2003年市場(chǎng)分析報(bào)告

1、目 錄一、2003年沈陽(yáng)市商品房銷售總匯二、沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析三、城北市場(chǎng)情況分析四、對(duì)五彩園的啟示一、2003年商品房銷售總匯2003年上半年沈陽(yáng)商品房買賣合同備案統(tǒng)計(jì)表實(shí)際銷售商品房件數(shù)面積(平方米)金額(萬(wàn)元)1-6月1-6月1-6月合計(jì)184102265796.9712747.07其中住宅小計(jì)162542056263.16616628.26普通住宅160642001450.62593844.56別墅17753468.8122501.22經(jīng)濟(jì)適用房131343.73282.48網(wǎng)點(diǎn)774158013.0475993.96辦公用房 寫字樓3711316.615348.72車庫(kù)及其他132

2、439885.0914711.27按住房銷售價(jià)格分2000元以下3471367124.5661572.732001-2500元3771430137.4697823.12501-3500元5816758783.64219767.773501-4500元1733265988.76106169.784501-5500元956147415.7272662.085500元以上50786813.0358632.8按每套住房面積分80平方米以下1879117776.7632135.0580-100平方米2645242581.8957149.53100-130平方米5375613196.9155482.621

3、30-160平方米3823551914.38158060.63160-200平方米1646290497.32107638.85200平方米以上886240295.91106161.582003年下半年沈陽(yáng)商品房買賣合同備案統(tǒng)計(jì)表二、沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一） 沈陽(yáng)整體經(jīng)濟(jì)狀況1、沈陽(yáng)市g(shù)dp增長(zhǎng)情況（單位：億元）沈陽(yáng)市年完成億元，同比增長(zhǎng)。沈陽(yáng)市已連續(xù)三年實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)，而gdp的快速增長(zhǎng)與住宅需求呈正比例關(guān)系。從房地產(chǎn)市場(chǎng)上來(lái)看，這幾年也正是沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的幾年，而房地產(chǎn)快速發(fā)展又反過(guò)來(lái)促進(jìn)沈陽(yáng)gdp的增長(zhǎng)，兩者相輔相成、共同發(fā)展。應(yīng)該注意到沈陽(yáng)的gdp目前的基數(shù)較小，按照世界銀行的

4、分析來(lái)推斷：人均gdp在1萬(wàn)美元以下，房地產(chǎn)業(yè)處于快速增長(zhǎng)期。2、固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資情況（單位：億元）注：2003年統(tǒng)計(jì)為1-11月份房地產(chǎn)投資額2003年作為沈陽(yáng)的“項(xiàng)目年”，市政府加大了對(duì)外招商引資的力度，從數(shù)據(jù)分析可以看出取得了良好的效果，固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)44.1%。投資包括渾南新區(qū)的建設(shè)、汽車城規(guī)劃和一些大型的房地產(chǎn)項(xiàng)目及城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提升了沈陽(yáng)市城市的整體競(jìng)爭(zhēng)力，吸引更多的外地公司、國(guó)外企業(yè)和人員的進(jìn)入，對(duì)沈陽(yáng)的房地產(chǎn)發(fā)展，尤其是高檔住宅、公寓及寫字間市場(chǎng)發(fā)展起到了重要的促進(jìn)作用。3、人均可支配收入穩(wěn)步增長(zhǎng)沈陽(yáng)2003年的人均可支配收入預(yù)計(jì)可以達(dá)到8000元，同比增長(zhǎng)

5、14.1%。，這個(gè)指標(biāo)除了反映家庭收入的增長(zhǎng)程度，還與住宅總價(jià)款相比較得出房?jī)r(jià)收入比，用來(lái)反映居民購(gòu)買房屋的支付能力。2000年2001年2002年2003年人均可支配收入5850元6386元7050元8000元家庭總收入17960元19350元21361元24000元平均房?jī)r(jià)2545.8元/2609元/2601元/2747元/購(gòu)買80面積203664元208720元208080元219768元房?jī)r(jià)收入比11.3410.799.749.16上表為沈陽(yáng)收入房?jī)r(jià)比值的變動(dòng)情況，根據(jù)目前我國(guó)的經(jīng)濟(jì)狀況和居民消費(fèi)水平，業(yè)界比較公認(rèn)的套房銷售價(jià)格與消費(fèi)者戶均年可支配收入比例為5-6倍較為合適。沈陽(yáng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高

