鄭州商業(yè)用房熱銷項目分析

1、2021-10-1612012-2013鄭州商業(yè)用房熱銷項目分析企劃推廣部2013年4月份2021-10-162一、宏觀市場分析二、典型個案分析一、宏觀市場分析2021-10-1632021-10-164商業(yè)用房市場宏觀環(huán)境商業(yè)用房市場宏觀環(huán)境過去兩年嚴(yán)重供大于求，成交量連續(xù)過去兩年嚴(yán)重供大于求，成交量連續(xù)4 4年下降，價格持續(xù)上漲。年下降，價格持續(xù)上漲。2012年，商業(yè)用房市場呈現(xiàn)量跌價漲的走勢：全年商業(yè)用房供應(yīng)量102.25萬平米，同比下降17.7%；成交量成交量50.5150.51萬平米、同比下降萬平米、同比下降26.9%;26.9%;成交均價16791元/平米，同比上漲8.9%，再創(chuàng)歷

2、史新高。商鋪成交量處于成交量處于20072007年以來最低水平，過去年以來最低水平，過去4 4年持續(xù)下降年持續(xù)下降；20122012年商鋪總成交金額年商鋪總成交金額84.884.8億，為近三年億，為近三年最低水平。最低水平。2021-10-165近期供求情況近期供求情況各月持續(xù)供大于求，近期成交量持續(xù)萎縮、均價持續(xù)下降。各月持續(xù)供大于求，近期成交量持續(xù)萎縮、均價持續(xù)下降。商鋪月均成交量約商鋪月均成交量約4 4萬平米，各月之間供應(yīng)量、價格水平受個案影響，波動較大。萬平米，各月之間供應(yīng)量、價格水平受個案影響，波動較大。2021-10-1662012年，3030平米以下小面積商鋪成交比例達到平米以下

3、小面積商鋪成交比例達到37.3%37.3%，較2011年的25.2%大幅增長，主要來自西主要來自西元國際廣場（元國際廣場（1010平米以下地鐵商鋪）和萬博商城二期平米以下地鐵商鋪）和萬博商城二期；中原區(qū)、二七區(qū)兩個萬達廣場商鋪銷售接近尾聲，導(dǎo)致100-200平米面積段商鋪成交比例明顯下降；200平米以上各面積段商鋪的成交比例與2011年大體一致。商鋪面積需求商鋪面積需求以以150150平米以下的中小面積為主，平米以下的中小面積為主，3030平米以下的小面積需求旺盛。平米以下的小面積需求旺盛。2021-10-167從總價看，2012年總價總價5050萬以下商鋪的成交比例較萬以下商鋪的成交比例較2

4、0112011年大幅上升年大幅上升，51-400萬之間各總價段的成交比例均較2011年有所下降；而由于大面積、高總價寫字樓裙房商鋪的大量推出大面積、高總價寫字樓裙房商鋪的大量推出，總價400萬以上的商鋪成交比例較2011年有明顯上升，由2011年的10.7%上升到2012年的14.1%（2012年商鋪成交約4000套），即2012年400萬以上商鋪成交套數(shù)約560套。商鋪總價需求商鋪總價需求以以100100萬元以下的中低總價為主，萬元以下的中低總價為主，5050萬元以下的低總價鋪需求旺盛。萬元以下的低總價鋪需求旺盛。2021-10-16820122012年，商鋪成交的主力單價段是在年，商鋪成交

5、的主力單價段是在1.5-21.5-2萬元萬元/ /平米平米，該單價段商鋪的成交占比達到31.2%，比2011年有明顯上升，這與萬博商城二期2012年主推5層及以上單價1.5-2萬元/平米的商鋪有較大關(guān)聯(lián)；2-4萬元/平米各單價段的成交比例均同比下降；單價4萬元/平米以上商鋪的成交比例則由于西元國際廣場地鐵商鋪的入市而大幅增長。商鋪單價需求商鋪單價需求10000-2000010000-20000元元/ /平米的單價范圍接受度最高。平米的單價范圍接受度最高。2021-10-169萬博商城二期、綠地之窗、正弘藍堡灣、二七萬達廣場4個項目連續(xù)兩年均位列寫字樓成交金額前10，持續(xù)保持市場領(lǐng)先地位。201

