上海別墅項目開發(fā)可行性研究報告

1、第一章 總 論 項目法人 “東方夏威夷”水景別墅（暫定名，下同，略。）開發(fā)商（項目法人）為上海元龍企業(yè)發(fā)展 ，注冊在上海滬青平公路3841弄5號，法定代表人俞長仁先生，注冊資本金人民幣陸佰萬元，系國內(nèi)合資有限責(zé)任公司，經(jīng)營期限十年（自2000年11月起），具備房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)。上海元龍企業(yè)發(fā)展 系上海鑫昌房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營總公司的子公司之一，是為開發(fā)“東方夏威夷”水景別墅而成立的法人公司。上海鑫昌房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營總公司系1993年注冊上海浦東新區(qū)的全民所有制企業(yè)，具備貳級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，注冊資金人民幣貳仟捌佰萬元，法定代表人皆為俞長仁先生，主要從事房地產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)、物業(yè)管理（詳見附件8、

2、9、10公司營業(yè)執(zhí)照及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書）。1.2項目概況 上海元龍企業(yè)發(fā)展 。青浦“東方夏威夷”水景別墅（暫定名）?！皷|方夏威夷”水景別墅地處青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)千步村（原青浦縣淡水養(yǎng)殖場），北靠淀浦河鄰滬青平公路約200米，南臨建設(shè)中的滬青平高速公路，以50米綠化帶邊緣為界，西抵淡水養(yǎng)殖場西邊界，東至24米規(guī)劃道路邊界（南面50米綠化帶及東面24米規(guī)劃道路均在建設(shè)用地范圍外），建設(shè)用地面積約46.7公頃（詳見附件16建設(shè)項目選址意見書），地形圖圖幅號為49-52/109-112、53-56/113-116（詳見附件18項目地形圖）。建設(shè)內(nèi)容“東方夏威夷”水景別墅總建筑面積約14萬平方米，其中別

3、墅萬平方米、公共建筑萬平方米，總居住戶數(shù)約387戶，小區(qū)的綜合容積率，綠化率40.1 %，水面覆蓋率%。除每戶建造獨用的12車位的車庫，還規(guī)劃建造公用泊車位。預(yù)計該小區(qū)最大用電負荷6000KVA，規(guī)劃最高日用水量約880噸，最高日排水量約790噸，燃氣先規(guī)劃采用煤氣或液化氣供應(yīng)，規(guī)劃最高日用量約2640立方米， 直線880對，主要建筑指標詳見表1-1。表1-1本項目主要建筑指標序號建筑指標單位數(shù)量備注1用地面積公頃2總建筑面積平方米140000別墅建筑面積平方米132000高檔別墅建筑面積平方米20000單體約500中高檔別墅建筑面積平方米55000單體約375普通別墅建筑面積平方米33000

4、單體約275聯(lián)體別墅建筑面積平方米24000單位約300公共建筑面積平方米80003綜合容積率4綜合綠化率%64.3%綠化率%40.1%水面覆蓋率%24.2%5集中綠地率%14.5%項目基地面積約公頃，淡水養(yǎng)殖場“田”塊狀水塘及淀浦河延伸支河的水面面積約占基地的80%，水塘河底深米（淤泥深度約0.5米），淤泥底至室外地坪標高約為米，基地內(nèi)主要通道干線兩旁種植的杉樹高大挺拔，成排直立。動遷情況比較單一，僅為原土地使用單位辦公、宿舍、倉庫用房的拆遷，約2000余平方米建筑，由原土地使用方根據(jù)雙方土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議（詳見附件12）約定負責(zé)場區(qū)內(nèi)人員、房舍內(nèi)設(shè)備等全部的清理、退場工作；由開發(fā)商負責(zé)場內(nèi)土方平

5、整工程。建設(shè)期及銷售計劃項目計劃按三期滾動開發(fā)，總建設(shè)期年（含前期工作），計劃于2002年1月初開工，于2005年10月底全面竣工并交付使用，一期樓盤銷售擬在2002年8月初正式啟動，整個樓盤于2006年3月底全部售罄。投資估算及資金籌措 經(jīng)估算，本項目建設(shè)總投資50771萬元，其中建安工程費26002萬元，其他建設(shè)費19210萬元，不可預(yù)見費2261萬元，銷售成本1913萬元。維修基金1275萬元，銀行貸款利息110萬元。資金籌措方式：出資方投入10000萬元（含注冊資本600萬元），銀行貸款5000萬元，其余滾動開發(fā)以預(yù)銷售款補作投入。研究工作依據(jù)上海元龍企業(yè)發(fā)展 編制的預(yù)可行性研究；上海

6、元龍企業(yè)發(fā)展 等與上海青浦區(qū)淡水養(yǎng)殖場簽訂的土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議；青浦縣土地管理局頒發(fā)的青國用（92）字第582號國有土地使用證；青浦區(qū)計劃委員會批復(fù)的青計投（2001）第227號關(guān)于開發(fā)建設(shè)東方夏威夷（暫名）花園商品房項目建議書的批復(fù)；上海市青浦區(qū)規(guī)劃管理局核發(fā)的青規(guī)書（2001）第0033號關(guān)于核發(fā)上海元龍企業(yè)發(fā)展 選址意見書的通知；上海市青浦區(qū)規(guī)劃管理局頒發(fā)的滬青規(guī)書（2001）0033號上海市建設(shè)項目選址意見書；項目地形圖；上海市青浦區(qū)規(guī)劃管理局核批的規(guī)劃編制要求核定表。上海市城科規(guī)劃設(shè)計事務(wù)所設(shè)計的青浦“東方夏威夷”水景別墅區(qū)詳細規(guī)劃方案；1.3.10 上海市青浦區(qū)規(guī)劃管理委員會辦公室核批的

