土地增值稅清算鑒證服務方案36314.doc

1、精品文檔XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司XXX項目土地增值稅清算鑒證服務方案房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，投資巨大，風險較高，開發(fā)周期長，不可預見因素多，就稅收方面來講涉及繳納增值稅及附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅、契稅等，涉及稅種齊全，納稅環(huán)節(jié)多，稅收政策復雜，稅收負擔高，對投資收益有著非常重要的影響，其中尤以土地增值稅為重，清算鑒證工作是一項技術性、政策性、經(jīng)濟性強的工作 。本公司作為一家綜合性涉稅服務單位，在長期的財稅咨詢及經(jīng)營業(yè)務服務過程中，積累了豐富的工作經(jīng)驗，尤以房地產(chǎn)開發(fā)涉稅服務精熟，業(yè)務主要輻射北京市石景山區(qū)、門頭溝區(qū)、豐臺區(qū)、大興區(qū)、與業(yè)務主管部門建立了充分

2、、暢通的溝通關系，為企業(yè)提供了無數(shù)的增值服務，對企業(yè)財稅及經(jīng)營業(yè)務工作提出了多方面、多層次的合理化建議，對規(guī)范企業(yè)納稅行為，規(guī)避財稅及經(jīng)營業(yè)務風險起了重要的作用，近幾年本公司經(jīng)營業(yè)績斐然。現(xiàn)就我公司提供的鑒證服務方案匯報如下，請審查：XX開發(fā)項目土地增值稅清算鑒證服務一、服務目標：協(xié)助委托人履行土地增值稅清算義務，證實開發(fā)項目土地增值稅清算真實、準確、合法、完整，經(jīng)稅務機關受理，取得清算結論。二、組織保證我公司如成功簽約，參與本次XX房地產(chǎn)開發(fā)公司xx 項目土地增值稅清算鑒證服務工作，我們將結合服務項目詳細情況和相關資料，并在充分了解被服務項目內(nèi)容的基礎上，我公司將組建強有力的清算鑒證服務小組

3、和稅務專家項目支持組。在項目審核期間將集中力量，抽調(diào)思想作風正派、業(yè)務素質(zhì)高、審核工作經(jīng)驗豐富的強有力的專業(yè)技術人員投入本項目服務工作。初步確定具體負責項目清算鑒證工作的人員5 人，項目支持稅務專家4 人（市級 1 人，區(qū)級 3 人）。保證做好清算鑒證服務工作的前期準備、中期清算鑒證工作和后期有關文件、報告的出具及申報審核的協(xié)調(diào)溝通。三、服務內(nèi)容（一）清算鑒證前期準備（ 1）梳理委托單位房地產(chǎn)開發(fā)項目，確定開發(fā)項目是否以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行日常管理和清算，結合開發(fā)。1 歡迎下載精品文檔項目特點、會計核算的成本對象，按照相關規(guī)定分析確定土地增值稅清算單位；(2 ）分析判斷房地產(chǎn)

4、開發(fā)項目是否符合清算條件，進行項目土地增值稅的測算，提出清算方案和籌劃意見，與委托單位進行溝通。全部竣工并銷售完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項目，納稅人應在滿足清算條件之日起 90 日內(nèi)向主管稅務機關提出清算申請, 到主管稅務機關辦理土地增值稅清算手續(xù)；納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目已竣工，且已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積（含視同銷售房地產(chǎn)）占項目全部可轉(zhuǎn)讓建筑面積在 85%以上的，或該比例雖未超過 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用 1 年以上的，由主管稅務機關確定是否進行清算。確定需要進行清算的，主管稅務機關出具土地增值稅清算通知書送達納稅人。納稅人應在接到土地增值稅清算通知書之日起 90 日內(nèi)，填寫土地增

5、值稅清算申請表報送主管稅務機關，辦理清算手續(xù)。（ 3）確定開發(fā)項目土地增值稅清算截止日期 : 納稅人應以滿足應清算條件之日起 90 日內(nèi)或者接到主管稅務機關清算通知書之日起 90 日內(nèi)的任意一天，確認為清算收入和歸集扣除項目金額的截止時間（以下簡稱清算截止日），并將清算截止日與委托單位協(xié)商確認后明確告知主管稅務機關 , 實施項目清算。( 二) 中期清算鑒證工作1、收入的鑒證服務納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關的經(jīng)濟收益。土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。審核人員應根據(jù)納稅人提供的清算資料，結合發(fā)票、普通住宅明細表和其他類型房地產(chǎn)明細表、商品房預售（銷售）

6、許可證、測繪成果資料，核實房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。具體確認方式如下：（1）土地增值稅清算時，已全額開具發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調(diào)整。（2）納稅人將房地產(chǎn)用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生權屬轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn)。（3）對于納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格明顯偏低的，審核人員可要求納稅人提供書面說明或相關證據(jù)并評估是否存在涉稅風險。（4）稅人將

