老年公寓項目建議書

1、巢湖老年公寓項目建議書第一章 項目背景21世紀的中國，將是一個不可逆轉(zhuǎn)的老齡社會。從2001年到2020年是快速化階段。中國 平均每年新增590萬老年人口，年均增長速度達到28%，到2020年，老年人口將達到248億，老齡化水平將達到1717%。一、 我國老年住宅的市場需求巨大。中國已于1999年進入老齡社會，是較早進入老齡社會的發(fā)展中國家之一，是世界上老年人口最多的國家，且老年人口比例仍不斷遞增。計劃生育政策的實行，使得成年后的獨生子女照顧雙方父母時分身乏術(shù)，需要新型的多功能老年生活區(qū)的出現(xiàn)。目前我國老年住宅的供應(yīng)緊缺，住宅開發(fā)主要針對年輕人。二、 中國老年公寓的特點特點一、老年公寓能國中高

2、經(jīng)濟實力的老年人提供個性化的居住集體和人性化的服務(wù)內(nèi)容。特點二、老年公寓屬于商業(yè)房地產(chǎn)范疇，具有“福利性事業(yè)、市場化經(jīng)營”的特點。特點三、老年公寓項目相對于一般房地產(chǎn)項目投資額大、資金回收期長。中高收入老年群體普遍認為現(xiàn)有養(yǎng)老服務(wù)水平不能滿足他們?nèi)找嫣岣呔璧酿B(yǎng)老需求，因此他們逐漸關(guān)注能夠滿足其養(yǎng)老需求的新型養(yǎng)老模式老年公寓。因此，國內(nèi)匱乏真正意義的老年公寓。三、 老年公寓市場項目的市場分析1、 巨大的“銀色市場”隨著我國進入老齡化社會，老年人口數(shù)量不斷攀升。據(jù)預(yù)測，再過5年，我國老年人口將達到14億；再過十年將達到163億；再過二十年，將達到23億；再過50年，將達到42億，屆時總?cè)丝谥械?

3、74%將是60歲以上的老人。近10年來我國空巢老人家庭上升也很快，已占老人家庭的26%，上些大城市的空巢老人問題更為突出。全國獨居老人的比例也從1987年的近4%上升到11%，這給城市社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)工作提出了嚴肅的課題。目前我國社區(qū)中的診所，189%的老人需要，僅有05%的老人得到服務(wù)；保健指導(dǎo)，368%的老人需要，僅有93%的老人得到服務(wù)；家庭病床，425%的老人需要，僅有148%的老人得到服務(wù)；定期體檢，578%的老人需要，僅有76%的老人得到服務(wù)；應(yīng)急服務(wù)，451%的老人需要，僅有07%的老人得到服務(wù)。 巢湖現(xiàn)有的傳統(tǒng)意義上的鄉(xiāng)鎮(zhèn)敬老院及定城內(nèi)少量的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)，無論是從基礎(chǔ)設(shè)施還是從人員

4、素質(zhì)，還是從服務(wù)質(zhì)量都無法滿足全市“銀色市場”的需求。 2、政府的關(guān)注和支持。 隨著老齡化社會的來臨，老年人口已經(jīng)成為一個有其特殊需求的龐大群體，人口老齡化的壓力開始顯現(xiàn)并不斷加重。人口總量過多、人口素質(zhì)問題和老齡化的多重壓力將給經(jīng)濟發(fā)展和社會保障帶來嚴峻的挑戰(zhàn)，從我縣實際縣情出發(fā)，如何解決老年人的養(yǎng)老問題已成為社會各界廣泛關(guān)注的問題，各級政府更是極為重視此問題。第二章 巢湖成為“合肥養(yǎng)老基地”的可行性一、巢湖市分析 巢湖市位于安徽省中部，臨近長江，環(huán)抱巢湖，周邊分別與肥東、全椒、含山、廬江、無為接壤。全市總面積2063平方公里，總?cè)丝?4萬，下轄12個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、6個街道辦事處。巢湖歷史悠久，人杰

