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1、第 27 頁 共 27 頁香港理工大學(xué)研究生碩士論文學(xué)號:小型房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理分析致謝本論文是在我的導(dǎo)師-教授的精心指導(dǎo)下完成的。在論文的選題、框架的構(gòu)造、觀點(diǎn)的提煉上都傾注了他大量的心血和汗水,使我受益匪淺。在攻讀碩士學(xué)位的數(shù)年中,尊敬的-老師在學(xué)業(yè)上給予我悉心的指點(diǎn),在工作上給予了我無私的幫助。我的每一點(diǎn)進(jìn)步都與-老師的指導(dǎo)分不開。在此僅以廖廖數(shù)語向培育和幫助我多年的恩師致以最崇高的敬意和最真誠的謝意!并祝愿-老師身體健康!內(nèi)容摘要隨著我國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)已逐漸成為我國經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè),同時(shí)也具有社會影響面很大的行業(yè)。任何一項(xiàng)投資活動(dòng)都有風(fēng)險(xiǎn)存在,尤其是我國房地產(chǎn)市場化運(yùn)作時(shí)間不長
2、,中小型房地產(chǎn)開發(fā)商占了絕大部分,風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生將帶來嚴(yán)重的損失、甚至破產(chǎn)。小型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資機(jī)會多,準(zhǔn)入門檻低,也就吸引了眾多的中小型開發(fā)商,可以說小型房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)做的成功是他們的生存與發(fā)展的基石。因而,重視并研究房地產(chǎn)開發(fā)中的風(fēng)險(xiǎn)管理,尤其是小型房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理成為理論界、實(shí)業(yè)界所面臨的重要問題。目前關(guān)于房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)方面的論著有許多,但是,這些研究多集中定性的介紹上,定量分析的不足。在定性的介紹中又不能對主要的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行深入細(xì)致的分析,因而不能抓住重點(diǎn),更不能從數(shù)據(jù)或模型的角度深入揭示我國房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理對開發(fā)商的影響程度;此外,由于開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目是一個(gè)系統(tǒng)的投資過程,而研究者的專業(yè)角
3、度不同絕大部分研究成果僅停留在房地產(chǎn)開發(fā)的某一個(gè)環(huán)節(jié),諸如財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)控制等,很少涉及房地產(chǎn)開發(fā)的全過程,故不能為開發(fā)商全方位、全過程的風(fēng)險(xiǎn)管理提供理論指導(dǎo)。根據(jù)目前國內(nèi)對房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)方面的研究主要存在的問題,本文結(jié)合我國房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)特征,在前人對小型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資特點(diǎn)以及我國小型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中風(fēng)險(xiǎn)因素的識別和分類的研究分析基礎(chǔ)上,結(jié)合了一個(gè)小型房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功案例進(jìn)行研究。根據(jù)定性、定量分析的結(jié)果,本文對小型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的風(fēng)險(xiǎn)管理提出相應(yīng)的防范和控制措施。本文認(rèn)為,對小型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的風(fēng)險(xiǎn)管理包括:1、重新定義風(fēng)險(xiǎn)的類型;2、如何獲得有關(guān)與各種風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)的可靠的最新信息;
4、 3、幾種風(fēng)險(xiǎn)管理的主要工具;4、建立小型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全程風(fēng)險(xiǎn)控制模型。筆者認(rèn)為本文的研究方向和闡述內(nèi)容,將對小型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的風(fēng)險(xiǎn)管理提供全過程而非單一環(huán)節(jié)的理論指導(dǎo),并現(xiàn)實(shí)的操作意義。相信本文會對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的從業(yè)人員、管理咨詢?nèi)藛T、金融業(yè)者等相關(guān)人士的實(shí)際工作有所啟迪。關(guān)鍵詞:小型房地產(chǎn)項(xiàng)目全程風(fēng)險(xiǎn)管理目 錄第一章 緒論第一節(jié) 研究的背景第二節(jié) 研究的意義第三節(jié) 研究的指導(dǎo)思想與方法第四節(jié) 研究的內(nèi)容第二章 目前房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)管理第一節(jié) 對房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識第二節(jié) 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的識別、測量及管理第三節(jié) 目前方法的缺陷與研究空白第三章 小型房地產(chǎn)項(xiàng)目全程的風(fēng)險(xiǎn)管理第一節(jié)
5、小型房地產(chǎn)項(xiàng)目全程風(fēng)險(xiǎn)控制模型第二節(jié) 全程風(fēng)險(xiǎn)控制模型中應(yīng)用的基本方法第四章 小型房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的案例分析第一節(jié) 嘉苑別墅的項(xiàng)目背景第二節(jié) 嘉苑別墅的市場分析第三節(jié) 嘉苑別墅的經(jīng)濟(jì)分析第四節(jié) 嘉苑別墅的風(fēng)險(xiǎn)管理第五節(jié) 全程風(fēng)險(xiǎn)控制模型的實(shí)用價(jià)值第五章 結(jié)論參考文獻(xiàn) 第一章 緒 論第一節(jié) 研究的背景隨著我國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)已逐漸成為我國經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè),同時(shí)也具有社會影響面很大的行業(yè)。房地產(chǎn)投資作為一種將資本投入房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營以獲得最大利潤的經(jīng)濟(jì)行為,是一種多層次、多方面的綜合投資。任何一項(xiàng)投資活動(dòng)都有風(fēng)險(xiǎn)存在,尤其是我國房地產(chǎn)市場化運(yùn)作時(shí)間不長,中小型房地產(chǎn)開發(fā)商占了絕大部分,風(fēng)險(xiǎn)
