世紀(jì)歐洲城中央會所策劃總案

1、世紀(jì)歐洲城中央會所籌劃總案一、會所工程可行性分析報告二、會所整體規(guī)劃及娛樂分項設(shè)置籌劃方案三、SPA主題休閑中心工程實施籌劃方案四、SPA主題休閑中心工程營銷推廣籌劃方案五、SPA主題休閑中心工程經(jīng)營管理籌劃方案武漢博克廣告營銷籌劃一、世紀(jì)歐洲城中央會所SPA主題休閑中心工程可行性分析報告一、工程名稱：SPA主題休閑中心二、工程內(nèi)容 :世紀(jì)歐洲城是宜昌一高檔住宅群落。 位于宜昌市中心城區(qū)， 面對景色優(yōu)美的濱江 公園，其中央會所外觀典雅氣派，內(nèi)部二層，近四千平方的使用面積，為更好效勞 于歐洲城業(yè)主及為宜昌城區(qū)增添一高層次的休閑、游玩、康樂的好去處，將以中央 會所為根底，建設(shè)SPA主題休閑中心。以

2、SPA為主題訴求，兼顧運(yùn)動休閑、美容健 身、咖啡語茶、商務(wù)中心、會所效勞等。三、工程環(huán)境分析1、宜昌市消費(fèi)環(huán)境分析宜昌市為湖北省僅次于武漢市的第二大城市， 八縣一市近 400百萬人口， 而中心 城區(qū)那么有近 50 萬人口，隨著三峽大壩的建成，新三峽景區(qū)的日趨火爆，宜昌市作為 三峽旅游的立足點(diǎn)，其知名度日趨上升，宜昌將會迎來更多的旅游流動人口。宜昌 市隨之而來的旅游消費(fèi)潛力會得以拓展，而宜昌市本身的消費(fèi)能力將會得到進(jìn)一步 的提升。目前宜昌雖有眾多賓館酒店及相關(guān)娛樂場所， 但是在娛樂休閑的理念和設(shè)施上較 為落后。總體上仍欠缺與中大型城市，旅游熱點(diǎn)城市相適應(yīng)的新型的、高品味的娛 樂場所和工程。面對新

3、三峽所吸引而來的人潮無法進(jìn)一步有效截流流經(jīng)宜昌的消費(fèi) 欲望和消費(fèi)潛力。我們對目前宜昌市內(nèi)各項娛樂場所和設(shè)施進(jìn)行了初步調(diào)查和統(tǒng)計。A、賓館類：國賓花園、半島酒店、 清江大酒店、白龍大酒店、國際大酒店、桃花嶺飯店、 三峽工程大酒店 、南湖賓館、夷陵飯店等。一般都提供客戶中、西餐飲、 咖啡廳 、 商務(wù)中心等效勞。少數(shù)提供洗浴、美容、網(wǎng)球、臺球、乒乓等效勞，但大多數(shù)在休 閑工程方面缺乏規(guī)模性和專業(yè)性。B、運(yùn)動類精誠保齡、天祿保齡 、國泰康樂、工人文化宮、東方健身娛樂會所、青少年宮、 東山體育館等。有保齡、沙壺、臺球、網(wǎng)球、羽毛球、舞蹈健身等，但一般檔次較 低，且有些地方收費(fèi)偏高，目前宜昌沒有形成消費(fèi)熱

4、點(diǎn)。C、咖啡茶座類好百年、 把戲年華、 流金歲月、 老街、夢巴黎、 世紀(jì)歐典等。 一般經(jīng)營較為專業(yè)， 有較為良好的環(huán)境氣氛，并多附帶提供餐飲，經(jīng)營位置較多集中在市中心。目前擁 有較多的消費(fèi)人群。D專業(yè)洗浴類燕子、青兒、皇室足浴、仟禧健康休閑事業(yè)機(jī)構(gòu)等，提供足療、桑拿、按摩少數(shù) 提供特殊效勞。市場較為火爆，但一般規(guī)模不大，層次較低，仍是傳統(tǒng)的經(jīng)營設(shè)施 和操作理念。E、女子美容、美體美之源、蓓麗軒、美膚寶女子會所、創(chuàng)美時美顏創(chuàng)造中心、鵬程美容、自然美、蝶曼、法格弗、姚大夫、名淑、佐登妮絲國際美容連鎖機(jī)構(gòu)等，一般經(jīng)營女子美容， 美體、減肥等，裝修較為一般，規(guī)模一般為小至中等。根本上沒有男士美容工程，