6、22012年成交金額前三名的升龍廣場、萬博商城二期、綠地之窗均位年成交金額前三名的升龍廣場、萬博商城二期、綠地之窗均位于新老火車站前區(qū)域于新老火車站前區(qū)域，反映出投資客戶對占據(jù)優(yōu)勢地段、強勢資源優(yōu)勢地段、強勢資源商鋪的偏好。（說明：以下排名僅包括鄭州市區(qū)（說明：以下排名僅包括鄭州市區(qū)6 6區(qū)范圍內(nèi)，不含港區(qū)、新鄭龍湖鎮(zhèn)、高新區(qū)數(shù)據(jù)）區(qū)范圍內(nèi)，不含港區(qū)、新鄭龍湖鎮(zhèn)、高新區(qū)數(shù)據(jù)）商鋪個案成交額商鋪個案成交額升龍廣場、萬博商城、綠地之窗升龍廣場、萬博商城、綠地之窗3 3個新老火車站前項目占據(jù)前個新老火車站前項目占據(jù)前3 3強。強。2021-10-1610金額排名項目名稱套數(shù)面積（m2）均價(元/ m

7、2）金額（萬元）市場份額1升龍廣場932297029477677097.98%2萬博商城二期11752649119393513756.06%3綠地之窗212380021017500225.90%4正弘藍堡灣481347622297300473.54%5天旺優(yōu)庫2171697416820285513.37%6升龍城811080622704245342.89%7中原新城981173420765243652.87%8美景鴻城115971617684171822.03%9東方鼎盛時代36769420148155011.83%10二七萬達廣場34554426550147191.74%20122012年商

8、業(yè)用房成交金年商業(yè)用房成交金TOP10TOP10 2012 2012年，鄭州商鋪市場總成交金額為年，鄭州商鋪市場總成交金額為84.884.8億元，較億元，較20112011年的年的104.8104.8億元小幅大幅下降億元小幅大幅下降2020億億元；元；其中成交金額前十項目的市場份額為38.2%（2011年為46.3%）、成交金額前五名項目的市場份額為26.9%（2011年為35.0%），市場份額的集中度較市場份額的集中度較20112011年有明顯降低，熱點項目相年有明顯降低，熱點項目相對不夠突出。對不夠突出。商鋪個案成交商鋪個案成交升龍廣場、萬博商城、綠地之窗升龍廣場、萬博商城、綠地之窗3 3

9、個新老火車站前項目占據(jù)前個新老火車站前項目占據(jù)前3 3強。強。2021-10-1611商業(yè)宏觀市場總結(jié)商業(yè)宏觀市場總結(jié)u商鋪成交量、成交金額連年下降，總體需求相對低迷，價格持續(xù)上漲；商鋪成交量、成交金額連年下降，總體需求相對低迷，價格持續(xù)上漲；u持續(xù)供大于求，庫存持續(xù)增加，月均去化約持續(xù)供大于求，庫存持續(xù)增加，月均去化約4 4萬平米；萬平米；u面積需求以面積需求以150150平米以下的中小面積為主，平米以下的中小面積為主，3030平米以下的小面積需求旺盛；平米以下的小面積需求旺盛；u總價需求以總價需求以100100萬元以下的中低總價為主，萬元以下的中低總價為主，5050萬元以下的低總價鋪需求旺

10、盛；萬元以下的低總價鋪需求旺盛；u10000-2000010000-20000元元/ /平米的單價范圍接受度最高；平米的單價范圍接受度最高；u投資客戶偏好占據(jù)優(yōu)勢地段、強勢資源的商鋪，熱銷項目集中于新老火車站區(qū)域；投資客戶偏好占據(jù)優(yōu)勢地段、強勢資源的商鋪，熱銷項目集中于新老火車站區(qū)域；u隨著政府規(guī)劃熱點區(qū)域增多，成交熱點分散、集中度降低隨著政府規(guī)劃熱點區(qū)域增多，成交熱點分散、集中度降低2021-10-1612二、典型個案分析2021-10-16131 1、火車站前火車站前萬博商城二期萬博商城二期2 2、高鐵站前高鐵站前升龍廣場升龍廣場3 3、航空港區(qū)航空港區(qū)沃金商業(yè)廣場沃金商業(yè)廣場4 4、航空

