財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)在房地產(chǎn)投資可行性研究中的應(yīng)用(圖文)

1、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)在房地產(chǎn)投資可行性研究中的應(yīng)用(圖文)論文導(dǎo)讀：房地產(chǎn)投資可行性研究是在項(xiàng)目投資決策前，對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性、適用性、技術(shù)先進(jìn)性、建設(shè)的必要性和可行性進(jìn)行全面分析和綜合評(píng)價(jià)，而財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是項(xiàng)目可行性研究中的重要一環(huán)，為項(xiàng)目的可行性研究提供依據(jù)和支撐，為投資決策提供幫助。關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)可行性研究房地產(chǎn)投資可行性研究是在項(xiàng)目投資決策前，對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性、適用性、技術(shù)先進(jìn)性、建設(shè)的必要性和可行性進(jìn)行全面分析和綜合評(píng)價(jià)，針對(duì)擬投資項(xiàng)目該如何投資建設(shè)，得出較科學(xué)的意見(jiàn)，為項(xiàng)目投資決策提供科學(xué)的依據(jù)。而財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是項(xiàng)目可行性研究中的重要一環(huán)。投資項(xiàng)目旨在最大限度地獲得經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，

2、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)正是通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的投資估算、市場(chǎng)需求和營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境進(jìn)行分析，從財(cái)務(wù)角度預(yù)測(cè)項(xiàng)目未來(lái)可能產(chǎn)生的投資回報(bào)和經(jīng)濟(jì)效益，為項(xiàng)目的可行性研究提供依據(jù)和支撐，為投資決策提供幫助。進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，首先要估算出項(xiàng)目的投資成本、收入、稅金和利潤(rùn)等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，然后據(jù)此計(jì)算出相應(yīng)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，對(duì)照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，判斷項(xiàng)目是否可行或從中選擇最佳方案。以某房地產(chǎn)公司擬投資建設(shè)青年公寓項(xiàng)目為例,簡(jiǎn)要介紹財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本方法和步驟。1 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)準(zhǔn)備和估算在進(jìn)行項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)前應(yīng)對(duì)必要的數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)地的收集整理，對(duì)需要用到的各類(lèi)參數(shù)可采用同行業(yè)或相關(guān)的行業(yè)數(shù)據(jù)進(jìn)行估計(jì)。1.1 項(xiàng)目總收入估算根據(jù)項(xiàng)目所處的地理位置、交通條件、物

3、業(yè)檔次、周?chē)h(huán)境等，和對(duì)本項(xiàng)目附近地區(qū)的具有競(jìng)爭(zhēng)性發(fā)展項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況進(jìn)行個(gè)案分析，得出住宅均價(jià)為4500元/平方米。項(xiàng)目總銷(xiāo)售收入為3.67億元（詳見(jiàn)表1-1“經(jīng)營(yíng)收入估算表”）表1-1經(jīng)營(yíng)收入估算表 項(xiàng) 目 第1年 第2年 第3年 合計(jì) 項(xiàng)目投入使用比例 0 100% 100% 銷(xiāo)售面積(m2) 17548.68 40000 24000 81548.68 銷(xiāo)售收入總計(jì)（萬(wàn)元） 7896.91 18000 10800 36696.91 實(shí)現(xiàn)資金流入（萬(wàn)元） 6317.91 15979 14400 36696.91 1.2 項(xiàng)目總投資估算1.2.1 建設(shè)投資估算本項(xiàng)目投資估算不包括各類(lèi)用房的二次

4、精裝修費(fèi)用和項(xiàng)目物業(yè)管理公司開(kāi)辦費(fèi)。建設(shè)資金以企業(yè)自籌、預(yù)售房款和銀行貸款三方面解決，投資估算中利息資本化計(jì)入建設(shè)期。項(xiàng)目建設(shè)投資估算中僅計(jì)算因本項(xiàng)目建設(shè)而產(chǎn)生的項(xiàng)目管理費(fèi)用，不計(jì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)所需流動(dòng)資金。 建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)均參照全國(guó)統(tǒng)一建筑安裝工程基礎(chǔ)定額和當(dāng)?shù)仡?lèi)似工程指標(biāo)估列。設(shè)備費(fèi)按詢(xún)價(jià)或類(lèi)似工程設(shè)備投資估列。經(jīng)計(jì)算，項(xiàng)目總投資26940萬(wàn)元，具體見(jiàn)表1-2“項(xiàng)目成本估算”。表1-2項(xiàng)目成本估算表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 總價(jià) 單位造價(jià) 備注 （萬(wàn)元） （元/） 一 土地費(fèi)用 600.37 73.62 二 前期費(fèi)用 286.04 35.08 三 建造費(fèi)用 19946.06 2445.91 四