7、青規(guī)委辦（2001）第003號關(guān)于東方夏威夷水景別墅區(qū)（暫定名）修建性詳細規(guī)劃的批復(fù)；上海市青浦區(qū)規(guī)劃管理局召集各相關(guān)部門協(xié)議的青浦“東方夏威夷”水景別墅區(qū)詳細規(guī)劃中間成果評審會議紀要；上海市房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營等有關(guān)文件規(guī)定；市場調(diào)查及分析。結(jié)論經(jīng)測算，本項目的基準收益率按Ic=12%計，全部投資內(nèi)部收益率為19.18 %；靜態(tài)投資回收期（含建設(shè)期）為4.15年；動態(tài)投資回收期（含建設(shè)期）為 4.44年；財務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）為1474萬元，項目在財務(wù)上是可行的。第二章 項目建設(shè)的必要性項目提出的背景項目所處地理位置具有城郊結(jié)合、鬧中取靜、水陸空交通便捷，附近居住小區(qū)布點疏密適中，鄰近虹橋開發(fā)區(qū)入

8、駐的外國公司、閔行區(qū)的高科技工業(yè)園區(qū)等高級白領(lǐng)、商務(wù)人員的不斷引入等地利優(yōu)勢，為拓展中高品位的別墅建設(shè)需求創(chuàng)造了良好前提。加之項目地塊具有天然水資源與樹木資源，可供小區(qū)充分吸收、利用，為塑造優(yōu)美、獨特的水景特色的智能化別墅區(qū)開發(fā)創(chuàng)造了優(yōu)越的條件。由此，項目地塊具有較大的升值潛力，也有較好開發(fā)價值。目前，該項目的建設(shè)項目選址意見書批準文件、詳細規(guī)劃方案批準文件、配套的征詢書面意見等申報可行研究報告前的各項工作已完成。建設(shè)的必要性2.2.1項目建設(shè)符合地區(qū)發(fā)展規(guī)劃青浦區(qū)位于上海西南方，地處江、浙、滬三省市交界處，東與上海閔行為鄰，南同松江區(qū)、金山區(qū)和浙江省嘉善縣接壤，西與江蘇省吳江市、昆山市毗鄰，

9、并沿吳淞江同嘉定區(qū)相望，區(qū)域面積約677.8平方公里，人口約45.6萬。青浦區(qū)是上海文明的發(fā)源地，歷史悠久，文化底蘊深厚，早在幾千年前就創(chuàng)造了燦爛的“菘澤文化”。青浦區(qū)境內(nèi)地勢平坦，河流縱橫，物產(chǎn)富饒，是江南一帶的富蔗之地，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，尤其是風(fēng)景名勝淀山湖旅游區(qū)，湖面煙波浩淼，沿岸風(fēng)火綺麗，是上海著名的旅游度假區(qū)。根據(jù)十五規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略，青浦區(qū)將建成與國際經(jīng)濟中心城市相適應(yīng)的現(xiàn)代化的上海西大門和美麗后花園，依據(jù)青浦區(qū)“十五”總體規(guī)劃要求中“構(gòu)筑以人為本，風(fēng)格迥異的特色居住區(qū)”的指導(dǎo)思想，在該地塊建造一批具有各種建筑風(fēng)格，適應(yīng)各類消費層次的中、高檔別墅，既符合地區(qū)發(fā)展規(guī)劃的要求，同時也滿足了房地

10、產(chǎn)消費市場對房產(chǎn)品位逐步提升的需求。項目基地選址優(yōu)勢 項目基地系原青浦區(qū)淡水養(yǎng)殖場地，豐富的自然水資源及樹木資源以及基地東西臨界的養(yǎng)殖場界河為別墅住宅建設(shè)的特色、品位創(chuàng)造了先決設(shè)計條件。項目基地北靠通航的淀浦河，距上海虹橋機場12公里，離滬寧高速公路僅8公里，其南鄰佘山國家旅游度假區(qū)，西有大觀園、水上運動場等旅游勝地，具有水、陸、空交通便捷及周邊旅游地環(huán)境優(yōu)美之優(yōu)勢。項目建設(shè)滿足房地產(chǎn)市場的消費需求隨著房產(chǎn)品檔次、品位的不斷提升，人們對住宅的環(huán)境要求開始有了新的認識，對住宅小區(qū)的環(huán)境在生態(tài)、美化、人文方面提出了更高的要求，其中，最突出的方面是生態(tài)環(huán)境的考慮?！皷|方夏威夷”水景別墅小區(qū)的開發(fā)與設(shè)

