物業(yè)工程管理方案

1、物業(yè)工程管理方案物業(yè)工程管理方案一概述 物業(yè)服務是隨著房地產綜合開發(fā)的發(fā)展 而衍生出來的產物，它作為房地產品的消費環(huán)節(jié)，是房地產綜合開發(fā)的延續(xù)和完 善。追求舒適、安寧、祥和、優(yōu)雅的居家環(huán)境和便捷的生活、 商務空間， 也已成為 二十一世紀現(xiàn)代城市人物質文明和精神文明需求的基本標志， 同時成為各轄區(qū)花 園的物業(yè)服務所必須達到的基本要求。我們將在 “科學管理，摯誠服務；專業(yè)呵 護，激情超越”的質量方針指導下，力求從各個區(qū)域由接管開始， 對各項工作 精細化、規(guī)范化管理，為公司品牌建設和延續(xù)打下堅實基礎， 并為房產銷售提供 有力支持，以促進樓宇的進一步銷售。我們將以最大限度的為地產銷售做好物業(yè) 服務支持

2、為己任，加強品質監(jiān)控，用良好的管理與真誠的服務， 合理解決微利潤與 高標準之間的矛盾，爭取做到兼顧的同時，達成開發(fā)商與物業(yè)服務公司社會效 益、經濟效益的雙贏。另一方面著手現(xiàn)在、放眼將來。 不僅僅把接管項目作為我們 物業(yè)服務規(guī)范化、精細化的重要開始，更看重的是將來更深層次、更長遠、更廣 泛的品質提升。我們殷切的希望通過我們的不斷溝通與攜手努力， 共同來打造和 維護企業(yè)品牌，樹立企業(yè)形象。希望能夠依托公司良好的品牌優(yōu)勢和社會影響 力，使我司品牌能夠得到提升和發(fā)展。二、物業(yè)工程部內部統(tǒng)籌管理：1) 負責工程設備及人員的管轄和調配，培養(yǎng)、鞏固骨干隊伍，切實保障設施設備的安全運行與裝修設施的完好；2)

3、深入現(xiàn)場，掌握人員和設備狀況，堅持每天 檢查；3) 編制培訓計劃，定期對員工進行培訓，提高 專業(yè)技術水平；4) 制訂并完善崗位職責、工作程序與標準及規(guī) 章制度，并督導實施；5) 制訂部門工作計劃；6) 主持召開班級別以上部門工作會議，落實層 級管理，責任到人管理模式；7) 每月總結工程維修質量，分析原因，落實解 決措施；8) 審核部門報表、請示和報告；9) 制定工作計劃，對部門基層管理員工作質量 進行檢查，并做出評估；10) 整理上報部門合理化建議；11) 組織部門創(chuàng)新活動；12) 處理下級上報的各類問題；13) 處理突發(fā)事件；14) 組織本部門評優(yōu)活動。3、協(xié)作其它部門1)協(xié)助保安部做好安全

4、防范及跟蹤落實工作；（2）協(xié)作人力資源部做好人員培訓、員工生活 工作；（3）協(xié)調外部門對維修部提出的其他工作要求。4、對客服務管理（1）及時處理業(yè)主提出的問題；（2）處理突發(fā)事件。5、自我管理（1）根據(jù)公司要求制定個人年度、月度學習計 劃；（2）按照計劃和實際工作要求參加公司組織的 相關培訓；3）聽取各層級管理方面意見，并逐條落實；4）定期自我總結，總結管理中的不足三、督促和落實部門內部管理計劃：1、部門班以上級別工作例會（ 1）主持部門工作例會；（2）傳達公司會議精神；（3）公布內部自查中存在的問題，表揚好人好 事，做到獎罰分明。2、學習與研究（1）每天利用部門例會時間學習企業(yè)文化；（2）組

