū)打造以濉溪路為代表的高檔寫字樓集聚的商務辦公新街區(qū)，以長江路為代表的老牌寫字樓、大型商業(yè)設施集聚的商務中心軸；包河區(qū)著力培育以馬鞍山路為代表的服務業(yè)集聚區(qū)；蜀山區(qū)著力打造以長江西路為代表的商貿(mào)集聚區(qū)和潛山路為代表的總部集聚區(qū)；瑤海區(qū)著力打造以勝利路為代表的商貿(mào)樓宇集聚區(qū)和信地城市廣場為代表的總部集聚區(qū)。 二、廬陽區(qū)樓宇集群發(fā)

6、展分析 樓宇經(jīng)濟具有產(chǎn)業(yè)集聚、人才集聚、信息密集、資金匯聚等一系列特點。發(fā)展樓宇經(jīng)濟能夠推動城市金融功能區(qū)、現(xiàn)代服務業(yè)聚集區(qū)、文化旅游產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的形成，優(yōu)化城區(qū)的產(chǎn)業(yè)布局，增強中心城區(qū)的核心競爭力。事實表明，樓宇經(jīng)濟在合肥市提升城區(qū)商業(yè)檔次、優(yōu)化商貿(mào)空間布局、提高現(xiàn)代服務業(yè)產(chǎn)業(yè)集聚度等方面起到了積極的促進作用，發(fā)展樓宇經(jīng)濟已經(jīng)成為推進商貿(mào)服務業(yè)發(fā)展尤其是現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展的重要抓手和有效平臺。 3 通過近年的發(fā)展，廬陽區(qū)現(xiàn)代服務業(yè)由大到優(yōu)，呈高端化發(fā)展。匯豐銀行、聯(lián)想集團等50家世界和國內(nèi)500強企業(yè)紛紛入駐轄區(qū)，以長江中路高端商務軸、四牌樓和三孝口購物區(qū)為核心，淮河路步行街和宿州路商業(yè)街為支撐的

7、中央商務區(qū)核心功能區(qū)已經(jīng)形成。以財富廣場、金鼎廣場、東怡金融廣場為代表的一批現(xiàn)代服務業(yè)“新地標”拔地而起，濉溪路商辦新街區(qū)初具規(guī)模，成為區(qū)域性金融中心。 通過近幾年的精心打造，廬陽區(qū)樓宇經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)集聚度日趨明顯，輻射力日漸增強，形成了北一環(huán)總部經(jīng)濟樓宇集群、合作經(jīng)濟廣場文化樓宇集群、東怡廣場金融樓宇集群、四牌樓商務樓宇集群四大樓宇集群。 （一）濉溪路總部經(jīng)濟樓宇集群 濉溪路總部經(jīng)濟樓宇集群位于蒙城路和北一環(huán)交口至肥西路和北一環(huán)交口的北一環(huán)一線。集群覆蓋財富廣場、匯豐置地、新天地廣場、北京華聯(lián)蒙城路店、金鼎國際廣場、祥源廣場、天慶大廈、星海遠航大廈等區(qū)域。共有商務樓宇25座，商用面積180萬平方米

8、。目前入駐企業(yè)656家，其中總部企業(yè)89家、500強企業(yè)28家。 財富廣場是濉溪路總部經(jīng)濟樓宇集群的核心樓宇，樓宇建筑面積30萬，自2004年首座交付使用至今，五棟樓宇集聚度與輻射力凸顯，目前該樓宇入駐企業(yè)417家，年納稅額達4.5億元。在財富廣場、金鼎廣場、匯豐置地等樓宇的帶動下，集群金融商貿(mào)氛圍日益濃厚，集群正以其強大的 4 輻射力逐步發(fā)展成為合肥乃至全省經(jīng)濟增長的中堅力量。未來，隨著祥源廣場、香格里拉酒店、瑞龍酒店等項目陸續(xù)建成，濉溪路總部經(jīng)濟樓宇集群將為我區(qū)商業(yè)的發(fā)展注入新的活力。 （二）合作經(jīng)濟廣場文化樓宇集群 合作經(jīng)濟廣場文化樓宇集群位于金寨路和環(huán)城路交口以北、淮河路和蒙城路交口以

