德思勤長(zhǎng)沙天利瓏庭地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告匯報(bào)終稿153頁(yè)

1、 天利瓏庭項(xiàng)目前期策劃報(bào)告2008 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:690317891天利天利瓏庭前期策劃報(bào)告瓏庭前期策劃報(bào)告報(bào)告報(bào)告 天利瓏庭項(xiàng)目前期策劃報(bào)告2008 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:690317892copyright 2007 taskin worldwide. all rights reserved天利天利瓏庭前期策劃報(bào)告瓏庭前期策劃報(bào)告中國(guó)中國(guó)長(zhǎng)沙長(zhǎng)沙天利項(xiàng)目組2007 年

2、8 月 天利瓏庭項(xiàng)目前期策劃報(bào)告2008 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:690317893目 錄第一章第一章 長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)發(fā)展背景分析長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)發(fā)展背景分析.6一、長(zhǎng)沙社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景.6二、長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)總體發(fā)展背景分析.11三、長(zhǎng)沙商品住宅市場(chǎng)板塊劃分及特征分析.21四、長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)政策、法規(guī)分析.30五、長(zhǎng)沙住宅市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè).39第二章第二章 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研.42一、區(qū)域城市基礎(chǔ)建設(shè)背景.42二、項(xiàng)目所在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局分析.44三、典型個(gè)案分析.49四、可借鑒樓盤(pán)分析

3、.66五、區(qū)域商業(yè)調(diào)查.69六、區(qū)域市場(chǎng)展望.71第三章第三章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件分析.72一、項(xiàng)目地塊解析.72 天利瓏庭項(xiàng)目前期策劃報(bào)告2008 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:690317894二、項(xiàng)目綜合 swot 分析.81第四章第四章 項(xiàng)目定位前提及論證項(xiàng)目定位前提及論證.82一、項(xiàng)目定位前提.82二、項(xiàng)目總體發(fā)展戰(zhàn)略.83第五章第五章 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位.86一、物業(yè)整體定位.86二、形象定位.88三、案名建議.89四、產(chǎn)品組合方案.90五、住宅戶(hù)型定位.91六、商業(yè)部分定位

4、.93商業(yè)定位思路：.94七、客戶(hù)定位.95八、價(jià)格定位.99第六章第六章 物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議.102一、規(guī)劃設(shè)計(jì)建議.102二、單體設(shè)計(jì)建議.109 天利瓏庭項(xiàng)目前期策劃報(bào)告2008 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:690317895三、選材及裝修標(biāo)準(zhǔn).124四、園林景觀建議.132五、物業(yè)管理建議.143六、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式.144七、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)選擇.145八、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期分析.147第七章第七章項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 .148一、項(xiàng)目總成本估算.148二、項(xiàng)目收入估算.149三、項(xiàng)目銷(xiāo)

5、售費(fèi)用及稅金.149四、項(xiàng)目銷(xiāo)售利潤(rùn).151五、項(xiàng)目盈利能力分析.152六、項(xiàng)目敏感性分析.153 天利瓏庭項(xiàng)目前期策劃報(bào)告2008 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:690317896第一章第一章 長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)發(fā)展背景分析長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)發(fā)展背景分析一、長(zhǎng)沙社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景一、長(zhǎng)沙社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景1 1、快速的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)構(gòu)筑了房地產(chǎn)發(fā)展的良好平臺(tái)、快速的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)構(gòu)筑了房地產(chǎn)發(fā)展的良好平臺(tái)近三年來(lái)長(zhǎng)沙gdp 保持快速增長(zhǎng)，城市g(shù)dp 和人均gdp 都保持兩位數(shù)以上的增長(zhǎng)速度，較快的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度為房地產(chǎn)

6、業(yè)的持續(xù) 發(fā)展提供了良好平臺(tái)。2007 年1 月至6 月，長(zhǎng)沙實(shí)現(xiàn)gdp 總值995.5 億元，同比增長(zhǎng)16.1%，整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行表現(xiàn)出快速發(fā)展的良性勢(shì)頭。 資料來(lái)源:長(zhǎng)沙市統(tǒng)計(jì)局公報(bào)長(zhǎng)長(zhǎng)沙沙2000-2006年年人人均均gdp（元元）1243613747155061763823968278531126210.80%11.40%11.50%12.60%14.60%13.90%13.30%0500010000150002000025000300002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.0

7、0%16.00%人均gdp值同比增長(zhǎng)幅度 天利瓏庭項(xiàng)目前期策劃報(bào)告2008 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:6903178972 2、經(jīng)濟(jì)以服務(wù)業(yè)為中心增長(zhǎng)迅猛，同時(shí)工業(yè)比重也不斷上升、經(jīng)濟(jì)以服務(wù)業(yè)為中心增長(zhǎng)迅猛，同時(shí)工業(yè)比重也不斷上升2006 年長(zhǎng)沙第三產(chǎn)業(yè)gdp 約占全市總量的一半（ 49.9），第三產(chǎn)業(yè)持續(xù)帶動(dòng)長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展，以第三產(chǎn)業(yè)為龍頭，在中部地 區(qū)處于領(lǐng)先。而第二產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)相對(duì)薄弱，導(dǎo)致城市工業(yè)產(chǎn)業(yè)人群的缺失。第二產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為影響長(zhǎng)沙未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的核心要素?？上驳氖牵L(zhǎng)沙市政

8、府已經(jīng)將發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)作為十一五期間的核心工作，在近兩年內(nèi)長(zhǎng)沙工業(yè)的發(fā)展已經(jīng)開(kāi)始逐步穩(wěn)定發(fā)展，在產(chǎn)業(yè)中比重上升，第二產(chǎn)業(yè)的加速將促進(jìn)長(zhǎng)沙整體房地產(chǎn)的發(fā)展。資料來(lái)源:長(zhǎng)沙市統(tǒng)計(jì)局公報(bào)2006年年長(zhǎng)長(zhǎng)沙沙市市一一、二二、三三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)對(duì)對(duì)比比分分析析123.25774.66892.755.70%15.90%15.30%01002003004005006007008009001000第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%增加值（億元）增長(zhǎng)幅度2 20 00 05 5年年長(zhǎng)長(zhǎng)沙沙市市一一、二二、三三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)對(duì)對(duì)

9、比比分分析析752.04655.27112.596.90%18.50%13%0100200300400500600700800第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%20.00%增加值（億元）增長(zhǎng)幅度 天利瓏庭項(xiàng)目前期策劃報(bào)告2008 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:690317898長(zhǎng)長(zhǎng)沙沙市市固固定定資資產(chǎn)產(chǎn)投投資資情情況況（億億元元）202.32279.8362.57494.97668.091089

