2003年市場分析報告

1、目 錄一、2003年沈陽市商品房銷售總匯二、沈陽市房地產(chǎn)市場分析三、城北市場情況分析四、對五彩園的啟示一、2003年商品房銷售總匯2003年上半年沈陽商品房買賣合同備案統(tǒng)計表實際銷售商品房件數(shù)面積(平方米)金額(萬元)1-6月1-6月1-6月合計184102265796.9712747.07其中住宅小計162542056263.16616628.26普通住宅160642001450.62593844.56別墅17753468.8122501.22經(jīng)濟適用房131343.73282.48網(wǎng)點774158013.0475993.96辦公用房 寫字樓3711316.615348.72車庫及其他132

2、439885.0914711.27按住房銷售價格分2000元以下3471367124.5661572.732001-2500元3771430137.4697823.12501-3500元5816758783.64219767.773501-4500元1733265988.76106169.784501-5500元956147415.7272662.085500元以上50786813.0358632.8按每套住房面積分80平方米以下1879117776.7632135.0580-100平方米2645242581.8957149.53100-130平方米5375613196.9155482.621

3、30-160平方米3823551914.38158060.63160-200平方米1646290497.32107638.85200平方米以上886240295.91106161.582003年下半年沈陽商品房買賣合同備案統(tǒng)計表二、沈陽市房地產(chǎn)市場分析（一） 沈陽整體經(jīng)濟狀況1、沈陽市gdp增長情況（單位：億元）沈陽市年完成億元，同比增長。沈陽市已連續(xù)三年實現(xiàn)兩位數(shù)增長，而gdp的快速增長與住宅需求呈正比例關系。從房地產(chǎn)市場上來看，這幾年也正是沈陽房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的幾年，而房地產(chǎn)快速發(fā)展又反過來促進沈陽gdp的增長，兩者相輔相成、共同發(fā)展。應該注意到沈陽的gdp目前的基數(shù)較小，按照世界銀行的

4、分析來推斷：人均gdp在1萬美元以下，房地產(chǎn)業(yè)處于快速增長期。2、固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資情況（單位：億元）注：2003年統(tǒng)計為1-11月份房地產(chǎn)投資額2003年作為沈陽的“項目年”，市政府加大了對外招商引資的力度，從數(shù)據(jù)分析可以看出取得了良好的效果，固定資產(chǎn)投資同比增長44.1%。投資包括渾南新區(qū)的建設、汽車城規(guī)劃和一些大型的房地產(chǎn)項目及城市的基礎設施建設，提升了沈陽市城市的整體競爭力，吸引更多的外地公司、國外企業(yè)和人員的進入，對沈陽的房地產(chǎn)發(fā)展，尤其是高檔住宅、公寓及寫字間市場發(fā)展起到了重要的促進作用。3、人均可支配收入穩(wěn)步增長沈陽2003年的人均可支配收入預計可以達到8000元，同比增長

5、14.1%。，這個指標除了反映家庭收入的增長程度，還與住宅總價款相比較得出房價收入比，用來反映居民購買房屋的支付能力。2000年2001年2002年2003年人均可支配收入5850元6386元7050元8000元家庭總收入17960元19350元21361元24000元平均房價2545.8元/2609元/2601元/2747元/購買80面積203664元208720元208080元219768元房價收入比11.3410.799.749.16上表為沈陽收入房價比值的變動情況，根據(jù)目前我國的經(jīng)濟狀況和居民消費水平，業(yè)界比較公認的套房銷售價格與消費者戶均年可支配收入比例為5-6倍較為合適。沈陽遠遠高

