產(chǎn)權(quán)式商鋪入市定價(jià)方案new

1、產(chǎn)權(quán)式商鋪入市定價(jià)方案（討 論 稿）商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司一、說(shuō) 明1、定價(jià)產(chǎn)品名稱(chēng)：產(chǎn)權(quán)式商鋪2、定價(jià)產(chǎn)品范圍：商鋪3、設(shè)計(jì)商鋪總數(shù)： 520 個(gè)4、商鋪總體平均使用率： 61.95%二、定價(jià)原則1、以保留升值空間為原則；2、以遵循市場(chǎng)規(guī)律為原則；3、以平衡銷(xiāo)售與招商、營(yíng)運(yùn)關(guān)系為原則；三、定價(jià)依據(jù)1、以周邊商鋪的租售價(jià)格調(diào)研為依據(jù)；2、以現(xiàn)定市場(chǎng)銷(xiāo)售均價(jià)為依據(jù)；四、各樓層商鋪銷(xiāo)售均價(jià)（實(shí)用面積）1、按年回報(bào)率 8%，回報(bào)年限為年計(jì)；說(shuō)明：經(jīng)分析測(cè)算按年回報(bào)率 8%，7%，6%計(jì)，回報(bào)年限分別為 12.5 年， 14.5年，17年；綜合考慮到發(fā)展商利益、投資者的利益和商鋪投資回報(bào)慣例及市場(chǎng)規(guī)律等

2、因素，此按年回報(bào)率 8% ，回報(bào)年限為 12.5 年的贏利模式比較合理。2、按市場(chǎng)商鋪現(xiàn)定均價(jià)每平方米 45498 元為基數(shù)測(cè)算均價(jià)； 說(shuō)明：商鋪現(xiàn)定均價(jià)已經(jīng)分析論證并確定，此均價(jià)對(duì)確定內(nèi)街外街商鋪的銷(xiāo)售均價(jià)有重要的 參考意義，因此本此定價(jià)我們將內(nèi)外街商鋪現(xiàn)定均價(jià)作為基礎(chǔ)測(cè)算依據(jù)。3、依據(jù)商業(yè)規(guī)劃和方位因素設(shè)定商業(yè)動(dòng)態(tài)調(diào)價(jià)系數(shù)為0.15；說(shuō)明：綜合分析內(nèi)外街商鋪所處的方位，商業(yè)規(guī)劃，周邊商鋪?zhàn)鈨r(jià)，市場(chǎng)銷(xiāo)售期望值、投 資者回報(bào)期望等因素進(jìn)行測(cè)算論證，設(shè)定商業(yè)動(dòng)態(tài)調(diào)價(jià)系數(shù)為0.1、 0.15、 0.2，經(jīng)測(cè)算選擇0.15系數(shù)基本比較合理，系數(shù) 0.2 可以再考慮論證，商鋪均價(jià)測(cè)算如下：按0.15系

3、數(shù)計(jì)為：均價(jià)45498元X（ 1+0.15） =52323元（建筑面積每平方米 31399元）；若按0.2系數(shù)計(jì)為：均價(jià)45498元X（ 1+0.2） =54598元（建筑面積每平方米32759元）;4、標(biāo)高層差價(jià)系數(shù)與均價(jià)表一（0.15系數(shù)計(jì)）單位：（元/平方米）標(biāo)層系數(shù)1均價(jià)1系數(shù)2均價(jià)2系數(shù)3均價(jià)3一層152323152323152323二層0.6313940.526162三層0.4209290.3518313四層0.3156970.25130810.2104655、 標(biāo)層差價(jià)系數(shù)與均價(jià)表二（0.2系數(shù)計(jì)）單位：（元/平方米）6、標(biāo)層建筑面積均價(jià)（元/平方米）與租金（元/平方米/月）對(duì)比

4、表標(biāo)層系數(shù)1均價(jià)1系數(shù)2均價(jià)2系數(shù)3均價(jià)3一層前廳154598154598154598二層0.6327590.527299三層0.4218390.3519110四層0.3163790.25136500.210920標(biāo)層系數(shù)1建面均價(jià)租金系數(shù)2建面均價(jià)租金系數(shù)3建面均價(jià)租金一層131399209131399209131399209二層0.6188391250.515700105三層0.412560840.351099073四層0.39420630.257850520.26280427、標(biāo)層建筑面積均價(jià)（元/平方米）與租金（元/平方米/月）對(duì)比表二綜上所述：上述對(duì)各層的銷(xiāo)售均價(jià)按不同的系數(shù)進(jìn)行了對(duì)

