第3章專賣店的商圈與地址選擇

1、第三章第三章 專賣店商圈與選址專賣店商圈與選址1、商圈、商圈 邊緣商圈邊緣商圈核心商圈核心商圈次級(jí)商圈次級(jí)商圈包含商店顧客總數(shù)的55%70% 包含這家商店顧客總數(shù)的15%25% 其余部分的顧客 商圈是指以零售店所在地為中心，吸引顧客商圈是指以零售店所在地為中心，吸引顧客的輻射范圍，或者說，也就是來店顧客所居的輻射范圍，或者說，也就是來店顧客所居住的地理環(huán)境住的地理環(huán)境一、商圈的分析一、商圈的分析3商圈構(gòu)成商圈構(gòu)成商圈類型商圈類型距離距離時(shí)間時(shí)間人流率人流率主商圈核心商圈500M78分鐘50%70% 次級(jí)商圈次級(jí)商圈1000M15分鐘左右20%30%第三商圈邊緣商圈1500M20分鐘左右10%2

2、0%1、商圈：經(jīng)營(yíng)商品不同，商圈不同、商圈：經(jīng)營(yíng)商品不同，商圈不同2、商圈分析的作用、商圈分析的作用A、它是新設(shè)專賣店進(jìn)行合理選址的基礎(chǔ)；B、它有助于制定競(jìng)爭(zhēng)經(jīng)營(yíng)策略；C、它有助于制定市場(chǎng)開拓戰(zhàn)略；3、商圈調(diào)查的要點(diǎn)p人口數(shù)人口數(shù)、職業(yè)職業(yè)、年齡層年齡層p商圈的設(shè)備、設(shè)施商圈的設(shè)備、設(shè)施p競(jìng)爭(zhēng)店調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)店調(diào)查p商圈未來發(fā)展商圈未來發(fā)展64、商圈范圍內(nèi)的顧客來源1 1、居住人口：是商店附近的常住人口，是核心商圈內(nèi)基本顧客、居住人口：是商店附近的常住人口，是核心商圈內(nèi)基本顧客的主要來源。的主要來源。2 2、工作人口：那些不住在零售店附近而工作地點(diǎn)在零售店附近、工作人口：那些不住在零售店附近而工作地

3、點(diǎn)在零售店附近的人口，利用上下班就近購買商品，是次級(jí)商圈中基本顧客的人口，利用上下班就近購買商品，是次級(jí)商圈中基本顧客的主要來源的主要來源。3 3、流動(dòng)人口：指交通要道、商業(yè)繁華地區(qū)、公共活動(dòng)場(chǎng)所過往、流動(dòng)人口：指交通要道、商業(yè)繁華地區(qū)、公共活動(dòng)場(chǎng)所過往的人口，是構(gòu)成邊緣商圈的顧客基礎(chǔ)。的人口，是構(gòu)成邊緣商圈的顧客基礎(chǔ)。5、商圈類型分析p商業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū) 商業(yè)行為比較集中的地區(qū)。消費(fèi)習(xí)性具有快速、流行、沖商業(yè)行為比較集中的地區(qū)。消費(fèi)習(xí)性具有快速、流行、沖動(dòng)購買及消費(fèi)金額不低。動(dòng)購買及消費(fèi)金額不低。p住宅區(qū)住宅區(qū) 住戶數(shù)量多。消費(fèi)習(xí)性為消費(fèi)群體穩(wěn)定，具有便利性，講住戶數(shù)量多。消費(fèi)習(xí)性為消費(fèi)群體穩(wěn)定，