11、計正是迎合、滿足人們對現(xiàn)代住宅的這種愿望，小區(qū)憑借原地塊中不可多得的天然資源河流與杉樹林，營造清水、藍天、綠地的“生態(tài)健康住宅”。同時，整個小區(qū)內(nèi)的別墅在規(guī)劃上臨水而建、依水造景，以形成光影流動，天水一色的美景，小區(qū)的杉樹林為業(yè)主營造返樸歸真、原汁源味的生態(tài)環(huán)境。隨著未來社會經(jīng)濟、生活、科學(xué)技術(shù)的迅速發(fā)展，房產(chǎn)品的知識、心理、精神折舊也在加速，住宅檔位的適度超前，是延長房產(chǎn)品生命周期的有效手段。“東方夏威夷”水景別墅小區(qū)的設(shè)計定位，正是貫穿了這一理念。項目建設(shè)的必要性在上海這一國際大都市有計劃的開發(fā)營造一批高品位的別墅，既順應(yīng)國家宏觀經(jīng)濟政策的導(dǎo)向，同時也能帶動地區(qū)經(jīng)濟的繁榮與發(fā)展。本項目建筑

12、符合青浦縣規(guī)劃要求，對合理調(diào)整土地使用結(jié)構(gòu)有良好的作用，開發(fā)商可帶來經(jīng)濟效益和社會效益雙贏業(yè)績。因此，本項目的建設(shè)是必要的。第三章 市場研究 市場分析.1上海房地產(chǎn)市場的總體狀況根據(jù)中房上海指數(shù)辦公室2001年5月份調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在持續(xù)推行二、三級市場聯(lián)動、停止實物福利分房和住房貨幣化分配等一系列政策帶動下，在去年竣工和銷售大幅度增加的基礎(chǔ)上，本市房地產(chǎn)繼續(xù)保持供銷兩旺價增量增的局面。5月份中房上海住宅指數(shù)為682點，比上月上升6點，漲幅為0.89%，比去年同期上升30點，漲幅為4.6%；與最低點99年11月份相比上漲了41點，漲幅已達%。在過去相當(dāng)長時間里，本市房價上揚區(qū)域主要表現(xiàn)為浦東新區(qū)

13、、西南區(qū)域，隨著市政建設(shè)的迅猛發(fā)展，規(guī)劃設(shè)計的全面提高及房改政策的逐步到位，進行住宅投資已成為本市居民主要消費傾向。在此情況下，近期上海住宅房價的上升區(qū)域在本市東、南、西、北、中全面開花，新開樓盤普遍攀升。 在2001年，上海房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)近年少有的良性運行態(tài)勢，在國家政策引導(dǎo)作用日趨明顯的帶動下，市場供求予盾趨緩，需求主體的住房消費觀念日趨理性，房地產(chǎn)開發(fā)理念和注重居住質(zhì)量的新世紀住房建設(shè)正在向更高的層面展開。種種因素致使房產(chǎn)成交量迅速上升，開發(fā)量與成交量首次出現(xiàn)持平，房價穩(wěn)中見升。房地產(chǎn)開發(fā)投資快速回升，市場交易量保持了強勁的攀升勢頭，批準預(yù)售面積與實際預(yù)售面積之比從1997年的縮小到19

14、99年的，到了2000年年末則為，2001年房地產(chǎn)市場更是火旺。貨幣購房政策、上海的人均GDP快速上揚（已突破4000美元）、國家對房地產(chǎn)開發(fā)的支持性政策等對房地產(chǎn)市場保持供求兩旺的持續(xù)性提供了有利條件。由中房上海指數(shù)的變化曲線可以看出，房地產(chǎn)在1999年底、2000年初見底以后，呈現(xiàn)穩(wěn)步盤升態(tài)勢，根據(jù)中國的房地產(chǎn)發(fā)展軌跡和國家的宏觀經(jīng)濟發(fā)展方向，有理由相信，隨著本市房地產(chǎn)運作的不斷深化，上海的房地產(chǎn)業(yè)將進入一個新的歷史發(fā)展階段。上海別墅銷售市場的供求關(guān)系及競爭分析供給關(guān)系有關(guān)部門曾作過專門的市場調(diào)查，對水景住宅能接受并認為有發(fā)展前景的占68%，而建造的水景中的別墅其升值空間將更加廣闊。從19

15、92年起至今開發(fā)建造的別墅樓盤大約160個，可建造面積約在1000萬平方米左右，目前已交付使用或正在建造的總量約700萬平方米，其中約有4050%的人購買的是價位相對較低的聯(lián)體別墅房。需求分析很久以來，別墅對于人們來說都是可望而不可及的。但隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，別墅不再是海市蜃樓，它已成了人們爭相關(guān)注的一個熱點。有資料表明，2000年第一至第三季度商品房預(yù)、銷售面積達1029.06萬平方米和萬平方米，而別墅的銷售量占到其中的15%左右，并呈現(xiàn)繼續(xù)上升趨勢。1）對居住環(huán)境需要的分析在二十一世紀，環(huán)保已經(jīng)是一個非常敏感的話題。郊區(qū)清新的空氣，使人們遠離都市的嘈雜和繁華，回歸自然，親近自然，并且隨著社

