德思勤長沙天利瓏庭地產(chǎn)項目前期策劃報告匯報終稿153頁

1、 天利瓏庭項目前期策劃報告2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:690317891天利天利瓏庭前期策劃報告瓏庭前期策劃報告報告報告 天利瓏庭項目前期策劃報告2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:690317892copyright 2007 taskin worldwide. all rights reserved天利天利瓏庭前期策劃報告瓏庭前期策劃報告中國中國長沙長沙天利項目組2007 年

2、8 月 天利瓏庭項目前期策劃報告2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:690317893目 錄第一章第一章 長沙市房地產(chǎn)發(fā)展背景分析長沙市房地產(chǎn)發(fā)展背景分析.6一、長沙社會經(jīng)濟發(fā)展背景.6二、長沙市房地產(chǎn)總體發(fā)展背景分析.11三、長沙商品住宅市場板塊劃分及特征分析.21四、長沙房地產(chǎn)市場政策、法規(guī)分析.30五、長沙住宅市場發(fā)展預測.39第二章第二章 區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)研區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)研.42一、區(qū)域城市基礎建設背景.42二、項目所在區(qū)域競爭格局分析.44三、典型個案分析.49四、可借鑒樓盤分析

3、.66五、區(qū)域商業(yè)調(diào)查.69六、區(qū)域市場展望.71第三章第三章 項目開發(fā)條件分析項目開發(fā)條件分析.72一、項目地塊解析.72 天利瓏庭項目前期策劃報告2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:690317894二、項目綜合 swot 分析.81第四章第四章 項目定位前提及論證項目定位前提及論證.82一、項目定位前提.82二、項目總體發(fā)展戰(zhàn)略.83第五章第五章 項目定位項目定位.86一、物業(yè)整體定位.86二、形象定位.88三、案名建議.89四、產(chǎn)品組合方案.90五、住宅戶型定位.91六、商業(yè)部分定位

4、.93商業(yè)定位思路：.94七、客戶定位.95八、價格定位.99第六章第六章 物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議.102一、規(guī)劃設計建議.102二、單體設計建議.109 天利瓏庭項目前期策劃報告2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:690317895三、選材及裝修標準.124四、園林景觀建議.132五、物業(yè)管理建議.143六、項目開發(fā)模式.144七、項目開發(fā)時機選擇.145八、項目開發(fā)周期分析.147第七章第七章項目財務分析項目財務分析 .148一、項目總成本估算.148二、項目收入估算.149三、項目銷

5、售費用及稅金.149四、項目銷售利潤.151五、項目盈利能力分析.152六、項目敏感性分析.153 天利瓏庭項目前期策劃報告2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:690317896第一章第一章 長沙市房地產(chǎn)發(fā)展背景分析長沙市房地產(chǎn)發(fā)展背景分析一、長沙社會經(jīng)濟發(fā)展背景一、長沙社會經(jīng)濟發(fā)展背景1 1、快速的經(jīng)濟增長構(gòu)筑了房地產(chǎn)發(fā)展的良好平臺、快速的經(jīng)濟增長構(gòu)筑了房地產(chǎn)發(fā)展的良好平臺近三年來長沙gdp 保持快速增長，城市g(shù)dp 和人均gdp 都保持兩位數(shù)以上的增長速度，較快的城市經(jīng)濟發(fā)展速度為房地產(chǎn)

6、業(yè)的持續(xù) 發(fā)展提供了良好平臺。2007 年1 月至6 月，長沙實現(xiàn)gdp 總值995.5 億元，同比增長16.1%，整體經(jīng)濟運行表現(xiàn)出快速發(fā)展的良性勢頭。 資料來源:長沙市統(tǒng)計局公報長長沙沙2000-2006年年人人均均gdp（元元）1243613747155061763823968278531126210.80%11.40%11.50%12.60%14.60%13.90%13.30%0500010000150002000025000300002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.0

7、0%16.00%人均gdp值同比增長幅度 天利瓏庭項目前期策劃報告2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:6903178972 2、經(jīng)濟以服務業(yè)為中心增長迅猛，同時工業(yè)比重也不斷上升、經(jīng)濟以服務業(yè)為中心增長迅猛，同時工業(yè)比重也不斷上升2006 年長沙第三產(chǎn)業(yè)gdp 約占全市總量的一半（ 49.9），第三產(chǎn)業(yè)持續(xù)帶動長沙經(jīng)濟的繁榮發(fā)展，以第三產(chǎn)業(yè)為龍頭，在中部地 區(qū)處于領先。而第二產(chǎn)業(yè)基礎相對薄弱，導致城市工業(yè)產(chǎn)業(yè)人群的缺失。第二產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為影響長沙未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的核心要素?？上驳氖?，長沙市政

8、府已經(jīng)將發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)作為十一五期間的核心工作，在近兩年內(nèi)長沙工業(yè)的發(fā)展已經(jīng)開始逐步穩(wěn)定發(fā)展，在產(chǎn)業(yè)中比重上升，第二產(chǎn)業(yè)的加速將促進長沙整體房地產(chǎn)的發(fā)展。資料來源:長沙市統(tǒng)計局公報2006年年長長沙沙市市一一、二二、三三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)對對比比分分析析123.25774.66892.755.70%15.90%15.30%01002003004005006007008009001000第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%增加值（億元）增長幅度2 20 00 05 5年年長長沙沙市市一一、二二、三三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)對對

