方案規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書

1、方案規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書一、規(guī)劃背景1、本項目地處開發(fā)區(qū)，依據(jù)政府規(guī)劃此地段為公建用地（辦公商業(yè)）2, 本案定位追求高品位、綜合性、品牌化、規(guī)?；?、產(chǎn)業(yè)化之商業(yè)設(shè)施構(gòu)架，滿足外來游客休閑、購物的理想場所。本案結(jié)合大旅游概念創(chuàng)建以濱海城市特色結(jié)合地方文化為一體的“2010世紀新天地”，并以公園景觀特色凸顯魅力景色形成最具規(guī)模的新商業(yè)中心。它的建設(shè)與發(fā)展，必然帶動萊山區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，又可帶動民營商業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展。提供境外客商良好完善的投資環(huán)境，提供區(qū)及輻射周邊地區(qū)廣大市民的一個國際流行服務(wù)的全方位廣場。3、目前開發(fā)的商業(yè)樓盤為商業(yè)街和小區(qū)底商或其它簡單的業(yè)態(tài)組合，根據(jù)本項目的地段，應(yīng)設(shè)計市場差異化的產(chǎn)品

2、，采取競爭策略，以新的理念引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)市場。二、規(guī)劃處規(guī)劃條件要求1 用地情況1.1規(guī)劃用地位置及規(guī)模：香江路南側(cè)，用地面積13349. 4平方米1.2建筑物退讓道路紅線（用地邊界）：建筑物北側(cè)后退香江路道路紅線20米，退西側(cè)江 山路道路紅線20米，退東側(cè)2用地紅線10米退南側(cè)用地紅線10米，且滿足日間距要求和 安全距離要求。2 用地使用性質(zhì)使用性質(zhì)：辦公、商業(yè)3 用地使用強度3. 1容積率（總建筑面積/總用地面積）：3.53.2建筑密度：多層部分30%,高層部分（16%3. 3建筑間距：建筑間距應(yīng)符合國家有關(guān)圍的規(guī)定。所有間距計算以建筑外墻為準，有陽臺的，則算至陽臺外邊緣。4、綠化要求4.

3、1綠地率：30%4.2做出綠化工程設(shè)計方案（環(huán)境設(shè)計）。5、城市綜合設(shè)計要求該地塊位于香江路南側(cè)，沿香江路須做好視距與景觀的分析，并處理好空間尺度，并在此形成一個場所感強烈、標志性強的城市節(jié)點。建筑設(shè)計要求6.1建筑層數(shù)：多層部分W4層，高層部分W30層，須滿足。6.2建筑高度：滿足航空限高要求，不超過海拔高程（黃海高程系）90米。6.3建筑色彩：明快，大方，創(chuàng)新，具時代感。6.4建筑材料：高檔材料并能反映地域特色。6.5建筑造型：符合總體主題概念設(shè)計，具時代特色之商業(yè)規(guī)劃。7交通設(shè)計要求7. 1機動車出入口設(shè)置：依規(guī)劃需要合理開設(shè)出入口。7.2停車場（庫）7. 2. 1辦公樓停車位按1個/1

4、00平方米建筑面積配建，商業(yè)大樓，商業(yè)區(qū)，停車位按1. 5個/平方米建筑面積配建。商務(wù)公寓部份依國家相關(guān)規(guī)定及實際需求配置。7. 2.2地面停車率：30%8市政要求9. 1管線給水：接周圍城市規(guī)劃管網(wǎng)9. 1.2排水：接周圍城市規(guī)劃管網(wǎng)9. 1.3電力：接周圍城市規(guī)劃管網(wǎng)9. 1.4燃氣：接周圍城市規(guī)劃管網(wǎng)（所有弱電管線盡可能集中布置）。9. 1.5熱力：接周圍城市規(guī)劃管網(wǎng)（近期自行解決）。9.2市政基礎(chǔ)設(shè)施9. 2. 1變配電：按國家規(guī)設(shè)置，盡可能隱藏設(shè)置。9. 2.2燃氣調(diào)壓站：按國家規(guī)設(shè)置，遠期考慮與天然氣管接口。熱力站：按國家規(guī)設(shè)置，盡可能隱藏設(shè)置。10、報審方案制圖要求：10.1圖紙

5、深度須符合國家有關(guān)規(guī)、標準的要求。10.2規(guī)劃設(shè)計方案容包括環(huán)境、現(xiàn)狀分析圖，比例不限；總平面圖，需迭加到現(xiàn)狀地圖上，并標明相關(guān)規(guī)劃指針，簡要文字說明，規(guī)劃控制尺寸，比例1: 1000；豎向規(guī)劃圖1：1000 （含豎向設(shè)計分析，須將規(guī)劃圖與現(xiàn)狀圖迭加，并標明建筑物尺寸、與周邊建筑及道路等的間距等資料）；管線綜合圖1： 1000；環(huán)境（綠化工程）設(shè)計圖1： 1000；交通分析圖1： 1000；景觀分析圖1： 1000；規(guī)劃設(shè)計說明。10.3建筑設(shè)計方案圖容包括；各層平面圖，四個立面圖，兩個以上剖面圖（剖到樓梯）。10.4效果圖容包括總體效果圖，單體效果圖，夜景效果圖。效果圖必須與基地實景相迭加,

