花園別墅在建工程轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估報(bào)告

1、花園別墅在建工程轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng) 估報(bào)告西安城市花園別墅在建工程轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估報(bào)告西安天正房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估咨詢有限公司報(bào)告摘要本報(bào)告為典型的假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)案例，估價(jià)對(duì)象為“城市花園別墅”一期在建工程， 該項(xiàng)目位于西安市曲江旅游度假開(kāi)發(fā)區(qū)，是 陜西新城市物業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司精心設(shè)計(jì) 和建造的高檔別墅區(qū)，2000年底，香港某公 司意向購(gòu)買(mǎi)該在建工程，開(kāi)發(fā)商委托我公司 協(xié)議洽談日，估價(jià)人員在對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了 詳細(xì)的現(xiàn)場(chǎng)勘察的基礎(chǔ)上，盡可能詳細(xì)的搜 集了估價(jià)可能需要的相關(guān)資料，包括估價(jià)對(duì) 象的權(quán)益狀況資料、設(shè)計(jì)資料、實(shí)物狀況資 料、類似房地產(chǎn)的實(shí)物狀況及市場(chǎng)行情資 料、類似工程的建造水平資料等。綜合分析 選用假

2、設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)過(guò)程嚴(yán)格遵 循公平、公正、公開(kāi)的估價(jià)原則，并按照 房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范規(guī)定的假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)技 術(shù)路線進(jìn)行操作，其中續(xù)建完、成后價(jià)值采用 最能體現(xiàn)房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)質(zhì)的市場(chǎng)比較法進(jìn) 行評(píng)估，續(xù)建成本、管理費(fèi)用、投資利息、 銷售稅費(fèi)、投資利潤(rùn)、買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)在建工程的 稅費(fèi)等參數(shù)的確定盡可能采用當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì) 平均費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)結(jié)論基本反映了估價(jià)對(duì) 象的轉(zhuǎn)讓價(jià)值，為委托方提供了詳實(shí)、 可靠、 嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的價(jià)值判斷過(guò)程。致委托方的函陜西新城市物業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司：受貴單位委托，我公司對(duì)“城市花園別墅”一期工程【座落于 曲江旅游度假開(kāi)發(fā)區(qū)廟坡頭村，在建工程，土地使用權(quán)面積21941.443平方米（折合

3、32.912畝），在建別墅52幢、地下會(huì)所 一幢、配套建筑一幢，總建筑面積26425平方米。】進(jìn)行估價(jià)， 估價(jià)目的為確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)值。估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2000年11月22日。 我們依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的相關(guān)法律、法規(guī)、技術(shù)規(guī)程及操作規(guī)范， 遵循公平、公正、公開(kāi)的估價(jià)原則，于2000年11月14日開(kāi)始評(píng) 估作業(yè)，現(xiàn)已完成評(píng)估工作并提交房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，經(jīng)估價(jià)人員 綜合分析計(jì)算，本報(bào)告最終確定估價(jià)對(duì)象總現(xiàn)時(shí)價(jià)值為14498萬(wàn) 元，大寫(xiě)：人民幣壹億肆仟肆佰玖拾捌萬(wàn)元整。具體估價(jià)結(jié)果及過(guò)程詳見(jiàn)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告正文。此 致西安天正房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估咨詢有限公司. .口 一 . ir零零零一月二一日估價(jià)師聲明（同房地產(chǎn)估價(jià)

4、規(guī)范）估價(jià)的假設(shè)和限制條件一、委托估價(jià)方必須如實(shí)提供估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的情況和資料， 若由于委托估價(jià)方提供虛假的情況和資料致使房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果失實(shí)的，委托估價(jià)方應(yīng)負(fù)完全責(zé)任。二、本評(píng)估報(bào)告中所確定的估價(jià)對(duì)象建筑面積為委托方提供， 最終建筑面積由房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門(mén)確定，因此而產(chǎn)生的價(jià)值差異，可在本報(bào)告的基礎(chǔ)上予以調(diào)整。三、本報(bào)告所評(píng)估的房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)價(jià)值，是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的正常的 經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，在正常的市場(chǎng)價(jià)格的基礎(chǔ)上的評(píng)估價(jià)格。本報(bào)告未 考慮未來(lái)市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和交易情況等因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的不利影 響。市場(chǎng)價(jià)格水平發(fā)生重大變化時(shí)，估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)時(shí)價(jià)值可在本 報(bào)告的基礎(chǔ)上適當(dāng)調(diào)整。實(shí)際交易時(shí)，可根據(jù)具體交易情況對(duì)