9、比比分分析析752.04655.27112.596.90%18.50%13%0100200300400500600700800第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%20.00%增加值（億元）增長幅度 天利瓏庭項目前期策劃報告2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:690317898長長沙沙市市固固定定資資產(chǎn)產(chǎn)投投資資情情況況（億億元元）202.32279.8362.57494.97668.091089

10、.81881.4423%38%28%37%39%32%23%0200400600800100012002000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%投資額同比增長幅度 3 3、固定資產(chǎn)投資額穩(wěn)步增長，但增長幅度有所回落、固定資產(chǎn)投資額穩(wěn)步增長，但增長幅度有所回落近七年來，長沙市固定資產(chǎn)投資額保持穩(wěn)步、快速增長，但增長幅度在 2005 年后呈一定下降趨勢。資料來源:長沙市統(tǒng)計局公報 天利瓏庭項目前期策劃報告2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費

11、下載qq:6903178994 4、長沙市人口呈現(xiàn)快速增長，為城市房地產(chǎn)發(fā)展提供了強有力的消費基礎、長沙市人口呈現(xiàn)快速增長，為城市房地產(chǎn)發(fā)展提供了強有力的消費基礎近年來，隨著長沙城市化進程加快，長沙市人口呈現(xiàn)穩(wěn)步、快速的增長趨勢，人口自然增長率在 2005 年達到高峰，2006 年人口增長數(shù)量不大。人口的快速增長，尤其是城市人口的增長為房地產(chǎn)發(fā)展提供了強力有的需求市場保障。資料來源:長沙市統(tǒng)計局公報近近年年來來長長沙沙人人口口數(shù)數(shù)量量（萬萬人人）5835875966026106396470.35%0.38%0.29%1.10%1.40%1.64%0.42%5405

12、605806006206406602000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年0.00%0.20%0.40%0.60%0.80%1.00%1.20%1.40%1.60%1.80%年末人口數(shù)自然增長率 天利瓏庭項目前期策劃報告2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789105 5、城市居民可支配收入高，消費型城市特征十分明顯、城市居民可支配收入高，消費型城市特征十分明顯從2003 年起，長沙市人均可支配收入突破萬元大關(guān)，此后連續(xù)幾年均保持 10以上的年增長率。

13、與中部六省省會城市向比較，長沙市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入連續(xù)兩年位居中部六省之首，2006 年人均可支配收入達13924.13 元，人均消費性支出10679.74 元，同樣處于絕對領先位置，消費型城市特征非常明顯，有利于房地產(chǎn)發(fā)展。資料來源:長沙市統(tǒng)計局公報 資料來源:國家統(tǒng)計網(wǎng)2 20 00 00 0- -2 20 00 06 6年年長長沙沙市市城城市市居居民民可可支支配配收收入入增增長長狀狀況況7529.788207.69020.6410032.5211020.512433.89139249.40%9.00%9.90%10.10%11.00%12.80%12.00%0200040006000

14、8000100001200014000160002000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%人均可支配收入（元）比上年增長幅度20052006年年中中部部城城市市人人均均可可支支配配收收入入（元元）1392411740112431101396841030110476109771243410050121871235912%11%12%9%14%23%0200040006000800010000120001400016000長沙武漢鄭州太原南昌合肥0%5%10%15%20%2

15、5%2005年人均可支配收入2006年人均可支配收入同比增長 天利瓏庭項目前期策劃報告2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:6903178911二、長沙二、長沙市房地產(chǎn)總體發(fā)展背景分析市房地產(chǎn)總體發(fā)展背景分析1 1、長沙土地市場、長沙土地市場長長沙沙市市歷歷年年普普通通住住宅宅用用地地交交易易狀狀況況實際出讓面積實際出讓面積成交金額成交金額單位地價單位地價年份年份（萬平方米）（萬平方米）（萬元）（萬元）（元（元/ /平方米）平方米）2001123.8480913.07653.37 200231

16、6.71256184.5808.89 2003329.88325350.07986.27 2004382.91254102.88663.61 2005255.16183987.34721.07 2006826.54905000.001095.00合 計1408.50 1100537.86 781.35 資料來源:長沙市國土管理局長沙市土地市場自2001 年以來，土地放量大幅上升，單位地價也呈上升趨勢，截至 2005 年累計出讓土地面積約2.11 萬余畝，市場土地儲備量較大；2002-2004 年為長沙市土地放量集中年，單位地價集中于700 元/平米左右；2006 年土地出讓面積，出讓金額呈現(xiàn)雙

17、增長趨勢，增幅達分別達到 53和63，單位地價亦實現(xiàn)千元突破；2007 年7 月長沙92 億天價地王的誕生，進一步表明土地供應的稀缺性，也 助推著當?shù)胤績r的快速上漲 。 天利瓏庭項目前期策劃報告2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:6903178912除出讓土地之外，長沙更大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)用地仍掌握眾多本土企業(yè)手中，約 5 萬余畝。由于長沙土地交易流通方式較多，除公開化掛牌轉(zhuǎn)讓外，往往更多是協(xié)議轉(zhuǎn)讓與置換，土地市場交易相對于上海、深圳等沿海城市而言，仍存在交易不透明因素。2 2、房地產(chǎn)開發(fā)完