5、織人員研究解決工作中存在的疑難問題；3、督促基層管理人員培訓部門員工（1）督促部門班組長或專業(yè)技術人員有對部門員 工進行培訓的職責；（2）每月至少一次對部門員工進行專業(yè)培訓； 提升員工的服務意識，調動員工的積極性， 培養(yǎng)自豪感和凝聚力。 職業(yè)道德規(guī)范 和日常用語規(guī)范培訓 , 員工通過 訓練有素的言行舉止， 共同塑造興廣物業(yè)的公眾 形象。（3）培訓重點立足研究業(yè)務，提高專業(yè)技術水 平，力求一專多能，加強管理，培強責任感，提 高發(fā)現(xiàn)問和解決問題的能力；（4）培訓做到結合實際工作中存在的問題，分 析事故發(fā)生的原因，總結經驗教訓；4、檢查與評估（1）檢查工作，定期做出評估；（2）檢查工作表格的填寫情況

6、；（3）檢查員工對公司企業(yè)文化學習情況；（4）對重要設備、機房每天至少巡視一次。5、溝通會（1）每周組織一次例會，總結本周工作，針對 存在的問題，提出解決方案，并布置下周工作； （ 2）每周組織一次“員工溝通會” ，了解員工思 想狀態(tài)、探討工作中的不足，發(fā)揮員工的創(chuàng)造性， 鼓勵員工提供合理化建議， 對 上級管理人員的評估、個人具體問題；（3）及時通報溝通會內容；（4）每周組織一次裝修組例會，了解近期裝修 施工過程中存在的頑癥， 結合現(xiàn)有裝修管理制度 進行整改、研討可行性方案和措施； （為了有效 減少一線裝修管理員的工作責任心問題， 制定每 月區(qū)域性輪崗制度， 將有效抵制個別裝修管理員 的違紀行

7、為（5）將溝通會內容整理在案，上交物業(yè)公司片 區(qū)主任審閱指導。6、專題總結會（1）對重復發(fā)生的同類問題找出發(fā)生原因，并拿出整改措施；（2）追究相關人員的責任；（ 3）擬定分析報告，報片區(qū)主任審批。7、“創(chuàng)新、合理化建議”制度的落實（1）收集合理化建議，審核建議匯總表；（2）審批后組織實施創(chuàng)新合理化建議；8、設備安全運行工作（ 1）制訂設備安全運行責任制；（2）督導基層管理人員對重點設備進行不定期 的抽查檢查工作。四、與其他部門協(xié)作1、配合公司其它部門工作積極做好與公司其它部門的溝通， 做好配電、 供 水、弱電維修工作。2、質量跟蹤 現(xiàn)場跟蹤重大質量問題， 查明原因， 提出解決措施。3、與行政部

8、采購管理負責人協(xié)調（1）保證各類備品備件的及時供應；（2）做好設備零配件的管理。4、與其他部門協(xié)作（1）與相關部門協(xié)調，做好設備維修、改造工 作；（2）做好使用設備部門的技術操作培訓。五、對業(yè)主服務管理1、閱讀報表（ 1）閱讀當日工作日志， 檢查設備巡查表， 掌握設備運行情況；（2）閱讀當日設備維修登記表，掌握設備 維修情況。2、現(xiàn)場督導（1）親臨現(xiàn)場指導，及時解決協(xié)調問題；（2）對督導過程中遇到的問題及時進行補救。3、處理客人投訴或突發(fā)事件（1）出現(xiàn)客人投訴或突發(fā)事件，第一時間趕赴 現(xiàn)場，查找原因；（2）協(xié)調相關部門及時處理解決，關系到對業(yè) 主服務的要賠禮道歉，升級服務；(3) 若屬人為原因

9、造成，查找責任人，將落實 情況匯總及時拿出處理意見。六、自我管理：月度總結進行月度工作總結 , 必須包括本月工作進展、存 在問題及原因、 擬采取的解決方法； 進行個人總 結，找出個人自身不足，言明下月努力方向。七、區(qū)內各軟硬件設備設施維護巡查計劃和規(guī)范 要求：1. 設備機房1) 每月清潔 1 次，室內無雜物。2) 在明顯易取位置配備消防器材， 每月檢查 1 次消防器材，確保完好有效。3) 設施設備標志、標牌齊全4) 在顯著位置張貼或懸掛相關制度、證書。5) 交接班記錄、工作日志等齊全、完整。2.1 共用部位：1 房屋結構每季度檢查 1 次梁、板、柱等結構構件，外觀 出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時，應申