4、具有便利性，講究親和力。究親和力。p文教區(qū)文教區(qū) 學(xué)校集中的區(qū)域。消費(fèi)習(xí)性以學(xué)生居多，消費(fèi)金額不高，學(xué)校集中的區(qū)域。消費(fèi)習(xí)性以學(xué)生居多，消費(fèi)金額不高，休閑、日配、文教類的購買率高。休閑、日配、文教類的購買率高。p辦公區(qū)辦公區(qū) 寫字樓區(qū)。消費(fèi)習(xí)性為便利性。外來人口多，消費(fèi)水平較寫字樓區(qū)。消費(fèi)習(xí)性為便利性。外來人口多，消費(fèi)水平較高。高。p工業(yè)區(qū)工業(yè)區(qū) 工廠管理者及打工一族。消費(fèi)習(xí)性是消費(fèi)總量較大，但消工廠管理者及打工一族。消費(fèi)習(xí)性是消費(fèi)總量較大，但消費(fèi)水平較低。費(fèi)水平較低。p混合區(qū)混合區(qū) 多元化的消費(fèi)習(xí)性多元化的消費(fèi)習(xí)性 。8 案例案例1 1、北京當(dāng)代商城對(duì)顧客實(shí)行優(yōu)惠卡制度。北京當(dāng)代商城對(duì)顧客實(shí)

5、行優(yōu)惠卡制度。在一年連續(xù)購物在一年連續(xù)購物50005000元以上的顧客均可享受該店元以上的顧客均可享受該店的優(yōu)惠待遇，每個(gè)被優(yōu)惠顧客均有詳細(xì)的擋案記的優(yōu)惠待遇，每個(gè)被優(yōu)惠顧客均有詳細(xì)的擋案記錄在該店電腦中。商店便可以根據(jù)這些資料了解錄在該店電腦中。商店便可以根據(jù)這些資料了解基本顧客的地址，并將其在地圖上標(biāo)明，將最遠(yuǎn)基本顧客的地址，并將其在地圖上標(biāo)明，將最遠(yuǎn)點(diǎn)相連，得到的外周邊線即是其商圈的邊界線。點(diǎn)相連，得到的外周邊線即是其商圈的邊界線。商店1公里3公里2公里6、商圈飽和指數(shù)：、商圈飽和指數(shù)：（C C）（RERE）IRS = IRS = RFRF IRSIRS：某地區(qū)某類商品商業(yè)圈飽和指數(shù)：某

6、地區(qū)某類商品商業(yè)圈飽和指數(shù)C C：某地區(qū)購買某類商品的潛在顧客人數(shù)：某地區(qū)購買某類商品的潛在顧客人數(shù)RERE：某地區(qū)每一顧客平均購買額：某地區(qū)每一顧客平均購買額RFRF：某地區(qū)經(jīng)營(yíng)同類商品商店?duì)I業(yè)總面積：某地區(qū)經(jīng)營(yíng)同類商品商店?duì)I業(yè)總面積10 案例案例2、一家經(jīng)營(yíng)食品和日用品的小型超市需測(cè)定所在地一家經(jīng)營(yíng)食品和日用品的小型超市需測(cè)定所在地區(qū)商業(yè)圈飽和度，假設(shè)該地區(qū)購買食品及日用品的潛在顧客是區(qū)商業(yè)圈飽和度，假設(shè)該地區(qū)購買食品及日用品的潛在顧客是4 4萬人，每人每周平均購買額是萬人，每人每周平均購買額是5050元，該地區(qū)現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)食品及元，該地區(qū)現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)食品及日用品的營(yíng)業(yè)面積為日用品的營(yíng)業(yè)面積為50

7、00050000平方米，則商圈飽和指數(shù)計(jì)算為：平方米，則商圈飽和指數(shù)計(jì)算為： 40000400005050IRS = IRS = 4040 500005000011案例案例3 3：甲、乙、丙三個(gè)地區(qū)，其顧客與商店的情況如下表，甲、乙、丙三個(gè)地區(qū)，其顧客與商店的情況如下表，按平均水平規(guī)定各商場(chǎng)每平米的營(yíng)業(yè)面積每日至少要銷售按平均水平規(guī)定各商場(chǎng)每平米的營(yíng)業(yè)面積每日至少要銷售6060元，試計(jì)算各商圈飽和度。元，試計(jì)算各商圈飽和度。 項(xiàng)項(xiàng) 目目甲甲 區(qū)區(qū)乙 區(qū)丙區(qū)購買商品的顧客人數(shù)購買商品的顧客人數(shù)10000010000080000800007000070000每個(gè)顧客的平均購買額每個(gè)顧客的平均購買額

