浙江商品房買賣合同示范文本

1、編號(hào)：浙 F1-2008-1本示范文本及條文說明，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售樓處公開展 示，供當(dāng)事人閱讀本示范文本制訂后新發(fā)布實(shí)施的法律政策，可向當(dāng)?shù)刂鞴?部門咨詢浙江省商品房買賣合同示范文本浙江省建設(shè)廳浙江省工商行政管理局2008 年 12 月 8 日浙江省商品房買賣合同示范文本合同雙方當(dāng)事人:出賣人：注冊地址： 法定代表人： 營業(yè)執(zhí)照注冊號(hào): 企業(yè)資質(zhì)證書號(hào): 委托代理人： 郵政編碼：委托代理機(jī)構(gòu)： 注冊地址：聯(lián)系電話:地址：聯(lián)系電話：法定代表人:聯(lián)系電話:營業(yè)執(zhí)照注冊號(hào):企業(yè)資質(zhì)證書號(hào)：郵政編碼：買受人：【本人】【法定代表人】姓名:國籍身份證種類地址：【委托代理人】【地址：郵政編碼：號(hào)碼聯(lián)系電話

2、:】姓名：電話：國籍:中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國合同法根及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達(dá)成如下協(xié)議：第一條 項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)出賣人以方式取得位于、編號(hào)為的地塊的建設(shè)用地使用權(quán)。載明該建設(shè)用地使用權(quán)來源的批準(zhǔn)文件或合同是。該地塊總土地面積為。出賣人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)商品房，【建設(shè)項(xiàng)目名稱】【現(xiàn)定名】【暫定名】。建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào) 為，施工許可證號(hào) 為。第二條 商品房銷售的依據(jù)買受人購買的商品房為【預(yù)售】【現(xiàn)售】商品房。預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī) 關(guān)為，預(yù)售許可證號(hào)為；或者，現(xiàn)售商品房備案機(jī)關(guān)為，備案號(hào)為。第二條買受人所購商品房的

3、基本情況 買受人購買的商品房（以下簡稱該商品房，其房屋平面圖見本合同附件一），為本合同第一條規(guī)定的項(xiàng)目中的:第 幢 單元號(hào)房，或建筑層數(shù)地上層,地下層，該商品房位于第層。該商品房土地使用權(quán)年限自年 月 日至 年月 日。結(jié)構(gòu)，層。該商品房有陽臺(tái)閉式或其他）該商品房的設(shè)計(jì)用途為，屬高個(gè)，其建筑樣式（封閉式、非封該商品房相關(guān)節(jié)能措施、保溫工程保修期等信息說明:該商品房【合同約定】【產(chǎn)權(quán)登記】建筑面積共平方米。其中，套內(nèi)建筑面積平方米，應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ?積平方米（應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖQ及建筑面積清單見本合同附件二）。除上述商品房買賣外，有出售（或贈(zèng)送、出租等）車位、車庫、綠地 或其他物業(yè)的，有關(guān)該物業(yè)

4、買賣、贈(zèng)與、租賃合同事項(xiàng)，雙方另行約 定于本合同附件三。在該商品房所在的建筑區(qū)劃內(nèi)，出賣人建設(shè)物業(yè)服務(wù)用房方米，坐落，屬于業(yè)主共有。II下列物業(yè)屬于出賣人所有，出賣人可以另行出售、附贈(zèng)或者出租，其 他道路、綠地、場所、設(shè)施、房屋，屬于業(yè)主共有。1、車位,II2、車庫，II3、城鎮(zhèn)公共道路、城鎮(zhèn)公共綠地，及依照有關(guān)規(guī)定、合同約定需要移交政府相關(guān)單位管理的物業(yè)，不屬前款約定范圍。第五條計(jì)價(jià)方式與價(jià)款出賣人與買受人約定按下述第種方式，計(jì)算該商品房價(jià)款（貨幣單位人民幣）：1、按建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為每平方米丿元。元，總價(jià)款2、按套內(nèi)建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為每平方米元，總價(jià)款元。3、按套（單元

5、）計(jì)算，該商品房總價(jià)款為丿元。 4、。按照物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)、規(guī)章規(guī)定，需要交納新建物業(yè)專項(xiàng)維修資金 的，首期交納標(biāo)準(zhǔn)為元/平方米（以相關(guān)部門確定并經(jīng) 當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)后公布的標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)）。該款項(xiàng)未包含在本條約定的總價(jià)款中，由出賣人統(tǒng)一代交，在物業(yè)交付時(shí) 向買受人收取。第六條面積確認(rèn)及面積差異處理合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記為準(zhǔn)。1、當(dāng)事人選擇【建筑面積】【套內(nèi)建筑面積】（本條款中均簡稱面積） 作為計(jì)價(jià)方式時(shí)，商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生 差異，雙方同意按以下方式處理： 面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3% ）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款。 面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)

6、退房。買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起日內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按利率付給利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同面積時(shí)，面積誤差比 在3%以內(nèi)（含3% ）部分的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出 3%部分的 房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同登記面 積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款由出賣 人返還買受人；超出3%部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。 面積誤差比產(chǎn)權(quán)登記面積合同約定面積X100%合同約定面積二、當(dāng)事人選擇按套計(jì)價(jià)的，商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約2約定按下列第定面積發(fā)生差異，種方式處理： 交付的房屋套型與設(shè)計(jì)圖紙一致，相關(guān)尺

7、寸誤差不超過附件一房屋 平面圖上標(biāo)示的誤差范圍的，總房價(jià)款不變。 。第七條付款方式及期限買受人按下列第種方式按期付款：1、一次性付款。II2、 分期付款。I3、 其他方式。I第八條買受人逾期付款的違約責(zé)任買受人如未按本合同規(guī)定的時(shí)間付款，按下列第種方式處理:II1、按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加）。逾期不超過日，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之的違約金，合同繼續(xù)履行；逾期超過日后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計(jì)應(yīng)付款的%向出賣人支付違約金；出賣人愿意繼續(xù)履行.合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款 期限