6、一旦發(fā)生將帶來嚴(yán)重的損失、甚至破產(chǎn)。小型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資機(jī)會多,準(zhǔn)入門檻低,也就吸引了眾多的中小型開發(fā)商,可以說小型房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)做的成功是他們的生存與發(fā)展的基石。因而,重視并研究房地產(chǎn)開發(fā)中的風(fēng)險(xiǎn)管理,尤其是小型房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理成為理論界、實(shí)業(yè)界所面臨的重要問題。 從我國的現(xiàn)實(shí)情況來看,我國房地產(chǎn)業(yè)還存在著許多問題。首先表現(xiàn)為投資者的風(fēng)險(xiǎn)意識不強(qiáng),投資決策基本停留在經(jīng)驗(yàn)決策水平,對投資規(guī)律的認(rèn)識還很粗淺。多數(shù)投資者面對這些具有誘惑力的投資領(lǐng)域,往往為了片面地追求高額利潤,盲目開發(fā)經(jīng)營、違軌操作和高風(fēng)險(xiǎn)投資,不重視實(shí)際市場調(diào)查,缺乏科學(xué)的經(jīng)濟(jì)預(yù)測和客觀的可行性分析,缺少完善的投資決策方法,僅憑
7、經(jīng)驗(yàn)或簡單的會計(jì)計(jì)算就進(jìn)行決策等等,極易造成投資集中或投資過熱,使房地產(chǎn)業(yè)面臨巨大的開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn);再加上客觀某些不利因素影響,如房地產(chǎn)市場不完善,有關(guān)的政策法規(guī)和管理構(gòu)架不健全,房地產(chǎn)專業(yè)人員知識結(jié)構(gòu)不合理,房地產(chǎn)交易方面的信息資料不充足等等,都會給投資者以風(fēng)險(xiǎn)威脅。同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是資金密集型產(chǎn)業(yè),一次性資金投入量巨大,循環(huán)項(xiàng)目由于資金沉淀,運(yùn)轉(zhuǎn)緩慢,投資發(fā)生困難,利息負(fù)擔(dān)加重,開發(fā)投資出現(xiàn)新的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是一個(gè)專業(yè)性很強(qiáng)的系統(tǒng)工程,要全方位、全過程的控制房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn),就需要在投資決策前科學(xué)地、最大限度地分析和預(yù)測風(fēng)險(xiǎn),對風(fēng)險(xiǎn)的影響因素和變化趨勢做出分析和判斷,為風(fēng)險(xiǎn)決策和
8、管理奠定基礎(chǔ),盡量減少風(fēng)險(xiǎn)所造成的損失,提高開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益。所以,建立科學(xué)有序的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全程風(fēng)險(xiǎn)控制體系,是當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的迫切要求,這對于實(shí)現(xiàn)我國房地產(chǎn)投資決策的最優(yōu)化和科學(xué)化,提高開發(fā)項(xiàng)目的綜合效益,無論在理論上,還是實(shí)踐中都具有極大的促進(jìn)作用。第二節(jié) 研究的意義隨著房地產(chǎn)業(yè)的日益發(fā)展,有關(guān)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的問題也引起業(yè)內(nèi)人士和廣大學(xué)者的重視,因此目前關(guān)于房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)方面的論著非常多,這些論著的一般觀點(diǎn)是:1. 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指在房地產(chǎn)投資過程中,由于因素的復(fù)雜性和變動(dòng)性,使投資的實(shí)際收益與期望收益產(chǎn)生偏差的程度和量值。2. 房地產(chǎn)投資根據(jù)能否用貨幣來直接衡量可將其分為有形風(fēng)險(xiǎn)和無形風(fēng)險(xiǎn)
9、。3.風(fēng)險(xiǎn)管理的步驟為:識別風(fēng)險(xiǎn)、評價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、確定適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對措施、選擇措施。但是,目前國內(nèi)對房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理方面的研究也存在著很多缺陷,一是多集中在定性的介紹上,定量分析不足。二是研究方法僅針對房地產(chǎn)開發(fā)的某一個(gè)環(huán)節(jié),諸如財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)控制等,很少涉及房地產(chǎn)開發(fā)的全過程,故不能為開發(fā)商全方位、全過程的風(fēng)險(xiǎn)管理提供理論指導(dǎo)。因此,本文希望通過小型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全程風(fēng)險(xiǎn)控制體系的研究,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的從業(yè)人員、管理咨詢?nèi)藛T、金融業(yè)者等相關(guān)人士的實(shí)際工作有所啟迪。第三節(jié) 研究的指導(dǎo)思想與方法 本文借鑒了國內(nèi)外房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)研究中一些比較成熟的理論和方法,結(jié)合我國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的實(shí)際情況,運(yùn)
10、用科學(xué)管理方法和相應(yīng)的數(shù)學(xué)手段,對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目中項(xiàng)目取得與地塊研究、產(chǎn)品設(shè)計(jì)與規(guī)劃、工程施工管理、項(xiàng)目推廣與銷售及物業(yè)管理等各個(gè)階段進(jìn)行系統(tǒng)研究和論述,動(dòng)態(tài)分析和靜態(tài)分析相結(jié)合,定性分析與定量分析相結(jié)合,這些方法包括:項(xiàng)目swto分析、現(xiàn)金流貼現(xiàn)模型、敏感性分析、概率分析、盈虧平衡分析等。在此基礎(chǔ)上建立小型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全程風(fēng)險(xiǎn)控制模型。并且結(jié)合一個(gè)小型房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功案例對我國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合分析和研究。為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的風(fēng)險(xiǎn)管理提供全過程而非單一環(huán)節(jié)的理論指導(dǎo),并具有現(xiàn)實(shí)的操作意義。第四節(jié) 研究的內(nèi)容本文闡述的內(nèi)容分以下幾個(gè)章節(jié):第一章緒論 主要根據(jù)我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)實(shí)情
11、況,簡述本文研究的意義及指導(dǎo)思想和方法。第二章目前房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)管理 主要根據(jù)我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)特征, 研究分析房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)涵、風(fēng)險(xiǎn)的識別、風(fēng)險(xiǎn)的量化及小型房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的一般過程以及目前方法的缺陷與研究空白。第三章小型房地產(chǎn)項(xiàng)目全程的風(fēng)險(xiǎn)管理 介紹小型房地產(chǎn)項(xiàng)目全程的風(fēng)險(xiǎn)管理主要方法與模型。第四章小型房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的案例分析 結(jié)合一個(gè)小型房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功案例,從市場分析入手,以貼現(xiàn)現(xiàn)金流量分析為基礎(chǔ)考慮資金的時(shí)間價(jià)值和投資風(fēng)險(xiǎn),探討小型房地產(chǎn)項(xiàng)目全程風(fēng)險(xiǎn)管理的過程以及實(shí)用價(jià)值。第五章結(jié)論 根據(jù)定性、定量分析的結(jié)果,對小型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的風(fēng)險(xiǎn)管理提出相應(yīng)的防范和控制措施,包括
