三舊改造專項(xiàng)規(guī)劃

1、佛山市南海區(qū)三舊改造專項(xiàng)規(guī)劃（20072015）佛山市規(guī)劃局南海分局佛山市城市規(guī)劃勘測設(shè)計(jì)研究院2008.01規(guī)劃編制單位： 佛山市城市規(guī)劃勘測設(shè)計(jì)研究院規(guī)劃設(shè)計(jì)資格證書： 城規(guī)證甲級 041123 號工程代號： gh2007102院 長： 朱 墨 （高級規(guī)劃師、注冊規(guī)劃師）總 工： 馮 萍 （高級規(guī)劃師、注冊規(guī)劃師）所 長： 溫衛(wèi)華 （高級規(guī)劃師、注冊規(guī)劃師）審 定： 馮 萍 （高級規(guī)劃師、注冊規(guī)劃師）審 核： 李漢飛 （規(guī)劃師、注冊規(guī)劃師）校 對： 王成志 （規(guī)劃師）項(xiàng)目負(fù)責(zé)： 卞蕓蕓 （規(guī)劃師、規(guī)劃碩士）主要設(shè)計(jì)人員：卞蕓蕓 （規(guī)劃師、規(guī)劃碩士）潘健超 （規(guī)劃助理） 李麗麗 （助理規(guī)劃師

2、）目目 錄錄第一章第一章 總則總則 .1 11.1南海三舊改造面臨的形勢.11.2指導(dǎo)思想與基本原則.21.3規(guī)劃編制區(qū).31.4規(guī)劃期限.3第二章第二章 規(guī)劃目標(biāo)與改造策略規(guī)劃目標(biāo)與改造策略 .4 42.1規(guī)劃目標(biāo).42.2改造策略.5第三章第三章 總體部署總體部署 .7 73.1規(guī)劃依據(jù).73.2總體部署.7第四章第四章 改造規(guī)劃引導(dǎo)改造規(guī)劃引導(dǎo) .10104.1改造范圍.104.2改造的模式引導(dǎo).144.2.1 整體拆除改造模式.144.2.1.1 界定.144.2.1.2 適用對象.144.2.2 局部拆除改造模式.144.2.2.1 界定.144.2.2.2 適用對象.154.2.3

3、 保留整治模式.154.2.3.1 界定.154.2.3.2 適用對象.154.3改造模式的選擇.154.3.1整體拆除改造項(xiàng)目.164.3.2局部拆除改造項(xiàng)目.164.3.3保留整治項(xiàng)目.194.4改造的開發(fā)強(qiáng)度引導(dǎo).204.4.1拆除改造區(qū)域控制.204.4.2保留整治區(qū)控制.214.5改造的土地利用功能引導(dǎo).224.5.1全區(qū)總體功能引導(dǎo).224.5.2各鎮(zhèn)（街） “三舊”改造的功能引導(dǎo).224.6對上層次規(guī)劃的修正和調(diào)整指導(dǎo)建議.324.7改造時(shí)序.36第五章第五章 改造的環(huán)境影響分析改造的環(huán)境影響分析 .4040第六章第六章 保障機(jī)制和組織實(shí)施保障機(jī)制和組織實(shí)施 .41416.1財(cái)政

4、保障.416.2規(guī)劃保障.416.3組織保障.426.4政策保障.426.5控制保障.42第七章第七章 附件附件 .44447.1南海區(qū)舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村居改造項(xiàng)目認(rèn)定辦法.447.2關(guān)于加快推進(jìn)舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村居的若干意見 （南府2007182 號）.47表表 格格 目目 錄錄表 1 南海區(qū)“舊城鎮(zhèn)”改造項(xiàng)目列表.11表 2 南海區(qū)“舊廠房”改造項(xiàng)目列表.11表 3 南海區(qū)“舊村居”改造項(xiàng)目列表.13表 4 南海區(qū)“三舊改造”擬整體拆建項(xiàng)目列表.17表 5 南海區(qū)“三舊改造”擬局部拆建項(xiàng)目列表.18表 6 南海區(qū)“三舊改造”擬保護(hù)更新村居列表.19表 7 改造區(qū)域建筑密度和容積率控制指標(biāo)表.2

5、1表 8 南海區(qū)“舊城鎮(zhèn)”項(xiàng)目改造實(shí)施計(jì)劃表.24表 9 南海區(qū)“舊廠房”項(xiàng)目改造實(shí)施計(jì)劃表.25表 10 南海區(qū)“舊村居”項(xiàng)目改造實(shí)施計(jì)劃表.29表 11 與上層次規(guī)劃完全相符的南海區(qū)“三舊”項(xiàng)目列表.32表 12 與上層次規(guī)劃基本相符的南海區(qū)“三舊”項(xiàng)目列表.33表 13 與上層次規(guī)劃兼容的南海區(qū)“三舊”項(xiàng)目列表.34表 14 與上層次規(guī)劃不符合的南海區(qū)“三舊”項(xiàng)目列表.35表 15 南海區(qū)近期擬改造“三舊”項(xiàng)目列表.36表 16 南海區(qū)中期擬改造“三舊”項(xiàng)目列表.37表 17 南海區(qū)遠(yuǎn)期擬改造“三舊”項(xiàng)目列表.38圖圖 紙紙 目目 錄錄圖號圖名1區(qū)域位置圖2三舊改造項(xiàng)目分布示意圖3分期改

6、造規(guī)劃圖4改造模式示意圖（總圖）5改造模式分區(qū)示意圖（桂城街道）6改造模式分區(qū)示意圖（大瀝鎮(zhèn)）7改造模式分區(qū)示意圖（里水鎮(zhèn)）8改造模式分區(qū)示意圖（九江鎮(zhèn)）9改造模式分區(qū)示意圖（西樵鎮(zhèn)）10改造模式分區(qū)示意圖（獅山鎮(zhèn)）11改造模式分區(qū)示意圖（丹灶鎮(zhèn)）12改造模式分區(qū)示意圖（羅村街道）13改造用地功能引導(dǎo)圖（總圖）14改造用地功能分區(qū)示意圖（桂城街道）15改造用地功能分區(qū)示意圖（大瀝鎮(zhèn)）16改造用地功能分區(qū)示意圖（里水鎮(zhèn)）17改造用地功能分區(qū)示意圖（九江鎮(zhèn)）18改造用地功能分區(qū)示意圖（西樵鎮(zhèn)）19改造用地功能分區(qū)示意圖（獅山鎮(zhèn)）20改造用地功能分區(qū)示意圖（丹灶鎮(zhèn)）21改造用地功能分區(qū)示意圖（羅村街

7、道）第一章第一章 總則總則1.1 南海三舊改造面臨的形勢南海三舊改造面臨的形勢南海撤市設(shè)區(qū)以來，經(jīng)濟(jì)社會得到了迅速發(fā)展，城市建設(shè)的規(guī)模和質(zhì)量不斷提高，廣大人民群眾的生活環(huán)境顯著改善。但是，南海區(qū)的進(jìn)一步發(fā)展已經(jīng)明顯受到土地空間資源有限、土地利用效率不高、城鎮(zhèn)建設(shè)環(huán)境欠佳、規(guī)劃布局不盡合理等問題的制約。特別是由于過去的城鎮(zhèn)建設(shè)主要著眼于在“增量”土地上做文章，忽視了新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改造相結(jié)合，導(dǎo)致了舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村居這樣的“存量”土地、待“改造”土地沒有納入城市建設(shè)的統(tǒng)一布局和開發(fā)。經(jīng)過多年的累積，舊城鎮(zhèn)的擁擠和環(huán)境問題、舊廠房的低效利用和效率問題、城中村的違法建筑和管理問題，已經(jīng)成為目前經(jīng)濟(jì)

8、社會發(fā)展中最突出、最復(fù)雜、最集中的矛盾和問題?！叭f”問題不僅使城市環(huán)境難以改善、城市質(zhì)量難以提升、居民生活難以提高，還影響到城市發(fā)展整體戰(zhàn)略布局的實(shí)施，阻礙了城市結(jié)構(gòu)的完善和土地使用效益的提升，侵蝕了南海區(qū)整體的土地價(jià)值，并以其非正規(guī)的經(jīng)營手段制約了城市的公平發(fā)展環(huán)境和法制管理秩序，與構(gòu)建和諧社會、新南海的要求不相適應(yīng)。為進(jìn)一步貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，滿足佛山市、南海區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展對建設(shè)用地日益增大的需求，改善城市面貌，不斷提升城市品位，提高城鄉(xiāng)居民生活質(zhì)量，引領(lǐng)我市加快向工業(yè)化、城市化、國際化道路邁進(jìn)，全面實(shí)現(xiàn)建設(shè)產(chǎn)業(yè)強(qiáng)市、文化名城、現(xiàn)代化大城市與富裕和諧佛山的宏偉目標(biāo)，市委、市政府就佛山市各