5、地靈。古稱“居巢”、“南巢”，“成湯放桀于南巢”即出于此，文字記載的歷史有3000余年。唐朝始設(shè)立巢縣，1984年設(shè)縣級巢湖市，隸屬巢湖地區(qū)，1999年設(shè)立居巢區(qū)，為地級巢湖市市委、市政府所在地，2011年安徽區(qū)劃調(diào)整，復(fù)設(shè)縣級巢湖市，隸屬省會合肥。巢湖英才輩出。古有大謀略家范增，在楚漢相爭之時運籌帷幄，贏得“亞父”美名。近有馮玉祥、張治中、李克農(nóng)“三將軍”，名傳九州。巢湖物華天寶，資源豐富。巢湖素有“魚米之鄉(xiāng)”的美譽。境內(nèi)氣候宜人，雨量、日照皆佳，盛產(chǎn)糧、油、棉、麻蔬菜及水果等，是全國糧、棉、油生產(chǎn)基地縣之一。水面560平方公里，水產(chǎn)品年產(chǎn)量3萬多噸，巢湖銀魚、白米蝦和大閘蟹被譽為“巢湖三珍

6、”，享譽中外。擁有石灰石、石英石、鐵礦石等20多種礦產(chǎn)資源，其中電石用灰?guī)r、水泥用泥灰?guī)r、冶金用白云石巖儲量居全省第一位。巢湖風(fēng)光秀美，景色怡人。湖光、奇花、溫泉、溶洞被稱之為“四絕”，是安徽省重點旅游開放區(qū)、著名的風(fēng)景名勝區(qū)和安徽省優(yōu)秀旅游縣（區(qū)）。濱湖旅游觀光大道臨湖蜿蜒，坐擁800里巢湖煙波浩淼；姥山島三山錯落、九峰起伏，如入畫境；銀屏仙人洞幽深宜人，懸崖上的千年牡丹獨特奇異，每年谷雨時節(jié)含芳怒放；半湯溫泉是安徽休閑療養(yǎng)的主要區(qū)域，富含30多種活性元素；北郊的王喬洞，是江淮大地上唯一的一座摩崖石窟；紫微洞長達千米，被譽為江淮第一自然溶洞。2、 區(qū)域的swot分析區(qū)位優(yōu)越交通便捷資源豐富，

7、特別是旅游資源豐富中低層勞動力資源充足社會保障體系不健全 巢湖市服務(wù)業(yè)發(fā)展ws：優(yōu)勢 w：劣勢o：機會 t：威脅s o t 城市化水平低思想認識不足資金不足，服務(wù)業(yè)投資力度小現(xiàn)行管理體制的束縛服務(wù)業(yè)人才缺乏同類城市競爭激烈服務(wù)業(yè)整體水平低政策機遇輿論支持機遇 第三章 市場定位 一、項目定位。 本項目打破傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場的橫向分割趨勢，采用縱向分割法界定消費人群，為老人度身打造真正的：“全方位休閑頤養(yǎng)生活樂園?！奔慈娴墓δ芘涮?、先進的運作理念、符合老年習(xí)慣的產(chǎn)品設(shè)計、時尚的娛樂休閑體驗。 二、客戶定位 “巢湖老年公寓”主要面向三類顧客群體： 其一，本身文化程度、收入水平較高的企事業(yè)單位老年退休人

8、群。主要分布在華東地區(qū)的離退休人群。這類顧客較高的文化素質(zhì)，決定了他們對于老年生活有著較高的追求，他們不但希望自己的老年生活擁有較好的醫(yī)療服務(wù)、家政服務(wù)保障，更希望晚年生活能夠豐富多彩，滿足其物質(zhì)和精神的雙重要求。同時，這類顧客本身經(jīng)濟基礎(chǔ)豐厚，可以獨立負擔(dān)起在專業(yè)養(yǎng)老社區(qū)的經(jīng)濟開支，一般不需要子女的經(jīng)濟支持，故他們在購買上具有更大的自主決定權(quán)。其二，-其三，有一定收入，不喜歡城市中心的喧鬧生活環(huán)境，追求安逸平靜的老年生活的退休老人，這類老人也許收入并不豐富，但是他們對于養(yǎng)老生活有著自己的追求。四、 建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容老年公寓設(shè)計理念：1、 突出“自由”的感受，滿足老人對自由感的要求；2、 考

