房地產企業(yè)的成本管理制度

1、房地產企業(yè)的成本管理制度隨著房地產市場競爭的加劇，為提咼產品及企業(yè)的核心競爭 力，房地產企業(yè)的成本管理工作的重要性愈來愈顯著。在開發(fā)建設 的整個過程中（立項、規(guī)劃設計、建設、結算、銷售）每一個環(huán)節(jié) 的成本都要進行嚴格的和科學的控制和管理，尤其是在立項和規(guī)劃 設計階段，所以，房地產的成本管理應該是全過程的成本管理，并 且不僅僅要關注財務成本，而且要關注質量、工期等隱性成本，還 要考慮消費者的消費成本。（一）立項環(huán)節(jié)的成本控制1、新項目立項時必須提交詳細的可行性研究報告，可行 性研究報告除應具備地塊基礎資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢、合 作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設計方案、開發(fā)節(jié)奏及市場 定位

2、等基礎內容外，還須包括以下內容（可行性研究報告詳細 內容詳見可行性研究報告指引）：1. 成本費用估算和控制目標及措施;2. 投資及效益測算、利潤體現(xiàn)安排;3. 稅務環(huán)境及其影響;4. 資金計劃;5. 競投方案（僅限招標、拍賣項目）；6. 投資風險評估及相應的對策;7. 項目綜合評價意見;（二）規(guī)劃設計環(huán)節(jié)的成本控制1、規(guī)劃設計單位的選擇應遵循以下原則:1）能由公司內部完成的規(guī)劃設計工作，應由公司內部自行完成;2）需委托設計院進行的規(guī)劃設計工作，應采取招標方式，擇優(yōu)確定。2、總體規(guī)劃設計方案（必須包括建造成本控制總體目標，即目 標成本：詳見附錄1-目標成本的編制與審核），應首先上報由公 司領導牽

3、頭組織的“規(guī)劃設計方案聽證會”審查，獲通過后方可進 入下一設計階段（如單體設計、擴初設計、施工圖設計）。每一階 段都必須要求設計單位出具設計概（預）算，并在與上一階段 的概（預）算進行認真分析、比較的基礎上，編制我方的建造成 本概（預）算，確定各成本單項的控制目標，并以此控制下一階 段的設計。3、施工圖設計合同應具備有關鋼筋、混凝土等建材用量要求的 條款，并載明：設計單位的施工圖預算原則上不得突破我方編 制的建造成本預算。4、設計、工程、預算人員應會同監(jiān)理人員、物業(yè)管理人員組成 聯(lián)合小組，對施工圖的技術性、安全性、周密性、經濟性（包括建 成后的物業(yè)管理成本、用戶使用成本）等進行會審，提出明確的

4、書 面審查意見，并督促設計單位進行修正，避免或減少設計不合理甚 至失誤所造成的投資損失、浪費。5、材料設備之品牌/標準、參數(shù)的選用應與工程項目的品質、 技術要求相匹配，在滿足功能的前提下，杜絕質量超標。6、對工程之做法應當結合工程項目的實際情況，對規(guī)范、圖集 的做法進行適當調整，使之更加經濟、合理。在設計規(guī)劃階段，使 這種調整反映到圖紙中去。（三）招標環(huán)節(jié)的成本控制1、除壟斷性質的工程項目外，其它工程的施工或作業(yè)單位，不 得指定。2、主體施工單位的選擇，必須采取公開或邀請招標方式進行。3、應對投標單位進行資格預審，審查單位包括工程、預算、財 務、設計四大專業(yè)人員。4、應組織設計、工程、預算、財

5、務四大專業(yè)人員聯(lián)合組成招標 工作小組，就招標范圍、招標內容、招標條件等進行詳細、具體的 策劃，擬訂標書，開展招標活動；對投標單位應就其資質、經濟實 力、技術力量、以往施工項目和施工管理水平等進行現(xiàn)場考察，提 出書面考察意見；對投標情況進行評估，提出書面評估意見。5、同等條件下，應盡量選擇企業(yè)類別或工程類別高而取費較低 的單位。6、凡一次采購量高于人民幣三萬元（含三萬元）的材料設備、 工程造價高于十萬元（含十萬元）的工程施工必須采用招投標方 式。7、零星工程應當在兩個以上的施工單位中，綜合考察其技術力 量、報價等進行選擇。8壟斷性質的工程項目（如水、電、氣等）應盡力進行公關協(xié) 調，最大程度降低造

