北京：2015二季度地產回顧

1、北京：2015年第二季度地產回顧-建筑論文北京：2015年第二季度地產回顧文/仲量聯行仲量聯行于2015年7月15日發(fā)布2015年第二季度北京房地產市場報 告，報告顯示：IT產業(yè)助力中關村租金上揚；內資開發(fā)商尋求與機構投資者合 作機會；業(yè)績良好及經營不善零售物業(yè)項目的差異日益明顯；需求的多樣性使得牛勿流地產吸納量穩(wěn)定；政策的進一步放松使得高端公寓成交量強勁反彈；北京市政府搬迂通州，為新中央商務區(qū)建設提供動力；股票市場大幅下挫對北京房地 產市場的直接影響有限。1甲級辦公樓馬云創(chuàng)立的阿里巴巴成功持續(xù)激勵著 IT行業(yè)，第二季度北京IT行業(yè)租 賃需求強勁，使得中關村租金增長遠超其他子市場。2015年第

2、二季度，多家公司在中關村區(qū)域承租，成為聚集了騰訊、新浪等IT企業(yè)的中國硅谷的一員。大量的需求使得中關村租金環(huán)比上漲 3.6%，并有望在近期超越第三使館區(qū)。馬云 等企業(yè)家的成功故事將繼續(xù)為源自IT業(yè)的需求提供動力?！爸嘘P村是本季度的 熱點區(qū)域，”仲量聯行華北區(qū)商業(yè)地產部資深董事賀睿柯表示，“這些年輕、熱情、渴望成為下一個馬云的中國企業(yè)家將持續(xù)支持北京IT業(yè)的發(fā)展及其對力、公樓的需求。”北京整體市場租金保持上漲趨勢， 2015年第二季度環(huán)比增長1.1%， 成為連續(xù)第七個增長的季度。在中關村之外，中央商務區(qū)租金也有明顯增長，由 于可租賃面積稀缺，該區(qū)域租金在本季度環(huán)比增長率加速至 1.0%。東長安街

3、的 一些主要項目的業(yè)主也成功提高租金， 在本季度環(huán)比增長3.4%，僅次于中關村?！翱勺赓U面積的稀缺使得北京的辦公樓業(yè)主有能力提高租金，除非遇到不可預見的因素，業(yè)主方將持續(xù)保持市場優(yōu)勢?！辟R?？驴偨Y道。2投資市場投資者對位于包括中央商務區(qū)在內的成熟辦公區(qū)域的辦公樓顯示出濃厚的興趣。本季度，北京的力、公樓收益率繼續(xù)保持穩(wěn)定，與其他一線城市的力、 公樓市場相比仍處于較好水平。盡管北京辦公樓整售價格和上海等對手城市類 似，但其較高的租金及持續(xù)增長的趨勢， 使得北京對投資者依舊保持吸引力。 仲 量聯行華北區(qū)投資部董事秦子幾表示：“從投資者的角度來看，無論是強勁的市場需求抑或更為容易的資產管理， 都是北京

4、辦公樓市場的誘人之處，并將繼續(xù) 成為投資者的優(yōu)先投資對象。”市場推動者們在選擇股權合作者時將更加謹慎地考慮其現金的充分程度是否能夠分擔高額的成本，特別是在土地價格持續(xù)攀升的情況下?，F金流緊張 的國有企業(yè)將繼續(xù)成為北京辦公樓市場上的主要參與者， 但由于其核心資產的長 期持有價值，這些企業(yè)依舊不愿意通過出售核心資產來減輕現金流的壓力。因此，在這些企業(yè)試圖擴大戰(zhàn)略土地儲備以及針對未來項目融資時，將更加傾向于同資金寬裕的機構投資者結盟。仲量聯行華北區(qū)投資部董事秦子幾表示：“對北京土地的追逐特別是在核心區(qū)域，使得地價不斷攀升，而由于價格的提升與由此導 致的獲取核心地域土地的更高的資本需求，我們將看到更多

5、類似的合作關 系?！薄俺掷m(xù)具有戰(zhàn)略土地儲備需求的國有企業(yè)將更加依賴于來源于外部的資 金，這種類似的同盟將給予機構投資者們更好的市場機遇?！?優(yōu)質零售物業(yè)在郊區(qū)新營業(yè)的三個新項目延續(xù)了于2014年底開始的供應高潮。中糧萬科Fun MixLX90% 的簽約率和80%的實際人住率開業(yè)，令人印象深刻。北京 城鄉(xiāng)世紀廣場，一個巨大的類似于購物中心的百貨商店項目也同期開業(yè)。 220000m2 的提供了國內外奢侈品牌的八達嶺奧特萊斯在開業(yè)當天就達到了 85%的簽約率和70%的實際人住率。仲量聯行中國華北區(qū)研究部總監(jiān)和中國區(qū) 零售市場首席分析師麥哲文表示：“在消費者相較于原來對價格越來越敏感的今 天，八達嶺奧

6、特萊 斯將新興的郊區(qū)零售市場的競爭帶到了一個全新 的層 次?！薄跋M者們越來越希望能夠通過駕車前往一個價格優(yōu)惠，進駐品牌優(yōu)質的舒適購牛勿環(huán)境。對于合適的消費者，這個項目成功地擊中了他們的需求點?！?業(yè)績不佳項目的租金下滑抵消了市場領先項目的租金增長。本季度，租 金總體增長率顯著放緩。定位高檔的位于核心區(qū)的小型新項目仍然致力于提高入 住率，在某些情況下，部分項目不得不通過降低租金來吸引租客。 該趨勢使得市 區(qū)的租金增長放緩，環(huán)比僅小幅提高 0.4%。相較而言，核心項目（業(yè)績出色的 優(yōu)質項目）租金環(huán)比0.7%的增長率顯得更為亮眼。“在競爭愈為白熱化的當下， 業(yè)績良好及經營不善項目的差異將會越來越明