8、之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止， 買受人按日向出賣人 支付逾期應(yīng)付款萬分之（該比率應(yīng)不小于第項(xiàng)中的比率）的違約金。本條中的逾期應(yīng)付款指依照本合同第七條規(guī)定的到期應(yīng)付款與 該期實(shí)際已付款的差額；采取分期付款的，按相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該 期的實(shí)際已付款的差額確定。2、O交付期限及條件 第九條.品房交付買受人使用：1、建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，并取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明；2、取得法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出 具的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件；3、 用水、用電、用氣、道路、等，具備商品房正常使用的基本條件；4、。II但如遇到下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外， 出

9、 賣人可據(jù)實(shí)予以延期：1、遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起內(nèi)告知買受人的。2 、 。 3、。出賣人逾期交房的違約責(zé)任 第十條出賣人如未按本合同規(guī)定的期 除本合同第九條規(guī)定的特殊情況以外， 限將該商品房交付買受人使 用，按下列第種方式處理： 、按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加）。1自本合同第九條規(guī)定的最 后期限的第二天起至 日，逾期不超過 實(shí)際交付之日 止，出賣人按日向買受人支付已交付房價(jià)款萬分之的違約金，合同繼續(xù)履行；日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解 除合同的，逾期超過.天內(nèi)退還全部已付購出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起向買受人支付違約金；買受房款，并按買受人累計(jì)已付購房款的.自本合

10、同第九條規(guī)定的最后交付人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù) 履行，出賣人按日向買受人支付已交付房價(jià)期限的第二天起至實(shí)際交 付之日止，款萬分之（該比率應(yīng)不小于第項(xiàng)中的比率）的違約金。 2、O第一條規(guī)劃設(shè)計(jì)變更的約定經(jīng)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位同意、規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)變更， 導(dǎo)致 下列情形（一般為影響到買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能等） 之一 的，出賣人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)同意之日起 10日內(nèi)，書面通知買受 人：1、該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向變化。2、。3、。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)作出是否退房的書面答復(fù)，未按期作出書面答復(fù)的，視同接受變更。出賣人未在規(guī)定時(shí)限內(nèi) 通知買受人的，買受人有

11、權(quán)退房。已付款還給買受人，并按利率（不低于買受人購房貸款利率）付給利 息；買受人不退房的，雙方應(yīng)當(dāng)在通知到達(dá)之 日起日內(nèi)另行簽訂 補(bǔ)充協(xié)議。第十二條交接商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手 續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第九條規(guī)定的證明 文件，并簽署房屋交接單。在簽署房屋交接單前，出賣人不得拒絕買 受人查驗(yàn)房屋。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供住宅質(zhì)量保 證書和住宅使用說明書。出賣人不出示證明文件或出示證明文 件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人 承擔(dān)。公共設(shè)施、設(shè)備質(zhì)量商品房交付使用時(shí)，買受人對(duì)房屋及裝修質(zhì)量， 提出異議的，出賣

12、人應(yīng)當(dāng)給予解釋和說明，仍不能達(dá)成一致意見的， 雙方委托進(jìn)行質(zhì)量檢測。雙方對(duì)檢測費(fèi)用墊付和結(jié)算約定為檢測結(jié)果為 合格的，出賣人書面通知的交付日期視為交付； 檢測單位提出返修意 見的，出賣人應(yīng)當(dāng)按要求返修，并承擔(dān)賠償責(zé)任。由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理:第十三條抵押與相關(guān)債權(quán)債務(wù)與本合同商品房有關(guān)的土地使用權(quán)及在建工程存在抵押情形的，出賣人將相關(guān)情況（登記機(jī)關(guān)、抵押當(dāng)事人、債務(wù)人、被擔(dān)保的主債權(quán)的數(shù)額、登記時(shí)間等）告知如下：出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛。 因出賣人原 因，造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的， 由出賣 人承擔(dān)全部責(zé)任。OII第

13、十四條 出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任雙方將該商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)約定于本合同附件四，如為精裝修 房，雙方應(yīng)當(dāng)約定裝修使用的主要材料和設(shè)備的品牌、產(chǎn)地、規(guī)格、 數(shù)量等內(nèi)容。出賣人交付的商品房，應(yīng)當(dāng)符合約定的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)。達(dá)不到約定 標(biāo)準(zhǔn)的，出賣人補(bǔ)償裝飾、設(shè)備差價(jià)，并承擔(dān)違約責(zé)任如下：出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾第十五條.出賣人承諾與該商品房正常使用直接關(guān)聯(lián)的除第九條已經(jīng)約定為交 付條件外的下列基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑，按以下日期達(dá)到使用條件:、1。 。 、2。3、。4、。5、如果在規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到使用條件，雙方同意按以下方式處理:1、關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定第十六條購買

14、商品房，當(dāng)事人可以申請(qǐng)預(yù)告登記。就該商品房預(yù)告登記有關(guān)事 項(xiàng)，當(dāng)事人約定于附件五。出賣人負(fù)責(zé)辦理土地使用權(quán)初始登記，取 得土地使用權(quán)證書或土取得該商品房地使用權(quán)證明。出賣人負(fù)責(zé) 申請(qǐng)?jiān)撋唐贩克袡?quán)初始登記，房屋所有權(quán)證。日前，取得前款規(guī)定的土地、月出賣人承諾于年II【委托出賣人】辦理該商房屋權(quán)屬證書，交付給買受人。買受人【自行】品房轉(zhuǎn)移登記。雙方同意按照下列約定出賣人不能在前款約定期限內(nèi)交付權(quán)屬證書， 處理：日內(nèi)，出賣人交付權(quán)屬證書或登記證 明的，、約定日期起1按已付房價(jià)款的承擔(dān)違約責(zé)任；出賣人仍不能交付權(quán)屬證書或登記、2約定日期起日以后,.證明的，雙方同意按下列第項(xiàng)處理： 買受人退房，出賣人

15、在買受人提出退房要求之日起日內(nèi)將買-受人已付房價(jià)款退還給買受人，并自約定日期至實(shí)際退款日止，按日向買受人支付已交付房價(jià) 的違約金。 買受人不退房，出賣人自約定日期至實(shí)際交付權(quán)屬證書或登記證明之日止，按日向買受人支付已交付房價(jià)款的違約金。建筑區(qū)劃內(nèi)依法或依照約定屬于全體業(yè)主共有的公共場所、 共用設(shè)施 和物業(yè)服務(wù)用房等房屋， 由出賣人在申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記時(shí)一并 申請(qǐng)登記。商品房交付時(shí)， 出賣人應(yīng)當(dāng)將登記相關(guān)信息書面告知買受 人。第十七條 消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法實(shí)施辦法規(guī)定的退房情形 凡符合浙江省實(shí)施 辦法第 二十八條第一款退房條件要求退房的 ,買受人可以選擇按該辦法 第二十八條第三款或本合同約定的辦

