城市土地市場管理(二)

1、第三節(jié)城市土地市場價格管理 在正常市場條件下土地所有者轉(zhuǎn)移土地純收益（地租） 的資本化價值.城鎮(zhèn)土地價格 在正常市場條件下一定年期的土地使用權(quán)未來純收益 的現(xiàn)值總和.其權(quán)利特征是出讓土地使用權(quán).第三節(jié)城市土地市場價格管理土地價格 是土地經(jīng)濟(jì)價值的反映，是為了獲取土地預(yù)期收益的 權(quán)利而支付的代價，即地租的資本化.換言之，土地 價格高低取決于可以獲取的預(yù)期土地收益（地租）高低， 土地的出讓是土地使用權(quán)的讓渡，是可以帶回同租金 等量利息的貨幣額.所以，馬克思認(rèn)為，土地價格不 是土地的購買價格，而是土地所能提供的地租的資本 化，目前我國土地基準(zhǔn)地價的獲取就是以此為理論依 據(jù).:土地價格體系基準(zhǔn)地價：城

2、鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價：在城饃規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用 條件下不同級別的土地或者土地條件相當(dāng)?shù)牡赜颍凑?商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估法定的某一時點的 最高年期無權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)區(qū)域評價價格.農(nóng)地基準(zhǔn)地價：在農(nóng)村范圍內(nèi)，以縣域為單位對現(xiàn)狀利 用條件下不同級別的土地（主要是耕地）或者土地條件 相當(dāng)?shù)牡赜?，按照土地所有?quán)、土地使用權(quán)等不同權(quán)利 分別評估的某一時點的平均地價.第三節(jié)城市土地市場價格管理: 土地價格體系標(biāo)定地價：政府根據(jù)管理需要評估的具體宗地在公開市場和正常 經(jīng)營管理條件下某一期日的土地使用權(quán)價格.交易地價：土地買賣雙方按市場交易規(guī)則，在土地市場中實際成 交的價格. 出讓價格：包括招標(biāo)地

3、價、拍賣地價、掛牌地價和協(xié)議地價. 轉(zhuǎn)讓價格 租賃價格 地役權(quán)價格其他價格形式：包括課稅價格、抵押價格等.:城市土地市場價格管理的目的、意義和作用城市土地市場價格管理：是政府為了規(guī)范土地市場的 交易行為，保持土地市場的穩(wěn)定和健康發(fā)展，保護(hù)土 地交易者和國家等各方面的合法利益而采取的以土地 價格為核心的各種調(diào)控、引導(dǎo)和管理措施.第三節(jié)城市土地市場價格管理:城市土地市場價格管理的目的、意義和作用地價管理的目的 通過地價管理，使土地價格合理化 通過地價管理，使土地價格在一定時期內(nèi)保持穩(wěn)定 通過地價管理，使土地價格與國家地價政策一致地價管理的意義 宏觀上看，地價管理是國民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的保證 中觀上看，

4、地價管理是土地市場管理的核心 微觀上看，地價管理直接關(guān)系到土地產(chǎn)權(quán)交易雙方的切 身利益:城市土地市場價格管理的目的、意義和作用地價管理的作用 調(diào)節(jié)土地供求關(guān)系，抑制土地投機(jī)，保證土地市場均衡、 平穩(wěn)發(fā)展； 促進(jìn)土地資源合理配置，充分有效利用土地； 為土地市場管理提供依據(jù)； 規(guī)范土地市場中交易各方行為； 規(guī)范土地估價方法，培養(yǎng)土地估價人才，不斷提高估價 水平； 防止國有土地收益流失； 合理分配社會財富.第三節(jié)城市土地市場價格管理城市土地市場價格管理的依據(jù) 土地利用計劃和土地利用規(guī)劃國家有關(guān)法律土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法、城饃國有 土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（地價管理的基礎(chǔ)）-國家的地價政策制

5、定的原則：域土地利用政策的一致性、產(chǎn)業(yè)政策的一 致性、地域是異、經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段差異、不同土地用途W(wǎng) 異行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地分等定級、城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程.:我國城市土地市場價格管理政策和制度 土地使用權(quán)協(xié)議出讓實行最低限價制度從2006起，山東省協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)執(zhí)行最低限 價制度，出讓價格必須公開.協(xié)議出讓國有土地使用權(quán) 的成交價格，參照宗地評估價格協(xié)商確定.近年來，山東以招、拍、掛形式出讓土地的比例雖然有 增長，但協(xié)議出讓的比例仍較大.2005年，山東全省以 招、拍、掛形式出讓土地面積只占總出讓面積的31樂但 總收益占73%;協(xié)議出讓土地面積占近七成，但收益只占 27%.第三節(jié)城市土地市場價格管