6、價。9、施工合同談判人員至少應包括工程、預算兩方面的專業(yè)人 員，合同條件必須符合招標條件，合同條款及內容概念應清晰，不 得因工程緊而不簽合同就開工。10、開標后，對回標單位進行至少兩輪閉門談判，每次談判的 回復文件必須密封送達（按投標程序處理）。11、合同簽訂必須按規(guī)定程序進行，詳見附錄2:合同審批與 簽訂規(guī)定。12、應建立健全施工隊伍檔案，跟蹤評估其資信、技術力量等。13、對投標人的設備報價不能指定唯一品牌，只能約定為“某 某品牌或同等品牌”。也不能指定設備配件或元件，也只能約定為“某某品牌或同等品牌”。14、出包工程應嚴禁擅自轉包。（四）施工過程的成本控制現(xiàn)場簽證（洽商及設計變更）1. 現(xiàn)

7、場簽證范圍項目施工過程中凡是由乙方提出須經甲方現(xiàn)場 簽認的、引起工程造價變化又不屬于包干合同范圍的事項及合同明 確需現(xiàn)場簽證的內容均屬于現(xiàn)場簽證范圍的，可以辦理現(xiàn)場簽證, 包括：工程量增減、材料設備價格變化等?，F(xiàn)場簽證要反復對照合 同及有關文件規(guī)定慎重處理。2. 現(xiàn)場簽證審批權限般簽證2萬元以下（含2萬元）項目公司工程部、預算部2 5萬元（含5萬元）除以上人員簽字外，報項目經理或主管副總批準重大簽證520萬元（含20萬元）公司分管副總審批20萬元 以上公司總經理審批2.1上述金額范圍是指單筆單項變更簽證的總金額，不得分筆 分項拆分變更簽證金額，并報公司審計以備抽審。2.2同一單體建筑物每個專業(yè)

8、現(xiàn)場簽證次數(shù)超過10次的，要由 提案人寫分析報告，報告應至少包含原因、責任人、后續(xù)是否還有 簽證以及減少費用的應對方案，并報公司批準。2.3為提高效率，預算部經理、項目經理、公司領導可根據(jù)項 目具體情況進行授權。3. 現(xiàn)場簽證辦理3.1對現(xiàn)場發(fā)生需簽證的工程內容，要求提案人詳細列明事發(fā) 原因、簽證理由及合同依據(jù)。在所需簽證工程內容發(fā)生前五天內（特殊情況可在事先征得項目經理同意且在所需簽證工程內容發(fā)生 后的當天）一式五份（加蓋單位印章）及時上報。3.2對涉及隱蔽工程或其它事后無法再現(xiàn)的簽證，提案人應及 時通知監(jiān)理工程師、業(yè)主工程部專業(yè)工程師和造價人員共同到現(xiàn)場3.3對重大的簽證，要求提案人應于施

9、工前7天上報，項目部 和監(jiān)理工程師在接獲承包人的申請后三天內就該簽證的必要性、可 行性、經濟性進行審核，并將審核意見上報公司。3.4每月10日前，對于截止上月末已完工程但尚未確定最終審 定價的簽證費用預算，甲、乙雙方應進行綜合性核對和價格商談， 并形成核對與商談記錄清單。4. 現(xiàn)場簽證的審批4.1項目工程部在接到經監(jiān)理工程師簽署處理意見的簽證單 后，一般工程簽證必須有監(jiān)理公司、項目部現(xiàn)場工程師、預算部經 理、工程部經理簽字審核、然后報項目經理簽批后方可生效。對重 大的簽證須上報公司主管部門，并經得分管副總經理或公司總經理 批準。具體按第2條審批權限執(zhí)行。4.2承包人意見必須由現(xiàn)場專業(yè)工程師和項

10、目經理簽署；監(jiān)理 公司意見必須由現(xiàn)場專業(yè)監(jiān)理工程師和總監(jiān)簽署。4.3原則上現(xiàn)場簽證按量價分離要求進行，即工程量由工程部負責，價款由預算部負責。但如發(fā)現(xiàn)量價有重大偏離時，發(fā)現(xiàn)方須 立即向上一級領導報告，上一級領導作出審查意見。4.4項目部在接獲承包人呈交的經監(jiān)理工程師簽署意見的簽證 單后，一般在5天內（重大簽證為10天內）予以批復，并反饋予承 包人。4.5現(xiàn)場簽證沒有實施或未全部實施，監(jiān)理工程師、工程部現(xiàn) 場代表應及時注銷或按實重新核定該項簽證單，并及時通知造價人 員。4.6辦理現(xiàn)場簽證要填寫現(xiàn)場簽證審批單，詳見附錄3:現(xiàn)場簽 證審批單。5. 附則監(jiān)理工程師及項目職能部門相關人員應認真、仔細、準