6、于這個比例，成為沈陽房地產(chǎn)市場泡沫論的主要論據(jù)。其實不然，收入房價比是一種處于隨時被發(fā)展著的市場實踐不斷突破的動態(tài)表述性參數(shù)，不能作為僵化的逆向驗證標準。從表上可以看出沈陽這個比值逐年呈下降趨勢，隨著沈陽房地產(chǎn)開發(fā)結構的調整，沈陽大眾化購房市場的啟動，住房梯級消費的成熟，更多的沈陽人會擁有自己的住房。（二） 沈陽房地產(chǎn)市場分析2003年沈陽房地產(chǎn)市場取得了輝煌的成就，從統(tǒng)計數(shù)據(jù)上看，截至到11月底，全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資148億元，占年計劃的102.1，同比增長32；施工面積1545萬平方米，同比增長8；建設規(guī)模2903萬平方米，同比增長15；竣工面積343萬平方米，同比增長56。30個重點開

7、發(fā)建設項目已啟動28個，共完成投資69.5億元。全市增量商品房銷售面積比去年同期增長27.5%，銷售額比去年同期增長35.6%，銷售增長額和絕對值創(chuàng)歷史最好水平，全年共有67個商品房項目開盤上市，這些數(shù)據(jù)表明房地產(chǎn)專家憂慮的沈陽 “地產(chǎn)泡沫”并不存在，政府一如既往支持房地產(chǎn)市場發(fā)展并不斷加以規(guī)范，困擾多年的住宅市場供需結構矛盾得到有效緩解，土地市場中商業(yè)用地比重增加。寫字間、酒店式公寓、商業(yè)地產(chǎn)的比例增加，改變了沈陽多年住宅市場一枝獨秀的發(fā)展方向，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)多元化的發(fā)展趨勢?？v觀2003年沈陽房地產(chǎn)市場，主要呈現(xiàn)八大市場趨勢：市場趨勢一、大眾化樓盤成為房地產(chǎn)市場的主導 2002年中房基安花

8、園為代表的一些樓盤定位于普通大眾樓盤而獲得成功，讓開發(fā)商看到了普通大眾強烈的購買欲望和新的市場切入點，而2003年大量的棚戶區(qū)拆遷和金廊工程的舊城改造，帶來10萬人的購房需求，引發(fā)了普通消費者的購房熱潮，加速了沈陽樓盤向大眾化發(fā)展的趨勢。今年新開盤的項目中，有34個項目是位于一、二環(huán)之間的城市邊緣區(qū)域，占到新開項目的50%的比例，這些樓盤快速調整策略，面積80-90的兩室、100-120的三室最受購房者歡迎，（戶型銷售數(shù)據(jù)）通過戶型的緊湊減少浪費的面積，有效的將總價款控制在25-35萬之間，讓普通購房者的購買力得到有效的釋放，困擾多年的房地產(chǎn)供需不平衡的結構得到有效緩解，大眾化樓盤成為房地產(chǎn)市

9、場的主導。市場趨勢二、低密度健康住宅成為市場新寵一場突如其來的“非典”讓消費者對健康有了全新的認識，購房時在滿足基本居住功能外更加關注通風、采光、綠化等健康因素。低密度、健康運動社區(qū)這些概念在2003年成為沈陽房地產(chǎn)熱點，住宅郊區(qū)化和健康居住觀正在影響和改變著人們的居住理念。借“非典”之勢，大面寬、小進深；四明戶型等最受消費者歡迎。贏得國家健康住宅稱號的“河畔新城”、建筑密度僅為1.19的格林夢夏、提出健康概念的國奧現(xiàn)代城都是今年健康概念的成功之作，為沈陽帶來房屋戶型的一次變革。市場趨勢三、酒店式公寓市場良莠不齊2003年沈陽房地產(chǎn)市場公寓的供應量迅猛上升，公寓的市場上在售面積已達到30萬平方

10、米，但是多數(shù)項目都是借用“酒店式公寓”的概念提升項目檔次，增加項目的賣點，而很少提及酒店式公寓的實質，依靠良好的位置、小戶型、精裝修等誤導消費者，產(chǎn)生對酒店式公寓概念的混淆，實際上只是類似精裝公寓和白領公寓，主要滿足住的功能，這類公寓由于總價款低、位置優(yōu)越，在沈陽比較暢銷。真正的酒店式公寓主要體現(xiàn)在配套和服務上，以常住酒店的游客和商務人士為目標客戶。從北京、上海類似項目的客戶分析來看，客戶中以投資為目的的占主體部分。沈陽的酒店式公寓銷售從公司代理的金茂國際公寓和皇城酒店公寓的銷售來看也印證了這一結論，目前此類物業(yè)銷售的主要難點是投資客對產(chǎn)品不了解導致信心不足，因此挖掘酒店式公寓的內(nèi)涵和提高投資