16、法進(jìn)行處理。第十八條 保修責(zé)任 商品房實(shí)行保修制度。 有關(guān)該商品房主要的保修范圍、 保修期限和保 修責(zé)任，雙方約定于本合同附件六。買受人購買的商品房為住宅的， 出賣人自商品房交付使用之日起， 按 照住宅質(zhì)量保證書承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。 住宅質(zhì)量 保證書應(yīng)當(dāng)包含本合同附件六約定的主要內(nèi)容。在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題， 出賣人應(yīng)當(dāng)履行保 修義務(wù)。出賣人不及時(shí)履行保修義務(wù)的，買受人可以自行維修，費(fèi)用 由出賣人承擔(dān)。 因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞， 出賣人不 承擔(dān)責(zé)任，但可協(xié)助維修，維修費(fèi)用由購買人承擔(dān)。約定住宅保修責(zé)任，應(yīng)當(dāng)符合浙江省實(shí)施 辦法第二十九條的有關(guān)規(guī)定。第十

17、九條 商品房相關(guān)事項(xiàng)約定 雙方可以就下列事項(xiàng)約定：1、該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)2、該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)3、該商品房所在樓宇的命名權(quán)4、該商品房所在小區(qū)的命名；6、第二十條 房屋交付使用后相關(guān)權(quán)利義務(wù)約定買受人的房屋僅作使用，買受人使用期間不得擅自改變該商品房的建筑主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。除本合同及其附件另 有規(guī)定者外，買受人在使用期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同享用與該商品 房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施，并按占地和公共部位與公用房屋分?jǐn)偯?積承擔(dān)義務(wù)。出賣人不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。第二十一條前期物業(yè)管理出賣人已經(jīng)選聘從事該商品房所在的物業(yè)管理區(qū)域的前期物業(yè)管

18、理。買受人同意本合 同附件七的業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同主要內(nèi)容。 第二十二條 本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，按下述第種方式解決:1、 提交仲裁委員會(huì)仲裁。2、依法向人民法院起訴。第二十三條 本合同未盡事項(xiàng)，可由雙方約定后簽訂補(bǔ)充協(xié)議（附件 八）。第二十四條 合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件 內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。第二十五條 本合同連同附件共頁，一式份，具有同等法律效力，合同持有情況如下：出賣人 份，買受人 份，份，.份。第二十六條本合同自雙方簽訂之日起生效。第二十七條商品房預(yù)售的，自本合同簽訂之日起 30天內(nèi)，

19、由出賣人向申請(qǐng)登記備案。出賣人（簽章）：【法定代表人】：【委托代理人】：（簽章）買受人（簽章）：【法定代表人】：【委托代理人】：【 ：（簽章）年 月 日簽于年 月 日簽于附件一：房屋平面圖附件二：應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖf明附件三 : 其他物業(yè)買賣、贈(zèng)與、租賃協(xié)議書該物業(yè)的名稱、面積或尺寸、物業(yè)及占用土地的權(quán)屬狀況、價(jià)款與結(jié)算、交付、違約責(zé)任等）附件四：裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)（如為精裝修房，應(yīng)當(dāng)約定主要材料和設(shè)備的品牌、產(chǎn)地、規(guī)格、數(shù) 量等內(nèi)容）1、外墻：2、內(nèi)墻：3、頂棚：4、地面：5、門窗：6、廚房：、衛(wèi)生間： 7&陽臺(tái):9、電梯：、其它：10附件五：有關(guān)購買該商品房預(yù)告登記的約定根據(jù)房屋登記辦法有關(guān)規(guī)定

20、，預(yù)購商品房或購買商品房現(xiàn)房，當(dāng) 事人可以申請(qǐng)預(yù)告登記。就乙方購買該商品房有關(guān)預(yù)告登記事項(xiàng)，雙方約定如下：一、本商品房為【預(yù)售】【現(xiàn)售】商品房，由【出賣人與買受人】 【買 受人】向當(dāng)?shù)胤课莸怯洐C(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。二、由出賣人與買受人共同申請(qǐng)預(yù)告登記的，雙方約定于【商品房買 賣合同（預(yù)售）備案】【商品房買賣合同（現(xiàn)售）簽訂】之日起日內(nèi)申請(qǐng)登記。出賣人未按約定申請(qǐng)預(yù)告登記的，買受人可以單方申請(qǐng)預(yù)告登記。三、申請(qǐng)預(yù)購商品房預(yù)告登記時(shí)，由出賣人提交下列資料中的第項(xiàng)，買受人提交下列資料中的第項(xiàng)。.1、登記申請(qǐng)書；2、申請(qǐng)人的身份證明；3、已登記備案的商品房預(yù)售合同;4、當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定；5、其他必

21、要材料。四、購買商品房現(xiàn)房，申請(qǐng)房屋所有權(quán)預(yù)告登記時(shí)，由出賣人提交下列資料中的第項(xiàng)，買受人提交下列資料中的第項(xiàng)。1、登記申請(qǐng)書；2、申請(qǐng)人的身份證明；3、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓合同；4、轉(zhuǎn)讓方的房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書；5、當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定；6、其他必要材料五、其他有關(guān)事項(xiàng)約定如下：出賣人（簽章）：買受人（簽章）：日 月 年.附件六：保修責(zé)任主要條款附件七：業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容附件八：補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容浙江省商品房買賣合同示范文本說明一、商品房買賣合同與商品房買賣合同示范文本1、什么是商品房買賣合同。合同是平等主體的自然人、法人、其他 組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義

