房地產(chǎn)項目可行性研究評測報告,第一次

1、江蘇國力置業(yè)有限公司 塑料一廠商辦工程 可行性研究報告 2013年3月 目錄 總論1 （一）工程背景1 1、工程名稱1 2、工程承辦單位簡況1 3、工程提出的理由與目的1 （二）工程簡況2 1、工程區(qū)位2 2、工程土地現(xiàn)狀2 3、工程開發(fā)規(guī)模與目標2 4、工程主要建設條件3 5、工程主要經(jīng)濟指標3 （三）工程可行性研究報告編制依據(jù) 4 （四）工程可行性研究報告研究范圍 4 （五）工程建設存在的問題與工程實施建議 5 1、工程建設存在的問題5 2、工程實施建議5 二工程開發(fā)市場環(huán)境分析7 （一）工程開發(fā)經(jīng)營政策層面分析 7 1、土地供給政策調(diào)整7 2、房地產(chǎn)金融政策調(diào)整12 3、物業(yè)管理政策13

2、 4、房地產(chǎn)政策調(diào)整13 （二）工程開發(fā)經(jīng)營的宏觀經(jīng)濟與社會發(fā)展環(huán)境分析14 （三）工程開發(fā)經(jīng)營的城市經(jīng)濟與社會發(fā)展環(huán)境分析14 1、徐州市近年來經(jīng)濟和社會發(fā)展狀況 14 15 2、從近期來看，徐州市經(jīng)濟和社會將發(fā)生如下變化： （四）泉山區(qū)的國民經(jīng)濟和社會發(fā)展狀況 16 1、該區(qū)歷史與發(fā)展現(xiàn)狀16 2、泉山區(qū)交通及配套16 3、泉山區(qū)發(fā)展定位17 4、泉山區(qū)國民經(jīng)濟發(fā)展指標17 （五）徐州市房地產(chǎn)市場分析17 1、2011年房地產(chǎn)市場運行分析17 2、2012年徐州房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢21 （六）工程供需圈區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 22 三工程建設方案24 （一）工程規(guī)劃設計目標24 （二）工程規(guī)劃構

3、思25 四工程定位26 （一）工程市場定位26 （二）工程產(chǎn)品定位26 （三）目標客戶群定位27 五總體開發(fā)模式錯誤！未定義書簽。 （一）獨創(chuàng)性模式 錯誤！未定義書簽。 （二）差異化模式 錯誤！未定義書簽。 （三）充分整合周邊資源，發(fā)揮最大市場價值模式 錯誤！未定義書簽。 1整合交通資源，借市中心的成熟配套 錯誤！未定義書簽。 2、整合特色商務休閑品牌 錯誤！未定義書簽。 3、整合優(yōu)秀設計資源錯誤！未定義書簽。 六工程環(huán)境影響評價30 （一）工程實施過程中的環(huán)境影響及對策 30 1、工程建設對環(huán)境的影響30 2、建設中環(huán)境影響的緩解措施 30 （二）工程完成后的環(huán)境影響及對策 31 七工程建設

4、指標及實施進度32 （一）工程建設指標32 （二）建設周期32 （三）工程前期工作安 排32 （四）工程建設階段計劃安排32 1、工程進度安排的依據(jù)32 2、進度安排原則33 3、分階段開發(fā)的原因與目的33 （五）工程實施進度表33 八工程投資估算與資金安排35 （一）建設投資估算35 1、投資估算范圍35 2、投資估算編制依據(jù)35 3、工程總投資估算的原則35 （二）工程總投資估算35 1、土地費用35 2、建安工程費用35 3、工程前期費用36 4、城建費用36 5、室外工程費37 6、建設監(jiān)理費37 7、建設單位管理費37 8預備費37 9、建設期利息37 10、工程總投資37 （三）資

5、金籌措與融資方式38 1、資本金38 2、銀行借款38 3、凈銷售收入38 九財務評價39 （一）財務評價基礎數(shù)據(jù)的測算 39 1基準收益率的確定39 2、計算期的確定39 3、利率的確定39 4、銷售收入和稅金及附加估算表 39 （二）盈利能力分析41 1靜態(tài)盈利能力分析41 2、動態(tài)盈利能力分析41 （三）清償能力分析42 （四）評價結(jié)論42 十不確定分析43 （一）盈虧平衡分析43 （二）敏感性分析43 1、總投資變化對財務凈現(xiàn)值的敏感性分析 43 .42 2、銷售收入變化對工程財務凈現(xiàn)值的敏感性分析 十 工程風險分析45 （一）風險因素的識別和評估 45 1、風險等級劃分45 2、風險

6、因素的識別和評估45 （二）風險防范對策46 1、風險回避46 2、風險控制47 3、風險轉(zhuǎn)移47 4、風險自擔47 十二研究結(jié)論與建議48 （一）結(jié)論48 （二）建議48 附表49 總論 （一）工程背景 1、工程名稱 工程暫定名稱：塑料一廠 商辦工程。 2、工程承辦單位簡況 開發(fā)商：江蘇國力置業(yè)有限公司 江蘇國力置業(yè)有限公司，是天力地產(chǎn)的全資子公司。天力地產(chǎn)為中外合資房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)，是徐州老牌的本土開發(fā)商，公司成立于1998年11月，注冊資本變更為 238萬美 元，開發(fā)資質(zhì)為二級，先后開發(fā)過民理園，萬通佳苑，新都佳苑，御景灣1-3期，目前全 資開發(fā)香溪左岸。下屬有徐州市天力物業(yè)管理有限公司

7、、徐州市天力塑鋼門窗公司、徐州 市天力建材技術開發(fā)有限公司、徐州市嘉禾實業(yè)發(fā)展有限公司等，總注冊資本為5600萬 元，經(jīng)營活動主要涉及房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、新型建筑材料等相關行業(yè)，幾年來，公司 分別被徐州市政府評為徐州市民營企業(yè)50強，泉山區(qū)民營業(yè)企 10強，獲得區(qū)委的先進黨 支部等榮譽稱號，并被授予徐州市重點保護企業(yè)，泉山區(qū)重點保護企業(yè)。 江蘇國力置業(yè)有限公司，注冊資金人民幣5000萬元，屬于有限責任公司，涉及到房 地產(chǎn)開發(fā)、建筑與工程、服務 （中介物業(yè)監(jiān)理設計）等行業(yè)。 3、工程提出的理由與目的 工程的提出主要基于工程地塊良好的地理位置與開發(fā)前景、成熟的開發(fā)條件、以及公 司自身發(fā)展的需要。

8、 徐州位于江蘇省西北部，是蘇北最大城市和由蘇、魯、豫、皖邊區(qū)組成的淮海經(jīng)濟區(qū) 的中心。京滬、隴海兩大鐵路干線在這里交匯，作為“北國鎖鑰”，“南國門戶”，自古 便為兵家必爭之地，素稱“五省通衢”。全市總面積11258平方公里，其中市區(qū)面積 963 平方公里。徐州古稱彭城，具有四千多年的光輝歷史，是國家歷史文化名城之一。徐州地 處蘇、魯、豫、皖四省交界，為北國鎖鑰，南國門戶，地理位置十分重要，自古便為兵家 必爭之地。城市綜合競爭力不斷提升，城市品牌影響明顯增強。2005年，徐州入圍“十 大經(jīng)濟活力城市”之一。 工程位于徐州市泉山區(qū)淮海西路以南，新都佳苑以東，紡織東路以西，怡景園小區(qū)以 北。工程 A