10、.81881.4423%38%28%37%39%32%23%0200400600800100012002000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%投資額同比增長(zhǎng)幅度 3 3、固定資產(chǎn)投資額穩(wěn)步增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)幅度有所回落、固定資產(chǎn)投資額穩(wěn)步增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)幅度有所回落近七年來(lái)，長(zhǎng)沙市固定資產(chǎn)投資額保持穩(wěn)步、快速增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)幅度在 2005 年后呈一定下降趨勢(shì)。資料來(lái)源:長(zhǎng)沙市統(tǒng)計(jì)局公報(bào) 天利瓏庭項(xiàng)目前期策劃報(bào)告2008 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)

11、下載qq:6903178994 4、長(zhǎng)沙市人口呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)，為城市房地產(chǎn)發(fā)展提供了強(qiáng)有力的消費(fèi)基礎(chǔ)、長(zhǎng)沙市人口呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)，為城市房地產(chǎn)發(fā)展提供了強(qiáng)有力的消費(fèi)基礎(chǔ)近年來(lái)，隨著長(zhǎng)沙城市化進(jìn)程加快，長(zhǎng)沙市人口呈現(xiàn)穩(wěn)步、快速的增長(zhǎng)趨勢(shì)，人口自然增長(zhǎng)率在 2005 年達(dá)到高峰，2006 年人口增長(zhǎng)數(shù)量不大。人口的快速增長(zhǎng)，尤其是城市人口的增長(zhǎng)為房地產(chǎn)發(fā)展提供了強(qiáng)力有的需求市場(chǎng)保障。資料來(lái)源:長(zhǎng)沙市統(tǒng)計(jì)局公報(bào)近近年年來(lái)來(lái)長(zhǎng)長(zhǎng)沙沙人人口口數(shù)數(shù)量量（萬(wàn)萬(wàn)人人）5835875966026106396470.35%0.38%0.29%1.10%1.40%1.64%0.42%5405

12、605806006206406602000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年0.00%0.20%0.40%0.60%0.80%1.00%1.20%1.40%1.60%1.80%年末人口數(shù)自然增長(zhǎng)率 天利瓏庭項(xiàng)目前期策劃報(bào)告2008 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:69031789105 5、城市居民可支配收入高，消費(fèi)型城市特征十分明顯、城市居民可支配收入高，消費(fèi)型城市特征十分明顯從2003 年起，長(zhǎng)沙市人均可支配收入突破萬(wàn)元大關(guān)，此后連續(xù)幾年均保持 10以上的年增長(zhǎng)率。

13、與中部六省省會(huì)城市向比較，長(zhǎng)沙市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入連續(xù)兩年位居中部六省之首，2006 年人均可支配收入達(dá)13924.13 元，人均消費(fèi)性支出10679.74 元，同樣處于絕對(duì)領(lǐng)先位置，消費(fèi)型城市特征非常明顯，有利于房地產(chǎn)發(fā)展。資料來(lái)源:長(zhǎng)沙市統(tǒng)計(jì)局公報(bào) 資料來(lái)源:國(guó)家統(tǒng)計(jì)網(wǎng)2 20 00 00 0- -2 20 00 06 6年年長(zhǎng)長(zhǎng)沙沙市市城城市市居居民民可可支支配配收收入入增增長(zhǎng)長(zhǎng)狀狀況況7529.788207.69020.6410032.5211020.512433.89139249.40%9.00%9.90%10.10%11.00%12.80%12.00%0200040006000

14、8000100001200014000160002000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%人均可支配收入（元）比上年增長(zhǎng)幅度20052006年年中中部部城城市市人人均均可可支支配配收收入入（元元）1392411740112431101396841030110476109771243410050121871235912%11%12%9%14%23%0200040006000800010000120001400016000長(zhǎng)沙武漢鄭州太原南昌合肥0%5%10%15%20%2

15、5%2005年人均可支配收入2006年人均可支配收入同比增長(zhǎng) 天利瓏庭項(xiàng)目前期策劃報(bào)告2008 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:6903178911二、長(zhǎng)沙二、長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)總體發(fā)展背景分析市房地產(chǎn)總體發(fā)展背景分析1 1、長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)、長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)長(zhǎng)長(zhǎng)沙沙市市歷歷年年普普通通住住宅宅用用地地交交易易狀狀況況實(shí)際出讓面積實(shí)際出讓面積成交金額成交金額單位地價(jià)單位地價(jià)年份年份（萬(wàn)平方米）（萬(wàn)平方米）（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）（元（元/ /平方米）平方米）2001123.8480913.07653.37 200231

16、6.71256184.5808.89 2003329.88325350.07986.27 2004382.91254102.88663.61 2005255.16183987.34721.07 2006826.54905000.001095.00合 計(jì)1408.50 1100537.86 781.35 資料來(lái)源:長(zhǎng)沙市國(guó)土管理局長(zhǎng)沙市土地市場(chǎng)自2001 年以來(lái)，土地放量大幅上升，單位地價(jià)也呈上升趨勢(shì)，截至 2005 年累計(jì)出讓土地面積約2.11 萬(wàn)余畝，市場(chǎng)土地儲(chǔ)備量較大；2002-2004 年為長(zhǎng)沙市土地放量集中年，單位地價(jià)集中于700 元/平米左右；2006 年土地出讓面積，出讓金額呈現(xiàn)雙

17、增長(zhǎng)趨勢(shì)，增幅達(dá)分別達(dá)到 53和63，單位地價(jià)亦實(shí)現(xiàn)千元突破；2007 年7 月長(zhǎng)沙92 億天價(jià)地王的誕生，進(jìn)一步表明土地供應(yīng)的稀缺性，也 助推著當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的快速上漲 。 天利瓏庭項(xiàng)目前期策劃報(bào)告2008 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:6903178912除出讓土地之外，長(zhǎng)沙更大規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地仍掌握眾多本土企業(yè)手中，約 5 萬(wàn)余畝。由于長(zhǎng)沙土地交易流通方式較多，除公開(kāi)化掛牌轉(zhuǎn)讓外，往往更多是協(xié)議轉(zhuǎn)讓與置換，土地市場(chǎng)交易相對(duì)于上海、深圳等沿海城市而言，仍存在交易不透明因素。2 2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完