16、會的不斷進步、城市格局的變化、交通的發(fā)展，郊區(qū)生活、市區(qū)上班將是城市發(fā)展的標志之一。2）從對購買能力分析經(jīng)過二十幾年的改革開放，一部分事業(yè)有成的人士已完成最初的資本積累，在考慮改善住房條件的時候，都會不約而同的選擇別墅。除了首期付款后，其余都可以通過各種貸款來完成，一般來說，總價約在160200萬的一套別墅，對大多數(shù)成功人士均認為是可以接受的。以購買總價約在120萬元的普通型別墅為例，若首付20%，余款以30年按揭，每月的還貸約在5500元人民幣左右，具有這一承受能力的人群將更大。3）對需求人員結(jié)構(gòu)分析某項市場調(diào)查表明，別墅房購買群體中，證券銀行等金融從業(yè)人員占20%，是一個不容忽視的別墅房消

17、費群體。而證券公司中30歲以下的年輕人占80%以上。換言之，在購買別墅的人群，已經(jīng)從以前的公司老板、企業(yè)家慢慢的向社會的白領(lǐng)階層、金融界人士、機關(guān)公務(wù)員等轉(zhuǎn)變，他們收入穩(wěn)定、年富力強，對自身的要求較高，隨著WTO的到來，這部分的隊伍將更加擴大，更多的外來人員（包括國內(nèi)、國外的）也將加入其中，也就是說有意購買別墅的人員隊伍正在不斷的擴大。競爭分析開發(fā)商建造別墅的單位成本比一般的商品房要高，但別墅建安工程的建設(shè)周期相對來說較高層、多層的商品房短。從2000年別墅的成交速度來看，人們對別墅的需求呈上升趨勢，若從同一時間開始建造，別墅的收獲期的到來比其他類型的商品房早。青浦區(qū)房地產(chǎn)市場簡述區(qū)域條件青浦

18、區(qū)是上海文明的發(fā)源地，歷史悠久，文化底蘊深厚，境內(nèi)地勢平坦，河流縱橫，物產(chǎn)富饒，是江南一帶的富蔗之地。青浦區(qū)生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，尤其是風(fēng)景名勝淀山湖旅游區(qū)，湖面煙波浩淼，沿岸風(fēng)光綺麗，是上海著名的旅游度假區(qū)。本項目基地北靠通航的淀浦河，距上海虹橋機場12公里，離滬寧高速公路僅8公里，南鄰佘山國家旅游度假區(qū)，西有大觀園、水上運動場等旅游勝地，具有水、陸、空交通便捷及周邊旅游地環(huán)境優(yōu)美之優(yōu)勢。商品住宅發(fā)展前景青浦區(qū)的商品房住宅建設(shè)近幾年得到了迅速發(fā)展，且投資前景也較理想。尤其是滬青平公路兩側(cè)的別墅住宅通過該條交通樞紐網(wǎng)絡(luò)得到規(guī)模發(fā)展，別墅建設(shè)無論從開發(fā)規(guī)模、住宅品位、公建配套等都是統(tǒng)籌規(guī)劃，注重大環(huán)境與

19、小環(huán)境的協(xié)調(diào)、保護和營造生態(tài)環(huán)境，為市民創(chuàng)造了優(yōu)美的居住條件、便捷的出入交通。同時各樓盤在大市場的影響下及自身的住宅品位格局，帶來了旺銷的良好勢態(tài)，給開發(fā)商帶來了豐厚的回報率和開發(fā)熱情。根據(jù)十五規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略，青浦區(qū)將建成與國際經(jīng)濟中心城市相適應(yīng)的現(xiàn)代化的上海西大門和美麗后花園。依據(jù)青浦區(qū)“十五”總體規(guī)劃要求中“構(gòu)筑以人為本，風(fēng)格迥異的特色居住區(qū)“的指導(dǎo)思想，在該地塊建造一批具有各種建筑風(fēng)格，適應(yīng)各類消費層次的中、高檔別墅，可滿足房地產(chǎn)消費市場對房產(chǎn)品位逐步提升的需求。市場調(diào)查選取與本案地段相近的別墅作比較，根據(jù)各項目的地理位置、交通及周邊環(huán)境、配套設(shè)施及裝修標準，開發(fā)類型及銷售狀況等因素進行綜

20、合性的調(diào)查分析，詳見附件1有關(guān)物業(yè)市場調(diào)查統(tǒng)計表。從相關(guān)物業(yè)的市場調(diào)查資料及結(jié)合本項目特點，可預(yù)知該項目有較好的開發(fā)前景。雖然該項目具備地理位置、土地價格、交通設(shè)施、地塊水綠、拆遷量少等眾多優(yōu)勢，但也要充分考慮其風(fēng)險，如低容積率、高品位環(huán)境設(shè)計帶來的高成本；項目規(guī)模較大，配套設(shè)施（如供氣、污水排放）的實施難度及投資成本；市場需求的不可預(yù)見性等因素都會給項目帶來不利風(fēng)險；因此開發(fā)商的開發(fā)理念及經(jīng)營管理模式、營銷策略將是決定項目成敗的主要因素。3.4市場預(yù)測該小區(qū)的定位建議以高檔品位、中檔價位和相對合理的物業(yè)管理費相結(jié)合，這樣可以吸引更多的人士前來購買，在時間上搶得主動權(quán)，一氣呵成地完成整個樓盤的