9、地塊為街頭綠地， B地塊規(guī)劃為商業(yè)辦公用地。周邊：購物場所、文化教 育、醫(yī)療衛(wèi)生、金融服務、 郵政服務、娛樂、餐飲、運動 生活服務、娛樂休息等市政 配套設施齊全。交通便利，人流量較大，地理位置比較優(yōu)越，具有較好的升值潛力，適宜 于建造小型的商業(yè)辦公寫字樓社區(qū)。 在該宗地上規(guī)劃開發(fā)規(guī)模適中、配套完善的商業(yè)辦公工程，對于徐州市、淮海經(jīng)濟區(qū) 城市建設和社會經(jīng)濟發(fā)展以及承辦方自身的發(fā)展，都是十分必要和有利的。并且有利于本 區(qū)域居民生活水平的提高和居住環(huán)境的改善。 （二）工程簡況 1、工程區(qū)位 該工程位于淮海西路以南，新都佳苑以東，紡織東路以西，怡景園小區(qū)以北。周圍有 二環(huán)西路、建國西路、紡織東路、淮海

10、西路、煤建一街等眾多交通干道，對外交通極為便 利。 工程所在的 A地塊規(guī)劃為街頭綠地，B地塊規(guī)劃為商業(yè)辦公用地，土地用地面積 9810.7平方M，建設用地面積 7931平方M，綠化帶面積約為 1879.7平方M。B地塊的容 積率W 4.5, B地塊的建筑密度W 50%，綠化率15%。 該地塊憑借優(yōu)越的地理位置和完善的城市建設，在不久的將來該區(qū)域會成為地段繁華 的商業(yè)帶。 工程位于淮海經(jīng)濟區(qū)，淮海西路與紡織東路交匯，周圍眾多道路環(huán)繞，與人民廣場隔 路相望，具備了得天獨厚的商業(yè)交通優(yōu)勢。周圍小區(qū)：新都佳苑、尚城國際、怡景園小 區(qū)、萬通佳苑、礦南小區(qū)等；學校：徐重職業(yè)學校、第一小學、徐州市第三十一中

11、學幼兒 園等；醫(yī)院：徐州市第六人民醫(yī)院、徐州礦機醫(yī)院、徐州第五人民醫(yī)院等；銀行：工商 銀行、中國郵政礦山路郵政局銀行、交通銀行、中國銀行、江蘇銀行等；附近有小型商 業(yè)街、五星電器尚城國際店、新一佳購物廣場大時代商業(yè)廣場 歡樂買生活廣場等。市 政配套，商業(yè)布局，教育設施、醫(yī)療機構、休閑娛樂、就業(yè)環(huán)境、交通出行等設施齊全， 周圍中高檔次小區(qū)眾多，人流量大，投資價值大，地理位置優(yōu)越。 經(jīng)過幾年的發(fā)展，該區(qū)域目前已經(jīng)形成集商業(yè)辦公及住宅于一體。該地塊憑借它極佳 的地理位置、豐富的社會資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過去的幾年內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)量迅 猛增長。正在憑借順暢的交通，優(yōu)雅的自然環(huán)境，濃郁的商業(yè)氛圍，正

12、在逐步完善的配套 設施，形成一個中小型的商業(yè)辦公及居住區(qū)域，為蓬勃發(fā)展的泉山區(qū)再添活力。 工程所處的地理區(qū)位詳見工程規(guī)劃圖（附圖 1.1）。 2、工程土地現(xiàn)狀 該工程周圍地面較為平坦。大部分用地現(xiàn)在為住宅商業(yè)辦公等，周圍多層、小高層、 高層，公寓式辦公樓和商業(yè)街，商業(yè)氛圍濃郁。 3、工程開發(fā)規(guī)模與目標 工程擬規(guī)劃建成現(xiàn)代化的、具有前瞻性的中檔次商業(yè)辦公區(qū)。 本工程的規(guī)劃用地面積為 9810.7平方M工程的建筑面積為 35690平方M,根據(jù)其所 在地塊特點和開發(fā)策略工程規(guī)劃為A地塊為綠地，B地塊東側(cè)臨街為單獨的商業(yè)樓，西側(cè) 3年，其中建設 工程計劃按照總體規(guī)劃和布局共一期就可實施完，工程開發(fā)銷售

13、期為 期為2年，建設期與銷售期共3年。 工程總體規(guī)劃指標見下表（表1.1 ）。 表1.1工程總體規(guī)劃指標 序號 工程 單位 數(shù)量 -一- 規(guī)劃用地面積 M2 9810.7 -二二 總建筑面積 M2 35690 其中： 1 A地塊為街頭綠地 M2 1879.7 2 B地塊為商業(yè)辦公 M2 7931 三 道路及停車場 35% 四 建筑密度 50% 五 容積率 4.5 六 綠化率 15% 4、工程主要建設條件 1）已簽訂“工程開發(fā)協(xié)議書” （2012年1月）。 2）土地使用權出讓金已經(jīng)按合同約定開始支付，已取得部分土地使用權證，宗地拆 遷工作已經(jīng)進行。 3）已開始進行工程前期的論證分析及立項工作。并

14、已著手開始進行工程的正式規(guī)劃 設計工作。 4）工程市場調(diào)查工作已經(jīng)在進行并已取得階段性成果。 5）工程建設資金已經(jīng)準備到位。 6）工程已取得當?shù)卣嘘P領導和部門的肯定，并已取得同意立項的批復文件。 5、工程主要經(jīng)濟指標 工程主要經(jīng)濟指標見下表（表1.2）。 表1.2工程主要經(jīng)濟指標 序號 工程 單位 數(shù)量 備注 -一- 主要經(jīng)濟結(jié)果和數(shù)據(jù) 1 工程投入總資金 力兀 20212.94 2 建設投資（不含建設期利息） 力兀 19709.85 其中：自有資金 力兀 9904.91 3 建設期利息 力兀 403.13 4 銷售收入 力兀 45038.4 5 銷售稅金及附加 力兀 3040.09 -二

15、二 主要經(jīng)濟評價指標 1 工程財務內(nèi)部收益率 % 23.66% 基準收益率 lc=5% 2 稅后工程財務內(nèi)部收益率 % 21.18% 基準收益率 lc=5% 3 稅后資本金財務內(nèi)部收益率 31.93% 4 財務凈現(xiàn)值（稅前） 力兀 15268.88 5 財務凈現(xiàn)值（稅后） 力兀 13071.7 6 資本金財務凈現(xiàn)值（稅后） 力兀 20962.85 7 靜態(tài)投資回收期（稅后） 季 8 8 動態(tài)投資回收期（稅后） 季 8 （三）工程可行性研究報告編制依據(jù) 1）國家計委、建設部建設工程經(jīng)濟評價方法與參數(shù)； 2）建設部房地產(chǎn)開發(fā)工程經(jīng)濟評價方法； 3）國家發(fā)展計劃委員會投資工程可行性研究指南； 4）徐

