房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)貸款基本流程

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)貸款基本流程開發(fā)貸款定義房地產(chǎn)開發(fā)類貸款是指對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的，用于房屋建造、土地開發(fā)過程中所需的貸款。借款主體經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)主管部門批準(zhǔn)設(shè)立，在工商行政管理部門登記注冊(cè)并已取得企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。貸款條件1.必須經(jīng)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)主管部門批準(zhǔn)設(shè)立，在工商行政管理機(jī)關(guān)注冊(cè)登記，取得企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照并通過年檢，取得行業(yè)主管部門核發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。2.具有貸款卡，在銀行開立基本賬戶或一般賬戶。3.開發(fā)項(xiàng)目與其資質(zhì)等級(jí)相符。4.項(xiàng)目開發(fā)手續(xù)文件齊全、完整、真實(shí)、有效，應(yīng)取得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、開(施)工許可

2、證，按規(guī)定繳納土地出讓金。5.項(xiàng)目的實(shí)際功能與規(guī)劃用途相符，能有效滿足當(dāng)?shù)刈≌袌?chǎng)的需求，有良好的市場(chǎng)租售前景。6.項(xiàng)目的工程預(yù)算、施工計(jì)劃符合國(guó)家和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定，工程預(yù)算總投資能滿足項(xiàng)目完工前由于通貨膨脹及不可預(yù)見等因素追加預(yù)算的需要。7.貸款用途符合國(guó)家有關(guān)法規(guī)和政策。8.項(xiàng)目資本金應(yīng)達(dá)到項(xiàng)目預(yù)算總投資的35%以上，并須在銀行貸款到位之前投入項(xiàng)目建設(shè)。貸款所需材料一.基本材料1.法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照(原件及復(fù)印件)和建設(shè)管理部門核準(zhǔn)的資質(zhì)證明;2.法人代碼證書(原件及復(fù)印件);3.稅務(wù)登記證(原件及復(fù)印件);4.企業(yè)貸款卡;5.財(cái)政部門或會(huì)計(jì)(審計(jì))事務(wù)所核準(zhǔn)的前三個(gè)年度財(cái)務(wù)報(bào)表和審計(jì)報(bào)告，

3、成立不足三年的企業(yè)提交自成立以來的年度審計(jì)報(bào)告和近期報(bào)表;6.公司章程(原件及復(fù)印件);7.驗(yàn)資報(bào)告(原件及復(fù)印件);8.法定代表人證明、簽字樣本;9. 企業(yè)董事會(huì)成員和主要負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人名單和簽字樣本;10. 若客戶為有限責(zé)任公司、股份有限公司、合資合作企業(yè)或承包經(jīng)營(yíng)企業(yè)，要求提供董事會(huì)或發(fā)包人同意的決議或文件(原件);11.貸款由被委托人辦理的需提供企業(yè)法定代表人授權(quán)委托書(原件) ;12.其他所需材料。二.貸款項(xiàng)目材料1.國(guó)有土地出讓合同;2.國(guó)有土地使用證;3.中標(biāo)通知書;4.付清土地出讓金憑證;5.建設(shè)用地規(guī)劃許可證;6.建設(shè)工程規(guī)劃許可證;7.建筑工程施工許可證;8.建筑總承包

4、合同;9.項(xiàng)目總投資測(cè)算及建筑資金缺口證明;10.項(xiàng)目可行性報(bào)告;11.其他相關(guān)材料。三.擔(dān)保材料按保證、抵押或質(zhì)押的不同要求提供材料。貸款利率貸款利率按中國(guó)人民銀行利率浮動(dòng)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。一般上浮15%30%。貸款程序1.借款人申請(qǐng)借款時(shí)，應(yīng)首先填寫借款申請(qǐng)書，并按貸款人提出的貸款條件和要求提供有關(guān)資料。2.銀行受理借款人申請(qǐng)后,應(yīng)按銀行規(guī)定程序,指定調(diào)查人員調(diào)查借款人是否符合貸款條件，對(duì)工程項(xiàng)目的可行性和概預(yù)算情況進(jìn)行評(píng)估，測(cè)定貸款的風(fēng)險(xiǎn)度。提出貸與不貸、貸款額度、期限、利率和擔(dān)保方式意見。3.銀行審查人員對(duì)調(diào)查人員提供的調(diào)查報(bào)告、評(píng)估報(bào)告及所依據(jù)的資料、文件進(jìn)行審查核實(shí)，提出審查意見。在調(diào)