21、銷售。在保證開發(fā)商的基本利潤的前提下，結(jié)合相近別墅樓盤的比價，較保守的估計各類型檔次別墅的銷售均價如下：高檔別墅6200元/m2；中高檔別墅5200元/m2；普通別墅4200元/m2；聯(lián)體別墅3700元/m2，整個樓盤別墅銷售均價約在4830元/m2。物業(yè)管理費建議在5元/m2之間。第四章 建設(shè)方案 本項目的建設(shè)方案主要根據(jù)建設(shè)方提供的合法有效資料（詳見第一章1.3款內(nèi)容），并參照相關(guān)資料分析確定，待初步設(shè)計圖紙完成后再作相應(yīng)的調(diào)整。4.1總體設(shè)計4 基地面積 467000平方米 總建筑面積 140000平方米其中： 1、住宅 132000平方米 2、公建配套 8000平方米綜合綠化率 64.

22、3%其中：綠化率 40.1% 水面 24.2%集中綠化率 14.5% 機動車泊位 600只“東方夏威夷”水景別墅根據(jù)“以水為主”的設(shè)計理念，對現(xiàn)有水面進行規(guī)劃調(diào)整，將基地劃分為若干組團，分別布置在三座島嶼、一個半島和若干岸線曲折的河灣上，組成五個居住組團，各組團景觀類型、環(huán)境素質(zhì)各不相同，并以不同內(nèi)容的公共活動場所作為組團中心。1) 城市道路基地南臨建設(shè)中的滬青平高速公路，西靠規(guī)劃的24米道路，北臨滬青平公路（318國道）。2）小區(qū)內(nèi)交通小區(qū)各組團之間通過兩條主要道路聯(lián)接，以拱橋和平橋的不同形式跨越水面，形成“一堤九橋”的景觀，其中“一堤”是對現(xiàn)狀的杉林蔭道經(jīng)過改造，設(shè)計成一條200米的步行長

23、堤。小區(qū)內(nèi)主干道（車行）系統(tǒng)形成兩個環(huán)，溝通五個組團，道路寬度10米，各組團內(nèi)有支路系統(tǒng)，道路寬度5米，連接到每家每戶。步行系統(tǒng)與支路系統(tǒng)結(jié)合，部分在中心綠地和內(nèi)部河道左右穿行，在小區(qū)中央設(shè)有觀景的步行長堤。結(jié)合各組團中心和居住區(qū)的主要交通節(jié)點布置了區(qū)內(nèi)的活動中心和配套設(shè)施，在小區(qū)入口處結(jié)合入口廣場布置部分商業(yè)、維修、餐飲等設(shè)施，在各組團內(nèi)部以娛樂、體育、家政服務(wù)等代理點為主，公共建筑總建筑面積約為8000平方米。在基地內(nèi)，以中央大水系、外圍大綠化為景觀構(gòu)成?；刂車刂拼竺娣e的綠化和林帶，其中沿淀浦河和建設(shè)中的滬青平高速公路間各控制50100米的綠化帶，沿東西兩側(cè)邊界各控制2050米綠化帶。

24、在大水面中央設(shè)計一座小島，遍植綠色和水生植物，在居住區(qū)內(nèi)部，各組團結(jié)合住宅排列、圍合形成組團綠化。 本項目建筑設(shè)計力求在基地范圍內(nèi)建設(shè)交通順暢、環(huán)境優(yōu)雅、居住舒適、設(shè)施完善的居住區(qū)。因此，單體設(shè)計在滿足“三明”、“三大一小”的基本條件下，立面設(shè)計應(yīng)著力豐富整體和局部的空間效果，建筑外墻做到氣派和諧，并與整個居住區(qū)協(xié)調(diào)一致。同時，為適應(yīng)現(xiàn)代人的生活方式，充分體現(xiàn)“以人為本”、“以自然為本”的設(shè)計思想，對室內(nèi)功能和視覺效果充分挖掘，創(chuàng)造獨特、高品位的21世紀時尚居住區(qū)?；A(chǔ)設(shè)計 陸地域的回填夯實處理并用預(yù)制鋼筋砼微型樁加固基礎(chǔ)，采用現(xiàn)澆鋼筋砼基礎(chǔ)。上部結(jié)構(gòu)設(shè)計 采用磚混結(jié)構(gòu)，7度抗震設(shè)計。裝飾設(shè)計

25、樓地面 公建和公用部分采用花崗巖或同質(zhì)地磚樓地面，住宅為水泥砂漿整體面層。門窗 主要為彩鋼或塑鋼外門窗，鋼板防盜分戶門。外裝飾 外墻立體裝飾和涂料。內(nèi)裝飾根據(jù)可交付使用進行初裝飾或根據(jù)業(yè)主需要以“菜單式”形式進行必要的內(nèi)部裝飾。公建部分的內(nèi)裝飾檔次可考慮較高些。給水水源本項目給水取自青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)自來水廠。用水量 項目規(guī)劃用水量約880噸/日。供水系統(tǒng) 區(qū)內(nèi)采用分質(zhì)供水系統(tǒng)，環(huán)狀布置，地面1至2層用水由市政管網(wǎng)直供，地面3層（含3層）以上采用市政管網(wǎng)水泵用戶的供水方式。排水本項目生活排水量估算約為790噸/日。排水系統(tǒng)，室內(nèi)采用污廢混排，室外采用雨污水分流。雨水在北部建雨水管網(wǎng)泵站排入界河；污水