16、州市城市總體規(guī)劃； 5）工程開發(fā)用地協(xié)議書； 6）建設工程選址意見書； 7）建設工程規(guī)劃許可證； 8）徐州市泉山區(qū)以及工程周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘查資料。 （四）工程可行性研究報告研究范圍 1）工程開發(fā)市場環(huán)境分析； 2）工程建設初步方案； 3）工程定位； 4）工程開發(fā)經(jīng)營模式； 5）工程環(huán)境影響評價； 6）工程投資估算與資金安排; 7）工程融資方案； 8）工程財務評價； 9）工程風險分析。 （五）工程建設存在的問題與工程實施建議 1、工程建設存在的問題 1）工程土地使用權問題及前期各項審批手續(xù)尚未全部完成，工程方案尚不能最后確 2）工程前期啟動尚存在阻力，影響工程按計劃如期實施。 3）工程建

17、設投資總額控制有賴于工程實施過程中承辦方的具體執(zhí)行情況，不確定因 素較多，此方面風險較大。 4）工程開發(fā)總體規(guī)模較大，市場消化速度和能力會對工程構成嚴重影響。存在預期 利益難以兌現(xiàn)的可能。 5）資金供應方案尚未落實，銀行貸款還未最終定奪。 6）存在較強的市場競爭壓力，工程的競爭優(yōu)勢和競爭力還需要多方面的培育。 2、工程實施建議 對本工程的實施建議主要有以下幾點： 1）宜迅速解決余下部分土地使用權問題。 2）及時解決本工程施工臨時用水、用電問題，開發(fā)商要敦促開發(fā)區(qū)早日啟動本工程 的市政配套工程，最遲應在工程一期開始銷售前完成正式供水、供電、通訊等工程。 3）盡快組織國內(nèi)外優(yōu)秀規(guī)劃、建筑、園林設計

18、機構完成工程設計。 4）集中力量抓緊完成工程的規(guī)劃和立項報批工作，落實工程開工建設的各項手續(xù)， 確保工程能按合同約定按時開工建設。 5）工程營銷工作從策劃到組織落實需要周密考慮和安排，必須做詳盡的市場調(diào)查工 作。 6）既要節(jié)省建設資金，又必須切實保證工程質(zhì)量，堅持以質(zhì)量領先的市場策略。 7）工程開發(fā)的各個階段要注意邀請既有實力又能切實認真地投入的合作伙伴。以增 強承辦方自身在特大工程開發(fā)上的業(yè)務能力。 8）重視工程的廣告宣傳工作，保證足夠的廣告投放量，在廣告的文案和設計上做足 文章，為本工程積聚人氣。 工程開發(fā)市場環(huán)境分析 房地產(chǎn)工程開發(fā)經(jīng)營市場環(huán)境，即投資環(huán)境，決定工程的定位、運作和最終成效

19、。 工程開發(fā)經(jīng)營機會產(chǎn)生于它所依賴的市場環(huán)境之中。 同樣地，工程的開發(fā)經(jīng)營風險，也埋藏在工程依賴的市場環(huán)境的不確定因素集合之中。 （一）工程開發(fā)經(jīng)營政策層面分析 由于房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟發(fā)展極為重要的基礎性產(chǎn)業(yè)，它是各行各業(yè)必須的生產(chǎn)資 料，又是廣大城市居民必要的生活條件，所以它的波動將對國計民生產(chǎn)生重大的影響。因 此，世界各國政府、包括經(jīng)濟自由化程度最高的美國政府都密切關注、甚至深刻干預房地 產(chǎn)市場，以房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展從正面促進與保證整個經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展。 我國房地產(chǎn)市場依然是政府政策主導型市場，尚未達到市場機制起主導作用的市場。 所以，對一個中小型房地產(chǎn)投資工程來說，政策層面分析處于首要地

20、位。 1、土地供給政策調(diào)整 2008年1月9日，國務院辦公廳發(fā)布關于嚴格執(zhí)行有關農(nóng)村集體建設用地法律和 政策的通知：1.嚴格執(zhí)行土地用途管制制度；2.嚴格規(guī)范使用農(nóng)民集體所有土地進 行建設；嚴格控制農(nóng)村集體建設用地規(guī)模；3.嚴格禁止和嚴肅查處“以租代征”轉(zhuǎn)用農(nóng) 用地的違法違規(guī)行為；4.嚴格土地執(zhí)法監(jiān)管。 2009年，全國土地供應總量大幅增加，基礎設施等其他用地供應比例略有提高。 2010年4月15日，國土資源部高調(diào)宣布了住宅用地的放量。國土資源部公布的 2010年住房用地供應計劃顯示，今年全國住宅用地的計劃供應量超過18萬公頃。這 一數(shù)字，是2009年全國住宅用地實際供應量的2.35倍，更是前

21、5年平均年度實際住宅供 地量的3.38倍。其中，河南省今年住房建設用地供應總量為7372.35公頃，其中，保障 性住房用地為1624.04公頃，棚改房用地為 1649.01公頃，自住性中小套型普通商品房用 地為3176.73公頃，三類用地占總量的 87.50%。 2012年，土地政策將繼續(xù)嚴格落實中央各項調(diào)控政策措施，加大監(jiān)管和調(diào)控力度， 鞏固已有調(diào)控成果，促進房價合理回歸；繼續(xù)以保障性安居工程用地落實為重點做好用地 供應，努力保持土地市場平穩(wěn)運行，避免土地供應總量、結(jié)構和價格大起大落，合理引導 市場預期；繼續(xù)以促進形成住房有效供應為重點做好已供住房用地的監(jiān)管工作，加強住房 宗地供應和開發(fā)利用

22、的動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管，嚴格督促按合同約定條件建設和開竣工，及時發(fā)現(xiàn) 處置閑置土地，堅決打擊違法轉(zhuǎn)讓土地行為。 2011-2012年徐州市土地供應政策 ： （1）計劃編制的指導思想 堅持以科學發(fā)展觀為指導，圍繞振興徐州老工業(yè)基地，突出抓好經(jīng)濟建設、中心城市 建設、和諧社會建設的戰(zhàn)略構想，以土地利用總體規(guī)劃和城鎮(zhèn)建設規(guī)劃為依據(jù)，落實國民 經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃綱要的發(fā)展目標，加強土地利用宏觀調(diào)控，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā) 展，合理安排各類用地的供應規(guī)模和布局，盤活存量，控制增量，促進土地節(jié)約集約高效 利用，確保我市經(jīng)濟社會全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展。 （2）計劃編制的原則 1）節(jié)約集約用地原則，一是節(jié)約用地，就是各項建

23、設都要盡量節(jié)省用地，千方百計 地不占或少占耕地二是集約用地，每宗建設用地必須提高投入產(chǎn)出的強度，提高土地利用 的集約化程度三是通過整合、置換和儲備，合理安排土地投放的數(shù)量和節(jié)奏，改善建設用 地結(jié)構、布局，挖掘用地潛力，提高土地配置和利用效率。 2）供需平衡原則，促進 2012年房地產(chǎn)市場供需基本平衡。計劃總量以前兩年實際供 應量為基準，以土地供應引導需求，合理調(diào)整土地供應結(jié)構和用地供應量，切實穩(wěn)定住房 價格。 3）有保有壓原則，優(yōu)先保障國家重點建設工程和各地基礎設施建設工程用地需要， 合理確定城鎮(zhèn)村建設新增用地。落實國家產(chǎn)業(yè)政策，優(yōu)先保障國家重點建設工程用地需 求，支持有利于結(jié)構調(diào)整的工程建設

