寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理精編版

1、一、物業(yè)經(jīng)營管理概述物業(yè)經(jīng)營管理物業(yè)經(jīng)營管理二、投資分析技術(shù)與房地產(chǎn)評估三、市場調(diào)查與市場分析三、市場調(diào)查與市場分析四、物業(yè)租賃管理五、寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理六、零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理七、居住類物業(yè)經(jīng)營管理八、居其他業(yè)態(tài)物業(yè)的經(jīng)營管理九、財(cái)務(wù)管理與績效評價(jià)十、物業(yè)經(jīng)營管理的未來發(fā)展 第五章第五章 寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理第一節(jié)第一節(jié) 寫字樓綜述寫字樓綜述 第二節(jié)第二節(jié) 寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理概述概述第三節(jié)第三節(jié) 寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理的實(shí)施的實(shí)施第四節(jié)第四節(jié) 寫字樓租賃經(jīng)營管理寫字樓租賃經(jīng)營管理w

2、第一節(jié) 寫字樓綜述 一、寫字樓的概念寫字樓原意是指用于辦公的建筑物，或者由辦公室為主組成的樓宇。廣義的寫字樓是指各類機(jī)構(gòu)、單位用于辦公或經(jīng)營活動(dòng)的建筑物。收益性物業(yè)中的寫字樓，則是指公司或企業(yè)從事各種商務(wù)活動(dòng)的建筑物及其附屬設(shè)施和相關(guān)場地。二、寫字樓的發(fā)展歷程（了解一下即可） 第第113頁頁三、寫字樓物業(yè)的特點(diǎn)(一)寫字樓物業(yè)的一般特點(diǎn)寫字樓物業(yè)的一般特點(diǎn)主要表現(xiàn)在以下幾方面：1 .所處區(qū)位好，規(guī)模大2 .多為現(xiàn)代化高層建筑3 .功能齊全4 .人員密集，流動(dòng)性大，使用時(shí)間集中5 .物業(yè)服務(wù)與經(jīng)營管理要求高，時(shí)效性強(qiáng) 第第114頁頁w

3、(二）現(xiàn)代化寫字樓的特點(diǎn)1. 目標(biāo)客戶明確2 .最觀要求更髙3 .更多商務(wù)空何4. 提倡綠色環(huán)保5. 高智能化四、寫字樓的類型(一）按寫字樓的使用功能劃分按使用功能可將寫字樓劃分為三種：1. 單純性寫字樓2. 商住型寫字樓3. 綜合型寫字樓(二）按寫字樓的使用方式劃分按照使用方式不同.可將寫字樓分為自用型寫字樓和租售型寫字樓兩類。自用型寫字樓是為特定用戶量身設(shè)計(jì)建設(shè)的、僅供其獨(dú)占使用的寫字樓。 第第116頁頁(三）按寫字樓的綜合因素劃分按綜合因素對寫字樓進(jìn)行分類也稱為寫字樓分級。1.影響寫字樓分級的因

4、素國際上通常將寫字樓劃分為甲級(含頂級）、乙級和丙級三個(gè)等級；國內(nèi)目前即將推行的寫字樓綜合評價(jià)體系會把寫字樓劃分為五星、四星和三星三個(gè)等級。影響因素具體為：( 1 )區(qū)位與城市設(shè)施。( 2 )場地規(guī)劃與室外環(huán)境。( 3 )工作場所質(zhì)量。( 4 )室內(nèi)環(huán)境與設(shè)備設(shè)施。( 5 )運(yùn)營與服務(wù)。2 .甲級、乙級和丙級寫字褸一般分為甲級寫字樓(高檔物業(yè)）、乙級寫字樓（中檔物業(yè))、丙級寫字樓(低檔物業(yè))。而髙檔物業(yè)又可細(xì)分為兩個(gè)部分：頂級和甲級寫字樓( 1 )頂級寫字樓。一般又稱頂級物業(yè)。 樓宇品質(zhì)建筑規(guī)模：超過5 萬平方米。 客戶進(jìn)駐:國外知名公司的租戶組合.物業(yè)服務(wù)交通

5、便利所屬區(qū)位 智能化：具備3A5 A智能化水平。開發(fā)商的背景( 2 )甲級寫字樓。一般又稱高檔物業(yè)。樓宇品質(zhì) 建筑規(guī)模：1萬5 萬平方米( 3 )乙級寫字樓。 一般又稱中檔物業(yè)。( 4 )丙級寫字樓。一般又稱低檔物業(yè)。單選題1、滿足廣大寫字樓使用者的需要和期望，并以競爭性租金提供給市場上的一般租戶使用屬于()寫字樓。A、單獨(dú)型B、綜合型C、自用型D、租售型2、國際上通常將寫字樓劃分為（ ）。A、甲級、乙級、丙級B、三星、四星、五星級C、一級、二級、三級D、A 級、B 級、C 級多選題2、現(xiàn)代化寫字樓

