影響城市住宅區(qū)位選擇的因素分析以昆明市主城區(qū)為例

1、影響城市住宅區(qū)位選擇的因素分析以昆明市主城區(qū)為例摘要：從城市住宅與區(qū)位的聯系入手，本文以昆明市主城區(qū)為例，分析了影響城市住宅區(qū)位的因素主要有自然環(huán)境、土地價格、城市公共設施和交通運輸條件、居民社會屬性、環(huán)境偏好和城市規(guī)劃等?？偨Y我國實行以市場機制為基礎的住宅經濟運行機制后，形成了公寓區(qū)位最接近于城市中心，花園別墅及聯排別墅處于最外圍，普通住宅在兩者之間的空間格局，提出不同區(qū)位應發(fā)揮不同的區(qū)位優(yōu)勢。針對當前對住宅區(qū)位的評價大多停留在定性分析上，介紹了層次分析法、分值法兩種定量分析方法，主張要定性分析與定量分析相結合，對于定性指標，盡量將其進行進一步量化才能確定定性指標的影響權重，所有指標定量化之

2、后的計算結果才能真正達到與現實接軌。關鍵詞：住宅；區(qū)位；商品房；定量分析法；昆明0 引言當前，在住宅經濟運行的市場機制下，我國城市居民長期享受的福利性住房實物配給制度已經由房屋貨幣化和商品化體系所替代。住宅以商品的面貌出現在房地產市場上，具有市場選擇權的房地產開發(fā)商和城市居民成為房地產市場的供求主體，也成為住宅區(qū)位選擇的主體。作為一個發(fā)展中國家，我國目前正處于工業(yè)化、城鎮(zhèn)化高速發(fā)展階段，在以后相當長的一段時間里，住宅產業(yè)都將是我國經濟增長和促進內需的一個重要產業(yè)。自1998年住房體制改革全面深入實施以來，我國住宅產業(yè)獲得了快速發(fā)展。據統計，1996年全國城鎮(zhèn)化率為29.37%，2006年增至4

3、3.9%，年均增長1.45%，按此速度計算，未來五年全國城鎮(zhèn)人口增量將超過9000萬人1?？焖俚某擎?zhèn)化進程將給房地產行業(yè)帶來深刻的影響，不僅促進了城市建設，更直接刺激了住宅需求。溫家寶總理2007年11月在新加坡訪問時也提到：每年由農村進入城市需要解決住房的進城人員達到1800萬，還有2100萬流動農民工，雖然其中極小部分人會在城市首次置業(yè)，但是部分人會租賃住房，從而也形成一定的住宅需求。另外，舊城改造及其它城市建設造成的動拆遷，也會持續(xù)產生新增的住宅需求，而且多屬剛性需求。隨著城市住宅產業(yè)的發(fā)展和住宅市場的變化，城市住宅產業(yè)必將受到人們廣泛關注，而住宅區(qū)位也日益成為人們關注的焦點。1 昆明市

4、主城區(qū)住宅現狀從20世紀90年代初期昆明第一個居住小區(qū)東華小區(qū)建成以來，經過近20年的發(fā)展變遷，昆明市主城區(qū)城市住宅圍繞城市建設的發(fā)展變化已建成數個各具規(guī)模特色的住宅小區(qū)，由這些單個小區(qū)組成的各個市（片）區(qū)也各具特色，存在一定的區(qū)位差異。從總體上看，主城區(qū)住宅區(qū)位大致可分為南市區(qū)、東市區(qū)、西市區(qū)、北市區(qū)和市中心區(qū)；圍繞道路可分為一環(huán)路內片區(qū)、一環(huán)路到二環(huán)路之間片區(qū)、二環(huán)路到三環(huán)路之間片區(qū)及三環(huán)路以外片區(qū)。各片區(qū)住宅的差異最主要體現在房價上，區(qū)位不同導致房價差異較大。例如：翠湖位居的黃金地段，擁有得天獨厚的自然景觀，周邊有師大附小、云大附中、師大附中、云南大學等知名學府，加之便捷的交通條件、成熟