11、港區(qū)航空港區(qū)港城港城793793典型個案分析典型個案分析 綜觀2012年以來的商鋪投資市場，市場關(guān)注度較高、銷量較大的項目主要集中于鄭東高鐵站前、老火車站周邊、航空港區(qū)富士康公寓及廠區(qū)周邊等幾個熱點區(qū)域，以下就選取這些區(qū)域的幾個典型個案進行重點分析。2021-10-1614位置位置二七區(qū)福壽街東、苑陵街北二七區(qū)福壽街東、苑陵街北開發(fā)/運營中部大觀-河南金智置業(yè)有限公司商業(yè)運營：香港萬菱商業(yè)經(jīng)營管理有限公司規(guī)模占地8680（合13畝），總建筑面積93382。主要建筑為1棟13層綜合商城。規(guī)劃地上13層建筑面積77260，18層為商場，9層為架空層，1013層為寫字樓；地下2層建筑面積16122，

12、地下1層為商場，地下2層為停車場。項目特色緊鄰火車站，地段優(yōu)勢突出；一期已成功投入運營；面積小、總價低，加上返租政策，投資門檻低；返租政策返租政策樓層樓層返租說明返租說明負層至層負層至層年返租，每年返年返租，每年返8%8%，共返，共返24%24%，直接從總房款中扣除；，直接從總房款中扣除；10-1310-13層層3 3年遞進式返租，分別返年遞進式返租，分別返6%6%、9%9%、11%11%，共返共返26%26%，直直接從總房款中扣除接從總房款中扣除典型個案典型個案1-1-萬博商城二期萬博商城二期20122012年商鋪銷售年商鋪銷售11751175套、銷售額套、銷售額5.15.1億（全市第二）。

13、億（全市第二）。2021-10-1615萬博商城二期商鋪2012年成交51375萬元，月均4281萬元；2013年1-2月成交994萬元、月均497萬元。年內(nèi)成交額高點位于5-6月份，主要是由于5月份5樓、6樓商鋪開盤，其他月份均以自然銷售為主。典型個案典型個案1-1-萬博商城二期萬博商城二期20122012年年5 5月份商鋪月份商鋪5 5、6 6層開盤，目前已至尾盤。層開盤，目前已至尾盤。2012-20132012-2013年各月萬博商城二期成交情況年各月萬博商城二期成交情況2021-10-1616月份套數(shù)面積（平米）均價（元/平米）金額（萬元）套均總價（萬元）2012.0139903 24

14、512 2214 57 2012.0213365 26191 956 74 2012.038207 30666 634 79 2012.048158 46256 729 91 2012.0552610004 19367 19375 37 2012.061723433 17107 5872 34 2012.071302730 17385 4745 37 2012.08941928 18680 3601 38 2012.09832351 16715 3929 47 2012.10451865 14317 2670 59 2012.11391728 16019 2768 71 2012.121882

15、0 47314 3881 216 2013.018326 15162 494 62 2013.026353 14134 500 83 萬博商城二期面積萬博商城二期面積段主要為段主要為8-308-30平米，平米，其中其中10-2010-20平米最集平米最集中，加上返租政策，中，加上返租政策，使其總價極具競爭使其總價極具競爭優(yōu)勢。以優(yōu)勢。以20122012年主年主銷的銷的5 5、6 6層為例，層為例，扣除扣除24%24%的返租后的的返租后的實際成交總價在實際成交總價在20-20-4040萬元，投資門檻萬元，投資門檻極低。極低。典型個案典型個案1-1-萬博商城二期萬博商城二期20122012年商鋪銷

16、售以年商鋪銷售以5050萬元以下的低總價為主，投資門檻低。萬元以下的低總價為主，投資門檻低。2021-10-1617典型個案典型個案1-1-萬博商城二期萬博商城二期20122012年商鋪成交以年商鋪成交以5 5、6 6層為主層為主說明：說明：10-1210-12樓成交中部分客戶選擇返租（樓成交中部分客戶選擇返租（26%26%），），扣除返租后成交單價扣除返租后成交單價1200012000元元/ /平米左右；平米左右；部分客戶不返租，成交單價部分客戶不返租，成交單價1.5-1.71.5-1.7萬元萬元/ /平米不等?？傮w贈送面積比例平米不等?？傮w贈送面積比例10-15%10-15%，另為另為5.