9、區(qū)的舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村居改造（以下簡稱“三舊”改造）問題進(jìn)行了認(rèn)真研究，并相繼作出了關(guān)于加快推進(jìn)舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村居改造的決定及佛山市推進(jìn)舊城鎮(zhèn)改造的指導(dǎo)意見、佛山市推進(jìn)舊廠房改造的指導(dǎo)意見、佛山市推進(jìn)舊村居改造示范村居建設(shè)的指導(dǎo)意見等重大決策。同時(shí)，“大佛山”發(fā)展理念的提出、南海區(qū)現(xiàn)代化建設(shè)的加快推進(jìn)，社會經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，規(guī)劃和國土管理體制的改革，各城鎮(zhèn)城市基礎(chǔ)設(shè)施的不斷改善，以及房地產(chǎn)市場日趨成熟理性，也為“三舊”改造創(chuàng)造了良好的條件。可見，南海區(qū)的“三舊”改造工作是提升土地集約化利用水平，改善城市面貌和強(qiáng)化城市管理，加快建設(shè)現(xiàn)代化大城市的迫切需要；是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和社會協(xié)調(diào)發(fā)展，提升綜合競

10、爭力，加快南海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級改造的重要舉措；是推動(dòng)城鄉(xiāng)“一元化”發(fā)展，加快建設(shè)社會主義新村鎮(zhèn)，增加農(nóng)村集體資產(chǎn)質(zhì)量和農(nóng)村居民收入，構(gòu)建富裕和諧南海的有效途徑。“三舊” 改造已迫在眉睫，全區(qū)各部門、各鎮(zhèn)（街道）等都必須充分認(rèn)識全面推進(jìn)“三舊”改造的重要意義，努力為改造工作營造良好的環(huán)境，為南海的發(fā)展提供新的動(dòng)力和活力。1.2 指導(dǎo)思想與基本原則指導(dǎo)思想與基本原則南海區(qū)“三舊”改造的指導(dǎo)思想是：以鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，堅(jiān)持以人為本的科學(xué)發(fā)展觀和“政府引導(dǎo)、規(guī)劃引領(lǐng)、屬地實(shí)施、市場運(yùn)作、分步推進(jìn)、各方受益”的工作思路，按照構(gòu)建現(xiàn)代化南海的要求，以全面提升城鎮(zhèn)綜合功能、提高土地使用效益

11、為核心，結(jié)合全面提升城鎮(zhèn)建設(shè)品質(zhì)和全面推進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，長期、持續(xù)、全面地推進(jìn)舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村居改造，不斷改善城鎮(zhèn)運(yùn)行機(jī)制，為南海建設(shè)現(xiàn)代化新城區(qū)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。堅(jiān)持依法依規(guī)，實(shí)事求是的原則。堅(jiān)持依法依規(guī)，實(shí)事求是的原則?！叭f”改造必須遵守國家法律法規(guī)和有關(guān)政策，同時(shí)要充分考慮所在地發(fā)展的歷史事實(shí)，科學(xué)合理地制定改造方案和配套政策。堅(jiān)持積極穩(wěn)妥、分步實(shí)施的原則。堅(jiān)持積極穩(wěn)妥、分步實(shí)施的原則?！叭f”改造必須以建設(shè)現(xiàn)代化城市為總目標(biāo)，以城市規(guī)劃為先導(dǎo)，根據(jù)深入推進(jìn)城市化的要求，積極、穩(wěn)妥、有步驟地推進(jìn)，盡量減少對城市社會、經(jīng)濟(jì)、規(guī)劃建

12、設(shè)等方面的消極影響，確?！俺墒煲粋€(gè)，改造一個(gè)；改造一個(gè)，成功一個(gè)”。堅(jiān)持政府主導(dǎo)、企業(yè)運(yùn)作的原則。堅(jiān)持政府主導(dǎo)、企業(yè)運(yùn)作的原則。各級政府應(yīng)牢牢把握“三舊”改造的方向，通過政策、規(guī)劃、計(jì)劃的適時(shí)調(diào)控，保證“三舊”改造符合公共利益，維護(hù)改造過程中的社會公平；符合市場規(guī)律，確保改造過程中的經(jīng)濟(jì)效益；符合城市規(guī)劃，確保改造過程中的管理監(jiān)督，努力使改造在惠及各利益相關(guān)者的基礎(chǔ)上提升城市整體質(zhì)量、惠及最廣大的市民。同時(shí)堅(jiān)持政府主導(dǎo)下的市場化運(yùn)作，努力提高改造項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，使有限的資源得到充分利用，發(fā)揮其經(jīng)濟(jì)社會的最大效益。堅(jiān)持統(tǒng)籌兼顧、綜合改造的原則。堅(jiān)持統(tǒng)籌兼顧、綜合改造的原則。積極開展體制創(chuàng)新，綜合

13、運(yùn)用法律、政策、行政、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等各種資源和手段開展綜合改造，既要推動(dòng)舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村居的空間形態(tài)改造，又要推動(dòng)其環(huán)境質(zhì)量改造、社會形態(tài)改造和經(jīng)濟(jì)效益再造，以實(shí)現(xiàn)舊區(qū)改造與城市建設(shè)的全面融合。堅(jiān)持區(qū)別對待、因地制宜的原則。堅(jiān)持區(qū)別對待、因地制宜的原則。深入認(rèn)識舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村居三種類型的不同特點(diǎn)和問題，針對不同地區(qū)、不同類型的具體情況，制定不同的改造目標(biāo)和改造策略，分別采取全面改造、綜合整治或局部改善等不同的改造方式，以解決特定的實(shí)際問題。落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、建設(shè)節(jié)約型社會的原則。落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、建設(shè)節(jié)約型社會的原則。根據(jù)落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的要求，“三舊”改造要高度重視資源節(jié)約和循環(huán)利用，努力

14、實(shí)現(xiàn)發(fā)展綠色經(jīng)濟(jì)、循環(huán)經(jīng)濟(jì)和節(jié)約型經(jīng)濟(jì)的目標(biāo)。珍惜“三舊”地區(qū)現(xiàn)有的巨大財(cái)富和現(xiàn)實(shí)的城鎮(zhèn)功能，針對不同的地區(qū)采取不同的改造措施，同時(shí)在改造過程中要貫徹節(jié)約、環(huán)保等要求，努力構(gòu)建節(jié)約型社會。1.3 規(guī)劃編制區(qū)規(guī)劃編制區(qū)本次規(guī)劃編制區(qū)為南海區(qū)行政轄區(qū)范圍，包括桂城、羅村、大瀝、里水、獅山、丹灶、九江、西樵等八個(gè)鎮(zhèn)（街），總面積 1073.82 平方公里。1.4 規(guī)劃期限規(guī)劃期限本次規(guī)劃期限為 2007 年2015 年。近期為 2007 年-2008 年，中期為 2009 年-2010 年，遠(yuǎn)期為 2011 年-2015 年。第二章第二章 規(guī)劃目標(biāo)與改造策略規(guī)劃目標(biāo)與改造策略2.1 規(guī)劃目標(biāo)規(guī)劃目標(biāo)

15、南海區(qū)“三舊”改造的長遠(yuǎn)目標(biāo)是：按照建設(shè)現(xiàn)代化城市總目標(biāo)的要求，通過全方位的綜合改造，促使全區(qū)“三舊”地區(qū)在居住環(huán)境、管理秩序、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和文化心理等方面與城市全面融合，成為南海的重要組成部分。根據(jù)這一目標(biāo)要求，必須做到：空間融合。通過對建筑空間實(shí)體及各類配套設(shè)施的改造，改善“三舊”地區(qū)的城鎮(zhèn)環(huán)境、生活環(huán)境和創(chuàng)業(yè)環(huán)境，將“三舊”地區(qū)的土地按照城鎮(zhèn)總體規(guī)劃進(jìn)行統(tǒng)一利用，完善城鎮(zhèn)用地布局結(jié)構(gòu)，營造整體協(xié)調(diào)的城市面貌。管理融合。按照現(xiàn)代城市社區(qū)建設(shè)的要求，完善“三舊”地區(qū)的管理體制，特別是“城中村”的社區(qū)組織體系，統(tǒng)一納入到城市管理的法制秩序。經(jīng)濟(jì)融合。將“三舊”地區(qū)改造成為南海區(qū)總體格局下的特定功能

