第四章土地政策演變的一般規(guī)律

1、第一節(jié)第一節(jié) 土地政策演變的內(nèi)涵土地政策演變的內(nèi)涵 土地政策演變的一般規(guī)律土地政策演變的一般規(guī)律處于特定生產(chǎn)力處于特定生產(chǎn)力發(fā)展歷史時期的人們，在既定資源與技術(shù)條件下，發(fā)展歷史時期的人們，在既定資源與技術(shù)條件下，調(diào)整自身對土地資源合理配置的理性選擇的規(guī)律。調(diào)整自身對土地資源合理配置的理性選擇的規(guī)律。0引入期引入期 成長期成長期成熟期成熟期衰退期衰退期時間時間輸入輸入-利利益表達(dá)益表達(dá)轉(zhuǎn)換轉(zhuǎn)換-利利益綜合益綜合輸出輸出-政政策實(shí)施策實(shí)施反饋反饋-新新的輸入的輸入土地政策這一公土地政策這一公共物品的替代、共物品的替代、轉(zhuǎn)換與交易過程轉(zhuǎn)換與交易過程，也就是土地政，也就是土地政策不斷創(chuàng)新過程策不斷創(chuàng)新

2、過程淘汰舊的土地政淘汰舊的土地政策，創(chuàng)造新的土策，創(chuàng)造新的土地政策的過程地政策的過程外部利潤外部利潤內(nèi)部化內(nèi)部化技術(shù)技術(shù)消費(fèi)偏好消費(fèi)偏好要素供給要素供給生產(chǎn)要素所有者的收入分配生產(chǎn)要素所有者的收入分配最終產(chǎn)品需求最終產(chǎn)品需求要素的派生需求要素的派生需求要素價格要素價格相對價格相對價格圖圖5 54 42007.05.23 商務(wù)部、外匯局商務(wù)部、外匯局 外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管2007.08.07 國務(wù)院國務(wù)院 解決城市低收入家庭住房困難解決城市低收入家庭住房困難 廉租房、住房保障體系廉租房、住房保障體系2007.09.27 央行、銀監(jiān)會央行、銀監(jiān)會 加強(qiáng)商業(yè)性

3、房地產(chǎn)信貸管理加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理 首付比例區(qū)別對待首付比例區(qū)別對待2007.09.30 國土資源部國土資源部 進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控 解決低收入家庭住房困難解決低收入家庭住房困難2007.10.01 物權(quán)法實(shí)施物權(quán)法實(shí)施 2007.10.31 發(fā)改委、商務(wù)部發(fā)改委、商務(wù)部 外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2007年修訂）外資受限年修訂）外資受限2007.11.14 財政部財政部 廉租住房保障資金管理辦法廉租住房保障資金管理辦法 資金來源的八大渠道資金來源的八大渠道2007.11.19 國土資源部、財政部、央行國土資源部、財政部、央行 土地儲備管理辦法土地

4、儲備管理辦法2007.11.27 九部門聯(lián)合九部門聯(lián)合 廉租住房保障辦法廉租住房保障辦法 保障對象、保障方式保障對象、保障方式2007.11.30 建設(shè)部、發(fā)改委等七部門建設(shè)部、發(fā)改委等七部門 經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法2007年，央行六次加息年，央行六次加息 貨幣政策從緊傳出強(qiáng)烈政策信號貨幣政策從緊傳出強(qiáng)烈政策信號2007年年3月月5日日，溫家寶指出：溫家寶指出：必須促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，改善低收入居民住房問題。必須促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，改善低收入居民住房問題。房價房價“拐點(diǎn)拐點(diǎn)”？20082006年房價上漲房價上漲依然過快，低收入家庭住房難。2005-2008年房地產(chǎn)

5、土地政策盤點(diǎn)年房地產(chǎn)土地政策盤點(diǎn)嚴(yán)禁囤、炒土地：嚴(yán)禁囤、炒土地：對出讓土地的合對出讓土地的合同條件及違約責(zé)任進(jìn)行了明確約定同條件及違約責(zé)任進(jìn)行了明確約定。限制、禁止開發(fā)：限制、禁止開發(fā)：禁止別墅類、高禁止別墅類、高爾夫球場、賽馬場、爾夫球場、賽馬場、等，限低等，限低密度、大套型住宅項(xiàng)目密度、大套型住宅項(xiàng)目等。等。土地收益用于民：土地收益用于民：新增建設(shè)用地有新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提高一倍，相關(guān)收入償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提高一倍，相關(guān)收入專項(xiàng)用于農(nóng)業(yè)建設(shè)。城市建設(shè)用地專項(xiàng)用于農(nóng)業(yè)建設(shè)。城市建設(shè)用地土地出讓金一定比例用于經(jīng)濟(jì)適用土地出讓金一定比例用于經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)。房、廉租房建設(shè)。用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)：