5、 但有些店鋪經(jīng)營較為火爆。F、綜合分類紫荊花園、 天街娛樂城、 小天鵝水上世界等， 綜合經(jīng)營咖啡、 茶座、足浴、餐廳、 桑拿等。表現(xiàn)有好有差，天街娛樂城較為成功，并有進(jìn)一步擴(kuò)展方案。綜合初步調(diào)查的結(jié)果， 宜昌城區(qū)娛樂康樂場所設(shè)施在總體上在層次、 在規(guī)模上都 有一定局限，經(jīng)營內(nèi)容趨同，各自特色不突出，經(jīng)營手法較為單調(diào)。 具體情況見附 表一2、工程區(qū)域環(huán)境分析世紀(jì)歐洲城為宜昌地區(qū)高檔次住宅群落， 入住對象應(yīng)是宜昌地區(qū)高收入階層， 具 有較強(qiáng)的消費(fèi)能力和潛力。且歐洲城位于宜昌人口最為集中的西陵區(qū)，面對環(huán)境優(yōu) 美的濱江公園，得臨江之利，交通方便，擁有方便的停車場所，營業(yè)輻射范圍廣闊。 可以說雖是繁榮之

6、場所，卻得周邊清靜、美雅之氣氛。這正是高層次會所追求的環(huán) 境目標(biāo)。將中央會所建成以SPA時尚休閑、咖啡語茶為主題的綜合性會所，一方面是投資 方實現(xiàn)了開盤時對于會所功能承諾，為世紀(jì)歐洲城業(yè)主提供了一個高檔次休閑效勞、 商務(wù)交流的場所，另一方面高貴、時尚的會所將會成為世紀(jì)歐洲城又一個閃亮的賣 點(diǎn)，促進(jìn)現(xiàn)有樓盤的出售和價值的提升，并會促進(jìn)相關(guān)樓盤的開發(fā)。同時著眼于整 個宜昌地區(qū)，將會為宜昌地區(qū)提供一個良好的休閑旅游工程。為宜昌商務(wù)活動提供 一個相得益彰的好去處，提升宜昌市娛樂休閑的整體層次。四、工程設(shè)置及需求預(yù)測1 工程設(shè)置根據(jù)對宜昌目前休閑娛樂市場的分析， 及對會所功能的分析， 建議在中央會所設(shè)置

7、以下工程：A、SPA主題休閑中心以目前已成為旅游時尚的SPA水療休閑為主題之訴求，建立 20個左右，不同形 式，不同內(nèi)容的景觀式SPA包房，建立一臺公共SPA設(shè)施，含過道式SPA公共沖浪 水池，干濕桑拿房，洗浴房等，與此配套設(shè)施有 20個床位左右的美容中心，休息足療中心形體健身中心等。均設(shè)男、女工程B、信息化咖啡茶座在會所一樓，設(shè)置可提供寬帶上網(wǎng)效勞的咖啡語茶， 并在就餐時間提供特色鮮明的快餐效勞，以多區(qū)間，包房形式形成相對隔斷。以形成相應(yīng)功能區(qū)域，局部區(qū)域 并配以簡單的商務(wù)效勞中心以利商務(wù)活動的開展C、休閑運(yùn)動中心在一樓設(shè)置小型室內(nèi)休閑運(yùn)動場所如乒乓球、臺球、沙壺等2需求預(yù)測根據(jù)對宜昌地區(qū)相

8、關(guān)工程的初步調(diào)查， 我們認(rèn)為宜昌娛樂場所目前總體上每綜合性單位平均日客流量、人均消費(fèi)水平如下：表平均日客人均單次消費(fèi)均一流量水平值洗浴100人次50200元125類：元餐飲100人次20 60 元40類：元美容50人次20100元60類：元健身50人次560 元33類：元綜合統(tǒng)300人次26105元64.計：5元為求比照我們對武漢相關(guān)工程亦做了相應(yīng)的簡單了解表平均日客人均單次消費(fèi)均二流量水平值洗浴300人次50500 元275類：元餐飲100人次20 60 元40類：元美容50人次20150元85類：元健身100人次30100 兀65類：元綜合統(tǒng)550人次26105元116計：.3元比照可以看