6、的特點(diǎn)包括（）。A、目標(biāo)客戶明確B、景觀要求更高C、商務(wù)空間更大D、服務(wù)要求更高E、高智能化3、按使用功能可將寫字樓劃分為（ ）。A、獨(dú)占型B、單純性C、綜合型D、自用型E、商住型4、影響寫字樓分級的因素有（ ）。A、區(qū)位B、場地規(guī)劃C、工作場所D、室內(nèi)環(huán)境與設(shè)施E、人員數(shù)目答案單選題1-2DA多選題2.ABCD 3.BCE 4.ABCD第二節(jié) 寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理概述一、寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理的概念寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理，就是物業(yè)服務(wù)企業(yè)將寫字樓物業(yè)管理服務(wù)過程中所能涉及的所有資源和生產(chǎn)要素，包括人、財(cái)、物、品牌及知識產(chǎn)權(quán)等有形資產(chǎn)和無形

7、資產(chǎn)，都作為可以經(jīng)營的資源，通過對這些資源的綜合運(yùn)營利用，獲得相應(yīng)經(jīng)濟(jì)效益的過程。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對寫字樓物業(yè)的管理、經(jīng)營與服務(wù)是相輔相成。服務(wù)是其基本職責(zé)，經(jīng)營是其生存發(fā)展的基礎(chǔ)，管理是確保經(jīng)營和服務(wù)正常運(yùn)行的樞紐。 第第121頁頁二、寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理的特征1. 經(jīng)營內(nèi)容的特殊性寫字樓經(jīng)營的內(nèi)容既要有全面性又具有針對性。在不同檔次的寫字樓里，客戶群體構(gòu)成的差異性很大。2. 經(jīng)營管理的特殊性寫字褸物業(yè)經(jīng)營管理的特殊性取決于客戶的服務(wù)需求。3. 經(jīng)營管理的規(guī)模性4. 經(jīng)營管理的不確定性三、寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理理念(一）物業(yè)管理服務(wù)是經(jīng)營

8、的基礎(chǔ)寫字樓的物業(yè)管理服務(wù)與物業(yè)經(jīng)營管理是皮與毛的關(guān)系，只有提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，才有物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容、項(xiàng)目和空間等。(二）滿足客戶需求是經(jīng)營的核心(三）遵守規(guī)則是經(jīng)營的保障(四）追求利潤是經(jīng)營的目標(biāo) 第第122頁頁四、寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理資源(一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資源寫字樓物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有設(shè)施設(shè)備、各類專業(yè)人才，是物業(yè)經(jīng)營資源的一部分。共用部位及共用設(shè)施設(shè)備屬于物業(yè)資源；物業(yè)服務(wù)企業(yè)的自有設(shè)施設(shè)備及各類專業(yè)人才則屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)資源。(二）管理技術(shù)資源(三）信息類資源業(yè)主各種需求、房屋求租及出租等信息。這些信息是物業(yè)經(jīng)營的必要條件之一，也可以作為經(jīng)營資源加以利用

9、。 第第123頁頁（四）品牌資源品牌是物業(yè)服務(wù)企業(yè)最為重要的無形資產(chǎn)。(五）社會關(guān)系類資源五、寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理分類(一）按經(jīng)營模式分類（了解每一種模式的優(yōu)缺點(diǎn)）1. 自主經(jīng)營型含義：自主經(jīng)營型是物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行組建經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)，對經(jīng)營項(xiàng)目實(shí)施經(jīng)營管理，自負(fù)盈虧。優(yōu)點(diǎn)：1.切合實(shí)際地滿足業(yè)主期望客戶需求 2.不用受制于專業(yè)公司，也能節(jié)約必須用于支付專業(yè)公司的酬金或利潤。缺點(diǎn)：1.自己的隊(duì)伍可能水平不夠，管理效果差、成本高 2. 需要自行辦理營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)等相應(yīng)經(jīng)營手續(xù) 3.需要投入一定前期資金，承擔(dān)全部經(jīng)營管理運(yùn)行成本費(fèi)用 4.可

10、能會出現(xiàn)人不敷出等情況，具有較大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)適用范圍：這種模式要求企業(yè)有較強(qiáng)的物業(yè)經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)，儲備有足夠的專業(yè)經(jīng)營管理人才。 第第124頁頁2. 聯(lián)合經(jīng)營型聯(lián)合經(jīng)營型是物業(yè)服務(wù)企業(yè)和專業(yè)服務(wù)企業(yè)共同經(jīng)營管理為客戶所提供的服務(wù)項(xiàng)目，運(yùn)行成本、利潤的分配雙方協(xié)商決定。優(yōu)點(diǎn)：1.不用自行辦理營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)等相應(yīng)合法經(jīng)營手續(xù)；2.可以充分發(fā)揮物業(yè)服務(wù)企業(yè)和專業(yè)服務(wù)企業(yè)各自具有的優(yōu)勢，為客戶提供的服務(wù)更加專業(yè)；3.降低經(jīng)營成本，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)共同承擔(dān)等。缺點(diǎn)：1.兩個(gè)經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)需要磨合，不同的企業(yè)，文化不同，工作習(xí)慣要求不同，員工間溝通協(xié)調(diào)渠道可能不暢，容易出現(xiàn)利益紛爭；2.