16、區(qū)，融入到城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展體系和功能結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。文化融合。妥善保護(hù)“三舊”地區(qū)的珍貴歷史文化遺存和優(yōu)秀地方文化傳統(tǒng)，打破封閉的文化心理，使舊區(qū)文化煥發(fā)新的時(shí)代氣息，融入到具有現(xiàn)代特色的南海都市文化之中。南海區(qū)“三舊”改造近、中期（2007-2010）的工作目標(biāo)是：以條件成熟的示范區(qū)為突破口，突出重點(diǎn)，逐步實(shí)現(xiàn)“三舊”地區(qū)建設(shè)環(huán)境的改善和經(jīng)濟(jì)效益的提升，促進(jìn)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)提升和空間布局優(yōu)化，推動(dòng)南海區(qū)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，使城鄉(xiāng)城市化水平和城鎮(zhèn)面貌全面提升。具體應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)以下目標(biāo)：重點(diǎn)推進(jìn)全區(qū)各鎮(zhèn)（街）的中心區(qū)、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)片區(qū)、重點(diǎn)景觀地區(qū)、重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)區(qū)內(nèi)舊村居以及存在嚴(yán)重安全隱患、效益低

17、下的舊廠房，居住環(huán)境極差的舊城鎮(zhèn)的“三舊”改造工作，爭取在 2010 年前完成拆除重建規(guī)模達(dá)到總量的 50%以上。全面完成桂城街道內(nèi)各舊城區(qū)、舊廠房、條件成熟的示范性舊村居的綜合整治，較大程度地改善南海中心城區(qū)的居住環(huán)境和建設(shè)面貌。遠(yuǎn)期（2011-2015），一是要根據(jù)南?，F(xiàn)代化城市的要求，繼續(xù)強(qiáng)化對“三舊”地區(qū)的空間形態(tài)改造力度，二是要在總結(jié)近期工作經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，深化社會形態(tài)、管理體制改造工作，使“三舊”地區(qū)逐步在產(chǎn)業(yè)發(fā)展、社會管理、文化心理等方面完全融入到城市之中，為實(shí)現(xiàn)規(guī)劃的更長遠(yuǎn)目標(biāo)打下基礎(chǔ)。2.2 改造策略改造策略實(shí)現(xiàn)南海區(qū)“三舊”改造目標(biāo)的總體策略是：規(guī)劃先行。規(guī)劃先行。堅(jiān)持城市規(guī)

18、劃對“三舊”改造工作的指導(dǎo)，要按照城市總體規(guī)劃和建設(shè)現(xiàn)代化城市的要求，抓緊編制規(guī)劃管理的相關(guān)政策文件和下一層次規(guī)劃方案，使改造工作有章可循，形成積極的整體效益。加快推進(jìn)“三舊”改造重點(diǎn)項(xiàng)目控制性詳細(xì)規(guī)劃和示范“舊村居”總體規(guī)劃的編制，并將其作為具體改造項(xiàng)目的強(qiáng)制性依據(jù)，以保證改造項(xiàng)目符合建設(shè)現(xiàn)代化城市的要求，并具有科學(xué)性和可操作性。突出重點(diǎn)。突出重點(diǎn)。依據(jù)相關(guān)政策和城市規(guī)劃，集中優(yōu)勢資源，重點(diǎn)抓好位于重要地區(qū)、條件成熟的“三舊”改造項(xiàng)目，迅速提升城市建設(shè)的整體水平，推進(jìn)城市化、現(xiàn)代化進(jìn)程。整體開發(fā)。整體開發(fā)。實(shí)行項(xiàng)目整體開發(fā)制度，防止借“分片實(shí)施”之名，行“零星插建”之實(shí)。通過土地管理、規(guī)劃管

19、理、計(jì)劃管理、資金監(jiān)管等各個(gè)環(huán)節(jié)的嚴(yán)格控制，保證“三舊”改造項(xiàng)目的全面實(shí)施。分期推進(jìn)。分期推進(jìn)。加強(qiáng)對“三舊”改造規(guī)模的總量調(diào)控，嚴(yán)格實(shí)施改造工作計(jì)劃，根據(jù)城市重大建設(shè)、解決“三舊”實(shí)際問題及協(xié)調(diào)改造工作與城市社會經(jīng)濟(jì)運(yùn)行體系關(guān)系的要求，科學(xué)制訂全區(qū)“三舊”改造工作的分期推進(jìn)方案或編制實(shí)施“三舊”改造的年度計(jì)劃，保障改造工作有計(jì)劃、分步驟、穩(wěn)妥有序地開展，避免對城市新區(qū)建設(shè)、房地產(chǎn)市場等造成沖擊。分類指導(dǎo)。分類指導(dǎo)。加強(qiáng)對“三舊”改造項(xiàng)目的類型、模式進(jìn)行研究，立足實(shí)際，因地制宜，量力而行，根據(jù)其現(xiàn)狀條件、主要問題、市場潛力及與城市規(guī)劃的關(guān)系，結(jié)合本地區(qū)居民（村民）的改造意向，針對不同類型、不同

20、地區(qū)、不同情況的“三舊”項(xiàng)目確定切合實(shí)際的改造模式，并提出相應(yīng)的具體改造目標(biāo)、實(shí)施策略和規(guī)劃指引。多方結(jié)合。多方結(jié)合。堅(jiān)持政府引導(dǎo)與市場化運(yùn)作相結(jié)合，政府主要負(fù)責(zé)制定政策、規(guī)劃并組織推動(dòng)，具體改造項(xiàng)目盡可能以市場化運(yùn)作的方式進(jìn)行。政府各職能部門要為“三舊”改造主動(dòng)提供相關(guān)服務(wù)，市場化運(yùn)作實(shí)行誰投資誰收益。政策配套。政策配套。在抓緊開展空間改造和規(guī)劃管理工作的同時(shí)，要加強(qiáng)對“三舊”地區(qū)內(nèi)的違法建設(shè)、違法經(jīng)營行為的查處，同時(shí)努力改善“三舊”地區(qū)的公共配套服務(wù)，積極探索實(shí)施社會、經(jīng)濟(jì)、文化形態(tài)改造的措施，為空間形態(tài)改造配套良好的政策氛圍，并為遠(yuǎn)期實(shí)現(xiàn)“三舊”地區(qū)的全面改造奠定基礎(chǔ)。第三章第三章 總體

21、部署總體部署3.1 規(guī)劃依據(jù)規(guī)劃依據(jù)（1）中華人民共和國城市規(guī)劃法 （1994）（2）城市規(guī)劃編制辦法 （2006）（3）佛山市城市總體規(guī)劃（20052020） （4）佛山市城市發(fā)展概念規(guī)劃（5）佛山市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（6）佛山市南海區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要（7）南海市土地利用總體規(guī)劃（19972010） （8）南海城區(qū)總體概念性規(guī)劃（9）南海區(qū)近期建設(shè)規(guī)劃（20062010） （10） 南海區(qū)各鎮(zhèn)（街）最新版總體規(guī)劃（11） 佛山市關(guān)于加快推進(jìn)舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村居改造的決定及 3 個(gè)相關(guān)指導(dǎo)意見的通知（12） 佛山市“三舊改造”規(guī)劃編制要求（13） 其它相關(guān)規(guī)劃、相關(guān)基礎(chǔ)資料3.

22、2 總體部署總體部署（一）著重抓好位于重點(diǎn)地段“三舊”項(xiàng)目的全面改造，完善城市空間整體結(jié)構(gòu)，提升城市功能，加快現(xiàn)代化城市建設(shè)按照城市總體規(guī)劃和建設(shè)現(xiàn)代化城市的要求，著重抓好南海城市中心區(qū)、重要城市景觀地區(qū)、基本生態(tài)保護(hù)地區(qū)、近期建設(shè)的重要產(chǎn)業(yè)功能區(qū)、重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)范圍等城鎮(zhèn)重要地區(qū)及其影響范圍內(nèi)“三舊”地區(qū)的改造，使“三舊”改造形成積極的整體效益。結(jié)合南海區(qū)近期建設(shè)規(guī)劃（2006-2010）確定的近期重點(diǎn)改善地區(qū)1，明確本次規(guī)劃中“舊城鎮(zhèn)”改造的重點(diǎn)工作，包括：桂城舊城、里水舊城、九江桂香路舊商業(yè)街、西樵官山舊城、獅山官窯東風(fēng)水庫禪炭路兩側(cè)地域和松崗舊區(qū)、羅村舊城。結(jié)合具體項(xiàng)目以功能置換和產(chǎn)