11、客的信心是2004年酒店式公寓銷售首要解決的兩個問題。市場趨勢四、營銷新概念層出不窮在市場競爭激烈、房地產(chǎn)市場供大于求的情況下，開發(fā)商為了銷售樓盤，在結合樓盤現(xiàn)狀基礎上提出新觀點、新做法、或者對原有的營銷手法進行新的組合，提出一系列新穎的營銷手段，成為促使消費者購房的催化劑。例如格林夢夏的均價銷售、艾特國際公寓的套內(nèi)面積銷售，水榭花都的交房前開發(fā)商替還貸款等營銷手段，都讓沈陽的購房者耳目一新。營銷概念需要創(chuàng)新、更要善于借鑒，多使用“拿來主義”。多數(shù)沈陽的營銷概念在南方都以被人運用過，但是對于非專業(yè)的購房者來說并不知曉，將其它城市先進的營銷手法合理的借鑒到沈陽，促進沈陽的房地產(chǎn)營銷市場逐步成熟，

12、不失為一條捷徑。市場趨勢五、商業(yè)地產(chǎn)大放異彩沈陽2003年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速，截至到11月底，沈陽市商業(yè)地產(chǎn)投資已達25.2億元，占房地產(chǎn)投資比例的18.4%，商業(yè)營業(yè)用房銷售11.7萬平方米，同比增長47.2%。這些數(shù)字改變了房地產(chǎn)市場中住宅一支獨秀的格局，有助于房地產(chǎn)市場的多元化發(fā)展。沈陽為打造“東北購物天堂”，加大了對商業(yè)投資的力度。新增的大規(guī)模商場主要有萬達商業(yè)廣場、匯寶國際商業(yè)廣場、五洲商業(yè)廣場、渾南女人街等，這些商業(yè)業(yè)態(tài)都集中在沈陽著名的中街與太原街商圈內(nèi)。沈陽建設中的商鋪經(jīng)營方式主要采取“產(chǎn)權式商鋪”、“帶租約銷售”的形式，這種方式對開發(fā)商快速回流資金、投資商的投資收益都有很好的保

13、障，但是存在不確定的經(jīng)營風險。經(jīng)營者一旦經(jīng)營不善，投資者、經(jīng)營者、物業(yè)管理公司，三者之間就會出現(xiàn)糾紛。令人擔憂的是，沈陽投資者還沒有風險意識，另外沈陽市場的商業(yè)容量能否滿足這些購物中心的運營條件，也是值得關注的問題，臨近城市大連的商業(yè)過剩帶來的租金跳水的教訓值得警惕。市場趨勢六、二手房市場繁榮火爆截至到11月底，沈陽市二手房交易面積509.8萬平方米，交易額84.39億元，分別比去年同期增長38%和57%。取得這樣的成績是多種原因構成的。l 二手房市場交易的猛增從價值規(guī)律上來說主要是棚戶區(qū)和金廊工程拆遷形成大量急迫購房者，在短期內(nèi)二手房市場供不應求，是價格上漲的主要原因。l 月份，沈陽戶籍制度

