房地產估價師資格考試《房地產開發(fā)經營與管理》精選模擬試題及答案（四）

1、2012年房地產估價師資格考試房地產開發(fā)經營與管理精選模擬試題及答案（四）一心試題庫版權所有，編制，答案附后題目一二三四總分一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分）1、某宗房地產的土地面積為1000m2，建筑面積為1400m2，現需拆除重建估計建筑面積的拆遷費用和殘值分別為300元/m2和50元/m2，則該宗土地的減價修正額為（）元/m2。a、50b、250c、300d、3502、某投資市場的平均收益率為12，銀行貸款利率為5.17，國債收益率為3.5，房地產投資的風險相關系統數為0.5那么，當前房地產投資的折現率為（）。a3.5b5.17c7.75d8.593、某房地產的土地面積為500

2、m2，土地價格為2000元/m2；建筑面積為1000m2，成本法估算的建筑物重置價將為1800元/m2；市場上同類房地產的正常房地價格為2500元/m2，則該房地產中建筑物的實際價值比重置價格低()元/m2。a、200b、300c、700d、10004、下列市場調查的內容中，屬于可控因素調查的是（）。a市場需求容量調查b消費者行為調查c市場營銷因素調查d競爭情況調查5、判定某可比實例的成交價格比正常價格低6%，則交易情況修正系數為（）。a、0.060b、0.940c、1.060d、1.0646、下列關于房地產投資信托基金（reits）特征的表述中，不正確的是（）。a由專業(yè)投資管理者負責經營管理

3、b收入現金流的重要部分分配給了股東c分為權益型和抵押型兩種形式提供d投資流動性好7、一些競爭者可能對某些方面反應強烈，例如對降價競銷反應強烈，但對其他方面(如增加廣告預算、加強促銷活動等)卻不予理會。這種競爭者屬于()競爭者。a從容不迫型b選擇型c兇猛型d隨機型8、投資機會研究中的主要內容有地區(qū)情況、經濟政策、勞動力狀況、（）等。a規(guī)劃設計方案b投資估算c資源條件d投資權益9、房地產估價的技術性原則是為了使不同的估價人員對房地產估價的基本前提具有認識上的一致性，對同一估價對象在（）下的估價結果具有近似性。a.同一估價原則、同一估價時點b.同一估價目的、同一估價方法c.同一估價目的、同一估價時點

4、d.同一估價原則、同一估價目的10、商業(yè)銀行發(fā)放的商用房地產抵押貸款的貸款價值比通常低于個人住房抵押貸款的貸款價值比，原因主要是()。a商用房地產風險更高b商用房地產的收益更高c商用房地產的價值更高d商用房地產的增值潛力更大11、現有某總建筑面積為15000m2的在建工程，已知土地使用年限為40年（自開工之日起算），計劃工期為3年，現已進行1.5年。估計建成還需1.5年，投入使用后年凈收益為480萬元，資本化率為8%，折現率為12%。該項目續(xù)建完成后的總價值折算到現在為（）萬元。a、3939.61b、4433.88c、4768.50d、5652.0912、在房地產項目可行性研究階段，對房屋開發(fā)

5、費的估算中用到的估算公式：直接費=每平方米造價指標建筑面積，屬于（）。a單元估算法b單位指標估算法c概算指標法d工程量近似匡算法13、下列費用中，不屬于土地費用的是（）。a土地使用權出讓金b城市建設配套費c拆遷安置補償費d基礎設施建設費14、房地產開發(fā)項目所采用的建筑工程施工合同文件優(yōu)先解釋的順序為（）。a合同協議書、投標書及其附件；圖紙、工程報價單或預算書b圖紙、投標書及其附件、合同協議書、工程報價單或預算書c合同協議書、投標書及其附件、工程報價單或預算書、圖紙d圖紙、工程報價單或預算書、投標書及其附件、合同協議書15、現金流量表可以用來進行房地產開發(fā)項目的（）分析。a財務盈利能力b清償能力

6、c資金平衡情況d營運能力16、某房地產開發(fā)項目擬有三個投資方案，若對這三個方案的經濟合理性進行比較，則比較的基礎是該項目的（）。a損益表b資金來源與運用表c資本金現金流量表d全投入現金流量表17、產生房地產價格泡沫的主要誘因是（）。a土地稀缺b城市化進程快c競爭充分性d交易復雜性18、城市房屋拆遷補償估價中，實行房產權調換且所調換房屋為期房的，為結清產權調換的差價而對該期房價進行估價，則（）。（提供）a估價時點為未來，估價對象為未來狀況b估價時點與房地產狀況均為現在c估價時點為現在，估價對象為未來狀況d估價時點為現在，估價對象為過去狀況19、評估某宗房地產2005年9月末的價格，選取的可比實例