7、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租時，如果產(chǎn)權未發(fā)。2 歡迎下載精品文檔生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。（ 5）審核確定項目應稅收入總額，銷售面積占總可售面積的比重。2、清算扣除項目的鑒證服務按清算單位統(tǒng)計、分攤、計算各扣除項目金額，發(fā)生的扣除項目金額，原則上按建筑面積法分攤。對于納稅人能夠提供相關證明材料，單獨簽訂合同并獨立結算的成本，可按直接成本法歸集?？鄢椖拷痤~應當符合下列要求：經(jīng)濟業(yè)務應當是真實發(fā)生的，且是合法、相關的；所歸集的各項成本和費用，必須實際發(fā)生并取得合法有效憑證。清算扣除項目審核的內(nèi)容具體包括：（1）取得土地使用權所支付的金額。審核取得土

8、地使用權支付的金額是否獲取合法有效的憑證，口徑是否一致；如果同一土地有多個開發(fā)項目，審核取得土地使用權支付金額的分配比例和具體金額的計算是否正確；審核取得土地使用權支付金額是否含有關聯(lián)方的費用；審核有無將期間費用記入取得土地使用權支付金額的情形；審核有無預提的取得土地使用權支付金額；比較、分析相同地段、相同期間、相同檔次項目，判斷其取得土地使用權支付金額是否存在明顯異常。（ 2）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補償費：審核征地費用、拆遷費用等實際支出與概預算是否存在明顯異常；審核支付給個人的拆遷補償款所需的拆遷 ( 回遷 ) 合同和簽收花名冊，并與相關賬目核對；審核納稅人在由政府或者他人承

9、擔已征用和拆遷好的土地上進行開發(fā)的相關扣除項目，是否按稅收規(guī)定扣除。前期工程費：審核前期工程費的各項實際支出與概預算是否存在明顯異常；審核納稅人是否虛列前期工程費，土地開發(fā)費用是否按稅收規(guī)定扣除。建筑安裝工程費：出包方式：重點審核完工決算成本與工程概預算成本是否存在明顯異常。當二者差異較大時，應當追加下列審核程序，以獲取充分、適當、真實的證據(jù)：從合同管理部門獲取施工單位與開發(fā)商簽訂的施工合同，并與相關賬目進行核對；實地查看項目工程情況，必要時，向建筑監(jiān)理公司取證；審核納稅人是否存在利用關聯(lián)方 ( 尤其是各企業(yè)適用不同的征收方式、不同稅率，不同時段享受稅收優(yōu)惠時 ) 承包或分包工程，增加或減少建

10、筑安裝成本造價的情形。3 歡迎下載精品文檔基礎設施費、公共配套設施費：審核各項基礎設施費和公共配套設施費用是否取得合法有效的憑證；如果有多個開發(fā)項目，基礎設施費和公共配套設施費用是否分項目核算，是否將應記入其他項目的費用記入了清算項目；審核各項基礎設施費和公共配套設施費用是否含有其他企業(yè)的費用；審核各項基礎設施費和公共配套設施費用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證； ) 審核是否將期間費用記入基礎設施費和公共配套設施費用；審核有無預提的基礎設施費和公共配套設施費用；獲取項目概預算資料，比較、分析概預算費用與實際費用是否存在明顯異常；審核基礎設施費和公共配套設施應負擔各項開發(fā)成本是否已經(jīng)按

11、規(guī)定分攤；各項基礎設施費和公共配套設施費的分攤和扣除是否符合有關稅收規(guī)定。開發(fā)間接費用：審核各項開發(fā)間接費用是否取得合法有效憑證；如果有多個開發(fā)項目，開發(fā)間接費用是否分項目核算，是否將應記入其他項目的費用記入了清算項目；審核各項開發(fā)間接費用是否含有其他企業(yè)的費用；審核各項開發(fā)間接費用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證；審核是否將期間費用記入開發(fā)間接費用；審核有無預提的開發(fā)間接費用；審核納稅人的預提費用及為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用，是否在本項目中予以剔除；在計算加計扣除項目基數(shù)時，審核是否剔除了已計入開發(fā)成本的借款費用。（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用：審核應具實列支的財務費用是否取得合法有

12、效的憑證，除具實列支的財務費用外的房地產(chǎn)開發(fā)費用是否按規(guī)定比例計算扣除；利息支出的審核，企業(yè)開發(fā)項目的利息支出不能夠提供金融機構證明的，審核其利息支出是否按稅收規(guī)定的比例計算扣除；開發(fā)項目的利息支出能夠提供金融機構證明的，應按下列方法進行審核：審核各項利息費用是否取得合法有效的憑證；如果有多個開發(fā)項目，利息費用是否分項目核算，是否將應記入其他項目的利息費用記入了清算項目；審核各項借款合同，判斷其相應條款是否符合有關規(guī)定；審核利息費用是否超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。（ 4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金：審核確認與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金及附加扣除的范圍是否符合稅收有關規(guī)定，計算的扣除金額是否