6、理.：我國城市土地市場價格管理政策和制度山西：協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)的最低限價，不得低 于該地塊依法評估確定標(biāo)定地價的90%.-福建：協(xié)議出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)要以當(dāng)?shù)厥小⒖h政府公布 的基準(zhǔn)地價為基礎(chǔ).凡基準(zhǔn)地價已覆蓋的地區(qū)，協(xié)議出 讓最低價標(biāo)準(zhǔn)為當(dāng)?shù)厥?、縣政府批準(zhǔn)公布的相同級別、 相同用途的基準(zhǔn)地價的70%.基準(zhǔn)地價未覆蓋的地區(qū)， 協(xié)議出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)為新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)、 征地（拆遷）補(bǔ)償費(fèi)用，以及按照國家規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的 有關(guān)稅費(fèi)之和.:我國城市土地市場價格管理政策和制度 對非協(xié)議出讓土地的限價管理 建立工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度 國家根據(jù)土地等級、區(qū)域土地利用政策等，統(tǒng)一制訂 并公

7、布各地工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn).工業(yè)用地出讓 最低價標(biāo)準(zhǔn)不得低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成 本和按規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用之和.工業(yè)用地必須采用 招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，其出讓價格不得低于公布的 最低價標(biāo)準(zhǔn).低于最低價標(biāo)準(zhǔn)出讓土地，或以各種形 式給予補(bǔ)貼或返還的，屬非法低價出讓國有土地使用 權(quán)的行為，要依法追究有關(guān)人員的法律責(zé)任.長春市基準(zhǔn)地價與土地使用權(quán)出讓最低限價表（元/平方米）區(qū) 位級別商業(yè)用地住宅用地工業(yè)用電基冷地價最低限價基府見價最低限價基冷地價最低限價中 心 團(tuán)-M一奧39572770721S05670469二典16101127二氟一類28772014607425563395二類1153t

8、os三級724507423297283198B M43S30S340233200140X M306215229161166117六級21515114910512084七級189133124878862八級15210796687553說明：土地權(quán)利：國有；價格時點：2000年1月1日；設(shè)定客收率：商業(yè)用地為2.0,住宅 用地為1.0,工業(yè)用地為10以下；開發(fā)程度：宗地現(xiàn)狀開發(fā)租及；設(shè)定土地使用權(quán)年限： 商及用地40年.住宅用地70年,工業(yè)用地50年；價格結(jié)構(gòu)：不包括拆迂安置費(fèi). M設(shè) 施配套費(fèi)；土地還原利率為8九我國城市土地市場價格管理政策和制度 土地價格定期公布制度 基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價應(yīng)當(dāng)定期

9、確定和公布. 意義： 有利于投資者了解地價行情進(jìn)行投資決策； 有利于土地使用者根據(jù)地價變和國家政策規(guī)定取得或 處置土地使用權(quán)； 增強(qiáng)土地交易的透明度.第三節(jié)城市土地市場價格管理步驟： 各級政府和土地管理部門會同地價評估機(jī)構(gòu)完成對城 市基準(zhǔn)地價的評估，并在基準(zhǔn)地價的基，礎(chǔ)上，評估出有 代表性的宗地標(biāo)定地價；將評估出的基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價報上級人民政府審批, 審批合格方可對外公布； 由市、縣人民政府將基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價成果正式對 外公布. 公布的基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價是土地管理部門土地市場管 理的依據(jù).我國城市土地市場價格管理政策和制度政府按經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)的需要，提前收回已出讓土地 的土地使用權(quán)的補(bǔ)償-

10、國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)不提前收回. 在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，國家可以 依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者已使用的 年限和開發(fā)、利用土地的實際情況給予相應(yīng)的彳第三節(jié)城市土地市場價格管理補(bǔ)償金額的確定以申報地價減去已使用年限應(yīng)支付的地價.收回步驟 通知土地使用權(quán)人 下達(dá)收回決定 發(fā)布公告 協(xié)商補(bǔ)償 注銷土地登記，收回土地使用權(quán)，終止土地使用人 的使用權(quán).:我國城市土地市場價格管理政策和制度政府對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移有優(yōu)先購買權(quán)城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第二十六 條規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，市、 縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán).-優(yōu)先購買權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)以基準(zhǔn)地