6、于這個(gè)比例，成為沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫論的主要論據(jù)。其實(shí)不然，收入房?jī)r(jià)比是一種處于隨時(shí)被發(fā)展著的市場(chǎng)實(shí)踐不斷突破的動(dòng)態(tài)表述性參數(shù)，不能作為僵化的逆向驗(yàn)證標(biāo)準(zhǔn)。從表上可以看出沈陽(yáng)這個(gè)比值逐年呈下降趨勢(shì)，隨著沈陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，沈陽(yáng)大眾化購(gòu)房市場(chǎng)的啟動(dòng)，住房梯級(jí)消費(fèi)的成熟，更多的沈陽(yáng)人會(huì)擁有自己的住房。（二） 沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2003年沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)取得了輝煌的成就，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上看，截至到11月底，全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資148億元，占年計(jì)劃的102.1，同比增長(zhǎng)32；施工面積1545萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8；建設(shè)規(guī)模2903萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15；竣工面積343萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)56。30個(gè)重點(diǎn)開

7、發(fā)建設(shè)項(xiàng)目已啟動(dòng)28個(gè)，共完成投資69.5億元。全市增量商品房銷售面積比去年同期增長(zhǎng)27.5%，銷售額比去年同期增長(zhǎng)35.6%，銷售增長(zhǎng)額和絕對(duì)值創(chuàng)歷史最好水平，全年共有67個(gè)商品房項(xiàng)目開盤上市，這些數(shù)據(jù)表明房地產(chǎn)專家憂慮的沈陽(yáng) “地產(chǎn)泡沫”并不存在，政府一如既往支持房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展并不斷加以規(guī)范，困擾多年的住宅市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)矛盾得到有效緩解，土地市場(chǎng)中商業(yè)用地比重增加。寫字間、酒店式公寓、商業(yè)地產(chǎn)的比例增加，改變了沈陽(yáng)多年住宅市場(chǎng)一枝獨(dú)秀的發(fā)展方向，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)多元化的發(fā)展趨勢(shì)?？v觀2003年沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，主要呈現(xiàn)八大市場(chǎng)趨勢(shì)：市場(chǎng)趨勢(shì)一、大眾化樓盤成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo) 2002年中房基安花

8、園為代表的一些樓盤定位于普通大眾樓盤而獲得成功，讓開發(fā)商看到了普通大眾強(qiáng)烈的購(gòu)買欲望和新的市場(chǎng)切入點(diǎn)，而2003年大量的棚戶區(qū)拆遷和金廊工程的舊城改造，帶來(lái)10萬(wàn)人的購(gòu)房需求，引發(fā)了普通消費(fèi)者的購(gòu)房熱潮，加速了沈陽(yáng)樓盤向大眾化發(fā)展的趨勢(shì)。今年新開盤的項(xiàng)目中，有34個(gè)項(xiàng)目是位于一、二環(huán)之間的城市邊緣區(qū)域，占到新開項(xiàng)目的50%的比例，這些樓盤快速調(diào)整策略，面積80-90的兩室、100-120的三室最受購(gòu)房者歡迎，（戶型銷售數(shù)據(jù)）通過(guò)戶型的緊湊減少浪費(fèi)的面積，有效的將總價(jià)款控制在25-35萬(wàn)之間，讓普通購(gòu)房者的購(gòu)買力得到有效的釋放，困擾多年的房地產(chǎn)供需不平衡的結(jié)構(gòu)得到有效緩解，大眾化樓盤成為房地產(chǎn)市