5、的購物商圈和濃郁的人文氛圍，使翠湖周邊成為昆明房價最高的區(qū)域，這一片區(qū)集中了較為高檔的住宅包括翠湖俊園、翠鳴園，目前均價已超過1萬/m2，而2007年初開盤的翠湖公館則以開盤價2萬元/m2棲身昆明房價的首列2，超過一環(huán)路內片區(qū)住宅均價。據統計，2008年一季度昆明市一環(huán)路內片區(qū)住宅商品房均價為 8971元/m2，三環(huán)路以外片區(qū)為4150元/m2（圖1）。是什么因素導致了房價的差異，城市住宅與區(qū)位有何聯系，區(qū)位因素如何影響住宅分布是值得探討的問題。圖1 2008年一季度昆明市住宅商品房各環(huán)路均價897163234839415001000200030004000500060007000800090

6、00元/m2一環(huán)內一環(huán)到二環(huán)之間二環(huán)到三環(huán)之間三環(huán)外2008年一季度昆明市住宅商品房各環(huán)路均價昆明市住宅商品房各環(huán)路月度均價（元/m2）一環(huán)內一環(huán)到二環(huán)之間二環(huán)到三環(huán)之間三環(huán)外2008年1月88296211482341342008年2月89716350483641512008年3月9114635448584174昆明市住宅商品房各環(huán)路季度均價（元/m2）2008年一季度均價8971632348394150資料來源：昆明風之鈴市場咨詢機構地產投資研究中心（2008年4月）2 城市住宅與區(qū)位的聯系區(qū)位概念所反映的不僅是單純的地理位置，如某地的經緯度或城市內某地點離城市幾何中心的距離，還包括相對意義

7、的經濟地理位置，它反映人類活動的空間分布及其相互關系，即區(qū)位是社會、經濟、自然等多種因素綜合作用的產物3。區(qū)位有宏觀和微觀兩重意義：宏觀區(qū)位是指某個國家、某個地區(qū)、某個城市；微觀區(qū)位指城市中某個街區(qū)、某個地點3。房地產業(yè)與宏觀區(qū)位和微觀區(qū)位均有關系。因為宏觀區(qū)位制約著微觀區(qū)位，而房地產開發(fā)項目最終要落實到微觀區(qū)位。研究城市住宅區(qū)位時主要是從微觀區(qū)位的角度考慮的。住宅作為一種商品具有其特殊的屬性。首先，住宅具有固定性。這是指住宅一經開工建設，其空間位置便具有了固定性。住宅的固定性源于土地的固定性，一經建造就同土地連為一體，即使由于某些原因一段時間后該位置的通達性或者環(huán)境等發(fā)生了變化，住宅坐落的地

8、理位置也不會發(fā)生變化。也就是說住宅的建造總是與一定的用地位置緊密地聯系在一起的，即同區(qū)位聯系在一起。其次，住宅具有耐久性和高價值性。住宅的耐久性是指住宅在最終被毀棄之前，可以具有很長的使用年限。高價值性是指住宅從土地購置、開發(fā)，到地上結構建筑，投資額十分可觀。因而，在正常的社會經濟條件下，住宅在達到其使用年限前，很少會被拆除，而該住宅所占用的土地也就很少會被改作它用。所以，區(qū)位對于住宅來說是至關重要的，一旦確立，便很難更改。所以，談及住宅區(qū)位，不能不提及住宅不同于其它商品的特殊屬性，因為正是住宅的一些特殊屬性才決定了住宅與區(qū)位的密切聯系，也說明了研究住宅區(qū)位的必要性和重要性。3 市場機制下影響

9、城市住宅區(qū)位的因素所謂住宅經濟運行的市場機制，是指住宅的生產、分配、流通和消費中，由價值規(guī)律制約，以市場為載體，以貨幣交換為根本形式的住宅經濟運行機制4。影響城市住宅區(qū)位的因素主要有自然環(huán)境條件、土地價格、城市公共設施及交通運輸條件、居民的社會屬性、居民的環(huán)境偏好和城市規(guī)劃等。3.1 自然環(huán)境條件因素對于一個已經形成的城市來說，自然地貌和環(huán)境對住宅區(qū)位的影響因素主要有地形、地質、氣候、水體環(huán)境等方面。3.1.1 地形城市中大部分住宅選擇在相對平坦的地面上建造，一是因為在平地建造住宅，布局的選擇性較大，建造費用較小，施工方便，這些都直接影響到房地產開發(fā)商的成本；二是因為在平地居住，生活、出行、活