12、:1、重新定義風(fēng)險(xiǎn)的類型;2、如何獲得有關(guān)與各種風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)的可靠的最新信息; 3、幾種風(fēng)險(xiǎn)管理的主要工具;4、建立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全程風(fēng)險(xiǎn)控制模型。第二章 目前房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)管理第一節(jié) 對房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的概念及其特征房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指由于隨機(jī)因素的影響所引起的房地產(chǎn)投資實(shí)際收益偏離預(yù)期收益的程度。由于房地產(chǎn)投資固有的周期長、投資額大、影響因素復(fù)雜等特性,房地產(chǎn)投資面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素也特別復(fù)雜,風(fēng)險(xiǎn)影響的程度也較大。所以,風(fēng)險(xiǎn)的判斷在房地產(chǎn)投資中尤為重要。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的基本特征有客觀性、相對性、不確定性、雙重性、可測量性等。二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分類風(fēng)險(xiǎn)的分類方法很多,按照風(fēng)
13、險(xiǎn)來源可以劃分為國家風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)和企業(yè)風(fēng)險(xiǎn);按照房地產(chǎn)壽命周期劃分為前期、開發(fā)建設(shè)期、經(jīng)營期、管理期四個(gè)階段風(fēng)險(xiǎn);按照內(nèi)容可劃分為政治風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)等。在本文中,我們根據(jù)房地產(chǎn)自身的特點(diǎn),主要探討從房地產(chǎn)投資者角度風(fēng)險(xiǎn)的分類,以便進(jìn)一步研究和計(jì)算房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。從房地產(chǎn)投資層面上,我們可以將房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分為以下幾類:1、普遍性風(fēng)險(xiǎn):普遍性風(fēng)險(xiǎn)是整個(gè)經(jīng)濟(jì)面均將受其影響的風(fēng)險(xiǎn),房地產(chǎn)既然是國民經(jīng)濟(jì)的一部分,自然難脫此劫。普遍性風(fēng)險(xiǎn)包括:自然風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)等。2、行業(yè)性風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)性風(fēng)險(xiǎn)包括:財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、工程完工風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、公共政策
14、和法律風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)等。第二節(jié) 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的識別、測量及管理一、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的識別與測量一項(xiàng)策略性的、可操作性的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理的出發(fā)點(diǎn)是風(fēng)險(xiǎn)識別。風(fēng)險(xiǎn)識別包括兩項(xiàng)任務(wù):判斷有什么風(fēng)險(xiǎn)和找出風(fēng)險(xiǎn)的成因。在實(shí)際工作中,各種風(fēng)險(xiǎn)往往交織在一起,而且引起風(fēng)險(xiǎn)的原因也錯(cuò)綜復(fù)雜。為了緩和、減輕和控制風(fēng)險(xiǎn)的負(fù)面影響,我們需要識別風(fēng)險(xiǎn)。對風(fēng)險(xiǎn)的識別方法有市場調(diào)查法、專家會議法、德爾菲法等。在風(fēng)險(xiǎn)識別的基礎(chǔ)上,我們要對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行測量。以往的房地產(chǎn)分析評估人員和投資人對于察覺到的風(fēng)險(xiǎn),不是將其進(jìn)行量化,而是形成一種主觀的感受,并由此扣除一筆特殊風(fēng)險(xiǎn)情況下可能損失的收益金額。為了克服風(fēng)險(xiǎn)帶來的可能損失
15、,傳統(tǒng)的做法主要包括以下措施:縮短資本投資回收期、提高投資收益率、降低現(xiàn)金流量預(yù)算等。所有這些方法都將導(dǎo)致投資價(jià)值的減少。二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理既然是風(fēng)險(xiǎn)管理,其定義必須圍繞風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行。我們對風(fēng)險(xiǎn)管理作如下定義:風(fēng)險(xiǎn)管理是以最小的代價(jià)降低純粹風(fēng)險(xiǎn)的一系列程序。這個(gè)定義除了指明“純粹風(fēng)險(xiǎn)”以外,還有兩個(gè)重要特征:一是降低風(fēng)險(xiǎn),也就是消除或降低風(fēng)險(xiǎn)中的不確定性;二是必須考慮代價(jià)。由此可見,風(fēng)險(xiǎn)管理作為降低純粹風(fēng)險(xiǎn)的一系列程序,涉及對企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)的確定、風(fēng)險(xiǎn)的識別與評價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)管理方法的選擇、風(fēng)險(xiǎn)管理工作的實(shí)施以及對風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃持續(xù)不斷地檢查與修正這樣一個(gè)過程。在房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理中,解決風(fēng)險(xiǎn)對投資項(xiàng)
16、目的困擾必須依賴于合適的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對手段。因此,有必要分析風(fēng)險(xiǎn)管理的各種可能方法,使投資者在針對具體的風(fēng)險(xiǎn)時(shí),可以在風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對措施上有充分的余地,特別是不遺漏相對有效的管理風(fēng)險(xiǎn)方法。房地產(chǎn)投資者風(fēng)險(xiǎn)管理程序包括:1、對可能影響投資或建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識別;2、風(fēng)險(xiǎn)衡量,是指量測、評估風(fēng)險(xiǎn)對投資者實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo)的不利影響及其程度;3、風(fēng)險(xiǎn)管理的對策選擇,即針對各類風(fēng)險(xiǎn)及其影響程度選擇相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理方案。4、風(fēng)險(xiǎn)管理的實(shí)施,是指根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理方案,制定風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo),實(shí)行目標(biāo)管理,并進(jìn)行有效的指揮和協(xié)調(diào),以保證風(fēng)險(xiǎn)管理的實(shí)現(xiàn)。具體的風(fēng)險(xiǎn)管理對策有:風(fēng)險(xiǎn)的回避、風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防和減輕、風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移與自擔(dān)。第三節(jié)