10、請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護措 施。按鑒定結果組織修繕。2 建筑部件1) 每季度檢查 1 次外墻貼飾面或抹灰、 屋檐、 陽臺、雨罩、空調室外機支撐構件等。2) 每月巡查 1 次共用部位的門、窗、玻璃等3) 每月檢查 1 次共用部位的室內地面、 墻面、 天棚；室外屋面等。4) 每年多雨季節(jié)和強降雨后檢查屋面防水和雨 落管等。3 附屬構筑物1) 每月巡查 1 次道路、場地、階梯及扶手、 側石、管井、溝渠等。2) 每季度檢查 1 次雨、污水管井等。3) 每季度巡查 1 次大門、圍墻、圍欄等。4) 每月巡查 1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀 小品等。5) 每年檢測 1 次防雷裝置。 信號系統(tǒng)應加裝

11、 信號級電涌保護器。2.2 二次供水設施1 每月檢修水泵一次， 每天每班次巡視生活水泵 房不少于 2 次，并填寫運行記錄；2 生活水池（水箱）每年消毒次數(shù)不少于 2 次； 并有消毒處理記錄；3 機房需人走上鎖。2.3 排水系統(tǒng)1 排水設施每月對排水系統(tǒng)進行檢查，組織清理、疏通，確保暢通。每次降雨前后及過程中對主要排水口、 管井進行檢查。2 污水泵汛期每日巡視 2 次，平時每日巡視 1 次，檢查 設備運行狀態(tài)；每周進行 1 次手動啟動測試；每季度養(yǎng)護 1 次。3 化糞池每一年檢查 1 次化糞池；組織安排清掏。2.4 消防泵房1. 每日檢查水泵控制柜的指示燈指示、 觀察 停泵時水泵壓力表指示。在正

12、常情況下，生活水泵、消火栓泵、噴淋泵、潛水泵 的選擇開關應置于“自動”位置。2. 消火栓泵、噴淋泵每月應手動點動操作一次， 確保消防泵在緊急狀態(tài)下的 正常使用。3. 維修員每周對泵房地面和設備外表進行一次 清潔。4. 按照水泵維護保養(yǎng)規(guī)程定期對水泵進行維護 保養(yǎng)，并作好相關工作記錄。5. 保證水泵房的通風、照明設施完好。6. 未經部門負責人許可，非工作人員不得入內， 離開鎖門。 因工作原因必須進入機房的人員， 當 值人員必須詳細記錄表機房外來人員登記表 上。2.5 照明和電氣設備1 樓內照明每班巡視 1 次，一般故障 8 小時內修復； 復雜 故障 1 日內修復。2 樓外照明每日巡視 1 次，一

13、般故障 12 小時內修復；復 雜故障 3 日內修復；每 2 周調整 1 次時間控 制器。3 應急照明每日巡視 1 次，發(fā)現(xiàn)故障，即時修復。2.6 變配電系統(tǒng)1 每日巡視檢查設備房設施設備， 并填寫運行記 錄；2 每月檢查緊固系統(tǒng)接線端子，保證接觸良好；3 每月檢修發(fā)電機 1 次，并試車 15 分鐘；4 雷雨季節(jié)來臨前檢查系統(tǒng)防雷接地情況；5 檢測：每年檢驗 1 次內部結算電能表。2.7 智能可是監(jiān)控門禁系統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng)： 每周維護檢查紅外線報警裝置一次， 進行故障測 試；每月維護除塵一次，確保錄像清晰； 每月全面檢查線路接頭及系統(tǒng)元件；具體如下： 報警控制管理主機：每月檢查設備運行狀態(tài) 1 次；