18、成投資額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資額 2000-2006 年，長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資額逐年遞增， 2006 年在2005 年完成256.35 億元投資額基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)約300 億元的投資額，呈梯狀遞升。2000-2006年年長(zhǎng)長(zhǎng)沙沙房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)完完成成投投資資額額(億億元元)141.73256.35300.0033.0263.1881.78170.5646.30%91.34%29.44%73.31%66.17%50.30%17.00%05010015020025030035020002001200220032004200520060.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50

19、.00%60.00%70.00%80.00%90.00%100.00%投資額同比增長(zhǎng) 天利瓏庭項(xiàng)目前期策劃報(bào)告2008 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:69031789133 3、供銷(xiāo)兩旺，開(kāi)發(fā)節(jié)奏放慢、供銷(xiāo)兩旺，開(kāi)發(fā)節(jié)奏放慢（1 1）2001-20062001-2006 年長(zhǎng)沙市商品房施工面積年長(zhǎng)沙市商品房施工面積資料來(lái)源:長(zhǎng)沙市房產(chǎn)信息中心2000-2006 年，長(zhǎng)沙市商品房施工面積快速增長(zhǎng)，年均增長(zhǎng)率約為30， 2006 年施工面積突破2600 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)迅速。 2007 年 15 月，

20、 全市商品房施工面積2201.55 萬(wàn)平方米，與去年同期比增長(zhǎng) 41.52%。20012006年年長(zhǎng)長(zhǎng)沙沙商商品品房房施施工工面面積積（萬(wàn)萬(wàn)平平方方米米）634.01833.941169.611572.91913.57260031.53%40.25%34.48%21.66%42.00%05001000150020002500300020012002200320042005200600.10.20.30.40.5施工面積增長(zhǎng)率 天利瓏庭項(xiàng)目前期策劃報(bào)告2008 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:690

21、3178914（2 2）2001-20062001-2006 年長(zhǎng)沙市商品房新開(kāi)工面積年長(zhǎng)沙市商品房新開(kāi)工面積資料來(lái)源:長(zhǎng)沙市房產(chǎn)信息中心從 2001-2006 年，長(zhǎng)沙市新開(kāi)發(fā)商品房面積快速增長(zhǎng)，年均增長(zhǎng)率約40， 2006 年商品房新開(kāi)工面積900 萬(wàn)平方米，增幅最大。2007 年 15 月，長(zhǎng)沙市商品房 新開(kāi)工面積約426.19 萬(wàn)平方米，與去年同期相比增長(zhǎng)15。20012006年年長(zhǎng)長(zhǎng)沙沙商商品品房房新新開(kāi)開(kāi)工工面面積積（萬(wàn)萬(wàn)平平方方米米）24833645035978090033.93%-20.22%25.21%35.48%42%0100200300400500600700800900

22、1000200120022003200420052006-0.3-0.2-0.100.10.20.30.40.5新開(kāi)工面積增長(zhǎng)率 天利瓏庭項(xiàng)目前期策劃報(bào)告2008 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:6903178915（3 3）2001-20062001-2006 年長(zhǎng)沙市商品房竣工面積年長(zhǎng)沙市商品房竣工面積資料來(lái)源:長(zhǎng)沙市房產(chǎn)信息中心從 2001-2006 年，長(zhǎng)沙市商品房竣工面積快速增長(zhǎng)，年均增長(zhǎng)率約為30， 2005 年商品房竣工面積同比下降約13%，其主要原因是由于近兩年新開(kāi)工項(xiàng)目較多，商品

23、房施工量較大且多為大盤(pán)，施工周期較長(zhǎng)，同時(shí)銀行貸款門(mén)檻提高，造成相關(guān)增長(zhǎng)速度放慢。2007 年 15 月，長(zhǎng)沙市 竣工面積約 246.3 萬(wàn)平方米 ，同比增長(zhǎng) 19.19。20012006年年長(zhǎng)長(zhǎng)沙沙市市商商品品房房竣竣工工面面積積（萬(wàn)萬(wàn)平平方方米米）214.99332.12601.73636515.1650054.48%61.18%5.70%-12.97%24%0100200300400500600700200120022003200420052006-0.200.20.40.60.8竣工面積增長(zhǎng)率 天利瓏庭項(xiàng)目前期策劃報(bào)告2008 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨

24、后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:6903178916（4 4）2001-20062001-2006 年長(zhǎng)沙市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積年長(zhǎng)沙市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積資料來(lái)源:長(zhǎng)沙市房產(chǎn)信息中心2001-2006 年，長(zhǎng)沙市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積持續(xù)增長(zhǎng)，年均增長(zhǎng)率約20， 2006 年商品房批準(zhǔn)銷(xiāo)售面積達(dá)751萬(wàn)平方米，全年放量較大。2007 年上半年，全市商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售面積350.19 萬(wàn)平方米 ，同比增長(zhǎng) 16.02。20012006年年長(zhǎng)長(zhǎng)沙沙市市商商品品房房批批準(zhǔn)準(zhǔn)預(yù)預(yù)售售面面積積（萬(wàn)萬(wàn)平平方方米米）222.11341.26381.82361.67584.1

25、9751.4053.64%11.89%-5.28%27.14%28.62%0100200300400500600700800200120022003200420052006-0.100.10.20.30.40.50.6批準(zhǔn)預(yù)售面積增長(zhǎng)率 天利瓏庭項(xiàng)目前期策劃報(bào)告2008 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:6903178917（5 5）2001-20062001-2006 年長(zhǎng)沙市商品房銷(xiāo)售面積年長(zhǎng)沙市商品房銷(xiāo)售面積資料來(lái)源:長(zhǎng)沙市房產(chǎn)信息中心從 2001-2006 年，長(zhǎng)沙市商品房銷(xiāo)售面積快速增長(zhǎng)，

26、年均增長(zhǎng)率約為38%，2006 年商品房銷(xiāo)售面積較2005 年有小幅增長(zhǎng)。 2007 年上半年， 全市商品房累計(jì)銷(xiāo)售435.54 萬(wàn)平方米 ，同比增長(zhǎng) 40.49。20012006年年長(zhǎng)長(zhǎng)沙沙市市商商品品房房銷(xiāo)銷(xiāo)售售面面積積（萬(wàn)萬(wàn)平平方方米米）176.52251.6299.27450.22690.19639.0242.53%18.95%50.44%41.94%8.01%010020030040050060070080020012002200320042005200600.10.20.30.40.50.6銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)率 天利瓏庭項(xiàng)目前期策劃報(bào)告2008 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)