11、責(zé)任不明的情況，不利于保證服務(wù)質(zhì)量，不利于充分滿足客戶的服務(wù)需求等。3. 委托經(jīng)營型委托經(jīng)營型是物業(yè)服務(wù)企業(yè)將經(jīng)營項(xiàng)目委托給專業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營管理，并向其收取一定的傭金。(二）按資源屬性分類1. 物業(yè)資源經(jīng)營（管轄范圍內(nèi)可以利用的資源）物業(yè)資源是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)的各類房屋及與之相配套的設(shè)施、設(shè)備和場地等。寫字樓大部分物業(yè)資源的所有權(quán)屬于業(yè)主所有，在經(jīng)營利益分配時(shí)應(yīng)協(xié)商簽約。2. 業(yè)主及客戶資源經(jīng)營利用業(yè)主及客戶資源有一個(gè)技巧與適度的問題，要尊重業(yè)主及客戶的消費(fèi)自主權(quán)與隱私。3.

12、 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資源經(jīng)營（企業(yè)自身的資源） 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資源主要是指財(cái)產(chǎn)、人員、物資、組織、經(jīng)營場所、信息、品牌、商標(biāo)、專利等，通過對其經(jīng)營可以為企業(yè)創(chuàng)造一定的價(jià)值。4. 物業(yè)管理文化資源經(jīng)營5. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資本經(jīng)營物業(yè)管理資本經(jīng)營是指將資本投入到可以獲得更多收益的經(jīng)營活動(dòng)中，以及對企業(yè)資本進(jìn)行合理的整合、控制和理財(cái)。(三）按經(jīng)營內(nèi)容分類（了解即可）1. 商務(wù)類商務(wù)類經(jīng)營內(nèi)容是以為輔助寫字樓客戶辦公業(yè)務(wù)而開展的各種服務(wù)，如代辦傳真打字復(fù)印、收發(fā)郵件、會議室租用、文件翻譯、辦公設(shè)備租用等。2. 餐飲類3. 生活類4. 交通類5. 文體休閑類6. 衛(wèi)生健康類7.

13、教育類8. 顧問咨詢類單選題4、寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理理念說法不正確的是（）。A、物業(yè)管理服務(wù)是經(jīng)營的基礎(chǔ)B、滿足客戶需求是經(jīng)營的核心C、遵守規(guī)則是經(jīng)營的關(guān)鍵D、追求利潤是經(jīng)營的目標(biāo)5、不屬于寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理資源（ ）。A、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資源B、能源資源C、信息類資源D、品牌資源6、（）是物業(yè)服務(wù)企業(yè)和專業(yè)服務(wù)企業(yè)共同經(jīng)營管理為客戶所提供的服務(wù)項(xiàng)目，運(yùn)行成本、利潤的分配雙方協(xié)商決定。A、自主經(jīng)營B、聯(lián)合經(jīng)營C、委托經(jīng)營D、集團(tuán)經(jīng)營7、自主經(jīng)營模式的優(yōu)點(diǎn)是（）。A、不用自行辦理營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)等相應(yīng)合法經(jīng)營手續(xù)B、降低經(jīng)營成本，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)共

14、同承擔(dān)C、能夠切合實(shí)際地滿足業(yè)主期望客戶需求D、充分發(fā)揮社會專業(yè)分工的優(yōu)勢，權(quán)責(zé)分明，適用范圍大、效率高8、按照經(jīng)營內(nèi)容分類，如閱覽室、圖書館、小電影室、展廳、筆友館、唱詩堂、網(wǎng)吧屬于（）類。A、教育類B、生活類C、商務(wù)類D、文體休閑類9、如開辦餐廳、食堂、送餐、咖啡廳、酒吧、茶館、茶餐廳等按照經(jīng)營內(nèi)容分類屬于（）。A、衛(wèi)生健康類B、餐飲類C、生活類D、顧問咨詢類多選題5、寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理按照經(jīng)營模式的分類包括（ ）。A、自主B、聯(lián)合C、自辦D、委托E、公辦6、寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理按資源屬性分類，可分為（ ）。A、業(yè)主及客戶資源經(jīng)

15、營B、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資源經(jīng)營C、物業(yè)服務(wù)文化資源經(jīng)營D、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資本經(jīng)營E、配套設(shè)施資源經(jīng)營答案單選題4-9 CBBCDB多選題5.ABD 6.ABD第三節(jié) 寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理的實(shí)施 寫字樓物業(yè)的經(jīng)營管理工作包括經(jīng)營管理方案設(shè)計(jì)、經(jīng)營管理項(xiàng)目選擇與定位以及具體實(shí)施三部分。一、寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理方案設(shè)計(jì)(一）經(jīng)營管理方案設(shè)計(jì)原則1. 適應(yīng)性原則（既能被客戶接受，又能為企業(yè)所實(shí)施）2. 操作性原則3 .全面性原則4 .收益性原則5 .互助性原則 第第127頁頁一、寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理方案設(shè)計(jì)(二）經(jīng)營管