5、比分析，對(duì)相應(yīng)的租金也作了分析標(biāo)層系數(shù)1建面均價(jià)租金系數(shù)2建面均價(jià)租金系數(shù)3建面均價(jià)租金一層132759218132759218132759218二層0.6196551310.516380109三層0.413104870.351146676四層0.39826660.258190550.2655244比較，現(xiàn)有各層銷(xiāo)售均價(jià)2-3個(gè)方案供討論優(yōu)選。 五、定價(jià)調(diào)整技術(shù)為做到商鋪價(jià)格與價(jià)值盡可能的合理性，商鋪入市的銷(xiāo)售價(jià)格會(huì)根據(jù)其所處的位置優(yōu)劣， 主副通道，離扶梯遠(yuǎn)近，有無(wú)立柱等多項(xiàng)要素在銷(xiāo)售均價(jià)的基礎(chǔ)對(duì)單位商鋪進(jìn)行價(jià)格技術(shù)調(diào) 整，實(shí)行一鋪一價(jià)，具體的價(jià)格調(diào)整技術(shù)分述如下：1、商鋪銷(xiāo)售價(jià)格影響要素經(jīng)分

6、析論證確定為： 位置和建筑兩大價(jià)格影響要素。位置作為商 鋪價(jià)值的重要評(píng)估要素，現(xiàn)定總價(jià)影響系數(shù)為0.85；建筑作為本項(xiàng)目商鋪次要評(píng)估價(jià)值指標(biāo)主要是指商鋪營(yíng)業(yè)區(qū)是否有立柱的影響和對(duì)面積的占用因素，現(xiàn)定總價(jià)影響系數(shù)為0.15;以下將分別對(duì)這兩大系數(shù)再進(jìn)行技術(shù)修正，確保價(jià)格調(diào)整的準(zhǔn)確性、合理性。2、商鋪位置影響要素與系數(shù)配比表一層二層三層四層要素名稱(chēng)系數(shù)要素名稱(chēng)系數(shù)要素名稱(chēng)系數(shù)要素名稱(chēng)系數(shù)扶梯0.2扶梯0.3扶梯0.5扶梯0.4通道0.3通道0.5通道0.3通道0.3出口0.5出口0.2出口0.2出口0.33、商鋪建筑影響要素與系數(shù)配比表要素名稱(chēng)系數(shù)4、修正系數(shù)總表無(wú)柱1.2出 口扶梯半柱通 道近出

7、口處較遠(yuǎn)近一般全較遠(yuǎn)柱主通道交叉點(diǎn)副通道/1.210.811.20.811.20.85、綜合因素修正系數(shù)說(shuō)明本綜合因素修正系數(shù)的制定是對(duì)在上述定價(jià)技術(shù)的基礎(chǔ)上，綜合評(píng)估商鋪在方位、面積、 經(jīng)營(yíng)品類(lèi)及商鋪設(shè)計(jì)的深度、規(guī)則性等方面因素進(jìn)行商鋪的價(jià)格微調(diào)，具體的修正系數(shù)根據(jù) 選擇的部分商鋪進(jìn)行個(gè)案評(píng)估確定。6、關(guān)于商鋪定價(jià)的特別說(shuō)明商鋪由于其位置的特殊性，預(yù)定銷(xiāo)售商鋪的數(shù)量?jī)H有（）個(gè)，定價(jià)方面除考慮用上述定價(jià)技術(shù)進(jìn)行調(diào)整外，還可以采用以下分類(lèi)定價(jià)法：即：分成A、B、C三類(lèi)商鋪，以B類(lèi)商鋪為均價(jià)基礎(chǔ)，A類(lèi)設(shè)調(diào)價(jià)系數(shù)為1.1, C類(lèi)設(shè)調(diào) 價(jià)系數(shù)為0.9,從而定出各類(lèi)商鋪銷(xiāo)售價(jià)格。此種方法可以作為一種定價(jià)

8、思路。7、綜合計(jì)價(jià)公式商鋪入市價(jià)格=銷(xiāo)售均價(jià)X（價(jià)格影響系數(shù)X修正系數(shù)）之和X商鋪實(shí)用面積-一-二二三四-一-二二三四實(shí)用 面積（就）2131.78837.113661.573859.523556.52837.113661.573859.523556.52建筑面積42001395.15940585553081395.1594058555308(就)使用率50.7660.0561.865.926750.7661.865.9267(%)實(shí)用面(0.3)15697(0.3)16379積均價(jià)(0.6)31394(0.4)20929(0.6)32759(0.4)218394549852323(0.5)2

9、6162(0.35)18313(0.25)1308154598(0.5)27299(0.35) 19110(0.25)13650（元加）(0.2)10465(0.2)10920建筑面積均價(jià)(0.6)18839(0.4)12560(0.3)9420(0.6)19655(0.4)13104(0.3)98282309531399(0.25) 785032759(0.25) 8190（元加）(0.5)15700(0.35) 10990(0.5)16380(0.35)11466(0.2)6280(0.2)6552月租金6366回報(bào)125841318715420910573522181097655（元加）4244回報(bào)年限12.512.512.512.512.512.512