物業(yè)工程部前期介入流程詳細(xì)介紹(doc10頁(yè))

1、物業(yè)工程部前期介入流程詳細(xì) 介紹（doc 10頁(yè)）物業(yè)工程部前期介入流程物業(yè)工程部前期介入階段的工作，更加注重項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)功能設(shè) 施設(shè)備的合理安裝及隱蔽工程的施工質(zhì)量等，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)工程技術(shù) 人員與開(kāi)發(fā)商、總包單位、監(jiān)理單位進(jìn)行協(xié)調(diào)，使初期各項(xiàng)設(shè)計(jì)建設(shè) 更加完善合理。確保開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)高質(zhì)量、高品質(zhì)項(xiàng)目的重要輔助 途徑之一。具體來(lái)講，物業(yè)工程部要協(xié)助開(kāi)發(fā)商從后期物業(yè)管理角度 進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)工程優(yōu)化；向甲方提供現(xiàn)場(chǎng)施工建議。確保我們物業(yè)接管順 利進(jìn)行，為物業(yè)在接管后能夠正常運(yùn)行減少運(yùn)行成本奠定良好基礎(chǔ)。 為此物業(yè)工程前期介入主要分為三個(gè)階段:規(guī)劃設(shè)計(jì)和物業(yè)工程部組 織架構(gòu)階段，施工階段，接管驗(yàn)收階段。

2、第一規(guī)劃設(shè)計(jì)階段一、做好與現(xiàn)場(chǎng)各方關(guān)系的協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)商、總包單位、分包施工單位、監(jiān)理單位、成品保護(hù)單位、 設(shè)備供應(yīng)商等現(xiàn)場(chǎng)各方關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，協(xié)調(diào)各方關(guān)系為現(xiàn)場(chǎng)工作提供 便利也是十分重要的，以上是前期介入中需要關(guān)注的要點(diǎn)，而前期介 入階段主要是在項(xiàng)目已經(jīng)完成方案設(shè)計(jì)，深化施工設(shè)計(jì)圖紙基本完 成，進(jìn)入設(shè)施設(shè)備安裝及二次結(jié)構(gòu)施工階段，物業(yè)工程部工作人員進(jìn) 場(chǎng)，但在一般情況下，深化設(shè)計(jì)、施工兩個(gè)步驟會(huì)同時(shí)開(kāi)展。1、深入了解項(xiàng)目特點(diǎn)，擬定現(xiàn)場(chǎng)計(jì)劃：在進(jìn)入項(xiàng)目以前，應(yīng)當(dāng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行深入了解并制定前期介入工作 計(jì)劃；審讀圖紙，了解項(xiàng)目系統(tǒng)情況；從設(shè)計(jì)說(shuō)明入手，對(duì)建筑圖紙、結(jié)構(gòu)圖紙、設(shè)備專業(yè)圖紙等進(jìn)行閱讀，標(biāo)記重要

3、的環(huán)節(jié)，了解項(xiàng)目的整 設(shè)計(jì)思路、定位、最后對(duì)圖紙審讀的結(jié)果進(jìn)行匯總。2、物業(yè)工程部人員組織架構(gòu)合理選擇配備現(xiàn)場(chǎng)介入人員現(xiàn)場(chǎng)工作十分復(fù)雜，對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言是一項(xiàng)經(jīng)驗(yàn)型工作， 所以對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)工程技術(shù)人員的選擇招聘應(yīng)掌握以下標(biāo)準(zhǔn)：(1).有豐富的物業(yè)工程管理經(jīng)驗(yàn)，最好是了解裝飾裝潢管理、 設(shè)備設(shè)施管理、工民建隱蔽工程管理(土建、電氣、水暖、給排水、 消防、門(mén)襟樓宇對(duì)講、智能停車場(chǎng)、小區(qū)監(jiān)控等)的人員；(2),有物業(yè)工程服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，了解客戶需求，善于將施工與實(shí)際 需求結(jié)合的人員；(3),有豐富的現(xiàn)場(chǎng)施工經(jīng)驗(yàn)，能夠保證自身安全；(4).專業(yè)比較全面，能獨(dú)立完成工作并能與他人配合工作的人 員。第二在建