9、慮老人可以繼續(xù)在家中參與工作3、 用積極、年輕的方法對待年齡；4、 隨著生活質(zhì)量的提高和醫(yī)療條件的發(fā)送，關(guān)注老年人在生理和心理方面的健康狀況；5、 對環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展；6、 有度假及護理功能的老年公寓；7、 可以有多處居所，方便外出旅游。巢湖老年公寓項目總占地面積約200畝。其中老年公寓及其配套區(qū)用地約100畝，社會養(yǎng)老院地約100畝，整個項目社區(qū)容積率12，綠化率超過50%，提供了非常適于養(yǎng)老休閑居住的環(huán)境。項目合計新建建筑面積647560平方米，項目建成后達到設(shè)計院規(guī)模為進駐人數(shù)約10000人。社區(qū)分為養(yǎng)老居住區(qū)、生活區(qū)、健康活動區(qū)和養(yǎng)老院四個部分。其中養(yǎng)老居住區(qū)分為田園型養(yǎng)老區(qū)、陪護型養(yǎng)

10、老區(qū)、家居型養(yǎng)老區(qū)、自助型養(yǎng)老區(qū)和集中型養(yǎng)老區(qū)等五種類。除此之外，生活服務(wù)區(qū)還設(shè)有生態(tài)酒店、康樂中心、超市等商業(yè)設(shè)施滿足老年人日常生活需求。社區(qū)完善配套的醫(yī)療保健設(shè)施和文化娛樂設(shè)施是這里的顯著特色的健康活動區(qū)，其中包括：健身中心、保健中心和老年學(xué)校。社區(qū)不僅向老年人提供最佳的居住環(huán)境，而且根據(jù)老年生活特點，為他們提供全方位的養(yǎng)老服務(wù)。人車分離設(shè)計、無障礙通道、四層院落式電梯設(shè)計、雙扶手、梯級低緩、方便輪椅、緊急中呼叫系統(tǒng)一應(yīng)俱全，有常年的寄宿式老年大學(xué)，是專為老年人設(shè)計的“老有所居、老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所為、老有所樂”的生態(tài)園。社區(qū)物業(yè)根據(jù)老年人的生活實際，有針對性地提供老年文化娛樂、交通

11、、安全保衛(wèi)、家政、老年營養(yǎng)餐飲服務(wù)。充分體現(xiàn)了對老人周到齊全、無微不至的關(guān)愛。第四章投資和收入估算一、投資估算經(jīng)計算，該項目總投資為一億元，首期投資5000萬元。二、收入估算？第五章社會效益分析一、對國家產(chǎn)業(yè)的促進發(fā)展老年產(chǎn)為對促進經(jīng)濟發(fā)展和社會和諧有著十分重要的現(xiàn)實意義和深遠的歷史意義。通過政企聯(lián)動對產(chǎn)業(yè)鏈進行強力融合，將會為我國老年產(chǎn)業(yè)帶來一全全新的發(fā)展模式。二、 對區(qū)域經(jīng)濟的利好將會為地方政府創(chuàng)造高額稅收，提升區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。多種業(yè)態(tài)的進駐，將會消化多余的勞動力、優(yōu)化區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展。加速區(qū)域特色產(chǎn)業(yè)的集聚，延長產(chǎn)業(yè)鏈條，推進區(qū)域整體建設(shè)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展。三、 項目的實施對當(dāng)?shù)乩淆g社會福利事業(yè)的影響圍繞老齡事業(yè)與全面建設(shè)小康社會協(xié)調(diào)發(fā)展要求，切實加強老齡工作，不斷完善老年人社會保障制度，發(fā)展老年服務(wù)業(yè)，建立健全社區(qū)管理和服務(wù)體系，增加老年福利設(shè)施，開展老年文化