17、 目前方法的缺陷與研究空白目前國內(nèi)對房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理方面的研究主要存在以下的缺陷:一是多集中定性的介紹上,定量分析的不足。二是研究方法僅針對房地產(chǎn)開發(fā)的某一個(gè)環(huán)節(jié),諸如財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)控制等,很少涉及房地產(chǎn)開發(fā)的全過程,故不能為開發(fā)商全方位、全過程的風(fēng)險(xiǎn)管理提供理論指導(dǎo)。例如中孚房地產(chǎn)開發(fā)公司在常州廣化橋逸開發(fā)的天禧星園項(xiàng)目,在開發(fā)前期也注重了風(fēng)險(xiǎn)管理,做了市場調(diào)查,運(yùn)用了swot分析法等一些風(fēng)險(xiǎn)管理方法,因此開盤前的預(yù)訂工作相當(dāng)順利,預(yù)訂客戶絡(luò)繹不絕,但是由于忽視了工程施工管理階段的風(fēng)險(xiǎn)管理,拆遷工作遇到阻礙后沒有及時(shí)有效的措施,使開盤日期一拖再拖,大部分預(yù)訂客戶流失到別的競爭樓盤,使項(xiàng)
18、目開發(fā)受到嚴(yán)重影響。又如中億房產(chǎn)開發(fā)公司在常州勤業(yè)橋逸開發(fā)的勤德家園項(xiàng)目,在開發(fā)過程中過多的注重了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理,運(yùn)用現(xiàn)金流貼現(xiàn)模型的確將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制得很好,但在產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)忽略了市場風(fēng)險(xiǎn),設(shè)計(jì)的房型面積過大,開盤后少量120平方米的房源一售而空,大量160平方米的房源無人問津,使該項(xiàng)目成為典型的失敗案例。正是由于研究者的專業(yè)角度不同,使得絕大部分研究成果僅停留在房地產(chǎn)開發(fā)的某一個(gè)環(huán)節(jié),未能涉及房地產(chǎn)開發(fā)的全過程,故不能為開發(fā)商全方位、全過程的風(fēng)險(xiǎn)管理提供理論指導(dǎo),這是目前我國在房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理上的研究空白。對小型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的風(fēng)險(xiǎn)管理提供全程的理論指導(dǎo)也正是本文的研究方向。第三章 小型房
19、地產(chǎn)項(xiàng)目全程的風(fēng)險(xiǎn)管理第一節(jié)小型房地產(chǎn)開發(fā)全程風(fēng)險(xiǎn)控制模型項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)展是分階段的,包含在項(xiàng)目的全過程之中,而項(xiàng)目全過程中的各個(gè)階段共同構(gòu)成了項(xiàng)目的生命周期,因此項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理貫穿與項(xiàng)目的整個(gè)生命周期。防范風(fēng)險(xiǎn)和提高效率是房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營的內(nèi)在要求,因此,科學(xué)和高效的管理,成為了這個(gè)行業(yè)追求的共同目標(biāo)。從生命周期的角度來說,基本上都會包括項(xiàng)目開發(fā)的一般過程,即:項(xiàng)目取得與地塊研究、產(chǎn)品設(shè)計(jì)與規(guī)劃、工程管理、項(xiàng)目策劃與銷售。這些過程所涵蓋的流程,一般也被稱為項(xiàng)目開發(fā)流程。生命周期模型的確立,應(yīng)該與企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃緊密結(jié)合。只有這樣,生命周期模型的管理工作才可以自始至終抓住企業(yè)的戰(zhàn)略重點(diǎn),為戰(zhàn)略發(fā)展服務(wù)
20、。而根據(jù)生命周期模型運(yùn)用各種風(fēng)險(xiǎn)分析和管理方法,對項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理,自然而然就形成了項(xiàng)目全程風(fēng)險(xiǎn)控制模型。累計(jì)資源投入水平項(xiàng)目起點(diǎn)項(xiàng)目取得與地塊研究階段產(chǎn)品設(shè)計(jì)與規(guī)劃階段工程施工管理階段項(xiàng)目推廣與銷售階段項(xiàng)目終點(diǎn)主要風(fēng)險(xiǎn)政治風(fēng)險(xiǎn)、公共政策、法律風(fēng)險(xiǎn)等企業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);成本管理風(fēng)險(xiǎn)等項(xiàng)目招投標(biāo)錯(cuò)誤;項(xiàng)目活動(dòng)分解錯(cuò)誤;項(xiàng)目工期估算錯(cuò)誤;項(xiàng)目工期實(shí)施與控制出現(xiàn)問題。廣告失誤、定價(jià)失誤、物業(yè)管理公司選擇失誤等。 風(fēng)險(xiǎn)管理方法全面的市場調(diào)查;應(yīng)用swot方法分析現(xiàn)金流貼現(xiàn)模型、敏感性分析、概率分析、盈虧平衡分析加強(qiáng)招投標(biāo)管理,合同條款科學(xué)嚴(yán)密,擴(kuò)大信息收集等加強(qiáng)市場調(diào)研,應(yīng)用swot方法
21、分析,合理選擇物管公司等。圖3-2房地產(chǎn)項(xiàng)目全程風(fēng)險(xiǎn)控制模型圖對模型具體應(yīng)用可采取以下步驟及方法: 1、項(xiàng)目取得與地塊研究階段 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目取得與地塊研究在房地產(chǎn)開發(fā)商獲得土地之前和之后都需要進(jìn)行,在項(xiàng)目投資決策之前或初步?jīng)Q策之后對擬開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行全面、系統(tǒng)的研究和分析,運(yùn)用已有的經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)的評價(jià)方法,尋找到項(xiàng)目較合理的市場目標(biāo)、市場定位及獲得土地最大效益的開發(fā)、營銷模式,得出一系列評價(jià)指標(biāo)值,以最終確定該項(xiàng)目是否可行的綜合研究。其研究成果應(yīng)對日后項(xiàng)目的實(shí)施操作具有較高的策劃指導(dǎo)作用。在本階段可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)有:政治風(fēng)險(xiǎn)、公共政策和法律風(fēng)險(xiǎn)以及項(xiàng)目論證不當(dāng)、項(xiàng)目選址不當(dāng)造成的風(fēng)險(xiǎn)。針對這些風(fēng)險(xiǎn)
