西安航天時(shí)代項(xiàng)目整體規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)

1、西安航天時(shí)代項(xiàng)目整體規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)合富輝煌（中國(guó)）房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司二零一零年五月說(shuō) 明由發(fā)展商交付于設(shè)計(jì)方的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)會(huì)因設(shè)計(jì)工作的階段性及雙方對(duì)于工作內(nèi)容及深度的約定而有所差異，本次提供參考的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)所針對(duì)的內(nèi)容主要針對(duì)整體的概念性規(guī)劃。為了充分發(fā)揮設(shè)計(jì)公司的創(chuàng)造性，本設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)基本上僅確立原則性的設(shè)計(jì)要求，并最大限度保留設(shè)計(jì)方發(fā)揮的空間，但對(duì)部分重要內(nèi)容我們會(huì)根據(jù)策劃報(bào)告的分析給出提示，但并不排除設(shè)計(jì)方會(huì)有更好的解決方案。內(nèi)容索引1、項(xiàng)目概況31.1地理位置31.2用地規(guī)模31.3本項(xiàng)目周邊環(huán)境41.5本項(xiàng)目用地價(jià)值分析52、設(shè)計(jì)依據(jù)63、項(xiàng)目定位說(shuō)明73.1整體發(fā)展策略73.2項(xiàng)目整

2、體市場(chǎng)定位：73.3項(xiàng)目整體功能定位：83.4案名建議：83.5客戶(hù)定位：83.6項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議114、設(shè)計(jì)指標(biāo)134.1規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及要求：134.2規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)要求：134.3各部分設(shè)計(jì)指標(biāo)控制：134.4整體住宅物業(yè)類(lèi)型選取建議：154.5各地塊開(kāi)發(fā)強(qiáng)度建議：154.6各地塊物業(yè)布局建議：154.7整體配套設(shè)置建議：165、主題打造建議185.1航天主題景觀(guān)帶打造：185.2遺址公園打造：186、建筑風(fēng)格建議：207、設(shè)計(jì)深度228、設(shè)計(jì)成果要求221、項(xiàng)目概況1.1地理位置該地塊位于西安市國(guó)家民用航天產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)，緊貼曲江二期用地。宗地位于飛天路以北，神舟六路以西，航天大道以南、神

3、舟大道以東，凈用地面積為63.68公頃 （折合約955畝,其中有秦世子墓占地224畝，擬開(kāi)發(fā)為綠地公園。）。用地性質(zhì)為居住用地，綜合容積率不高于3.0，綠化率不小于30，使用年期為70年，總規(guī)劃建筑面積約140萬(wàn)平米。主要定位于中高檔商品住宅開(kāi)發(fā)并兼顧部分商業(yè)配套。項(xiàng)目總投資約70億元。該項(xiàng)目用地位于西安市國(guó)家民用航天產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)， 1.2用地規(guī)模整體占地約630441平方米（折合約945畝），由7個(gè)地塊共同組成；其中首期為1號(hào)地塊占地約96932平方米（折合約145畝），詳見(jiàn)用地紅線(xiàn)圖。1.3本項(xiàng)目周邊環(huán)境方位現(xiàn)狀對(duì)項(xiàng)目正面影響對(duì)項(xiàng)目負(fù)面影響東面文化娛樂(lè)用地+工業(yè)用地鄰近大規(guī)模文化娛樂(lè)設(shè)施，生

4、活配套便利對(duì)居住物業(yè)產(chǎn)生一定噪聲及車(chē)流干擾西面區(qū)域市政公園用地+安置房用地具備一線(xiàn)公園景觀(guān)神州大道道路等級(jí)高，車(chē)流量大，廢氣及噪聲影響較大南面文化娛樂(lè)用地+工業(yè)用地-整體形象一般，北面大華公園世家（開(kāi)發(fā)中）+教育用地昭示性強(qiáng)緊貼高壓走廊及航天大道，對(duì)住宅物業(yè)產(chǎn)生心理及噪聲廢氣影響1.5本項(xiàng)目用地價(jià)值分析根據(jù)不同物業(yè)要求，對(duì)地塊進(jìn)行居住用地價(jià)值分析及商業(yè)價(jià)值用地分析居住價(jià)值分級(jí)示意:商業(yè)價(jià)值分級(jí)示意：2、設(shè)計(jì)依據(jù)本項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的有關(guān)文件內(nèi)容。本項(xiàng)目地塊宗地圖。西安市相關(guān)的規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)規(guī)范及規(guī)程。國(guó)家強(qiáng)制性設(shè)計(jì)規(guī)范。3、項(xiàng)目定位說(shuō)明3.1整體發(fā)展策略?xún)r(jià)格策略：平開(kāi)高走、不斷提升項(xiàng)目開(kāi)發(fā)價(jià)值產(chǎn)品