16、理方案設(shè)計(jì)需考慮的因素1. 經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略是寫字樓經(jīng)營管理設(shè)計(jì)的前提。2. 經(jīng)營資金投入3 .經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)4 .經(jīng)營管理企業(yè)文化(三）經(jīng)營管理市場調(diào)研1. 調(diào)研形式 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對寫字樓內(nèi)的客戶采取的調(diào)研方式主要有：入室拜訪、問卷調(diào)査、電話詢問、留言登記、信函等；對寫字樓周邊的客戶采取的調(diào)研方式主要有：走訪詢問、資料查詢、借助專業(yè)調(diào)査機(jī)構(gòu)、發(fā)放調(diào)查問卷、電話咨詢等。2. 調(diào)研內(nèi)容( 1 )市場競爭情況。 市場競爭情況主要了解寫字樓周邊同類型商業(yè)的基本情況。一般情況下，以寫字樓為中心，在步行2 0分鐘左右路程的服務(wù)范圍內(nèi)，不宜再經(jīng)營同類型項(xiàng)目

17、。( 2 )客戶需求情況?？蛻粜枨笄闆r調(diào)查對象主要是寫字樓內(nèi)的客戶。在寫字樓內(nèi)工作的IT行業(yè)人士或外資企業(yè)員工，為其提供的餐飲服務(wù)就需要保證早、中、晚三餐，同時(shí)要有送餐入室服務(wù)。( 3 )產(chǎn)品需求數(shù)量。( 4 )其他寫字樓經(jīng)營情況。( 5 )供應(yīng)鏈情況。供應(yīng)鏈包括上游承包商和下游供應(yīng)商。( 6 )經(jīng)營環(huán)境。對經(jīng)營環(huán)境的了解主要涉及行政主管部門情況、其他相關(guān)專業(yè)狀況、物業(yè)項(xiàng)目周邊的環(huán)境、物業(yè)項(xiàng)目的社會關(guān)系等信息。一、寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理方案設(shè)計(jì)(四）經(jīng)營管理模式選擇 寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理的模式有三種類型，即自主經(jīng)營型、聯(lián)合經(jīng)營型和委托經(jīng)

18、營型。 一般情況下,以追求利潤或保障質(zhì)量為目標(biāo)時(shí)，選擇自主經(jīng)營型；經(jīng)營內(nèi)容專業(yè)性較強(qiáng)或需要特許審批的，選擇聯(lián)合經(jīng)營型；不具備經(jīng)營能力，但具有可供經(jīng)營的平臺時(shí)，選擇委托經(jīng)營型。二、寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理項(xiàng)目選擇(一）選擇原則1. 客戶需求原則客戶服務(wù)需求的項(xiàng)目是物業(yè)經(jīng)營首先應(yīng)該考慮的內(nèi)容，然后依據(jù)經(jīng)營項(xiàng)目的特質(zhì)依次篩選。2. 客戶群體特征原則收入狀況、購買能力、工作性質(zhì)、文化層次、興趣趨向等特征。3. 物業(yè)項(xiàng)目特征原則物業(yè)項(xiàng)目的類型、地理位置、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)等特征，是決定經(jīng)營項(xiàng)目選擇的因素之一。例如：在地理位置優(yōu)越的綜合型寫字樓里.可以實(shí)施服務(wù)式辦公模式；而在地理位置較偏遠(yuǎn)

19、的單純性寫字樓里，宜開辦經(jīng)營性商務(wù)服務(wù)中心。4. 企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略原則(二）選擇程序(三）注意事項(xiàng)(了解）( 1 )應(yīng)注意調(diào)研區(qū)域選擇的合理性、調(diào)研內(nèi)容的全面性和準(zhǔn)確性等，盡量避免模糊、殘缺和虛假的數(shù)據(jù)出現(xiàn)。( 2 )應(yīng)注意調(diào)研報(bào)告數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析的邏輯性、使用方法的科學(xué)性、結(jié)論的嚴(yán)謹(jǐn)性等。盡量避免由于分析方法不當(dāng)而導(dǎo)致錯(cuò)誤結(jié)論。( 3 )調(diào)研、論證、專家小組成員構(gòu)成要合理，調(diào)研小組要認(rèn)真負(fù)責(zé)，保證全面落實(shí)調(diào)研方案的設(shè)想；論證小組要客觀地聽取不同見解，充分尊重專家意見，特別是在專家意見相左時(shí)，保證綜合結(jié)論的科學(xué)性；專家小組成員的選擇，要保

20、證所選專家的專業(yè)性、權(quán)威性和客觀性。三、寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理的項(xiàng)目(一）商務(wù)中心經(jīng)營3. 商務(wù)中心的服務(wù)內(nèi)容（了解）( 1 )翻譯服務(wù)，包括文件、傳真、證明資料、合同等；（2 ) 秘書服務(wù)，包括各類文件處理、歸檔；（3 ) 辦公設(shè)備服務(wù)，包括辦公系統(tǒng)自動(dòng)化服務(wù)、整套辦公設(shè)備和人員配備；丨4 ) 通信服務(wù).包括長途電話、傳真、電信等；（5 ) 商務(wù)服務(wù)，包括商務(wù)會談、會議安排、商務(wù)咨詢、商務(wù)信息查詢等；（6 ) 代管服務(wù)，包括客戶外出期間保管、代轉(zhuǎn)傳真信件、電信設(shè)備代辦和代裝等；（7 ) 郵政服務(wù)，包括收發(fā)郵件、郵包、快遞等；（8 ) 租賃服務(wù)，包括辦公室、電腦、電