11、 確、合理地對簽證簽署意見。尤其是要注意對于承包單位為減項的 現(xiàn)場簽證要及時辦理。如項目部職能部門相關人員發(fā)生瀆職行為將 給予內部處分和相應的罰款，直至追究法律責任。工程質量與監(jiān)理1、項目開工前，原則上應通過招標方式擇優(yōu)選擇具有合法資格與有效資質等級的監(jiān)理單位。監(jiān)理單位應與所監(jiān)理工程的施工單位 和供貨商無利益關系。2、工程質量監(jiān)控人員應要求監(jiān)理單位密切配合，嚴格把關。一 旦發(fā)現(xiàn)質量事故，必須組織有關部門詳細調查、分析事故原因，提 交事故情況報告及防患措施，明確事故責任并督促責任單位，按照 質檢部門認可的書面處理方案予以落實。事故報告與處理方案應一 并存檔備案。3、應特別重視隱蔽工程的監(jiān)理和驗收

12、。隱蔽工程的驗收，必須 由工程、預算人員聯(lián)合施工單位、質檢部門共同參加并辦理書面手 續(xù)。凡未經驗收簽證的，應要求施工單位不得隱蔽和進入下道工序 施工。隱蔽工程驗收記錄按順序進行整理，存入工程技術檔案。未 經預算人員參與驗收的隱蔽工程，在結算時不予計價。工程進度款1、原則上不向施工單位支付備料款。確需支付者，應不超過工 程造價的15%并在工程進度款支付到工程造價 50%寸開始抵扣預付 備料款。2、工程進度款的撥付應當按下列程序辦理:附件4:工程驗工計價審批表;1)施工單位按月報送施工進度計劃和工程進度完成月報表，見2）工程、預算部門會同監(jiān)理人員，對照施工合同及進度計劃, 審核工程進度內容和完工部

13、位（主體結構及隱蔽工程部分須提供照片）、工程質量證明等資料;3）預算部門整理復核工程價值量;4）3、經財務部門審核后按有關批準程序付款并登記付款臺帳。應要求施工單位在我方開戶銀行開具結算帳戶，以便為我方 融洽銀企關系和監(jiān)督工程款項的使用提供便利。4、工程進度款支付達到工程造價 80%寸，原則上應停止付款, 預留至少15%C程尾款和5%呆修款，以便掌握最終結算主動權。（五）工程材料及設備管理1、項目開工前，設計或工程管理部門應及時列出所需材料及設 備清單，一般按照下列原則決定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明確:2、甲方能找到一級建材市場的、有進口免稅計劃指標的、有特 殊質量要求

14、和價格浮動幅度較大的材料和設備，應實行甲供或甲定 乙供，其余實行乙供;3、實行甲供或甲定乙供的材料和設備應盡量不支付采購保管 費。4、應按工程實際進度合理安排采購數(shù)量和具體進貨時間，防止 積壓或造成窩工現(xiàn)象。5、甲供材料、設備的采購必須進行廣泛詢價，貨比三家，也可 在主要設備和大宗建材采購上采用招標方式。在質量、價格、供貨時間均能滿足要求的前提下，應比照下列條件擇優(yōu)確定供貨單位:1)能夠實行賒銷或定金較低的供貨商;2)愿意以房屋抵材料款，且接受正常樓價的供貨商;3)能夠到現(xiàn)場安裝，接受驗收合格后再付款的供貨商;4）售后服務和信譽良好的供貨商。5）工程管理部門對到貨的甲供材料和設備的數(shù)量、質量及

15、規(guī) 格，要當場檢查驗收并出具檢驗報告，辦理驗收手續(xù)，妥善保管。對不符合要求的，應及時退貨并通知財務部拒絕付款。6）采購合同中必須載明：因供貨商供貨不及時或質量、數(shù) 量等問題對工程進度、工程質量造成影響和損失的，供貨商必須承 擔索賠責任。7）必須建立健全材料的詢價、定價、簽約、進貨和驗收保管相 分離的內部牽制制度，不得促成由一人完成材料采購全過程的行 為。8）對于乙供材料和設備，我方必須按認定的質量及選型，在預 算人員控制的價格上限范圍內抽取樣板，進行封樣，并盡量采取我 方限價的措施。同時在材料和設備進場時應要求出具檢驗合格證。9）材料的代用應由工程管理部門書面提出，設計單位和監(jiān)理單 位通過，審