26、經(jīng)二級生化處理后接入市政管線。消防 區(qū)內(nèi)環(huán)狀布置消防管網(wǎng)，并設(shè)適當(dāng)室外消火栓。供電負荷估算 本項目最大用電負荷約為6000KVA。供電系統(tǒng)規(guī)劃擬在區(qū)內(nèi)設(shè)10KV配電站3座，以380V/220V供應(yīng)各用戶。 公共部位與用戶照明單獨設(shè)計，公共照明單獨計量。4.5.4防雷、接地 采用聯(lián)合接地形式設(shè)置防雷系統(tǒng)，樓頂層設(shè)有防雷帶。 采用TT制接地形式。電氣接地、保護接地、防雷接地和其它設(shè)備的接地共用基礎(chǔ)接地網(wǎng)。接地電阻不大于1歐姆。通訊 區(qū)內(nèi)的通信和管理系統(tǒng)包括 、電視、計算機網(wǎng)絡(luò)、三表出戶微機管理系統(tǒng)，每戶配備兩門 端子，共需 直線約880對，另設(shè)寬帶或光纖到戶。有線電視住宅每戶設(shè)終端盒2只，與區(qū)域有

27、線電視網(wǎng)聯(lián)網(wǎng)。樓宇對講系統(tǒng) 各住宅樓底層安裝防盜電子門，每戶設(shè)對講和出線盒兩只，住戶 機具有與單元室外一機通話，開啟單元入口大門電子門鎖和與小區(qū)管理主機通話與報警功能。本項目供氣近期采用煤氣，每戶安裝一只6立方米/時表具，最高煤氣用量為2640立方米/日，通過煤氣管道輸送到戶。2003年后根據(jù)規(guī)劃可采用“西氣東輸”方案的天然氣供應(yīng)。第五章 市政配套及動拆遷本項目給水取自青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)自來水廠，項目規(guī)劃用水量約880噸/日。排水系統(tǒng)，室內(nèi)采用污廢混排，室外采用雨污水分流，污水經(jīng)二級生化處理后接入市政管線。 小區(qū)雨水在北部建雨水管網(wǎng)泵站排入界河。 區(qū)內(nèi)設(shè)10KV配電站3座，以380V/220V供應(yīng)各

28、用戶，最大用電負荷約為6000KVA。 本項目最高煤氣用量為2640立方米/日，由城市煤氣管網(wǎng)供應(yīng)。 區(qū)內(nèi)的通信和管理系統(tǒng)包括 、電視、計算機網(wǎng)絡(luò)、三表出戶微機管理系統(tǒng)，其中 直線880對，另設(shè)寬帶或光纖到戶。 土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議中已明確拆遷事宜與責(zé)任，本項目規(guī)劃范圍內(nèi)的動拆遷工作計劃于年內(nèi)完成。第六章 環(huán)保與節(jié)能a) 采用先進的施工管理方法和工藝，降低施工時的噪聲，減少建筑垃圾、粉塵飛揚，不影響周圍居民和企業(yè)的正常生活、生產(chǎn)秩序。b) 施工設(shè)備不產(chǎn)生超標廢水、廢氣排放。c) 嚴格按照上海市文明施工管理辦法進行施工，并及時清除建筑垃圾。d) 基地范圍內(nèi)如有保護性的文物、樹木等，應(yīng)采取特殊措施予以保護

29、。使用期環(huán)境保護、擬采取以下措施a) 噪聲 泵房設(shè)備選型時注意選用低噪聲設(shè)備，設(shè)備基礎(chǔ)使用減震墊塊，風(fēng)機與水泵盡量采用軟連接，噪聲大的機房設(shè)置吸音塊。b) 生活污、廢水 污廢水、雨水的排放管道與構(gòu)筑物嚴格按規(guī)定設(shè)計施工，保證污廢水和匯流雨水的正常排放。a) 建筑設(shè)計充分采用自然光和自然通風(fēng)，以降低單位建筑面積能耗。b) 用電、用水、用燃氣分戶獨立計量，并設(shè)自動抄表系統(tǒng)，及時、準確計費、收費。c) 各種設(shè)備和公用照明均選用節(jié)能型產(chǎn)品。d) 設(shè)計時在保證建筑功能效用的情況下，注意合理統(tǒng)籌，綜合設(shè)計，降低平米消耗指標。第七章 項目的經(jīng)營管理 項目及其主體單位 項目法人“東方夏威夷”水景別墅開發(fā)商（項

30、目法人）為上海元龍企業(yè)發(fā)展 ，注冊在上海滬青平公路3841弄5號，法定代表人俞長仁先生，注冊資本金為人民幣陸佰萬元，系國內(nèi)合資有限責(zé)任公司，經(jīng)營期限十年（自2000年11月起），具備房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)。上海元龍企業(yè)發(fā)展 系上海鑫昌房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營總公司的子公司之一，是為開發(fā)“東方夏威夷”水景別墅而成立的法人公司。上海鑫昌房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營總公司系1993年注冊上海浦東新區(qū)的全民所有制企業(yè)，具備貳級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，注冊資金人民幣貳仟捌佰萬元，法定代表人皆為俞長仁先生，主要從事房地產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)、物業(yè)管理（詳見附件8、9、10公司營業(yè)執(zhí)照及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書）。 公司結(jié)構(gòu)設(shè)置及業(yè)績上海鑫昌房