22、,應(yīng)采取的規(guī)避方法主要是通過在投資項(xiàng)目的一定區(qū)域、一定時(shí)期內(nèi)從政治、社會、經(jīng)濟(jì)、法律、自然環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境六個(gè)方面進(jìn)行市場調(diào)查,在全面、準(zhǔn)確的市場調(diào)查基礎(chǔ)上,應(yīng)用swot分析法確定該項(xiàng)目是否可行。2、產(chǎn)品設(shè)計(jì)與規(guī)劃階段在項(xiàng)目生命周期中,產(chǎn)品設(shè)計(jì)與規(guī)劃階段是一個(gè)非常獨(dú)特的階段,因?yàn)檫@一階段的主要工作是定義一個(gè)具體項(xiàng)目的產(chǎn)品、范圍和內(nèi)容,決策項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和實(shí)施方案,決定項(xiàng)目的成本、工期和質(zhì)量等,所以這一階段的風(fēng)險(xiǎn)管理工作主要是分析、識別、度量和評估項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。在此階段,可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)有:因?yàn)閷Ψ康禺a(chǎn)策劃的基本規(guī)律知之不多而盲目操作所造成的企業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn),因?qū)κ袌銮闆r把握不準(zhǔn),設(shè)計(jì)的產(chǎn)品與市場需求產(chǎn)生
23、偏差而造成的風(fēng)險(xiǎn)以及成本管理風(fēng)險(xiǎn)等。對于盲目操作和對市場情況把握不準(zhǔn)而造成的風(fēng)險(xiǎn),采取的規(guī)避方法是在前面市場調(diào)查的基礎(chǔ)上,應(yīng)用專家會議法、德爾菲法等方法通過各類專家集思廣益,進(jìn)行相互的思想交流,來預(yù)測分析項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn),并找出應(yīng)對方法。而對于成本管理風(fēng)險(xiǎn),可以運(yùn)用現(xiàn)金流貼現(xiàn)模型、敏感性分析、概率分析、盈虧平衡分析等風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)技術(shù)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理。3、工程施工管理階段項(xiàng)目工程管理又叫項(xiàng)目進(jìn)度管理,是為確保項(xiàng)目按時(shí)完成全部工作所開展的一系列管理活動(dòng)和過程。在此階段中的主要風(fēng)險(xiǎn)見下表。工程管理風(fēng)險(xiǎn)分析表 主要風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)出現(xiàn)錯(cuò)誤和問題。項(xiàng)目活動(dòng)分解出現(xiàn)錯(cuò)誤和遺漏。項(xiàng)目工期估算出現(xiàn)錯(cuò)誤。項(xiàng)目工期實(shí)施與控制出現(xiàn)
24、問題。風(fēng)險(xiǎn)管理方法加強(qiáng)招投標(biāo)管理,合同條款科學(xué)嚴(yán)密。加強(qiáng)信息收集和選用合適的項(xiàng)目活動(dòng)分解技術(shù)。擴(kuò)大信息收集,選用科學(xué)估算方法??茖W(xué)制定項(xiàng)目工期控制標(biāo)準(zhǔn),定期度量實(shí)施情況,運(yùn)用系統(tǒng)分析方法分析確認(rèn)偏差,制定糾偏措施。4、項(xiàng)目策劃與銷售及物業(yè)管理階段房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷推廣策劃是房地產(chǎn)企業(yè)對未來將要進(jìn)行的營銷推廣活動(dòng)進(jìn)行整體、系統(tǒng)籌劃的超前決策。是房地產(chǎn)全程策劃營銷的重頭戲,是營銷策劃水平與銷售技巧的高度結(jié)合,需要高度的專業(yè)化運(yùn)作。而房地產(chǎn)物業(yè)管理不僅是項(xiàng)目品質(zhì)和銷售的有力保證,它更是品牌項(xiàng)目的重要支持。在此階段所面臨的風(fēng)險(xiǎn)有:競爭對象辨別不清、廣告失誤、定價(jià)失誤、銷售人員素質(zhì)不高、物業(yè)管理公司選擇失誤
25、等。應(yīng)采取的規(guī)避方法主要是:加強(qiáng)對區(qū)域市場的市場調(diào)研,應(yīng)用swot方法分析項(xiàng)目的強(qiáng)勢與弱勢,與專業(yè)的營銷策劃公司合作,選擇合適的物業(yè)管理公司。第二節(jié)全程風(fēng)險(xiǎn)控制模型中應(yīng)用的基本方法本文在房地產(chǎn)項(xiàng)目全程風(fēng)險(xiǎn)控制模型中應(yīng)用了一些風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)方法,它們可以不摻雜絲毫評估人員的個(gè)人風(fēng)險(xiǎn)偏好,向投資者提供較為客觀的風(fēng)險(xiǎn)咨詢意見。這些方法包括:項(xiàng)目swto分析、現(xiàn)金流貼現(xiàn)模型、敏感性分析、概率分析、盈虧平衡分析等。1、項(xiàng)目swot分析swot是優(yōu)勢(strength)、劣勢(weakness)、機(jī)會(opportunity)、和威脅(threats)的合稱。它是將對房地產(chǎn)項(xiàng)目內(nèi)外部條件各方面內(nèi)容進(jìn)行綜合和概括
26、,進(jìn)而分析項(xiàng)目的優(yōu)勢和劣勢、機(jī)會和威脅的一種方法。其中,優(yōu)勢和劣勢分析主要著眼于項(xiàng)目自身的實(shí)力及與競爭對手的比較,當(dāng)兩個(gè)房地產(chǎn)處在同一競爭市場或者說它們都有能力向同一消費(fèi)群體提供產(chǎn)品和服務(wù)時(shí),如果其中一個(gè)項(xiàng)目有更高的市場獲得率或市場獲得潛力,那么就認(rèn)為這個(gè)項(xiàng)目比另外一個(gè)項(xiàng)目更具有競爭優(yōu)勢。反之,則為競爭劣勢。;而機(jī)會和威脅是指外部環(huán)境的變化及對項(xiàng)目的可能影響,房地產(chǎn)項(xiàng)目的外部環(huán)境主要由兩部分構(gòu)成:宏觀環(huán)境,如經(jīng)濟(jì)的、技術(shù)的、政治的、法律的、社會的或文化的環(huán)境因素;微觀環(huán)境因素,如消費(fèi)者、競爭項(xiàng)目等。內(nèi)、外部環(huán)境之間有著緊密的聯(lián)系。swot分析方法見圖3-1。wo對策so對策 s w o t w
27、t對策 st對策圖3-1將調(diào)查得出的各種因素根據(jù)輕重緩急或影響程度等用排序方式排列,將那些對項(xiàng)目發(fā)展有直接的、重要的、大量的、迫切的、久遠(yuǎn)的影響因素先排列出來,而將那些間接的、次要的、少許的、不急的、短暫的影響因素排列在后面。然后,制定行動(dòng)對策。行動(dòng)對策包括: 最小與最小對策(wt對策)即考慮劣勢因素和威脅因素,目的是努力使這些因素影響都趨于最小。 最小與最大對策(wo對策)即著重考慮劣勢因素和機(jī)會因素,目的是努力使劣勢影響趨于最小,使機(jī)會趨于最大,劣勢不成為機(jī)會的障礙。 最大與最小對策(st對策)即著重考慮優(yōu)勢因素和威脅因素,目的是努力使優(yōu)勢因素影響趨于最大,使威脅因素影響趨于最小,用優(yōu)勢抵
28、抗威脅。 最大與最大對策(so對策)即著重考慮優(yōu)勢因素和機(jī)會因素,目的在于努力使這兩種因素影響都趨于最大。可見,wt對策是一種最為悲觀的對策,是處在最困難的情況下不得不采取的對策;wo對策和st對策是一種苦樂參半的對策,是處在一般情況下采取的對策;so對策是一種最理想的對策,是處在最為順暢的情況下十分樂于采取的對策。2、現(xiàn)金流貼現(xiàn)模型現(xiàn)金流貼現(xiàn)模型將所有影響房地產(chǎn)投資收益的因素都納入了會計(jì)框架,所有的收入都被折算為現(xiàn)值。這些收入包括現(xiàn)金流入(如租金收入或出售收入)及現(xiàn)金流出(如營業(yè)費(fèi)用、稅金及償債支出)。要掌握現(xiàn)金流貼現(xiàn)模型,我們需要理解資金時(shí)間價(jià)值理論和相應(yīng)的財(cái)務(wù)知識?,F(xiàn)金流貼現(xiàn)模型中使用的
29、現(xiàn)金流數(shù)據(jù)都須得自市場的數(shù)據(jù)加以估計(jì)。估計(jì)模型的輸入變量是投資分析中最難也是最重要的部分。輸入變量的估計(jì)越準(zhǔn)確,模型就越可靠。營業(yè)現(xiàn)金流的估計(jì)反映了分析人員關(guān)于現(xiàn)有市場條件及市場趨勢的知識,這種知識對投資分析來說非常重要。根據(jù)輸入的變量,我們可以折算出項(xiàng)目的現(xiàn)值,現(xiàn)值是未來權(quán)益收入經(jīng)貨幣時(shí)間價(jià)值與風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后的當(dāng)前價(jià)值。凈現(xiàn)值是預(yù)期收入現(xiàn)值與項(xiàng)目成本現(xiàn)值的差額。如果凈現(xiàn)值是正的,投資就符合投資者的要求。另外,我們還需要估算房地產(chǎn)項(xiàng)目的內(nèi)部收益率(irr)。irr是使得項(xiàng)目的總凈現(xiàn)值為零時(shí)的貼現(xiàn)率。因此,irr衡量了投資的收益水平,對投資者來說非常重要,因?yàn)閷τ谕顿Y者作出投資決策的最重要的依據(jù)便是