23、業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化為核心，提升其在區(qū)域城鎮(zhèn)發(fā)展中的主導(dǎo)地位。根據(jù)城市規(guī)劃要求，對于影響城市觀瞻的、具有較大土地效益挖潛能力的 “舊廠房”用地，規(guī)劃逐步改造形成具有一定專業(yè)性的多類型產(chǎn)業(yè)聚集基地，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，提升產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的競爭力。加快促進(jìn)居住方式的城市化變革，“舊村”改造后重新建設(shè)的農(nóng)民公寓等居住建筑，要統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一建設(shè)，集中形成居住小區(qū)，按照城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)配套較為完善的居住服務(wù)設(shè)施，引導(dǎo)人口有序聚集，優(yōu)化用地布局。（二）積極開展城市重要景觀節(jié)點(diǎn)、景觀軸線兩側(cè)和景觀區(qū)域內(nèi)“三舊”項(xiàng)目的分類改造積極開展南海大道商業(yè)區(qū)、西樵等重要的商貿(mào)旅游和文化景觀區(qū)的“三舊”改造，通過局部拆除重

24、建、整體搬遷或功能置換等手段，促進(jìn)“舊城鎮(zhèn)”建設(shè)面貌和產(chǎn)業(yè)功能的提升，使其成為具有地方特色的產(chǎn)業(yè)、文化和旅游資源的有機(jī)組成部分。根據(jù)相關(guān)城市規(guī)劃要求，積極開展交通干線、道路出入口等城市重要景觀軸線兩側(cè)“舊城鎮(zhèn)”、“舊廠房”項(xiàng)目的分類改造，分別采取拆遷改造沿線“三舊”項(xiàng)目，適當(dāng)提高開發(fā)強(qiáng)度，調(diào)整用地功能布局，鼓勵(lì)發(fā)展商業(yè)、辦公、廉租公寓等功能，充分發(fā)揮土地價(jià)值，優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)。1近期重點(diǎn)改善地區(qū)：區(qū)位重要，近期發(fā)展條件基本完善，但配套設(shè)施不足，環(huán)境壓力較大；現(xiàn)狀發(fā)展影響城市整體地位提升，影響產(chǎn)業(yè)發(fā)展的地區(qū)為重點(diǎn)改善區(qū)（三）對于涉及整體拆建的“舊村居”，應(yīng)加大對原村民的生活保障力度，促進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)籌

25、協(xié)調(diào)發(fā)展（1）深化農(nóng)村股份合作經(jīng)濟(jì)組織的改造村組經(jīng)濟(jì)組織在逐漸剝離其管理社會事務(wù)職能的基礎(chǔ)上，通過創(chuàng)新管理體制和運(yùn)行機(jī)制，可改造原農(nóng)村股份合作經(jīng)濟(jì)組織向公司化現(xiàn)代企業(yè)方向轉(zhuǎn)變。結(jié)合各村居的特點(diǎn)，通過積極的財(cái)政扶持和技術(shù)支持，引導(dǎo)公司經(jīng)營結(jié)構(gòu)從單一的物業(yè)出租向多元化經(jīng)營轉(zhuǎn)變。（2）加大對原村民生活的保障力度舊村居整體拆除改造后，要加強(qiáng)對原村民就業(yè)意愿和能力的調(diào)查，以及信息公布，成立專門的機(jī)構(gòu)，制定相應(yīng)的扶持辦法，通過創(chuàng)業(yè)補(bǔ)助、就業(yè)培訓(xùn)、公益性崗位推薦等多種方式幫助原村民進(jìn)入城市勞動(dòng)力市場；嚴(yán)格落實(shí)有關(guān)規(guī)定，將原村民納入城市統(tǒng)一的社會福利保障體系，享受城市居民的最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)，并加大保障力度，按

26、有關(guān)規(guī)定的土地出讓金及原農(nóng)村集體的征地補(bǔ)償款，保證原村民的社會福利保障；同時(shí)應(yīng)結(jié)合對違法建筑的查處，加強(qiáng)“舊村居”建筑的房屋產(chǎn)權(quán)登記管理，將村內(nèi)出租屋完全納入城市房屋租賃管理體系，使原村民的房租收入合法化，并得到穩(wěn)定的保障。第四章第四章 改造規(guī)劃引導(dǎo)改造規(guī)劃引導(dǎo)4.1 改造范圍改造范圍根據(jù)各鎮(zhèn)（街）上報(bào)改造項(xiàng)目的相關(guān)材料，結(jié)合南海區(qū)近期建設(shè)規(guī)劃（2006-2010），南海區(qū)“三舊改造”項(xiàng)目包括“舊城鎮(zhèn)”改造、“舊廠房”改造和“舊村居” 改造等共 107 項(xiàng)內(nèi)容。其中，“舊城鎮(zhèn)”改造 21 項(xiàng)，占地約 215.02 公頃；“舊廠房”改造 51 項(xiàng)，占地約 890.22 公頃；“舊村居” 改造 3

27、5 個(gè)，占地約 11097.45 公頃。 “舊城鎮(zhèn)”改造，主要是指南海區(qū)鎮(zhèn)（街道）城區(qū)內(nèi)國有土地的舊民居、舊商鋪、舊廠房等的改造?！芭f城鎮(zhèn)”改造主要目標(biāo)是：通過實(shí)施約 215.02 公頃的 “舊城鎮(zhèn)”項(xiàng)目改造，使南海城鎮(zhèn)的道路交通和城市景觀、土地效益有明顯的改變，市民居住條件和生活環(huán)境有明顯改善，改造區(qū)域內(nèi)無危破房屋。堅(jiān)持舊城鎮(zhèn)改造與住房建設(shè)同步推進(jìn)，在推進(jìn)舊城鎮(zhèn)改造中結(jié)合“十一五”住房建設(shè)規(guī)劃，同步實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)，解決市民住房難問題。 “舊廠房”改造，是指南海區(qū)鎮(zhèn)（街道）、村和工業(yè)園區(qū)內(nèi)的舊廠房的改造，包括嚴(yán)重影響城市觀瞻的臨時(shí)建筑。改造重點(diǎn)改造范圍是上世紀(jì) 90 年代及以前建設(shè)

28、的約890.22 公頃的單層簡易結(jié)構(gòu)舊廠房?！芭f廠房”主要目標(biāo)是：對全區(qū)符合上述重點(diǎn)改造范圍的占地約 890.22 萬平方米的舊廠房逐步進(jìn)行改造提升，將舊廠房改造成為功能配套完善的現(xiàn)代化工業(yè)區(qū)、商貿(mào)新城、村民公寓等，成為產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級的重要載體和城鎮(zhèn)面貌提升的重要課題，實(shí)現(xiàn)土地集約利用、產(chǎn)業(yè)集聚提升、勞動(dòng)就業(yè)增加、社會穩(wěn)定和諧的目標(biāo)，加快我市工業(yè)化、城市化、國際化發(fā)展進(jìn)產(chǎn)。 “舊村居”改造，是指在“城中村”、“園中村”、“空心村”等推進(jìn)農(nóng)民公寓建設(shè)、舊物業(yè)改造和村容村貌整治。主要目標(biāo)是：從 2007 年起，南海區(qū)啟動(dòng)首批 35個(gè)建制村居為農(nóng)民公寓建設(shè)、集體物業(yè)改造和村容村貌整治的“示范村居”，將

29、示范村居改造成為功能配套、祥和安康的生活公寓。表表 1 1 南海區(qū)南海區(qū)“舊城鎮(zhèn)舊城鎮(zhèn)”改造項(xiàng)目列表改造項(xiàng)目列表序號序號項(xiàng)目類型項(xiàng)目類型擬改造舊城鎮(zhèn)項(xiàng)目名稱擬改造舊城鎮(zhèn)項(xiàng)目名稱所屬鎮(zhèn)街所屬鎮(zhèn)街編號編號1南海大道商業(yè)區(qū)桂城街道1-12“一河三岸”舊城區(qū)改造1-23金溪糧倉地塊改造里水鎮(zhèn)1-34桂香路商業(yè)住宅區(qū)九江鎮(zhèn)1-45西樵舊車站、金花街市場改造1-56舊石場地塊項(xiàng)目1-67商貿(mào)廣場1-78樵園改造1-89愛國商業(yè)步行街西樵鎮(zhèn)1-910供銷社物業(yè)1-1011原房管公房1-1112官窯大道與禪炭路交叉口1-1213松崗糧所、房管所屬房產(chǎn)及周邊舊區(qū)改造1-1314石泉食街1-1415小塘舊區(qū)塘中路