5、房 地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行調(diào)整。四、本評(píng)估報(bào)告有效期一年，即本報(bào)告作業(yè)日期后的一年內(nèi)有效。五、本報(bào)告僅適用于所述之估價(jià)目的；本報(bào)告為委托人所使用， 除按規(guī)定報(bào)送有關(guān)部門(mén)外，未經(jīng)本評(píng)估機(jī)構(gòu)同意，本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容皆不得轉(zhuǎn)載于任何公開(kāi)媒體。六、房地產(chǎn)市場(chǎng)行情及工程造價(jià)水平發(fā)生重大變化時(shí)，估價(jià)結(jié)論可在本報(bào)告的基礎(chǔ)上適當(dāng)調(diào)整。房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方：陜西新城市物業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司（說(shuō)明略）二、估價(jià)方：西安天正房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估咨詢有限公司（說(shuō)明略）三、估價(jià)對(duì)象：“城市花園別墅” 一期工程（座落于曲江 旅游度假開(kāi)發(fā)區(qū)廟坡頭村），在建工程，土地使用權(quán)面積2佃41.443 平方米（折合32.912畝）在建別墅5

6、2幢、地下會(huì)所一幢，配套建筑一幢，總建筑面積26425平方米。四、估價(jià)人員：劉景宏、武東潮五、 估價(jià) 時(shí)點(diǎn)：六、估價(jià)作業(yè)日期： 21七、估價(jià)目的：確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)值八、估價(jià)依據(jù)1. 中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國(guó) 土地管理法、中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法、中華人民共 和國(guó)城市房地產(chǎn)抵押管理辦法等相關(guān)法律、法規(guī)；2. 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范；3. 本評(píng)估事務(wù)所及估價(jià)人員收集和整理的相關(guān)材料；4. 評(píng)估人的專業(yè)知識(shí)及評(píng)估經(jīng)驗(yàn)；5. 中華人民共和國(guó)國(guó)有土地使用證西曲國(guó)用（土）字第0001號(hào);6. 中華人民共和國(guó)建設(shè)用地規(guī)劃許可證編號(hào)：西安市（97 ）95 號(hào)；7. 西安市本

7、地施工企業(yè)施工許可證市建管字（企）字第32號(hào)；&“城市花園別墅” 一期工程規(guī)劃總平面布置圖、施工圖紙；9“城市花園別墅” 一期工程別墅裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)；10.委托人提供的其他相關(guān)材料。九、估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)概況1. 位置坐落及環(huán)境概況“城市花園別墅”一期工程位于西安市曲江旅游度假開(kāi)發(fā)區(qū)廟 坡頭村，北至銀湖花園和金湖山莊，南至曲江旅游度假開(kāi)發(fā)區(qū)30 米規(guī)劃路，西至湖濱花園，東至長(zhǎng)安芙蓉園項(xiàng)目用地。估價(jià)對(duì)象所處的地理環(huán)境區(qū)為正在開(kāi)發(fā)建設(shè)中的西安曲江旅 游度假開(kāi)發(fā)區(qū)，該度假區(qū)總規(guī)劃面積為2000余畝地，包括建設(shè)一 個(gè)占地面積300畝的人工湖泊及大錦繡中華公園等規(guī)劃項(xiàng)目，使 該地區(qū)為集娛樂(lè)、休閑、旅游、商務(wù)

8、、居住為一體的大型度假區(qū)。該度假區(qū)為西安市旅游文化景點(diǎn)的重要組成部分，附近有多所 著名的大學(xué)院校及大雁塔、秦王宮等歷史古跡及人文景觀，它的 建成，將會(huì)近一步推動(dòng)西安經(jīng)濟(jì)、旅游等各項(xiàng)事業(yè)的發(fā)展。2. 房地產(chǎn)具體狀況“城市花園別墅”是借鑒歐洲皇宮、皇室城堡的建造手法，結(jié) 合現(xiàn)代建筑藝術(shù)建造。規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)“城市花園別墅” 一期工程規(guī)劃總用地49.699畝，其中土地 使用權(quán)面積32.912畝，代征城市綠化帶5.25畝，代征城市道路 7.851畝，高壓走廊3.686畝。規(guī)劃總建筑面積27600平方米，其 中別墅式住宅（63幢）25800平方米，公共配套建筑（地下會(huì)所 兼人防等）1800平方米。區(qū)內(nèi)綠