24、用地。對不符合國家產(chǎn)業(yè)政策、發(fā)展規(guī)劃和市場準入 標準的工程，不予供地。繼續(xù)加大對中小戶型、中低價商品房、經(jīng)濟適用房和廉租房的土 地供應，嚴格控制大戶型、低密度高檔住宅土地供應，停止別墅類用地土地供應，保證保 障性安居工程和中小套商品房用地占住宅用地比例不低于70% 4）可持續(xù)利用原則，土地利用不能只顧眼前而不顧長遠，不能只顧經(jīng)濟和社會效益 而不顧生態(tài)效益。同時，對土地利用結(jié)構調(diào)整更應在可持續(xù)理論的指導下遵循客觀規(guī)律， 實現(xiàn)土地類型的合理轉(zhuǎn)換，做到保護與利用并重，利用服從保護，最終實現(xiàn)土地的可持續(xù) 利用。 （3）計劃適用范圍 徐州市2012年度國有建設用地供應計劃編制適用范圍為徐州市區(qū)行政轄區(qū)（

25、不含銅 山區(qū)、賈汪區(qū)）范圍內(nèi)供應的全部國有建設用地。國有建設用地供應計劃的計劃期為一 年。本計劃年度為 2012年1月1日至12月31日。 四、國有建設用地供應計劃指標 （4）國有建設用地供應總量 國有建設用地供應總量，是指計劃期內(nèi)各類國有建設用地供應的總規(guī)模。徐州市2012 年度國有建設用地供應總量控制在14500畝。其中包含存量建設用地 3916畝，新增建設用 地10584畝。 （5）國有建設用地供應結(jié)構 國有建設用地供應結(jié)構，是指計劃期內(nèi)商服用地、工礦倉儲用地、住宅用地、公共管 理與公共服務用地、交通運輸用地等各類國有建設用地的供應規(guī)模和比例關系。2012年 度徐州市國有建設用地供應總量

26、中，商服用地2186.6畝，占供應計劃總量的15%工礦 倉儲用地5000畝,占比34%住宅用地4636.4畝，占比32%公共管理與公共服務用地 1040畝，占比7%交通運輸用地 1527畝，占比11%特殊用地110畝，占比1% （6）國有建設用地供應布局 徐州市區(qū)2011年度國有建設用地供應計劃，注重徐州市中心城區(qū)、開發(fā)區(qū)、新城區(qū) 等重點功能區(qū)塊的協(xié)調(diào)發(fā)展，保障“三重一大”工程的用地，其中開發(fā)區(qū)安排用地8400 畝，中心城區(qū)用地 5046畝，新城區(qū)用地1054畝。 （7）國有建設用地供應方式 1）計劃劃撥供地3500畝 2012年列入劃撥供地計劃的工程共有34個，用地約3800畝，我局將根據(jù)上

27、述工程 的前期手續(xù)完成情況，確保完成所列劃撥用地工程的90%以上，確保劃撥供地 3500畝， 主要用來滿足于市政基礎設施、道路及交通水利設施建設、學校和醫(yī)院建設等基礎工程。 同時根據(jù)國家重視民生，著力解決低收入家庭住房困難問題的相關政策，我市劃撥供地計 劃中經(jīng)濟適用住房及市政重點工程拆遷安置工程用地等保障性住房工程用地面積約為 1188畝，占計劃劃撥供地總面積的34%左右。 2）計劃經(jīng)營性用地供地 6000畝 為鞏固房地產(chǎn)調(diào)控政策成效，同時服從、服務于市區(qū)市政重點工程及重大工程建設， 最終排定市區(qū)經(jīng)營性用地出讓規(guī)模6971畝，計劃總量較 2011年有一定增加。排定計劃中 有部分地塊未完全拆遷，

28、根據(jù)凈地出讓的國家政策，上市進度直接受市政拆遷進度影響， 不能確保今年上市，因此預計今年實際出讓總量能達到6000畝左右。在可供的約 6000畝 土地中，居住用地約占 3448畝，約占總供應量的 57.5%，商業(yè)及功能性工程用地約2552 畝約占42.5%。與此同時，我市仍將在掛牌供地中加大限價房、棚改房等保障性安居工程 供應力度，供應規(guī)模約 876畝，結(jié)合劃撥供應的 1188畝保障性住房用地，以及中小套型 商品房工程供地約 1320畝，2012年保障性安居工程及中小套商品住房工程供地總面積將 達到住宅供地總量的73%，對我市房地產(chǎn)市場的健康、穩(wěn)定發(fā)展將會起到積極作用。 3）計劃工業(yè)用地供地

29、5000畝 結(jié)合省委省政府振興老工業(yè)基地政策，加強開發(fā)區(qū)工業(yè)用地節(jié)約集約利用，根據(jù) 2011年市區(qū)工業(yè)用地的實際供地情況，充分考慮徐州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)升格為國家級開發(fā)區(qū) 后，土地節(jié)約集約利用水平進一步提高，以相對較少的土地面積容納更多的工業(yè)工程，土 地投入產(chǎn)出率將進一步得到提高的因素。結(jié)合徐州煙廠在新城區(qū)建場及城北工業(yè)園區(qū)的招 商情況，2012年，我市列入市區(qū)工業(yè)用地計劃總面積為5550畝。我局將根據(jù)個工業(yè)開發(fā) 區(qū)的實際招商情況確保完成所列工程的90%，即確保計劃工業(yè)供地5000畝。 該供地計劃在實際工作中，還將隨著經(jīng)濟社會發(fā)展狀況和國家政策的宏觀調(diào)控，進行 相應的調(diào)整。 （8）政策導向： 1）優(yōu)化

30、空間布局 根據(jù)2011年度的土地供應情況，結(jié)合 2012年計劃新建的城市重點工程建設工程，結(jié) 合創(chuàng)建國家生態(tài)城市、加快建設區(qū)域性文化中心的總體目標，以及徐州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)及 城北工業(yè)園區(qū)的工業(yè)發(fā)展計劃，2012年徐州市計劃供應的土地供應空間布局主要分布在 中心城區(qū)、開發(fā)區(qū)、新城區(qū)、高鐵站區(qū)等，通過優(yōu)先保證重大產(chǎn)業(yè)工程、重大城建工程、 重大基礎設施工程及關系到國計民生大事的土地供應。 2）優(yōu)化土地供應結(jié)構，堅持計劃控制引導，規(guī)范供應 首先，加大住宅用地供應規(guī)模，確保住宅用地供應總量不低于前2年平均實際供應 量；提高并優(yōu)先保障廉租房、經(jīng)濟適用房、公共租賃房等保障性住房用地比例，對列入保 障性住房建