7、顯?！丙溦芪奶岬?， “市場領導 者將會繼續(xù)與低質量的購物中心形成差距，并成為未來租金增長的主要推動 力?！?優(yōu)質工業(yè)物業(yè)來自于多個行業(yè)的需求使得凈吸納量在本季度有長足的增長，環(huán)比超兩 倍，達52000m2。多家來自制造業(yè)、實體零售商和小型電商的租戶填補了位于 大興的大量空置面積。與上季度不同，第三方物流公司在本季度較為平靜，但這 是因為供給的緊缺而非需求的減少?！靶枨髞碓吹亩鄻有灾罩寐试?2015年 第二季度降低至4%，進一步促使可租面積的稀缺。”仲量聯行北京工業(yè)地產部 董事羅薔薔表示，“盡管第三方物流及快遞行業(yè)的需求持續(xù)強勁， 他們將很難在 市場上找到合適的面積。這種情況將持續(xù)到今年年底

8、，屆時新增供給將釋放一些 被壓抑的需求。較低的空置率使得租金平緩增長。有限的可租面積使得知名業(yè)主能夠 利用每個機會提高租金水平，使得整體租金環(huán)比增長0.6%?！笆袌霈F狀仍對投資者有利，但是缺乏可售項目導致連續(xù)四個季度沒有整售交易?！绷_薔薔認為，“由于投資者更傾向于長期持有項目， 可售項目將繼續(xù)保持緊缺，我們預計這種 情況在未來幾年不會有所改變?！?咼端住宅由于住房市場政策進一步放松，2015年第二季度豪華公寓和高端別墅 的一手成交量大幅提升到611套和176套，環(huán)比分別增加58%和66%?！胺e 極的信貸政策，例如降低存貨款利率，將會在年底前持續(xù)地助力高端公寓和別墅 的銷售反彈?！丙溦芪谋硎荆?/p>

9、因此，下半年我們預計會看到更多的購買者回到 市場?！痹诜€(wěn)定的購買需求下，高端市場的銷售數量將依舊保持強勁。寬松的政 策下，預計目前的銷售數量將會小幅增加。 盡管激烈的競爭有可能會使價格承受 壓力，知名開發(fā)商仍然能以較高價格出售質量優(yōu)異的房源。6通州北京市政府搬遷至通州將有助啟動新興衛(wèi)星城中央商務區(qū)的建設。在北 京的衛(wèi)星城市中，通州最靠近城市中心，特別是靠近集中了北京大部分甲級辦公 樓和零售項目的朝陽區(qū)。作為河北、天津以及北京的三地交匯處，通州將助力城“就這際及區(qū)域整合。北京軌道交通的延伸意味著迂至該區(qū)域比以前更為可行一點來說，未來交通便利的通州將成為有大面積需求的辦公樓租戶的一個低價選 擇。通

10、州也會吸引在北京和河北都有業(yè)務的租戶?！丙溦芪谋硎?，“通州已經成 為向北京東部地區(qū)通勤的白領聚集的住宅區(qū)，而伴隨政府搬迂所帶來的供應商、 承包商及相關公司的進入將會促進區(qū)域內的發(fā)展?！薄傲硪环矫?，高端住宅將會在各種基礎設施，比如醫(yī)療和教育相對完善后進人通州市場?！?股票市場盡管最近幾周，國內股市大幅下滑，但預計其對房地產市場的直接影響 將不會很大。1）辦公樓在甲級辦公樓市場的小型資產管理公司和股票經紀公司的數量 并沒有大到可以給市場帶來明顯的影響。 根據調查，北京的小型內資金融公司只 占到大約70000m2，或者說占甲級辦公樓租賃市場總面積的 2%。在最壞的情 況下，如果所有的公司都倒閉，北京

11、甲級辦公樓市場的空置率也只會有兩個百分點的上升。由于市場的緊俏性，來自其他快速增長行業(yè)的公司，例如IT業(yè)，將會很快租滿空置的辦公樓空間。相較于擁有多樣化租客來源的北京，那些財富管 理公司是甲級辦公樓需求主要單一來源的二線城市，目前的情況可能會引起較大 的擔憂。2）住宅基于目前北京較高的房屋擁有率，多數人的財富都依賴于其擁有的房產，而非股票市場。由于部分買家將會推遲其購買計劃或選購更小的戶型， 預計潛在買家的數量將會有所下滑。原先已經在觀望的買家可能會更難進入住宅 市場。同時，那些投資需求對價格漲跌更為敏感的小城市，相對于北京將更容易受到股票市場下滑的沖擊。我們相信由于更好的分散投資，高端買主對于國內資 本市場的敞口將不會超過均值，也將會更少地受到股票市場下跌的沖擊3）投資在股票市場繁榮期間籌集到資本的開發(fā)商業(yè)績較好且已獲得較為 容易的融資。但是，那些沒有在股票市場上升期間融資的開發(fā)商們和前者相比， 難以獲得相同的收益且不會有