10、動等都較為方便，所以大多數居民都傾向于選擇在平地居住，但也有些例外，一部分高收入階層由于他們更多地注重對住宅的環(huán)境質量的追求，愿意并能夠承擔由地形差異帶來的額外開支，因而選擇人口密度低、污染少、景色美的山崗作為居住區(qū)位。例如位于昆明市東北郊，由昆曲高速、東繞城線兩條干線作為市區(qū)與住宅紐帶的野鴨湖山水別墅，就建在高低起伏的山上，但其特有的森林綠地和湖光山色仍吸引了一批置業(yè)者。3.1.2 地質狀況地質狀況主要包括地質板塊類型和因此導致的地震災害防范3。不同的自然地理和生態(tài)環(huán)境地區(qū)其抵御自然災害能力是有差別的，從而也決定了土地的價值，最終決定拿地價格與產品開發(fā)品種。3.1.3 氣候環(huán)境氣候環(huán)境包括日

11、照、溫濕度、通風、空氣質量等。在不同氣候環(huán)境下，對房地產整體規(guī)劃，包括朝向、通風、間距和視覺上都有不同要求。3.1.4 水體環(huán)境水體環(huán)境包括飲用水和房地產周邊水環(huán)境。飲用水質量與區(qū)位總體水體質量相關，而周邊水體環(huán)境則構成房地產增值的一項重要內容。隨著城市居住密度的加大，“小橋流水人家”式的風景日益為人們所向往，房地產項目周邊的河道或其它水體常常成為該項目亮麗的風景與成功的銷售賣點。自然環(huán)境因素引起房地產開發(fā)成本的上漲，造成房地產價格上升；同時，由于人們需求的擴大化及收入的增加使人們對自然環(huán)境因素日益重視，人們對高品質住宅較高的價格的接受程度也隨之上升。例如：昆明市最好的房子都建造在水色滟瀲的滇

12、池岸畔，建造在山高林密、樹海飛行的東北世博板塊，集城市中心黃金地段、優(yōu)美景色、便利生活設施于一身的翠湖之畔。地產商們堅信湖水、山地、森林將會是項目最好的吸引力，最能帶動銷售的賣點，消費者渴望著生活在景觀優(yōu)美，能夠與自然界親密接觸的社區(qū)里。因此，在這兩種作用力的相互影響下，高價格、高品質住宅的供給應與自然環(huán)境質量成正相關的關系。3.2 土地價格土地價格，是指取得土地使用權所需支付的費用。土地價格的高低取決于土地能提供收益的多少。在充分競爭條件下，城市土地總是被出價最高的使用者獲得6。在同一區(qū)位上，不同使用者的競租水平不同，這是由于不同的土地用途提供的收益不同的緣故，只有出價最高者才能獲得該區(qū)位的

13、土地。在房地產開發(fā)過程中，土地的取得是整個房地產經營活動的開端和基礎，開發(fā)商總是先獲得土地的使用權，然后才能進行房屋開發(fā)和經營。土地價格直接影響著住宅開發(fā)建設的成本，土地價格高，則住宅的開發(fā)成本高。例如：昆明市市區(qū)住宅用地可分為六個等級，不同等級的土地對應不同的基準地價（表1），市中心的住宅價格較高的一個重要原因就是該區(qū)位的基準地價較高。表1 2002年昆明市市區(qū)住宅用地基準地價2002年昆明市城市規(guī)劃區(qū)住宅用地基準地價 用地類型基準地價土地級別住宅用地級2670元/2級2057元/2級1321元/2級1069元/2級611元/2級458元/2資料來源： 昆明市國土資源局土地價格實際上是一種分

14、配工具，按照“最高租金原則”對城市土地進行分配。因此，地價可謂城市空間結構的天然規(guī)劃師。3.3 城市公共設施和交通運輸條件距中心商業(yè)區(qū)距離及就業(yè)、上學、購物等活動出行的便捷程度共同決定著住宅區(qū)位的通達性，即決定了居住在該區(qū)域人們出行的貨幣成本和時間成本。貨幣成本是指出行的直接費用，即付給運輸公司的車費或者私人車輛所需的運轉費用；時間成本是指出行所費時間的機會成本7，這在城市中顯得更為重要。交通通達性的優(yōu)劣與直線距離有一定的關系，但更主要的是與時間距離有關。如位于以市中心為原點的同心圓上的不同住宅區(qū)，如果到市中心的時間距離越短，或者說相應的交通設施越完善，居民對其綜合評價也就越高，區(qū)位的經濟價值