21、視、錄像、攝像、幻燈、手機(jī)等；（9 ) 培訓(xùn)服務(wù)，包括秘書、文員培訓(xùn)等；（1 0 ) 其他服務(wù)，包括報(bào)紙雜志訂閱及剪報(bào)、文件名片等印制、成批發(fā)放商業(yè)信函等。4. 商務(wù)中心的工作流程（1）客戶接待（2）實(shí)施操作（3）效果詢問（4）真誠送客（5）客戶回訪(二）服務(wù)式辦公室經(jīng)營服務(wù)式辦公室經(jīng)營是一種為客戶盡可能提供完整的辦公環(huán)境和條件，即租即用，租賃方式靈活，以服務(wù)性為主的辦公室出租方式。這種辦公室出租方式除了為客戶提供已裝修完畢的辦公室、辦公家具，辦公用品、辦公設(shè)備等硬件外，還提供有關(guān)人員與之相匹配，包括秘書、翻譯、會計(jì)、接待等, 甚至提供住宿集商務(wù)中心、行政、酒店

22、于一體的辦公模式。1. 服務(wù)式辦公經(jīng)營的特點(diǎn)( 1 )完備的服務(wù)。( 2 )辦公空間靈活機(jī)動(dòng)。( 3 )租賃期限伸縮自如。三、寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理的項(xiàng)目2. 服務(wù)式辦公室客戶類型( 1 )小企業(yè)主 ( 2 )開拓本地市場者 這類公司的需求是大量的工作人員的短期辦公需求。( 3 )辦公空間暫時(shí)緊缺者( 4 )中間過渡使用者 ( 5 )特定項(xiàng)目需求者。對空間有臨時(shí)特殊需求的。3. 服務(wù)式辦公室使用形式分為實(shí)際辦公室和虛擬辦公室。虛擬辦公室則是為多家企業(yè)同時(shí)使用，數(shù)家企業(yè)可以租用服務(wù)式辦公室內(nèi)的同一區(qū)域辦公，沒有實(shí)際具體的辦公空間。三、寫

23、字樓物業(yè)經(jīng)營管理的項(xiàng)目虛擬辦公室需求客戶一般有以下幾個(gè)方面的特質(zhì)：（1) 企業(yè)在城市業(yè)務(wù)中心地區(qū)以外運(yùn)作，但需要一個(gè)市中心地址；（2 ) 需要在市中心舉行會議，但不需要辦公室；（3 ) 經(jīng)常往返各地，無需實(shí)際的辦公場地；（4 ) 居家工作；（5) 需要一個(gè)工作環(huán)境和形象，但沒有建立實(shí)際辦公場所的資金預(yù)算。三、寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理的項(xiàng)目4 .服務(wù)式辦公室經(jīng)營服務(wù)內(nèi)容( 1 )商務(wù)服務(wù)。( 2 )會議室租賃服務(wù)。（3）集中采購服務(wù)。( 4 )虛擬辦公室服務(wù)。包括：提供虛擬辦公室地址作為客戶商務(wù)地址；前臺代客戶接收和轉(zhuǎn)發(fā)郵件、傳真；提供辦公用品和快遞服務(wù)；提供即需即用的

24、行政服務(wù)和技術(shù)支持；前臺按照客戶要求以客戶公司的名義接聽來電或代為接待來訪人員；為客戶提供一條電話專線；隨時(shí)提供商務(wù)區(qū)域或虛擬工位供客戶使用；茶水間內(nèi)現(xiàn)磨咖啡、紅茶和綠茶等免費(fèi)提供等。三、寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理的項(xiàng)目( 三）寫字樓其他經(jīng)營項(xiàng)目特點(diǎn)1. 餐飲經(jīng)營管理特點(diǎn)2. 廣告經(jīng)營管理特點(diǎn)3 .裝飾裝修經(jīng)營管理特點(diǎn)。18： 0 0至次日7: 00，4 .停車場經(jīng)營管理特點(diǎn)四、寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理實(shí)施步驟五、寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理的注意事項(xiàng)(一）經(jīng)營項(xiàng)目的分析評估(二）物業(yè)服務(wù)與物業(yè)經(jīng)營互助互利(三）提升保持企

25、業(yè)綜合管理能力(四）滿足客戶服務(wù)需求形成規(guī)模效應(yīng)(五）建立利潤、經(jīng)營和服務(wù)目標(biāo)的平衡體系重要的一項(xiàng)是規(guī)定合理的利潤指標(biāo)。利潤最大化可能會導(dǎo)致項(xiàng)目經(jīng)營運(yùn)行的短斯壽命;低利潤甚至虧損則可能無法保證經(jīng)營的基本運(yùn)行和持續(xù)發(fā)展；合理的利潤是經(jīng)營持續(xù)、有效發(fā)展的保障。單選題10、對寫字樓周邊的客戶采取的調(diào)研方式主要有（）。A、入室拜訪B、留言登記C、信函D、發(fā)放調(diào)查問卷11、寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理項(xiàng)目選擇的程序不包括（ ）。A、統(tǒng)計(jì)B、論證C、調(diào)研D、報(bào)告12、如秘書、文員培訓(xùn)等屬于商務(wù)中心的服務(wù)內(nèi)容的（ ）服務(wù)。A、秘書服務(wù)B、辦公設(shè)備服務(wù)C、培訓(xùn)服務(wù)D、通訊服務(wù)www.ev