9、地面積16553.1平方米。施工圖設(shè)計(jì) 別墅式住宅A型仃幢，建筑面積7922平方米，混合結(jié)構(gòu)，抗震設(shè)防烈度 8度；3B、4B型16幢，建筑面積9680平方米，框架結(jié)構(gòu)，抗震 設(shè)防烈度8度；1B型2幢，建筑面積1284平方米，框架結(jié)構(gòu)， 抗震設(shè)防烈度8度；C型28幢，建筑面積11200平方米，混合結(jié) 構(gòu)，抗震設(shè)防烈度8度；其中3B型5幢、A型6幢因位于高壓走 廊下不能建設(shè)。 會(huì)所（兼人防）2000平方米，剪力墻結(jié)構(gòu)，抗震設(shè)防烈度8 度； 其他配套建筑160平方米，框架結(jié)構(gòu)，抗震設(shè)防烈度8度；別墅式住宅裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn) 裝修標(biāo)準(zhǔn)：外裝飾：.歐式柱頭、浮雕、獨(dú)立雕塑，四川產(chǎn)純白漢白玉手工精雕完 成；水

10、刷石外墻，以高級(jí)石英砂及純白色水泥為主材精工而成；.戶門(mén)大窗均采用12厚洛陽(yáng)浮法玻璃；.超強(qiáng)綠色靜電噴涂鋁合金門(mén)窗；露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)地面為20厚花崗巖石材，踏步為30厚花崗巖石 材；.局部屋面為國(guó)產(chǎn)優(yōu)質(zhì)陶瓷瓦。內(nèi)裝飾：門(mén)窗套均采用櫸木木線，高級(jí)檀木板；樓梯踏步、客廳、餐廳地面為進(jìn)口米黃石，其余樓地面均為 高級(jí)木地板或進(jìn)口地毯；廚、衛(wèi)墻面均為進(jìn)口高級(jí)面磚，吊頂為鋁合金板。 設(shè)備標(biāo)準(zhǔn).美國(guó)科勒潔具（主臥設(shè)沖浪浴缸）配以科勒包金龍頭、花灑；.英國(guó)原裝約克雙制中央空調(diào)（單幢獨(dú)立設(shè)置）；.美國(guó)產(chǎn)史丹利車庫(kù)門(mén)；.韓國(guó)奧林匹克燃油、燃?xì)鉄崴仩t（單幢獨(dú)立設(shè)置）；.意大利產(chǎn)廚房設(shè)備；中國(guó)名牌奇勝電器。.煙感報(bào)警系統(tǒng)

11、；.可視對(duì)講系統(tǒng)；.三防區(qū)報(bào)警系統(tǒng)（可與市公安局進(jìn)行報(bào)警連網(wǎng)）；.給排水及供電系統(tǒng)；.通訊及有線電視系統(tǒng)；供電系統(tǒng)，專用配電室及發(fā)電機(jī)組；智能家具綜合布線（支持語(yǔ)言、數(shù)據(jù)、影象、視頻、多媒體、 音頻等對(duì)講系統(tǒng)，光纜到戶，100兆寬帶網(wǎng)接入，虛擬社區(qū)，vcd 視頻點(diǎn)播，電子意見(jiàn)箱、網(wǎng)上維修、網(wǎng)絡(luò)公告牌。地下會(huì)所（兼人防）；五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)，設(shè)宴會(huì)廳、中西餐廳、酒巴、室內(nèi)泳池、健 身房、超市等設(shè)施。剪力墻結(jié)構(gòu)，可兼人防工程使用。小區(qū)室外配套給、排水、道路、路燈、通訊、有線電視、綠化、建筑小品、安防智能系統(tǒng)(按國(guó)家智能小區(qū)的最高標(biāo)準(zhǔn)三星級(jí)設(shè)計(jì)，周邊設(shè) 紅外線探測(cè)系統(tǒng)，區(qū)內(nèi)各主要道路及周邊設(shè)有閉路電視監(jiān)