14、進一步放寬，規(guī)定買二手房就可以落戶政策出臺，打破了原有買商品房才能落戶的限制，吸引周邊城市的居民及打工者加入到二手房置業(yè)的大軍之中。l 二手房的價格飆升讓部分投資者加入投資或者炒房的行列，間接的拉動了二手房的價格。二手房銷售面積首次超過商品房，實現(xiàn)了沈陽房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動、梯級消費的購房理念，固然可喜。但是應該清醒認識到這種現(xiàn)象只是大規(guī)模的舊城改造導致的結果。在沈陽目前經(jīng)濟水平，商品房仍然是市場的主流，二手房是商品房市場的有益補充，間接促進商品房市場不斷向前發(fā)展。 市場趨勢七、渾南開發(fā)機遇與挑戰(zhàn)并存渾南是沈陽未來重點開發(fā)的區(qū)域，房地產(chǎn)業(yè)成為該區(qū)域的先行產(chǎn)業(yè)。2003年在市政府大力支持下，渾

15、南的開發(fā)量直線上升，達到70.9萬平方米，開發(fā)企業(yè)也都是國內(nèi)外實力雄厚的品牌公司。多數(shù)項目在一年時間內(nèi)完成了從規(guī)劃到建設，從圖紙到現(xiàn)實的轉變過程，“渾南板塊”成為沈陽市民置業(yè)的新的關注點。但是在快速發(fā)展的過程中也暴露出一些不足：渾南原住居民不能支撐區(qū)域內(nèi)的樓盤銷售；開發(fā)商在區(qū)域道路、交通、配套等大環(huán)境都不甚齊全的情況下?lián)屜蠕N售，對母城居民跨區(qū)域置業(yè)的吸引力不夠；區(qū)域內(nèi)多數(shù)樓盤的定位偏高。導致除了“河畔新城”等少數(shù)樓盤取得了成功，多數(shù)樓盤的銷售都不溫不火，甚至還出現(xiàn)sr新城由于定位偏差而失敗的樓盤典型。據(jù)統(tǒng)計2004年更多的資金投入到渾南這片熱土，新開工面積為57.5萬平方米，預計竣工面積212

16、.7萬平方米，投資額達44.4億，進一步促進區(qū)域環(huán)境的成熟。渾南市場將是一個機遇與挑戰(zhàn)并存的地方，開發(fā)商定位準確及入市時機的選擇將影響最終銷售結果。市場趨勢八、沈陽“外來兵團”大舉入侵隨著“項目年”內(nèi)沈陽招商引資力度的加大，使2003年的外地甚至國外的開發(fā)商來沈數(shù)量明顯增加。廣州保利集團、上海新洲實業(yè)、韓國的sr，這些著名的一線城市開發(fā)商，看重沈陽未來的發(fā)展前景和優(yōu)惠的招商條件，紛紛在沈陽“圈地”開發(fā)。這些外地的品牌開發(fā)商多為知名企業(yè)，開發(fā)經(jīng)驗豐富，資金實力雄厚，取得的地塊不是位置絕佳就是盤量極大，其開發(fā)的 “海派住宅”、“大連風格”、“韓式公寓”等建筑風格讓沈陽的購房者應接不暇；在郊區(qū)的大面

17、積圈地直接促使沈陽“大盤時代”的到來，在短時間內(nèi)就成為沈陽房地產(chǎn)市場的引領者。面對這些外來兵團來勢洶洶的挑戰(zhàn)，本地企業(yè)也毫不示弱，上市公司沈陽發(fā)展集團在今年以3.8億取得老瓜堡土地開發(fā)權，展示了本土企業(yè)的開發(fā)實力。去年沈城地產(chǎn)形成了本土與外地、國內(nèi)與國外開發(fā)商同臺競技的復雜局面，其實不論本地開發(fā)商還是外來開發(fā)商，只要立足市場、符合市場需求，就會獲得成功，反之則會“水土不服，遭遇失敗”。 綜上所述，對于房地產(chǎn)這個具有周期性產(chǎn)業(yè)來說，沈陽的房地產(chǎn)正處在周期的上升階段，去年2003年正是沈陽房地產(chǎn)周期步入快速發(fā)展一個節(jié)點，今年的房地產(chǎn)發(fā)展將延續(xù)去年的趨勢，而且金廊工程和“東北振興”的戰(zhàn)略帶來的聯(lián)動效