8、151518182020經(jīng)營(yíng)同類商品商店總面積經(jīng)營(yíng)同類商品商店總面積200002000025000250001500015000近期列入開業(yè)計(jì)劃的經(jīng)營(yíng)同近期列入開業(yè)計(jì)劃的經(jīng)營(yíng)同類商品的商店總面積類商品的商店總面積60006000800080007000700012 IRSIRS甲甲=100000=10000015/20000=7515/20000=75（元）（元） IRSIRS乙乙=80000=8000018/25000=57.618/25000=57.6（元）（元） IRSIRS丙丙=70000=7000020/15000=93.320/15000=93.3（元）（元） 計(jì)算結(jié)果分析，飽和指

9、數(shù)超過平均銷售水平計(jì)算結(jié)果分析，飽和指數(shù)超過平均銷售水平越高，越能證明本地區(qū)的現(xiàn)有商場(chǎng)的數(shù)量不足，越高，越能證明本地區(qū)的現(xiàn)有商場(chǎng)的數(shù)量不足，開新商店的可能性越大。開新商店的可能性越大。 上述例題中，丙區(qū)的商品銷售飽和指數(shù)上述例題中，丙區(qū)的商品銷售飽和指數(shù)是是93.393.3元，即每平米營(yíng)業(yè)面積可獲得元，即每平米營(yíng)業(yè)面積可獲得93.393.3的銷的銷售額，為最高?？梢姳麉^(qū)能作為開新商場(chǎng)的目售額，為最高?？梢姳麉^(qū)能作為開新商場(chǎng)的目標(biāo)。標(biāo)。13如果將近期開業(yè)的經(jīng)營(yíng)同類商品的商場(chǎng)的面積如果將近期開業(yè)的經(jīng)營(yíng)同類商品的商場(chǎng)的面積也注意在內(nèi)，則計(jì)算結(jié)果為：也注意在內(nèi)，則計(jì)算結(jié)果為：甲甲=100000=100

10、00015/15/（20000+600020000+6000）=57.69=57.69（元）（元）乙乙=80000=8000018/18/（25000+800025000+8000）=43.64=43.64（元）（元）丙丙=70000=7000020/20/（15000+700015000+7000）=63.64=63.64（元）（元）從計(jì)算結(jié)果看，只有丙區(qū)可作為選擇的目標(biāo)開從計(jì)算結(jié)果看，只有丙區(qū)可作為選擇的目標(biāo)開新商場(chǎng)，而其他兩區(qū)均已呈現(xiàn)出商場(chǎng)過多的新商場(chǎng)，而其他兩區(qū)均已呈現(xiàn)出商場(chǎng)過多的趨勢(shì)。趨勢(shì)。1、選址的重要性、選址的重要性七分店面，三分經(jīng)營(yíng)，店鋪經(jīng)營(yíng)的七分店面，三分經(jīng)營(yíng)，店鋪經(jīng)營(yíng)的“圣

11、經(jīng)圣經(jīng)”，店址的，店址的好壞直接影響著服裝店經(jīng)營(yíng)的成敗好壞直接影響著服裝店經(jīng)營(yíng)的成敗!”一步差三市，一步差三市，位置決定店鋪的位置決定店鋪的70%。2.選址的原則選址的原則方便貨物運(yùn)送、有利于競(jìng)爭(zhēng)、有利于網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)充等。方便貨物運(yùn)送、有利于競(jìng)爭(zhēng)、有利于網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)充等。 愛斯琳蛋糕店加盟愛斯琳蛋糕店加盟 1、旗艦店：愛斯琳頂級(jí)大師烘焙坊，加盟費(fèi)16.58萬; 兼?zhèn)滢k公和培訓(xùn)功能，一般在在交通方便的市里。 2、形象店：愛斯琳大師烘焙坊，加盟費(fèi)9.98萬; 3、標(biāo)準(zhǔn)店：愛斯琳精致烘焙坊，加盟費(fèi)5.98萬。 4、創(chuàng)業(yè)店：愛斯琳烘焙坊，加盟費(fèi)3.58萬。4、不同店址類型的專賣店注意事項(xiàng)、不同店址類型的專賣店注意