12、控系統(tǒng)， 與周邊紅外線探測(cè)實(shí)施聯(lián)動(dòng)控制，每戶可視對(duì)講系統(tǒng)實(shí)行小區(qū)大 門(mén)口及自家院門(mén)口的二重訪客身份可視確認(rèn)，并且與保安中心相 連接，小區(qū)內(nèi)24小時(shí)保安巡邏，每戶室內(nèi)設(shè)置完善的紅外線探測(cè) 及緊急求助等防盜、防火報(bào)警系統(tǒng)，家電遙控自動(dòng)開(kāi)啟)等配套 齊全。大門(mén)仿英國(guó)的白金漢宮建造，圍墻與大門(mén)也為同一風(fēng)格。把評(píng)估作為一種事業(yè)去做！TOP 2007-09-30 08:07 | 只看該用戶 6#字體大?。簍 T物業(yè)管理已與香港戴德梁行正式簽約，香港戴德梁行全面負(fù)責(zé)小區(qū)的物業(yè) 管理工作。工程形象進(jìn)度至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，在建別墅52幢，建筑面積24265m 2，其中A型112 2 2幢(5126 m )，3B、4B

13、型 11 幢(6655m )，1B 型 2 幢(1284 m )， C 型 28幢(11200 m 2)；地下會(huì)所2000m 2 ；其他配套公建160m2。各項(xiàng)工 程進(jìn)展情況如下： 52幢別墅樓主體及室內(nèi)外粉刷已完工； C型3幢、1B型1幢室內(nèi)精裝修及設(shè)備安裝工程完工； 區(qū)內(nèi)與52幢別墅樓配套的室外配套工程完工； 地下會(huì)所(兼人防)主體工程完工。十一、估價(jià)原則遵循以下房地產(chǎn)估價(jià)中具本估價(jià)報(bào)告在堅(jiān)持公平、公正、公開(kāi)的工 作原則的基礎(chǔ)上，遵循以下房地產(chǎn)估價(jià)中具 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、合法原則、最咼最佳使用原 則十二、估價(jià)方法本報(bào)告采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行評(píng)估。十三、估價(jià)結(jié)果經(jīng)評(píng)估人員分析、計(jì)算，本報(bào)告最終確定估

14、價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)抵押評(píng)估價(jià)值為14498萬(wàn)元，大寫(xiě)：人民幣壹億肆仟肆佰玖拾捌萬(wàn)元整。房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、域因素分析1. 一般因素西安市是舉世文明的文化古城和西北地 區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)和文化的中心。旅游、商貿(mào)、 郵電通訊等高科技產(chǎn)業(yè)為西安市的主導(dǎo)產(chǎn) 業(yè)，隨著國(guó)家西部開(kāi)發(fā)政策的實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)， 西安市政府抓住機(jī)遇，積極進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè) 施建設(shè)，改善投資環(huán)境，西安市將建設(shè)成為 一個(gè)以科技、旅游、商貿(mào)為先導(dǎo)的社會(huì)主義 外向型城市。2、交通條件估價(jià)對(duì)象北臨城市規(guī)劃路一緯零路，西 距大雁塔正南規(guī)劃路（尚未命名）約500米， 現(xiàn)大雁塔正南規(guī)劃路已修通并投入使用，給 排水、電訊、有線電視等城市配套管線已沿 路鋪設(shè)，緯零路（

15、雁南規(guī)劃路一估價(jià)對(duì)象） 城市排水管道已完工，上水管道正在施工， 道路計(jì)劃1999年12月初開(kāi)始施工， 2000 年元月底竣工。該路完工后，估價(jià)對(duì)象的交 通將比較便利，給排水、供電、通訊、有線 電視等城市大配套設(shè)施齊全。4 基本生活服務(wù)設(shè)施配套估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域目前周邊地區(qū)尚未開(kāi) 發(fā)建設(shè)，生活服務(wù)設(shè)施條件較差。5 產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模估價(jià)對(duì)象位于正在開(kāi)發(fā)建設(shè)中的西安曲江旅游度假開(kāi)發(fā)區(qū)，該度 假區(qū)為集娛樂(lè)、休閑、旅游、商務(wù)、居住為一體的大型度假區(qū)，附近 有多所著名的大學(xué)院校及大雁塔、秦王宮等歷史古跡及人文景觀。隨 著該開(kāi)發(fā)區(qū)的進(jìn)一步開(kāi)發(fā)建設(shè)，它的建成，將會(huì)進(jìn)一步推動(dòng)西安經(jīng)濟(jì)、 旅游等各項(xiàng)事業(yè)的發(fā)展，使估價(jià)對(duì)