31、地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營總公司，近五年多共先后創(chuàng)建了上海鑫昌物資貿(mào)易公司、上海鑫昌物業(yè)管理 、上海元龍企業(yè)發(fā)展 、浙江桐鄉(xiāng)鑫昌磚瓦廠、浙江新昌大廈項目經(jīng)理部等子公司及分支機構(gòu)。在上海曾開發(fā)的總投資約貳億人民幣、建筑面積達11萬平方米的黎明花園住宅小區(qū)（共有32幢住宅和一幢物業(yè)管理樓），銷售業(yè)績卓著，1996、1997連續(xù)兩年榮列上海市房地產(chǎn)銷售百強企業(yè)（詳見附件10），在浙江省新昌縣聯(lián)建開發(fā)的總投資約壹億人民幣、建筑面積約2萬平方米的新昌縣標志性商住辦公綜合大樓正在建設(shè)之中。上海鑫昌房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營總公司具有項目策劃、工程管理、資金運作、材料供應(yīng)、營銷操作、行政管理、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)功能齊全的規(guī)范化管理體制，

32、并擁有相應(yīng)的高、中級專業(yè)管理人才，為開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營管理提供了可靠的保障。7.2項目的經(jīng)營內(nèi)容和管理本項目作為商品房出售的別墅建筑面積為萬平方米（其中各別墅的房前綠化園地的售價已折合在別墅價格中銷售）。本項目的公共建筑面積8000平方米及公建配套設(shè)施不出售，建成后作為公建配套、活動場所及物業(yè)管理用房（具體設(shè)計方案有商業(yè)性建筑房屋的可根據(jù)規(guī)定出售）。上海元龍企業(yè)發(fā)展 對項目的策劃、資金籌措、建設(shè)實施、生產(chǎn)經(jīng)營、債務(wù)償還和資產(chǎn)的保值增值，實行全過程全權(quán)負責(zé)。 項目的物業(yè)管理 本項目建成后，全部別墅作為內(nèi)銷商品房出售，并根據(jù)業(yè)主的要求擬由總公司下屬的上海鑫昌物業(yè)管理 或采用市場擇優(yōu)選擇管理水平高、社會

33、聲譽好的物業(yè)管理公司對小區(qū)進行統(tǒng)一的物業(yè)管理。第八章 建設(shè)實施進度安排根據(jù)國家的經(jīng)濟發(fā)展、上海房地產(chǎn)市場的發(fā)展、項目規(guī)模和客戶的潛在需求增長以及本項目對資金的需求，本項目的建設(shè)期擬安排為54個月（含前期工程），三期滾動開發(fā)。進度安排如下：在2001年7月1日-2001年12月30日完成項目一期工程的勘察設(shè)計、動拆遷及前期準備工作。一期工程于2002年1月1日正式開工，至2003年3月完工，二期工程于2003年4月1日正式開工，至2004年6月完工，三期工程于2004年7月1日正式開工，至2005年10月完工。一期工程于2002年8月開始預(yù)售，計劃于2003年7月末全部售完，二期工程于2003年

34、11月開始預(yù)售，計劃于2004年10月末全部售完，三期工程于2005年4月開始預(yù)售，計劃于2006年3月末全部售完，。8.2建設(shè)實施進度表（詳見附件2） 第九章 投資估算及資金籌措9.1項目投資估算的范圍1）根據(jù)詳細規(guī)劃方案的建設(shè)內(nèi)容和范圍。2）項目建設(shè)用資金是由建設(shè)方通過自籌和銀行貸款以及預(yù)售房產(chǎn)收入解決，本估算包括建設(shè)期利息。 3）項目建成后除配套等不可銷售部分外，別墅面積132000平方米全部出售。 4）項目投資估算，不包括住宅室內(nèi)二次裝飾費用。 5）公建配套房屋的建筑裝飾按可使用標準交付。1） 建設(shè)投資根據(jù)建設(shè)單位提供資料及國家有關(guān)規(guī)定； 2）上海市建筑工程綜合預(yù)算定額（一九九三）、上

35、海市建筑工程預(yù)算定額（一九九三）、全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額上海市單位估價匯總表（一九九三）及以上有關(guān)的九七單位估價表； 3）近期本市相關(guān)工程竣工（結(jié)）決算的主要指標，并考慮費用調(diào)整因素；4）國家及上海市有關(guān)工程建設(shè)及其它建設(shè)費用的現(xiàn)行規(guī)定； 5）土地開發(fā)費用包括土地出讓金、征地稅費、征地包干費、企事業(yè)單位和居民動遷費、征地勞動力安置費、企業(yè)用地返征地費 、土地開發(fā)管理費、土地開發(fā)不可預(yù)見費等，共計7990萬元； 6）各種增容費按國家有關(guān)文件規(guī)定標準計取，配套費依照規(guī)劃平面圖和近期市場價格估算而得； 7）預(yù)備費按第一、二部分費用之和的5%計取。 8）維修基金依照上海市有關(guān)規(guī)定計列。 項目投資估算