7、成交價格為3000元/m2，成交日期為2005年1月末，該類房地產自2005年1月末至2005年9月末的價格每月與上月的變動幅度為1.5，2.5，0.5，-1.5，-2.5，-1.0，1.5，-1.5，0。則該可比實例在2005年9月末的價格為（）元/m2。a2938b2982c3329d337920、某商場建成3年后補辦了土地使用權出讓手續(xù)，土地使用權出讓年限為40年。建筑物的自然壽命為50年，在這種情況下，建筑物的經濟壽命為（）年。a40b43c47d5021、某市區(qū)有一大型物資儲備倉庫，現根據城市規(guī)劃和市場需求，擬改為超級市場。需評估該倉庫的公開市場價值，最適宜采用（）估價。a、比較法b

8、、成本法c、假設開發(fā)法d、長期趨勢法22、已知年期國債利率為3.31，貸款利率為5.43，投資風險補償為2.23，管理負擔補償為1.32，缺乏流動性補償為1.42，所得稅抵扣的好處為0.5，則報酬率為（）。a.7.78b.8.28c.13.21d.14.2123、在房地產周期循環(huán)周期過程中，控制率持續(xù)下降到合理的控制率以下的階段為房地產市場自然周期中的（）。a第一階段b第二階段c第三階段d第四階段24、在房地產估價中，長期趨勢法運用的假設前提是（）。a.過去形成的房地產價格變動趨勢在未來仍然存在b.市場上能找到充分的房地產歷史價格資料c.房地產市場在過去無明顯的季節(jié)變動d.政府關于房地產市場調

9、控的有關政策不會影響房地產的歷史價格25、張某以40萬元購買了一處商業(yè)店鋪用于出租經營，其購買投資的部分資金來自銀行提供的期限為10年的抵押貸款。如店鋪在第4年的租金收入為5萬元，各項成本費用為34萬元，其中支付銀行利息15萬元。則張某的這項投資在第4年的利息備付率是()。a107b147c207d33326、某綜合辦公樓建設期為3年，有效經過年數為10年，現補辦了土地使用權出讓手續(xù)，土地使用權出讓年限為50年，建筑物剩余經濟壽命為35年，則計算該建筑物折舊的經濟壽命應為（）年。a35b45c48d5027、某家庭欲購買總價為25萬元的一套住宅。該家庭月收入為6000元，準備用月收入的30來支

10、付抵押貸款月還款額，已知貸款期限為10年，按月等額償還，年貸款利率為6。則該家庭的首付款額是（）元。a34000.00b83265.38c87867.78d91022.1228、當貸款綜合風險度超過（）時，為高風險貸款。a50b60c80d9029、商業(yè)標準宗地的位置應是()a.街角地b.多面臨街地c.一面臨街地d.畸零地30、在英國和其他英聯邦國家，法院一般（）來判斷房地產評估價值的誤差范圍。a使用估價對象房地產的實際成交價格b使用政府公布的房地產交易指導價格c使用近一年內房地產的平均成交價格d依賴于專家證人測算的估價對象房地產的價值31、假設某類住宅的價格從3000元/m2下降到2800元

11、/m2，其需求量從900套上升到1000套，則用中點法計算的該類住宅需求的價格彈性為（）。（提供）a1.33b0.66c0.66d1.5332、下列因素中，屬于房地產置業(yè)投資項目主要不確定性因素的是（）。a容積率b空置率c，利息備付率d成本利潤率33、某房地產現房價格為4000元/m2，預計從期房達到現房的兩年時間內現房出租的租金收入為每年300元/m2（年末收?。?，出租運營費用為每年50元/m2。假設折現率為5，風險補償為200元/m2，則該房地產的期房價格為（）元/m2。a.3300b.3324c.3335d.357334、某房地產投資者以300萬元購入一個商業(yè)店鋪用于出租經營，資本金為1

12、00萬元，其余資金為金融機構提供的利率為10、期限為10年，投年等額還款的抵押貸款：如該店鋪第一年扣除還本付息后的凈租金收益為10萬元，則考慮還本收益（不考慮所得稅影響）后的權益投資回報率為（）。a10b11.27c14.18d22.5535、已知年利率為14，則按季度計息時的實際年利率為（）。a12.55b12.68c14.75d15.01二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分）題目123456789101112131415答案1、在房地產估價實踐中，應用預期收益原則的評估法有()a.剩余法b.收益還原法c.開發(fā)法d.價值法e.市場法2、路線價估價法四三二一法測中，標準深度100英尺土地

13、價值第二、四個25英尺土地分別是路線價的()a.20%b.30%c.8%d.10%e.40%3、下列報表中，屬于房地產開發(fā)項目基本財務報表的有()。a資產負債表b投資計劃與資金籌措表c借款還本付息估算表d資金來源與運用表e損益表4、假設開發(fā)法中，選擇最佳的開發(fā)利用方式最重要的是要選擇最佳用途。而最佳用途的選擇要考慮土地位置的（）。a.可接受性b.保值增值性c.現實社會需要程度d.未來發(fā)展趨勢e.固定性5、房地產價格構成中的開發(fā)成本包括（）。a取得土地使用權時的出讓金或轉讓金b基礎設旌建設費c公共配套設施建設費d勘察設計和前期工程費e管理費6、對零售商業(yè)物業(yè)進行分類的主要依據有（）。a建筑規(guī)模b