17、35.3米米挑高。挑高。2021-10-1618萬博商城二期萬博商城二期5 5層層平面圖平面圖萬博商城二期萬博商城二期6 6層層平面圖平面圖典型個案典型個案1-1-萬博商城二期萬博商城二期單層面積約單層面積約82008200平米，以平米，以10-2010-20平米小鋪為主。平米小鋪為主。2021-10-1619典型個案典型個案1-1-萬博商城二期萬博商城二期10-1210-12層天街單層層天街單層6464間，間，40-10040-100平米，贈送面積平米，贈送面積6-606-60平米平米2021-10-1620u熱銷分析：熱銷分析：1 1、小商品、飾品的業(yè)態(tài)定位準(zhǔn)確，與周邊商圈氛圍相契合小商品

18、、飾品的業(yè)態(tài)定位準(zhǔn)確，與周邊商圈氛圍相契合2 2、位置緊鄰火車站，對中小投資客有極強的吸引力；位置緊鄰火車站，對中小投資客有極強的吸引力；3 3、一期小商品城已成功運營多年，對緊鄰的二期有明顯的成熟示范作用；一期小商品城已成功運營多年，對緊鄰的二期有明顯的成熟示范作用；4 4、面積小、總價低，加上返租政策，面積小、總價低，加上返租政策， 大幅降低了投資門檻、客群適應(yīng)面較廣；大幅降低了投資門檻、客群適應(yīng)面較廣；5 5、主銷期間（主銷期間（2011-20122011-2012年）區(qū)域供應(yīng)少、競爭強度低，銷售時機較好；年）區(qū)域供應(yīng)少、競爭強度低，銷售時機較好；6 6、工期快、交房早，收益短期內(nèi)看得見

19、工期快、交房早，收益短期內(nèi)看得見7 7、前期蓄客時間長（自前期蓄客時間長（自0909年就開始交年就開始交1000-100001000-10000元積累客戶），每次開盤均累元積累客戶），每次開盤均累積客戶近數(shù)百組、千余人，以搖號方式選鋪，營造奇貨可居、一鋪難求的氛圍。積客戶近數(shù)百組、千余人，以搖號方式選鋪，營造奇貨可居、一鋪難求的氛圍。萬博商城二期萬博商城二期業(yè)態(tài)準(zhǔn)確、一期成熟示范、低總價、長期蓄勢、時機好等促成二期熱銷。業(yè)態(tài)準(zhǔn)確、一期成熟示范、低總價、長期蓄勢、時機好等促成二期熱銷。2021-10-1621位置位置東風(fēng)東路與商鼎路交叉口東風(fēng)東路與商鼎路交叉口開發(fā)商投資：上海升龍投資集團開發(fā)：河

20、南連捷置業(yè)有限公司規(guī)模占地63畝、總建60萬平米都市綜合體，含旗艦商業(yè)、星級酒店、5A商務(wù)、靈動LOFT四大業(yè)態(tài)。甲級寫字樓總體量約16萬平米，商業(yè)總體量約11萬平米。規(guī)劃2棟150米高層5A智能寫字樓、2棟100米5A甲級辦公、1棟45米高甲級辦公樓、1棟五星級希爾頓酒店、2棟酒店式公寓。項目特色位于高鐵站前，是離高鐵站最近的項目。升龍廣場項目商鋪于升龍廣場項目商鋪于20122012年年3 3月開始銷售，月開始銷售，20122012年全年實現(xiàn)銷售額年全年實現(xiàn)銷售額6.776.77億元，是全市商業(yè)億元，是全市商業(yè)項目成交金額最高的項目。項目成交金額最高的項目。典型個案典型個案2-2-升龍廣場升