30、該項(xiàng)目的投資收益率。總之,現(xiàn)金流貼現(xiàn)模型是評估復(fù)雜的投資選擇的一種方法,它用來計(jì)算基于權(quán)益收入現(xiàn)值及債務(wù)現(xiàn)值之上的項(xiàng)目價(jià)值。初始投資后還可以來確定處理房地產(chǎn)的合適時(shí)間。運(yùn)用該模型的關(guān)鍵是市場知識、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測及貨幣時(shí)間價(jià)值預(yù)測。它 不僅僅是會計(jì),而是在預(yù)測租金及支出的基礎(chǔ)上利用會計(jì)方法。預(yù)測市場有很強(qiáng)的藝術(shù)性,現(xiàn)金流貼現(xiàn)模型的決策價(jià)值在很大程度上取決于分析人員所做的假設(shè)。3、敏感性分析敏感性分析也就是因素變動(dòng)對投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果影響的分析。它是在決定一個(gè)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果的許多不確定因素中,測定其中一個(gè)或幾個(gè)不確定因素發(fā)生變化時(shí)對投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果的影響情況。進(jìn)行敏感性分析,除了分析不確定因素變動(dòng)引起投
31、資經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)的變動(dòng)幅度,使項(xiàng)目決策人員對項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度有所了解外,還有助于找出影響項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效果的最主要因素,進(jìn)而提高項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析工作的質(zhì)量。在對某個(gè)方案實(shí)施中的不確定因素?zé)o把握時(shí),可以通過分析得知這種不確定因素的誤差允許達(dá)到多大程度方案仍然是可行的。如項(xiàng)目分析和決策人員對未來物業(yè)價(jià)格的變化沒有把握時(shí),通過敏感性分析可以提示價(jià)格在什么范圍內(nèi)變動(dòng),項(xiàng)目仍然是值得建設(shè)的。在多方案的比較中,可以區(qū)別出敏感性大的也就是風(fēng)險(xiǎn)大的,敏感性小的也就是風(fēng)險(xiǎn)小的方案,從中進(jìn)行優(yōu)選。敏感性分析是房地產(chǎn)領(lǐng)域中測算風(fēng)險(xiǎn)的一種好方法,所有房地產(chǎn)投資項(xiàng)目,一般都要進(jìn)行敏感性分析。4、概率分析概率分析是運(yùn)用概率論與數(shù)理
32、統(tǒng)計(jì)方法來預(yù)測研究各種不確定因素對風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目投資價(jià)值指標(biāo)影響的一種定量分析方法。根據(jù)變量的概率分布,來推求一個(gè)項(xiàng)目在風(fēng)險(xiǎn)條件下獲利可能性的大小或者比較多個(gè)投資方案風(fēng)險(xiǎn)性的大小。5、盈虧平衡分析盈虧平衡分析是通過盈虧平衡點(diǎn)分析投資項(xiàng)目對市場需求變化適應(yīng)能力的一種方法。換言之,盈虧平衡分析是分析投資項(xiàng)目投資后達(dá)到一定效益時(shí)成本與收益的平衡關(guān)系,從中找出一個(gè)平衡點(diǎn),在這一點(diǎn)上,項(xiàng)目的經(jīng)營恰好不盈不虧。因此,盈虧平衡分析又叫保本分析、收支平衡分析或損益臨界分析。第四章 小型房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的案例分析第一節(jié) 嘉苑別墅的項(xiàng)目背景嘉苑別墅是由明都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的一個(gè)獨(dú)立別墅項(xiàng)目,位于江蘇省常州市
33、禮嘉鎮(zhèn)行政中心區(qū)域,緊靠禮嘉鎮(zhèn)政府、禮嘉中心小學(xué)和派出所。占地55140平方米,規(guī)劃總建筑面積24500平方米,規(guī)劃總戶數(shù)為70余戶,全部由獨(dú)立別墅組成。由于受人口總量和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的限制,住宅市場規(guī)模較小。尤其是高端產(chǎn)品(主要是獨(dú)立別墅)的客戶資源較少。項(xiàng)目2004年9月開工,計(jì)劃2005年6交付,2004年12月開盤,至2005年1月銷售率就達(dá)100%,這個(gè)項(xiàng)目的成功經(jīng)驗(yàn)值得我們進(jìn)行深入分析和借鑒。第二節(jié) 嘉苑別墅的市場分析在理性的房地產(chǎn)投資決策中,市場研究是一項(xiàng)必不可少的工作,房地產(chǎn)管理決策,也需要以市場信息為基礎(chǔ),投資者面臨的市場問題各不相同,所采取的研究方法也不盡相同,每個(gè)項(xiàng)目研究的
34、側(cè)重點(diǎn)不盡相同,但研究所遵循的步驟卻是基本相同的。一、市場調(diào)研隨著國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展,社會生產(chǎn)力水平繼續(xù)提高。據(jù)統(tǒng)計(jì),禮嘉2003年全年實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 8.48 億元,比上年增長 14.5% (按可比價(jià)計(jì)算),人均國內(nèi)生產(chǎn)總值由上年的 13746 元增加到 15138 元,比上年增長 10.12% 。2003年禮嘉鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)一步加強(qiáng)。城鎮(zhèn)道路交通同步重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè),主干道呈“三橫三縱”:“三橫”指中央大道、鎮(zhèn)區(qū)大道和武進(jìn)大道;“三縱”指青洋路、禮坂路、大明路。鎮(zhèn)區(qū)主要通過中央大道、大明路、武進(jìn)大道及青洋路對外聯(lián)系,并通過鄉(xiāng)村公路聯(lián)系周邊農(nóng)村地區(qū)。從全鎮(zhèn)消費(fèi)品市場來看,運(yùn)行較為穩(wěn)健。通過
35、增加居民收入、加大市場開拓力度、發(fā)展現(xiàn)代營銷方式等措施,促進(jìn)消費(fèi)市場的穩(wěn)健運(yùn)行。在國家和省市有關(guān)部門出臺的一系列規(guī)范房地產(chǎn)市場、鼓勵(lì)住房消費(fèi)政策的推動(dòng)下,近兩年常州房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展,態(tài)勢較為強(qiáng)勁。尤其突出的常州南翼地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展呈現(xiàn)供需兩旺的活躍局面。禮嘉鎮(zhèn)是常州南翼的工業(yè)重鎮(zhèn),房地產(chǎn)業(yè)有了快速發(fā)展。據(jù)相關(guān)資料顯示,2003年禮嘉房地產(chǎn)市場物業(yè)空置量逐步減少,呈現(xiàn)出供求兩旺的局面。禮嘉房地產(chǎn)市場基本處于平穩(wěn)、理性的發(fā)展階段。值得注意的是,在2000年以前禮嘉出現(xiàn)的空置房大多數(shù)是配套不全、戶型設(shè)計(jì)不合理、環(huán)境較差、建筑質(zhì)量低的“次類產(chǎn)品”。據(jù)調(diào)查顯示,目前物業(yè)規(guī)劃、配套較差,建筑立面較為陳