12、事項(xiàng)1）孤立店孤立店:優(yōu)勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：無競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；租金較低；具有靈活性；開無競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；租金較低；具有靈活性；開店費(fèi)用低；能見度高；有選擇和擴(kuò)大規(guī)模的潛力；店費(fèi)用低；能見度高；有選擇和擴(kuò)大規(guī)模的潛力；有利于顧客一站式購物或便利購物。有利于顧客一站式購物或便利購物。劣勢(shì)：劣勢(shì)：如果商店規(guī)模不大，不易吸引遠(yuǎn)方顧客，如果商店規(guī)模不大，不易吸引遠(yuǎn)方顧客，商圈較??；廣告費(fèi)可能較高；在多數(shù)情況下，建商圈較?。粡V告費(fèi)可能較高；在多數(shù)情況下，建筑不能租用而必須新建；通常情況下，顧客更愿筑不能租用而必須新建；通常情況下，顧客更愿意去多功能的商業(yè)中心區(qū)購物。意去多功能的商業(yè)中心區(qū)購物。4、不同店址類型的專賣店設(shè)計(jì)、不同

13、店址類型的專賣店設(shè)計(jì)2）經(jīng)規(guī)劃的購物中心經(jīng)規(guī)劃的購物中心優(yōu)勢(shì)：商品和服務(wù)品種組合合理，擁有完優(yōu)勢(shì)：商品和服務(wù)品種組合合理，擁有完善的設(shè)施，寬敞的停車場(chǎng)，各具特色又統(tǒng)善的設(shè)施，寬敞的停車場(chǎng)，各具特色又統(tǒng)一規(guī)劃的購物中心形象，有較大的商圈，一規(guī)劃的購物中心形象，有較大的商圈，適合家庭購物及消閑。適合家庭購物及消閑。劣勢(shì)：這些地方通常租金較貴，營(yíng)業(yè)管理劣勢(shì)：這些地方通常租金較貴，營(yíng)業(yè)管理易受限制，競(jìng)爭(zhēng)也較激烈。易受限制，競(jìng)爭(zhēng)也較激烈。4、不同店址類型的專賣店設(shè)計(jì)、不同店址類型的專賣店設(shè)計(jì)3）中心商業(yè)區(qū)中心商業(yè)區(qū)是一座城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)最密集的購是一座城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)最密集的購物區(qū)，吸引著來自整個(gè)市區(qū)的消費(fèi)者，

14、包括所有物區(qū)，吸引著來自整個(gè)市區(qū)的消費(fèi)者，包括所有階層的人。階層的人。4）次級(jí)商業(yè)區(qū)次級(jí)商業(yè)區(qū)是分散在一座城市的多個(gè)繁華程是分散在一座城市的多個(gè)繁華程度較低的購物區(qū)域，通常位于兩條主要街道的交度較低的購物區(qū)域，通常位于兩條主要街道的交叉路口。叉路口。5）鄰里商業(yè)區(qū)鄰里商業(yè)區(qū)是為了滿足住宅區(qū)居民購物和服是為了滿足住宅區(qū)居民購物和服務(wù)方便而自發(fā)形成的一個(gè)小型商業(yè)區(qū)，主要由若務(wù)方便而自發(fā)形成的一個(gè)小型商業(yè)區(qū)，主要由若干小商店組成。干小商店組成。6）專業(yè)一條街專業(yè)一條街是由若干經(jīng)營(yíng)類似商品的商店聚是由若干經(jīng)營(yíng)類似商品的商店聚集在一起形成的一條商業(yè)街。集在一起形成的一條商業(yè)街。5、選址規(guī)劃-選址要素o