9、南、六安路和長江中路交口以西、金寨路和長江中路交口以東。集群覆蓋合作經(jīng)濟廣場、老報館餐飲文化休閑廣場、工業(yè)品展覽館、新華書店、安徽圖書城、長江飯店、城隍廟、國軒凱旋大廈等區(qū)域。共有商務樓宇15座，商用面積85萬平方米。目前入駐企業(yè)325家，其中文化企業(yè)65家、500強企業(yè)8家。 合作經(jīng)濟廣場作為文化樓宇集群的核心樓宇，項目總建筑面積15萬，位于合肥老環(huán)城內(nèi)，桐城路與廬江路交口西南，坐擁得天獨厚的歷史文化資源，由高端商業(yè)、寫字樓、學區(qū)住宅等業(yè)態(tài)組成。項目以文化產(chǎn)業(yè)為方向，將開創(chuàng)匯集高端古玩、藝術品和知名書畫名家作品創(chuàng)作展示交易、學術交流的經(jīng)營性商務模式，全力打造立足安徽、輻射全國的集創(chuàng)作、展示、

10、經(jīng)營、教育培訓、學術交流為一體的文化藝術品產(chǎn)業(yè)集群。未來，隨著七桂塘、城隍廟等區(qū)域的陸續(xù)改造，合作經(jīng)濟廣場作文化樓宇集群將重新煥發(fā)光彩。 （三）東怡廣場金融樓宇集群 東怡廣場金融樓宇集群位于環(huán)城路和長江中路交口以 5 東、蒙城路和阜南路交口以南、長江路和金寨路交口以北。集群覆蓋招行大廈、東怡金融廣場B座、C座、徽商國際大廈、金城大廈、金川大廈等區(qū)域。共有商務樓宇10座，商用面積72萬平方米。入駐企業(yè)128家，其中金融企業(yè)15家、500強企業(yè)4家。 東怡廣場作為金融樓宇集群的核心樓宇，總建筑面積約20萬平方米，占據(jù)三孝口、四牌樓等合肥的傳統(tǒng)商區(qū)核心，交通便利、市政配套設施完善。目前投入使用的招行

11、大廈入駐有招行合肥分行、正奇安徽控股、新華人壽、金豐典當司、皖江金融租賃司、創(chuàng)新融資擔保、國正小貸等10家金融企業(yè)。建設中的東怡金融廣場B座、C座的招商定位也是以銀行總部及分行、保險公司總部及地區(qū)分公司、證券公司和基金管理公司區(qū)域總部等金融企業(yè)為目標。 （四）四牌樓商務樓宇集群 四牌樓商務樓宇集群位于長江中路和環(huán)城路交口以西、壽春路和阜陽路交口以東、宿州路和廬江路交口以北、壽春路以南。集群覆蓋百貨大樓、鼓樓商廈、銀泰購物中心、商之都合肥旗艦店、百盛廣場、金鷹購物中心、天徽大廈、國元信托大廈、交通銀行大廈、淮河路步行街區(qū)等區(qū)域。共有商務樓宇57座，商用面積205萬平方米。目前入駐企業(yè)315家，其