27、大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:6903178918（6 6）2001-20062001-2006 年長(zhǎng)沙市商品房供銷(xiāo)對(duì)比分析年長(zhǎng)沙市商品房供銷(xiāo)對(duì)比分析從供銷(xiāo)對(duì)比分析圖上來(lái)看，2001-2006 年， 長(zhǎng)沙市商品房施工面積呈現(xiàn)快速穩(wěn)步增長(zhǎng)的趨勢(shì)，竣工面積、新開(kāi)工面積、銷(xiāo)售面積、批準(zhǔn)預(yù)售面積則表現(xiàn)出小幅增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2007 年上半年，長(zhǎng)沙市商品房開(kāi)發(fā)投資規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)，施工面積、開(kāi)工面積、竣工面積均有不同程度增長(zhǎng)，長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)業(yè)處于快速發(fā)展階段。2 20 00 01 1- -2 20 00 06 6年年長(zhǎng)長(zhǎng)沙沙市市商商品品房房供供銷(xiāo)銷(xiāo)對(duì)對(duì)比比分

28、分析析050010001500200025003000200120022003200420052006施工面積竣工面積新開(kāi)工面積銷(xiāo)售面積批準(zhǔn)預(yù)售面積 天利瓏庭項(xiàng)目前期策劃報(bào)告2008 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:69031789194 4、房地產(chǎn)商品房銷(xiāo)售均價(jià)、房地產(chǎn)商品房銷(xiāo)售均價(jià)資料來(lái)源:長(zhǎng)沙市房產(chǎn)信息中心資料來(lái)源：長(zhǎng)沙市房產(chǎn)信息中心長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房銷(xiāo)售價(jià)格自 2004 年以來(lái)，一路上揚(yáng)，至 2005 年均價(jià)突破 3000 元/平米，呈現(xiàn)快速提升態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)發(fā)展前景樂(lè)觀。從 2006 年年

29、底開(kāi)始，長(zhǎng)沙市商品房?jī)r(jià)格開(kāi)始持續(xù)強(qiáng)勁上漲。2007 年上半年，全市純商品房累計(jì)成交均價(jià)為 3278 元/，同比上漲 14.35。其中，商品住宅累計(jì)成交均價(jià)為 3054 元/平米，同比上漲 19.07。174019312162220020072468273830222991-8.77%-1.29%10.37%10.94%22.97%11.96%1.76%10.98%0500100015002000250030003500199819992000200120022003200420052006-0.15-0.1-0.0500.050.10.150.20.25商品房銷(xiāo)售均價(jià)（元/平米）同比增長(zhǎng) 天利

30、瓏庭項(xiàng)目前期策劃報(bào)告2008 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:69031789205 5、長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r總結(jié)、長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r總結(jié)（1）城市 gdp 及人均 gdp 均呈兩位數(shù)的增長(zhǎng)速度，經(jīng)濟(jì)高效、快速發(fā)展，城市人口穩(wěn)步增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民生活穩(wěn)步提升，區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格偏低現(xiàn)象等種種數(shù)據(jù)表明，未來(lái)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展存在巨大潛能。（2）從土地市場(chǎng)發(fā)展來(lái)看，自2002 年以來(lái)，長(zhǎng)沙出讓了大量的開(kāi)發(fā)用地，2006 年在出讓面積和金額上均實(shí)現(xiàn)了新的突破，但仍有大量的土地在本土企業(yè)旗下，我司預(yù)計(jì)長(zhǎng)

31、沙房地產(chǎn)市場(chǎng)總體土地儲(chǔ)備量約為7 萬(wàn)余畝，土地儲(chǔ)備充裕；（3）從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額、施工面積、竣工面積、新開(kāi)工面積、批準(zhǔn)預(yù)售面積、銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額、商品房銷(xiāo)售量等因素綜合來(lái)看，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)供銷(xiāo)兩旺，處于快速發(fā)展階段；（4）2007 年上半年長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，銷(xiāo)售面積較去年同期大幅度增長(zhǎng)，市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生明顯變化，出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象。供銷(xiāo)比例達(dá)到0.76，供銷(xiāo)比例倒掛現(xiàn)象嚴(yán)重；與此同時(shí)，商品房銷(xiāo)售均價(jià)持續(xù)強(qiáng)勁上漲。（5）從政府相關(guān)政策來(lái)看，房地產(chǎn)作為推動(dòng)長(zhǎng)沙城市發(fā)展的重要力量，省、市政府予以了大力的扶持?？偠灾?，我司認(rèn)為現(xiàn)階段長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)處在 2004 年以來(lái)的快速發(fā)展階段，從 200

32、7 年上半年市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)來(lái)看， 政策調(diào)控對(duì)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)影響作用開(kāi)始顯現(xiàn)。 天利瓏庭項(xiàng)目前期策劃報(bào)告2008 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:6903178921三、長(zhǎng)沙商品住宅市場(chǎng)板塊劃分及特征分析三、長(zhǎng)沙商品住宅市場(chǎng)板塊劃分及特征分析1 1、中心漂移，七大板塊逐鹿長(zhǎng)沙、中心漂移，七大板塊逐鹿長(zhǎng)沙根據(jù)長(zhǎng)沙地域分布特征，可將其房地產(chǎn)市場(chǎng)分為以下七大板塊：城城東東板板塊塊：長(zhǎng)沙市東二環(huán)以東的城區(qū)范圍；隨著體育新城的建設(shè)，板塊發(fā)展迅速，但由于道路交通系統(tǒng)不完善，區(qū)域內(nèi)經(jīng)常發(fā)生交通擁堵現(xiàn)象， 且無(wú)優(yōu)勢(shì)景

33、觀資源。城城南南板板塊塊：湘江以東，車(chē)站路以西，勞動(dòng)路以南的城市區(qū)域。擁有省政府及各職能部門(mén)、長(zhǎng)株潭融合的城市發(fā)展優(yōu)勢(shì)；但板塊內(nèi)存在大量老的 居住社區(qū)。同時(shí)，缺乏優(yōu)勢(shì)景觀資源。麓麓南南板板塊塊：岳麓山以南，湘江以西的城市區(qū)域。該區(qū)域景觀資源豐富，生態(tài)環(huán)境好，各大高校及岳麓山科技園提供了大量的高收入消費(fèi)者。麓麓谷谷板板塊塊：城城北北板板塊塊城南板塊城南板塊金鷹星沙金鷹星沙板塊板塊城城東東板板塊塊金星大金星大道沿線道沿線板塊板塊麓谷板塊麓谷板塊麓南板塊麓南板塊中心中心板塊板塊 天利瓏庭項(xiàng)目前期策劃報(bào)告2008 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免