22、務(wù)關(guān)系的協(xié)議。商品房買賣合 同，就是合同當(dāng)事人以特定商品房為買賣標(biāo)的物， 約定相關(guān)權(quán)利義務(wù) 的協(xié)議。2、為什么要制訂商品房買賣合同示范文本。合同訂立遵循當(dāng)事人意 思自由原則，在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，當(dāng)事人可以就標(biāo)的物、數(shù)量、質(zhì) 量、價(jià)款及結(jié)算方式、履行期限、違約責(zé)任、解決爭議方法等內(nèi)容， 自由協(xié)商達(dá)成協(xié)議。 因此，商品房買賣合同完全可以由當(dāng)事人雙方自 由協(xié)商、簽訂，訂立后的合同按規(guī)定報(bào)相關(guān)主管部門備案即可。 但是， 商品房是一種特殊商品，建設(shè)周期長，涉及政策多，有些當(dāng)事人特別 是購房人對(duì)相關(guān)專業(yè)知識(shí)、法規(guī)政策不甚了解，有鑒于此，建設(shè)部、 國家工商行政管理局早在 1995 年就制訂了商品房買賣合同示

23、范文本。 以國家版的示范文本為基礎(chǔ)，省建設(shè)廳、省工商行政管理局于 1996 年制訂了適用于本省的商品房買賣合同文本， 并于 2000 年作了修改。 今年，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，及各方面提出的建議，省建設(shè) 形成現(xiàn) 在的文本。 ,廳、省工商行政管理局對(duì)原文本又進(jìn)行了修改3、示范文本說明與合同解釋。為了便于當(dāng)事人使用本示范文本，我 們對(duì)有關(guān)條款內(nèi)容和專業(yè)用詞的含義作了說明。 當(dāng)事人認(rèn)為條文內(nèi)容或用詞容易產(chǎn)生歧義的， 可以修改。 對(duì)未涉及的 內(nèi)容，經(jīng)協(xié)商一致，可以補(bǔ)充。在簽訂合同以后，未被修改的示范文 本內(nèi)容就轉(zhuǎn)化為合同內(nèi)容，此后，當(dāng)事人若理解不一，屬于民事爭議 范圍，行政機(jī)關(guān)無權(quán)再作解釋。二、雙方當(dāng)事

24、人 、委托代理機(jī)構(gòu) 1、出賣方和委托代理機(jī)構(gòu)。商品房合同雙方當(dāng)事人，指出賣人和買 受人。出賣人是特定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，法律、行政法規(guī)對(duì)設(shè)立房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的條件及資質(zhì)等級(jí)的核定作了明確規(guī)定。 文本中的 “法定 代表人”是指出賣人即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的法定代表人， “委托代理人” 是受企業(yè)法定代表人委托，有權(quán)進(jìn)行洽談、訂立商品房合同的人。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果不是自行銷售， 而是委托其他企業(yè)如房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 公司、房地產(chǎn)銷售代理公司等代為銷售的，應(yīng)當(dāng)填寫文本中的“委托 代理機(jī)構(gòu)”名稱及相關(guān)內(nèi)容。2、買受人。商品房的買受人是一般民事主體，包括公民、法人及其 他組織。買受人的資格條件適用民法、合同法的規(guī)定，除

25、了外銷商品 房外，沒有特別的限制。買受人為多人的，應(yīng)當(dāng)列明；約定購買的商 品房按份共有的，還應(yīng)當(dāng)約定各自的份額。三、第一條中建設(shè)用地使用權(quán)取得方式 建設(shè)用地使用權(quán)取得方式分為出讓 （包括拍賣、招標(biāo)等方式）和劃撥。 建設(shè)用地使用權(quán)取得方式不同， 建成后的房屋， 其享有的權(quán)利或發(fā)生 房地產(chǎn)交易時(shí)適用的政策也不同， 因此，合同中有必要注明該項(xiàng)內(nèi)容。 至于出讓或劃撥土地上建造的房屋， 在使用或轉(zhuǎn)讓中有哪些不同的政 策規(guī)定，可以查閱城市房地產(chǎn)管理法 、土地管理法、城鎮(zhèn)國有 土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 （國務(wù)院令第 55 號(hào)發(fā)布， 1990 年 5 月 19 日起施行）等相關(guān)法規(guī)和政策的規(guī)定。四、第一條

26、中的規(guī)劃許可證 構(gòu)筑物、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建筑物、在城市、規(guī)定， 城鄉(xiāng)規(guī)劃法 道路、管線和其他工程建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證， 未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定 進(jìn)行建設(shè)的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。建設(shè)工程規(guī)劃許可證，是確認(rèn) 整個(gè)住宅小區(qū)或建筑物產(chǎn)權(quán)的憑證之一， 而整個(gè)住宅小區(qū)或建筑物的 產(chǎn)權(quán)清晰，又是每一套商品房進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記的基礎(chǔ)。因此，商品房買 賣合同簽訂前，應(yīng)當(dāng)了解相關(guān)的情況，并在合同上作記載。五、第二條中的預(yù)售和現(xiàn)售 1、商品房預(yù)售。預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù) 先出售給買賣人， 并由買受人支付定金或者價(jià)款的行為。 商品房預(yù)售 條件，城市

27、房地產(chǎn)管理法 、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例 、城市房品房預(yù)售管理辦法作了規(guī)定。主要包括：已交付全部土地使 用權(quán)出讓金、取得土地使用權(quán)證書；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的 25% 以上，并確定施工 進(jìn)度和竣工交付日期； 向房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記， 取得商品房 預(yù)售。2、商品房現(xiàn)售?，F(xiàn)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品出 售給買受人，并由買受人支付價(jià)款的行為。建設(shè)部商品房銷售管理 辦法第七條規(guī)定了商品房現(xiàn)售的條件，主要包括主體資格合法、取 得土地使用權(quán)證、持有規(guī)劃許可證和施工許可證、通過竣工驗(yàn)收、拆 遷安置已經(jīng)落實(shí)、 配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付條件或已確定施工進(jìn)