12、中商貿(mào)零售企業(yè)1955家、500強企業(yè)10家。 百貨大樓、鼓樓商廈、商之都合肥旗艦店、百盛廣場、都是全市乃至全省的著名商場，歷年銷售額均名列全省前 6 茅。這些老字號和新興的銀泰購物中心、金鷹購物中心等商業(yè)樓宇，撐起了四牌樓商務樓宇集群繁榮景觀的大梁。天徽大廈、國元信托大廈、交通銀行大廈等商務樓宇，為中央商務區(qū)核心功能區(qū)的構建，提供了有力的支撐。面對全市多個城市綜合體漸次出現(xiàn)的新挑戰(zhàn)，此區(qū)域內(nèi)的銀泰、百盛、金鷹、鼓樓等商貿(mào)樓宇亦由原先的各自為戰(zhàn)、相互競爭逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)楸F作戰(zhàn)、共謀未來，成為真正意義上的新時代商貿(mào)樓宇集群。 三、廬陽區(qū)樓宇集群發(fā)展存在的問題 在樓宇集群蓬勃發(fā)展的同時，我區(qū)四大樓宇集

13、群的發(fā)展也出現(xiàn)了一些問題，主要有以下幾個方面： （一）缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃引導 樓宇經(jīng)濟在我國的提法始于90年代末，是經(jīng)濟學界提出的一種復合概念。但是到目前為止，上至國家商務部，下至大多數(shù)省、市、區(qū)政府對于樓宇經(jīng)濟的認識依然沒有深度，對樓宇經(jīng)濟的界定依然模糊不清，對樓宇經(jīng)濟的發(fā)展依然不夠重視，對樓宇經(jīng)濟的評定依然沒有標準。 一直以來，樓宇經(jīng)濟發(fā)展以市場化運作為主，缺乏政府的介入和引導，導致缺少統(tǒng)一的樓宇經(jīng)濟總體規(guī)劃，樓宇空間布局不明、功能定位不清、配套標準不高，樓宇開發(fā)建設停留在單體項目層面，多數(shù)樓宇的商務項目被分割成大小不一的子項目，出售給眾多不同的業(yè)主，再由業(yè)主自營、租賃或買賣，產(chǎn)權分散使得樓宇

14、難以確定招商選商主要方向，運 7 營管理成本上升、難度加大。導致樓宇業(yè)態(tài)調(diào)控和功能布局難以實現(xiàn)，樓宇片區(qū)與片區(qū)之間、產(chǎn)業(yè)與產(chǎn)業(yè)之間的互動融合難以深化，產(chǎn)業(yè)聚集程度難以提高，樓宇特色不夠鮮明。 （二）樓宇載體建設滯后，單個樓宇競爭力減弱 雖然我區(qū)樓宇數(shù)量和面積均位居全市前列，但是作為樓宇經(jīng)濟載體的樓宇整體品質(zhì)不高。全區(qū)5萬以上樓宇28幢，占全區(qū)商務（商業(yè)）樓宇總數(shù)的16.77%，10萬以上樓,11幢，僅占全區(qū)商務（商業(yè)）樓宇總數(shù)的6.6%。多數(shù)樓宇內(nèi)部裝修簡陋，智能化程度低，停車泊位緊缺，商業(yè)配套功能欠缺，物業(yè)管理水平不高，對高端企業(yè)吸引力不強，從而制約了樓宇經(jīng)濟的進一步發(fā)展。 近年來，其他幾個

15、城區(qū)著力打造現(xiàn)代服務業(yè)集聚區(qū)，加大樓宇載體的建設力度，陸續(xù)有一些體量大、標準高、拉動力強的樓宇項目投入使用，對我區(qū)樓宇集群的發(fā)展帶來了前所未有的挑戰(zhàn)。比如，包河區(qū)在2010年開業(yè)的萬達廣場，建筑面積達70.4萬，擁有18萬的大型國際購物中心、10萬的超高層雙塔寫字樓、4.8萬五星級威斯汀酒店，約5萬室外商業(yè)步行街和濱河酒吧街，地理位置優(yōu)越，人氣十足。蜀山區(qū)在2012年開業(yè)的之心城，總建筑面積35萬，包括23萬5A甲級寫字樓及12萬購物中心兩部分，該項目地理位置優(yōu)越，建設標準高，極具發(fā)展前景。瑤海區(qū)信地城市廣場開創(chuàng)了合肥國際化城市綜合體新概念生活藍本，該項目總建筑面積100萬平方米，商務面積58