30、兩側(cè)、塘美村、西社村改造1-151672 家小區(qū)住戶、泡沫廠、塘美渦一帶改造獅山鎮(zhèn)1-1617丹灶舊鎮(zhèn)區(qū)丹灶鎮(zhèn)1-1718羅村甘坑村小組地塊1-1819東興漁港1-1920羅村皮革市場1-2021舊城鎮(zhèn)原金輪廠羅村街道1-21合計(jì)用地規(guī)模215.02 公頃表表 2 2 南海區(qū)南海區(qū)“舊廠房舊廠房”改造項(xiàng)目列表改造項(xiàng)目列表序號序號項(xiàng)目類型項(xiàng)目類型擬改造擬改造舊廠房舊廠房項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱所屬鎮(zhèn)街所屬鎮(zhèn)街編號編號1石肯南都片區(qū)改造2-12疊北工業(yè)區(qū)2-23夏北扇面工業(yè)區(qū)桂城街道2-34沙涌出入口改造2-45洲村出入口改造2-56旗峰廠地塊改造2-67里水車隊(duì)鋼琴廠地塊改造2-78南海毛巾廠地塊改造2

31、-89保鮮廠地塊改造2-910舊廠房粵生廠地塊改造里水鎮(zhèn)2-10 序號序號項(xiàng)目類型項(xiàng)目類型擬改造擬改造舊廠房舊廠房項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱所屬鎮(zhèn)街所屬鎮(zhèn)街編號編號11印染廠地塊改造2-1112佛山中外運(yùn)倉碼有限公司整體改造2-1213上北工商業(yè)城2-1314九江大轉(zhuǎn)灣（國際）夾板專業(yè)市場2-1415向明苑第三期商住小區(qū)九江鎮(zhèn)2-1516南海絲廠（屬區(qū)公有資產(chǎn)）改造2-1617嶺南、樵南陶瓷廠改造西樵鎮(zhèn)2-1718南海官窯水泥廠、機(jī)械廠改造2-1819東風(fēng)水庫舊廠區(qū)改造2-1920龍頭村（桃園外圍）舊廠區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移2-20 21北上村海鮮坊南部一帶改造2-2122五星、新境村級工業(yè)區(qū)舊廠房改造2-2223

32、江湄村道路兩側(cè)舊廠房改造2-2324紅星公路（小塘）站線兩側(cè)舊廠房拆遷改造2-2425官窯舊糧倉2-2526匯江假日花園西南側(cè)舊廠區(qū)改造2-2627東隊(duì)村民小組舊物業(yè)2-2728紅漆廠改造2-2829紅星村舊物業(yè)2-2930官窯村舊物業(yè)2-30 31群崗村舊物業(yè)2-3132七甫村舊物業(yè)2-3233五星工業(yè)區(qū)陶瓷行業(yè)轉(zhuǎn)型2-3334桃園路兩側(cè)舊廠區(qū)改造2-3435321 國道（一環(huán)至官華路口）沿線舊廠房改造2-3536石泉沈社舊物業(yè)2-3637松崗建設(shè)路兩側(cè)舊廠區(qū)2-3738華平玗舊物業(yè)獅山鎮(zhèn)2-3839聯(lián)和工業(yè)西區(qū)2-3940聯(lián)和工業(yè)中區(qū)2-40 41羅村佛羅路兩旁改造2-4142羅南水井舊廠

33、房改造2-4243街邊村委會側(cè)舊廠房改造2-4344聯(lián)星機(jī)場路以北（充美村地塊）2-4445桂丹路兩旁舊廠房改造（40-50 米）2-4546粵豐汽配南側(cè)地塊2-4647聯(lián)和崗三地塊2-4748街邊下觀舊廠房改造2-4849上沙路兩旁舊廠房改造（進(jìn)深 40-50 米）2-4950東建玻璃廠地塊2-5051聯(lián)星大道兩旁舊廠房進(jìn)深 40-50 米羅村鎮(zhèn)2-51序號序號項(xiàng)目類型項(xiàng)目類型擬改造擬改造舊廠房舊廠房項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱所屬鎮(zhèn)街所屬鎮(zhèn)街編號編號合計(jì)用地規(guī)模890.22 公頃表表 3 3 南海區(qū)南海區(qū)“舊村居舊村居”改造項(xiàng)目列表改造項(xiàng)目列表序號序號項(xiàng)目類型項(xiàng)目類型擬改造擬改造舊村莊舊村莊村名村名所

34、屬鎮(zhèn)街所屬鎮(zhèn)街編號編號1北區(qū)3-12夏西3-23北約3-34夏北3-45平東3-56石肯3-67疊北3-78夏南一桂城街道3-89鳳池3-910鹽步3-1011瀝中3-1112河?xùn)|3-1213謝邊3-1314沙溪3-1415鐘邊3-1516聯(lián)滘大瀝鎮(zhèn)3-1617大沖3-1718里水3-1819沙涌3-1920河村3-2021新聯(lián)3-2122洲村里水鎮(zhèn)3-2223下西九江鎮(zhèn)3-2324崇南3-2425西樵西樵鎮(zhèn)3-2526七浦3-2627華涌3-2728石泉3-2829小塘獅山鎮(zhèn)3-2930石聯(lián)丹灶鎮(zhèn)3-3031聯(lián)星3-3132沙坑3-3233羅村3-3334街邊3-3435舊村莊聯(lián)和羅村街道3

35、-35合計(jì)用地規(guī)模11097.45 公頃4.2 改造的模式引導(dǎo)改造的模式引導(dǎo)根據(jù)佛山市“三舊”改造項(xiàng)目的現(xiàn)狀特點(diǎn)、發(fā)展程度和改造規(guī)模，改造模式可分為整體拆除改造、局部拆除改造、保留整治三類。4.2.1 整體拆除改造模式整體拆除改造模式4.2.1.1 界定界定整體拆除改造是指對用地項(xiàng)目的全面拆除改造，包括建設(shè)格局、用地功能、配套設(shè)施、環(huán)境景觀等方面的重建。以拆除重建為主，整體拆建率超過 30%的（拆除重建部分的建筑面積與改造項(xiàng)目改造前的總建筑面積之比） ，屬于整體拆除改造模式。4.2.1.2 適用對象適用對象整體拆除改造模式適用于：（1）對城市規(guī)劃實(shí)施有較大影響或與城市總體規(guī)劃確定的用地性質(zhì)、城

36、市功能和定位嚴(yán)重不符或有安全隱患突出的“舊城鎮(zhèn)” 、 “舊廠房” ；（2）現(xiàn)狀存在問題比較突出，區(qū)位優(yōu)勢明顯、土地價(jià)值較高，規(guī)模不大，且村集體、村民有較強(qiáng)改造意愿的，在城市外因和“舊村居”內(nèi)因作用下自身有更新改造需求的“舊村居” 。4.2.2 局部拆除改造模式局部拆除改造模式4.2.2.1 界定界定局部拆除改造是指在整體格局和功能不作重大調(diào)整的情況下，對“三舊”改造的局部區(qū)域、關(guān)鍵要素進(jìn)行重點(diǎn)改造。整體拆建率大于 5%、不超過 30%的，屬于局部拆除改造。4.2.2.2 適用對象適用對象局部拆除改造模式主要適用于：（1）現(xiàn)狀整體情況較好，只需要對局部空間和環(huán)境進(jìn)行改造的“舊城鎮(zhèn)” 、“舊廠房”

37、 ；（2）村集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)或能夠吸引外來資金投資的，能推動(dòng)地區(qū)的產(chǎn)業(yè)更新升級目的，力圖改造部分片區(qū)，但又難于成片推行整體拆除改造的“舊村居” 。4.2.3 保留整治模式保留整治模式4.2.3.1 界定界定保留整治是指通過少量拆遷達(dá)到環(huán)境整治和綠化美化。整體拆建率不超過 5%的，屬于保留整治模式。4.2.3.2 適用對象適用對象保留整治模式主要適用于符合以下條件的“舊村居”：（1）整體建設(shè)情況較好，問題不太嚴(yán)重的“舊村居” ；（2）現(xiàn)狀建筑密度較大、全面改造難度較大的“舊村居” 。4.3 改造模式的選擇改造模式的選擇“三舊”項(xiàng)目的改造模式必須根據(jù)項(xiàng)目的具體情況，制定有針對性的改造方案。各項(xiàng)目的改

38、造模式可以是單一的，也可以是兩種或多種模式的結(jié)合，具體的改造模式應(yīng)在“三舊”項(xiàng)目改造詳細(xì)規(guī)劃中予以確定。4.3.1整體拆除改造項(xiàng)目整體拆除改造項(xiàng)目對城市近期建設(shè)重點(diǎn)地區(qū)內(nèi)，與城市規(guī)劃沖突嚴(yán)重、安全隱患等問題較為突出的“三舊”改造項(xiàng)目，選取整體拆除改造模式（拆除建筑面積與改造項(xiàng)目改造前總建筑面積之比高于 30%），按照規(guī)劃要求重新建設(shè)，能較為徹底地改變“三舊”改造項(xiàng)目的空間形態(tài)，調(diào)整用地功能，消除“三舊”改造項(xiàng)目與周圍地區(qū)用地布局和景觀面貌的嚴(yán)重沖突，全面提升空間環(huán)境質(zhì)量，提升用地效益。本次規(guī)劃擬改造 46 項(xiàng)整體拆建項(xiàng)目，其中包括 10 個(gè)舊城鎮(zhèn)改造項(xiàng)目，34個(gè)舊廠房改造項(xiàng)目，2 個(gè)舊村居改造