5、驅(qū)動(dòng)：打造精品，市場(chǎng)創(chuàng)新，突出性?xún)r(jià)比展示形象：社區(qū)主題園林景觀(guān)及配套展示，一舉奠定項(xiàng)目市場(chǎng)形象ll 整體發(fā)展策略說(shuō)明：航天產(chǎn)業(yè)與企業(yè)資源足以打造本項(xiàng)目的核心竟?fàn)幜 航天產(chǎn)業(yè)作為項(xiàng)目所屬獨(dú)特的資源環(huán)境優(yōu)勢(shì)可作為項(xiàng)目差異化竟?fàn)幍暮诵囊?，但目前區(qū)域陌生，基地發(fā)展尚不成熟，需要通過(guò)項(xiàng)目?jī)?nèi)外部資源聯(lián)動(dòng)將航天產(chǎn)業(yè)主題貫穿至項(xiàng)目中，打造航天主題的精品社區(qū)。u 內(nèi)部產(chǎn)品打造，建立差異化竟?fàn)巸?yōu)勢(shì)，將產(chǎn)品塑造與航天主題結(jié)合起來(lái)，豐富產(chǎn)品線(xiàn)，營(yíng)造多樣化的復(fù)合產(chǎn)品功能和科技人居的生活方式。u 外部資源聯(lián)動(dòng)，增強(qiáng)區(qū)域影響力，航天產(chǎn)業(yè)屬于高科技智能化的前沿領(lǐng)域，可與項(xiàng)目外部教育資源聯(lián)動(dòng)，打造西安獨(dú)具特色的科普教育體系

6、。3.2項(xiàng)目整體市場(chǎng)定位：西安首席航天主題生態(tài)智能社區(qū)p 首席：第一個(gè)以航天為主題的社區(qū)，突出核心競(jìng)爭(zhēng)力和差異化p 航天主題：房地產(chǎn)項(xiàng)目所借勢(shì)的航天產(chǎn)業(yè)與企業(yè)的資源，建立市場(chǎng)獨(dú)一無(wú)二的竟?fàn)巸?yōu)勢(shì)p 生態(tài)：航天產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)部及周邊規(guī)劃良好的生態(tài)環(huán)境（遺址公園和市政公園），項(xiàng)目?jī)?nèi)部自身打造的生態(tài)、集約、低碳的產(chǎn)品應(yīng)用環(huán)境p 智能：貼合航天產(chǎn)業(yè)基地的高科技前沿領(lǐng)域特征以及區(qū)域內(nèi)較多的科研院所；周邊大學(xué)城等帶來(lái)的高科技智能化的生活理念和生活方式3.3項(xiàng)目整體功能定位：依據(jù)項(xiàng)目定位，打造本項(xiàng)目的三大主題功能中心： 以航天為主題的商業(yè)區(qū)（主題型商業(yè)“鄰里中心”街區(qū)型集中商業(yè)（航天館）、風(fēng)情休閑商業(yè)街等） 以航

7、天主題的居住區(qū)（融合航天科技材料應(yīng)用的多個(gè)住宅組團(tuán)） 以航天為主題的休閑功能群（主題公園、主題景觀(guān)帶、功能會(huì)所群等）3.4案名建議：西安航天城3.5客戶(hù)定位：3.5.1客戶(hù)演變1）客戶(hù)構(gòu)成演變： 近期：以航天系統(tǒng)員工以及定向的政府公務(wù)員為主力，輔以市場(chǎng)的中高端投資人群（城南曲江板塊地產(chǎn)開(kāi)發(fā)接近飽和，長(zhǎng)安板塊總體品質(zhì)未能提升，項(xiàng)目作為城南少有的新開(kāi)發(fā)高品質(zhì)住宅，將吸引城南的改善型買(mǎi)家）； 中遠(yuǎn)期：隨著區(qū)域板塊及項(xiàng)目市場(chǎng)的逐漸成熟，城南中高端置業(yè)人群、西高新中高端置業(yè)人群、航天產(chǎn)業(yè)基地置業(yè)人群以及長(zhǎng)安區(qū)域高端置業(yè)人群（包括大學(xué)城教職員工）都將成為項(xiàng)目置業(yè)人群的主力之一（隨著項(xiàng)目航天產(chǎn)業(yè)基地區(qū)域發(fā)展