18、成投資額、房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額 2000-2006 年，長沙市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額逐年遞增， 2006 年在2005 年完成256.35 億元投資額基礎上，實現(xiàn)約300 億元的投資額，呈梯狀遞升。2000-2006年年長長沙沙房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)完完成成投投資資額額(億億元元)141.73256.35300.0033.0263.1881.78170.5646.30%91.34%29.44%73.31%66.17%50.30%17.00%05010015020025030035020002001200220032004200520060.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50

19、.00%60.00%70.00%80.00%90.00%100.00%投資額同比增長 天利瓏庭項目前期策劃報告2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789133 3、供銷兩旺，開發(fā)節(jié)奏放慢、供銷兩旺，開發(fā)節(jié)奏放慢（1 1）2001-20062001-2006 年長沙市商品房施工面積年長沙市商品房施工面積資料來源:長沙市房產(chǎn)信息中心2000-2006 年，長沙市商品房施工面積快速增長，年均增長率約為30， 2006 年施工面積突破2600 萬平方米，增長迅速。 2007 年 15 月，

20、 全市商品房施工面積2201.55 萬平方米，與去年同期比增長 41.52%。20012006年年長長沙沙商商品品房房施施工工面面積積（萬萬平平方方米米）634.01833.941169.611572.91913.57260031.53%40.25%34.48%21.66%42.00%05001000150020002500300020012002200320042005200600.10.20.30.40.5施工面積增長率 天利瓏庭項目前期策劃報告2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:690

21、3178914（2 2）2001-20062001-2006 年長沙市商品房新開工面積年長沙市商品房新開工面積資料來源:長沙市房產(chǎn)信息中心從 2001-2006 年，長沙市新開發(fā)商品房面積快速增長，年均增長率約40， 2006 年商品房新開工面積900 萬平方米，增幅最大。2007 年 15 月，長沙市商品房 新開工面積約426.19 萬平方米，與去年同期相比增長15。20012006年年長長沙沙商商品品房房新新開開工工面面積積（萬萬平平方方米米）24833645035978090033.93%-20.22%25.21%35.48%42%0100200300400500600700800900

22、1000200120022003200420052006-0.3-0.2-0.100.10.20.30.40.5新開工面積增長率 天利瓏庭項目前期策劃報告2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:6903178915（3 3）2001-20062001-2006 年長沙市商品房竣工面積年長沙市商品房竣工面積資料來源:長沙市房產(chǎn)信息中心從 2001-2006 年，長沙市商品房竣工面積快速增長，年均增長率約為30， 2005 年商品房竣工面積同比下降約13%，其主要原因是由于近兩年新開工項目較多，商品

23、房施工量較大且多為大盤，施工周期較長，同時銀行貸款門檻提高，造成相關(guān)增長速度放慢。2007 年 15 月，長沙市 竣工面積約 246.3 萬平方米 ，同比增長 19.19。20012006年年長長沙沙市市商商品品房房竣竣工工面面積積（萬萬平平方方米米）214.99332.12601.73636515.1650054.48%61.18%5.70%-12.97%24%0100200300400500600700200120022003200420052006-0.200.20.40.60.8竣工面積增長率 天利瓏庭項目前期策劃報告2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨

24、后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:6903178916（4 4）2001-20062001-2006 年長沙市商品房批準預售面積年長沙市商品房批準預售面積資料來源:長沙市房產(chǎn)信息中心2001-2006 年，長沙市商品房批準預售面積持續(xù)增長，年均增長率約20， 2006 年商品房批準銷售面積達751萬平方米，全年放量較大。2007 年上半年，全市商品房累計批準預售面積350.19 萬平方米 ，同比增長 16.02。20012006年年長長沙沙市市商商品品房房批批準準預預售售面面積積（萬萬平平方方米米）222.11341.26381.82361.67584.1

25、9751.4053.64%11.89%-5.28%27.14%28.62%0100200300400500600700800200120022003200420052006-0.100.10.20.30.40.50.6批準預售面積增長率 天利瓏庭項目前期策劃報告2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:6903178917（5 5）2001-20062001-2006 年長沙市商品房銷售面積年長沙市商品房銷售面積資料來源:長沙市房產(chǎn)信息中心從 2001-2006 年，長沙市商品房銷售面積快速增長，

26、年均增長率約為38%，2006 年商品房銷售面積較2005 年有小幅增長。 2007 年上半年， 全市商品房累計銷售435.54 萬平方米 ，同比增長 40.49。20012006年年長長沙沙市市商商品品房房銷銷售售面面積積（萬萬平平方方米米）176.52251.6299.27450.22690.19639.0242.53%18.95%50.44%41.94%8.01%010020030040050060070080020012002200320042005200600.10.20.30.40.50.6銷售面積增長率 天利瓏庭項目前期策劃報告2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國