31、設計劃的用地實行計劃單列，做到“應保盡?！?；確保保障性住房、舊城改造 以及中小戶型普通商品住房建設用地不低于住宅用地供應計劃總量的70%限制高檔住宅 商品房工程建設用地供應，禁止高檔別墅工程建設用地供應；不斷優(yōu)化住宅供應結(jié)構，完 善徐州市區(qū)多層次的住房保障體系，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。 其次，保證2012年國家、省、市重點產(chǎn)業(yè)工程建設用地供應；鼓勵和支持高新技術 產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)代物流業(yè)工程建設用地的供應；支持高端、高效、高輻射力、低耗能、低污染產(chǎn) 業(yè)工程建設用地的供應；嚴禁高耗能，高污染的產(chǎn)業(yè)工程建設用地供應。 另外，要積極引導產(chǎn)業(yè)結(jié)構轉(zhuǎn)型升級，發(fā)展新型工業(yè)和高新技術產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)振興徐州 老工業(yè)基

32、地的發(fā)展戰(zhàn)略。優(yōu)先保障先進裝備制造業(yè)、新能源、生物醫(yī)藥等戰(zhàn)略性新興產(chǎn) 業(yè)，以及休閑旅游、現(xiàn)代商貿(mào)、現(xiàn)代物流、文化創(chuàng)意等現(xiàn)代服務業(yè)工程發(fā)展的用地供應； 合理保障紡織、建材、金屬材料等傳統(tǒng)特色產(chǎn)業(yè)提升改造工程用地供應；從嚴控制規(guī)模較 小、生產(chǎn)能力不高的限制類工程用地；嚴禁高能耗、高物耗、高污染、低附加值的產(chǎn)業(yè)工 程用地供應；鼓勵盤活存量用于支持發(fā)展生產(chǎn)性服務業(yè)。 3）堅持科學發(fā)展觀，促進土地集約節(jié)約利用 為更好的促進土地集約節(jié)約利用，一是在徐州市土地利用總體規(guī)劃（2006-2020 年）的基礎上，增強對土地集約節(jié)約利用的規(guī)劃控制指導。二是在建設規(guī)劃中推進由平 面擴張向空間挖潛的節(jié)地模式轉(zhuǎn)變，增加容

33、積率，提高開發(fā)強度，實現(xiàn)空間資源的有效整 合和土地集約利用。三是以“單位面積土地利用投資強度”和“用地規(guī)?？刂茦藴省眮硖?高工程準入門檻。四是突出利用存量土地，改變粗放用地模式，注重擇商引資，充分利用 空閑土地，提高土地利用率。 4）發(fā)揮市場配置資源基礎性作用 加強土地資源的市場化配置是促進土地集約節(jié)約利用的關鍵環(huán)節(jié)。一是建立合理的土 地資源市場供給價格體系，提高國有土地資產(chǎn)效益。二是健全建設用地的市場配置機制。 用經(jīng)濟手段調(diào)整土地市場供給，進一步完善農(nóng)用地轉(zhuǎn)用價格評估體系。三是加大土地市場 信息公開力度，在健全土地市場動態(tài)監(jiān)管監(jiān)測系統(tǒng)的基礎上，加大信息公開力度，對土地 供應計劃、供地政策、出

34、讓公告、出讓結(jié)果等要多種形式進行公示，引導理性投資，發(fā)揮 市場信息對盲目投資、無序用地的警示作用。四是完善國有建設用地儲備制度。儲備國有 建設用地必須符合規(guī)劃、計劃，并將現(xiàn)有未利用的國有建設用地優(yōu)先納入儲備庫，充分發(fā) 揮市場配置土地資源的基礎性作用。 （9）計劃實施的保障措施 為使徐州市2012年度國有建設用地供應計劃更加合理有效的實施，強化政府在土地 儲備開發(fā)和土地供應中的主導性作用，確保各項用地計劃指標落到實處，應采取如下保障 措施： 1）加強部門協(xié)調(diào)，保證計劃落實 市發(fā)展改革委、規(guī)劃局和國土資源局等部門要會同各區(qū)政府，盡快做好實施土地供應 計劃涉及的產(chǎn)業(yè)政策、空間區(qū)域、實施時序和規(guī)劃條件

35、等基礎工作，加強協(xié)同配合，保證 計劃指標有效落實，簡化審批程序，提高服務效率。 2）對計劃供應地塊向社會公布，保障計劃的嚴肅性 供應地塊經(jīng)各相關部門審核確定后通過報紙、網(wǎng)絡等媒體向社會公布，公布內(nèi)容包括 各地的位置、面積、規(guī)劃用途、供應時間等信息，接受社會監(jiān)督。在執(zhí)行過程中如確需修 改，用地單位或相關部門應提前申請，經(jīng)規(guī)劃、國土等部門批準后進行調(diào)整。確保計劃執(zhí) 行的嚴肅性。 3）健全土地儲備運行機制，加強政府對土地供應的宏觀調(diào)控能力 加大政府在土地儲備開發(fā)和土地供應中的主導性作用，科學編制土地儲備年度計劃和 土地儲備開發(fā)計劃，加大土地儲備及開發(fā)力度，對近期擬實施供地的區(qū)域，主動實施規(guī)劃 并對規(guī)

36、劃范圍實施規(guī)劃儲備和有時序、有計劃的實物儲備，切實加強政府在土地征收、收 購、儲備、供應過程中的主導作用，改變由建設單位提請、政府部門被動審查的規(guī)劃審批 和土地供應模式，保證國有建設用地供應計劃有效執(zhí)行，提高對房地產(chǎn)市場調(diào)控能力。 4）建立計劃執(zhí)行監(jiān)督和獎懲制度 各相關部門應從自身的職責出發(fā)，全面落實年度土地供應計劃。市國土局對年度土地 供應計劃的組織、工作績效和計劃實施效果進行綜合評價，結(jié)合年度內(nèi)違法違規(guī)用地查處 情況，形成綜合意見報市政府，納入市政府對區(qū)政府工作的考核。對于嚴格執(zhí)行土地供應 政策、土地利用集約程度高、土地利用效率好的相關部門給予表彰和獎勵。 （10）土地供給政策的調(diào)整對土地

37、市場的影響： 1）大大規(guī)范了政府和開發(fā)企業(yè)在土地一級市場的行為； 2）使資本實力雄厚的開發(fā)商處于市場極為有利的地位； 3）促使城市土地價格上漲。 4）將在總體上增大房地產(chǎn)投資風險。 2、房地產(chǎn)金融政策調(diào)整 2011年04月05日：中國人民銀行決定，自 2011年4月6日起上調(diào)金融機構人民幣 存貸款基準利率。金融機構一年期存貸款基準利率分別上調(diào)0.25個百分點，其他各檔次 存貸款基準利率及個人住房公積金貸款利率相應調(diào)整。 2011年4月17日：中國人民銀行決定，自2011年4月21日起，上調(diào)存款類金融機 構人民幣存款準備金率 0.5個百分點。 2011年5月1日：根據(jù)國家發(fā)改委于 2011年3月

38、16日發(fā)布商品房銷售明碼標價 規(guī)定，從5月1日起，商品房銷售必須明碼標價。對違反明碼標價規(guī)定未執(zhí)行“一房一 價”的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將處以每套房5000元罰款。構成價格欺詐的，將沒收違法所 得，并處違法所得 5倍以下罰款；沒有違法所得，處5萬元以上50萬元以下罰款。 2011年5月10日：住建部下發(fā)了關于公開城鎮(zhèn)保障性安居工程建設信息的通 知，要求各地在下發(fā)文件后的20個工作日內(nèi)公布保障房建設計劃、開工和竣工相關信 息。按照住建部的規(guī)定，6月9日則是公布信息的最后期限，截至6月9日，北京、上海 等一線城市已公布了今年保障房的建設情況。 2011年5月12日：中國人民銀行決定，從2011年5月18