5、查、審查的基礎(chǔ)上，由銀行審批貸款。商品房開發(fā)貸款的審批權(quán)限，按照銀行頒布的有關(guān)中長(zhǎng)期貸款授權(quán)規(guī)定執(zhí)行。4.貸款人同意貸款的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)貸款通則的規(guī)定與借款人簽訂借款合同，并依據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，嚴(yán)格審查擔(dān)保的合法性、有效性和可靠性，并辦理有關(guān)手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)貸款種類和申請(qǐng)條件照開發(fā)內(nèi)容的不同，房地產(chǎn)開發(fā)貸款又有以下幾種類型：1、住房開發(fā)貸款，是指銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于開發(fā)建造向市場(chǎng)銷售住房的貸款。2、商業(yè)用房開發(fā)貸款，是指銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于開發(fā)建造向市場(chǎng)銷售，主要用于商業(yè)行為而非家庭居住用房的貸款。3、土地開發(fā)貸款，是指銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于土地開發(fā)的貸款。4、房地產(chǎn)開發(fā)

6、企業(yè)流動(dòng)資金貸款，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因資金周轉(zhuǎn)所需申請(qǐng)的貸款，不與具體項(xiàng)目相聯(lián)系，由于最終仍然用來支持房地產(chǎn)開發(fā)，因此這類貸款仍屬房地產(chǎn)開發(fā)貸款。除一般貸款所要求的條件外，申請(qǐng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的借款人還應(yīng)具備以下條件：1、有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照。2、已取得貸款項(xiàng)目的土地使用權(quán)，且土地使用權(quán)終止時(shí)間長(zhǎng)于貸款終止時(shí)間。3、已取得貸款項(xiàng)目規(guī)劃投資許可證、建設(shè)許可證、開工許可證，外銷房屋許可證，并完成各項(xiàng)立項(xiàng)手續(xù)，且全部立項(xiàng)文件完整、真實(shí)、有效。4、貸款項(xiàng)目申報(bào)用途與其功能相符，并能夠有效地滿足當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃和房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。5、貸款項(xiàng)目工程預(yù)算、施工計(jì)劃符合國(guó)家和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定。工程預(yù)算投資總額能滿足

7、項(xiàng)目完工前由于通貨膨脹及不可預(yù)見等因素追加預(yù)算的需要。6、具有一定比例的自有資金(一般應(yīng)達(dá)到項(xiàng)目預(yù)算投資總額的30%)，并能夠在銀行貸款之前投入項(xiàng)目建設(shè)。7、在銀行開立帳戶保持正常業(yè)務(wù)往來。8、開發(fā)商須對(duì)建設(shè)的房地產(chǎn)進(jìn)行保險(xiǎn)，且第一受益人為貸款銀行。房地產(chǎn)開發(fā)貸款申請(qǐng)資料1.基本材料法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照(副本及影印件);法人代碼證書(副本及影印件);法定代表人證明、簽字樣本(原件及影印件);貸款(卡)(原件及影印件);財(cái)政部門或會(huì)計(jì)(審計(jì))事務(wù)所核準(zhǔn)的前三個(gè)年度財(cái)務(wù)報(bào)表和審計(jì)報(bào)告。新建企業(yè)免提交;成立不足三年的企業(yè)，提交自成立以來的年度和近期報(bào)表;稅務(wù)部門年檢合格的稅務(wù)登記證明;利稅清算表;公司合同(

8、原件及影印件);公司章程(原件及影印件);企業(yè)董事會(huì)成員和主要負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人名單和簽字樣本等。若客戶為有限責(zé)任公司、股份有限公司、合資合作企業(yè)或承包經(jīng)營(yíng)企業(yè)，要求提供董事會(huì)或發(fā)包人同意的決議或文件(原件);貸款由被委托人辦理的需提供企業(yè)法定代表人授權(quán)委托書(原件)2.貸款項(xiàng)目材料開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告及批準(zhǔn)文件(原件及影印件);有權(quán)部門批準(zhǔn)的項(xiàng)目、實(shí)施和開發(fā)的文件和計(jì)劃(原件及影印件)。3.擔(dān)保材料按保證、抵押或質(zhì)押的不同要求提供材料。4.已經(jīng)作過客戶評(píng)價(jià)并在有效期內(nèi)的客戶，如無變更的，可不需提供客戶基本材料，只需提供貸款項(xiàng)目材料和擔(dān)保材料。5.授信客戶只需提供貸款項(xiàng)目材料、擔(dān)保材料和貸款

9、證(卡)。6.要求客戶提供的材料在中國(guó)銀行信貸業(yè)務(wù)申請(qǐng)材料清單相關(guān)欄內(nèi)標(biāo)示。房地產(chǎn)開發(fā)貸款程序房地產(chǎn)開發(fā)貸款操作流程如下：遞交申請(qǐng)受理調(diào)查項(xiàng)目評(píng)估核查審批辦理手續(xù)資料歸檔貸后管理收貸撤保一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款申請(qǐng)(一)借款人資格借款人申請(qǐng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款，須符合以下基本條件：1、 借款人是經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)(或主管機(jī)關(guān))核準(zhǔn)登記的企(事)業(yè)法人、其他經(jīng)濟(jì)組織。2、 有經(jīng)工商行政管理部門核準(zhǔn)登記并辦理年檢的法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照或有權(quán)部門批準(zhǔn)設(shè)立的證明文件。3、 經(jīng)營(yíng)管理制度健全，財(cái)務(wù)狀況良好。4、 信用良好，具有按期償還貸款本息的能力。5、 有貸款證，并在貸款行開立基本賬戶或一般賬戶。6、 有貸款人認(rèn)可的有效