9、到宜昌在桑拿洗浴及運(yùn)動健身方面的消費(fèi)狀況明顯弱于武漢，這一方面反映出宜昌與武漢在消費(fèi)能力及消費(fèi)總量上的差異，另一方面說明宜昌在這兩類 娛樂工程方面設(shè)施與引導(dǎo)消費(fèi)能力的落后。但調(diào)查結(jié)果也說明，帶有品牌效應(yīng)的大型、豪華、多工程的娛樂會所其人流，人均消費(fèi)高于平均水平，特別是人均消費(fèi)大大高于平均水平。如武漢帝豪大酒店晚 7:45-8:45 1 小時內(nèi)有173人次的流入量，日均在1000人次左右，其消費(fèi)水平在 80700元之間。如黃河女子健身中心雖要 2000元入會費(fèi)，但已有3000左右的會員 數(shù)。因而在宜昌引入 SPA主題休閑、運(yùn)動休閑等新的娛樂概念，施以良好的娛樂設(shè) 施，標(biāo)準(zhǔn)的多品類效勞，嶄新的經(jīng)營

10、理念，將會很快在宜昌地區(qū)造就娛樂休閑的集 聚中心、商務(wù)交流的集聚中心，將會很容易地超過目前日均300人次，單次消費(fèi)64.5 元的宜昌平均水平?？紤]到宜昌目前八縣一市400百萬的總?cè)丝?，宜昌城區(qū)50萬總?cè)丝?，宜昌年?70萬的旅游流動人口總量，針對宜昌的消費(fèi)層次的評估，我們?nèi)?50萬的千分之一， 50萬的百分之一，70萬的百分之一，那么有能力進(jìn)行高端娛樂消費(fèi)的將有 15500人的 的消費(fèi)對象總量。按人均每周一次消費(fèi)那么有 744000人次的消費(fèi)次數(shù)總量，那么日消費(fèi)流量應(yīng)在744000/365=2038.4人次/日再考慮宜昌一萬多家企事業(yè)單位的存在，作為805戶高層次業(yè)主集聚中心的中央會所。我們預(yù)

11、估試營運(yùn)期間日均客流量即可在400人次左右，消費(fèi)水平人均在70元左右。進(jìn)入營運(yùn)正常期日均客流量應(yīng)在 500人次以上，消費(fèi)水平人均在80元左右。 并會隨著宜昌市的開展而應(yīng)有每年 10%左右的遞增。五、投資額度估算單位元1、固定資產(chǎn)價值構(gòu)成1、中央空調(diào)及鍋爐：12000002、平安監(jiān)控及計算機(jī)中央管理監(jiān)控系統(tǒng)：4000003、SPA休閑及附屬設(shè)施裝修及設(shè)備：45000004、咖啡廳裝修及設(shè)施：8000005、小型運(yùn)動休閑中心：4000006、前期工作準(zhǔn)備費(fèi)、推廣費(fèi)及不可預(yù)見費(fèi)用：400000總額度：77000002、流動資金估算按一個月原料+人工+水、電、燃料+場租+不可預(yù)見費(fèi)用估算為：見經(jīng)營本錢

12、估算916800/12+1200000/12+2005857.5/12+1000000+56445.21 = 1400000 元投資合計：7700000+1400000=9100000六、經(jīng)營本錢估算及分析1、本錢構(gòu)成A.人員工資本錢人工定員：一般員工管理人員高管SPA中 心：1SPA包房效勞員工10足療效勞員工10公共區(qū)域效勞員工8美容部：16茶座：1飲品部效勞員工6餐品部效勞員工10公共區(qū)域效勞效勞員工含茶 藝師15運(yùn)動休閑中心：101行政部：221司機(jī)1人、保安6、水電2人、清潔4人、大廳接待4人、信息管理1人、財會2人2人、米購總經(jīng)理室212司機(jī)1人、文秘1人、大堂經(jīng)理1人、副總1人、

13、總經(jīng)理1人合計：10952人員工資：60010003000人員工資合計：600 X 109 + 1000 X 5 + 3000 X 2 = 76400 元年人員工資本錢：76400X 12 = 916800元B. 經(jīng)營原料本錢單位元計算方法:分項比例平均日客流量人均單次消費(fèi)水平均值洗浴類:100 人次33.3%125元48.4%餐飲類:100 人次33.3%40元15.5%美容類:50人次16.7%6023.3%健身類:50人次16.7%3312.8%綜合統(tǒng)計:300 人次100%64.5元100%第一年分項日營業(yè)額預(yù)估洗浴類：33.3% X 500X 48.4%X 80X 4 =25787.