8、的不斷成熟，生活配套的完善和居住氛圍的成熟，園區(qū)內(nèi)客戶(hù)群體逐漸成為主要買(mǎi)家之一，隨著項(xiàng)目知名度的提高，對(duì)改善型買(mǎi)家和投資客戶(hù)的影響半徑將擴(kuò)大；曲江和高新板塊作為西安的高端住宅區(qū)，目前可開(kāi)發(fā)住宅用地不斷減少，而航天板塊居住環(huán)境和發(fā)展前景的改善，這兩個(gè)板塊的外溢客戶(hù)將成為項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)人群的重要組成部分），同時(shí)輔以市內(nèi)其它區(qū)域以及市外的投資置業(yè)人群。2）客戶(hù)演變（置業(yè)目的）3.5.2客戶(hù)需求分析1）客戶(hù)需求力分析2）客戶(hù)置業(yè)因素分析客戶(hù)來(lái)源置業(yè)目的置業(yè)因素置業(yè)層次航天基地科研院所一般科研人員首次、二次以上，改善型為主距工作地較近，地緣性，生活成本較低中端航天基地科研院所中高層管理人員二次、二次以上地段、

9、交通、配套、子女教育、養(yǎng)老高端（定向）政府公務(wù)員首次、二次兼有剛性需求、對(duì)價(jià)格較為敏感、地緣性、子女教育中端長(zhǎng)安區(qū)及城南其他區(qū)域私營(yíng)企業(yè)主多次、子女教育、資產(chǎn)配置交通、升值潛力、養(yǎng)老教育資源、生活配套中高端長(zhǎng)安大學(xué)城中高級(jí)領(lǐng)導(dǎo)層改善型居住地緣性，地段、交通、配套、養(yǎng)老中高端西安本地及周邊縣市投資客戶(hù)群體多次地段、航天產(chǎn)業(yè)基地升值價(jià)值高端城南其他區(qū)域的置業(yè)群體首次、二次兼有地段、交通、環(huán)境、配套、子女教育、養(yǎng)老中高端3）客戶(hù)需求分析（產(chǎn)品）4）首期主力置業(yè)客戶(hù)需求分析3.6項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議3.6.1住宅物業(yè)建議3.6.2住宅物業(yè)戶(hù)型配比建議（不含首期戶(hù)型產(chǎn)品建議，首期戶(hù)型產(chǎn)品建議參閱首期規(guī)劃設(shè)計(jì)

10、任務(wù)書(shū)）1）高層、小高層戶(hù)型配比建議房型面積區(qū)間（）套數(shù)比兩房80-11040%5%三房120-14050 %5%四房150-16010% 5%2）多層（情景洋房及疊墅）戶(hù)型配比建議物業(yè)房型面積區(qū)間（）套數(shù)比情景洋房三房15016040 5%四房18020020 5%疊墅四房及以上200-25040% 5%4、設(shè)計(jì)指標(biāo)l 用地性質(zhì)：二類(lèi)居住用地l 總用地面積：630441.7m（折合約945畝）4.1規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及要求：l 建筑密度：30%l 綜合容積率：3.0（各地塊可進(jìn)行內(nèi)部平衡）l 總建筑面積：1250638.9 ml 綠化率：35%4.2規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)要求：l 建筑紅線(xiàn)退讓?zhuān)憾鄬油?

11、米 /高層退10米l 首期高壓走廊用地退縮：n 高壓線(xiàn)向南退63米是綠線(xiàn) ，63米范圍內(nèi)可設(shè)置商用物業(yè)n 高壓線(xiàn)向南退73米可設(shè)置住宅物業(yè)4.3各部分設(shè)計(jì)指標(biāo)控制：l 集中商業(yè)部分：n 用地建議：首期用地北側(cè)（在符合退線(xiàn)要求下，可沿高壓走廊設(shè)置）n 建筑面積：45000mn 層數(shù)：3fn 建筑層高：首層:6m二/三層:4.5mn 業(yè)態(tài)設(shè)置:首層:超市二層:餐飲三層:電影院l 商業(yè)街區(qū)部分：n 用地建議：結(jié)合集中商業(yè)共同打造n 建筑面積：5000 mn 層數(shù)：1f（業(yè)主可自行搭建二層）n 層高：4.5mn 商鋪面積控制:50-80 mn 商鋪開(kāi)間尺寸：3.5-4 m12-15 mn 業(yè)態(tài)設(shè)置:便