36、表見附件3。經(jīng)估算，本項目建設(shè)總投資50771萬元，其中建安工程費26002萬元，其他建設(shè)費19210萬元，不可預(yù)見費2261萬元，銷售成本1913萬元。維修基金1275萬元，銀行貸款利息110萬元。 項目資本金10000萬元，占建設(shè)投資的20%，出資方為上海元龍企業(yè)發(fā)展限公司，出資方式為貨幣資金，資本金來源由出資方銀行存款解決，出資方己承諾對本項目的資本金出資。 從2001年7月至2002年6月底，共需籌措資金15000萬元（詳見附件5，下同，略。）。出資方將于2001年2季度投入資本金10000萬元。計劃2002年4月向銀行辦理一年期抵押貸款5000萬元。 本項目建設(shè)期擬為54個月。預(yù)計2

37、001年用款約2729萬元 ，2002年用款約13196萬元，2003年用款約14465萬元，2004年用款約12613萬元2005年用款約7673萬元，2006年用款約96萬元。第十章 經(jīng)濟效益與社會效益評價營業(yè)收入住宅132000平方米，以均價4830元/平方米銷售，銷售收入預(yù)計約63756萬元。一期工程于2002年8月開始預(yù)售，計劃于2003年7月末全部售完，二期工程于2003年11月開始預(yù)售，計劃于2004年10月末全部售完，三期工程于2005年4月開始預(yù)售，計劃于2006年3月末全部售完，銷售情況預(yù)測見下表。占總銷售收入的百分比2001年2002年2003年2004年2005年200

38、6年一期工程20%10%二期工程6%24%三期工程35%5%合計20%16%24%35%5%項目投入成本即為項目總投資估算表中的總投資，其中銷售成本按銷售收入的3%計取。銷售稅金 營業(yè)稅金及附加，按銷售收入的5.565%計取。10所得稅 所得稅按33%計算。根據(jù)附件6現(xiàn)金流量表可測算出：財務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=12%） 1474萬元財務(wù)內(nèi)部收益率 19.18%資本金利潤率 70.25%不確定性分析本項目的銷售盈虧平衡點按下式計算：銷售盈虧平衡點= 建設(shè)投資/（銷售收入-銷售費用-營業(yè)稅）*100%=87.09%即當(dāng)房產(chǎn)銷售率達到87.09%時，相當(dāng)于銷售收入為55527萬元時，項目即可保本。 對本項

39、目而言，影響投資收益的風(fēng)險因素主要有：建設(shè)投資、房產(chǎn)銷售價格、銀行貸款利率等。現(xiàn)選取建設(shè)投資、房產(chǎn)銷售價格進行敏感性分析，見下表。1） 建設(shè)投資的影響建設(shè)投資-10%-5%5%10%凈現(xiàn)值（NPV）53303402-454-2381內(nèi)部收益率43.1%2） 銷售價格的影響價格變動-10%-5%5%10%凈現(xiàn)值（NPV）-14282329264377內(nèi)部收益率5.72%12.11%27.04%35.79%以上分析表明： 在建設(shè)投資增減、銷售價格升降的情況下將在較大程度上影響本項目的財務(wù)收益。 本項目建設(shè)符合城市規(guī)劃的總體要求，適應(yīng)市府提出的“將城市建設(shè)的戰(zhàn)略重點從市區(qū)轉(zhuǎn)移到提高郊區(qū)城鎮(zhèn)化水平，創(chuàng)

40、造上海郊區(qū)的優(yōu)美環(huán)境景觀，在郊區(qū)試點建設(shè)若干特色居住區(qū)”，做到“市區(qū)體現(xiàn)繁榮繁華，郊區(qū)體現(xiàn)綜合實力”，并對改善和拓展青浦區(qū)的投資環(huán)境，完善區(qū)域城市功能，滿足城市居民的住宅需求，會起到積極的推動作用。本項目建設(shè)總投資50771萬元，其中建安工程費26002萬元，其他建設(shè)費19210萬元，不可預(yù)見費2261萬元，銷售成本1913萬元。維修基金1275萬元，銀行貸款利息110萬%；靜態(tài)投資回收期（含建設(shè)期）為4.15年；動態(tài)投資回收期（含建設(shè)期）為4.44年；財務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）為1474萬元（Ic=12%），項目在財務(wù)上是可行的。第十一章 結(jié)論與建議11.1結(jié)論 本項目建設(shè)符合青浦房地產(chǎn)發(fā)展的需求及規(guī)劃要求，該別墅區(qū)的天然水資源及樹木資源為建造真正綠色環(huán)保別墅住宅區(qū)創(chuàng)造了條件，加之便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，項目建成后對提高青浦別墅檔次品位以及提高青浦名勝古跡知名度有著深遠意義，從規(guī)劃的角度合理調(diào)整土地使用結(jié)構(gòu)有良好的作用。開發(fā)商在注重營銷、策劃以及穩(wěn)健的經(jīng)營管理的理念指導(dǎo)下，可得到經(jīng)濟效益及社會效益的雙贏。因此，該項目的建設(shè)是必要的?；噩F(xiàn)狀市政配套條件、環(huán)境條件不太理想，東北入口處的基耕橋也需重新建造。項目的規(guī)劃設(shè)計布局、功能、配套均較為