11、價為主，規(guī)定一定的變動范圍.有條件的城市, 也可將標(biāo)定地價和宗地地價作為實施優(yōu)先購買的標(biāo)準(zhǔn).第三節(jié)城市土地市場價格管理我國城市土地市場價格管理政策和制度-政府對地價上張可采取必要的行政手段，進(jìn)行干預(yù)城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第三十 六條規(guī)定，土地價格不合理上漲時，市、縣人民政府 可以采取必要的措施.措施 1.對投機(jī)交易集中、地價暴漲的地價實行地價凍 結(jié)，規(guī)定地價的最高限領(lǐng). 2.實行土地交易許可證制度，限制交易數(shù)量。 3.適當(dāng)增加土地供給量. 4.增強(qiáng)土地市場透明度. 5.嚴(yán)格控制囤積土地.第三節(jié)城市土地市場價格管理我國城市土地市場價格管理政策和制度征收土地增值稅 土地增值稅的納稅人

12、是以出售或其他方式有償轉(zhuǎn)讓國有 土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位 或個人. 我國1993年12月13日發(fā)布的中華人民共和國土地增值 稅條例，規(guī)定土地增值稅實行的是四級超率累進(jìn)稅率. 越率累進(jìn)稅率與超額累進(jìn)稅率的累進(jìn)方式不同，區(qū)別于 劃分征稅級距的標(biāo)準(zhǔn)不同. 作用：第一，將由于社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成的地價上漲收益 收回國有； 第二，防止交易雙方申報交易地價時虛報、瞞報地價.:我國城市土地市場價格管理政策和制度征收土地增值稅級次增值額占扣除項目金額比例稅率150% （含）以下30%250%以上100%（含）40%3100%以上200% （含）50%4200%以上60%50% （含）以下5

13、030%1550%以上100% （含）5040%20100%以上200% （含）10050%50200%以上10060%60第三節(jié)城市土地市場價格管理 土地價格的監(jiān)測系統(tǒng)一地價指數(shù)-地價指數(shù)是反映土地價格隨時間變化的趨勢與幅度的相對數(shù).它 是反映一個城市（或地區(qū)）各類土地（商業(yè)、住宅、工 業(yè)等）價格變化及其總體綜合平均變化趨勢的相對數(shù).-地價指數(shù)的分類地價指數(shù)分為綜合地價指數(shù)和分類地價指數(shù).第三節(jié)城市土地市場價格管理:土地價格的監(jiān)測系統(tǒng)一地價指數(shù)地價指數(shù)計算的工作程序：地價指數(shù)測算方案設(shè)計T資料調(diào)交一資料整理及樣點地價修正一 各級別分類平均地價計算一 平均地價權(quán)重值的項定一 城鎮(zhèn)分類平均地價計

14、一 城鎮(zhèn)平均地價計算一 城鎮(zhèn)地價指數(shù)和城鎮(zhèn)分類地價指數(shù)計算一 地價指數(shù)成果的驗收一地價指數(shù)成果應(yīng)用:土地價格的監(jiān)測系統(tǒng)一地價指數(shù)城鎮(zhèn)地價指數(shù)編制 地價指數(shù)的資料調(diào)查：主要包括城饃土地市場基本資料 和城鎮(zhèn)的地價水平費(fèi)料. 地價樣點資料的整理、修正和檢驗 平均地價的求取：先計算各土地級別中的分類平均地價, 再由各級別的分類平均地價計算城鎮(zhèn)分類平均地價，最 后通過城饃分類平均地價計算城鎮(zhèn)平均地價. 平均地價的權(quán)重值的確定 定基、環(huán)比、分類地價指數(shù)的計算第三節(jié)城市土地市場價格管理城市地價動態(tài)監(jiān)測城市地價動態(tài)監(jiān)測是以地價監(jiān)測點為基礎(chǔ)，運(yùn)用地價 監(jiān)測方法，對一定范圍內(nèi)地價及土地市場狀況定期進(jìn) 行監(jiān)測、分析和評價的過程.它是在標(biāo)準(zhǔn)地塊研究的 基礎(chǔ)上提出來的. 土地市場中介管理對土地中介服務(wù)企業(yè)與個人進(jìn)行嚴(yán)格的資質(zhì)審查 土地市場中介服務(wù)企業(yè)必須具備的資質(zhì)條件 土地經(jīng)紀(jì)人必須具備的資質(zhì)條件 對土地中介服務(wù)企業(yè)或個人（經(jīng)紀(jì)人）進(jìn)行資質(zhì)審查的 具體程序?qū)ν恋刂薪榉?wù)企業(yè)與個人進(jìn)行經(jīng)常性的審查和監(jiān)督2004年第一季度 地價漲幅同比超過10%的城市（7個上海沈陽天津