15、也就越高。交通條件的改善，可以改變居民對住宅區(qū)位的經濟價值和綜合社會功能的評價水平，一般交通通達性較好的住宅區(qū)，消費者對其評價也較高，否則就較低8。例如：1997年底在昆明市滇池路建成了兩個安置拆遷居民的小區(qū)，由于當時這一區(qū)域缺乏配套的就業(yè)、上學及購物等城市公共設施，只有兩條公交線路，交通通達性很差，所以安置的居民普遍反映在此生活不便。經過10年的發(fā)展，隨著城市交通道路和城市配套公共設施的完善，如今沿滇池路及周邊區(qū)域已建成多個中高檔公寓，滇池路盡頭的滇池板塊更是集中了多個高檔別墅住宅區(qū)。實際上，交通條件的便利與否，是決定一個住宅商品能否順利銷售與出租的關鍵。這是作為理性的市場需求主體的購房者在

16、選擇住宅區(qū)位時必然考慮的重要因素，也是房地產開發(fā)商在選擇建造住宅區(qū)位時所必須考慮的8。3.4 居民的社會屬性居民的社會屬性主要是指居民的職業(yè)、受教育程度、家庭屬性、民族和宗教等。一般具有相同社會屬性的居民傾向于選擇特定住宅區(qū)位空間9。類型相同的人們希望彼此住得近些的非經濟類原因，也就是影響住宅區(qū)位的非經濟因素。這三種因素是： 人們具有一種想同他們所期望的并且容易結交為朋友的人住得近些的傾向。 不同的人們需要不同的服務，需要相同服務的人往往住在一起。這是因為這些服務，由于它們在供應方面的規(guī)模經濟，只有在具有足夠大的市場的情況下才能提供，一經提供，就會吸引需要相同的人住進這一地區(qū)。 人們都希望有一

17、個良好的自然環(huán)境，而高收入階層最容易達到這一目的。所以，那些具有優(yōu)良自然環(huán)境的地區(qū)，趨向于成為高收入者的聚居區(qū)。例如：位于一環(huán)路內的陽光a版、糖果公寓、報業(yè)尚都等小戶型樓盤吸引了大批青年消費者，這一部分人由于日常社交和經濟活動相對頻繁，一般多選擇市區(qū)出行方便，居住面積不一定太大的住宅區(qū)位。中年戶主型家庭經濟實力相對雄厚，對居住面積、住宅環(huán)境、特別是子女上學條件等要求相對較高，一般選擇城市比較好的住宅區(qū)。老年型家庭由于子女成家立業(yè)，對居住面積相對要求較低，能夠貼近自然、價格便宜的郊區(qū)住宅區(qū)對他們更有吸引力；當然，這種區(qū)位選擇模式是反映的一般情況，比如許多家庭為了子女有一個良好的就學環(huán)境，也可能選

18、擇在有高質量學校的社區(qū)置業(yè)或租住10。而不同利益的社會群體在同一住宅區(qū)位空間生活，如果彼此利益關系不能很好的協調，很容易出現社會群體間的相互碰撞和抵觸。3.5 環(huán)境偏好居住環(huán)境包括三方面內容：首先，住宅區(qū)的空氣質量、綠地面積、建筑采光、噪音污染程度等生理環(huán)境；第二，住宅區(qū)居民群體的文化素質、道德修養(yǎng)，居住區(qū)的購物環(huán)境、出行的交通環(huán)境、子女的上學環(huán)境等，能夠滿足居民的主要購物需求，特別是日常購物需求的生活環(huán)境；第三，住宅區(qū)周邊城市公共服務設施等社會環(huán)境。這些都對住宅的價格產生了一定程度的影響11。生理環(huán)境評價是居民對預期居住環(huán)境的最基本的評判。主要是通過直接或間接的信息收集，評價預期居住環(huán)境是否