36、舊。禮嘉目前物業(yè)以業(yè)主購買地皮自行建造為主,整體立面設(shè)計(jì)、內(nèi)部空間布局和周邊生活配套設(shè)施盡顯滯后。商品房私自零星搭造,缺乏整體規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)。目前禮嘉鎮(zhèn)住宅市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)較為單一,沒有統(tǒng)一規(guī)劃、成片開發(fā)的中高檔居住區(qū)。預(yù)計(jì)未來幾年中,禮嘉鎮(zhèn)改建工程將有續(xù)進(jìn)行,危舊房拆遷量也將迅速增加,將為拉動(dòng)整個(gè)禮嘉住宅市場需求作出較大的貢獻(xiàn)。2003年禮嘉商品房銷售面積,較去年有大幅增長。禮嘉作為一個(gè)工業(yè)重鎮(zhèn),住宅市場由于受到人口總量、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響,市場整體規(guī)模偏小。據(jù)景盛行依據(jù)相關(guān)資料測算,未來幾年禮嘉住宅市場規(guī)模將維持在每年2萬m2左右,年新增商品住宅銷售量在200套左右。二、 項(xiàng)目同行業(yè)競爭及產(chǎn)品
37、定位的調(diào)研:1、競爭項(xiàng)目調(diào)研嘉苑別墅項(xiàng)目的周邊近年開發(fā)的主要是常發(fā)集團(tuán)原廠房地塊,占地面積150畝左右,由常發(fā)集團(tuán)自行開發(fā),由鎮(zhèn)政府統(tǒng)一規(guī)劃,被安置戶自行出資共同建設(shè)。目前該項(xiàng)目1期2幢多層和1幢小高層共126戶已推出,其中多層平均價(jià)格為1300元/平方米,小高層平均價(jià)格為1500元/平方米,現(xiàn)以基本售完。2、項(xiàng)目的市場定位及目標(biāo)市場(1)項(xiàng)目的swot分析劣勢(w): 本案東側(cè)有少量保留建筑,將影響小區(qū)的整體性和完整性。 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)消費(fèi)市場不成熟。 項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體較為單一。 購房者貸款消費(fèi)意識不強(qiáng)。優(yōu)勢(s): 本案所處位置,是購房者認(rèn)可的鎮(zhèn)中心位置,購房者對該區(qū)域接受程度較高。項(xiàng)目周邊無
38、任何工業(yè)污染。超低的容積率,是較為合適的居住區(qū)。周邊生活配套齊全。目前禮嘉鎮(zhèn)房價(jià)處穩(wěn)步上揚(yáng)階段。小區(qū)主入口處設(shè)有近萬平米的休閑廣場。本案毗鄰中心小學(xué),方便未來業(yè)主子女入學(xué)就讀。小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)由臺灣熊兆周建筑師事務(wù)所傾力打造。是禮嘉首家由專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司建造的高檔別墅區(qū)。是禮嘉首家引進(jìn)先物業(yè)管理理念的高尚別墅區(qū)。 威脅(t): 區(qū)域住宅市場規(guī)模偏小可能會影響項(xiàng)目銷售周期。 消費(fèi)者傳統(tǒng)的購房心理行為,可能會或多或少的影響項(xiàng)目的銷售進(jìn)度。機(jī)會(o): 明都房地產(chǎn)的背景、實(shí)力、信譽(yù)及品牌效應(yīng)會給項(xiàng)目帶來許多無形資產(chǎn)和信心保證。增加小區(qū)智能化配置提升項(xiàng)目的附加值。提高物業(yè)管理檔次,聘請專業(yè)的物業(yè)管理公司
39、對小區(qū)進(jìn)行管理。由于目前房地產(chǎn)整體形勢較好,市民購房熱情較高。禮嘉首家標(biāo)志性高尚別墅區(qū),政府部門較為關(guān)注,市政各方面比較配合。禮嘉鎮(zhèn)近期無同類競爭項(xiàng)目推出。由于前期鎮(zhèn)政府組織的“明都嘉苑”宣傳推廣活動(dòng),使購房者對該地段的認(rèn)知度大大提高。受常州房地產(chǎn)市場整體持續(xù)健康發(fā)展的影響,禮嘉鎮(zhèn)區(qū)域的房地產(chǎn)市場發(fā)展也處于穩(wěn)步上升階段。禮嘉鎮(zhèn)政府現(xiàn)已停止個(gè)人私建住房的土地出讓。(2)市場定位根據(jù)上述的swot分析,并且由于本案是一個(gè)由獨(dú)立別墅和少量沿街商鋪組成的綜合性物業(yè),為此我們不但需要賦予項(xiàng)目一個(gè)綜合定位,同時(shí)也應(yīng)該針對不同物業(yè)分別予以定位。綜合定位:聚天地日月精華、顯雍容尊貴人生。住宅:禮嘉健身廣場正對
40、面,雙景觀別墅區(qū)。商鋪:財(cái)富精英領(lǐng)地、高尚幽雅生活、發(fā)展新方向、投資新熱點(diǎn)、財(cái)富領(lǐng)地、旺鋪投資前沿為了支持以上定位,將如下特征及概念納入項(xiàng)目帶給買家的感覺之中。住宅部分:觀景:優(yōu)越的地理位置,鬧中有靜,正對嘉苑健身廣場,觀景位置極佳。健康:5000平方米嘉苑健身廣場,每天帶給你無數(shù)鮮氧,天天享受綠色盛宴。舒適:環(huán)境優(yōu)美、舒適怡人(外部環(huán)境和社區(qū)內(nèi)部環(huán)境相結(jié)合)。開闊:別墅區(qū)特有的低容積率、低建筑密度。便捷:出行易達(dá)性,武進(jìn)大道與常州、湖塘直線相連。商鋪部分:地段優(yōu)越:地處嘉苑健身廣場,風(fēng)生水起之地,帶來無限商機(jī),財(cái)富自然滾滾來。投資未來:地處高尚別墅區(qū),財(cái)富階層的消費(fèi)市場,升值空間巨大。彈性分
41、割:兩層商鋪,隨需應(yīng)變。(3)項(xiàng)目買家定位住宅買家描述:理性而追求高貴生活的人士。來源:當(dāng)?shù)馗呤杖爰柏?cái)富階層人士。年齡:一般在35-55歲之間。多為中年人,年富力強(qiáng),事業(yè)穩(wěn)定。社會職業(yè):以當(dāng)?shù)匾恍┧綘I企業(yè)主、事業(yè)成功人士及高收入政府公務(wù)員為主。消費(fèi)心態(tài):改變住宅環(huán)境,提高生活質(zhì)量,顯示身價(jià)。高收入階層人士往往以能夠購房置業(yè)來判斷其事業(yè)是否穩(wěn)定。人們在為事業(yè)生活整日忙碌的同時(shí),通過購房置業(yè)的途徑不光實(shí)現(xiàn)了改變生活質(zhì)量的要求,同時(shí)也滿足了體現(xiàn)自身價(jià)值的“虛榮心”。商鋪買家描述:經(jīng)濟(jì)收入豐碩的各界人士;追求資金保值、增值的投資者;出于自身經(jīng)商需求,意欲購置臨街商鋪的當(dāng)?shù)厝耸?;其他一些擁有閑散資金的中
42、等收入者。(4)初步技術(shù)方案:根據(jù)市場調(diào)查及分析,考慮到該地塊區(qū)位特征及物理特征,項(xiàng)目定位在250-350平方米的2-3層獨(dú)立別墅;100%車庫率;采用較為先進(jìn)建筑技術(shù),保障住宅質(zhì)量,提高使用壽命。而注重刻畫細(xì)節(jié)的建筑材料的使用,是實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步提高住宅檔次,提升社會知名度的途徑。第三節(jié) 嘉苑別墅的經(jīng)濟(jì)分析決定房地產(chǎn)投資相對吸引力的主要因素有如下幾個(gè):投資者獲得的預(yù)期凈現(xiàn)金流量、獲得預(yù)期現(xiàn)金流量的時(shí)間,投資者對風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度,其它投資機(jī)會的收益水平。一般來說,預(yù)期的投資收益必須用數(shù)量、質(zhì)量和時(shí)間來進(jìn)行調(diào)整。數(shù)量指的是扣除稅賦和債務(wù)本息之后的預(yù)期凈現(xiàn)金流量:質(zhì)量指的是獲得預(yù)期凈現(xiàn)金流量的把握程度;時(shí)間指
43、的是什么時(shí)候能獲得預(yù)期凈現(xiàn)金流量。一、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的測算和分析:總用地面積: 55140平方米土地性質(zhì): 別墅住宅容積率: 0.41綠化率: 40%總建筑面積: 24500平方米住宅建筑面積:22800平方米公共設(shè)施配套面積1700平方米可銷售面積:22800平方米1、在投資分析之前,我們依據(jù)目前市場大致情況作以下假設(shè):假設(shè)一:項(xiàng)目開發(fā)周期為二年。第一年為開發(fā)準(zhǔn)備期,第二年開發(fā)量為22800平方米,當(dāng)年開發(fā)當(dāng)年銷售完畢。假設(shè)二:項(xiàng)目開發(fā)的自有資金為1488萬元人民幣。其它資金通過相關(guān)融資渠道和方式籌集,本分析中財(cái)務(wù)費(fèi)用按6%計(jì)息。假設(shè)三:項(xiàng)目別墅銷售均價(jià)為2700元/ 。假設(shè)四:土地成本為14