27、大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:6903178918（6 6）2001-20062001-2006 年長沙市商品房供銷對比分析年長沙市商品房供銷對比分析從供銷對比分析圖上來看，2001-2006 年， 長沙市商品房施工面積呈現(xiàn)快速穩(wěn)步增長的趨勢，竣工面積、新開工面積、銷售面積、批準預售面積則表現(xiàn)出小幅增長態(tài)勢。2007 年上半年，長沙市商品房開發(fā)投資規(guī)模穩(wěn)步增長，施工面積、開工面積、竣工面積均有不同程度增長，長沙市房地產(chǎn)業(yè)處于快速發(fā)展階段。2 20 00 01 1- -2 20 00 06 6年年長長沙沙市市商商品品房房供供銷銷對對比比分

28、分析析050010001500200025003000200120022003200420052006施工面積竣工面積新開工面積銷售面積批準預售面積 天利瓏庭項目前期策劃報告2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789194 4、房地產(chǎn)商品房銷售均價、房地產(chǎn)商品房銷售均價資料來源:長沙市房產(chǎn)信息中心資料來源：長沙市房產(chǎn)信息中心長沙房地產(chǎn)市場商品房銷售價格自 2004 年以來，一路上揚，至 2005 年均價突破 3000 元/平米，呈現(xiàn)快速提升態(tài)勢，市場發(fā)展前景樂觀。從 2006 年年

29、底開始，長沙市商品房價格開始持續(xù)強勁上漲。2007 年上半年，全市純商品房累計成交均價為 3278 元/，同比上漲 14.35。其中，商品住宅累計成交均價為 3054 元/平米，同比上漲 19.07。174019312162220020072468273830222991-8.77%-1.29%10.37%10.94%22.97%11.96%1.76%10.98%0500100015002000250030003500199819992000200120022003200420052006-0.15-0.1-0.0500.050.10.150.20.25商品房銷售均價（元/平米）同比增長 天利

30、瓏庭項目前期策劃報告2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789205 5、長沙市房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況總結(jié)、長沙市房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況總結(jié)（1）城市 gdp 及人均 gdp 均呈兩位數(shù)的增長速度，經(jīng)濟高效、快速發(fā)展，城市人口穩(wěn)步增長，城鎮(zhèn)居民生活穩(wěn)步提升，區(qū)域房地產(chǎn)價格偏低現(xiàn)象等種種數(shù)據(jù)表明，未來長沙房地產(chǎn)市場發(fā)展存在巨大潛能。（2）從土地市場發(fā)展來看，自2002 年以來，長沙出讓了大量的開發(fā)用地，2006 年在出讓面積和金額上均實現(xiàn)了新的突破，但仍有大量的土地在本土企業(yè)旗下，我司預計長

31、沙房地產(chǎn)市場總體土地儲備量約為7 萬余畝，土地儲備充裕；（3）從房地產(chǎn)開發(fā)投資額、施工面積、竣工面積、新開工面積、批準預售面積、銷售面積、銷售金額、商品房銷售量等因素綜合來看，長沙房地產(chǎn)供銷兩旺，處于快速發(fā)展階段；（4）2007 年上半年長沙市房地產(chǎn)市場需求強勁，銷售面積較去年同期大幅度增長，市場供求關(guān)系發(fā)生明顯變化，出現(xiàn)供不應求的現(xiàn)象。供銷比例達到0.76，供銷比例倒掛現(xiàn)象嚴重；與此同時，商品房銷售均價持續(xù)強勁上漲。（5）從政府相關(guān)政策來看，房地產(chǎn)作為推動長沙城市發(fā)展的重要力量，省、市政府予以了大力的扶持?？偠灾?，我司認為現(xiàn)階段長沙房地產(chǎn)市場處在 2004 年以來的快速發(fā)展階段，從 200

32、7 年上半年市場發(fā)展態(tài)勢來看， 政策調(diào)控對長沙房地產(chǎn)市場影響作用開始顯現(xiàn)。 天利瓏庭項目前期策劃報告2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:6903178921三、長沙商品住宅市場板塊劃分及特征分析三、長沙商品住宅市場板塊劃分及特征分析1 1、中心漂移，七大板塊逐鹿長沙、中心漂移，七大板塊逐鹿長沙根據(jù)長沙地域分布特征，可將其房地產(chǎn)市場分為以下七大板塊：城城東東板板塊塊：長沙市東二環(huán)以東的城區(qū)范圍；隨著體育新城的建設，板塊發(fā)展迅速，但由于道路交通系統(tǒng)不完善，區(qū)域內(nèi)經(jīng)常發(fā)生交通擁堵現(xiàn)象， 且無優(yōu)勢景

33、觀資源。城城南南板板塊塊：湘江以東，車站路以西，勞動路以南的城市區(qū)域。擁有省政府及各職能部門、長株潭融合的城市發(fā)展優(yōu)勢；但板塊內(nèi)存在大量老的 居住社區(qū)。同時，缺乏優(yōu)勢景觀資源。麓麓南南板板塊塊：岳麓山以南，湘江以西的城市區(qū)域。該區(qū)域景觀資源豐富，生態(tài)環(huán)境好，各大高校及岳麓山科技園提供了大量的高收入消費者。麓麓谷谷板板塊塊：城城北北板板塊塊城南板塊城南板塊金鷹星沙金鷹星沙板塊板塊城城東東板板塊塊金星大金星大道沿線道沿線板塊板塊麓谷板塊麓谷板塊麓南板塊麓南板塊中心中心板塊板塊 天利瓏庭項目前期策劃報告2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免