34、費(fèi)下載qq:6903178922岳麓大道以南，岳麓山以北，二環(huán)以西的區(qū)域，屬于長(zhǎng)沙高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，大 量的企業(yè)員工成為該區(qū)域的主要置業(yè)人群，該區(qū)域環(huán) 境較好，但是配套設(shè)施較差。金金星星大大道道沿沿線線板板塊塊：湘江以西，雷鋒大道以東，金星大道北段以南、銀杉路以北的區(qū)域。城城北北板板塊塊：湘江以東，車(chē)站路以西，八一路、中山路以北的城市區(qū)域。長(zhǎng)沙未來(lái)城市重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域，景觀資源較為豐富，但區(qū)域內(nèi)存在較多的工業(yè)廠房，使得區(qū)域形象較差，長(zhǎng)沙市區(qū)居民對(duì)區(qū)域認(rèn)同度低。金金鷹鷹星星沙沙板板塊塊：東二環(huán)以東，三一九國(guó)道以北，以星沙鎮(zhèn)和廣電中心為核心的城市區(qū)域。擁有 豐富的景觀資源

35、和人文資源，發(fā)達(dá)的工業(yè)基礎(chǔ)，大量 的企業(yè)購(gòu)買(mǎi)人群，但距離市 區(qū)相對(duì)距離較遠(yuǎn)，且配套設(shè)施需進(jìn)一步完善。 天利瓏庭項(xiàng)目前期策劃報(bào)告2008 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:69031789232 2、板塊特征分析、板塊特征分析【城東板塊】板板塊塊個(gè)個(gè)性性：長(zhǎng)沙市重點(diǎn)建設(shè)的區(qū)域，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈；外來(lái)發(fā)展商的進(jìn)駐帶來(lái)了 品質(zhì)上的提升，價(jià)格也一路走高 。代代表表樓樓盤(pán)盤(pán)：綠城桂花城；南都西街花園；西子花苑、中城麗景香山。戶(hù)戶(hù)型型特特點(diǎn)點(diǎn)：適于居家三房為主，每套面積基本在120 平方米以上。價(jià)價(jià)格格特特點(diǎn)點(diǎn)：均

36、價(jià)集中在35005600 元/之間。區(qū)區(qū)域域發(fā)發(fā)展展特特征征：“尚東區(qū)”概念炒作得到市場(chǎng)認(rèn)同，產(chǎn)品品質(zhì)與價(jià)格都走在最前端，整體房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定，據(jù)了解，東城體育新城片 區(qū)后續(xù)會(huì)有大量的樓盤(pán)推出來(lái)。城東板塊城東板塊 天利瓏庭項(xiàng)目前期策劃報(bào)告2008 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:6903178924【城南板塊】板板塊塊個(gè)個(gè)性性：大長(zhǎng)沙夢(mèng)想，長(zhǎng)沙城市發(fā)展的主流方向，承載了長(zhǎng)沙幾十年發(fā)展宏 大藍(lán)圖的寄居地，有政府機(jī)構(gòu)，有生態(tài)，有配套。轄 內(nèi)樓盤(pán)多則三千多畝，少則 四五百畝。代代表表樓樓盤(pán)盤(pán)：奧林匹克花園；

37、bobo 天下城；申奧美域；檸檬麗都。價(jià)價(jià)格格特特點(diǎn)點(diǎn)：均價(jià)集中在38004200 元/之間。戶(hù)戶(hù)型型特特點(diǎn)點(diǎn)：以小高層為主，容積率普遍偏高。商住樓銷(xiāo)售在整體市場(chǎng)份額中占 有很大優(yōu)勢(shì)。區(qū)區(qū)域域發(fā)發(fā)展展特特征征：區(qū)位優(yōu)勢(shì)有待釋放，政府配套設(shè)施有待完善；大量土地掌握在少數(shù)開(kāi)發(fā)商手中，部分持觀望態(tài)度。城南板塊城南板塊 天利瓏庭項(xiàng)目前期策劃報(bào)告2008 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:6903178925【麓南板塊】板板塊塊個(gè)個(gè)性性：區(qū)域景觀資源豐富，生態(tài)環(huán)境好，各大高校及 麓谷科技園提供了大量的高收入消

38、費(fèi)者，擁有不可復(fù)制的文化元素及自然山 水，但是配套設(shè)施較差。代代表表樓樓盤(pán)盤(pán)：陽(yáng)光100；廣晟麓山帝景灣；岳麓山公館；汀湘十里；香格里麓山別墅。價(jià)價(jià)格格特特點(diǎn)點(diǎn)：普通住宅均價(jià)在28004300 元/之間。戶(hù)戶(hù)型型特特點(diǎn)點(diǎn)：以居家型、舒適性戶(hù)型為主。區(qū)區(qū)域域發(fā)發(fā)展展特特征征：景觀優(yōu)勢(shì)及教育資源明顯；環(huán)境優(yōu)美；高校云集，教育資源 豐富；土地存量大。麓南板塊麓南板塊 天利瓏庭項(xiàng)目前期策劃報(bào)告2008 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:6903178926【麓谷板塊】板板塊塊個(gè)個(gè)性性：岳麓大道以南，岳麓山以

39、北，二環(huán)以西的區(qū)域，長(zhǎng)沙高科技產(chǎn)業(yè)園 區(qū)，大量的企業(yè)員工成為該區(qū)域的主要置業(yè)人群，該 區(qū)域環(huán)境較好。代代表表樓樓盤(pán)盤(pán)：標(biāo)志麓谷坐標(biāo)；湘麓國(guó)際；加州陽(yáng)光。價(jià)價(jià)格格特特點(diǎn)點(diǎn)：均價(jià)在28003200 元/之間。戶(hù)戶(hù)型型特特點(diǎn)點(diǎn)：以居家型、舒適性戶(hù)型為主。區(qū)區(qū)域域發(fā)發(fā)展展特特征征：依托于麓谷科技園的發(fā)展，環(huán)境優(yōu)越；土地存量多；置業(yè)心理 的轉(zhuǎn)變。麓谷板塊麓谷板塊 天利瓏庭項(xiàng)目前期策劃報(bào)告2008 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:6903178927【金星大道沿線板塊】板板塊塊個(gè)個(gè)性性：最晚開(kāi)發(fā)板塊，片區(qū)基本