18、應也將在今年得到最大的體現(xiàn)，促進沈陽房地產(chǎn)市場不斷走向成熟，房地產(chǎn)周期發(fā)展的“波峰”即將到來。三、城北市場情況分析關于城市北部，我們只做了2003年典型項目的市場調研，對于五彩園沒有任何影響的項目，我們不做關注?？巳R斯特、中遠頤和麗園到目前為止，我們還沒有取得詳細的資料。項目名 稱國奧現(xiàn)代城地理位置于洪區(qū)黃河北大街96號發(fā)展商遼寧筑成地產(chǎn)發(fā)展有限公司遼寧東方房屋開發(fā)有限公司占地面積39.8萬平建筑面積60萬平面積范圍77-159平戶型范圍2*2*14*2*2起價2480元/平均價2700元/平頂價2930元/平車位/庫地下、地上價格10萬、12萬、15萬網(wǎng)點價格50006000元/平物業(yè)費用0

19、.8元/平/月銷售率一期800余套銷售80%亞都名苑項目簡介項目的基本情況項目名稱亞都名苑地理位置沈陽市白山路46號銷售電話31017777、31018888投資商上海銘源開發(fā)商遼寧海特房屋開發(fā)有限公司建筑設計單位:澳大利亞貝爾曼沈陽城市規(guī)劃設計院策劃行銷公司精華名仕銷售代理精華名仕物業(yè)公司上海亞都物業(yè)管理有限公司總占地面積17萬平方米總建筑面積20萬平方米總戶數(shù)1500戶容積率1.17綠化率47%層高2.8米物業(yè)費用0.8元/月/平車位情況車庫土地使用方式購買50年使用權按揭銀行及成數(shù)建設銀行7成30年上海風情綜合園區(qū)一期項目的基本情況一期建筑規(guī)模12棟多層、6棟小高層一期總戶數(shù)514戶一期

20、在售戶數(shù)288戶（不包括高層）樓間距最小31米，最大47米一期開盤時間2003年9月28日一期交工時間2004年10月一期產(chǎn)品類別住宅面積范圍89-140，主力面積在90-110平之間銷售折扣一次性96折，貸款98折一期的價格范圍23202670元/平一期的銷售情況實行不交錢排號策略，展會期間排號150個左右。工程進度封頂、做外飾樓盤名稱項目價格優(yōu)惠政策銷售情況高層開發(fā)量高層分攤率備注華泰新 都多層價格范圍從27603150元元/平高層價格31803480元/平一次性付款每平優(yōu)惠100元，貸款每平優(yōu)惠50元，購買高層免3年物業(yè)費、電梯費二期目前在售的套數(shù)為610套，多層銷售較好，售出80%，高

21、層處于滯銷，僅售出20套左右，總體銷售率在55%。目前在售的高層為3棟18層的一梯三戶，與c座移動一梯五戶的24層，同時明年將以高層銷售為主，在開發(fā)6棟24層的高層150平方米的分攤面積在27平方米華泰新都的高層面積集中在92-114平，面積小單銷售仍然很差。萬科四季花 城多層均價在2900元/平。高層均價在3500元/平一次性付款98折今年萬科開發(fā)量在1000套，已經(jīng)銷售完成800套，一期剩10套左右，葵花園、紅楓園目前剩余200套，多數(shù)為113平以上戶型。今年萬科僅銷售一棟高層，面積在200平左右，明年將有二期剩余產(chǎn)品3棟點式高層與一棟12層的板式高層余萬科的三期兩棟高層同時上市。分攤面積比本項目少2平左右一棟大戶型小高層看不出萬科的高層推廣策略，但由于戶型大，總價款高，銷售很吃力。格林夢 夏一口價2950元/平小高層免收物業(yè)費多層接近售罄，目前所剩面積集中在a、b座小高層的134平的戶型?？傮w銷售率90%。格林夢夏今年共推出8棟小高層，成功消化掉6棟小高層，開發(fā)商的品牌、戶型設計消費者比較認可85%的使用率格林夢夏針對134平方米的戶型多次進行宣傳，但是戶型設計消費者并不認可，導致銷售