34、費下載qq:6903178922岳麓大道以南，岳麓山以北，二環(huán)以西的區(qū)域，屬于長沙高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，大 量的企業(yè)員工成為該區(qū)域的主要置業(yè)人群，該區(qū)域環(huán) 境較好，但是配套設施較差。金金星星大大道道沿沿線線板板塊塊：湘江以西，雷鋒大道以東，金星大道北段以南、銀杉路以北的區(qū)域。城城北北板板塊塊：湘江以東，車站路以西，八一路、中山路以北的城市區(qū)域。長沙未來城市重點發(fā)展的區(qū)域，景觀資源較為豐富，但區(qū)域內(nèi)存在較多的工業(yè)廠房，使得區(qū)域形象較差，長沙市區(qū)居民對區(qū)域認同度低。金金鷹鷹星星沙沙板板塊塊：東二環(huán)以東，三一九國道以北，以星沙鎮(zhèn)和廣電中心為核心的城市區(qū)域。擁有 豐富的景觀資源

35、和人文資源，發(fā)達的工業(yè)基礎，大量 的企業(yè)購買人群，但距離市 區(qū)相對距離較遠，且配套設施需進一步完善。 天利瓏庭項目前期策劃報告2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789232 2、板塊特征分析、板塊特征分析【城東板塊】板板塊塊個個性性：長沙市重點建設的區(qū)域，市場競爭激烈；外來發(fā)展商的進駐帶來了 品質(zhì)上的提升，價格也一路走高 。代代表表樓樓盤盤：綠城桂花城；南都西街花園；西子花苑、中城麗景香山。戶戶型型特特點點：適于居家三房為主，每套面積基本在120 平方米以上。價價格格特特點點：均

36、價集中在35005600 元/之間。區(qū)區(qū)域域發(fā)發(fā)展展特特征征：“尚東區(qū)”概念炒作得到市場認同，產(chǎn)品品質(zhì)與價格都走在最前端，整體房價相對穩(wěn)定，據(jù)了解，東城體育新城片 區(qū)后續(xù)會有大量的樓盤推出來。城東板塊城東板塊 天利瓏庭項目前期策劃報告2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:6903178924【城南板塊】板板塊塊個個性性：大長沙夢想，長沙城市發(fā)展的主流方向，承載了長沙幾十年發(fā)展宏 大藍圖的寄居地，有政府機構(gòu)，有生態(tài)，有配套。轄 內(nèi)樓盤多則三千多畝，少則 四五百畝。代代表表樓樓盤盤：奧林匹克花園；

37、bobo 天下城；申奧美域；檸檬麗都。價價格格特特點點：均價集中在38004200 元/之間。戶戶型型特特點點：以小高層為主，容積率普遍偏高。商住樓銷售在整體市場份額中占 有很大優(yōu)勢。區(qū)區(qū)域域發(fā)發(fā)展展特特征征：區(qū)位優(yōu)勢有待釋放，政府配套設施有待完善；大量土地掌握在少數(shù)開發(fā)商手中，部分持觀望態(tài)度。城南板塊城南板塊 天利瓏庭項目前期策劃報告2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:6903178925【麓南板塊】板板塊塊個個性性：區(qū)域景觀資源豐富，生態(tài)環(huán)境好，各大高校及 麓谷科技園提供了大量的高收入消

38、費者，擁有不可復制的文化元素及自然山 水，但是配套設施較差。代代表表樓樓盤盤：陽光100；廣晟麓山帝景灣；岳麓山公館；汀湘十里；香格里麓山別墅。價價格格特特點點：普通住宅均價在28004300 元/之間。戶戶型型特特點點：以居家型、舒適性戶型為主。區(qū)區(qū)域域發(fā)發(fā)展展特特征征：景觀優(yōu)勢及教育資源明顯；環(huán)境優(yōu)美；高校云集，教育資源 豐富；土地存量大。麓南板塊麓南板塊 天利瓏庭項目前期策劃報告2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:6903178926【麓谷板塊】板板塊塊個個性性：岳麓大道以南，岳麓山以

39、北，二環(huán)以西的區(qū)域，長沙高科技產(chǎn)業(yè)園 區(qū)，大量的企業(yè)員工成為該區(qū)域的主要置業(yè)人群，該 區(qū)域環(huán)境較好。代代表表樓樓盤盤：標志麓谷坐標；湘麓國際；加州陽光。價價格格特特點點：均價在28003200 元/之間。戶戶型型特特點點：以居家型、舒適性戶型為主。區(qū)區(qū)域域發(fā)發(fā)展展特特征征：依托于麓谷科技園的發(fā)展，環(huán)境優(yōu)越；土地存量多；置業(yè)心理 的轉(zhuǎn)變。麓谷板塊麓谷板塊 天利瓏庭項目前期策劃報告2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:6903178927【金星大道沿線板塊】板板塊塊個個性性：最晚開發(fā)板塊，片區(qū)基本