4、工程施工階段(一)土建施工跟進(jìn)；1、在建工程土建施工跟進(jìn)要求：每五天對(duì)土建工程進(jìn)行一次跟進(jìn)； 2、跟進(jìn)內(nèi)容：基礎(chǔ)；砌體；樓板；梁；柱；層高；接縫處理；濕漬、 滲水、滴漏；外墻保溫；外墻涂料；落水管；屋面；風(fēng)道、煙道；管 井；樓梯；踏步；護(hù)欄；大堂；單元門(mén)；室內(nèi)墻面；室內(nèi)棚頂；室內(nèi) 地面；門(mén)窗洞口；陽(yáng)臺(tái)；等。3、跟進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)：按物業(yè)質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；4、表格填寫(xiě)：1、如檢查結(jié)果正常，則在對(duì)應(yīng)欄內(nèi)打“J”，如異常1、則打“X”，并在異常/故障情況描述及跟進(jìn)處理措施，欄內(nèi)要詳 細(xì)記錄。2、巡查人員每五天全面巡查一次，對(duì)重點(diǎn)隱蔽工程要以照 片、錄像等影像資料的形式留存。3、每周五對(duì)異常情況進(jìn)行匯總， 召開(kāi)

5、工程前期介入專題會(huì),對(duì)重要的問(wèn)題要以書(shū)面的形式發(fā)函致工程 部，必要時(shí)呈報(bào)其領(lǐng)導(dǎo)，并及時(shí)跟蹤，直至問(wèn)題解決。4、此表格須 經(jīng)工程部經(jīng)理審核后存檔，存檔期限為長(zhǎng)期。5、匯總表的填寫(xiě)：1、填寫(xiě)要求：物業(yè)工程部負(fù)責(zé)位置、檢查項(xiàng)目、 問(wèn)題描述、整改前照片的描述，地產(chǎn)工程部負(fù)責(zé)整改措施、責(zé)任人、 整改時(shí)間、整改后照片的提供。2、每周五根據(jù)各類別問(wèn)題的匯總情 況編制該表，并以聯(lián)絡(luò)函的形式發(fā)函致工程部.3、對(duì)于發(fā)函兩次未整 改的問(wèn)題要上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。（二）電氣施工跟進(jìn)；1、在建工程電氣施工跟進(jìn)要求：每五天對(duì)土電氣程進(jìn)行一次跟進(jìn)； 2、跟進(jìn)內(nèi)容：電纜溝；電纜橋架；電纜敖設(shè)；配電柜；變壓器；電 表箱；柴油發(fā)電機(jī)組；

6、母線安裝；電線電纜導(dǎo)管；電纜終端壓接；管 線敖設(shè)；槽板配線；防雷接地系統(tǒng)；導(dǎo)線連接；接線盒；線管接口吊 裝；絕緣材料；公共照明；開(kāi)關(guān)插座；燈具安裝；3、跟進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)：按物業(yè)質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；4、表格填寫(xiě)：1、如檢查結(jié)果正常，則在對(duì)應(yīng)欄內(nèi)打“J”，如異常 則打“X”，并在異常/故障情況描述及跟進(jìn)處理措施，欄內(nèi)要詳細(xì)記 錄。2、巡查人員每五天全面巡查一次，對(duì)重點(diǎn)隱蔽工程要以照片、 錄像等影像資料的形式留存。3、每周五對(duì)異常情況進(jìn)行匯總，召開(kāi) 工程前期介入專題會(huì)，對(duì)重要的問(wèn)題要以書(shū)面的形式發(fā)函致工程部, 必要時(shí)呈報(bào)其領(lǐng)導(dǎo)，并及時(shí)跟蹤，直至問(wèn)題解決。4、此表格須經(jīng)工 程部經(jīng)理審核后存檔，存檔期限為長(zhǎng)期。5

7、、匯總表的填寫(xiě)：1、填寫(xiě)要求：物業(yè)工程部負(fù)責(zé)位置、檢查項(xiàng)目、 問(wèn)題描述、整改前照片的描述，地產(chǎn)工程部負(fù)責(zé)整改措施、責(zé)任人、 整改時(shí)間、整改后照片的提供。2、每周五根據(jù)各類別問(wèn)題的匯總情 況編制該表，并以聯(lián)絡(luò)函的形式發(fā)函致工程部.3、對(duì)于發(fā)函兩次未整 改的問(wèn)題要上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。（三）水暖施工跟進(jìn)；1、在建工程水暖施工跟進(jìn)要求：每五天對(duì)土水暖程進(jìn)行一次跟進(jìn)； 2、跟進(jìn)內(nèi)容：集水管埋深及坡度；下水井；排水溝；排水管道；室 內(nèi)排水管道；排污管道；管道井坡度、支架；水泵；進(jìn)水管道；進(jìn)出 水閥門(mén)；排水喉管；雨水喉管；上下水管道保溫；供暖管道；散熱器; 衛(wèi)生器具；檢查口；掃除口；地漏；燃?xì)庠O(shè)施；3、跟進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)：