40、無(wú)拆遷、且積聚大量品牌發(fā)展商、土地規(guī)模都較大、容積率普遍集中在1.01.6，未來(lái)會(huì)成為一個(gè)相對(duì)集中的中高檔居住區(qū)。包括星城組團(tuán)和市府組團(tuán)。代代表表樓樓盤(pán)盤(pán)：長(zhǎng)沙玫瑰園；南山蘇迪亞諾；美林銀谷；卓越蔚藍(lán)海岸；格林星城。價(jià)價(jià)格格特特點(diǎn)點(diǎn)：均價(jià)在30003800 元/之間。戶(hù)戶(hù)型型特特點(diǎn)點(diǎn)：以居家大戶(hù)型為主。區(qū)區(qū)域域發(fā)發(fā)展展特特征征：未來(lái)新興居住區(qū)大盤(pán)云集，居住純粹；價(jià)格上漲空間較大；交通配套等有待完善。 金星大道金星大道沿線板塊沿線板塊 天利瓏庭項(xiàng)目前期策劃報(bào)告2008 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq

41、:6903178928【城北板塊】板板塊塊個(gè)個(gè)性性：舊工業(yè)區(qū)形象，整個(gè)片區(qū)形象不佳，其板塊的樓盤(pán)推出量相對(duì)較 小。但隨著城北城市改造和建設(shè)的提速，科教、人文、 區(qū)域價(jià)值的潛力空間相對(duì)其它城區(qū)更大。代代表表樓樓盤(pán)盤(pán)：順天黃金海岸；恒鑫 瀾北灣；左岸春天；珠江花城。價(jià)價(jià)格格特特點(diǎn)點(diǎn)：均價(jià)在34003900 元/之間。戶(hù)戶(hù)型型特特點(diǎn)點(diǎn)：以居家緊湊型戶(hù)型為主。區(qū)區(qū)域域發(fā)發(fā)展展特特征征：僅次于河西的主要市場(chǎng)，地價(jià)便宜；形象改變快；到 cbd 的距離適中。 城北城北板塊板塊 天利瓏庭項(xiàng)目前期策劃報(bào)告2008 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 0

42、755-83513598 qq:6903178929【金鷹星沙板塊】板板塊塊個(gè)個(gè)性性：工業(yè)區(qū)形象，市場(chǎng)相對(duì)獨(dú)立、絕大部分項(xiàng)目客戶(hù)群基本局限于本 區(qū)域內(nèi)。代代表表樓樓盤(pán)盤(pán)：圣爵菲斯；幸福里；美林水郡；威尼斯城；早安星城。價(jià)價(jià)格格特特點(diǎn)點(diǎn)：均價(jià)在22003000 元/之間。戶(hù)戶(hù)型型特特點(diǎn)點(diǎn)：以二房四房戶(hù)型為主。區(qū)區(qū)域域發(fā)發(fā)展展特特征征：工業(yè)區(qū)形象，空間有限 。推盤(pán)量大，但區(qū)域客戶(hù)有限；交通配套等有待完善；區(qū)域定位模糊。金鷹星沙金鷹星沙板塊板塊 天利瓏庭項(xiàng)目前期策劃報(bào)告2008 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載/p>

43、 qq:69031789303 3、板塊分析小結(jié)、板塊分析小結(jié)各板塊呈現(xiàn)齊頭并進(jìn)的局面，同層次的競(jìng)爭(zhēng)將催生分眾營(yíng)銷(xiāo)，消費(fèi)細(xì)分 ,個(gè)性產(chǎn)品逐步呈現(xiàn)；未來(lái)城東板塊將借助區(qū)域高檔客戶(hù)，以 小高層、多層住宅為主，成就大量類(lèi)似綠城、西街花園、中城麗景香山等中高檔 樓盤(pán)；未來(lái)城南板塊欲借勢(shì)長(zhǎng)株潭一體化與省府所在地的磁場(chǎng)效應(yīng)，區(qū)域內(nèi)將聚集中高檔規(guī)模較大 的品質(zhì)樓盤(pán)；未來(lái)河西板塊將依托區(qū)域生態(tài)景觀的宜居環(huán)境優(yōu)勢(shì)，將有效聚集大量高檔品質(zhì)別墅產(chǎn)品；而城北板塊，距離cbd 核心區(qū)適中，隨著區(qū)域形象的提升，未來(lái)將出現(xiàn) 更多的中檔小高層物業(yè) ；金鷹星沙板塊，隨著區(qū)域定位的明晰化，交通條件的完善， 憑借區(qū)域相對(duì)宜居的環(huán)境

44、和交通 ，將從高檔別墅和低檔小高層物業(yè)為主逐漸向中高檔樓盤(pán)并存的方向發(fā)展。四、長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)政策、法規(guī)分析四、長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)政策、法規(guī)分析1 1、2006200620072007 國(guó)家房地產(chǎn)金融、法規(guī)政策小結(jié)國(guó)家房地產(chǎn)金融、法規(guī)政策小結(jié)（1）2006 年3 月5 日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶所作的政府工作報(bào)告明確提出， 要繼續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大和房?jī)r(jià)上漲過(guò)快 的問(wèn)題，表明了中央政府對(duì)今年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的一個(gè)主要政策指向。（2）2006 年5 月17 日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議。會(huì)上提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施（“國(guó)六條”），包括住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅收、信貸、土地、廉租房

45、和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)等方面。 天利瓏庭項(xiàng)目前期策劃報(bào)告2008 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:6903178931（3）2006 年5 月29 日，國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái) 關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn) （國(guó)辦發(fā)（2006）37 號(hào)），人稱(chēng)9 部委“十五條”，對(duì)“國(guó)六條”進(jìn)一步細(xì)化，而且在套型面積、小戶(hù)型所占比率、新房首付款等方面作出了量化規(guī)定，提出 90 平方米、雙70的標(biāo)準(zhǔn)。（4）2006 年5 月31 日，國(guó)稅總局下發(fā)關(guān)于加強(qiáng)住房營(yíng)業(yè)稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知 （國(guó)稅發(fā)74 號(hào)文件），對(duì)“國(guó)六

46、條”中二手房營(yíng)業(yè)稅新政策的具體執(zhí)行問(wèn)題予以明確。要求各級(jí)地方稅務(wù)部門(mén)要嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)整后的個(gè)人住房營(yíng)業(yè)稅稅收政策。2006 年6 月1 日后，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足5 年的住房對(duì)外銷(xiāo)售全額征收營(yíng)業(yè)稅。個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò) 5 年（含5 年）的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售，應(yīng)持有關(guān)材料向地 方稅務(wù)部門(mén)申請(qǐng)辦理免征營(yíng)業(yè)稅的手續(xù)。 （5）2006 年7 月6 日，建設(shè)部頒發(fā)165 號(hào)文件關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見(jiàn) ，進(jìn)一步明確了37 號(hào)文件中90 平方米標(biāo)準(zhǔn)為單套住房建筑面積，并提出要加強(qiáng)監(jiān)督檢查，落實(shí)責(zé)任追究制度，地方政 府要負(fù)起切實(shí)責(zé)任。（6）2006 年7 月6 日，建設(shè)部聯(lián)合國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、國(guó)家工商行政