40、無拆遷、且積聚大量品牌發(fā)展商、土地規(guī)模都較大、容積率普遍集中在1.01.6，未來會成為一個相對集中的中高檔居住區(qū)。包括星城組團和市府組團。代代表表樓樓盤盤：長沙玫瑰園；南山蘇迪亞諾；美林銀谷；卓越蔚藍海岸；格林星城。價價格格特特點點：均價在30003800 元/之間。戶戶型型特特點點：以居家大戶型為主。區(qū)區(qū)域域發(fā)發(fā)展展特特征征：未來新興居住區(qū)大盤云集，居住純粹；價格上漲空間較大；交通配套等有待完善。 金星大道金星大道沿線板塊沿線板塊 天利瓏庭項目前期策劃報告2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq

41、:6903178928【城北板塊】板板塊塊個個性性：舊工業(yè)區(qū)形象，整個片區(qū)形象不佳，其板塊的樓盤推出量相對較 小。但隨著城北城市改造和建設的提速，科教、人文、 區(qū)域價值的潛力空間相對其它城區(qū)更大。代代表表樓樓盤盤：順天黃金海岸；恒鑫 瀾北灣；左岸春天；珠江花城。價價格格特特點點：均價在34003900 元/之間。戶戶型型特特點點：以居家緊湊型戶型為主。區(qū)區(qū)域域發(fā)發(fā)展展特特征征：僅次于河西的主要市場，地價便宜；形象改變快；到 cbd 的距離適中。 城北城北板塊板塊 天利瓏庭項目前期策劃報告2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 0

42、755-83513598 qq:6903178929【金鷹星沙板塊】板板塊塊個個性性：工業(yè)區(qū)形象，市場相對獨立、絕大部分項目客戶群基本局限于本 區(qū)域內(nèi)。代代表表樓樓盤盤：圣爵菲斯；幸福里；美林水郡；威尼斯城；早安星城。價價格格特特點點：均價在22003000 元/之間。戶戶型型特特點點：以二房四房戶型為主。區(qū)區(qū)域域發(fā)發(fā)展展特特征征：工業(yè)區(qū)形象，空間有限 。推盤量大，但區(qū)域客戶有限；交通配套等有待完善；區(qū)域定位模糊。金鷹星沙金鷹星沙板塊板塊 天利瓏庭項目前期策劃報告2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載/p>

43、 qq:69031789303 3、板塊分析小結(jié)、板塊分析小結(jié)各板塊呈現(xiàn)齊頭并進的局面，同層次的競爭將催生分眾營銷，消費細分 ,個性產(chǎn)品逐步呈現(xiàn)；未來城東板塊將借助區(qū)域高檔客戶，以 小高層、多層住宅為主，成就大量類似綠城、西街花園、中城麗景香山等中高檔 樓盤；未來城南板塊欲借勢長株潭一體化與省府所在地的磁場效應，區(qū)域內(nèi)將聚集中高檔規(guī)模較大 的品質(zhì)樓盤；未來河西板塊將依托區(qū)域生態(tài)景觀的宜居環(huán)境優(yōu)勢，將有效聚集大量高檔品質(zhì)別墅產(chǎn)品；而城北板塊，距離cbd 核心區(qū)適中，隨著區(qū)域形象的提升，未來將出現(xiàn) 更多的中檔小高層物業(yè) ；金鷹星沙板塊，隨著區(qū)域定位的明晰化，交通條件的完善， 憑借區(qū)域相對宜居的環(huán)境

44、和交通 ，將從高檔別墅和低檔小高層物業(yè)為主逐漸向中高檔樓盤并存的方向發(fā)展。四、長沙房地產(chǎn)市場政策、法規(guī)分析四、長沙房地產(chǎn)市場政策、法規(guī)分析1 1、2006200620072007 國家房地產(chǎn)金融、法規(guī)政策小結(jié)國家房地產(chǎn)金融、法規(guī)政策小結(jié)（1）2006 年3 月5 日，國務院總理溫家寶所作的政府工作報告明確提出， 要繼續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過大和房價上漲過快 的問題，表明了中央政府對今年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的一個主要政策指向。（2）2006 年5 月17 日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議。會上提出了促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項措施（“國六條”），包括住房供應結(jié)構(gòu)、稅收、信貸、土地、廉租房

45、和經(jīng)濟適用房建設等方面。 天利瓏庭項目前期策劃報告2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:6903178931（3）2006 年5 月29 日，國務院辦公廳出臺 關(guān)于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見 （國辦發(fā)（2006）37 號），人稱9 部委“十五條”，對“國六條”進一步細化，而且在套型面積、小戶型所占比率、新房首付款等方面作出了量化規(guī)定，提出 90 平方米、雙70的標準。（4）2006 年5 月31 日，國稅總局下發(fā)關(guān)于加強住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知 （國稅發(fā)74 號文件），對“國六

46、條”中二手房營業(yè)稅新政策的具體執(zhí)行問題予以明確。要求各級地方稅務部門要嚴格執(zhí)行調(diào)整后的個人住房營業(yè)稅稅收政策。2006 年6 月1 日后，個人將購買不足5 年的住房對外銷售全額征收營業(yè)稅。個人將購買超過 5 年（含5 年）的普通住房對外銷售，應持有關(guān)材料向地 方稅務部門申請辦理免征營業(yè)稅的手續(xù)。 （5）2006 年7 月6 日，建設部頒發(fā)165 號文件關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見 ，進一步明確了37 號文件中90 平方米標準為單套住房建筑面積，并提出要加強監(jiān)督檢查，落實責任追究制度，地方政 府要負起切實責任。（6）2006 年7 月6 日，建設部聯(lián)合國家發(fā)展和改革委員會、國家工商行政