6、并反映環(huán)境、尺度的真實效果，可按規(guī)劃合理、適當美化?？傮w效果圖應(yīng)包括鳥瞰圖，以下視點效果圖：四周規(guī)劃路上1.5米視高。10.5要求做出很多媒體匯報材料（不超過5分鐘，無背景音樂），并報送設(shè)計圖電子文件。11、遵守事項：11. 1承擔本工程設(shè)計資格及業(yè)務(wù)圍的設(shè)計單位進行方案設(shè)計需依照設(shè)計任務(wù)書所提相關(guān)指 針設(shè)計，方案設(shè)計規(guī)要求須符合招投標書容，設(shè)計概念依照設(shè)計任務(wù)書及方案可行性報告進 行總體設(shè)計。11.2本通知書中所列規(guī)劃設(shè)計條件是我處審批方案的依據(jù)。11.3報審設(shè)計方案圖紙裝訂規(guī)格參照投標書及市規(guī)劃條件書容。三、規(guī)劃指導(dǎo)思想1. 方案總體設(shè)計需以制高點及考慮未來發(fā)展性為設(shè)計目標，須有超前意識及

7、符合商業(yè)行為之設(shè)計方案并強化各組成部分之功能設(shè)計2. 各大主題功能館規(guī)劃面積配比參照附件（）面積功能配比表配置，可依設(shè)計需求酌情調(diào)整分布。3. 本項目定位為濱海旅游休閑購物廣場”，以“店中店、城中城”式的百貨商城和大賣場、4.主題館作為主要產(chǎn)品規(guī)劃，利用立體步行街將其串聯(lián)整合。 商場設(shè)計需考慮人潮的均衡性、人流循環(huán)分布合理性。5.人流引進商場深度停留的重點設(shè)計功能強化。6.整體設(shè)計的消防功能考慮須符合國家相關(guān)法規(guī)。7.各大功能主題館互動關(guān)系根據(jù)其商業(yè)屬性及要求合理分部設(shè)計配置。8. 要有足夠營造可觀賞可使用的人性化公共空間和公共設(shè)施，如：開放露臺、空中花園，以提升產(chǎn)品的附加值功能。9. 總體設(shè)

8、計方案需依照招投標書所訂投資總額控制預(yù)算成本（不含室裝修及空調(diào)等設(shè)施）10. 大賣場（以超級市場為主）、銅鑼灣百貨及相關(guān)主題館的設(shè)計和布局上主要考慮倉儲、停車、貨運、購物和人車分流的五大流通布局及營業(yè)動線的組合。四、產(chǎn)品規(guī)劃原則第一主題：百貨名品店一總面積3. 1萬耐容：1、銅鑼灣百貨一面積2. 1萬nV,于1-4層經(jīng)營；2、品牌專柜一一面積L0萬nV,于1-2層經(jīng)營；功能：項目規(guī)劃于本基地北側(cè)作為本項目重點設(shè)計之一，為了提升本區(qū)消費層次和知名度，于此引進了國知名百貨連鎖一一“銅鑼灣百貨”作為項目的主力店，以完善和齊全的商品、管理、物業(yè)服務(wù)來滿足區(qū)有消費能力的中高消費階層，提高整個項目的品牌效

9、益。使得購物環(huán)境更加舒適，使購物廣場不再是單純的商品交易，而且將“生活”的空間也“移植”進來。含國、外一二線知名品牌，以中高檔消費為主流，經(jīng)營種類趨精品化。銅鑼灣百貨建筑以單依建筑的形式出現(xiàn)，面積不超過2. 1萬平方米，依照銅鑼灣百貨的設(shè)計標準做深化設(shè)計，與其它業(yè)態(tài)人流互通，并設(shè)有觀光電梯。另設(shè)1萬平方米的沿街及室品牌專柜作為產(chǎn)權(quán)式店鋪分布于1-2樓層。樓層高度：1樓6米,2-4樓5米柱間寬度：9米以上商鋪面積：1-2樓1萬nf品牌專柜店鋪使用面積配比以20 m2-45 nV作為規(guī)劃容其中 20 nV占總面積50%,20 m2-45 nf 占總面積 30%,45 以上占總量20%商鋪得房率：1

10、樓：50%以上,2-4樓60%以上第八主題：商務(wù)公寓4棟17層，總面積4. 2 7/ m2；功 能：居住是一切商業(yè)活動的首要條件，為了滿足外來投資客商的居住生活需求及更佳投資環(huán)境, 提供優(yōu)質(zhì)、安全、便利的配套，解決投資客就近居住、經(jīng)營，增加便利性，減少去市區(qū)的煩 勞時間。同時也為市的中高層人士提供一個休閑、度假的居住場所。智慧配套商務(wù)公寓特有 豐富獨特的文化，高科技的智能手段，用科技關(guān)懷人。商務(wù)公寓實施一卡通系統(tǒng)、寬帶信息 接受系統(tǒng)、多媒體公告、她的住戶能切身體會到現(xiàn)代科技帶來的便捷舒適。7. 本案將設(shè)4棟17層的商務(wù)公寓做配套設(shè)施，位于基地東南側(cè)，可交錯排列， 須符合當?shù)厝照諚l件，將相對獨立