47、管理總局下發(fā) 166 號(hào)文件關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交 易秩序的通知，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在 10 日內(nèi)開(kāi)始銷(xiāo)售商品房。同時(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告發(fā)布管理，未取得 商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得發(fā)布商品房預(yù)售廣告。（7）2006 年7 月11 日，建設(shè)部聯(lián)合其他5 部委下發(fā)171 號(hào)文件關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn) ，被業(yè)內(nèi)稱(chēng)為“外資限炒令”，加強(qiáng)了對(duì)外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房的管理。（8）2006 年7 月24 日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布 關(guān)于建立國(guó)家土地督察制度有關(guān)問(wèn)題的通知 （國(guó)辦發(fā)200650 號(hào)），九個(gè)國(guó)家土地督察局派駐地方，全國(guó)?。▍^(qū)、市）及

48、計(jì)劃單列市的土地審批利用，將納入九大土地督察局嚴(yán)格監(jiān)管之下。 天利瓏庭項(xiàng)目前期策劃報(bào)告2008 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:6903178932（9）2006 年7 月26 日，國(guó)稅總局發(fā)布關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知 （108 號(hào)文），宣布從8 月1 日起，各地稅局將在全國(guó)范圍內(nèi)統(tǒng)一強(qiáng)制性征收二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅。（10）2006 年8 月1 日，國(guó)土資源局制定的 招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范 和協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范 正式施行，規(guī)范對(duì)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌或協(xié)議出讓國(guó)有土地

49、使用權(quán)的范圍作了細(xì)化，進(jìn)一步明確六類(lèi)情形必須納入招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地范圍：供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地以及有競(jìng)爭(zhēng)要求的工業(yè)用地，并建立國(guó)有土地出讓的協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)和價(jià)格爭(zhēng)議裁決機(jī)制。（11）2006 年8 月30 日，建設(shè)部:城鎮(zhèn)廉租房工作規(guī)范化管理實(shí)施辦法 出臺(tái)貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知 （國(guó)辦發(fā)200637 號(hào)），加強(qiáng)城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范城鎮(zhèn)廉租住房管理。（12）2006 年9 月5 日 國(guó)家外匯管理局、建設(shè)部今天聯(lián)合發(fā)布 關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外匯管理有關(guān)問(wèn)題的通知 ，規(guī)范境外購(gòu)房主體購(gòu)買(mǎi)境內(nèi)商品房的外匯管理。 （

50、13）2006 年9 月5 日國(guó)務(wù)院發(fā)布國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知 。進(jìn)一步明確土地管理和耕地保護(hù)責(zé)任，切實(shí)保障被征地農(nóng)民的長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)，規(guī)范土地出讓收支管理，調(diào)整建設(shè)用地有關(guān)稅費(fèi)政策，建立工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度，禁止擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，強(qiáng)化對(duì)土地管理行為監(jiān)督檢查，嚴(yán)肅懲處土地違法違規(guī)行為。（14）2006 年9 月12 日按照國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知 (國(guó)辦發(fā)200637 號(hào))和建設(shè)部國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)國(guó)家工商行政管理總局關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知(建住房2006166 號(hào))的要求，現(xiàn)就房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ?xiàng)整治活

51、動(dòng)制定工作方案。 天利瓏庭項(xiàng)目前期策劃報(bào)告2008 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:6903178933（15）2006 年11 月7 日財(cái)政部、國(guó)土資源部和中國(guó)人民銀行日前聯(lián)合發(fā)布的 關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問(wèn)題的 通知規(guī)定：新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收等別劃分不變，各等別征收標(biāo)準(zhǔn)在原有基礎(chǔ)上提高 1 倍，其中1 等的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為140 元/平米。從2007 年1 月1 日起，新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將提高1 倍，并按照實(shí)際新增建設(shè)用地面積征收；中央與地方仍 實(shí)行三七分成，

52、地方收入將全額繳入省級(jí)國(guó)庫(kù)。（16）2006 年12 月30 日國(guó)務(wù)院關(guān)于修改中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例 的決定已經(jīng)在國(guó)務(wù)院第163 次常務(wù)會(huì)議通過(guò)，自2007 年1 月1 日起施行。城鎮(zhèn)土地使用稅額標(biāo)準(zhǔn)提高2 倍。（17）2006 年12 月28 日國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知 ，本通知自2007 年2 月1 日起執(zhí)行。開(kāi)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算，正式向企業(yè)征收 30%-60%不等的土地增值稅。（18）2007 年政府工作報(bào)告關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策三大新意的地方。即一為建立適應(yīng)國(guó)內(nèi)中低收入民眾住房消費(fèi)模式，讓國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)成為一個(gè)消費(fèi)者的市

53、場(chǎng)；二為調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品面對(duì)絕大多數(shù)民眾；三為遏制房?jī)r(jià)快速上漲。（19）2007 年3 月16 日中華人民共和國(guó)物權(quán)法 已于十屆人大五次會(huì)議通過(guò)，并在2007 年10 月1 日正式施行。住宅建設(shè)用地70年后自動(dòng)續(xù)期、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記等制度將促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力提升。（20）2006 年4 月28 日和8 月19 日、2007 年3 月18 日，2007 年5 月19 日，2007 年7 月21 日，央行分別五次提高貸款利率。主要是為了抑制投資需求，進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格；引導(dǎo)貨幣信貸和投資的合理增長(zhǎng)；調(diào)節(jié)和穩(wěn)定通貨膨脹預(yù)期，維護(hù)物價(jià)總水平基本穩(wěn)定。2 2、2006200620

54、072007 長(zhǎng)沙房地產(chǎn)政策小結(jié)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)政策小結(jié) 天利瓏庭項(xiàng)目前期策劃報(bào)告2008 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:6903178934（1）2006 年2 月7 日，湖南省人民政府第77 次常務(wù)會(huì)議通過(guò)湖南省城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理辦法 ，自2006 年6 月1 日起施行。辦法對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的取得辦法、商品房預(yù)售和銷(xiāo)售、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的保修期限等做出了相關(guān)規(guī)定。（2）從2006 年3 月15 日開(kāi)始，長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)適用房中心開(kāi)始暫停辦理30 周歲以下未婚者購(gòu)房手續(xù)。但無(wú)房或存在住房困難的已婚人士不受年齡