13、正確 ; 對于不屬于清算范圍或者不屬于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時發(fā)生的稅金及附加，或者按照預售收入 ( 不包括已經(jīng)結轉(zhuǎn)銷售收入部分 ) 計算并繳納的稅金及附加，不應作為清算的扣除項目。（5）國家規(guī)定的其他扣除項目 : 審核對取得土地 ( 不論是生地還是熟地 ) 使用權后，未進行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，審核是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，核實有無違反稅收規(guī)定加計扣除的情形；。4 歡迎下載精品文檔對于取得土地使用權后，僅進行土地開發(fā) ( 如 三通一平 等 ) ，不建造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權的，審核是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，是否按取得土地使用權時支付的地價款和開發(fā)土地的成本之和計算加計扣除；對于取得了房地產(chǎn)產(chǎn)

14、權后，未進行任何實質(zhì)性的改良或開發(fā)即再行轉(zhuǎn)讓的，審核是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，核實有無違反稅收規(guī)定加計扣除的情形；對于縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，審核其代收費用是否計入房價并向購買方一并收取，核實有無將代收費用作為加計扣除的基數(shù)的情形。（ 6）審核并確認房地產(chǎn)開發(fā)土地面積、建筑面積和可售面積，是否與權屬證、房產(chǎn)證、預售證、房屋測繪所測量數(shù)據(jù)、銷售記錄、銷售合同、有關主管部門的文件等載明的面積數(shù)據(jù)相一致，并確定各項扣除項目分攤所使用的分配標準。審核并確認扣除項目的具體金額時，應當考慮總成本、單位成本、可售面積、累計已售面積、累計已售分攤成本、未售分攤成本 (

15、存貨 ) 等因素。審核扣除項目重點關注：（ 1）納稅人用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房按視同銷售處理，是否按照國家稅務總局關于納稅人土地增值稅清算管理有關問題的通知（國稅發(fā) 2006 187 號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。納稅人支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給納稅人的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。（2）納稅人在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定扣留的質(zhì)量保證金，在清算截止日是否可取得相關發(fā)票；未取得發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。（3）納稅人銷售已裝修的房屋，其發(fā)生的合理的裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。已裝修房屋，應

16、當在房地產(chǎn)買賣合同或補充合同中明確約定，沒有明確約定的，其裝修費用不得計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。（4）公共配套設施包括納稅人開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊、人防等為公共事業(yè)建造 , 不可銷售的公共設施，產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的；無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，能提供書面接收文件或出具書面材料證明相關權屬的，其成本、費用可以扣除。（ 5）開發(fā)間接費用是納稅人直接組織、管理開發(fā)項目實際發(fā)生的費用，行政管理部門、財務部門或銷售部門等發(fā)生的管理費用、。5 歡迎下載精品文

17、檔財務費用或銷售費用以及企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用不得列入開發(fā)間接費。 劃分不清、核算混亂的期間費用，全部作為房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除。(6 ）房地產(chǎn)開發(fā)費用：財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的 5%計算扣除。 凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的 10%計算扣除。全部

18、使用自有資金，沒有利息支出的，按照本款扣除。3、應納稅額的審核 ：應按照稅法規(guī)定審核清算項目的收入總額、扣除項目的金額，并確認其增值額及適用稅率，正確計算應繳稅款。審核程序通常包括：(1) 審核清算項目的收入總額是否符合稅收規(guī)定，計算是否正確。(2) 審核清算項目的扣除金額及其增值額是否符合稅收規(guī)定，計算是否正確。(3) 審核增值額與扣除項目之比的計算是否正確，并確認土地增值稅的適用稅率。(4) 審核并確認清算項目當期土地增值稅應納稅額及應補或應退，稅額。按照相關法律、法規(guī)、規(guī)章及其他有關規(guī)定，在實施必要的審核程序后，出具含有鑒證結論或鑒證意見并經(jīng)主管稅務機關認可的土地增值稅清算鑒證的書面報告

19、。協(xié)助納稅人填寫土地增值稅清算材料要求及清單，按要求搜集整理報送有關資料：（ 1）項目竣工清算報表，當期財務會計報表（包括：損益表、主要開發(fā)產(chǎn)品（工程）銷售明細表、已完工開發(fā)項目成本表）等。（ 2）國有土地使用權證書。（ 3）取得土地使用權時所支付的地價款有關證明憑證及國有土地使用權出讓或轉(zhuǎn)讓合同。（ 4）房地產(chǎn)項目的預算、概算書、項目工程合同結算單。（ 5）能夠按房地產(chǎn)項目支付貸款利息的有關證明及借款合同。（ 6）銷售商品房有關證明資料，以商品房購銷合同統(tǒng)計表并加蓋公章的形式，包含：銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、用途等。6 歡迎下載精品文檔（ 7）清算項目的工程竣工驗收報告。（ 8）清算項目的銷售許可證。(9) 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的完稅憑證：已繳納的營業(yè)