10、擔(dān)保。7、 貸款項(xiàng)目已納入國(guó)家或地方建設(shè)開發(fā)計(jì)劃，其立項(xiàng)文件合法、完整、真實(shí)、有效。8、 借款人已經(jīng)取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程開工證。9、 貸款項(xiàng)目實(shí)際用途與項(xiàng)目規(guī)劃相符，符合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的需求，有規(guī)范的可行性研究報(bào)告。10、 貸款項(xiàng)目工程預(yù)算報(bào)告合理真實(shí)。11、 貸款人計(jì)劃投入貸款項(xiàng)目的自有資金不低于銀行規(guī)定的比例，并能夠在使用銀行貸款之前投入項(xiàng)目建設(shè)。12、 企業(yè)信用等級(jí)和風(fēng)險(xiǎn)度符合貸款人的要求。13、 貸款人規(guī)定的其他條件。(二)申請(qǐng)貸款資料開發(fā)商應(yīng)向銀行提交公司和貸款項(xiàng)目的相關(guān)資料。1、 單位資料(1) 經(jīng)年檢并核準(zhǔn)登記的法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法人

11、代表人或其授權(quán)代理人證明書及簽字樣本、借款授權(quán)書(股份制企業(yè))、貸款證年檢證明復(fù)印件、貸款證(卡)及復(fù)印件;(2) 單位章程、成立批文;(3) 經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所驗(yàn)審的近三年年報(bào)及本期財(cái)務(wù)報(bào)表;(4) 工商管理部門的注冊(cè)驗(yàn)資報(bào)告、開戶許可證及有效稅務(wù)登記證正副本復(fù)印件;(5) 法人代碼證復(fù)印件、年檢報(bào)告;(6) 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)證書;(7) 借款申請(qǐng)報(bào)告;(8) 公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)或授權(quán)機(jī)構(gòu)同意申請(qǐng)貸款的決議;(9) 若屬第三者提供信用擔(dān)保方式的貸款，保證人亦須提交前5項(xiàng)資料并報(bào)貸款擔(dān)保承諾書;若屬抵押或質(zhì)押擔(dān)保方式的貸款，須提交抵押物或質(zhì)物清單、估價(jià)報(bào)告、所有權(quán)或使用權(quán)證書及有處置權(quán)人同意抵

12、押或質(zhì)押的承諾證明;(10) 公司主要領(lǐng)導(dǎo)人簡(jiǎn)歷及工作人員文化結(jié)構(gòu)等清單。2、 項(xiàng)目資料(1) 項(xiàng)目立項(xiàng)批文、可行性研究報(bào)告及項(xiàng)目預(yù)算報(bào)告;(2) 建設(shè)用地規(guī)劃許可證;(3) 建筑工程規(guī)劃許可證;(4) 土地出讓合同及規(guī)劃紅線圖、國(guó)有土地使用證;(5) 地價(jià)款繳交憑證復(fù)印件;(6) 施工許可證;(7) 房地產(chǎn)預(yù)算許可證;(8) 合作項(xiàng)目需提供合作開發(fā)合同或有權(quán)部門批準(zhǔn)合作開發(fā)的批件。(三)、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審查與審批貸款審查是貸款審查部門根據(jù)貸款“三性”原則和貸款投向政策，對(duì)貸款調(diào)查部門提供的資料進(jìn)行核實(shí)，評(píng)價(jià)貸款風(fēng)險(xiǎn)，復(fù)測(cè)貸款風(fēng)險(xiǎn)度，提出貸款決策建議，供貸款決策人參考。(一)貸款審查的主要內(nèi)

13、容1、 審查調(diào)查部門提供的數(shù)據(jù)、資料是否完整。2、 根據(jù)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、貸款原則審查貸款投向是否符合規(guī)定。3、 審查貸款項(xiàng)目是否需要評(píng)估，有無評(píng)估報(bào)告，有否超權(quán)限評(píng)估，評(píng)估報(bào)告是否已批準(zhǔn)，項(xiàng)目情況是否可行。4、 審查貸款用途是否合法合理，貸款金額能否滿足項(xiàng)目的需要，利率是否在規(guī)定的上下限范圍內(nèi)，借款人的還款能力，是否有可告的還款來源。5、 審查貸款期限。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款最長(zhǎng)期限為3年，建筑業(yè)短期貸款最長(zhǎng)不超過1年。6、 審查擔(dān)保的合法性、合規(guī)性、可靠性。質(zhì)押貸款：包括存單、國(guó)庫(kù)券等有價(jià)證券質(zhì)押貸款。抵押貸款：包括房地產(chǎn)、營(yíng)運(yùn)車輛抵押貸款。俁證貸款：(1)俁證人必須是具有貸借款人清償債務(wù)能力的法