5、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 3288.08 403.2 五 配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 500 61.31 含地面停車(chē)場(chǎng)、垃圾站、配電所等 六 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 757.15 92.85 七 建設(shè)管理費(fèi) 360.3 44.18 2-5項(xiàng)的1.5% 八 財(cái)務(wù)費(fèi)用 702 86.08 貸款6000萬(wàn),利率7.8%,1.5年期 九 漲價(jià)等不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 500 61.31 估算 十 開(kāi)發(fā)總成本 26940 3303.55 1.2.2 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用估算根據(jù)目前當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)銷(xiāo)售代理行業(yè)的情況，按房地產(chǎn)銷(xiāo)售總額的3%計(jì)提房地產(chǎn)策劃、營(yíng)銷(xiāo)、廣告費(fèi)用，本項(xiàng)目預(yù)計(jì)總銷(xiāo)售收入36696.91萬(wàn)元，總營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用約1100.91萬(wàn)元。1.3 項(xiàng)目稅金估算1

6、.3.1 營(yíng)業(yè)稅金及附加估算由于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)，通?？鐜讉€(gè)年度才能竣工決算，所以稅法規(guī)定房地產(chǎn)行業(yè)按照實(shí)收房款預(yù)繳稅款，等項(xiàng)目結(jié)束一并清算，所以納稅基數(shù)以實(shí)收房款為計(jì)算基數(shù)。稅率均按稅務(wù)局規(guī)定的現(xiàn)行稅率計(jì)算。詳細(xì)見(jiàn)表1-3所示：表1-3 項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅金及附加估算表 項(xiàng)目 單位 稅率 第1年 第2年 第3年 合計(jì) 實(shí)收房款 萬(wàn)元 6317.91 15979 14400 36696.91 營(yíng)業(yè)稅 萬(wàn)元 0.05 315.90 798.95 720 1834.85 城建稅 萬(wàn)元 0.0035 22.11 55.93 50.40 128.44 教育附加 萬(wàn)元 0.0015 9.47 23.97 2

7、1.60 55.04 地方教育附加 萬(wàn)元 0.0005 3.16 7.99 7.20 18.35 營(yíng)業(yè)稅金及附加合計(jì) 萬(wàn)元 0.0555 350.64 886.84 799.20 2036.68 1.3.2 土地增值稅估算經(jīng)估算，本項(xiàng)目增值率為7.60%，根據(jù)中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例第八條第（一）小條“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的”，免征土地增值稅，本項(xiàng)目符合免征條件。具體計(jì)算過(guò)程不再贅述。1.3.3 所得稅估算按稅法規(guī)定，房地產(chǎn)行業(yè)所得稅按預(yù)收收入預(yù)繳所得稅，等項(xiàng)目結(jié)束一并清算，預(yù)繳率為預(yù)收收入的20%。項(xiàng)目所得稅清算結(jié)果如表1-4所示：表1-4 項(xiàng)目

8、利潤(rùn)及所得稅估算表 序號(hào) 指標(biāo)名稱(chēng) 單位 金額 備注 1 項(xiàng)目銷(xiāo)售收入 萬(wàn)元 36696.91 2 項(xiàng)目總成本 萬(wàn)元 26940 3 營(yíng)業(yè)稅金及附加 萬(wàn)元 2036.68 4 銷(xiāo)售費(fèi)用 萬(wàn)元 1100.91 5 利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 6619.32 6 所得稅率 25% 7 所得稅 萬(wàn)元 1654.83 8 稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元 4964.49 具體每年度納稅計(jì)算見(jiàn)表1-5所示，表中第1 年，第2年為預(yù)繳數(shù)，第3年為清算補(bǔ)繳數(shù)。表1-5項(xiàng)目分年度所得稅估算表 項(xiàng)目 比率 第1年 第2年 第3年 合計(jì) 實(shí)收房款（萬(wàn)元） 6317.91 15979 14400 36696.91 預(yù)繳基數(shù)（萬(wàn)元） 20% 12

9、63.58 3195.8 所得稅（萬(wàn)元） 25% 315.90 798.95 539.98 1654.83 1.4 資金籌措與投資計(jì)劃項(xiàng)目建設(shè)總投資26940萬(wàn)元，項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)預(yù)售后，通過(guò)收取預(yù)售房款可為企業(yè)提前收回投資，本項(xiàng)目資金籌措渠道由企業(yè)自籌、預(yù)售房款和銀行貸款三方面構(gòu)成。 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)在2年內(nèi)全部竣工交付使用，建設(shè)投資按不同資金投資安排及來(lái)源分年列出年用款數(shù)額。明細(xì)如表1-6所示：表1-6 投資計(jì)劃與資金籌措表 序號(hào) 項(xiàng)目 第1年 第2年 合 計(jì) 1 項(xiàng)目投入使用比例（%） 0 100 2 總投資 （萬(wàn)元） 12123 14817 26940 3 資金籌措 （萬(wàn)元） 12123 14817