16、萬平方 8 米，由家居MALL（紅星美凱龍）、頂級SHOPPINGMALL、五星級酒店、5A級商務寫字樓、國際餐娛不夜城、商業(yè)步行街、商務公寓等多種物業(yè)形態(tài)，配有24萬平方米的花園式住宅和12.79萬平方米的立體停車庫，項目位居合肥城市東部一環(huán)核心區(qū)域，交通便利，樓宇硬件設施以及物業(yè)管理水平、生態(tài)景觀規(guī)劃等均保持國際水平標準，預計建成后項目年交易額100億元。 （三）人才隊伍建設滯后，信息化水平低 為推進樓宇經(jīng)濟發(fā)展，2011年我區(qū)成立由區(qū)政府分管領導為組長，區(qū)直相關部門及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道、工業(yè)區(qū)為成員的全區(qū)樓宇經(jīng)濟、商業(yè)特色街區(qū)及社區(qū)商業(yè)發(fā)展工作領導小組。實施了“八員一樓”（一棟樓宇配備城管、工

17、商、稅務、招商、物業(yè)管理、社會事務、安全生產(chǎn)、社區(qū)服務聯(lián)絡員）管理辦法，實現(xiàn)一棟樓宇一個管理隊伍。建立和完善了“掃樓”工作機制，每棟樓宇所屬社居委在街道統(tǒng)一領導下，堅持每月開展兩次“掃樓”行動，摸清轄區(qū)內(nèi)企業(yè)情況，動態(tài)監(jiān)測樓宇空置率，進行樓宇經(jīng)濟月度運行監(jiān)測和分析。 隨著樓宇經(jīng)濟的深入推進，一些問題日益凸顯。其中，人才隊伍建設滯后和信息化水平低的問題尤為突出，已成為樓宇經(jīng)濟進一步發(fā)展的重要制約因素： 人才隊伍建設滯后。在區(qū)級層面和鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道、社居委從事樓宇經(jīng)濟工作的人員以兼職人員為主，用于樓宇經(jīng)濟的工作時間、工作精力等不到保障，存在數(shù)量不足、穩(wěn)定性差、 9 能力偏弱等問題，因而造成工作創(chuàng)造性不強

18、，工作方法單一，工作標準不高，工作效果不理想。 信息化水平低。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道雖然按照“掃樓”工作機制，上門摸清轄區(qū)內(nèi)企業(yè)入駐、變更、經(jīng)營性質(zhì)和稅收等情況，并及時掌握樓宇空置信息，但是這些樓宇經(jīng)濟信息主要用于樓宇經(jīng)濟運行監(jiān)測和分析、監(jiān)測樓宇空置率等工作，沒有在樓宇集群打造、招商引資、協(xié)稅護稅等方面發(fā)揮出應有的效益。 四、加快我區(qū)樓宇集群發(fā)展對策措施 針對我區(qū)樓宇集群發(fā)展存在的問題，要按照“政府引導、企業(yè)參與、市場化運作、社會化管理”的思路，以提升品質(zhì)、打造精品、集群發(fā)展為目標，全力打造一批全省知名的品牌樓宇集群。 （一）積極引導，提升品質(zhì) 積極進行政策引導，對特色樓宇、品牌樓宇、品質(zhì)樓宇這三種類型樓