9、場(chǎng)的主導(dǎo)。市場(chǎng)趨勢(shì)二、低密度健康住宅成為市場(chǎng)新寵一場(chǎng)突如其來(lái)的“非典”讓消費(fèi)者對(duì)健康有了全新的認(rèn)識(shí)，購(gòu)房時(shí)在滿足基本居住功能外更加關(guān)注通風(fēng)、采光、綠化等健康因素。低密度、健康運(yùn)動(dòng)社區(qū)這些概念在2003年成為沈陽(yáng)房地產(chǎn)熱點(diǎn)，住宅郊區(qū)化和健康居住觀正在影響和改變著人們的居住理念。借“非典”之勢(shì)，大面寬、小進(jìn)深；四明戶型等最受消費(fèi)者歡迎。贏得國(guó)家健康住宅稱號(hào)的“河畔新城”、建筑密度僅為1.19的格林夢(mèng)夏、提出健康概念的國(guó)奧現(xiàn)代城都是今年健康概念的成功之作，為沈陽(yáng)帶來(lái)房屋戶型的一次變革。市場(chǎng)趨勢(shì)三、酒店式公寓市場(chǎng)良莠不齊2003年沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)公寓的供應(yīng)量迅猛上升，公寓的市場(chǎng)上在售面積已達(dá)到30萬(wàn)平方

10、米，但是多數(shù)項(xiàng)目都是借用“酒店式公寓”的概念提升項(xiàng)目檔次，增加項(xiàng)目的賣點(diǎn)，而很少提及酒店式公寓的實(shí)質(zhì)，依靠良好的位置、小戶型、精裝修等誤導(dǎo)消費(fèi)者，產(chǎn)生對(duì)酒店式公寓概念的混淆，實(shí)際上只是類似精裝公寓和白領(lǐng)公寓，主要滿足住的功能，這類公寓由于總價(jià)款低、位置優(yōu)越，在沈陽(yáng)比較暢銷。真正的酒店式公寓主要體現(xiàn)在配套和服務(wù)上，以常住酒店的游客和商務(wù)人士為目標(biāo)客戶。從北京、上海類似項(xiàng)目的客戶分析來(lái)看，客戶中以投資為目的的占主體部分。沈陽(yáng)的酒店式公寓銷售從公司代理的金茂國(guó)際公寓和皇城酒店公寓的銷售來(lái)看也印證了這一結(jié)論，目前此類物業(yè)銷售的主要難點(diǎn)是投資客對(duì)產(chǎn)品不了解導(dǎo)致信心不足，因此挖掘酒店式公寓的內(nèi)涵和提高投資

11、客的信心是2004年酒店式公寓銷售首要解決的兩個(gè)問(wèn)題。市場(chǎng)趨勢(shì)四、營(yíng)銷新概念層出不窮在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈、房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求的情況下，開發(fā)商為了銷售樓盤，在結(jié)合樓盤現(xiàn)狀基礎(chǔ)上提出新觀點(diǎn)、新做法、或者對(duì)原有的營(yíng)銷手法進(jìn)行新的組合，提出一系列新穎的營(yíng)銷手段，成為促使消費(fèi)者購(gòu)房的催化劑。例如格林夢(mèng)夏的均價(jià)銷售、艾特國(guó)際公寓的套內(nèi)面積銷售，水榭花都的交房前開發(fā)商替還貸款等營(yíng)銷手段，都讓沈陽(yáng)的購(gòu)房者耳目一新。營(yíng)銷概念需要?jiǎng)?chuàng)新、更要善于借鑒，多使用“拿來(lái)主義”。多數(shù)沈陽(yáng)的營(yíng)銷概念在南方都以被人運(yùn)用過(guò)，但是對(duì)于非專業(yè)的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)并不知曉，將其它城市先進(jìn)的營(yíng)銷手法合理的借鑒到沈陽(yáng)，促進(jìn)沈陽(yáng)的房地產(chǎn)營(yíng)銷市場(chǎng)逐步成熟，