39、項(xiàng)目（桂城街道的北區(qū)村和北約村） ，占地約為 383.04 公頃。桂城街道的北區(qū)村和北約村“舊村居”的全面改造均為村聯(lián)合房地產(chǎn)商合作建設(shè)的組織形式，采取市場化運(yùn)作方式，改造項(xiàng)目完成后，符合有關(guān)規(guī)定的建筑物和附著物可由村和開發(fā)商按比例取得產(chǎn)權(quán)，并可自由轉(zhuǎn)讓。4.3.2局部拆除改造項(xiàng)目局部拆除改造項(xiàng)目與城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、公共和市政設(shè)施建設(shè)需要存在局部沖突的“舊城鎮(zhèn)” 改造項(xiàng)目，以及局部地段存在嚴(yán)重的安全隱患、原村民局部拆除改造意愿強(qiáng)烈的“舊村居”，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際需要和城市規(guī)劃要求實(shí)施局部拆建，將部分用地內(nèi)的建筑物全部拆除（拆除建筑面積與改造項(xiàng)目改造前總建筑面積之比高于5%、低于 30%），按照規(guī)劃要

40、求重新建設(shè)。本次規(guī)劃擬改造 35 項(xiàng)局部拆建項(xiàng)目包括 11 個(gè)舊城鎮(zhèn)改造項(xiàng)目，17 個(gè)舊廠房改造項(xiàng)目，7 個(gè)舊村居改造項(xiàng)目（桂城街道的夏西村，大瀝鎮(zhèn)的瀝中、沙溪、鐘邊、聯(lián)滘、里水村，羅村街道的羅村村），占地約為 2523.95 公頃。7 個(gè)舊村居改造項(xiàng)目在對部分地塊進(jìn)行局部拆除改造的同時(shí)，對區(qū)域內(nèi)的其它用地開展保留整治，在整體上改善居住環(huán)境、提升土地效益。表表 4 4 南海區(qū)南海區(qū)“三舊改造三舊改造”擬整體拆除項(xiàng)目列表擬整體拆除項(xiàng)目列表序號序號擬整體拆除改造項(xiàng)目名稱擬整體拆除改造項(xiàng)目名稱所屬鎮(zhèn)街所屬鎮(zhèn)街編號編號1石肯南都片區(qū)改造2-12疊北工業(yè)區(qū)2-23夏北扇面工業(yè)區(qū)2-34北區(qū)村3-15北約

41、村桂城街道3-36“一河三岸”舊城區(qū)改造1-27金溪糧倉地塊改造1-38沙涌出入口改造2-49洲村出入口改造2-510旗峰廠地塊改造2-611里水車隊(duì)鋼琴廠地塊改造2-712南海毛巾廠地塊改造2-813保鮮廠地塊改造2-914粵生廠地塊改造2-1015印染廠地塊改造里水鎮(zhèn)2-1116桂香路商業(yè)住宅區(qū)1-417向明苑第三期商住小區(qū)九江鎮(zhèn)2-1518西樵舊車站、金花街市場改造1-519舊石場地塊項(xiàng)目1-620愛國商業(yè)步行街1-921南海絲廠（屬區(qū)公有資產(chǎn)）改造2-1622嶺南、樵南陶瓷廠改造西樵鎮(zhèn)2-1723供銷社物業(yè)1-1024南海官窯水泥廠、機(jī)械廠改造2-1825東風(fēng)水庫舊廠區(qū)改造2-1926

42、江湄村道路兩側(cè)舊廠房改造2-2327官窯舊糧倉2-2528匯江假日花園西南側(cè)舊廠區(qū)改造2-2629東隊(duì)村民小組舊物業(yè)2-2730紅漆廠改造2-2831群崗村舊物業(yè)2-3132321 國道（一環(huán)至官華路口）沿線舊廠房改造獅山鎮(zhèn)2-3533丹灶舊鎮(zhèn)區(qū)丹灶鎮(zhèn)1-1734東興漁港1-1935原金輪廠1-2136聯(lián)和工業(yè)西區(qū)羅村街道2-39序號序號擬整體拆除改造項(xiàng)目名稱擬整體拆除改造項(xiàng)目名稱所屬鎮(zhèn)街所屬鎮(zhèn)街編號編號37聯(lián)和工業(yè)中區(qū)2-4038街邊村委會側(cè)舊廠房改造2-4339聯(lián)星機(jī)場路以北（充美村地塊）2-4440桂丹路兩旁舊廠房改造（40-50 米）2-4541粵豐汽配南側(cè)地塊2-4642聯(lián)和崗三地塊

43、2-4743街邊下觀舊廠房改造2-4844上沙路兩旁舊廠房改造（進(jìn)深 40-50 米）2-4945東建玻璃廠地塊2-5046聯(lián)星大道兩旁舊廠房進(jìn)深 40-50 米2-51合計(jì)用地規(guī)模383.04 公頃表表 5 5 南海區(qū)南海區(qū)“三舊改造三舊改造”擬局部拆除項(xiàng)目列表擬局部拆除項(xiàng)目列表序號序號擬局部拆除改造項(xiàng)目名稱擬局部拆除改造項(xiàng)目名稱所屬鎮(zhèn)街所屬鎮(zhèn)街編號編號1南海大道商業(yè)區(qū)1-12夏西村桂城街道3-23瀝中村3-114沙溪村3-14 5鐘邊村3-156聯(lián)滘村大瀝鎮(zhèn)3-16 7里水村里水鎮(zhèn)3-188佛山中外運(yùn)倉碼有限公司整體改造2-12 9上北工商業(yè)城2-1310九江大轉(zhuǎn)灣（國際）夾板專業(yè)市場九江

44、鎮(zhèn)2-14 11商貿(mào)廣場1-712樵園改造西樵鎮(zhèn)1-813原房管公房1-1114官窯大道與禪炭路交叉口1-1215松崗糧所、房管所屬房產(chǎn)及周邊舊區(qū)改造1-1316石泉食街1-1417小塘舊區(qū)塘中路兩側(cè)、塘美村、西社村改造1-151872 家小區(qū)住戶、泡沫廠、塘美渦一帶改造1-1619龍頭村（桃園外圍）舊廠區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移2-20 20北上村海鮮坊南部一帶改造2-2121五星、新境村級工業(yè)區(qū)舊廠房改造2-22 22紅星公路（小塘）站線兩側(cè)舊廠房拆遷改造2-24 23紅星村舊物業(yè)2-2924官窯村舊物業(yè)2-30 25七甫村舊物業(yè)2-32 26五星工業(yè)區(qū)陶瓷行業(yè)轉(zhuǎn)型2-3327桃園路兩側(cè)舊廠區(qū)改造2-34

45、 28石泉沈社舊物業(yè)2-36 29松崗建設(shè)路兩側(cè)舊廠區(qū)獅山鎮(zhèn)2-37序號序號擬局部拆除改造項(xiàng)目名稱擬局部拆除改造項(xiàng)目名稱所屬鎮(zhèn)街所屬鎮(zhèn)街編號編號30華平玗舊物業(yè)2-38 31羅村甘坑村小組地塊1-1832羅村皮革市場1-20 33羅村佛羅路兩旁改造2-4134羅南水井舊廠房改造2-42 35羅村村羅村街道3-33合計(jì)用地規(guī)模2523.95 公頃4.3.3保留整治項(xiàng)目保留整治項(xiàng)目保留整治是在現(xiàn)狀建筑空間形態(tài)不發(fā)生根本變化的基礎(chǔ)上，對與城市總體規(guī)劃無嚴(yán)重沖突、建筑布局較整齊、居住環(huán)境較好、基本能夠適合居住需要的“舊村改造示范村居”，采取各種手段對”舊村居”居住環(huán)境的凈化、美化、優(yōu)化改造。26 個(gè)示