47、管理總局下發(fā) 166 號文件關(guān)于進一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交 易秩序的通知，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預售許可證后，應當在 10 日內(nèi)開始銷售商品房。同時加強房地產(chǎn)廣告發(fā)布管理，未取得 商品房預售許可證的房地產(chǎn)項目，不得發(fā)布商品房預售廣告。（7）2006 年7 月11 日，建設部聯(lián)合其他5 部委下發(fā)171 號文件關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見 ，被業(yè)內(nèi)稱為“外資限炒令”，加強了對外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和境外機構(gòu)和個人購房的管理。（8）2006 年7 月24 日，國務院辦公廳發(fā)布 關(guān)于建立國家土地督察制度有關(guān)問題的通知 （國辦發(fā)200650 號），九個國家土地督察局派駐地方，全國?。▍^(qū)、市）及

48、計劃單列市的土地審批利用，將納入九大土地督察局嚴格監(jiān)管之下。 天利瓏庭項目前期策劃報告2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:6903178932（9）2006 年7 月26 日，國稅總局發(fā)布關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知 （108 號文），宣布從8 月1 日起，各地稅局將在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一強制性征收二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅。（10）2006 年8 月1 日，國土資源局制定的 招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范 和協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范 正式施行，規(guī)范對招標拍賣掛牌或協(xié)議出讓國有土地

49、使用權(quán)的范圍作了細化，進一步明確六類情形必須納入招標拍賣掛牌出讓國有土地范圍：供應商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以及有競爭要求的工業(yè)用地，并建立國有土地出讓的協(xié)調(diào)決策機構(gòu)和價格爭議裁決機制。（11）2006 年8 月30 日，建設部:城鎮(zhèn)廉租房工作規(guī)范化管理實施辦法 出臺貫徹落實國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知 （國辦發(fā)200637 號），加強城鎮(zhèn)廉租住房制度建設，規(guī)范城鎮(zhèn)廉租住房管理。（12）2006 年9 月5 日 國家外匯管理局、建設部今天聯(lián)合發(fā)布 關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關(guān)問題的通知 ，規(guī)范境外購房主體購買境內(nèi)商品房的外匯管理。 （

50、13）2006 年9 月5 日國務院發(fā)布國務院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知 。進一步明確土地管理和耕地保護責任，切實保障被征地農(nóng)民的長遠生計，規(guī)范土地出讓收支管理，調(diào)整建設用地有關(guān)稅費政策，建立工業(yè)用地出讓最低價標準統(tǒng)一公布制度，禁止擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地，強化對土地管理行為監(jiān)督檢查，嚴肅懲處土地違法違規(guī)行為。（14）2006 年9 月12 日按照國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知 (國辦發(fā)200637 號)和建設部國家發(fā)展改革委員會國家工商行政管理總局關(guān)于進一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知(建住房2006166 號)的要求，現(xiàn)就房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ椪位?/p>

51、動制定工作方案。 天利瓏庭項目前期策劃報告2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:6903178933（15）2006 年11 月7 日財政部、國土資源部和中國人民銀行日前聯(lián)合發(fā)布的 關(guān)于調(diào)整新增建設用地土地有償使用費政策等問題的 通知規(guī)定：新增建設用地土地有償使用費征收等別劃分不變，各等別征收標準在原有基礎上提高 1 倍，其中1 等的收費標準為140 元/平米。從2007 年1 月1 日起，新增建設用地土地有償使用費標準將提高1 倍，并按照實際新增建設用地面積征收；中央與地方仍 實行三七分成，

52、地方收入將全額繳入省級國庫。（16）2006 年12 月30 日國務院關(guān)于修改中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例 的決定已經(jīng)在國務院第163 次常務會議通過，自2007 年1 月1 日起施行。城鎮(zhèn)土地使用稅額標準提高2 倍。（17）2006 年12 月28 日國家稅務總局發(fā)布關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 ，本通知自2007 年2 月1 日起執(zhí)行。開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算，正式向企業(yè)征收 30%-60%不等的土地增值稅。（18）2007 年政府工作報告關(guān)于房地產(chǎn)市場的政策三大新意的地方。即一為建立適應國內(nèi)中低收入民眾住房消費模式，讓國內(nèi)房地產(chǎn)市場成為一個消費者的市

53、場；二為調(diào)整房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，讓房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品面對絕大多數(shù)民眾；三為遏制房價快速上漲。（19）2007 年3 月16 日中華人民共和國物權(quán)法 已于十屆人大五次會議通過，并在2007 年10 月1 日正式施行。住宅建設用地70年后自動續(xù)期、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記等制度將促進房地產(chǎn)市場購買力提升。（20）2006 年4 月28 日和8 月19 日、2007 年3 月18 日，2007 年5 月19 日，2007 年7 月21 日，央行分別五次提高貸款利率。主要是為了抑制投資需求，進一步穩(wěn)定房地產(chǎn)價格；引導貨幣信貸和投資的合理增長；調(diào)節(jié)和穩(wěn)定通貨膨脹預期，維護物價總水平基本穩(wěn)定。2 2、2006200620