12、不失為一條捷徑。市場(chǎng)趨勢(shì)五、商業(yè)地產(chǎn)大放異彩沈陽(yáng)2003年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速，截至到11月底，沈陽(yáng)市商業(yè)地產(chǎn)投資已達(dá)25.2億元，占房地產(chǎn)投資比例的18.4%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售11.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)47.2%。這些數(shù)字改變了房地產(chǎn)市場(chǎng)中住宅一支獨(dú)秀的格局，有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)的多元化發(fā)展。沈陽(yáng)為打造“東北購(gòu)物天堂”，加大了對(duì)商業(yè)投資的力度。新增的大規(guī)模商場(chǎng)主要有萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、匯寶國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)、五洲商業(yè)廣場(chǎng)、渾南女人街等，這些商業(yè)業(yè)態(tài)都集中在沈陽(yáng)著名的中街與太原街商圈內(nèi)。沈陽(yáng)建設(shè)中的商鋪經(jīng)營(yíng)方式主要采取“產(chǎn)權(quán)式商鋪”、“帶租約銷售”的形式，這種方式對(duì)開發(fā)商快速回流資金、投資商的投資收益都有很好的保

13、障，但是存在不確定的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)者一旦經(jīng)營(yíng)不善，投資者、經(jīng)營(yíng)者、物業(yè)管理公司，三者之間就會(huì)出現(xiàn)糾紛。令人擔(dān)憂的是，沈陽(yáng)投資者還沒有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，另外沈陽(yáng)市場(chǎng)的商業(yè)容量能否滿足這些購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)條件，也是值得關(guān)注的問(wèn)題，臨近城市大連的商業(yè)過(guò)剩帶來(lái)的租金跳水的教訓(xùn)值得警惕。市場(chǎng)趨勢(shì)六、二手房市場(chǎng)繁榮火爆截至到11月底，沈陽(yáng)市二手房交易面積509.8萬(wàn)平方米，交易額84.39億元，分別比去年同期增長(zhǎng)38%和57%。取得這樣的成績(jī)是多種原因構(gòu)成的。l 二手房市場(chǎng)交易的猛增從價(jià)值規(guī)律上來(lái)說(shuō)主要是棚戶區(qū)和金廊工程拆遷形成大量急迫購(gòu)房者，在短期內(nèi)二手房市場(chǎng)供不應(yīng)求，是價(jià)格上漲的主要原因。l 月份，沈陽(yáng)戶籍制度

14、進(jìn)一步放寬，規(guī)定買二手房就可以落戶政策出臺(tái)，打破了原有買商品房才能落戶的限制，吸引周邊城市的居民及打工者加入到二手房置業(yè)的大軍之中。l 二手房的價(jià)格飆升讓部分投資者加入投資或者炒房的行列，間接的拉動(dòng)了二手房的價(jià)格。二手房銷售面積首次超過(guò)商品房，實(shí)現(xiàn)了沈陽(yáng)房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)、梯級(jí)消費(fèi)的購(gòu)房理念，固然可喜。但是應(yīng)該清醒認(rèn)識(shí)到這種現(xiàn)象只是大規(guī)模的舊城改造導(dǎo)致的結(jié)果。在沈陽(yáng)目前經(jīng)濟(jì)水平，商品房仍然是市場(chǎng)的主流，二手房是商品房市場(chǎng)的有益補(bǔ)充，間接促進(jìn)商品房市場(chǎng)不斷向前發(fā)展。 市場(chǎng)趨勢(shì)七、渾南開發(fā)機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存渾南是沈陽(yáng)未來(lái)重點(diǎn)開發(fā)的區(qū)域，房地產(chǎn)業(yè)成為該區(qū)域的先行產(chǎn)業(yè)。2003年在市政府大力支持下，渾

15、南的開發(fā)量直線上升，達(dá)到70.9萬(wàn)平方米，開發(fā)企業(yè)也都是國(guó)內(nèi)外實(shí)力雄厚的品牌公司。多數(shù)項(xiàng)目在一年時(shí)間內(nèi)完成了從規(guī)劃到建設(shè)，從圖紙到現(xiàn)實(shí)的轉(zhuǎn)變過(guò)程，“渾南板塊”成為沈陽(yáng)市民置業(yè)的新的關(guān)注點(diǎn)。但是在快速發(fā)展的過(guò)程中也暴露出一些不足：渾南原住居民不能支撐區(qū)域內(nèi)的樓盤銷售；開發(fā)商在區(qū)域道路、交通、配套等大環(huán)境都不甚齊全的情況下?lián)屜蠕N售，對(duì)母城居民跨區(qū)域置業(yè)的吸引力不夠；區(qū)域內(nèi)多數(shù)樓盤的定位偏高。導(dǎo)致除了“河畔新城”等少數(shù)樓盤取得了成功，多數(shù)樓盤的銷售都不溫不火，甚至還出現(xiàn)sr新城由于定位偏差而失敗的樓盤典型。據(jù)統(tǒng)計(jì)2004年更多的資金投入到渾南這片熱土，新開工面積為57.5萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)竣工面積212