26、13、不屬于寫字樓商務(wù)中心的工作流程的是（ ）。A、客戶接待B、柜臺觀察C、實(shí)施操作D、客戶回訪14、不屬于服務(wù)式辦公經(jīng)營的特點(diǎn)的是（ ）。A、完備的服務(wù)B、辦公空間靈活機(jī)動(dòng)C、租賃期限伸縮自如D、智能化服務(wù)15、（ ）的需求是大量的工作人員的短期辦公需求。A、開拓本地市場者B、辦公空間暫時(shí)緊缺者C、中間過渡使用者D、特定項(xiàng)目需求者16、通過把眾多客戶的需求統(tǒng)一在一起，提供便捷的服務(wù)，并創(chuàng)造效益。是符合（ ）服務(wù)式辦公室經(jīng)營服務(wù)的內(nèi)容。A、商務(wù)服務(wù)B、會議室租賃服務(wù)C、集中采購服務(wù)D、虛擬辦公室服務(wù)17、不屬于

27、寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理項(xiàng)目的實(shí)施步驟的是（ ）。A、經(jīng)營項(xiàng)目的分析評估B、實(shí)施培訓(xùn)管理計(jì)劃C、組建經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)D、建立經(jīng)營管理制度18、寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理的注意事項(xiàng)有（ ）。A、經(jīng)營前期客戶宣傳B、提升保持企業(yè)綜合管理能力C、項(xiàng)目經(jīng)營管理實(shí)施D、供應(yīng)鏈選擇與確定多選題7、寫字樓經(jīng)營管理方案設(shè)計(jì)的原則包括（ ）。A、適應(yīng)性原則B、收益性原則C、個(gè)性原則D、獨(dú)立性原則E、互助性原則8、寫字樓經(jīng)營管理方案設(shè)計(jì)要考慮的因素包括（ ）。A、經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略B、經(jīng)營資金的投入C、經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)D、經(jīng)營企業(yè)文化E、資金回報(bào)率的大小9、一般情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對寫字樓內(nèi)的客戶采取的調(diào)研方

28、式主要有（ ）。A、走訪詢問B、資料查詢C、借助專業(yè)調(diào)查機(jī)構(gòu)D、問卷調(diào)查E、電話詢問10、經(jīng)營管理市場調(diào)研內(nèi)容（ ）。A、市場需求情況B、客戶競爭情況C、產(chǎn)品需求數(shù)量D、供應(yīng)鏈情況E、經(jīng)營環(huán)境11、寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理項(xiàng)目選擇的原則包括（ ）。A、客戶需求原則B、客戶群體特征原則C、物業(yè)項(xiàng)目特征原則D、行業(yè)競爭特征原則E、員工素質(zhì)原則12、寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理的項(xiàng)目包括（ ）。A、商務(wù)中心B、服務(wù)式辦公室C、辦公中心D、餐飲E、裝修答案單選題10-15 DACBDB 16-18CAB多選題7.ABE 8

29、.ABCD 9.DE 10.CDE 11.ABC 12.ABDE第四節(jié) 寫字樓租賃經(jīng)營管理包括寫字樓承租人的選擇、寫字樓租金的確定及調(diào)整、寫字樓租賃合同管理等。一、寫字樓承租人的選擇一、寫字樓承租人的選擇(一）承租人經(jīng)營業(yè)務(wù)類型物業(yè)服務(wù)企業(yè)通常要在寫字樓內(nèi)確定主體客戶類型，并以其為核心選擇其他的具有互補(bǔ)性的客戶類型，一定要避免客戶類型的相互干擾。例如：靜態(tài)辦公與零售推銷，靜態(tài)辦公與娛樂經(jīng)營等。(二) 承租人商業(yè)信譽(yù)承租人商業(yè)信譽(yù)與寫字樓的出租率成正比。(三）承租人財(cái)務(wù)狀況 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以從稅務(wù)機(jī)構(gòu)、工商管理機(jī)構(gòu)、往來銀行、經(jīng)紀(jì)人及承租人提供的財(cái)務(wù)報(bào)表等方面來判

30、斷其財(cái)務(wù)狀況。 第第143頁頁(四）承租人經(jīng)營所需面積在考察是否有合適的面積空間可以供潛在承租人使用時(shí)常常要考慮以下三個(gè)方面的因素。1. 可能面積的組合2. 潛在承租人經(jīng)營業(yè)務(wù)的性質(zhì)3. 潛在承租人未來發(fā)展的計(jì)劃(五）承租人需要的物業(yè)管理服務(wù)例如：物流企業(yè)可能會需要充足的停車位，銀行會需要安全的秩序維護(hù)服務(wù)，I T企業(yè)會需要電力保障系統(tǒng)，幼兒教育企業(yè)則需要安全、方便的交通等。二、寫字樓租金的確定(一）寫字樓租金的類型寫字樓租金有基礎(chǔ)租金、成本租金、商品租金和市場租金四種類型?；A(chǔ)租金是寫字樓可出租面積的最低租金。它是以成本租金為最