6、用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)：增加普通增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)住房土地供應(yīng)商品房和經(jīng)濟(jì)住房土地供應(yīng)，并督促建設(shè)。，并督促建設(shè)。建立土地監(jiān)察制：建立土地監(jiān)察制：全國省全國?。▍^(qū)、市）及計(jì)劃單列市土（區(qū)、市）及計(jì)劃單列市土地審批利用納入九大土地督地審批利用納入九大土地督察局監(jiān)管。察局監(jiān)管。土地出讓規(guī)范化：土地出讓規(guī)范化：明確六明確六大類招牌掛土地，建立國有大類招牌掛土地，建立國有土地出讓的協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)和土地出讓的協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)和價格爭議裁決機(jī)制。價格爭議裁決機(jī)制。 房地產(chǎn)土地政策房地產(chǎn)土地政策四、土地政策結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)四、土地政策結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)土地單元土地單元結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)整體整體結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)整體整體 國家政策：全力保障農(nóng)業(yè)十四大重點(diǎn)工程國

7、家政策：全力保障農(nóng)業(yè)十四大重點(diǎn)工程農(nóng)業(yè)四大投資主戰(zhàn)場農(nóng)業(yè)四大投資主戰(zhàn)場分階段目標(biāo)分階段目標(biāo)圖圖2 貴陽市循環(huán)經(jīng)濟(jì)建設(shè)整體框架貴陽市循環(huán)經(jīng)濟(jì)建設(shè)整體框架在循環(huán)經(jīng)濟(jì)理論的指導(dǎo)下，提高技術(shù)水平和資在循環(huán)經(jīng)濟(jì)理論的指導(dǎo)下，提高技術(shù)水平和資源利用率，降低能耗和污染指標(biāo)，創(chuàng)造就業(yè)崗位，源利用率，降低能耗和污染指標(biāo)，創(chuàng)造就業(yè)崗位，實(shí)現(xiàn)基地經(jīng)濟(jì)、環(huán)境和社會的協(xié)調(diào)發(fā)展。實(shí)現(xiàn)基地經(jīng)濟(jì)、環(huán)境和社會的協(xié)調(diào)發(fā)展。1、政策創(chuàng)新使外部性內(nèi)在化所帶來的利潤、政策創(chuàng)新使外部性內(nèi)在化所帶來的利潤2、政策創(chuàng)新降低交易費(fèi)用而帶來的利潤、政策創(chuàng)新降低交易費(fèi)用而帶來的利潤3、政策創(chuàng)新使政策減少不確定性和降低風(fēng)險的功、政策創(chuàng)新使政策減少不

8、確定性和降低風(fēng)險的功能更好發(fā)揮能更好發(fā)揮4、由政策創(chuàng)新而形成的規(guī)模經(jīng)濟(jì)、由政策創(chuàng)新而形成的規(guī)模經(jīng)濟(jì)土地政策演變案例：土地政策演變案例：戶籍改革戶籍改革【背景：年月，【背景：年月，中華人民共和國戶口中華人民共和國戶口登記條例登記條例正式實(shí)施。自此，中國形成了正式實(shí)施。自此，中國形成了農(nóng)村戶口農(nóng)村戶口和和城城市戶口市戶口“二元結(jié)構(gòu)二元結(jié)構(gòu)”的戶籍管理體制。隨之而來的，是的戶籍管理體制。隨之而來的，是附著在其上的權(quán)利和保障的差別。附著在其上的權(quán)利和保障的差別?！?“寧要城市一張床，不要鄉(xiāng)村一所房。寧要城市一張床，不要鄉(xiāng)村一所房。” 現(xiàn)行戶籍管理制度是在上世紀(jì)年代建立起來的，現(xiàn)行戶籍管理制度是在上世紀(jì)年代建立起來的，將我國劃分為城市和鄉(xiāng)村的二元社會，將中國人劃分為將我國劃分為城市和鄉(xiāng)村的二元