55、限制。（3）湖南省建設(shè)廳出臺(tái) 湖南省城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理辦法 ，從2006 年6 月1 日起，湖南省未取得商品房預(yù)售許可證明的在建商品房，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得向預(yù)訂人收取任何費(fèi)用。同時(shí)， 辦法對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)用地、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和預(yù)售、房地產(chǎn)管理部門(mén)的法律責(zé)任等方面進(jìn)行了規(guī)范。（4）從2006 年6 月20 日開(kāi)始，“個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品住宅不滿(mǎn)5 年出售，將全額征收營(yíng)業(yè)稅 ”的房產(chǎn)新政在長(zhǎng)沙正式實(shí)施。（5）2006 年11 月15 日，長(zhǎng)沙市開(kāi)展了長(zhǎng)沙市整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ?xiàng)活動(dòng)實(shí)施方案 。針對(duì)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)存在的 主要問(wèn)題，重點(diǎn)整頓規(guī)范了商品房預(yù)、銷(xiāo)售管理及活動(dòng)動(dòng)態(tài)

56、監(jiān)管，房地產(chǎn)廣告發(fā)布等方面。（6）2006 年12 月，長(zhǎng)沙市地方稅務(wù)局、長(zhǎng)沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局發(fā)布關(guān)于房地產(chǎn)交易涉及有關(guān)稅收委托代征的通知，從 2007 年1 月1日起執(zhí)行。委托代征范圍為委托房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)交易管理所對(duì)在全市范圍內(nèi)進(jìn)行房產(chǎn)交易（含住房和非住房）的個(gè)人，在辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移、登記發(fā)放 房屋所有權(quán)證環(huán)節(jié)，代收代繳營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、個(gè)人所得稅等有關(guān) 稅費(fèi)。（7）2007 年5 月，長(zhǎng)沙市物價(jià)局和長(zhǎng)沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局聯(lián)合公布了修訂后的 長(zhǎng)沙市二手住房交易基準(zhǔn)價(jià)格 和長(zhǎng)沙市房屋地段分類(lèi)表，電梯房和非電梯房的最低基準(zhǔn)價(jià)分別達(dá)到了1800 元和1500 元，最

57、高則分別為2700 元和2300 元。新基價(jià)在有效防止避稅行為的同時(shí)，也使二手房交易成本增加。 天利瓏庭項(xiàng)目前期策劃報(bào)告2008 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:6903178935（8）從7 月1 日起，26 個(gè)被納入試點(diǎn)范圍的中部省區(qū)老工業(yè)基地城市將正式啟動(dòng)施行增值稅擴(kuò)大抵扣范圍試點(diǎn)工作，我省長(zhǎng)沙、株洲、湘潭、衡陽(yáng)4 個(gè)城市進(jìn)入試點(diǎn)范圍。3 3、2006-20072006-2007 年度國(guó)家出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策分析年度國(guó)家出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策分析當(dāng)前的調(diào)控會(huì)局部抑制房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲，甚至可以使得局

58、部區(qū)域結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，但這種調(diào)整作用并不具有長(zhǎng)期性，不會(huì)從根本上控制價(jià)格上揚(yáng)的問(wèn)題。國(guó)家的調(diào)控房?jī)r(jià)內(nèi)容主要有三類(lèi)：提高購(gòu)房成本：這一類(lèi)以加息、提高住房按揭利率為代表，這些政策提高了按揭購(gòu)房者的月購(gòu)房支出，抑制超前購(gòu)房消費(fèi)群體的購(gòu)房需求。這類(lèi)政策的優(yōu)點(diǎn)是較為市場(chǎng)化，缺點(diǎn)是全面打擊購(gòu)房者，程度較輕，難以徹底打擊投資/投機(jī)需求。打擊投資/投機(jī)需求：主要有期房限轉(zhuǎn)、短期交易征收營(yíng)業(yè)稅等為代表，這類(lèi)政策大部分由各地方政府制定，通過(guò)對(duì)短期交易的抑制來(lái)控制投資/投機(jī)的需求，這類(lèi)政策優(yōu)點(diǎn)可以比較直接的打擊短期炒房者，缺點(diǎn)是治標(biāo)不治本，在供求失衡的市場(chǎng)里面起不到完全抑制投資/投機(jī)作用。增加中低價(jià)住房供應(yīng)：這主要是

59、從行政手段來(lái)通過(guò)低價(jià)住宅 /配套商品房的供應(yīng)來(lái)從結(jié)構(gòu)上實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)平穩(wěn)或下跌以及滿(mǎn)足中低收入人群的購(gòu)房需求。從根本上說(shuō)，房?jī)r(jià)的走勢(shì)取決于供求關(guān)系，解決房?jī)r(jià)問(wèn)題，需要從供求兩方面同時(shí)進(jìn)行調(diào)解，單純通過(guò)行政的手段可以解決一部分人居住問(wèn)題，但并不能解決大部分居民住的好的問(wèn)題，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，我公司認(rèn)為政府所需要的是解決公平的問(wèn)題，效率仍需要求助于市場(chǎng)，而市場(chǎng)的有效關(guān)鍵在于土地供應(yīng)體制的健全和完善。 天利瓏庭項(xiàng)目前期策劃報(bào)告2008 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:69031789364 4、2006-20072006-2007 年度國(guó)家宏觀調(diào)控政策對(duì)本項(xiàng)目的影響分析年度國(guó)家宏觀調(diào)控政策對(duì)本項(xiàng)目的影響分析（1）明確新建住房結(jié)構(gòu)比例針對(duì)本項(xiàng)目分析及對(duì)策：本項(xiàng)目戶(hù)型建筑面積比例將 按照90/60 政策規(guī)定執(zhí)行，對(duì)于將來(lái)面市時(shí)會(huì)是90 平米戶(hù)型集中放量的初期階段，存在一定的競(jìng)爭(zhēng)威脅和劣勢(shì)，對(duì)于如何應(yīng)對(duì)劣勢(shì)，我公司認(rèn)為應(yīng)主要采取以下 4 點(diǎn)措施：加快項(xiàng)目后期實(shí)施進(jìn)度，盡早 在2008 年秋交會(huì)前上市，拉開(kāi)區(qū)域90 平米產(chǎn)品集中上市時(shí)期的時(shí)間距離 ，避免產(chǎn)品陷入同期競(jìng)爭(zhēng)。盡早開(kāi)展項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)宣傳階段運(yùn)做，提前鎖定目標(biāo)客戶(hù)，小戶(hù)型目標(biāo)客戶(hù)。利用創(chuàng)新