31、低底線成本租金是寫字樓租賃交換時(shí)要維持再生產(chǎn)所確定的最低租金標(biāo)準(zhǔn)。商品租金作為寫字樓租賃價(jià)值的體現(xiàn)，承載著以租促售、以租建房、以租養(yǎng)房的目的。市場租金是在商品租金的基礎(chǔ)上，反映物業(yè)供求關(guān)系而出現(xiàn)的一種租金。包含毛租金和凈租金(二）寫字樓租金確定的原則1. 低價(jià)原則一般以提髙市場占有率為其主要目標(biāo)，而營銷利潤往往為次要目標(biāo)。這一原則帶來的“利潤最快化”能有效降低資金融通成本、提高資金效率，適合于資金壓力較大而需要迅速回籠，或出于特別的戰(zhàn)略目標(biāo)而對市場份額有著強(qiáng)烈需要的企業(yè)。2 .高價(jià)原則主要目的是在短時(shí)間內(nèi)賺取較高的利潤或?yàn)榱吮３治飿I(yè)髙端品質(zhì)的一種戰(zhàn)略性價(jià)格，但市

32、場營銷量與市場占有率可能無法相對提高。3 .中價(jià)原則一般適用于市場狀況較為穩(wěn)定的區(qū)域內(nèi)的寫字樓租賃。但絕大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，更趨向于高價(jià)原則和低價(jià)原則交替或組合的方式，以期實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收益最大化。(三）寫字樓租金確定的方法1. 常用定價(jià)方法( 1 )參考競爭價(jià)格定價(jià)。包括隨行就市定價(jià)法、競爭定價(jià)法、市場比較定價(jià)法。 隨行就市定價(jià)法，即企業(yè)按照行業(yè)的平均現(xiàn)行價(jià)格水平來定價(jià)； 競爭定價(jià)法，即企業(yè)為適應(yīng)競爭，以同類項(xiàng)目競爭者的價(jià)格作為定價(jià)依據(jù)，而不以企業(yè)服務(wù)成本和市場需求為依據(jù)來定價(jià)； 市場比較定價(jià)法，即根據(jù)

33、替代原理，在確定目標(biāo)物業(yè)租金時(shí)，將目標(biāo)物業(yè)與近期內(nèi)發(fā)生租賃的類似物業(yè)加以對照比較，從類似物業(yè)已實(shí)現(xiàn)的租賃價(jià)格，修正得出目標(biāo)物業(yè)的租賃價(jià)格。( 2 )考慮心理因素定價(jià)。包括尾數(shù)或整數(shù)定價(jià)、聲望性定價(jià)、習(xí)慣性定價(jià)。 尾數(shù)或整數(shù)定價(jià)是考慮消費(fèi)者的心理因素，一般體現(xiàn)在寫字樓租金及物業(yè)管理收費(fèi)上； 聲望性定價(jià)，即利甩消費(fèi)者仰慕名牌物業(yè)或知名開發(fā)商的聲望所產(chǎn)生的某種心理滿足來制定寫字樓的租金，將租金定成高價(jià)； 習(xí)慣性定價(jià)，即寫字樓分為不同等級，每一等級對應(yīng)有相應(yīng)的市場平均租金，市場上已經(jīng)習(xí)慣了不同檔次的寫字樓有不同的租金，不同檔次的租金也對應(yīng)

34、著不同品質(zhì)的寫字樓，這已成為承租人的慣有印象。2 .寫字樓租金確定應(yīng)考慮的因素( 1 )計(jì)算可出租或可使用面積。在測量寫字樓面積時(shí)有三個(gè)概念非常重要，即建筑面積、可出租面積和出租單元內(nèi)建筑面積。建筑面積按國家建筑面積計(jì)算規(guī)則計(jì)算；出租單元內(nèi)建筑面積包括單元內(nèi)使用面積和外墻、單元間分隔墻及單元與共用建筑空間之間的分隔墻水平投影面積的一半；可出租面積是出租單元內(nèi)建筑面積加上分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e。在計(jì)算分?jǐn)傋鞴灿媒ㄖ娣e時(shí)，凡已作為獨(dú)立使用空間出租的地下室或車庫以及作為人防工程的地下室不應(yīng)計(jì)入分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e部分。每個(gè)獨(dú)立出租單元的可出租面

35、積=出租單元內(nèi)建筑面積x(l+共用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)）；共用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=整棟建筑物的共用建筑面積/整棟建筑物各出租單元內(nèi)建筑面積之和。寫字樓建筑，共用面積分?jǐn)傁禂?shù)一般在0. 20. 3 之間。例：某寫字樓有100 個(gè)獨(dú)立出租單位，每個(gè)出租單位內(nèi)建筑面積均是500 平方米，分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e是15000 平方米，則每個(gè)獨(dú)立出租單位的可出租面積是（ ）平方米。A.150 B.350 C.385 D.650( 2 )寫字樓單元租賃的租金差異。寫字樓租金水平主要取決于物業(yè)本身的狀況及其所處的位置。( 3 )寫字樓租賃單元的面積規(guī)劃。ww