28、度和交 付日期、物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)等方面。采用商品房現(xiàn)售的方式，交 付日期、建筑面積、商品房質(zhì)量、配套設(shè)施建設(shè)情況等已經(jīng)確定，不 可預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。六、第三條中的土地使用年限、設(shè)計(jì)用途1、土地使用年限。 城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 等法規(guī)、規(guī)章規(guī)定了各類用途（分居住、工業(yè)、商業(yè)等）的土地使用 權(quán)出讓最高年限。 每一宗建設(shè)用地使用權(quán)出讓時(shí)， 土地管理部門在法 定的最高年限內(nèi)， 確定具體使用年限。 一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目可能包含多種用 途的物業(yè)，相應(yīng)的土地使用年限往往不同，在填寫“該商品房土地使 用年限”時(shí)應(yīng)予注意。 2、設(shè)計(jì)用途。設(shè)計(jì)用途一般包括住宅用房、商業(yè)用房、辦公用 房等類別，具體由

29、城市規(guī)劃行政主管部門在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證 中具體確定。七、第三條中的建筑面積1、合同約定的建筑面積。該建筑面積，一般即為設(shè)計(jì)單位在設(shè) 計(jì)圖紙上標(biāo)示的建筑面積， 由設(shè)計(jì)單位按照 建筑工程建筑面積計(jì)算 規(guī)范的有關(guān)規(guī)定經(jīng)計(jì)算得出。在有的地方，實(shí)行房產(chǎn)建筑面積預(yù)測 制度，該建筑面積按照房產(chǎn)測繪單位提供的預(yù)測面積確定。2、產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積。產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積，是指由房產(chǎn)測 繪單位依據(jù)房產(chǎn)測繪規(guī)范等規(guī)范和有關(guān)規(guī)定進(jìn)行測繪，經(jīng)房地產(chǎn) 行政主管部門審核后確定的建筑面積。3、建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范 、房產(chǎn)測量規(guī)范 有關(guān)建筑面積計(jì) 算規(guī)則的區(qū)別。建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范適用于建筑工程量和 工程造價(jià)的計(jì)算，

30、 規(guī)劃工程許可證記載的建筑面積， 一般也依據(jù)該規(guī) 范經(jīng)計(jì)算得出。房產(chǎn)測量規(guī)范適用于房屋（套、單元和幢）建筑 面積的測量、計(jì)算。上述兩個(gè)規(guī)范關(guān)于建筑面積的計(jì)算口徑不盡相同， 涉及計(jì)算規(guī)則不同的主要部位有：設(shè)備管理層、凈高低于 2.20m 的 空間、封閉陽臺(tái)、雨篷和自動(dòng)扶梯等。 建設(shè)項(xiàng)目如果包含遇到上述的建筑部位、 建筑形式， 就會(huì)出現(xiàn)建筑工 程完全按圖施工， 但產(chǎn)權(quán)登記面積與規(guī)劃工程許可證記載面積不一致 的現(xiàn)象。遇到這種情況，出賣人應(yīng)當(dāng)事先予以說明，并明確由此而出 現(xiàn)的建筑面積變動(dòng)是否適用本合同第六條的規(guī)定。4、套內(nèi)建筑面積。套內(nèi)建筑面積，是指產(chǎn)權(quán)單元的權(quán)界線所圍成的 水平投影面積。 成套房屋的

31、套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積、 套 內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積三部分組成。5、應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。房屋建筑面積，包括套內(nèi)建筑面積與應(yīng) 分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。 應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e一般包括電梯井、 管道 井、樓梯間、室外樓梯、垃圾道、消防連廊、設(shè)備房、公共門廳、門 廊、門斗、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及其他在功能上為整還 包括套與公共建筑之間幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積， 的分隔墻以及外墻 （包括山墻） 水平投影面積 1/2 的建筑面積。 有關(guān) 共有建筑面積的確認(rèn)、 分類、內(nèi)容、分?jǐn)偣?、?jì)算方式等， 參見房 產(chǎn)測量規(guī)范（GB/T17986-2000）、浙江省房屋建筑面積測算實(shí)

32、施細(xì)則（試行）（浙建房 2007 51 號(hào)）的相關(guān)內(nèi)容。八、第四條中的建筑區(qū)劃內(nèi)相關(guān)物業(yè)歸屬約定1 、建筑區(qū)劃。物權(quán)法使用了建筑區(qū)劃的概念，但對(duì)如何確定建筑 區(qū)劃范圍沒有明確。 一般認(rèn)為， 建筑區(qū)劃應(yīng)當(dāng)以宗地紅線內(nèi)規(guī)劃行政 主管部門批準(zhǔn)的建設(shè)工程規(guī)劃總平面圖為基礎(chǔ)， 考慮物業(yè)共用設(shè)施設(shè) 備、建筑物規(guī)模、 社區(qū)建設(shè)等因素確定。分期建設(shè)或者由兩個(gè)以上單 位共同開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目， 其設(shè)置的附屬設(shè)施設(shè)備是共同的， 應(yīng)當(dāng)作為 一個(gè)建筑區(qū)劃。有一些省、 市，規(guī)定建筑區(qū)劃由當(dāng)?shù)匚飿I(yè)主管部門確 定，出賣人按照主管部門確定的范圍， 列舉該建筑區(qū)劃內(nèi)的各類物業(yè)， 便于當(dāng)事人作出約定。2、建筑區(qū)劃內(nèi)相關(guān)物業(yè)歸屬。 物

33、權(quán)法第七十一條規(guī)定： “建 筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外；建筑 區(qū)劃內(nèi)的綠地， 屬于業(yè)主共有， 但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者屬于個(gè)人的 除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、共用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于 業(yè)主所有。”第七十二條第二款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽 車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約 定?！币虼?，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、公共場所、公共設(shè)施、物業(yè) 管理用房、車位、車庫等的歸屬，存在多種可能，有必要在商品房銷 售階段進(jìn)行明確約定。 出賣人提供建筑區(qū)劃內(nèi)各類物業(yè)清單后， 由當(dāng) 事人按照法規(guī)政策規(guī)定、 土地出讓合同條件、 規(guī)劃設(shè)計(jì)要求以及投資