16、算部門同意，領導批準。10）甲供材料、設備的結算必須憑供貨合同、供貨廠家或商檢部門的檢驗合格證和我方工程管理部門的驗收檢驗證明以及結算清 單，經審算、財務部門審核無誤后，方能辦理結算。（六）竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制1、單項工程和項目竣工應經過自檢、復查、驗收三個環(huán)節(jié)才能 移交。2、設計、工程、審計、預算、銷售和物業(yè)管理部門必須參加工 程結構驗收、裝修驗收及總體驗收等，“移交證明書”應由施工單 位、監(jiān)理單位和物業(yè)公司同時簽署。3、凡有影響使用功能和安全及不合設計要求的結構部位、安裝 部位、裝飾部位和設備、設施，均應限期整改直到復驗合格。因施 工單位原因延誤工程移交，給我方造成經濟損失的，要按合同追

17、究 其責任。4、工程移交后，應按施工合同有關條款和物業(yè)管理規(guī)定及時與 施工單位簽訂保修協(xié)議書，以明確施工單位的保修范圍、保修 責任（包括驗收后出現(xiàn)的質量問題的保修責任的約定）及處罰措施 等。5、采取一次性扣留保修金，應對保修事項及其費用有充分的預 計，留足保修費用。6、甲方按租售承諾先行墊付的屬保修范圍的費用，應在工程承 包合同中明確由乙方承擔。（七）工程結算管理一、工程結算1.定義1.1工程結算是指合同價格的結算。1.2合同價格應為合同價款加上按合同規(guī)定進行的合同價款調 整（增加或減少）。1.3合同價款是承發(fā)包雙方在合同中約定，發(fā)包人用以支付承 包人按照合同約定承包人完成承包范圍全部工程并承

18、擔質量保修責 任的款項。1.4合同價款調整是指在合同履行中發(fā)生、按照合同約定或承發(fā)包雙方協(xié)商同意需要調整（增加或減少）合同價款的情況，經發(fā) 包人確認后按計算合同價款的方法調整的合同價款。主要包括:a）由于發(fā)包人原因導致的合同價款調整：如工程變更、發(fā)包人 違約等等;b）由于非發(fā)包人原因導致的合同價款調整：承包人違約、合同 缺陷等增加的合同價款。1.5工程變更是指工程范圍變更、設計變更。工程范圍的變更 包括新增工程和刪減工程（新增工程分為附加工程和額外工程。所 謂附加工程是指那些該合同項目所必不可少的工程，如果缺少了這 些工程，該合同項目便不能發(fā)揮合同預期的作用?；蛘哒f，附加工 程就是合同工程項目

19、所必需的工程。所謂額外工程是指工程項目合 同文件中“工作范圍”中未包括的工作。缺少這些工作，原訂合同 工程項目仍然可以運行，并發(fā)揮效益。）；設計變更是經發(fā)包人統(tǒng) 一并發(fā)出指令更改工程有關部分的標高、基線、位置和尺寸及材料 等等。1.6專業(yè)分包工程合同結算是指發(fā)包人直接分包的專業(yè)分包工 程完工后，按專業(yè)分包工程合同條件進行的工程驗收、結算。1.7項目工程總結算是指項目工程竣工之后發(fā)包人與承包人進 行的總承包合同工程竣工結算和尚未進行結算的專業(yè)分包工程合同 的工程竣工結算。2.工程結算的條件2.1工程質量合格或達到合同要求并按照合同要求取得驗收證 書是工程結算的必要條件。結算以工程計量為基礎，計量

20、必須以質 量達到要求為前提。所以不是對承包商已完的工程全部結算和支 付，而只結算和支付質量達到要求的部分，對于工程質量達不到要 求的部分一律不予結算和支付。2.2 一切結算均需要符合合同規(guī)定的要求。2.3變更項目必須有發(fā)包人的變更通知。沒有發(fā)包方的指示承 包商不得作任何變更。如果承包商沒有收到指示就進行變更的話, 他無理由就此變更的費用要求補償。2.4及時、完備的結算資料。3. 結算資料完整的結算資料包括（但不限于）以下內容:3.1合同約定對合同價格構成影響的文件及資料:3.2承包人履約情況:a）工程竣工驗收資料;b）發(fā)包人對承包人履約情況的說明，包括:i.雙方確認的已完和未完工程項目一覽表;