15、1、商圈成熟度、周邊居民戶數(shù)商圈成熟度、周邊居民戶數(shù)o 1）和目標(biāo)區(qū)域房產(chǎn)中介房產(chǎn)中介形成合作關(guān)系，獲取商圈簡(jiǎn)圖。o 2）電子地圖電子地圖下載，獲取簡(jiǎn)圖。o 3）房產(chǎn)中介數(shù)據(jù)、自訪目測(cè)自訪目測(cè)等相結(jié)合。半徑半徑5公里入駐居民不低于公里入駐居民不低于3萬戶。萬戶。5、選址規(guī)劃-選址要素o 2、商圈人流量、行人動(dòng)線、商圈人流量、行人動(dòng)線o 1）由人員目測(cè)計(jì)數(shù)方式，對(duì)一周中周一至周四、周五、周六、周日商圈同一個(gè)最人氣的點(diǎn)同一時(shí)間段進(jìn)行人頭計(jì)數(shù)。o 2）對(duì)目標(biāo)店鋪四周的街道人流量進(jìn)行目測(cè)計(jì)數(shù)，非常重要，要評(píng)判該店鋪動(dòng)線的陰面和陽面。5、選址規(guī)劃-選址要素o 3、交通便利性、周邊聚客點(diǎn)、泊車位、物、交通

16、便利性、周邊聚客點(diǎn)、泊車位、物業(yè)城管管理業(yè)城管管理o 1）半徑1公里內(nèi)擁有軌道交通、公交站臺(tái)、門口馬路不能有隔離帶影響通行。o 2）半徑500米內(nèi)擁有停車泊位或門口偏側(cè)有可停車場(chǎng)地。o 3）周邊靠近餐飲、小商品夜市或集散區(qū)。5、選址規(guī)劃-選址要素o 4、同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)業(yè)態(tài)分布、同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)業(yè)態(tài)分布o(jì) 1.在方位圖上，必須標(biāo)注半徑3公里內(nèi)的同業(yè)店鋪或批市。o 2.在方位圖上，必須標(biāo)注半徑3公里內(nèi)的可能采購你的商品的店鋪。5、選址規(guī)劃-選址要素-位置元素考慮最佳商鋪元素最佳商鋪元素謹(jǐn)慎考慮的商鋪元素謹(jǐn)慎考慮的商鋪元素十字路口十字路口步行街末端、高速車道旁步行街末端、高速車道旁鋪前馬路鋪前馬路2 2車道且無阻

17、攔障礙車道且無阻攔障礙鋪前馬路鋪前馬路4 4車道以上且有阻攔障礙車道以上且有阻攔障礙商鋪橫開面寬、擁有落地玻璃窗商鋪橫開面寬、擁有落地玻璃窗商鋪外小里大商鋪外小里大周邊擁有良好停車場(chǎng)（位）周邊擁有良好停車場(chǎng)（位）商鋪門口有較寬綠化帶且門口不能利用商鋪門口有較寬綠化帶且門口不能利用在主要的顧客流動(dòng)線上在主要的顧客流動(dòng)線上商鋪在較高階梯上、高層樓房上商鋪在較高階梯上、高層樓房上旁邊有氣味、視覺污染性商鋪旁邊有氣味、視覺污染性商鋪24商店選址要注意的問題1 1、分析原有商店的老顧客是了解自己的必由之路。、分析原有商店的老顧客是了解自己的必由之路。拿著老店商圈的地圖，去比一比新的地區(qū)，基拿著老店商圈的地圖，去比一比新的地區(qū)，基本上該把新店建哪兒就有底了本上該把新店建哪兒就有底了。2 2、租房簽約（了解房屋是否適合經(jīng)營(yíng)，房屋出租、租房簽約（了解房屋是否適合經(jīng)營(yíng)，房屋出租方是否真正的房東。）方是否真正的房東。）3 3、居民職業(yè)、消費(fèi)習(xí)慣決定經(jīng)