34、建設(shè)的實(shí)際情況等，對(duì)其物權(quán)歸屬作出具體約定。九、第五條中的新建物業(yè)首期專項(xiàng)維修資金 1、物業(yè)專項(xiàng)維修資金的性質(zhì)和用途。物業(yè)專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所 有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備的維修和 更新、改造。物業(yè)管理?xiàng)l例（國務(wù)院令第 379 號(hào)公布， 2007 年 8 月 26 日修訂）第五十四條第一款規(guī)定： “住宅物業(yè)、住宅小區(qū)應(yīng)內(nèi) 的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主， 當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。 ”浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例 第 四十八條也作了內(nèi)容基本相同的規(guī)定。 2、新建物業(yè)首期專項(xiàng)維修資金的交納標(biāo)準(zhǔn)和方式。 浙江省物業(yè)專項(xiàng) 維修資金管理辦法（浙政發(fā)2

35、00719 號(hào)）第六條規(guī)定：“新建物 業(yè)首期專項(xiàng)維修資金， 由業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存。 交存 的標(biāo)準(zhǔn)為當(dāng)?shù)胤课萁ㄖ惭b工程每平方米建筑面積平均造價(jià)的 5% 至 8% 。具體比例由設(shè)區(qū)的市、縣物業(yè)主管部門會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際和房屋結(jié)構(gòu)類型確定， 報(bào)經(jīng)設(shè)區(qū)的市、 縣人民政府批準(zhǔn)后公 布?！钡诎藯l第二款規(guī)定：“新建物業(yè)首次交存專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單 位代收代交。 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前， 按照物業(yè) 總建筑面積和本辦法第六條的規(guī)定交存專項(xiàng)維修資金， 待物業(yè)交付時(shí) 向業(yè)主收取。” 十、第五條中的計(jì)價(jià)方式與第六條中的面積差異處理 1、計(jì)價(jià)方式與面積差異處理。計(jì)價(jià)方式與面積差

36、異處理緊密聯(lián)系， 一般地，選擇建筑面積計(jì)價(jià)或套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)， 才需要在合同中約 定面積發(fā)生差異時(shí)的處理辦法； 而選擇按套計(jì)價(jià)方式， 表明當(dāng)事人同 意即使建筑面積發(fā)生差異也不調(diào)整總價(jià)款。 2、按建筑面積計(jì)價(jià)和按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。按建筑面積計(jì)價(jià)，是商 品房計(jì)價(jià)的一種基本方式。 由于建筑物實(shí)際建造與設(shè)計(jì)圖紙間的差異， 以及應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ?xiàng)目及分?jǐn)偡椒ǖ牟淮_定性， 合同約定的建筑 面積與產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積容易出現(xiàn)差異。 按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)， 是 建設(shè)部、國家工商行政管理局制訂的商品房買賣合同文本中提供的一 種計(jì)價(jià)方式。由于構(gòu)成相對(duì)簡單，套內(nèi)建筑面積發(fā)生變化的情況較少， 發(fā)生變化時(shí)，幅度也較小。3示

37、范文本第六條的相關(guān)內(nèi)容， 來源于最高人民法院 關(guān)于審理商品房 買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 、浙江省實(shí)施 辦法、商品房銷售管理辦法 （建 設(shè)部令第 88 號(hào)發(fā)布）的有關(guān)規(guī)定。、按套計(jì)價(jià)。雖然，選擇按套計(jì)價(jià)即包含建筑面積發(fā)生差異時(shí)不調(diào)整總房價(jià)款的含義， 但這需要一個(gè)前提， 即交付的房屋與設(shè)計(jì)圖 紙基本一致。為此，商品房銷售管理辦法規(guī)定，按套計(jì)價(jià)的商品 房，出賣人應(yīng)當(dāng)在合同中附平面圖，平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸，當(dāng)事 人應(yīng)當(dāng)約定尺寸誤差的范圍。房屋交付時(shí)，套型與設(shè)計(jì)圖紙一致，相 關(guān)尺寸在約定誤差范圍內(nèi)， 總房價(jià)款不變； 套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或 者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)約定具體

38、的處理方式， 示范文本留有空白行供填寫。十一、第八條中的逾期付款的違約責(zé)任1、買受人逾期付款承擔(dān)的違約責(zé)任，當(dāng)事人可以在法律規(guī)定的范圍 內(nèi)自由約定。文本中提供的方式，可供當(dāng)事人選擇。2、文本中提供的方式，按逾期的時(shí)間長短，分兩種情形。一種 是合同繼續(xù)履行，按照逾期付款額、逾期時(shí)間和約定的利率，計(jì)算違 約金。一種是逾期超過了約定的期日，出賣人有權(quán)選擇解除合同。多 少期日作為區(qū)分兩種不同情況的標(biāo)準(zhǔn)， 由當(dāng)事人約定。 買受人逾期付 款的行為有否影響到出賣人合同目的和合同利益的實(shí)現(xiàn)， 是確定該期 日長短時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮的主要因素之一。 出賣人有權(quán)選擇解除合同， 當(dāng)然 也可以同意合同繼續(xù)履行。3、分期付款逾期

39、，是否也適用對(duì)總價(jià)款逾期的處理方法，當(dāng)事人可 另作約定。分期付款中某一期或若干期的應(yīng)付款逾期，比總價(jià)款少， 在確定多少期日出賣人有權(quán)解除合同的時(shí)候，可以考慮這一因素。 十二、第九條中的交付條件1、竣工驗(yàn)收合格。建筑法第六十一條規(guī)定，建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合 格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收合格或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使 用。建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例 （國務(wù)院令第 279 號(hào)， 2000 年 1 月 30 日發(fā)布施行）規(guī)定，建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組 織設(shè)計(jì)、施工、 工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收 合格后，方可交付使用。 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日 起 15 日內(nèi)，將

40、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部 門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門或者其建 設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位他有關(guān)部門備案。 在竣工驗(yàn)收過程中有違反國家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的， 責(zé) 令停止使用，重新組織竣工驗(yàn)收。 房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工 程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法 （建設(shè)部令 78 號(hào)發(fā)布， 2000 年4 月 4 日起施行）規(guī)定，備案機(jī)關(guān)收到建設(shè)單位報(bào)送的竣工驗(yàn)收備案文件， 驗(yàn)證齊全后，應(yīng)當(dāng)在工程竣工驗(yàn)收備案上簽署文件收訖。 按照上述法律、 法規(guī)的規(guī)定， 開發(fā)企業(yè)組織有關(guān)單位進(jìn)行商品房所在 建設(shè)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收，經(jīng)驗(yàn)收合格，報(bào)建設(shè)行政主管