21、ii.工期或質量未達到合同要求的項目應提供相應明確責任的說明;iii.承包人違約給發(fā)包人造成的損失情況（已辦理反索賠的項目除外）；iv.合同約定的設備清單和工程實際使用的設備材料清單一覽表。3.3工程結算書:a）結算書編制說明，其內容應包括 2.1-2.3條有關需要說明內容。b）合同價款范圍內規(guī)定工程內容的結算（結算明細表、匯總 表）。C）合同規(guī)定合同價款調整范圍內（增加和/或減少）工程內容 的結算。4. 工程結算的審查原則及要點工程結算應嚴格按照合同規(guī)定, 明確承發(fā)包雙方的權利義務，按照合同規(guī)定的結算方式進行結算， 在承包人風險及責任范圍內的工程費用支出不予調整工程價款。4.1合同價款范圍內

22、的結算，應區(qū)分不同的發(fā)包方式和合同類 型進行審查:a）對于總價合同，嚴格按照合同價款進行結算，嚴格審查合同 內的工作內容是否在實際施工中按合同要求完成，包括產品設備的 型號是否和合同相符;b）對于單價合同，應按照合同約定的工程量計算規(guī)則、依據(jù)施 工圖和現(xiàn)場實際情況進行工程量的計量，乘以合同單價計算合同價 款，審查重點為工程量的計量;c）對于未進行招投標，合同約定按照施工圖預算加調整計算合 同價格的工程，應依據(jù)施工圖和現(xiàn)場實際情況、按照合同規(guī)定采用 定額的工程量計算規(guī)則計算工程量和計價。審查重點分為工程量的 計量和價格的來源與計算是否合理。d）對于有甲供材料的合同，在先梳理清楚材料的工程實際消耗

23、 量和施工單位領用量之后，方進行計量和計價工作。對于超額使用 的單位要追究違約責任。4.2調整合同價款的結算：（由于發(fā)包人原因導致的合同價款 調整。）421工程變更部分工程范圍變更內容，對于合同范圍內已有 工程項目的工程量改變時，按工程量清單或工程定額中的工程量計 算規(guī)則和計價方式進行結算；對于屬于合同工程內，但工程量清單 或工程定額內沒有的工程項目，雙方協(xié)商議定工程量計算規(guī)則和價 格進行結算；對于不屬于合同范圍內的工程項目:1 ）要根據(jù)簽發(fā)的變更通知單明確的雙方的權利義務和結算方 式,2）變更工程的價格可參考原合同中的工程量計算規(guī)則和計價方 式進行結算,3）如果原合同或工程定額中無相關價格，

24、由雙方協(xié)商議定工程 量計算規(guī)則和價格進行結算。審查重點為變更手續(xù)是否及時、完 備、變更內容是否與現(xiàn)場實際工程相符、工程量計算是否合理、價 格來源與計算是否合理。a）對于設計變更內容，主要審查變更手續(xù)是否及時、完備、變 更內容是否與現(xiàn)場實際工程相符、工程量計算是否合理、價格來源 與計算是否合理。b）對于進度計劃變更內容，應首先審查進度計劃變更的手續(xù)是 否及時、完備，進度計劃變更的責任方是發(fā)包人還是承包人，對于 由于承包人的原因導致的進度計劃變更，由此產生的工程內容的增 加或人工、機械降效等不予調整工程價款。其次審查進度計劃變更 的計算是否合理，應對照合同規(guī)定的工程進度計劃和變更的工程進 度計劃，

25、計算對工期的影響，從而計算由此產生的施工措施費用、 工程內容增加費用和人工、機械降效費用等等。C）對于施工條件變化導致的合同價款的調整，應首先審查施工 條件的變化，如不良地基、地下障礙物的處理等，是否是承包人應承擔的風險范圍，如屬于發(fā)包人的責任，如地質勘察錯誤等，應予 調整工程價款。其次，因為此部分內容是施工圖紙上不能反映出來 的，又屬于隱蔽工程，應重點審查變更手續(xù)是否及時、完備，看是 否符合工程實際情況。工程價款調整的審查參考上述原則。422由于雙方違約或合同缺陷導致的合同價款調整應首先正 確理解合同條款，正確劃分違約責任。其次審查違約索賠是否符合 合同和法律時限和程序的規(guī)定。如果符合上述規(guī)定，則應審查索賠 的計算方法和基礎數(shù)據(jù)是否符合規(guī)定，有否重復計算，還應剔除承 包商違約、失誤或不作為導致的損失。對于承包商違約給發(fā)包人造