19、滿足自己的最基本的生理要求，如通風狀況、日照情況、各種噪音的可能影響程度等是否滿足自己對居住區(qū)的要求。生活環(huán)境同樣是決定居民居住區(qū)位選擇的一個重要的因素，它包括社區(qū)的購物環(huán)境、出行的交通環(huán)境、子女的上學環(huán)境等。能夠滿足居民的主要購物需求，特別是日常購物需求的住宅是居民住宅區(qū)位選擇的一個基本條件。社會環(huán)境主要是住宅區(qū)周圍的社會治安程度、主要聚居群體、日常社會交流的團體、以及各種城市公共服務設施配套情況等。任何階層的居民都傾向于選擇周邊居民素質較高、社會治安良好的住宅區(qū)。因此，提高住宅區(qū)高文化層次居住者的比例，已經成為許多房地產商營銷的重要戰(zhàn)略。尤其是實實在在存在于社會之中的城市公共服務設施，它可

20、以引導和改變市民的消費觀念，這是作為理性的市場需求主體的購房者在選擇住宅區(qū)位時必然考慮的重要因素。3.6 城市規(guī)劃城市規(guī)劃是城市政府干預和調控住宅區(qū)位的行政和法律手段中最重要的一個12。城市規(guī)劃是為實現一定時期內城市發(fā)展的目標和各項建設而預先進行的綜合部署和具體安排行動步驟，并不斷付諸實施的過程。影響住宅區(qū)位的主要是城市總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃。房地產開發(fā)商在選擇住宅建造的區(qū)位時,必然受到城市規(guī)劃的制約。開發(fā)商在特定區(qū)位進行住宅房地產建設的占地面積、建筑密度、容積率、綠地率、層高、外觀設計形象、建筑風格等都要受到城市規(guī)劃的限制。同時，城市規(guī)劃對房地產的引導和促進作用也很顯著。編制好的城市規(guī)劃為房地產

21、開發(fā)商提供了大量信息和開發(fā)依據。房地產開發(fā)的地段選擇，土地價格評估,都能從城市規(guī)劃中獲得。例如，自從昆明市城市規(guī)劃把呈貢列為新城區(qū)后，已經有一批房地產商在連接老城區(qū)和新城區(qū)的主干道周邊進行開發(fā)建設，如世紀城、新亞洲體育城等。合理的城市規(guī)劃能夠增強投資者的信心，促進房地產開發(fā)的發(fā)展和形成一批開發(fā)熱點。在具體的開發(fā)地段上，一個好的規(guī)劃設計方案有利于降低成本，提高開發(fā)效益13。因此，在對區(qū)位價值影響力方面，城市規(guī)劃因素比以上任何因素的影響力都要大得多，作為一種政府行為，城市規(guī)劃可以改變城市的面貌，也改變著固有區(qū)位的價值。城市規(guī)劃規(guī)范建設活動，而規(guī)劃的實現又依賴于建設活動，發(fā)展房地產業(yè)可以成為兩者的結

22、合點。4 不同區(qū)位發(fā)揮不同的區(qū)位優(yōu)勢4.1 我國城市住宅區(qū)位發(fā)展格局我國城市住宅區(qū)位格局是在原有的城市空間結構基礎上，隨著社會制度的變革和經濟發(fā)展戰(zhàn)略與城市發(fā)展方針的不斷更替而逐步形成和演化的結果14。在傳統體制下，住宅的建設基本上從屬于工業(yè)建設，布局上就近工業(yè)企業(yè)，形成了中國特有的工業(yè)居住綜合體，布局特點服從于工業(yè)的布局方針及其變動情況，城市居民聚居的主要劃分依據往往是其所在的就業(yè)單位。我國開始實行以市場機制為基礎的住宅經濟運行機制后，住宅開發(fā)在空間上呈現出新特點，即以住宅修建的不同標準劃分的不同類型的新建住宅在區(qū)位分布上顯現出不同的指向性特點14。新建住宅按照修建標準的高低，可分為花園別墅

23、及聯排別墅、中高檔公寓和普通住宅三大類。從總體上看，目前我國城市住宅區(qū)位大體形成了公寓區(qū)位最接近于城市中心，花園別墅及聯排別墅處于最外圍，普通住宅在兩者之間的空間格局。這是房地產開發(fā)商在以市場機制為基礎的住宅經濟運行機制下，綜合考慮影響我國住宅區(qū)位的各個因素，兼顧住宅市場的需求方與城市政府的調控，權衡得失而做出的區(qū)位選擇的結果。4.2不同區(qū)位發(fā)揮不同的區(qū)位優(yōu)勢區(qū)位沒有絕對的優(yōu)劣，區(qū)位的優(yōu)劣是針對各種人類活動的不同要求而言的。不同的區(qū)位條件可以發(fā)揮不同的區(qū)位優(yōu)勢，同時不同類型的住宅對區(qū)位的選擇存在著一定的規(guī)律，所以不同類型的住宅在空間分布上具有不同的指向性。例如：花園別墅、聯排別墅大都位于城郊風