41、部門備案；備案 機(jī)關(guān)在竣工驗(yàn)收備案文件上簽署文件收訖， 并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)， 未提出 重新組織竣工驗(yàn)收的，即可認(rèn)為該商品房“經(jīng)竣工驗(yàn)收合格” 。 2、消防、人防等驗(yàn)收。消防、人防等工程是建設(shè)工程的有機(jī)組成部 分，但由于技術(shù)規(guī)范、管理等方面的特殊性，在有的地方，消防、人 防等工程驗(yàn)收單獨(dú)進(jìn)行， 單獨(dú)出具驗(yàn)收意見， 為避免因驗(yàn)收具體內(nèi)容 理解不同而產(chǎn)生糾紛，需要對(duì)此進(jìn)行明確約定。3、規(guī)劃確認(rèn)書。城鄉(xiāng)規(guī)劃法第四十五條第一款規(guī)定： “縣級(jí)以上 地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照國務(wù)院規(guī)定對(duì)建設(shè)工程是否符 合規(guī)劃條件予以核實(shí)。 ”浙江省建設(shè)廳發(fā)布的浙江省建設(shè)工程竣工 驗(yàn)收規(guī)劃認(rèn)可辦法（施行） （浙建法 200

42、7 4 號(hào)）對(duì)申請(qǐng)竣工驗(yàn) 收規(guī)劃認(rèn)可的條件、程序、審核標(biāo)準(zhǔn)等作了具體規(guī)定。 十三、第十條中的逾期交房 1、逾期交付。交付時(shí)間是商品房買賣合同的主要內(nèi)容之一，示范文 本第九條中，買賣雙方約定了交付期限。按期交付商品房，是出賣人 應(yīng)當(dāng)履行的合同義務(wù)，延期交房，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同責(zé)任，具體由買賣雙 方約定。2、按延期交付時(shí)間長短確定合同責(zé)任。文本中提供的“方式1 ”按照延期交付的時(shí)間長短，分兩種情況約定。一種是合同繼續(xù)履行，由 出賣人支付違約金， 違約金按已付款的約定比例支付。 另一種是買受 人有權(quán)選擇解除合同。 解除合同的， 出賣人應(yīng)當(dāng)退還已經(jīng)收取的房價(jià) 款，并按已經(jīng)收取的房價(jià)款的一定比例支付違約金。當(dāng)

43、然，買受人也 可以選擇合同繼續(xù)履行，由出賣人支付違約金。、免責(zé)事由。文本第九條第二款有關(guān)如遇不可抗力出賣人可以3據(jù)實(shí)延期等內(nèi)容，屬于免責(zé)事由。免責(zé)事由，是指當(dāng)事人對(duì)其違約行 為免于承擔(dān)違約責(zé)任的事由。 免責(zé)事由分為法定免責(zé)事由和約定免責(zé) 事由。不可抗力是法定免責(zé)事由，意指不能預(yù)見、不能避免并不能克 服的客觀情況，一般包括自然災(zāi)害（如臺(tái)風(fēng)、洪水） 、政府行為（征 收、征用）、社會(huì)異常事件等。為明確起見，對(duì)政府行為、社會(huì)異常 事件等是否為免責(zé)事由， 雙方可以約定。 當(dāng)事人認(rèn)為需要約定為免責(zé) 事由的其他情況，也可以約定。 十四、第十一條中的規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更1、規(guī)劃設(shè)計(jì)變更的程序。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案批準(zhǔn)以后，

44、因發(fā)生新的 情況，為公共利益需要等， 確需變更原規(guī)劃設(shè)計(jì)方案時(shí)，應(yīng)當(dāng)報(bào)請(qǐng)?jiān)?審批機(jī)關(guān)同意。按照行政許可法等法律法規(guī)的規(guī)定，如果涉及他 人重大利益關(guān)系的， 行政機(jī)關(guān)在作出變更決定前， 應(yīng)當(dāng)按照法律的規(guī) 定履行告知、聽證等程序。2、買受人的權(quán)利。經(jīng)行政機(jī)關(guān)審批后的規(guī)劃設(shè)計(jì)變更方案，出 現(xiàn)約定情況的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)同意之日起 10 日內(nèi)通知買受人， 買受人有權(quán)作出是否退房的決定。 這些約定的情況， 一般為對(duì)買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能等方面造成影響的， 由雙 方具體約定。十五、第十二條中交付時(shí)應(yīng)當(dāng)提交的證明和交付程序1、交付時(shí)出賣人應(yīng)當(dāng)提交的證明。出賣人通知買受人辦理交付 手續(xù)，

45、應(yīng)當(dāng)事先準(zhǔn)備商品房已達(dá)到交付使用條件的證明，主要有： 合同第九條規(guī)定的建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明； 法律、行政法規(guī)規(guī) 定由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件 （如 果相關(guān)內(nèi)容已包含在竣工驗(yàn)收備案證明中，可以免除）；由房產(chǎn)測 繪機(jī)構(gòu)測繪并經(jīng)當(dāng)?shù)胤课輽?quán)屬登記機(jī)關(guān)審核的測繪成果表。 當(dāng)交付的 商品房為住宅時(shí)，出賣人還應(yīng)當(dāng)提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使 用說明書。2、交付程序。一般包括：第一，通知。出賣人認(rèn)為商品房達(dá)到交付 條件后，應(yīng)當(dāng)向買受人發(fā)出書面通知書。第二，查驗(yàn)。買受人在如果 發(fā)現(xiàn)所交付的商品有權(quán)按照合同約定對(duì)房屋進(jìn)行查驗(yàn)，接收前， 房和小區(qū)配套設(shè)施不符合合同約定的， 應(yīng)當(dāng)以書面

46、形式向出賣人提出 異議，出賣人認(rèn)為異議成立的， 應(yīng)當(dāng)予以修復(fù)整改或采取雙方同意的 其他處理方式。如果買賣雙方對(duì)所交付的商品房是否符合合同約定有 不同意見的，可協(xié)商解決， 協(xié)商不成的，按照合同約定的方式向人民 法院起訴或向仲裁機(jī)關(guān)申請(qǐng)仲裁。第三，簽署交接單。如果買受人確 認(rèn)所交付的房屋符合法律規(guī)定和合同約定， 出賣人也已確認(rèn)買受人按 合同約定履行了付款義務(wù)，雙方應(yīng)當(dāng)簽署房屋交接單。3、住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書 。建設(shè)部于 1998 年下發(fā)了商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定 規(guī)定自 1998 年 9 月起， 開發(fā)企業(yè)交付商品住宅時(shí)應(yīng)當(dāng)提供 住宅質(zhì) 量保證書和住宅使用說明書 。