44、88萬元。假設(shè)五:不可預(yù)見費(fèi)用的支出為總投資(扣除土地費(fèi)用)的2%。假設(shè)六:項(xiàng)目勘探、規(guī)劃、建筑、景觀設(shè)計(jì)、審圖、監(jiān)理、招標(biāo)、審計(jì)費(fèi)用為80元/。假設(shè)七:土地交易的契稅為土地出讓金的4%。假設(shè)八:規(guī)費(fèi)及相關(guān)配套費(fèi)用為330萬元。假設(shè)九:項(xiàng)目的建安工程造價(jià)費(fèi)用為900元/。假設(shè)十:項(xiàng)目內(nèi)道路及室外工程景觀費(fèi)用為100元/。假設(shè)十一:項(xiàng)目市場推廣與銷售費(fèi)用為銷售額的0.5%。假設(shè)十二:項(xiàng)目經(jīng)營管理費(fèi)用為開發(fā)成本的2%。假設(shè)十三:營業(yè)稅及各項(xiàng)附加為5.9%。由于難以核定,本次分析未計(jì)算所得稅。(具體測算詳見附表)項(xiàng)目投資開發(fā)的假設(shè)條件1. 用地面積(平方米)551402. 土地出讓價(jià)格(元/平方米)
45、/(萬元/畝)269.86 18.00 3. 容積率0.414. 總建筑面積24500 4. 公共配套設(shè)施面積(平方米)17005. 商業(yè)面積(平方米)6. 每年商鋪開發(fā)進(jìn)度(%)7. 住宅面積(平方米)228008. 每年住宅開發(fā)進(jìn)度(%)1009. 人防及地下車庫面積(平方米)10.每年車庫開發(fā)進(jìn)度(%)11.商鋪每年銷售均價(jià)(元/平方米)12.住宅每年銷售均價(jià)(元/平方米)270013.車庫每年銷售均價(jià)(元/平方米)14.項(xiàng)目開發(fā)周期(年)215.銷售均價(jià)每年固定上調(diào)幅度0%16.項(xiàng)目拆遷費(fèi)用(元)17.項(xiàng)目勘探/規(guī)劃/審圖/監(jiān)理/招標(biāo)/審計(jì)費(fèi)用(元/平方米)8018.規(guī)費(fèi)及相關(guān)配套費(fèi)用
46、(元)330000019.項(xiàng)目內(nèi)道路及室外工程景觀費(fèi)用(元/平方米)10020.項(xiàng)目建安工程造價(jià)費(fèi)用(元/平方米)90021.人防及地下車庫造價(jià)費(fèi)用(元/平方米)21.項(xiàng)目市場推廣與銷售費(fèi)用(銷售收入的0.5%)0.50%22. 項(xiàng)目經(jīng)營管理費(fèi)用(開發(fā)費(fèi)用的2%)2%23. 不可預(yù)見費(fèi)用(開發(fā)費(fèi)用的2%)2%24.土地交易契稅(元)595203 25.營業(yè)稅及附加(銷售收入的5.55%)5.55%26.三項(xiàng)基金(銷售收入的0.3%)0.30%27. 印花稅(銷售收入的0.05%)0.05%28.融資利率6.00%29.機(jī)會成本8.00%2、項(xiàng)目靜態(tài)投資分析表:依據(jù)上述假設(shè)條件,我們首先對項(xiàng)目作
47、靜態(tài)的投資分析,詳見下表:地塊靜態(tài)投資回報(bào)分析表1年2年合計(jì)住宅銷售收入61,560,00061,560,000商鋪銷售收入00靜態(tài)總收入61,560,00061,560,000土地成本14,880,08014,880,080規(guī)費(fèi)及相關(guān)配套費(fèi)用3,300,0003,300,000土地交易契稅 595,203595,203拆遷費(fèi)用00項(xiàng)目勘探、規(guī)劃、審圖、監(jiān)理、招標(biāo)、審計(jì)費(fèi)用1,960,0001,960,000項(xiàng)目內(nèi)道路及室外工程景觀費(fèi)用2,450,0002,450,000人防及地下車庫造價(jià)費(fèi)用00建安工程造價(jià)費(fèi)用22,050,00022,050,000經(jīng)營管理費(fèi)用529,200529,200
48、不可預(yù)見的支出529,200529,200利息費(fèi)用2,714,1172,714,117銷售推廣費(fèi)用307,800307,800靜態(tài)稅前總支出18,775,28430,540,31749,315,601各項(xiàng)稅收3,632,0403,632,040靜態(tài)稅后總支出18,775,28434,172,35752,947,641稅前利潤率 24.83%稅后利潤率 16.27%本項(xiàng)目靜態(tài)銷售利潤為1224.44萬元,交納所列各項(xiàng)稅收后,稅后利潤8612.36萬元。靜態(tài)投資回報(bào)率稅前24.83%。稅后16.27%。3、 項(xiàng)目內(nèi)部收益率:詳見下表。項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析運(yùn)算表投資期內(nèi)的現(xiàn)金流年末121、 住宅銷售收入
49、61,560,0002、 商鋪銷售收入03、車庫銷售收入04、 - 銷售費(fèi)用307,8005、凈銷售收入61,252,2006、 - 土地成本 14,880,0807、-土地交易契稅595,2038、- 規(guī)費(fèi)及相關(guān)配套費(fèi)用3,300,0009、-項(xiàng)目拆遷費(fèi)用010、- 項(xiàng)目勘探/規(guī)劃/審圖/監(jiān)理/招標(biāo)等費(fèi)用 1,960,00011、 -項(xiàng)目內(nèi)道路及室外工程景觀費(fèi)用2,450,00012、 -項(xiàng)目建安工程造價(jià)費(fèi)用 22,050,00013、 - 人防及地下車庫造價(jià)費(fèi)用014、 - 項(xiàng)目經(jīng)營管理費(fèi)用529,20015、 - 不可預(yù)見費(fèi)用529,20016、稅前現(xiàn)金流18,775,28431,019
50、,68317、營業(yè)稅及附加3,416,58018、.三項(xiàng)基金184,68019、印花稅30,78020、稅后現(xiàn)金流18,775,28427,387,64321.項(xiàng)目內(nèi)部收益率(%)稅前79.67稅后60.33項(xiàng)目內(nèi)部收益率:稅前79.67%;稅后60.33%。項(xiàng)目的凈現(xiàn)值npv:稅前1245.97萬元;稅后909.67萬元。第四節(jié) 嘉苑別墅的風(fēng)險(xiǎn)管理一、敏感性分析投資敏感性是基于投資成本的增加與減少分析而成,詳見下表。表:項(xiàng)目投資敏感性分析基本方案+10%-10%稅前總投資(元)49,315,60154,247,16144,384,041銷售利潤(元)12,244,3997,312,83917
51、,175,959稅后利潤(元)8,612,3593,680,79913,543,919投資利潤率稅 前24.83%13.48%38.70%稅 后16.27%6.79%30.52%敏感性分析表明:當(dāng)開發(fā)投資成本增加10%時(shí),項(xiàng)目利潤將減少超過一半,稅前利潤從1224萬元下降為731萬元,稅后利潤從861萬元下降為368萬元。開發(fā)投資成本減少10%時(shí),項(xiàng)目贏利能力大大提高,稅前利潤由1224萬元提高到1718萬元,稅后利潤由731萬元提高到1354萬元。二、項(xiàng)目投資盈虧平衡點(diǎn)總成本平均銷售單價(jià)(1-稅率)1、 銷售面積盈虧平衡點(diǎn)= 49,315,6012700(1-0.059)= 19410(占計(jì)
52、劃銷售量85.13%)總成本銷售量(1-稅率)2、 銷售價(jià)格盈虧平衡點(diǎn)=49,315,60122800(1-0.059)= = 2298元/m2 (占平均銷售價(jià)格85.13%)盈虧平衡分析表明,當(dāng)項(xiàng)目銷售面積達(dá)到19410m2或平均銷售價(jià)格達(dá)到2298元/m2 時(shí),可保本,安全余度為14.87%。項(xiàng)目投資安全系數(shù)較好。三、項(xiàng)目的概率分析:為了更精確地預(yù)測該宗地投資的風(fēng)險(xiǎn)程度,下面用決策樹來進(jìn)行計(jì)算,詳看附圖1。凈現(xiàn)金流凈現(xiàn)值0.5售價(jià)+101631.4781505.8540.4競買地價(jià)50.4售價(jià)+01055.27962.260.1售價(jià)-10531.45468.09 0.5售價(jià)+101708.851579.54 累計(jì)概率數(shù)學(xué)期望值競買地價(jià)00.4基準(zhǔn)點(diǎn)0.4售價(jià)+01132.651035.951161.06萬元1 0.1售價(jià)-10608.83541.780
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