16、象的價(jià)值得到充分體現(xiàn)。二、個(gè)別因素分析估價(jià)對(duì)象土地形狀規(guī)則，建筑設(shè)計(jì)及管理水平一流（國(guó)外一流設(shè) 計(jì)及管理單位提供服務(wù)），建筑造型別致，內(nèi)部布局合理，結(jié)構(gòu)抗震 性能好，內(nèi)外裝修豪華、典雅，設(shè)備齊全。三、市場(chǎng)背景分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)類似于估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)影響較大，國(guó)家西部大開(kāi)發(fā)的政策傾斜，將使西安市的經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)足發(fā)展，外資機(jī)構(gòu)的進(jìn)入，高收入人群的增加及度假區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)和配套設(shè)施的完善，使估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)行情十分看好。四、最高最佳使用分析估價(jià)對(duì)象現(xiàn)時(shí)規(guī)劃、設(shè)計(jì)用途基本符合其最高最佳使用條件。五、估價(jià)方法選用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的基本方法主要有成本法、收益法、市場(chǎng)比較法 以及用這些方法派生的其他方法等。因估價(jià)對(duì)象為

17、在建工程，建審手 續(xù)齊全，主要工程已完工，續(xù)建完成后價(jià)值及續(xù)建成本較易確定，因 此本報(bào)告采用由成本法派生的假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行評(píng)估。六、估價(jià)分析計(jì)算1. 假設(shè)開(kāi)發(fā)法采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估算在建工程的價(jià)值， 應(yīng)為開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值扣除開(kāi)發(fā)成潤(rùn)和投資者購(gòu)買(mǎi)在建工程的應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，其評(píng)估公式為：在建工程價(jià)格=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-續(xù)建成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-續(xù)建投資利潤(rùn)-買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)在建工程的稅費(fèi)2. 續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值西安市南郊別墅式住宅已有一定的交易量，可比實(shí)例較易選取，價(jià)格水平較易掌握，因此本報(bào)告采用市場(chǎng)比較法確定估價(jià)對(duì)象續(xù)建完成后價(jià)值。基本思路市場(chǎng)比較法是根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的替代原則，選取

18、相同或相鄰區(qū)域相近檔次的房地產(chǎn)近期交易價(jià)格進(jìn)行比較修正，確定估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。比較實(shí)例選擇根據(jù)評(píng)估人員對(duì)西安市南郊別墅式住宅市場(chǎng)交易情況的調(diào)查了解，選取以下三個(gè)可比實(shí)例：案例A. “御花園皇家別墅”。座落于西安市曲江旅游開(kāi)發(fā)區(qū)，雁 引路林蔭大道上，北臨春曉園、薔薇園、盆景園，緊鄰大雁塔、唐代 藝術(shù)博物館、秦王宮等?！坝▓@皇家別墅區(qū)”一期工程已完工使用。 小區(qū)總占地面積22.625畝，建設(shè)別墅四十三幢，單體別墅為框架結(jié) 構(gòu)，房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)布局新穎合理，采光充足。室內(nèi)高檔裝修，廚房采 用意大利進(jìn)口廚具，衛(wèi)生間加拿大進(jìn)口潔具，車庫(kù)門(mén)采用美國(guó)進(jìn)口遙 控電動(dòng)門(mén)。各戶采用進(jìn)口獨(dú)立式采暖鍋爐，小區(qū)圍墻設(shè)紅