19、宇給予重點扶持，支持樓宇開發(fā)企業(yè)改造提升停車場、電梯、監(jiān)控系統(tǒng)的等硬件設施，提高樓宇檔次；支持樓宇招商主體吸引同行業(yè)類型企業(yè)入駐樓宇，集聚特色產(chǎn)業(yè)；支持現(xiàn)代服務業(yè)企業(yè)入駐我區(qū)樓宇，形成品牌集聚效應；支持樓宇物業(yè)（商業(yè)）管理企業(yè)建立科學規(guī)范的管理機制和運營機制，提升樓宇內(nèi)涵。同時，盡快出臺服務業(yè)發(fā)展政策，大力引導集聚金融服務、文化創(chuàng)意、動漫制作、軟件開發(fā)、研發(fā)設計、服務外包、電子商務、中介服務為主的樓宇集群 10 建設，強化對樓宇集群內(nèi)樓宇企業(yè)的支持力度。 （二）打造樓宇載體，增強向心力 打造樓宇集群，首先要明確總體發(fā)展目標，把城區(qū)建設與樓宇集群發(fā)展結(jié)合起來，把“黃金節(jié)點”和“黃金路段”預留給樓

20、宇經(jīng)濟，按照起點高、手筆大、發(fā)展快、效果好的工作要求，全力打造3-5個體量大、標準高、拉動力強的樓宇項目，推動全區(qū)品牌商務（商業(yè)）樓宇建設。通過品牌核心樓宇的建設，帶動周邊區(qū)域樓宇的集群化發(fā)展，提升樓宇集群的影響力、增強向心力。 未來的樓宇經(jīng)濟集群建設不僅要重視現(xiàn)代服務業(yè)企業(yè)的引進工作，更要重視對現(xiàn)有入駐機構的服務，努力打造集群的樓宇經(jīng)濟文化，一個好的樓宇集群要有鮮明的產(chǎn)業(yè)集群的特點和文化價值概念。共同的區(qū)域文化造就企業(yè)核心增值，才能造就更好的吸引力、凝聚力，才能造成企業(yè)在一個區(qū)域的真正根植。這樣的樓宇集群不僅能夠守住陣地，而且能夠不斷的做大、做強，成為具有文化凝聚力的樓宇集群的典范。 （三）

21、加強隊伍建設，提升信息化水平 加強樓宇經(jīng)濟人才隊伍建設。建立專業(yè)的樓宇經(jīng)濟人才隊伍，加強專業(yè)知識和技能的培訓，增強服務轄區(qū)企業(yè)的能力，能獨立開展企業(yè)信息收集、樓宇空置面積摸排、限上企業(yè)培育等工作，更好的服務全區(qū)樓宇集群的發(fā)展。 建立全區(qū)樓宇經(jīng)濟信息管理平臺。運用信息化手段，強 11 化樓宇經(jīng)濟基礎工作，優(yōu)化樓宇經(jīng)濟管理服務能力，通過社會服務和專業(yè)管理兩種模式，全面整合各方信息數(shù)據(jù)資源，重點突出招商引資、協(xié)稅護稅、宣傳推介、數(shù)據(jù)分析四大特色功能。整合區(qū)直部門、工商、稅務和樓宇物業(yè)（商業(yè)）管理企業(yè)等各方數(shù)據(jù)資源，把平臺建設成展示我區(qū)樓宇集群發(fā)展現(xiàn)狀和樓宇資源動態(tài)信息，集監(jiān)管、服務、信息查詢、統(tǒng)計分析等功能為一體信息化平臺。借助現(xiàn)代化的信息手段，有效地把粗放型的樓宇經(jīng)濟發(fā)展方式向集約型轉(zhuǎn)變，在集約利用資源、實現(xiàn)精細化監(jiān)管、輔助政府科學招商等方面發(fā)揮重要作用。 附件：1. 廬陽區(qū)樓宇經(jīng)濟主要產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值一覽表 2. 2011年部分城區(qū)樓宇經(jīng)濟一覽表 3. 各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道、工業(yè)區(qū)樓宇情況統(tǒng)計表 2013年10月16日 12 附件1: 廬陽區(qū)樓宇經(jīng)濟主要產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值一覽表 單位：萬元 批商中合I房地產(chǎn)金融年零售服務貿(mào)易 643556835560355255742514840