39、日起，上調(diào)存款類金融機 構人民幣存款準備金率 0.5個百分點。 2011年5月19日：住建部與各省、自治區(qū)、直轄市簽訂保障性住房目標責任 書，完成1000萬套保障性安居工程住房的分配任務。 2011年6月14日：中國人民銀行決定，從2011年6月20日起，上調(diào)存款類金融機 構人民幣存款準備金率 0.5個百分點。 2011年7月6日：中國人民銀行決定，自 2011年7月7日起上調(diào)金融機構人民幣存 貸款基準利率。金融機構一年期存貸款基準利率分別上調(diào)0.25個百分點，其他各檔次存 貸款基準利率及個人住房公積金貸款利率相應調(diào)整。 2011年7月14日：國務院召開會議部署房地產(chǎn)調(diào)控，稱部分城市房價上漲壓

40、力仍然 較大，要求繼續(xù)嚴格執(zhí)行限購政策，上漲過快的二、三線城市也要采取限購。 2011年8月17日：住房城鄉(xiāng)建設部公布對各地列入新增限購城市名單的5項建議標 準：6月份新建住房價格指數(shù)同比增幅或1至6月新建住房價格指數(shù)月環(huán)比增幅較高、排 名靠前的；6月份新建商品住房均價比去年年底漲幅超過或者接近全年房價控制目標的； 1至6月新建商品住房成交量同比增幅較高的；位于已限購區(qū)域中心城市周邊，外地購房 比例較高的；存在房價上漲過快、調(diào)控政策執(zhí)行不嚴格等突出問題，社會反映強烈的。 2011年11月30日：中國人民銀行決定，從2011年12月5日起，下調(diào)存款類金融 機構人民幣存款準備金率 0.5個百分點。

41、 中國人民銀行出臺的房地產(chǎn)金融一系列新規(guī)定旨在從金融政策層面抑制房地產(chǎn)“過 熱”和“泡沫”現(xiàn)象的出現(xiàn)。進一步強化了對商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的風險監(jiān)控。引導和增 加了商品房供給，緩解供求矛盾。 通過以上所訴金融政策的出臺提高了開發(fā)商的入市門檻，資本實力弱的開發(fā)商面臨出 局局面，也規(guī)范了房地產(chǎn)市場。 3、物業(yè)管理政策 1）2010年1月1日業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則 2）2010年1月1日物業(yè)承接查驗辦法 3）物業(yè)管理政策的實施將： 4）強化開發(fā)商承擔售后服務的責任； 5）有力促進房地產(chǎn)市場全面健康的發(fā)展； 6）使物業(yè)管理服務成為物業(yè)附加價值的重要組成部分。 4、房地產(chǎn)政策調(diào)整 2010年1月10日

42、，國務院辦公廳下發(fā)關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知 （簡稱”國十一條”），要求進一步加強和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，穩(wěn)定市場預期，促進房地 產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！眹粭l”包括五個方面，涉及十一個條款，與之前的”國四條”相 比，內(nèi)容更加豐富、系統(tǒng)和全面，規(guī)定也更加具體和詳盡，政策方向與2009年12月以來 的所有調(diào)控樓市的政策方向一脈相承，是對最近一段時間以來中央調(diào)控樓市政策的系統(tǒng) 化。 2011年1月26日，新國八條：會議提出八條政策，包括二套住房首付款比例不低于 60%貸款利率不低于基準利率的1.1倍、地方政府問責、調(diào)整個稅和加強土地增值稅、 普遍實施限購令等。一系列全新的調(diào)控政策，讓人感覺

43、到史無前例的調(diào)控力度。 2011年2月19日，南京限購三套房：南京出臺房市調(diào)控細則戶籍市民限購三套房-1 2011年3月22日，發(fā)改委發(fā)布商品房銷售明碼標價規(guī)定通知； 2011年5月1日，5.1日商品房明碼標價，徐州主城區(qū)新城區(qū)實施普通商品房限購。 該限購令確定了執(zhí)行期限，即“暫定為一年”。本市戶籍居民家庭，對已擁有一套住房 的，在主城區(qū)限購一套普通商品住房；對已擁有兩套及以上住房的，暫停在主城區(qū)向其銷 售普通商品住房。本市戶籍居民家庭在新城區(qū)限購一套普通商品住房。非本市戶籍居民家 庭，能提供1年以上（含1年）本市納稅證明或社會保險繳納證明的，在本市限購范圍內(nèi)限 購一套普通商品住房；已擁有一套

44、及以上住房或者無法提供1年以上（含1年）本市納稅證 明或社會保險繳納證明的，暫停在本市限購范圍內(nèi)向其銷售普通商品住房。 2011年7月19日，限購令蔓延至二三線城市； 2011年10月20日，徐州首套房貸款首付提至四成，二套貸利率提高。 房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)和基礎產(chǎn)業(yè)，是牽引力大、關聯(lián)性極強的產(chǎn)業(yè)，土地 供給、房地產(chǎn)投資必須與其他相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)。上述政府出臺的一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào) 控政策，是針對我國房地產(chǎn)業(yè)“結(jié)構性”的、“區(qū)域性”的“過熱”苗頭，其目的是為了 房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。此次宏觀調(diào)控不同于上世紀90年代初期的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控， 它是發(fā)展性調(diào)控、主動性調(diào)控、改革性調(diào)控，是在我

45、國房地產(chǎn)市場自我調(diào)控能力差的情況 下進行的一系列政府調(diào)控行為。 但從長期來看，政府鼓勵、支持房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展應該是我國政府長期的政策 取向。房地產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整將繼續(xù)推進住宅業(yè)成為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)與消費熱點，促進房 地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。 （二）工程開發(fā)經(jīng)營的宏觀經(jīng)濟與社會發(fā)展環(huán)境分析 2011年全國經(jīng)濟的發(fā)展呈現(xiàn)出一種不平衡的狀態(tài)，一方面面對國際金融壓力，人民 幣頻繁升值，一方面國內(nèi)通脹愈演愈烈。央行頻繁加息以及上調(diào)存款準備金率，對房地產(chǎn) 市場帶來沉重打擊。 從幾次上調(diào)存款準備金率的時間，以及國家政策發(fā)布時間來看，如2月份上調(diào)存款準 備金率，四月份加息等選擇在樓市回暖時機，其對樓市的針對

46、性較強。可以看出，中央對 房地產(chǎn)市場的打壓決心依然沒有動搖。 到2011年年中，央行再度加息、上調(diào)存款準備金率，同時，中央公布二三線城市限 購，二三線城市國有建設用地審批權上繳等幾項有力措施將下半年樓市和回暖的希望徹底 覆滅，“金九銀十”再度遭遇“滑鐵盧”，樓市提前進入嚴冬，迫使開發(fā)企業(yè)降價保量， 成交量、成交價格持續(xù)下降。 不過，需要指出，盡管中央對于樓市打壓的決心空前強大，并且多項有力措施迫使開 發(fā)企業(yè)不得不降價放倉，但是對于地方政府而言，卻并非和中央步調(diào)保持一致。從徐州對 于國家多項調(diào)控措施的執(zhí)行力來看，在遵循國家調(diào)控措施的基礎上，徐州所行的調(diào)控政策 尚有較大的空間。另外，2011年底徐