12、利店/理發(fā)店/餐廳/咖啡店n 商鋪內(nèi)部設(shè)計(jì)要求：設(shè)置獨(dú)立衛(wèi)生間/滿(mǎn)足可作為餐飲的特殊設(shè)備要求l 住宅物業(yè)部分：小高層物業(yè)n 不同面積區(qū)間產(chǎn)品落位及特點(diǎn)： 80-110為過(guò)度型住宅 全南向設(shè)計(jì) 主要位于四級(jí)居住價(jià)值地塊，總價(jià)低，具備一定投資功能 120-140為成長(zhǎng)型住宅 主要設(shè)置在三級(jí)及四級(jí)居住價(jià)值用地 .戶(hù)型南北對(duì)流或全南向設(shè)計(jì)，以高附加值吸引客戶(hù)，產(chǎn)品成長(zhǎng)性強(qiáng) 150-160改善型住宅 主要設(shè)置在二級(jí)及三級(jí)居住價(jià)值用地 戶(hù)型南北對(duì)流，具備一定的舒適性，屬于常住型物業(yè)l 住宅物業(yè)部分：多層物業(yè) 150-200尊享型住宅（情景洋房） 設(shè)置在一級(jí)及二級(jí)居住價(jià)值用地，屬于高端居住物業(yè) 戶(hù)型南北對(duì)流

13、，具備良好的景觀(guān)價(jià)值支撐，具備良好的居住價(jià)值及投資價(jià)值 200-250以上豪華型住宅（疊拼別墅） 設(shè)置在一級(jí)及二級(jí)居住價(jià)值用地 具備最理想的景觀(guān)視線(xiàn)，作為頂端物業(yè)面向市場(chǎng)4.4整體住宅物業(yè)類(lèi)型選取建議：4.5各地塊開(kāi)發(fā)強(qiáng)度建議： 各期主力客戶(hù)層面及主力產(chǎn)品 地塊居住價(jià)值4.6各地塊物業(yè)布局建議： 物業(yè)價(jià)值與地塊價(jià)值匹配原則 高居住價(jià)值地塊應(yīng)匹配高端住宅物業(yè)為主 低居住價(jià)值地塊匹配中端住宅物業(yè)為主 景觀(guān)價(jià)值最大化原則 圍繞號(hào)地塊中心公園進(jìn)行布局，越高端物業(yè)獲得越良好的景觀(guān)支撐4.7整體配套設(shè)置建議：l 主題配套：會(huì)所配套設(shè)置建議l 教育配套: 小學(xué)配套（所） 建議二期優(yōu)先設(shè)置，完善教育配套，打造

14、成熟配套人居社區(qū) 幼兒園（3-4所） 根據(jù)各地塊設(shè)計(jì)按規(guī)范要求進(jìn)行設(shè)置l 生活配套: 區(qū)域商業(yè)中心(鄰里中心） 在首期設(shè)置，樹(shù)立完善的生活配套形象 商業(yè)配套步行街 結(jié)合鄰里中心共同打造，串聯(lián)整個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)體系 沿街商鋪 各地塊沿街可設(shè)置商鋪，形成以滿(mǎn)足住戶(hù)日常生活需求為主的商業(yè)配套 情景街區(qū) 利用雙面商鋪良好的商業(yè)氛圍特性，形成具有一定格調(diào)的情景商業(yè)街區(qū)，打造中高端商業(yè)街區(qū)5、主題打造建議5.1航天主題景觀(guān)帶打造：l 以航天館為核心,小景觀(guān)為點(diǎn)綴,打造航天主題景觀(guān)帶串聯(lián)各個(gè)地塊 航天館位置建議: 建議結(jié)合首期1號(hào)地塊區(qū)域商業(yè)共同打造 利用1號(hào)地塊良好的昭示性強(qiáng)化項(xiàng)目主題 有利于消化首期5萬(wàn)商業(yè)