14、經營商品的特點c商業(yè)輻射區(qū)域的范圍d周圍環(huán)境e服務人口的收入水平7、在下列費用中，屬于債務融資成本的有()。a承諾費b手續(xù)費c擔保費d利息e稅費8、評估某套住宅價格中，進行區(qū)位狀況調整時，比較、調整的內容包括（）等。a環(huán)境景觀b離市中心距離c朝向d城市規(guī)劃限制條件e地勢9、提高貸款利率對房地產市場的影響主要有（）。a導致房地產實際價值下降b導致房地產實際價值上升c加大投資者債務負擔d抑制房地產市場需求e增加房地產市場需求10、下列關于重新購建價格的說法中，正確的有（）。a.重新購建價格是指重新開發(fā)建設全新狀況的估價對象所必需的支出b.重新購建價格是在估價時點的價格c.重新購建價格是客觀的價格d

15、.建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格e.土地的重新購建價格是法定最高出讓年限狀況下的價格11、按照消費者對產品兩種屬性的重視程度進行劃分，形成不同偏好的細分市場的模式是（）。a同質偏好市場b分散偏好市場c個別偏好市場d集群偏好市場e彌隙市場12、假設開發(fā)法中，選擇最佳的開發(fā)利用方式最重要的是要選擇最佳用途。而最佳用途的選擇要考慮土地位置的()。a、可接受性b、保值增值性c、現實社會需要程度d、未來發(fā)展趨勢e、固定性13、房地產的收入分為()a.經營收入b.毛收入c.潛在毛收入d.凈收益e.有效毛收入14、下列關于明確房地產估價時點的表述中，正確的有（）。a.對當前的價值進行評估，一般以實地

16、查勘估價對象期間或估價作業(yè)期內的某個日期為估價時點b.城市房屋拆遷估價，估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之曰c.分期實施的房屋拆，應以房屋拆遷公告之日為估價時點d.房地產估價人員可以假定估價時點e.對原估價結果有異議而引起的復核估價，應以申請復核之日為估價時點15、同一路線價區(qū)段的劃分應是()a.地價不等地段b.地價相等地段c.地段相連的路段d.地段不相連接e.性質相差大的地段三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分）1、市場法中的房地產狀況調整可以分為區(qū)位狀況調整、交易情況調整和權益狀況調整。（）2、評估土地價格時，不應包括建筑物地上部分的價值，但應包含其地下部分的價值。（）3、項目財務評

17、價是房地產投資決策分析中最重要的工作，它往往關系到一個項目的成敗。（）4、如果估價對象適宜采用多種估價方法進行估價，則應同時采用多種估價方法進行估價，不得隨意取舍。（）5、現實中有時評估的不一定是公開市場價值，而是某些特定條件限制下的價值，比如城市房屋拆遷是強制性的，所以城市房地產估價不應采用公開市場價值。（）（提供）6、房地產所有權可分為獨有，自有和建筑物區(qū)分所有，其中建筑物區(qū)分所有權人對建筑物內的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有所有權，對走廊、樓梯、外墻等共有部分享有共有的權利。（）7、資本金利潤率是年稅后利潤總額或年平均稅后利潤總額占資本金的比例。()8、房地產市場自然周期的第三階段始予供求

18、轉折點，此時房地產空置率低于合理空置率。（）9、若建筑物的實際壽命超過其法定耐用年限，則其價值所剩無幾。（）10、假設開發(fā)法的本質是求土地、在建工程、舊房改造的剩余價值的方法。11、房地產價格是客觀存在的，是不以個人意志為轉移的，因此，房地產估價實際上是房地產專業(yè)估價人員對房地產市場價格形成進行市場模擬的過程，所要揭示的是房地產的理論價格。（）12、假設開發(fā)法用于投資分析與用于估價的不同之處是：在選取有關參數和測算有關數值時，投資分析是站在一般投資者的立場上，而估價是站在某個特定投資者的立場上。13、在房地產損害賠償估價中，一般來說，估價時點為過去，估價對象為歷史狀況下的情形。（）14、開發(fā)商

19、進行房地產開發(fā)投資，是其積累固定資產的重要方式。（）15、房地產資產管理以運行管理為主，指導物業(yè)管理和設施管理公司的工作，目標是實現資產價值的最大化。()四、計算題 （共 2 題，第小題 10 分）1、某家庭購買了一套90m2的商品住宅，售價為4000元/m2該家庭首付了房價總額的30，其余購房款申請住房公積金和商業(yè)組合抵押貸款。住房公積金貸款和商業(yè)貸款的利率分別是4.5和6.8，貸款期限為15年，按月等額償還。其中住房公積金貸款的最高限額為10萬元。如果該家庭以月收入的35用來支付抵押貸款月還款額，那么此種貸款方案要求該家庭的最低月收入為多少？假設該家庭在按月還款3年后，于第4年初一次性提前償還商業(yè)貸款本金5萬元，那么從第4年起該家庭的抵押貸款的月還款額為多少？2、判斷物業(yè)代理公司已往的業(yè)績,關鍵要看其()a共代理了多少項目b代理成交額是多少c人員素質d代理的成功率有多大2012年房地產估價師資格考試房地產開發(fā)經營與管理精選模擬試