47、州市住房公積金新政的頒布也是促進本年度歲末成 交的一項舉措。由此可見，盡管中央對房地產(chǎn)市場的打壓力度持續(xù)加大，全國市場的觀望 氛圍依然濃厚，但是地方政府迫于地方建設的考慮，尤其是二三線城市對城市發(fā)展的需 求，在政策上尚有可以喘息的空間。 （三）工程開發(fā)經(jīng)營的城市經(jīng)濟與社會發(fā)展環(huán)境分析 1、徐州市近年來經(jīng)濟和社會發(fā)展狀況 徐州經(jīng)濟已經(jīng)基本形成了裝備制造、能源、徐州商圈、食品及農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)四大千 億元支柱產(chǎn)業(yè)，新醫(yī)藥、電子信息、環(huán)保設備為新興產(chǎn)業(yè)，煤炭、電力、建材、輕紡、冶 金等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展的具有比較鮮明特色的產(chǎn)業(yè)體系，3家企業(yè)名列中國最大 500家企 業(yè)，10家企業(yè)進入全國同行業(yè)百強，50

48、余種產(chǎn)品產(chǎn)量位居中國或江蘇省第一，徐工集 團、天寶集團、維維集團、保利協(xié)鑫是中國同行業(yè)生產(chǎn)規(guī)模最大的企業(yè)。徐州傳統(tǒng)服務業(yè) 起步較早、基礎扎實，現(xiàn)代服務業(yè)業(yè)態(tài)健全、層次較高，金地商都、沃爾瑪、家樂福、金 鷹國際、中央百貨等國內(nèi)外知名商家紛紛入駐，形成了淮海經(jīng)濟區(qū)規(guī)模最大、門類最全、 檔 次 最 高的“ 中心 商 圈 ”. 近年來，徐州市充分利用江蘇省加快蘇北振興和開發(fā)建設沿東隴海線產(chǎn)業(yè)帶的有利時機， 按照“點線面推進、大工程帶動、城市間協(xié)調(diào)發(fā)展”的思路，著力實施“大工業(yè)支撐、大 工程帶動、大商貿(mào)流通、大城市建設”四大戰(zhàn)略，使全市經(jīng)濟社會快速發(fā)展。 1） 經(jīng)濟總量提速進位發(fā)展速度不斷加快 2010

49、年，我市主要經(jīng)濟指標增速高于全省平均水平，半數(shù)以上指標增速居全省前 列。初步 核算，2010年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2866.93億元，按可比價格計算，比上年 增長13.9%，增速居全省第一位。其中一二三產(chǎn)分別增長4.3%、15.7%和13.9%。全市社 會消費品零售總額965.25億元，同比增長18.9%。其中，住宿和餐飲業(yè)零售額增幅第 一，增長20.8%。 2） 收入效益穩(wěn)步提升發(fā)展質(zhì)量不斷改善財政收支增速加快。全市完成財政總收入 467.63億元，同比增長 30%完成一般預算收入164.34億元，增長30.6%，增速高于全 省12.4個百分點，居全省第六位。全市一般預算支出255.89億元

50、，增長28.6%。2010年, 全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16762元，同比增長 13.3%;農(nóng)村居民人均純收入7955 元，增長 14.4%。企業(yè)效益明顯改善。全市規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)主營業(yè)務收入3577.92億 元，同比增長 28.2%；實現(xiàn)利潤 286.88億元，增長 29.9%；實現(xiàn)利稅 590.22億元，增長 28.8%。2010年，全市重點培育的四大千億元產(chǎn)業(yè)已有三個產(chǎn)業(yè)規(guī)模超千億。裝備制造業(yè) 完成產(chǎn)值1656.74億元，增長50%能源產(chǎn)業(yè)完成產(chǎn)值 651.63億元，增長37.3%;食品及 農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)完成產(chǎn)值1297.57億元，增長 41.8%；商貿(mào)物流旅游業(yè)實現(xiàn)銷售額2500 億

51、元，增長24%。 2010年徐州內(nèi)需拉動不斷增強，全市社會消費品零售總額965.25億元，同比增長 18.9%。對外貿(mào)易大幅提升，全市出口26.31億美元，增速居全省首位。作為拉動經(jīng)濟的 主要支撐，2010年徐州有效投入持續(xù)增加。全市完成全社會固定資產(chǎn)投資2049.26億 元，同比增長 26.1%。經(jīng)濟給力增長，給城鄉(xiāng)居民帶來了摸得著的實惠，也讓企業(yè)看見了 不斷向好的希望。 3 ）新農(nóng)村建設向縱深發(fā)展徐州市市充分發(fā)揮地方優(yōu)勢，按照“生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、鄉(xiāng) 風文明、村容整潔、管理民主”的要求，突出重點，梯次推進，全市新農(nóng)村建設成效顯 著、特色鮮明。為盡早實現(xiàn)新農(nóng)村建設的既定目標再接再厲。 2、從

52、近期來看，徐州市經(jīng)濟和社會將發(fā)生如下變化： 1）政策因素仍是徐州市經(jīng)濟發(fā)展的保障 十六屆三中全會和中央經(jīng)濟工作會議，明確要進一步摒棄某些限制經(jīng)濟發(fā)展的觀念， 打破落后體制對經(jīng)濟發(fā)展的束縛，樹立新的全面發(fā)展觀，從而有利于改善非公有經(jīng)濟和中 小企業(yè)的資金供給，刺激市場力量和非公有制經(jīng)濟積極投資，保證政治和經(jīng)濟的穩(wěn)定協(xié) 調(diào)。 2）消費結(jié)構繼續(xù)升級，消費需求明顯回升 住房、汽車、旅游、教育、文化等消費熱點將帶動消費需求增長和消費結(jié)構升級，并 成為我國內(nèi)需穩(wěn)定增長的最大內(nèi)生動力。 3）投資將繼續(xù)拉動徐州市經(jīng)濟增長，市場引導企業(yè)投資活力依然強勁 借助新一輪經(jīng)濟發(fā)展的機遇，以得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，徐州將進入打

53、造新的東部經(jīng)濟 增長極、重塑輝煌的必由之路。 （四）泉山區(qū)的國民經(jīng)濟和社會發(fā)展狀況 1、該區(qū)歷史與發(fā)展現(xiàn)狀 該地塊位于徐州市泉山區(qū)淮海西路以南，1993年徐州市行政區(qū)劃調(diào)整，泉山區(qū)因境 內(nèi)的泉山國家森林公園而得名，成為徐州市人口最多、面積最大的主城區(qū)，轄市區(qū)西半部 和風景秀麗的南郊，總面積72平方公里，人口 35萬，擁有奎山鄉(xiāng)和王陵、永安、和平、 西關、段莊、湖濱、銅沛、共建、翟山10個街道辦事處以及徐州果園、徐州林場兩個國 營場圃。泉山區(qū)位優(yōu)越，交通便利。泉山區(qū)面積62.7平方公里，人口 42.7萬， 是沿東隴海產(chǎn)業(yè)帶 龍頭徐州經(jīng)濟實力最強的主城區(qū)之一。她北望京杭大運河，南接 徐州觀音機場，