19、外線感應(yīng)器 及閉路監(jiān)控系統(tǒng)。房屋外墻采用進(jìn)口釉面磚裝飾，周邊為綠地、花草 裝點(diǎn)，室外留有停車位。該建筑物整體結(jié)構(gòu)外形較好，其獨(dú)特的外形 與周邊環(huán)境和諧的溶為一體。該別墅區(qū)內(nèi)綠化較好，每幢別墅間均為 綠地、花草相隔，別墅區(qū)內(nèi)物業(yè)管理完善，配套設(shè)施齊全，使小區(qū)內(nèi) 環(huán)境顯得優(yōu)美、自然。2001年，平均交易價(jià)格7600元/平方米（現(xiàn)房）。案例B “皇族雅苑別墅區(qū)”。該別墅區(qū)位于西安城南文化風(fēng)景 區(qū)中心地帶。東臨長(zhǎng)安北路，西接小雁塔園林，南近南二環(huán)路，北距 大南門(mén)約1公里，交通便利。該別墅區(qū)周圍酒店、購(gòu)物場(chǎng)所、醫(yī)院較 多，文化、商業(yè)娛樂(lè)等服務(wù)設(shè)施較齊全，環(huán)境狀況較好?！盎首逖旁?別墅”總占地面積約20畝

20、；東西向分三排布置，有風(fēng)格各異的西洋 豪華別墅十九幢；小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施齊全、保安系統(tǒng)完備（具體詳見(jiàn)后 附表），綠地面積充足（約占總占地面積的60% ），別墅樓為框架 結(jié)構(gòu)，室內(nèi)高檔裝修，設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)為水、電（暗配線）、電話（暗配線）、 有線電視（暗配線）等管線齊全，采用小型機(jī)器人鍋爐自供暖氣及熱 水。佃98年平均交易價(jià)格9000元/平方米（現(xiàn)房）。案例C. “曲江皇家花園”。座落于西安市曲江旅游開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，南 臨廟坡頭村，北臨唐華賓館，東臨正在建設(shè)中的曲江湖，西臨太平堡 村。西距大雁塔200米。該地區(qū)為西安市旅游文化景點(diǎn)的重要組成部 分，附近有多所著名的大學(xué)院校及歷史古跡。該別墅區(qū)內(nèi)綠化較好， 每幢別

21、墅間均為綠地、花草相隔，別墅區(qū)內(nèi)物業(yè)管理完善，配套設(shè)施 齊全，小區(qū)內(nèi)建有室外游泳池，花圃等，使小區(qū)內(nèi)環(huán)境顯得優(yōu)美、自 然。別墅樓為框架結(jié)構(gòu)，室內(nèi)做初裝修標(biāo)準(zhǔn)，衛(wèi)生間潔具齊全，室內(nèi) 水、電、暖、熱水（小區(qū)集中供暖、熱水），周邊為綠地、花草裝點(diǎn)， 獨(dú)戶獨(dú)院。2001年，該住宅區(qū)別墅樓三期工程平均交易價(jià)格為6800 元/平方米（期房）。比較修正計(jì)算 交易情況修正：以上選取的三個(gè)可比實(shí)例均為競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上正常交易價(jià)格，可不進(jìn)行交易情況修正。 交易日期修正：以估價(jià)時(shí)點(diǎn)的行情為基準(zhǔn)（標(biāo)準(zhǔn)值100 ），根 據(jù)1998年至今，別墅式住宅的市場(chǎng)價(jià)格變化趨勢(shì)資料，確定可比實(shí)例的交易日期修正值為：A為100，B102，

22、C為100。 區(qū)域因素修正：將估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例所處地區(qū)的影響別墅式 住宅價(jià)值的區(qū)域因素（包括交通便利程度、噪聲、景觀、環(huán)境、城市 規(guī)劃、生活服務(wù)設(shè)施等）進(jìn)行比較，確定區(qū)域因素優(yōu)劣造成的減價(jià)或 增價(jià)修正值，設(shè)評(píng)估對(duì)象區(qū)域值為100，則可比實(shí)例A為102 ; B為110 ; C 為 100。 個(gè)別因素修正：將估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的影響別墅式住宅價(jià)值 的個(gè)別因素(主要包括結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備水平、小區(qū)配套、小區(qū)綠化、 物業(yè)管理等)進(jìn)行比較，確定個(gè)別因素優(yōu)劣造成的減價(jià)和增價(jià)修正值， 設(shè)評(píng)估對(duì)象價(jià)格為100，則可比實(shí)例A為80 ； B為80 ； C為75。比較修正計(jì)算如下：(價(jià)格：元/平方米)項(xiàng)目名稱ABC