36、( 4 )寫字樓租賃單元的室內(nèi)裝修。 一般有四種選擇：由出租人支付、由承租人支付、出租人和承租人分?jǐn)偂⒊鲎馊酥Ц逗笥沙凶馊嗽谧饧s期限內(nèi)按月等額償還本息（作為租金的一部分）。( 5 )寫字樓的市場租金一般高于基礎(chǔ)租金。三、寫字樓租金的調(diào)整(一）寫字樓租金調(diào)整策略寫字樓租金的調(diào)整大致有穩(wěn)定價(jià)格、高幵低走、低開高走三種策略。1. 穩(wěn)定價(jià)格 一般適用于寫字樓市場出租率相對比較穩(wěn)定、空置率較低且運(yùn)營已經(jīng)進(jìn)入成熟穩(wěn)定期時(shí)。這比較適用于對利潤期望值不太髙的承租人。2 .高開低走它通常在經(jīng)濟(jì)衰退階段，或者承租人在寫字樓高價(jià)開盤后希望能夠快速提高出租率

37、時(shí)被采用。( 1 )適用的寫字樓項(xiàng)目。在一段時(shí)間內(nèi)，區(qū)域市場同類競爭寫字樓較少；具有別的寫字樓所沒有的獨(dú)特賣點(diǎn)；寫字樓在招商期間正逢宏觀經(jīng)濟(jì)形勢不景氣或市場存在不利因素，此時(shí)市場需求資源有限。( 2 )優(yōu)劣勢分析。高開低走優(yōu)勢：吸引潛在承租人；高開更利于項(xiàng)目獲得最大利潤；同時(shí)，因?yàn)閮r(jià)格上的先高后低，后期承租人就會感受到一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)惠。高開低走劣勢：前期的租金較高不利于人氣的聚集；雖然可以迎合后期承租人的心理，但對于前期成交的承租人卻容易造成矛盾，因此麗帶來心理上的不平衡，陷于集體要求降租的尷尬局面。

38、( 3 )過程控制。在將寫字樓推向市場的過程中，各個(gè)單元可以按照由高品質(zhì)到低品質(zhì)的順序向市場推出，用此方式可以實(shí)現(xiàn)寫字樓以高價(jià)位開盤的目的。另外，高品質(zhì)產(chǎn)品先入市獲得高收益，低品質(zhì)產(chǎn)品后人市獲得低收益，這也符合利潤最優(yōu)的組合。3. 低開高走 目的是為了吸引市場的視線，而高走. 則是實(shí)現(xiàn)利潤最大化的市場行為。這種手段在宏觀經(jīng)濟(jì)恢復(fù)時(shí)期用得較多.也常見于寫字樓招商前期。( 1 )適用的寫字樓項(xiàng)目。 寫字樓項(xiàng)目本身體量大，需要盡快聚集人氣，打造熱銷之勢；同類寫字褸項(xiàng)目在某段時(shí)間之內(nèi)市場供應(yīng)量過大，存在過于激烈的競爭；寫字樓項(xiàng)目品質(zhì)平凡，賣點(diǎn)不突出。www.evofir

39、( 2 )優(yōu)劣勢分析。低開高走優(yōu)勢：快速地聚集人氣，對后期的租賃運(yùn)營有一定的推動(dòng)作用；在后期價(jià)格控制上相對更容易：資金方面，能夠使其快速得到回籠，利于執(zhí)行其他的營銷措施；容易實(shí)現(xiàn)對前期承租人的升值承諾，形成良好的口碑。低開高走劣勢：容易降低寫字樓檔次，影響項(xiàng)目在承租人心目中的形象，利潤也比較低；高品質(zhì)寫字樓使用低價(jià)方式容易給人造成便宜沒好貨的印象，影響項(xiàng)目的長遠(yuǎn)發(fā)展。( 3 )過程控制。劃分出準(zhǔn)確的時(shí)間段，制定出節(jié)節(jié)攀升的價(jià)格走勢，租金控制可以逐步走高，同時(shí)留有一定的升值空間，保證既能吸引投資，同時(shí)又能吸引消費(fèi)。(二）寫字樓租金折扣1. 變相折扣常用的方式有減免應(yīng)收費(fèi)項(xiàng)目、贈(zèng)送裝修以及提供免租期等。2 .續(xù)租價(jià)格折扣3. 租金的直接折扣根據(jù)承租人的資質(zhì)、租賃面積、付款方式等給予一定的折扣，實(shí)際執(zhí)行折扣的租賃合同一般都會有要求承租人對折扣保密的條款。(三）寫字樓租金調(diào)整方式1. 變相調(diào)價(jià)方式變相調(diào)價(jià)方式是并不直接提高或降低寫字樓租金，而是通過折扣的方法調(diào)整租金。2. 直接調(diào)價(jià)方式3