16、.7萬(wàn)平方米，投資額達(dá)44.4億，進(jìn)一步促進(jìn)區(qū)域環(huán)境的成熟。渾南市場(chǎng)將是一個(gè)機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的地方，開發(fā)商定位準(zhǔn)確及入市時(shí)機(jī)的選擇將影響最終銷售結(jié)果。市場(chǎng)趨勢(shì)八、沈陽(yáng)“外來(lái)兵團(tuán)”大舉入侵隨著“項(xiàng)目年”內(nèi)沈陽(yáng)招商引資力度的加大，使2003年的外地甚至國(guó)外的開發(fā)商來(lái)沈數(shù)量明顯增加。廣州保利集團(tuán)、上海新洲實(shí)業(yè)、韓國(guó)的sr，這些著名的一線城市開發(fā)商，看重沈陽(yáng)未來(lái)的發(fā)展前景和優(yōu)惠的招商條件，紛紛在沈陽(yáng)“圈地”開發(fā)。這些外地的品牌開發(fā)商多為知名企業(yè)，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，資金實(shí)力雄厚，取得的地塊不是位置絕佳就是盤量極大，其開發(fā)的 “海派住宅”、“大連風(fēng)格”、“韓式公寓”等建筑風(fēng)格讓沈陽(yáng)的購(gòu)房者應(yīng)接不暇；在郊區(qū)的大面

17、積圈地直接促使沈陽(yáng)“大盤時(shí)代”的到來(lái)，在短時(shí)間內(nèi)就成為沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的引領(lǐng)者。面對(duì)這些外來(lái)兵團(tuán)來(lái)勢(shì)洶洶的挑戰(zhàn)，本地企業(yè)也毫不示弱，上市公司沈陽(yáng)發(fā)展集團(tuán)在今年以3.8億取得老瓜堡土地開發(fā)權(quán)，展示了本土企業(yè)的開發(fā)實(shí)力。去年沈城地產(chǎn)形成了本土與外地、國(guó)內(nèi)與國(guó)外開發(fā)商同臺(tái)競(jìng)技的復(fù)雜局面，其實(shí)不論本地開發(fā)商還是外來(lái)開發(fā)商，只要立足市場(chǎng)、符合市場(chǎng)需求，就會(huì)獲得成功，反之則會(huì)“水土不服，遭遇失敗”。 綜上所述，對(duì)于房地產(chǎn)這個(gè)具有周期性產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，沈陽(yáng)的房地產(chǎn)正處在周期的上升階段，去年2003年正是沈陽(yáng)房地產(chǎn)周期步入快速發(fā)展一個(gè)節(jié)點(diǎn)，今年的房地產(chǎn)發(fā)展將延續(xù)去年的趨勢(shì)，而且金廊工程和“東北振興”的戰(zhàn)略帶來(lái)的聯(lián)動(dòng)效

18、應(yīng)也將在今年得到最大的體現(xiàn)，促進(jìn)沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷走向成熟，房地產(chǎn)周期發(fā)展的“波峰”即將到來(lái)。三、城北市場(chǎng)情況分析關(guān)于城市北部，我們只做了2003年典型項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)于五彩園沒有任何影響的項(xiàng)目，我們不做關(guān)注?？巳R斯特、中遠(yuǎn)頤和麗園到目前為止，我們還沒有取得詳細(xì)的資料。項(xiàng)目名 稱國(guó)奧現(xiàn)代城地理位置于洪區(qū)黃河北大街96號(hào)發(fā)展商遼寧筑成地產(chǎn)發(fā)展有限公司遼寧東方房屋開發(fā)有限公司占地面積39.8萬(wàn)平建筑面積60萬(wàn)平面積范圍77-159平戶型范圍2*2*14*2*2起價(jià)2480元/平均價(jià)2700元/平頂價(jià)2930元/平車位/庫(kù)地下、地上價(jià)格10萬(wàn)、12萬(wàn)、15萬(wàn)網(wǎng)點(diǎn)價(jià)格50006000元/平物業(yè)費(fèi)用0