14、5餐飲類：33.3% X 500X 15.5%X 80X 4 =8258.4美容類：16.7% X 500X 23.3%X 80X 4 =6225.8健身類：16.7% X 500X 12.8%X 80X 4 =3420.2第一年分項日經(jīng)營原料本錢預(yù)估按洗浴類： 15% 餐飲類： 20% 美容類： 35% 健身類： 5% 測算洗浴類： 25787.5 X15% =3868.1餐飲類： 8258.4 X20% = 1651.7美容類： 6225.8 X35% =2179健身類： 3420.2 X5% =171綜合統(tǒng)計：7869.8第一年經(jīng)營原料本錢預(yù)估 7869.8 X 365 = 287247

15、7C、水、電、燃料費(fèi)用 根據(jù)同等規(guī)模經(jīng)營機(jī)構(gòu)狀況估算為月耗 100000年費(fèi)用為 1200000D場地租金 年費(fèi)用為1000000E、管理費(fèi)按年經(jīng)營額的1.5%計算為14600000 X 1.5%=219000七、固定資產(chǎn)折舊采用直線折舊法，設(shè)備類按 10年殘值率 5%計算。裝修及其 他按 5 年殘值率 2%計算 單位：萬元中央空調(diào)及鍋爐：120X1-5%/10=11.4平安監(jiān)控及計算機(jī)中央管理監(jiān)控系統(tǒng)：40X1-5%/10=3.8SPA休閑及附屬設(shè)施裝修及設(shè)備：300X1-2%/5+100X1-5%/10=68.3咖啡廳裝修及設(shè)施：70X( 1-2%) /5+10 X( 1-5%) /10=

16、14.67小型運(yùn)動休閑中心：10X( 1-2%) /5+30 X( 1-5%) /10 =4.81 前期工作準(zhǔn)備費(fèi)及不可預(yù)見費(fèi)用： 40X( 1-5%) /10 = 3.8合計： 106.782、本錢分析由以上分析結(jié)果加總可計算得出該工程年經(jīng)營總本錢為： 7516077 元，其中固定成 本為 : 4643600元，占經(jīng)營總本錢的 61.8%，可變本錢為 : 2872477元占經(jīng)營本錢的 38.2%， 可以看出固定本錢在總本錢中所占比例較大 , 在建設(shè)初期應(yīng)注意控制相關(guān)工程投入 的資金本錢。八、營業(yè)額分析首年： 按客流量： 500 人/ 天 ，消費(fèi)額： 80 元/ 每人，以后三年客流量按年遞增

17、10%測算。那么首年營業(yè)額： 500X 80X 365=14600000 元。第二年的營業(yè)額： 550X 80 X 365=16060000，第二年的營業(yè)額： 605X 80X 365=17666000會所總體日接待飽和量大致為 1500 人次九、財務(wù)分析1、 經(jīng)營狀況分析進(jìn)入營運(yùn)正常期日均客流量在 500 人次左右， 消費(fèi)水平人均在 80 元左右。以 后三年客流量按年遞增 10%測算。 原料本錢、人工本錢、水電燃 料本錢亦按年 10%遞 增。2、 稅費(fèi)：營業(yè)稅：娛樂、桑拿類 20% 健身美容、餐飲： 5%根據(jù)經(jīng)營權(quán)重比綜合稅率為： 70%X 20%+30%X 5%=15.5%另外城市建設(shè)稅7

18、%教育附加3%地方教育稅1%。，平價基金2%。 合并按營業(yè)額的1.5%計算。二項合計為營業(yè)額的17%所得稅率按33%+算。3、利潤計算及分析：經(jīng)營利潤估算表(單位元)序號彳工程第一年第二年第三年1營業(yè)額500X 80X3 65=146000016060000.017666000.002稅金014600000X 17%=2482002730200.03003220.03(1-2)12118000.013329800.0014662780.4營業(yè)本錢原料本錢2872477.03159710.13484412.3房租1000000.01000000.01000000.0人工916800.01008480.01109328.0水電燃料1200000.01320000.01452000.0固定資產(chǎn)1067800.01067800.01067800.0折舊管理費(fèi)219000.0240900.0264990.0(1.5%)5本錢合計7276077.07796890.18