10、 26940 其 中 自有資金 （萬(wàn)元） 6123 0 6123 申請(qǐng)銀行貸款（萬(wàn)元） 6000 0 6000 預(yù)售房款 （萬(wàn)元） 0 14817 14817 2、 項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)2.1 靜態(tài)評(píng)價(jià)經(jīng)計(jì)算，該項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率為18.43%,銷(xiāo)售毛利率為26.59%，自有資金收益率為81.08%。以上計(jì)算的結(jié)果表明，該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益較好。具體結(jié)果見(jiàn)表2-1所示： 表2-1項(xiàng)目總效益評(píng)價(jià)表 序號(hào) 項(xiàng) 目 金額（萬(wàn)元） 備注 1 自有資金 6123 2 總投資 26940 3 稅后利潤(rùn) 4964.49 4 銷(xiāo)售收入 36696.91 5 投資利潤(rùn)率% 18.43 凈利潤(rùn)/總投資 6 銷(xiāo)售毛利率% 26

11、.59 銷(xiāo)售毛利/銷(xiāo)售收入 7 自有資金收益率% 81.08 凈利潤(rùn)/自有資金 2.2動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)是指考慮貨幣時(shí)間價(jià)值計(jì)算的反映項(xiàng)目整個(gè)壽命期內(nèi)總的盈利能力的評(píng)價(jià)方法。2.2.1 各年現(xiàn)金流量計(jì)算現(xiàn)金流量是現(xiàn)代理財(cái)學(xué)中的一個(gè)重要概念，是指企業(yè)在一定期間按照現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制，通過(guò)一定經(jīng)濟(jì)活動(dòng)而產(chǎn)生的現(xiàn)金流入、流出及其總量情況的總稱(chēng)，反映了企業(yè)本期內(nèi)凈增加或凈減少的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物數(shù)額。在房地產(chǎn)投資決策中，我們通常運(yùn)用凈現(xiàn)值方法進(jìn)行決策，評(píng)價(jià)投資項(xiàng)目本身的經(jīng)濟(jì)效果。而凈現(xiàn)值方法，關(guān)鍵是現(xiàn)金流量的計(jì)算和折現(xiàn)率的確定。折現(xiàn)率通常是指投入資本的機(jī)會(huì)成本，即投資者在資本市場(chǎng)上，以風(fēng)險(xiǎn)等價(jià)的投資所要求的回

12、報(bào)率。從折現(xiàn)率的確定上可以看出，每年的營(yíng)業(yè)凈現(xiàn)金流量是不能扣除債務(wù)利息的，所以在表2-2的計(jì)算中，把第一年的債務(wù)利息468萬(wàn)元，第二年的債務(wù)利息234萬(wàn)元分別加回。表2-2現(xiàn)金流量計(jì)算表 項(xiàng) 目 單位 第1年 第2年 第3年 合 計(jì) 1、營(yíng)業(yè)現(xiàn)金流入 萬(wàn)元 6317.91 15979 14400 36696.91 2、營(yíng)業(yè)現(xiàn)金流出 萬(wàn)元 966.54 2085.79 1740.09 4792.42 銷(xiāo)售投入 萬(wàn)元 300 400 400.91 1100.91 稅金繳納 萬(wàn)元 666.54 1685.79 1339.18 3691.51 3、利息 萬(wàn)元 468 234 702 4、營(yíng)業(yè)凈現(xiàn)金流量

13、（1-2+3） 萬(wàn)元 5819.37 14127.21 12659.91 32606.49 5、初始建設(shè)投資額 萬(wàn)元 12123 14817 26940 6、項(xiàng)目總現(xiàn)金流量（4-5） 萬(wàn)元 -6303.63 -689.79 12659.91 5666.49 2.2.2、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值法凈現(xiàn)值是指特定方案未來(lái)現(xiàn)金流入的現(xiàn)值與未來(lái)現(xiàn)金流出的現(xiàn)值之間的差額。如果凈現(xiàn)值為正數(shù)，說(shuō)明項(xiàng)目用凈效益抵付了用折現(xiàn)率計(jì)算的利息以后還有盈余，該項(xiàng)目的報(bào)酬率大于預(yù)定的貼現(xiàn)率；如果凈現(xiàn)值為零，說(shuō)明擬建項(xiàng)目的凈效益正好抵付了用折現(xiàn)率計(jì)算的利息，該項(xiàng)目的報(bào)酬率等于預(yù)定的貼現(xiàn)率；如果凈現(xiàn)值為負(fù)數(shù)，說(shuō)明該項(xiàng)目的報(bào)酬率小于預(yù)定的貼現(xiàn)率。當(dāng)項(xiàng)目的凈現(xiàn)值大于或等于零時(shí)，說(shuō)明項(xiàng)目