46、范村居的保留整治應(yīng)根據(jù)各“舊村居”的實(shí)際問題，整理原有舊村局部空間，除了極少量的農(nóng)民公寓、市政、公用設(shè)施及環(huán)境小品外，基本不涉及房屋拆建，有針對性地開展歷史文化遺存保護(hù)、建筑外觀改善、公共空間改善、市政公用設(shè)施改善、公共配套設(shè)施改善和道路交通設(shè)施改善等工作，以改善“舊村居”的生活環(huán)境和整體景觀，促進(jìn)其與一般城市地區(qū)的協(xié)調(diào)，舒緩村內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生等問題；如涉及城市景觀節(jié)點(diǎn)而又無法在近期推行拆除改造的，則應(yīng)對建筑、設(shè)施進(jìn)行外部整飾；適當(dāng)增加村內(nèi)的綠地和開敞空間；注重保護(hù)原村莊的特色空間和建筑文脈等。 表表 6 6 南海區(qū)南海區(qū)“三舊改造三舊改造”擬保留整治村居列表擬保留整治村居列表序號序號擬保留整治村

47、居名稱擬保留整治村居名稱所屬鎮(zhèn)街所屬鎮(zhèn)街編號編號1夏北村3-42平東村3-53石肯村3-64疊北村3-75夏南一村桂城街道3-86鳳池村3-97鹽步村大瀝鎮(zhèn)3-10 序號序號擬保留整治村居名稱擬保留整治村居名稱所屬鎮(zhèn)街所屬鎮(zhèn)街編號編號8河?xùn)|村3-12 9謝邊村3-1310大沖村3-1711沙涌村3-1912河村村3-20 13新聯(lián)村3-2114洲村村里水鎮(zhèn)3-22 15下西村九江鎮(zhèn)3-2316崇南村3-24 17西樵村西樵鎮(zhèn)3-2518七浦村3-26 19華涌村3-2720石泉村3-28 21小塘村獅山鎮(zhèn)3-2922石聯(lián)村丹灶鎮(zhèn)3-30 23聯(lián)星村3-3124沙坑村3-32 25街邊村3-34

48、 26聯(lián)和村羅村街道3-35合計(jì)用地規(guī)模9295.70 公頃4.4 改造的開發(fā)強(qiáng)度引導(dǎo)改造的開發(fā)強(qiáng)度引導(dǎo) “三舊”改造以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益的最大化為目標(biāo)，同時(shí)必須在一定程度上嚴(yán)格控制開發(fā)強(qiáng)度，從而避免過高的開發(fā)強(qiáng)度損害城市的公共利益、整體利益和長遠(yuǎn)利益。因此，“三舊”改造應(yīng)以國家規(guī)范和佛山市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定為指導(dǎo)，合理制定舊城鎮(zhèn)改造的各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)。改造項(xiàng)目在國土部門進(jìn)行土地出讓之前，規(guī)劃部門要以控制性詳細(xì)規(guī)劃等為依據(jù)，提出容積率、建筑密度、綠地率等規(guī)劃指標(biāo)。個(gè)別項(xiàng)目在進(jìn)行社會、經(jīng)濟(jì)可行性論證后，確需突破原控制性詳細(xì)規(guī)劃確定指標(biāo)或相關(guān)規(guī)定的，必須按佛山市城市規(guī)劃管理暫行辦法的相

49、關(guān)規(guī)定，按法定程序提交市規(guī)劃行政主管部門審批。4.4.1拆除改造區(qū)域控制拆除改造區(qū)域控制拆除改造區(qū)域包括整體拆除改造區(qū)域和局部拆除改造區(qū)域兩類。規(guī)劃期限內(nèi)南海區(qū)共有 46 項(xiàng)整體拆建項(xiàng)目和 35 項(xiàng)局部拆建項(xiàng)目，分別占項(xiàng)目總數(shù)的43和 33，總占地面積約 2906.99 公頃。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，拆除改造區(qū)規(guī)劃控制指標(biāo)如下：（1）改造區(qū)域零散地塊開發(fā)時(shí)，地塊的最小面積低層建筑應(yīng)不小于 500，多層建筑不小于 1000，中高層、高層居住建筑不小于 2000，高層公共建筑不小于 2 500；（2）改造區(qū)域的綠地率不低于 30；（3）改造區(qū)域的建筑容量控制指標(biāo)應(yīng)結(jié)合現(xiàn)狀情況、服務(wù)區(qū)位、交通區(qū)位、環(huán)境區(qū)位和

50、土地價(jià)值等因素進(jìn)行綜合分析后確定，一般地塊的建筑容量控制可參考下表：表表 7 7 改造區(qū)域建筑密度和容積率控制指標(biāo)表改造區(qū)域建筑密度和容積率控制指標(biāo)表建筑容量類型建筑容量類型建筑密度（建筑密度（d）容積率容積率(far)低層獨(dú)立式住宅其他低層住宅建筑30%d50%0.8多層33%2.0中高層30%2.5住宅建筑（含酒店式公寓）高層28%3.5低層50%1.5多層45%2.7商業(yè)、辦公建筑（含旅館建筑、公寓式辦公建筑）高層40%4.5單層40%d60%0.4多層30%d45%0.8far2.5工業(yè)建筑（一般通用廠房）、普通倉儲建筑高層30%d40%1.2far3.0（4）改造區(qū)域住宅布置應(yīng)符合佛

51、山市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定的建筑間距、退讓和限高要求。4.4.2保留整治區(qū)控制保留整治區(qū)控制雖然南海區(qū)從里水鎮(zhèn)沙涌村 1995 年率先建設(shè)農(nóng)民公寓起，十年間在全區(qū) 6各鎮(zhèn) 12 條村已經(jīng)建成農(nóng)村公寓，建設(shè)了 36.85 萬平方米的農(nóng)民公寓，占地18.13 萬平方米，解決了一部分村民的住房困難，但其中除夏西村拆舊建新，其余 11 條村都屬于建新不拆舊型。因此，在規(guī)劃期限內(nèi)，劃為保留整治區(qū)的26 個(gè)示范村居，如需建設(shè)農(nóng)民公寓，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行拆舊建新的原則，但在拆建時(shí)序的安排上應(yīng)根據(jù)具體項(xiàng)目和用地進(jìn)行綜合安排。結(jié)合部分地塊的改造項(xiàng)目，清拆村莊內(nèi)的違章建設(shè)和違法建筑，在保持原村莊特色空間和建筑文脈的前提下，

52、改造以“抽梳”的方式，逐步降低“舊村居”內(nèi)部的建筑密度，更新和完善村內(nèi)市政和公共服務(wù)設(shè)施配套，梳理出公共綠地和活動(dòng)場地，從而以較小的改造成本，改善“舊村居”內(nèi)部環(huán)境。加強(qiáng)用地控制與管理，嚴(yán)格控制“三舊”改造所涉示范村居內(nèi)的建設(shè)增量，引導(dǎo)土地資源集約和節(jié)約利用；保持村鎮(zhèn)特色。4.5 改造的土地利用功能引導(dǎo)改造的土地利用功能引導(dǎo)“三舊”改造項(xiàng)目的土地利用功能，原則上應(yīng)該符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃的要求，與城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向和產(chǎn)業(yè)布局相協(xié)調(diào)，積極服務(wù)于周邊的城市產(chǎn)業(yè)片區(qū)，有利于加快與周邊城市地區(qū)的功能協(xié)調(diào)，有利于提高土地使用效益，有利于促進(jìn)集體經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。4.5.1全區(qū)總體功能引導(dǎo)全區(qū)總體

53、功能引導(dǎo)合理確定“三舊”改造的用地功能。對“三舊”改造中騰挪出的用地，應(yīng)明確改造編制區(qū)的用地改造意向與功能組織，有效發(fā)揮用地功能調(diào)整所帶來的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益。南海區(qū)“三舊”改造應(yīng)當(dāng)結(jié)合全區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和總體規(guī)劃布局的要求，根據(jù)項(xiàng)目區(qū)位不同，因地制宜確定合適的規(guī)劃功能。在城市核心區(qū)等優(yōu)勢區(qū)位條件，應(yīng)積極發(fā)展商業(yè)、辦公、房地產(chǎn)、居住配套、旅游服務(wù)等職能；在工業(yè)密集區(qū)，應(yīng)提升村鎮(zhèn)物業(yè)檔次，建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)的工業(yè)區(qū)、外工村，促進(jìn)”舊村居”與城市功能布局的融合。4.5.2各鎮(zhèn)（街）各鎮(zhèn)（街） “三舊三舊”改造的功能引導(dǎo)改造的功能引導(dǎo)桂城街道的“三舊”改造，應(yīng)承接“廣佛 rbd”的建設(shè)要求，充分利用