14、每月表面清潔 1 次； 每年內部除塵 1 次。 對講門口機每月檢查 2 次按鍵、顯示屏等；表面 清潔每月 / 2 次。網絡控制箱：每半年檢查 1 次外觀、接線；每 半年表面清潔 1 次； 每 年內部除塵 1 次。紅外對射探測器： 每月檢查 1 次接線、探測范 圍、防水狀況等；每半年表面清潔 1 次；每年內部除塵 1 次。圖像采集設備：每周檢查 1 次監(jiān)視畫面、錄像 功能；每月表面清潔 1 次； 每年內部除塵 1 次。攝像機：每季度檢查 1 次聚焦、紅外夜視、接 線、防水狀況等， 進行相應的調試；每季度鏡 頭表面清潔 1 次；每年防護罩內 部除塵 1 次。 解碼器 ：每季 1 次對防雨罩、接線進

15、行相應的 調試；每月表面清潔 1 次；每年內部除塵 1 次。 云臺：每半年檢查 1 次運轉、接線，進行清晰 度調校； 每半年 表面清潔 1 次；每年轉動部位 上潤滑油 1 次。巡更點：每季度檢查 1 次外觀；每季度表面清 潔 1 次；每日存儲 巡更記錄。讀卡器：每季度檢查 1 次外觀；每季度表面清 潔 1 次，查看防水 狀況。電磁鎖門鎖：每季度檢查 1 次吸力、外觀、接 線。出門按鈕：每季度檢查 1 次開鎖功能、接線。2 可視對講系統(tǒng)：每天早晚巡視檢查單元門機機門鎖一次， 保證系 統(tǒng)正常使用；每周檢查器件箱及備用電源；每年由外委公司進行系統(tǒng)全面維護檢修保養(yǎng)一 次，并根據(jù)需要更新電源及配件。每日

16、檢查 1 次監(jiān)視畫面、錄像功能；每周表面 清潔 1 次；每季度內部除塵 1 次。3 停車管理系統(tǒng)： 辦理新卡及續(xù)繳管理費后當天內錄入用戶信息；系統(tǒng)管理員每周進行系統(tǒng)維護一次；維修班每天檢查道閘、讀卡器及出票機；外委公司保證系統(tǒng)維護半年內不少于三次。2.8 電梯1 電梯在投入使用前或者投入使用后， 應向相關行政主管部門辦理使用登記。登記標志應置于或附著于電梯的顯著位置。2 在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前 1 個月，應 向電梯檢驗檢測機構提出定期檢驗申請。3 每月對電梯例行檢修 2 次，日常維護保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應及時排除；電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調控裝置及有關附屬儀器儀表應每年

17、進行校驗、檢4 應與有資質的電梯制造、安裝、改造、維修單 位簽訂電梯維保合同，約定維護保養(yǎng)的內容、要求、頻次、期限以及雙方的權 利、義務與責任。對專項服務企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進行監(jiān)督， 對專項服務企業(yè)定 期檢修計劃的落實情況進行監(jiān)督。5 配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管 理人員進行特種設備安全培訓， 保證其具備必要的安全知識。6 發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，應立即啟 動事故應急預案，組織救援，并 及時向電梯維保單位負責人報告。 物業(yè)服務人員 應在 15 分鐘內到達現(xiàn)場，專業(yè) 維修人員應在 30 分鐘內到達現(xiàn)場。2.9 園林景觀水系統(tǒng)1 每天開啟水景前檢查系統(tǒng)管網及控制部件； 每 季度進行

18、防滲漏和防漏電檢查，保證用電安全。2 使用期間每周巡查 1 次噴水池、水泵及其附 屬設施， 并配制水處理藥劑， 水質符合衛(wèi)生要 求；3 每年進行一次系統(tǒng)設備維護保養(yǎng)檢修， 管道閥 門油漆。4 設置必要的安全警示標志。2.10 有線電視系統(tǒng)1 每天巡視機房次數(shù)不低于 1 次，并適時監(jiān)控 信號源質量；發(fā)現(xiàn)問題2 接業(yè)主報修 1 小時內解決問題；3 每周全面檢查一次線路信號放大器，一小時內通知電視網絡公司解決；4 每年信號接入單位系統(tǒng)維護保養(yǎng)不少于 2 次2.11 網絡系統(tǒng)1 每天早晚巡視檢查單元門機機門鎖一次， 保證 系統(tǒng)正常使用；2 每周檢查器件箱及備用電源；3 每年由外委公司進行系統(tǒng)全面維護檢修