11、于商場外，與商場出入分流形成一完整的安全小區(qū)。8. 商務(wù)公寓依使用功能規(guī)劃區(qū)分為82nf,94nf,120nf,146nf等四種戶型合理 配置（可依設(shè)計需求彈性調(diào)整面積），需考慮采光日照、安全管理、公共設(shè)施、住商分離、人車分流等概念。樓層高度：3.0米以上柱間寬度：依合乎經(jīng)濟成本及規(guī)劃設(shè)計考慮。公寓面積：商務(wù)公寓使用面積配比以82 nf .94 nf, 120146 nV作為規(guī)劃容（可依規(guī)劃適度調(diào)整面積配比），其中：82 nV占總面積20%.94 nV占總面積30%,120 nf占總量30%146 nV占總量20%商務(wù)公寓得房率：80%以上公共設(shè)施:如建身房、娛樂室、兒童游樂室、圖書室等停車場

12、設(shè)置要點：4. 停車位設(shè)置除滿足法規(guī)地面停車要求外，可分布于屋面停車方式設(shè)計，并以機械式的升降梯的方式停車，地下室除作為停車要求外，亦將合理配置大賣場倉儲空間（不少于2500平方米），機電室、倉庫、消防水池、人防等相應(yīng)功能作為使用。5. 地下室具體開挖面積將依照設(shè)計規(guī)劃條件計算總停車位所需數(shù)量訂定。6. 地下停車場設(shè)計將作為商業(yè)使用設(shè)施之功能。五、規(guī)劃目標將本項目建設(shè)成為國際流行的購物中心，集購物、休閑、餐飲、娛樂、商務(wù)、辦公、科技、旅游為一體的生活消費中心，體現(xiàn)多業(yè)態(tài)、多功能、一站式的現(xiàn)代商業(yè)模式。留住本地消費者引發(fā)隨機消費，并吸引周邊區(qū)域及旅游人口的消費。附件：規(guī)劃原則一、人流動線的規(guī)劃原

13、則1、注重外溝通，2、脈絡(luò)清晰；人流動線循環(huán)分布3、注重立體人流的自然順暢，4、平均分配關(guān)系；5、避免盲區(qū)和死角問題；6、合理設(shè)置寬度。二、商場電梯布局的規(guī)劃原則1、扶梯布局原則.商場的電梯部數(shù)，布局位置，要以有效疏散運載人流作為出發(fā)點；.避免電梯口的人流堵塞，電梯與過道銜接處的空間寬于過道，或有交叉過道。.引導(dǎo)顧客向上購物2, 垂直電梯的布局原則.貨人分流商場垂直電梯，貨梯與載人梯分開設(shè)置，實行有效的貨流與人流的分流。.專用通道設(shè)置結(jié)合商場功能定位，避免行業(yè)經(jīng)營沖突。三、鋪位布局規(guī)劃原則：1、實用、利潤、形象的統(tǒng)一商場鋪位布局必須考慮到經(jīng)營商家的實用性與合理性，同時更要兼顧到獨立鋪位與整體商

14、場 的協(xié)調(diào)性與互動性。2、尊重消費者的行為人性化設(shè)計，使消費者的消費過程顯得更加自然順暢和輕松愉快，購物方便且不易疲勞。3、使用率適中本項目的使用率控制在58%65%之間。四、項目外部景觀及商業(yè)小品設(shè)計原則以項目核心主題特色為基點，通過外景觀、小品的有效組合，與商場主題密切聯(lián)系。保證外景觀、空間及與商場主題特色的和諧性與均好性。室外有足夠的廣場，作為促銷場所和消費者休閑的公共區(qū)域。室外環(huán)境為室空間作服務(wù)的設(shè) 計理念。商場小品注重觀賞性，大眾化與藝術(shù)有機組合。五、商場外立面設(shè)計原則；1、與定位結(jié)合；2, 與商場的特色結(jié)合；3、與區(qū)域環(huán)境結(jié)合；突出創(chuàng)新性、協(xié)調(diào)性、綜合性、超前性，體現(xiàn)時尚、流行、經(jīng)典、開放這一主題六、商場停車規(guī)劃設(shè)計原則1、商場規(guī)模定位結(jié)合，停車位數(shù)適當；2、停車購物的方便性，安全性；3、人車分流。4、引導(dǎo)人流。七、商場廣告位的規(guī)劃設(shè)計原則2 尺寸與樓身搭配合理。3 位置與外立面協(xié)調(diào)，統(tǒng)一考慮。4 便于使用安裝，更換。八、入口廣場設(shè)計：1、現(xiàn)代化、大氣風(fēng)格。2、景觀融入性考慮。3、使用性能高。規(guī)劃設(shè)計圖面要求：1. 設(shè)計表達不宜