54、072007 長沙房地產(chǎn)政策小結(jié)長沙房地產(chǎn)政策小結(jié) 天利瓏庭項目前期策劃報告2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:6903178934（1）2006 年2 月7 日，湖南省人民政府第77 次常務會議通過湖南省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理辦法 ，自2006 年6 月1 日起施行。辦法對房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得辦法、商品房預售和銷售、開發(fā)項目的保修期限等做出了相關(guān)規(guī)定。（2）從2006 年3 月15 日開始，長沙市經(jīng)濟適用房中心開始暫停辦理30 周歲以下未婚者購房手續(xù)。但無房或存在住房困難的已婚人士不受年齡

55、限制。（3）湖南省建設廳出臺 湖南省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理辦法 ，從2006 年6 月1 日起，湖南省未取得商品房預售許可證明的在建商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得向預訂人收取任何費用。同時， 辦法對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、開發(fā)項目立項用地、房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓和預售、房地產(chǎn)管理部門的法律責任等方面進行了規(guī)范。（4）從2006 年6 月20 日開始，“個人購買商品住宅不滿5 年出售，將全額征收營業(yè)稅 ”的房產(chǎn)新政在長沙正式實施。（5）2006 年11 月15 日，長沙市開展了長沙市整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ椈顒訉嵤┓桨?。針對長沙市房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)存在的 主要問題，重點整頓規(guī)范了商品房預、銷售管理及活動動態(tài)

56、監(jiān)管，房地產(chǎn)廣告發(fā)布等方面。（6）2006 年12 月，長沙市地方稅務局、長沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局發(fā)布關(guān)于房地產(chǎn)交易涉及有關(guān)稅收委托代征的通知，從 2007 年1 月1日起執(zhí)行。委托代征范圍為委托房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)交易管理所對在全市范圍內(nèi)進行房產(chǎn)交易（含住房和非住房）的個人，在辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移、登記發(fā)放 房屋所有權(quán)證環(huán)節(jié)，代收代繳營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅、個人所得稅等有關(guān) 稅費。（7）2007 年5 月，長沙市物價局和長沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局聯(lián)合公布了修訂后的 長沙市二手住房交易基準價格 和長沙市房屋地段分類表，電梯房和非電梯房的最低基準價分別達到了1800 元和1500 元，最

57、高則分別為2700 元和2300 元。新基價在有效防止避稅行為的同時，也使二手房交易成本增加。 天利瓏庭項目前期策劃報告2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:6903178935（8）從7 月1 日起，26 個被納入試點范圍的中部省區(qū)老工業(yè)基地城市將正式啟動施行增值稅擴大抵扣范圍試點工作，我省長沙、株洲、湘潭、衡陽4 個城市進入試點范圍。3 3、2006-20072006-2007 年度國家出臺的宏觀調(diào)控政策分析年度國家出臺的宏觀調(diào)控政策分析當前的調(diào)控會局部抑制房價的進一步上漲，甚至可以使得局

58、部區(qū)域結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，但這種調(diào)整作用并不具有長期性，不會從根本上控制價格上揚的問題。國家的調(diào)控房價內(nèi)容主要有三類：提高購房成本：這一類以加息、提高住房按揭利率為代表，這些政策提高了按揭購房者的月購房支出，抑制超前購房消費群體的購房需求。這類政策的優(yōu)點是較為市場化，缺點是全面打擊購房者，程度較輕，難以徹底打擊投資/投機需求。打擊投資/投機需求：主要有期房限轉(zhuǎn)、短期交易征收營業(yè)稅等為代表，這類政策大部分由各地方政府制定，通過對短期交易的抑制來控制投資/投機的需求，這類政策優(yōu)點可以比較直接的打擊短期炒房者，缺點是治標不治本，在供求失衡的市場里面起不到完全抑制投資/投機作用。增加中低價住房供應：這主要是

59、從行政手段來通過低價住宅 /配套商品房的供應來從結(jié)構(gòu)上實現(xiàn)房價平穩(wěn)或下跌以及滿足中低收入人群的購房需求。從根本上說，房價的走勢取決于供求關(guān)系，解決房價問題，需要從供求兩方面同時進行調(diào)解，單純通過行政的手段可以解決一部分人居住問題，但并不能解決大部分居民住的好的問題，從長遠來看，我公司認為政府所需要的是解決公平的問題，效率仍需要求助于市場，而市場的有效關(guān)鍵在于土地供應體制的健全和完善。 天利瓏庭項目前期策劃報告2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789364 4、2006-20072006-2007 年度國家宏觀調(diào)控政策對本項目的影響分析年度國家宏觀調(diào)控政策對本項目的影響分析（1）明確新建住房結(jié)構(gòu)比例針對本項目分析及對策：本項目戶型建筑面積比例將 按照90/60 政策規(guī)定執(zhí)行，對于將來面市時會是90 平米戶型集中放量的初期階段，存在一定的競爭威脅和劣勢，對于如何應對劣勢，我公司認為應主要采取以下 4 點措施：加快項目后期實施進度，盡早 在2008 年秋交會前上市，拉開區(qū)域90 平米產(chǎn)品集中上市時期的時間距離 ，避免產(chǎn)品陷入同期競爭。盡早開展項目營銷宣傳階段運做，提前鎖定目標客戶，小戶型目標客戶。利用創(chuàng)新