54、隴海、京瀘兩大鐵路干線穿境而過，外連京瀘、京福、連霍三條高速 公路，內(nèi)扼魯寧輸油管道的樞紐，形成了鐵路、公路、水運、航空、管道五通流的 立交通路。吸引了50家物流、商貿(mào)企業(yè)進駐，年交易額超100億元，奠定了泉山區(qū)作 為淮海經(jīng)濟區(qū)重要物流中心的地位。泉山古韻悠悠，新姿疊秀。泉山森林公園、 云龍山、云龍湖、淮海戰(zhàn)役烈士紀念館、拉犁山漢墓、漢畫像石館等自然人文景觀薈 萃，境內(nèi)丘嶺疊翠，依山抱水、四季如畫、風光宜人，被譽為城市綠島、天然氧吧， 人居環(huán)境十分優(yōu)越。歲月悠悠，滄海桑田，這塊會翻卷過楚漢風云，激蕩過淮海雄風 的神奇土地，崛起數(shù)百家工商企業(yè)、10個高檔住宅區(qū)，已成為商家必爭之地、人居首 選之地

55、。 2、泉山區(qū)交通及配套 泉山區(qū)北望京杭大運河，南接徐州觀音，隴海、京瀘兩大鐵路干線穿境而過，外 連京瀘、京福、連霍三條高速公路，內(nèi)扼魯寧輸油管道的樞紐，形成了鐵路、公路、 水運、航空、管道五通流的立交通路。隴海、京瀘兩大鐵路干線穿境而過，泉山區(qū)就 近火車站徐州火車站。徐州站是京滬、隴海鐵路交會點，客運特等站，是全路較 大客運站之一，擔負著徐州及周邊地區(qū)每年600多萬人次的旅客運輸任務。泉山區(qū)又 是徐州市文化大區(qū)和高教集中地。環(huán)衛(wèi)基礎設施和環(huán)衛(wèi)管理隊伍建設不斷加強。 3、泉山區(qū)發(fā)展定位 隨著市場經(jīng)濟的深入發(fā)展和城市建設的不斷推進，泉山區(qū)在世紀之交的關鍵時 期，進一步調(diào)整發(fā)展思路，確立了“三產(chǎn)興

56、區(qū)，市場生財，發(fā)展旅游，強工優(yōu)農(nóng)，城 鄉(xiāng)一體，共同繁榮”的經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略，大力培育新的經(jīng)濟增長點，強化城市整體功 能，繁榮發(fā)展各項社會事業(yè)，努力建設經(jīng)濟繁榮，科技發(fā)達，環(huán)境優(yōu)美，社會穩(wěn)定， 文明富裕的現(xiàn)代化新城區(qū)。 4、泉山區(qū)國民經(jīng)濟發(fā)展指標 幾年來，以第三產(chǎn)業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)為主體的全區(qū)經(jīng)濟迅速發(fā)展。2010年地區(qū)生產(chǎn)總 值實現(xiàn)240億元，完成財政總收入20.75億元，一般預算收入完成14.09億元。初步 形成“大學科技園高新技術、環(huán)云龍湖高端文化旅游、西部商圈新型商貿(mào)服務、七里 溝現(xiàn)代商務和物流”四大服務業(yè)集聚區(qū)。第三產(chǎn)業(yè)的比重逐年加大，服務業(yè)占GDP比 重達到78.89%，已由區(qū)劃時“三分天下有

57、其一”發(fā)展為全區(qū)經(jīng)濟的“半壁江山”。房 產(chǎn)開發(fā)業(yè)迅速發(fā)展，全區(qū)開發(fā)企業(yè)7家，五年來開發(fā)商品房近50萬平方 M市場愈來 愈加繁榮，個體私營經(jīng)濟發(fā)展迅速，成為全區(qū)重要的經(jīng)濟增長點。商業(yè)經(jīng)濟在調(diào)整中 穩(wěn)步發(fā)展，鞋帽商場、光榮美容美發(fā)廳、迎賓菜館、迎賓旅社等一些位于市中心的商 業(yè)網(wǎng)點相繼完成裝修改造，利爾德保齡球娛樂中心、湖濱影劇院、新龍泉浴池、中山 大廈、云湖山莊、奇觀酒樓、喜相逢和蘇苑大酒店等餐飲服務和文化娛樂場所，具有 相當規(guī)模和檔次，服務水平和經(jīng)營效益逐步提高。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)為主體的全區(qū)工業(yè)經(jīng)濟 實力雄厚，發(fā)展穩(wěn)定。年產(chǎn)值達20億元，年均遞增 23%以上。 (五) 徐州市房地產(chǎn)市場分析 徐州市是蘇

58、北最大的是江蘇省重點規(guī)劃建設的三大都市圈核心城市和四個特大城市之 一，也是新亞歐大陸橋中國段六大中心城市之一和淮海經(jīng)濟區(qū)的中心城市，現(xiàn)為第二亞歐 大陸橋東端一個人口超過三百萬的特大城市。 1)2011年房地產(chǎn)市場運行分析 1)2005-2011年全市商品房成交分析州巾前成力;卅【 由上圖分析得出：徐州市商品房從05年至11年呈現(xiàn)逐步增長趨勢，2011年全市商 品房成交面積突破 600萬方，2011年成交量大幅度上漲一方面是由于近幾年在建安置房 集中簽約，另一方面是因為大量新盤入市，拉動市場整體成交量。 ）2011年徐州商品房成 交分析 2011年徐州商品房成交分析 10000 1000 100

59、 10 nW 口 tr 加交套數(shù)（套 6788 5082 5244 7324 4682 3899 3871 3423 3825 7364 3491 5 M07 成交面積萬血） T 五.19 54. T3 57.41 75. 3B 47.87 40. 02 42.60 39.65 43. 02 67.65 46.19 3T.47 627. 01 由上圖分析得出：2011年徐州商品房在 1-4月份成交量接近10000套，自5月1日 起，徐州主城區(qū)全面實行限購，限購首月，徐州樓市成交整體數(shù)據(jù)呈現(xiàn)急劇下滑趨勢。但 是鑒于徐州龐大的剛性需求量，10月份開始保障性住房開始瘋狂跑量，成交量呈上升趨 勢。 1

60、1年徐州各區(qū)成交套數(shù)統(tǒng)計（單位:套） 2011年徐州各區(qū)成交面積統(tǒng)計（單位；萬方） 2011年樓市延續(xù)了 2010年以來的調(diào)控基調(diào)，伴隨著新政預期的強烈，年初徐州樓市 出現(xiàn)了提前繁榮，而后3個月限購令的出臺徹底擾亂的市場步調(diào)，4月份保障性住房集中 簽約造成假回暖現(xiàn)象，伴隨5月份限購令的出臺，7-8月份成交量達到全年最低，從10 月份開始保障性住房開始瘋狂跑量，住宅成交高調(diào)瘋漲，就全年成交表現(xiàn)而言，刨去保障 性性住房，受到調(diào)控政策的影響，普通新建商品住宅成交實際成交量不及去年同期發(fā)揮。 2011年1月市場成交量較 2010年12月份有較大幅度下滑，但商品房成交總量相比 去年同一時期有所上升，成交