54、軌道交通等發(fā)展機(jī)遇，改造成為包括商業(yè)、辦公、配套公寓等多種功能，設(shè)施完善、環(huán)境良好的綜合服務(wù)社區(qū)。部分條件不成熟的“舊村居”以環(huán)境整治為主。大瀝鎮(zhèn)“三舊”改造以“舊村居”改造為主。大瀝鎮(zhèn)村級經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷史較長，應(yīng)結(jié)合物業(yè)改造，進(jìn)行局部拆除改造，提升村級物業(yè)檔次、建設(shè)農(nóng)民公寓，提高土地產(chǎn)出效益。里水的“三舊”改造，應(yīng)結(jié)合道路出入口和“一河兩岸”等重點(diǎn)景區(qū)建設(shè)，整治舊物業(yè)、舊廠房，改造成為居住環(huán)境優(yōu)美、服務(wù)設(shè)施完善的公園大型居住社區(qū)、商業(yè)配套區(qū)。部分條件不成熟的“舊村居”以環(huán)境整治為主。九江“三舊”改造，應(yīng)結(jié)合南豐碼頭升級改造和專業(yè)市場的發(fā)展，為物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供多層次居住和商業(yè)等配套服務(wù)；部分條件不

55、成熟的“舊村居”以環(huán)境整治為主。西樵鎮(zhèn)的“舊城鎮(zhèn)” 、 “舊廠房”改造，應(yīng)結(jié)合西樵山旅游景區(qū)的建設(shè)，改造成為商業(yè)、居住、文化旅游等多種功能的綜合社區(qū)；“舊村” 改造結(jié)合少部分地塊的拆除改造工作，建設(shè)農(nóng)民公寓、外工村和居住區(qū)，整體采取保留整治的模式，可鼓勵(lì)結(jié)合自身?xiàng)l件發(fā)展特色旅游產(chǎn)業(yè)和商業(yè)、餐飲、旅館等配套服務(wù)。獅山鎮(zhèn)的“三舊”改造，應(yīng)結(jié)合南海軟件科技園、獅山科技工業(yè)園、松夏工業(yè)園、有色金屬工業(yè)園、小塘汽配工業(yè)園等產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)，改造成為配套設(shè)施完善、居住環(huán)境良好、為大工業(yè)區(qū)的發(fā)展提供良好的商業(yè)、居住、生活配套等綜合服務(wù)區(qū)，有條件的村以村民小組為單位結(jié)合農(nóng)民公寓和外工村建設(shè)，發(fā)展具有產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)，

56、其原有的產(chǎn)業(yè)功能在改造后應(yīng)逐步向規(guī)劃的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)集中，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。丹灶鎮(zhèn)發(fā)展啟動(dòng)較晚，“三舊” 改造項(xiàng)目以舊鎮(zhèn)區(qū)用地整體拆除改造，以商住房為主，并對示范村居進(jìn)行環(huán)境整治。羅村街道的“三舊”改造，應(yīng)充分利用其優(yōu)越的區(qū)位條件，改造成為包括商業(yè)、居住、酒店、新式廠房區(qū)等綜合產(chǎn)業(yè)區(qū)。部分有條件的村結(jié)合農(nóng)民公寓和舊物業(yè)改造進(jìn)行綜合環(huán)境整治。 “三舊”改造項(xiàng)目的改造主體、改造模式、改造意向的具體實(shí)施計(jì)劃參照表 8表 10。表表 8 8 南海區(qū)南海區(qū)“舊城鎮(zhèn)舊城鎮(zhèn)”項(xiàng)目改造實(shí)施計(jì)劃表項(xiàng)目改造實(shí)施計(jì)劃表序序號號擬改造舊城鎮(zhèn)擬改造舊城鎮(zhèn)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱所屬區(qū)位所屬區(qū)位項(xiàng)目用地規(guī)模項(xiàng)目用地規(guī)模（萬平方米）（萬

57、平方米）改造模式改造模式改造主體改造主體改造意向改造意向改造改造時(shí)序時(shí)序所屬所屬鎮(zhèn)街鎮(zhèn)街編編號號1南海大道商業(yè)區(qū)桂城街道南海大道兩側(cè)，北起海三路，南至南桂路3.31局部拆建開發(fā)商廣佛 rbd 三大商業(yè)區(qū)之一。近期桂城街道1-12“一河三岸”舊城區(qū)改造里水鎮(zhèn)里水城區(qū)4.45整體拆建鎮(zhèn)a 區(qū)為居住區(qū)、綠化廣場；b 區(qū)為商業(yè)區(qū)。 近期1-23金溪糧倉地塊改造里水鎮(zhèn)和順金溪城區(qū)7.20整體拆建鎮(zhèn)商住區(qū)中期里水鎮(zhèn)1-34桂香路商業(yè)住宅區(qū)九江鎮(zhèn)水南村5.71整體拆建開發(fā)商沙頭片重點(diǎn)商住區(qū)近期九江鎮(zhèn)1-45西樵舊車站、金花街市場改造西樵鎮(zhèn)西樵村7.08整體拆建村、開發(fā)商商業(yè)、文化中心近期1-56舊石場地塊項(xiàng)

58、目西樵鎮(zhèn)西樵村8.05整體拆建開發(fā)商商住區(qū)中期1-67商貿(mào)廣場西樵鎮(zhèn)新城區(qū)2.96局部拆建開發(fā)商商業(yè)街區(qū)中期1-78樵園改造西樵鎮(zhèn)舊城區(qū)34.02局部拆建鎮(zhèn)、開發(fā)商旅游接待區(qū)遠(yuǎn)期1-89愛國商業(yè)步行街西樵鎮(zhèn)愛國村22.00整體拆建村、開發(fā)商商業(yè)、文化中心遠(yuǎn)期西樵鎮(zhèn)1-910供銷社物業(yè)獅山鎮(zhèn)官窯城區(qū)2.10整體拆建鎮(zhèn)生活配套區(qū)中期1-1011原房管公房獅山鎮(zhèn)官窯辦事處2.38局部拆建鎮(zhèn)生活配套區(qū)中期1-1112官窯大道與禪炭路交叉口獅山鎮(zhèn)官窯城區(qū)9.60局部拆建鎮(zhèn)商業(yè)綜合體中期1-1213松崗糧所、房管所屬房產(chǎn)及周邊舊區(qū)改造獅山鎮(zhèn)松崗城區(qū)1.34局部拆建鎮(zhèn)、開發(fā)商商業(yè)街區(qū)中期1-1314石泉食街

59、獅山鎮(zhèn)松崗、石泉、沙水村21.45局部拆建鎮(zhèn)、開發(fā)商整治環(huán)境、提升檔次、打造品牌中期1-1415小塘舊區(qū)塘中路兩側(cè)、塘美村、西社村改造獅山鎮(zhèn)小塘村30.14局部拆建鎮(zhèn)、開發(fā)商農(nóng)民公寓遠(yuǎn)期獅山鎮(zhèn)1-15序序號號擬改造舊城鎮(zhèn)擬改造舊城鎮(zhèn)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱所屬區(qū)位所屬區(qū)位項(xiàng)目用地規(guī)模項(xiàng)目用地規(guī)模（萬平方米）（萬平方米）改造模式改造模式改造主體改造主體改造意向改造意向改造改造時(shí)序時(shí)序所屬所屬鎮(zhèn)街鎮(zhèn)街編編號號1672 家小區(qū)住戶、泡沫廠、塘美渦一帶改造獅山鎮(zhèn)小塘村37.12局部拆建鎮(zhèn)、開發(fā)商高級商住區(qū)遠(yuǎn)期1-1617丹灶舊鎮(zhèn)區(qū)丹灶鎮(zhèn)0.28整體拆建鎮(zhèn)商住區(qū)近期丹灶鎮(zhèn)1-1718羅村甘坑村小組地塊羅村街道2

60、.83局部拆建開發(fā)商商業(yè)街區(qū)近期1-1819東興漁港羅村街道0.78整體拆建開發(fā)商星級酒店近期1-1920羅村皮革市場羅村街道7.33局部拆建開發(fā)商商住區(qū)中期1-2021原金輪廠羅村街道4.89整體拆建開發(fā)商房地產(chǎn)遠(yuǎn)期羅村街道1-21合計(jì)215.02表表 9 9 南海區(qū)南海區(qū)“舊廠房舊廠房”項(xiàng)目改造實(shí)施計(jì)劃表項(xiàng)目改造實(shí)施計(jì)劃表序序號號擬改造舊廠房擬改造舊廠房項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱所屬區(qū)位所屬區(qū)位項(xiàng)目用地規(guī)模項(xiàng)目用地規(guī)模（萬平方米）（萬平方米）改造模式改造模式改造主體改造主體改造意向改造意向改造時(shí)序改造時(shí)序所屬鎮(zhèn)街所屬鎮(zhèn)街編號編號1石肯南都片區(qū)改造桂城街道石肯村23.45整體拆建開發(fā)商商住區(qū)近期2-1