15、配套 前期打造航天館,有利于后續(xù)地塊圍繞主題延續(xù)打造l 航天館規(guī)模設(shè)置建議5.2遺址公園打造： 分期： 根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)分期及號(hào)地塊規(guī)模，建議公園分兩個(gè)階段進(jìn)行開(kāi)發(fā) 開(kāi)發(fā)形式： 第一階段：整體進(jìn)行綠化園林開(kāi)發(fā)展示（景觀(guān)展示區(qū)） 第二階段：公園景觀(guān)升級(jí)打造（相應(yīng)運(yùn)營(yíng)配套打造） 各期支撐： 公園第一階段：園林綠化展示主要支撐首/二/三期用地開(kāi)發(fā) 公園第二階段主要支撐四/五期用地開(kāi)發(fā) 公園開(kāi)發(fā)時(shí)點(diǎn)示意：6、建筑風(fēng)格建議： 利用現(xiàn)代建筑風(fēng)格整合項(xiàng)目各期建筑造型 建議項(xiàng)目整體采用現(xiàn)代建筑風(fēng)格體現(xiàn)航天板塊新區(qū)形象及項(xiàng)目自身航天主題包裝定位 整體形象統(tǒng)一：各期主要設(shè)計(jì)元素應(yīng)該統(tǒng)一，形成大盤(pán)概念 各期建筑風(fēng)格具備

16、成長(zhǎng)性：各期建筑風(fēng)格可根據(jù)市場(chǎng)變化適當(dāng)調(diào)整，形成組團(tuán)差異化 節(jié)點(diǎn)位置樹(shù)立地標(biāo)性建筑：通過(guò)打造地標(biāo)性建筑強(qiáng)化項(xiàng)目現(xiàn)代化高端形象 多層住宅物業(yè)建筑設(shè)計(jì)建議: 注重細(xì)部處理及材質(zhì)的選用,打造高品質(zhì)感高端住宅 主要色彩建議不超過(guò)種，避免過(guò)于花俏，影響產(chǎn)品檔次 認(rèn)真處理首層及首層花園的私密性設(shè)計(jì)，保證客戶(hù)居住舒適性 小高層與高層電梯洋房建筑設(shè)計(jì)建議1：現(xiàn)代簡(jiǎn)約建筑風(fēng)格 盡可能采用短板式平面布局，有利于戶(hù)型通風(fēng)對(duì)流 建筑造型簡(jiǎn)練，通過(guò)陽(yáng)臺(tái)及窗臺(tái)造型形成虛實(shí)對(duì)比 造型元素統(tǒng)一，形成高度和諧的住宅群落 小高層與高層電梯洋房建筑設(shè)計(jì)建議2：現(xiàn)代德式建筑風(fēng)格 強(qiáng)調(diào)功能性及實(shí)用性 色調(diào)偏厚重，品質(zhì)感強(qiáng) 建筑風(fēng)格耐看

17、性強(qiáng)，具備一定歷史感 建筑造型線(xiàn)條較簡(jiǎn)單，沒(méi)有花俏的裝飾構(gòu)件7、設(shè)計(jì)深度l 設(shè)計(jì)單位須提交_個(gè)（以上不同的）規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。l 提交的方案必須符合“設(shè)計(jì)依據(jù)”內(nèi)的有關(guān)規(guī)定。l 每個(gè)階段設(shè)計(jì)內(nèi)容必須符合建設(shè)部門(mén)要求關(guān)于規(guī)劃設(shè)計(jì)的各階段的深度。8、設(shè)計(jì)成果要求8.1所有的設(shè)計(jì)必須采用國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的計(jì)量單位。例如：長(zhǎng)度單位：總體規(guī)劃標(biāo)注以米（m）為單位單體建筑設(shè)計(jì)標(biāo)注以毫米（mm）為單位高程單位：標(biāo)高以米（m）為單位面積單位：面積以平方米（m2）為單位8.2規(guī)劃方案設(shè)計(jì)必須包括以下內(nèi)容：l 總體規(guī)劃說(shuō)明書(shū)（應(yīng)包括：設(shè)計(jì)構(gòu)思、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、設(shè)計(jì)技術(shù)參數(shù)等）l 總體規(guī)劃平面圖 比例：1:500 l 道路系統(tǒng)規(guī)劃圖 比例：1:500 l 綠地系統(tǒng)規(guī)劃圖 比例：1:500 l 用地規(guī)劃豎向圖 比例：1:500 l 綜合管網(wǎng)分布圖 比例：1:500 8.3建筑單體方案設(shè)計(jì)必須包括以下內(nèi)容：l 各層平面圖 比例：1:200 1:300 l 立面圖（兩個(gè)以上主立面圖） 比例：1:200