8、按物業(yè)質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；4、表格填寫(xiě)：1、如檢查結(jié)果正常，則在對(duì)應(yīng)欄內(nèi)打如異常 則打“X”，并在異常/故障情況描述及跟進(jìn)處理措施，欄內(nèi)要詳細(xì)記 錄。2、巡查人員每五天全面巡查一次，對(duì)重點(diǎn)隱蔽工程要以照片、 錄像等影像資料的形式留存。3、每周五對(duì)異常情況進(jìn)行匯總，召開(kāi) 工程前期介入專題會(huì)，對(duì)重要的問(wèn)題要以書(shū)面的形式發(fā)函致工程部, 必要時(shí)呈報(bào)其領(lǐng)導(dǎo)，并及時(shí)跟蹤，直至問(wèn)題解決。4、此表格須經(jīng)工 程部經(jīng)理審核后存檔，存檔期限為長(zhǎng)期。5、匯總表的填寫(xiě)：1、填寫(xiě)要求：物業(yè)工程部負(fù)責(zé)位置、檢查項(xiàng)目、 問(wèn)題描述、整改前照片的描述，地產(chǎn)工程部負(fù)責(zé)整改措施、責(zé)任人、 整改時(shí)間、整改后照片的提供。2、每周五根據(jù)各類

9、別問(wèn)題的匯總情 況編制該表，并以聯(lián)絡(luò)函的形式發(fā)函致工程部.3、對(duì)于發(fā)函兩次未整 改的問(wèn)題要上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。（四）裝修施工跟進(jìn)；1、在建工程裝修施工跟進(jìn)要求：每五天對(duì)土裝修程進(jìn)行一次跟進(jìn)； 2、跟進(jìn)內(nèi)容：功能性檢查（水；電；可視對(duì)講；報(bào)警系統(tǒng)；土建無(wú) 滲漏和給排水無(wú)滴漏現(xiàn)象；排水暢通、無(wú)倒坡和積水現(xiàn)象;）；木門(mén)1、飾面板顏色、紋路一致，無(wú)劃痕、缺損、磕傷、污染等；木 門(mén)門(mén)套線與墻體結(jié)合是否存在裂縫等；3、開(kāi)、關(guān)、鎖靈活自如、平 穩(wěn)、無(wú)噪音；暗門(mén)鏈?zhǔn)欠衿鹱饔茫?、門(mén)鎖把手是否有保護(hù)膜；5、膠 條平順；6、小五金配件（門(mén)鎖、門(mén)吸、門(mén)較、貓眼等;）齊全，無(wú)松 脫、晃動(dòng)、磨損、劃傷、銹跡等；）;鋁合金（1

10、、是否存在滲漏，是 否有泄水口，窗框周邊打膠飽滿；2、隼接部位，錨釘部位等是否有 打膠；3、五金件（執(zhí)手，勾鎖，滑輪，限位器等）齊全，使用功能 正常，無(wú)松脫、晃動(dòng)、磨損、劃傷、銹跡等；4、推拉門(mén)推拉順暢；5、 窗扇開(kāi)啟順暢;）；給排水（1、水龍頭，花灑安裝牢固端正、開(kāi)關(guān)自 如，表面無(wú)損傷、銹蝕；出水流速及水量正常，無(wú)滴漏現(xiàn)象；2、浴 缸無(wú)破損、脫瓷、劃傷、磕傷、銹獨(dú)、污染等，周邊打膠飽滿；淋浴 門(mén)動(dòng)作自如，周邊打膠飽滿；3、馬桶蓋板安裝，水箱進(jìn)水閥啟閉自 如不滲漏，周邊打膠飽滿，無(wú)破損、脫瓷、劃傷、植傷、銹蝕、污染 等；4、衛(wèi)生間，陽(yáng)臺(tái)排水順暢，無(wú)倒坡積水，地漏不被覆蓋）；電氣 （1、燈是否亮

11、，位置是否合理，開(kāi)關(guān)周邊收口是否平整，高度是否合理，無(wú)污染；2、插座是否通電，位置是否合理，成排安裝的開(kāi)關(guān) 高度應(yīng)一致高低差不大于2mm；同一室內(nèi)安裝的插座高低差不應(yīng)大于 5mm；并列按裝相同型號(hào)的插座高低差不應(yīng)大于1mm；左零右火上保 護(hù)線正確，無(wú)污染;）；排氣扇開(kāi)閉自如；配電箱蓋污染生銹，斷路器 沒(méi)有內(nèi)陷;）；櫥柜，衛(wèi)生間鏡柜，淋浴1、淋浴門(mén)動(dòng)作自如，周邊打 膠飽滿；五金件（滑軌，執(zhí)手等）齊全，使用功正常，無(wú)松脫、晃動(dòng)、 磨損、劃傷、銹跡等；2、廚房煙道，止回閥安裝；3、 櫥柜五金 件（門(mén)較鏈，滑輪，垃圾桶等）齊全，使用功能正常，無(wú)松脫、晃動(dòng)、 磨損、劃傷、銹跡等；4、櫥柜臺(tái)面平整光亮，磨