24、景秀麗、空氣清新、交通便利的地區(qū)；中高檔公寓緊靠商業(yè)、金融業(yè)繁華和交通發(fā)達的市區(qū)；普通住宅主要分布于城市邊緣帶、近郊區(qū)。我國住宅區(qū)位之所以會以住宅類型的不同而呈現不同的區(qū)位分布特點，是因為對于不同類型的住宅影響住宅區(qū)位選擇的各因素的作用力度不一，也可以說是起主導作用的因素不同。4.2.1普通住宅的區(qū)位選擇普通住宅以經濟適用住房為代表，包括近年為解決城市最低收入者住房問題而新開發(fā)建設的廉租房，影響其區(qū)位選擇的主導因素是地價和城市規(guī)劃。經濟適用住房的建設用地是通過行政無償劃撥的，因此房地產開發(fā)商對這類住宅的選址范圍就被限定在政府可以無償劃撥的土地上，而政府為了盡量減少土地收益方面的損失，往往選擇城

25、市邊緣或近郊的土地，這就決定了普通住宅多分布于城市的邊緣帶或近郊區(qū)。此外，鑒于交通成本與房價之比懸殊，中低收入家庭在房價相對低廉的驅使下，也可能放棄一些對通達性方面的要求，從而選擇位于城市邊緣或近郊的普通住宅15。例如，昆明首個開工建設的廉租房翠峰花園在西山區(qū)馬街建成，占地1.51萬平方米，總建筑面積2.79萬平方米。之后相繼開工建設的廉租房，如官渡區(qū)銀河片區(qū)幸福家園、去年新建的十里社區(qū)及盤龍區(qū)的福虹家園均處于城市的邊緣帶或近郊區(qū)，雖然居民普遍反映小區(qū)位置較遠，不便于生產、生活需要，尤其是對于戶口不在此社區(qū)的廉租住戶來說，孩子上學也成為一個難題，但這些困難與房價相比都是可以解決的。4.2.2中

26、高檔公寓的區(qū)位選擇中高檔公寓以高層、小高層住房為代表，包括一些單位的集資福利房。對于中高檔公寓的選址，起主導作用的區(qū)位因素是決定區(qū)位通達性的就業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)及城市公共設施的位置和交通運輸條件及地價。中高檔公寓這類住宅的市場需求者為中高收入階層，大多是所謂的“白領階層”，他們對住宅所在區(qū)位的通達性要求較高，因而交通的時間成本(機會成本)很大，為此他們寧可選擇市區(qū)內通達性好而單位面積價格高的住宅，也不愿意在出行的往返路程上浪費寶貴的時間。另一方面，房地產開發(fā)商在選擇住宅的建造區(qū)位時，要考慮包括所選區(qū)位的地價在內的房價或房租，有哪些階層及其居民家庭能夠支付得起。在市區(qū)建造住宅，房地產開發(fā)商不僅要承擔較

27、高地價造成的較高的土地成本，而且還要承擔拆遷等帶來的開發(fā)成本，因而該區(qū)位的住宅價格自然也高，這是中低收入者無力支付的，所以在這樣的區(qū)位修建普通住宅，會使房地產開發(fā)者陷入一種尷尬的境地，即普通住宅的需求者中低收入者無法接受其較高的價格，而中高收入階層又嫌其修建標準過低而不愿購買。因此，中高檔公寓多分布于距市中心近、交通條件好的區(qū)位。4.2.3花園別墅及聯排別墅的區(qū)位選擇對于花園別墅及聯排別墅的選址來說,起主導作用的區(qū)位因素莫過于自然條件?；▓@別墅及聯排別墅這類住宅的需求者無疑屬于中國城市居民中收入最高的階層,他們更多的注重自然環(huán)境,追求享受型的居住條件,并大多擁有小汽車這一較為便捷的交通工具,愿