23、交易價(jià)格760090006800交易情況修正100/100100/100100/100交易日期修正100/100102/100100/100區(qū)域因素修正100/102100/110100/100個(gè)別因素修正100/80100/80100/75比準(zhǔn)價(jià)格9314104329067估價(jià)對(duì)象現(xiàn)時(shí)價(jià)值確定取以上比準(zhǔn)價(jià)格的算術(shù)平均值作為“新城市花園”別墅式住宅續(xù) 建完成后(現(xiàn)房、裝修及設(shè)備到位、一次性付款)平均銷售價(jià)格，即：(9314+10432+9067) - 3=9604 元 /平方米估價(jià)對(duì)象現(xiàn)已預(yù)定別墅式住宅佃幢，平均價(jià)格與上述評(píng)估價(jià)格基本相近，說(shuō)明該評(píng)估價(jià)格基本符合市場(chǎng)價(jià)格水平，則續(xù)建完成后的房地

24、產(chǎn)價(jià)值為：2 224265m X 9604 元 /m =23304 萬(wàn)元3.續(xù)建成本依據(jù)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘察并結(jié)合工程進(jìn)度，對(duì)續(xù)建工程分項(xiàng)目作以下評(píng)估分析。空調(diào)機(jī)組(約克)8萬(wàn)元X 48幢=384.00 萬(wàn)元(2)松下風(fēng)機(jī)盤(pán)管2.5萬(wàn)元X 48幢=120.00萬(wàn)元(3) 奧林匹亞燃?xì)忮仩t(5萬(wàn)大卡)2.2萬(wàn)元X 35幢=77.00 萬(wàn)元(4) 奧林匹亞燃?xì)忮仩t(7萬(wàn)大卡)2.5萬(wàn)元X 13幢=32.50 萬(wàn)元(5) 地下室空調(diào)主機(jī)(55KW )50.00萬(wàn)元(6) 地下室新風(fēng)機(jī)組(6臺(tái))3.00萬(wàn)元(7) 風(fēng)機(jī)盤(pán)管(25臺(tái))10.80萬(wàn)元(8) 風(fēng)機(jī)10臺(tái)10.00萬(wàn)元(9) 水泵14臺(tái)2.80萬(wàn)

25、元(10)衛(wèi)生潔具(科勒)C型別墅樓4.5萬(wàn)元X 25幢=112.50萬(wàn)元把評(píng)估作為一種事業(yè)去做！TOP2007-09-30 08:09 | 只看該用戶 7#字體大?。簍 TB型別墅樓12.3萬(wàn)元X 12幢=147.60 萬(wàn)元A型別墅樓4.32萬(wàn)元X 11幢=47.52 萬(wàn)元地下會(huì)所及其他配套公建16.00萬(wàn)元(11)電氣部分燈具8 萬(wàn)元 X 48 幢=384.00萬(wàn)元變壓器(800KVA、2臺(tái))52.00萬(wàn)元高低壓柜(含安裝費(fèi))91.00萬(wàn)元配電箱表56.50萬(wàn)元(12)弱電120.00萬(wàn)元(13)水、電安裝費(fèi)377.86萬(wàn)元2 2(14)裝修費(fèi)用：22423m X 1000 元 /m =3

26、363.45 萬(wàn)元續(xù)建成本合計(jì)4337萬(wàn)元4. 管理費(fèi)用按續(xù)建成本的3%計(jì)算,即：4337 X 3%=130 萬(wàn)元5. 投資利息在建工程價(jià)值及續(xù)建成本應(yīng)計(jì)算投資利息(含融資費(fèi)用)，年利 率取8% ,續(xù)建工程需6個(gè)月時(shí)間，資金投入按均勻投入計(jì)算，即 : 在建工程價(jià)值X 8% X( 6- 12) +(4337+130 ) X 8% X( 6 - 12) - 2=在建工程價(jià)值X 4%+89萬(wàn)元6. 銷售費(fèi)用根據(jù)估價(jià)對(duì)象的銷售難易程度，此項(xiàng)費(fèi)用按續(xù)建完成后房地產(chǎn)價(jià) 值的3%計(jì)算，即：23304 X 3% = 699 萬(wàn)元7. 銷售稅金主要包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加，根據(jù)有關(guān)規(guī)定， 按續(xù)建完