47、住宅質(zhì)量保證書的內(nèi)容一般包 括：工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)； 地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在 合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修； 正常使用情況下各部位、 部件保修 內(nèi)容與保修期；用戶保修的單位、答復(fù)、處理時(shí)限等。住宅使用說明書內(nèi)容一般包括：開發(fā)、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位名稱；結(jié) 構(gòu)類型；裝修、裝飾注意事項(xiàng)；上下水、電、燃?xì)?、通信、消?等配置說明；有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項(xiàng)； 門窗類型及使用注意事項(xiàng)；配電負(fù)荷；承重墻、保溫墻、防水 層、陽臺(tái)等部位注意事項(xiàng)的說明；其他需要說明的事項(xiàng)等。 十六、第十三條中的土地使用權(quán)及在建工程抵押情況房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵

48、押權(quán)人提供履行擔(dān)保的行為。根據(jù)物權(quán)法第一百八十條的規(guī)定， 建設(shè)用地使用權(quán)、正在建造的建筑物可以抵押。 因此，商品房預(yù)售時(shí)， 土地使用權(quán)或在建工程可能存在抵押的情形。 買受人在簽訂商品房買 賣合同前，應(yīng)當(dāng)了解所購的商品房及與該商品房相關(guān)的土地使用權(quán)、 在建工程抵押情況，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)如實(shí)告知有關(guān)內(nèi)容。為此，文本第 十三條第一款提供了空行，供當(dāng)事人記載相關(guān)情況。 十七、第十五條中的基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑1、相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑。相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施，一般是指與住宅 小區(qū)或其他建筑相配套的供水、供電、燃?xì)狻⑼ㄓ?、有線電視、 道路、綠化等設(shè)施。公共配套建筑，是指與住宅小區(qū)或其他建筑相配 套的教育、商業(yè)、服

49、務(wù)、管理用房等建筑?；A(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑 的具體項(xiàng)目及達(dá)到使用條件的時(shí)間，由合同雙方根據(jù)實(shí)際情況約定。 出賣人應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案， 向買受人介紹相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè) 施和公共配套建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)的有關(guān)情況。2、在規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到使用條件的處理方式。供水、供電、道路等 未在規(guī)定日期內(nèi)達(dá)到使用條件， 影響商品房正常使用的， 已經(jīng)列為第 九條交付條件， 如果違約， 應(yīng)按照第十條規(guī)定承擔(dān)逾期交房的違約責(zé) 任；除此之外的一些項(xiàng)目未在規(guī)定日期內(nèi)達(dá)到使用條件， 但不影響商 品房正常使用的，可以約定由出賣人支付一定數(shù)額的違約金。 十八、第十六條中的產(chǎn)權(quán)登記1、產(chǎn)權(quán)登記的程序。根據(jù)房屋登記辦法 （建設(shè)部令

50、第 168 號(hào)發(fā) 布 ,2008 年 7 月 1 日起施行）第三十一條、第三十二條、第三十三條 的有關(guān)規(guī)定，商品房竣工后， 先由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)房屋所有權(quán)登 記。需要提交的資料有登記申請(qǐng)書、 身份證明、建設(shè)用地使用權(quán)證明、 建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明、 房屋已竣工的證明、 房屋測繪報(bào)告及其他 必要材料。符合條件的，房屋登記機(jī)構(gòu)予以登記，將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記 載于房屋登記簿，并根據(jù)房屋登記簿的記載，繕寫、發(fā)放房屋權(quán)屬證 書。初始登記完成后， 買受人申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。 需要提交的資料 有登記申請(qǐng)書、身份證明、房屋所有權(quán)證、買賣合同及其他必要資料。 2、出賣人不能按期取得權(quán)屬證書的處理辦法。從買受人

51、申請(qǐng)房屋轉(zhuǎn) 移登記需要提交的材料看， 出賣人及時(shí)申請(qǐng)房屋初始登記、 取得房屋 所有權(quán)證，并交付給買受人，是最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。文本第十六條第 二款，由當(dāng)事人約定出賣人取得房屋權(quán)屬證書、 交付給買受人的時(shí)間。 出賣人不能在約定時(shí)間內(nèi)取得權(quán)屬證書、 交付給買受人的， 出賣人應(yīng) 當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。具體的責(zé)任承擔(dān)方式由雙方約定。 十九、第十七條中的法定退房情形辦法第二 中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法 浙江省實(shí)施 十八條的規(guī)定內(nèi)容如下：房地產(chǎn)經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)商品房管理的法律、 法規(guī)。經(jīng)營 者有下列行為之一的， 應(yīng)當(dāng)根據(jù)消費(fèi)者的要求負(fù)責(zé)退房， 并承擔(dān)其他 民事責(zé)任：（一）未取得預(yù)售許可證預(yù)售商品房的；（二）將未經(jīng)竣工驗(yàn)收 （包括建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收和按規(guī)定必須的綜合 驗(yàn)收）合格的商品房交付使用的；（三）商品房建筑面積、使用面積、結(jié)構(gòu)、朝向、樓層、交付時(shí)間等 違反合同約定的；（四）未在約定時(shí)間內(nèi)提供辦理契稅證、 房屋所有權(quán)證和土地使用證 的所有材料，或者未在委托辦理協(xié)議約定的時(shí)間內(nèi)辦妥上述證件的；（五）小區(qū)綠化率、房屋間距、容積率等外部環(huán)境以及其他配套設(shè)施 與承諾（包括構(gòu)成要約的商業(yè)廣告）不相符的，但因國家建設(shè)需要致 使規(guī)劃改變的除外。前款第（三）項(xiàng)、第（五）項(xiàng)所列事項(xiàng)可以約定相應(yīng)的誤差幅度或者 調(diào)整范圍， 并在商品房