12、邊圓滑美觀,接縫平直緊密、打膠完好、手感平滑，無(wú)裂縫、缺損、劃痕、磕傷、 污染等5、 煤氣軟管預(yù)留孔大小、位置適當(dāng)。）;扶手空調(diào)洞層高（1、欄桿高度L 10米；2、木扶手安裝牢固，無(wú)開(kāi)裂、無(wú)缺損、劃 傷、固定件完好、拼角順平；3、鐵件是否有生銹，變形，斷開(kāi)等；4、 空調(diào)洞位置是否合理，有無(wú)排水立管遮擋空調(diào)洞現(xiàn)象，前后空調(diào)洞是 否前高后低；5、測(cè)量具體層高數(shù)據(jù);）；墻地磚（1、墻地磚沒(méi)有空鼓、 缺棱掉角等；2、墻地磚沒(méi)有過(guò)大翹曲、色差、大小頭等；3、墻地磚 接縫順直，接縫填嵌密實(shí)、平直、寬窄一致;）；天花墻身涂（1、墻 身天花油漆驗(yàn)收一致，無(wú)色差，無(wú)透底，無(wú)漏刷，無(wú)流墜，無(wú)污染; 2、墻身天花無(wú)

13、裂縫；陰陽(yáng)角順直方正；3、吊頂整體完好、安裝牢固, 表面平整、顏色均勻；4、線角順直方正，與梁底接縫無(wú)開(kāi)裂;）木地 板（1、無(wú)污染，劃痕，崩角等。2、無(wú)大小頭。3、色澤同一性；4、 預(yù)留置伸縮，不允許木板起伏。5、接縫、釘口要按規(guī)范處理。6、拼 縫密實(shí)。7、成品保護(hù)到位。陽(yáng)臺(tái)等公共部分（1、踏步移沒(méi)有空鼓、 缺棱掉角等；2、墻身無(wú)裂縫，陰陽(yáng)角順直方正，滴水線清晰；3、欄 桿木扶手安裝牢固，無(wú)開(kāi)裂、無(wú)缺損、劃傷、固定件完好、拼角順平; 4、欄桿鐵件是否有生銹，變形，斷開(kāi)等；5、窗開(kāi)啟自如；6、首層 雜物間隔柵；7、陽(yáng)臺(tái)水管后墻面面油漆平整，水管無(wú)污染8、熱水 器和強(qiáng)電插座、煤氣表等位置合理;）；

14、3、跟進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)：按物業(yè)質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；4、表格填寫(xiě)：1、如檢查結(jié)果正常，則在對(duì)應(yīng)欄內(nèi)打如異常 則打“X”，并在異常/故障情況描述及跟進(jìn)處理措施，欄內(nèi)要詳細(xì)記 錄。2、巡查人員每五天全面巡查一次，對(duì)重點(diǎn)隱蔽工程要以照片、 錄像等影像資料的形式留存。3、每周五對(duì)異常情況進(jìn)行匯總，召開(kāi) 工程前期介入專題會(huì)，對(duì)重要的問(wèn)題要以書(shū)面的形式發(fā)函致工程部, 必要時(shí)呈報(bào)其領(lǐng)導(dǎo)，并及時(shí)跟蹤，直至問(wèn)題解決。4、此表格須經(jīng)工 程部經(jīng)理審核后存檔，存檔期限為長(zhǎng)期。5、匯總表的填寫(xiě)：1、填寫(xiě)要求：物業(yè)工程部負(fù)責(zé)位置、檢查項(xiàng)目、 問(wèn)題描述、整改前照片的描述，地產(chǎn)工程部負(fù)責(zé)整改措施、責(zé)任人、 整改時(shí)間、整改后照片的提供。2、