27、成后房地產(chǎn)價(jià)值的5.5%計(jì)算，即：23304 X 5.5%=1282 萬(wàn)元&續(xù)建投資利潤(rùn)依據(jù)西安市同類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的平均利潤(rùn)確定其年投資利潤(rùn)率為15%，則：續(xù)建投資利潤(rùn)為：在建工程價(jià)值X 15% X( 6 - 12 )+ ( 4337+130 ) X 15% X( 6 - 12 ) - 2=在建工程價(jià)值X 7.5%+167 萬(wàn)元9. 買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)在建工程的稅費(fèi)主要為在建工程轉(zhuǎn)讓契稅，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，按在建工程價(jià)值的3%計(jì)算。10. 確定在建工程價(jià)值在建工程價(jià)值=23304-4337-130- 在建工程價(jià)值X 4%-89-699-1282- 在建工程價(jià)值X 7.5%-167-在建工程價(jià)值X 3%在建工程

28、價(jià)值=14498萬(wàn)元（取整）七、評(píng)估結(jié)論經(jīng)評(píng)估人員結(jié)合市場(chǎng)因素綜合分析， 以上 評(píng)估結(jié)果能客觀反映評(píng)估對(duì)象價(jià)值，本評(píng)估 報(bào)告最終確定估價(jià)對(duì)象現(xiàn)時(shí)價(jià)值為：14498萬(wàn)元，大寫(xiě)：人民幣壹億肆仟肆佰玖拾捌萬(wàn)元 整。估價(jià)師心得口有的技術(shù)路線1 在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，揭示其價(jià)格形成 內(nèi)涵，確定估價(jià)技術(shù)路線是準(zhǔn)確、科學(xué)估價(jià)的 關(guān)鍵環(huán)節(jié)，本報(bào)告的估價(jià)對(duì)象為在建工程，有 兩種估價(jià)技術(shù)路線可供選擇,、一種是成本累加 的技術(shù)路線，一種是假設(shè)開(kāi)發(fā)的技術(shù)路線，但 成本技術(shù)路線在實(shí)際操作時(shí)，由于本公司掌握的地價(jià)及工程造價(jià)水平資料、利潤(rùn)資料的十分、，因有限，操作時(shí)有一定難度。估價(jià)對(duì)象規(guī)劃、設(shè) 計(jì)明確，本公司掌握的類似房地產(chǎn)

29、市場(chǎng)行情資 料比較豐富，且假設(shè)開(kāi)發(fā)的技術(shù)路線更能體現(xiàn) 估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格水平，操作難度較小，二 此估價(jià)人員最終選擇了假設(shè)開(kāi)發(fā)的技術(shù)路線 進(jìn)行估價(jià)。2“規(guī)范”中列示了比較詳細(xì)的在建工程假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估公式，對(duì)規(guī) 范公式的理解和各項(xiàng)參數(shù)的合理確定是取得準(zhǔn)確、科學(xué)的估價(jià)結(jié)論的關(guān) 鍵?，F(xiàn)金流量圖是評(píng)估人員在進(jìn)行投資分析和復(fù)利計(jì)算時(shí)的主要工具，它是將項(xiàng)目的投入和產(chǎn)出按發(fā)生的時(shí)間階段標(biāo)定在時(shí)間坐標(biāo)上。（標(biāo)定內(nèi)容：投入 和產(chǎn)出項(xiàng)目名稱、數(shù)量），在假設(shè)開(kāi)發(fā)法的理論學(xué)習(xí)和應(yīng)用時(shí)，利用現(xiàn)金流量 圖可以加深對(duì)方法的理解和應(yīng)用。規(guī)范要求“考慮資金的時(shí)間價(jià)值”，實(shí)際操作中可采用以下兩種方式：現(xiàn)金流量折現(xiàn)法；采用計(jì)算利息的方式（傳統(tǒng)方式）。傳統(tǒng)方法與現(xiàn)金流量折現(xiàn)法的區(qū)別及優(yōu)缺點(diǎn)表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 對(duì)開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值、開(kāi)發(fā)（續(xù)建、裝修改造）成本、管理費(fèi)用、 銷售稅費(fèi)的估算，傳統(tǒng)方法中主要是根據(jù)估價(jià)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況作出的，即 它們基本上是靜止在估價(jià)作業(yè)日期時(shí)的金額；而現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中是模擬