28、意并能夠承擔由與市中心距離較遠而造成的額外支出。例如，昆明市大部分別墅區(qū)如海韻楓丹、挪威森林、同德極少墅、水天一舍、列儂溪谷等大都圍繞滇池而建，除了地質條件限制建筑層高外，很大原因在于滇池度假區(qū)內自然與天成的美景，低容積率的建筑環(huán)境和便捷的交通條件。5 城市住宅區(qū)位選擇的定量分析對區(qū)位的描述，大多難以量化，往往只作定性分析，這顯然是不夠的。在區(qū)位選擇時，應提倡凡是可量化的要素，都要進行量化分析，實行定量與定性分析的結合，對于定性指標，只有將其進行進一步的量化才能確定定性指標的影響權重，從而進入房地產環(huán)境評價體系。所有指標定量化之后的計算結果才能真正達到與現實接軌，才能真正被投資人運用。下面介紹

29、兩種定量分析的方法：層次分析法、分值法。5.1 層次分析法層次分析法是多目標決策模型中，量化處理評價指標相對優(yōu)劣的基本方法。它是針對某單一準則，對評價對象進行兩兩對比優(yōu)劣的一種方法16。首先，確定城市住宅區(qū)位評價指標體系，構造判斷矩陣（圖2）。判斷矩陣表示針對上層次的某個元素與本層次有關元素的相對重要性。即為確定下層元素對上層元素的貢獻程度，由專家通過兩兩比較重要程度的方法，各層次元素對上層因素的重要性給予評分，構成判斷矩陣。對于某個評價指標來說，房地產的投資環(huán)境pi和pj的優(yōu)劣評語，可以轉化為評價值bij，并記為：若pi與pj優(yōu)劣相等，則bij=1若pi比pj稍優(yōu)，則bij=3，反之則bij

30、=1/3；若pi比pj優(yōu)，則bij=5，反之則bij=1/5；若pi比pj甚優(yōu)，則bij=7，反之則bij=1/7；若pi比pj極優(yōu)，則bij=9,，反之則bij=1/9；圖2 判斷矩陣p（a-bij） a b1 b2 b3 b4 b1 1 1 5 7b2 1 1 5 7b3 1/5 1/5 1 3 b4 1/7 1/7 1/3 1其次，根據判斷矩陣求n個因素的權重值?？赏ㄟ^解特征值問題 pwmaxw求出正規(guī)化特征向量而得到max為p的最大特征值，w為對應于max的正規(guī)化特征向量，w的分量wi是相應元素單排序的權數。 將p（a-b）矩陣中的每一列正規(guī)化，令bij=bij/ 按行加總wi= 加總

31、后再正規(guī)化，得特征向量wi，即wi=bij/ 計算p的max: max= 為了檢驗判斷矩陣的一致性，需要計算一致性指標ci、crci= cr= cr0.1時，我們就認為判斷矩陣具有令人滿意的一致性；否則，當cr0.1時，就需要調整判斷矩陣，直到滿意為止。最后,根據不同區(qū)位綜合評分的得分情況做出選擇。層次分析法具有操作簡單、計算結果真實的特點，在實際中運用較為廣泛，在眾多關于房地產投資決策的文獻中，被大量提及。但此種方法在運用過程中，受專家自身水平、專家數量、評價時間等條件的制約，評價工作量大，主觀性成分也較大，難以全面反映投資環(huán)境的真實情況。5.2 分值法分值法是經典的綜合評價問題中所常用的方法，它是用一些簡單的分值來表示評價對象各種因素的優(yōu)劣，其主要用于目標決策的綜合評分法中。所謂分值法就是在房地產項目選優(yōu)評價中，對房地產環(huán)境指標的優(yōu)劣，按事先設定的分值級別，針對不同的房地產項目，給予所有評價指標一定的分值。各房地產方案所有評價指標的分值評定后，再將各方案所有的指標的分值用直接求和法或加權求和法得到一個總分，這個總分就是房地產投資環(huán)境的評分值17，可以對區(qū)位條件進行優(yōu)劣判斷。用分值評判法來量化房地產評價指標的優(yōu)劣，具有簡單易行的優(yōu)點，但評分時，易受主觀因素的影響。評分結果難以真正反映各項目的真實情況。以上討論了兩種環(huán)境指標量化的方法，這兩種方法各有優(yōu)缺點和局限性。選用這些方法