14、人、其他組織或者公民，擔(dān)保法規(guī)定國(guó)家機(jī)關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院等公益事業(yè)單位、無企業(yè)法人授權(quán)的分支機(jī)構(gòu)不能作保證人;(2)核實(shí)保證人保證意見的真實(shí)性、合法性，如股份公司要有董事會(huì)決議;(3)審查保證人的保證能力。7、 復(fù)算貸款風(fēng)險(xiǎn)度、貸款資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)度。計(jì)算公式為：貸款項(xiàng)目綜合風(fēng)險(xiǎn)度=貸款方式風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)企業(yè)信用等級(jí)系數(shù)(1-y)+項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)系數(shù)yy=項(xiàng)目投資總額/(企業(yè)凈有形資產(chǎn)+項(xiàng)目投資總額)貸款資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)度=(正常貸款金額項(xiàng)目貸款風(fēng)險(xiǎn)度1.0+逾期貸款金額項(xiàng)目貸款見儀式1.3+呆滯貸款金額項(xiàng)目貸款風(fēng)險(xiǎn)度1.8+呆賬貸款金額項(xiàng)目貸款風(fēng)險(xiǎn)度2.5)/貸款總額8、 審查該筆貸款發(fā)放后，企業(yè)貸款總余額有無超過該企

15、業(yè)貸款最高限額，授信額有無超過單個(gè)企業(yè)貸款占全行貸款總額最高比例10%。9、 按照授權(quán)授信管理辦法，確定該筆貸款的最終審批人。貸款審查崗認(rèn)為調(diào)查崗提交的評(píng)估報(bào)告、調(diào)查意見不夠詳盡，可以提出補(bǔ)充評(píng)估調(diào)查的內(nèi)容，退回調(diào)查崗補(bǔ)充評(píng)估與調(diào)查。貸款審查意見中的主要內(nèi)容和結(jié)論由審查崗人員填入房地產(chǎn)開發(fā)貸款申請(qǐng)審批表交審查主管復(fù)審。經(jīng)審查崗主管審查同意后，按授權(quán)授信審批權(quán)限報(bào)有權(quán)人簽批。(二)貸款的審批房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審批要根據(jù)貸款審批權(quán)限及項(xiàng)目評(píng)估權(quán)限辦理。1、 貸款簽批人在授權(quán)范圍內(nèi)簽批貸款，并決定貸款種類、金額、期限、利率、方式。2、 凡是要上報(bào)上級(jí)行審批的，均要由下級(jí)行向上級(jí)行審查崗提交本級(jí)行信貸審

16、查委員會(huì)對(duì)貸款項(xiàng)目調(diào)查的實(shí)審意見，并由行長(zhǎng)簽署上報(bào)。上級(jí)行審查崗審查后按審批權(quán)限提交信貸審查委員會(huì)或有權(quán)簽批人簽批。上級(jí)行審查崗的審查內(nèi)容基本與貸款上報(bào)行的審查崗相同。3、 貸款經(jīng)批準(zhǔn)后，由調(diào)查部門輸貸款發(fā)放手續(xù)。審查或?qū)徟瞬煌赓J款的，要說明理由，有關(guān)資料退還給貸款調(diào)查部門，并由貸款調(diào)查部門通知企業(yè)。五、貸款的發(fā)放經(jīng)符合規(guī)定的貸款審批人審核批準(zhǔn)后，信貸員通知借款人、擔(dān)保人正式簽訂貸款合同、保證合同或抵押(質(zhì)押)合同，并按規(guī)定辦妥有關(guān)公證(見證)、抵押登記、保險(xiǎn)等手續(xù)。借款人取得貸款之前，應(yīng)為項(xiàng)目辦理有效的建筑工程保險(xiǎn)。以房屋作為抵押品的，有償清全部貸款本息之前，應(yīng)逐年按不低于的押金額的投保金額辦理房屋意外災(zāi)害保險(xiǎn)，且投保期至少要長(zhǎng)于借款期半年。保險(xiǎn)合同中要明確貸款人為保險(xiǎn)的第一受益人，保險(xiǎn)單正本由貸款行執(zhí)管。若屬抵押(質(zhì)押)擔(dān)保方式，借款人應(yīng)將抵押物(質(zhì)物)權(quán)屬及其有關(guān)登記證明文件、保險(xiǎn)單等交貸