15、每周五根據(jù)各類別問(wèn)題的匯總情 況編制該表，并以聯(lián)絡(luò)函的形式發(fā)函致工程部.3、對(duì)于發(fā)函兩次未整 改的問(wèn)題要上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。（五）消防系統(tǒng)施工跟進(jìn)；1、在建工程裝修施工跟進(jìn)要求：每五天對(duì)土裝修程進(jìn)行一次跟進(jìn)； 2、跟進(jìn)內(nèi)容：網(wǎng)絡(luò)布置（坡度、排水口、末端試水裝置是否符合要 求;）;手動(dòng)報(bào)警鈕（是否按照?qǐng)D紙安裝;煙感（是否按照?qǐng)D紙安裝;）; 溫感（是否按照?qǐng)D紙安裝；）；消防栓（1、是否按照?qǐng)D紙位置安裝 2、閥門(mén)安裝及漏水情況3、消防皮帶噴咀安放齊全4、自動(dòng)按鈕安裝 情況5、立管、消防栓外觀，6、安裝質(zhì)量情況；）；噴淋系統(tǒng)（1、噴 淋頭是否按設(shè)計(jì)安裝；2、安裝位置，間隔距離符合要求；3、樓層防 火分區(qū)總閥

16、，流量開(kāi)關(guān)安裝情況；4、末端放水閥門(mén)安裝情況；5、報(bào) 警閥；6、管道安裝；7、支架安裝；8、壓力開(kāi)關(guān)；9、漏水情況;）; 分區(qū)卷簾門(mén)（1、分區(qū)卷簾門(mén)安裝位置符合圖紙要求設(shè)計(jì)；2、樓層防 火分區(qū)總閥，流量開(kāi)關(guān)安裝情況；3、末端放水閥門(mén)安裝情況;）；防 排系統(tǒng)（1、風(fēng)管安裝情況；2、設(shè)計(jì)防火閥安裝情況；3、防火閥動(dòng) 作情況；4、自然排煙口面積；）；3、跟進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)：按物業(yè)質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；4、表格填寫(xiě)：1、如檢查結(jié)果正常，則在對(duì)應(yīng)欄內(nèi)打如異常 則打“X”，并在異常/故障情況描述及跟進(jìn)處理措施，欄內(nèi)要詳細(xì)記 錄。2、巡查人員每五天全面巡查一次，對(duì)重點(diǎn)隱蔽工程要以照片、 錄像等影像資料的形式留存。3、每周

17、五對(duì)異常情況進(jìn)行匯總，召開(kāi) 工程前期介入專題會(huì)，對(duì)重要的問(wèn)題要以書(shū)面的形式發(fā)函致工程部, 必要時(shí)呈報(bào)其領(lǐng)導(dǎo)，并及時(shí)跟蹤，直至問(wèn)題解決。4、此表格須經(jīng)工 程部經(jīng)理審核后存檔，存檔期限為長(zhǎng)期。5、匯總表的填寫(xiě)：1、填寫(xiě)要求：物業(yè)工程部負(fù)責(zé)位置、檢查項(xiàng)目、 問(wèn)題描述、整改前照片的描述，地產(chǎn)工程部負(fù)責(zé)整改措施、責(zé)任人、 整改時(shí)間、整改后照片的提供。2、每周五根據(jù)各類別問(wèn)題的匯總情 況編制該表，并以聯(lián)絡(luò)函的形式發(fā)函致工程部.3、對(duì)于發(fā)函兩次未整 改的問(wèn)題要上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。段（六）消防系統(tǒng)施工跟進(jìn)；1、在建工程裝修施工跟進(jìn)要求：每五天對(duì)土裝修程進(jìn)行一次跟進(jìn)； 2、跟進(jìn)內(nèi)容：電源（電梯的供電電源線是否單獨(dú)敷設(shè)）；轎箱部分（轎 箱內(nèi)樓層顯示板，內(nèi)呼按鈕版,轎箱對(duì)講功能,轎箱應(yīng)急燈，各層層站 顯示裝置，轎箱天花，轎箱地板，轎門(mén)開(kāi)關(guān)，廳門(mén)開(kāi)關(guān)，轎箱壁板，轎箱 攝像）;機(jī)房部分（維修吊鉤，盤(pán)車工具，限速器,曳引機(jī)，主電源開(kāi)關(guān)， 井道照明燈，防鼠設(shè)施，機(jī)房門(mén)鎖，機(jī)房室溫，轎箱照明，三方對(duì)講，監(jiān) 控系統(tǒng)，對(duì)重架護(hù)欄,機(jī)房排氣扇）;底坑（底坑有無(wú)積水，井底土建結(jié) 構(gòu),井底爬梯）；3、跟進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)：按物業(yè)質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；4、表格填寫(xiě)：1、如檢查結(jié)果正常，則在對(duì)應(yīng)欄內(nèi)打如異常 則打“X”，并在異常/故障情況描述及跟進(jìn)處理措施，欄內(nèi)要詳細(xì)記 錄。2、巡查