19、.8元/平/月銷售率一期800余套銷售80%亞都名苑項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目的基本情況項(xiàng)目名稱亞都名苑地理位置沈陽(yáng)市白山路46號(hào)銷售電話31017777、31018888投資商上海銘源開發(fā)商遼寧海特房屋開發(fā)有限公司建筑設(shè)計(jì)單位:澳大利亞貝爾曼沈陽(yáng)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院策劃行銷公司精華名仕銷售代理精華名仕物業(yè)公司上海亞都物業(yè)管理有限公司總占地面積17萬(wàn)平方米總建筑面積20萬(wàn)平方米總戶數(shù)1500戶容積率1.17綠化率47%層高2.8米物業(yè)費(fèi)用0.8元/月/平車位情況車庫(kù)土地使用方式購(gòu)買50年使用權(quán)按揭銀行及成數(shù)建設(shè)銀行7成30年上海風(fēng)情綜合園區(qū)一期項(xiàng)目的基本情況一期建筑規(guī)模12棟多層、6棟小高層一期總戶數(shù)514戶一期

20、在售戶數(shù)288戶（不包括高層）樓間距最小31米，最大47米一期開盤時(shí)間2003年9月28日一期交工時(shí)間2004年10月一期產(chǎn)品類別住宅面積范圍89-140，主力面積在90-110平之間銷售折扣一次性96折，貸款98折一期的價(jià)格范圍23202670元/平一期的銷售情況實(shí)行不交錢排號(hào)策略，展會(huì)期間排號(hào)150個(gè)左右。工程進(jìn)度封頂、做外飾樓盤名稱項(xiàng)目?jī)r(jià)格優(yōu)惠政策銷售情況高層開發(fā)量高層分?jǐn)偮蕚渥⑷A泰新 都多層價(jià)格范圍從27603150元元/平高層價(jià)格31803480元/平一次性付款每平優(yōu)惠100元，貸款每平優(yōu)惠50元，購(gòu)買高層免3年物業(yè)費(fèi)、電梯費(fèi)二期目前在售的套數(shù)為610套，多層銷售較好，售出80%，高

21、層處于滯銷，僅售出20套左右，總體銷售率在55%。目前在售的高層為3棟18層的一梯三戶，與c座移動(dòng)一梯五戶的24層，同時(shí)明年將以高層銷售為主，在開發(fā)6棟24層的高層150平方米的分?jǐn)偯娣e在27平方米華泰新都的高層面積集中在92-114平，面積小單銷售仍然很差。萬(wàn)科四季花 城多層均價(jià)在2900元/平。高層均價(jià)在3500元/平一次性付款98折今年萬(wàn)科開發(fā)量在1000套，已經(jīng)銷售完成800套，一期剩10套左右，葵花園、紅楓園目前剩余200套，多數(shù)為113平以上戶型。今年萬(wàn)科僅銷售一棟高層，面積在200平左右，明年將有二期剩余產(chǎn)品3棟點(diǎn)式高層與一棟12層的板式高層余萬(wàn)科的三期兩棟高層同時(shí)上市。分?jǐn)偯娣e比本項(xiàng)目少2平左右一棟大戶型小高層看不出萬(wàn)科的高層推廣策略，但由于戶型大，總價(jià)款高，銷售很吃力。格林夢(mèng) 夏一口價(jià)2950元/平小高層免收物業(yè)費(fèi)多層接近售罄，目前所剩面積集中在a、b座小高層的134平的戶型。總體銷售率90%。格林夢(mèng)夏今年共推出8棟小高層，成功消化掉6棟小高層，開發(fā)商的品牌、戶型設(shè)計(jì)消費(fèi)者比較認(rèn)可85%的使用率格林夢(mèng)夏針對(duì)134平方米的戶型多次進(jìn)行宣傳，但是戶型設(shè)計(jì)消費(fèi)者并不認(rèn)可，導(dǎo)致銷售