21、龍廣場20122012年商鋪銷售額年商鋪銷售額6.86.8億，位居鄭州市第一。億，位居鄭州市第一。升龍廣場升龍廣場2021-10-1622年份月份套數(shù)面積均價成交金額（萬元）套均總價（萬元）2012年3月124923 25361 12485 1040 4月63022 33570 10144 1691 5月111 62959 66 66 6月455466 28867 15780 351 7月2807 20533 1657 829 8月82669 40116 10707 1338 9月3517 31039 1605 535 10月41899 24115 4579 1145 11月102839 30

22、4548646 865 12月2817 24958 2038 1019 2013年1月2450 47252 2125 1063 2月1939 20024 1881 1881 典型個案典型個案2-2-升龍廣場升龍廣場高鐵效應(yīng)支撐大量高單價、高總價千萬元級商鋪去化。高鐵效應(yīng)支撐大量高單價、高總價千萬元級商鋪去化。升龍廣場商鋪開盤以來各月成交情況如下：升龍廣場商鋪開盤以來各月成交情況如下：2021-10-1623典型個案典型個案2-2-升龍廣場升龍廣場離高鐵站最近的項目，高鐵開通運營助推項目商業(yè)價值實現(xiàn)離高鐵站最近的項目，高鐵開通運營助推項目商業(yè)價值實現(xiàn)u熱銷分析：熱銷分析：1 1、作為離鄭東高新站

23、最近的項目，區(qū)位優(yōu)勢獨一無二；作為離鄭東高新站最近的項目，區(qū)位優(yōu)勢獨一無二；2 2、項目銷售周期正處于高鐵開通、高鐵站投入運營前后，高鐵的價值日益顯現(xiàn)、項項目銷售周期正處于高鐵開通、高鐵站投入運營前后，高鐵的價值日益顯現(xiàn)、項目認可度不斷提高目認可度不斷提高2021-10-1624位置航空港區(qū)保稅北路與鄭港四街交匯處（富士康廠區(qū)的正對面）開發(fā)商河南坤和鑫宇建設(shè)發(fā)展有限公司規(guī)?？偨?3萬方（18萬公寓，15萬商業(yè)）產(chǎn)品形態(tài)公寓底商、集中商業(yè)、辦公樓、酒店，商鋪主力面積段為50-120平米交房時間2012年底項目特色1、正對富士康廠區(qū)，商鋪租金回報率高達16%-22.4%，“月租金280元/平米，五

24、年回本”；2、銷售時已封頂、年底交房，準(zhǔn)現(xiàn)房銷售增強客戶信心3、擁有港區(qū)已建成的最大規(guī)模的集中式商業(yè)，奧斯卡院線和永輝超市兩大主力商家入駐典型個案典型個案3-3-沃金商業(yè)廣場沃金商業(yè)廣場富士康門前、準(zhǔn)現(xiàn)鋪、主力商家支撐，看得見的高額回報富士康門前、準(zhǔn)現(xiàn)鋪、主力商家支撐，看得見的高額回報2021-10-1625項目項目配套：配套：兩棟酒店電影院、電玩城、KTV（商業(yè)4、5#三層）大型超市（商業(yè)6#負一層，永輝超市）下沉式廣場三首層設(shè)計A A：商業(yè)步行街（特色美食）B B：商業(yè)步行街（風(fēng)情購物）CC：購物廣場（時尚休閑）D D：集中型商業(yè)沃金商業(yè)廣場商業(yè)規(guī)劃沃金商業(yè)廣場商業(yè)規(guī)劃商業(yè)街、集中商業(yè)結(jié)合

25、，三首層設(shè)計，大超市、影院等主力店商業(yè)街、集中商業(yè)結(jié)合，三首層設(shè)計，大超市、影院等主力店提供人流支撐提供人流支撐2021-10-162620122012年年2 2月第一次開盤：月第一次開盤：推售房源：推售房源：底商6-10#，商業(yè)5#、 6#、7#、11#、12#、13#共共200200套房源、約套房源、約2 2萬萬。產(chǎn)品：產(chǎn)品：8、10、11、12#樓為雙層底商。其余為單層底商。單層商鋪主力面積為45-80，約109套；雙層商鋪面積底商為90-130，約90套。臨集中商業(yè)區(qū)面積較大。去化情況去化情況：開盤當(dāng)天成交套數(shù)開盤當(dāng)天成交套數(shù)9797套套，多為小面積單層底商。，多為小面積單層底商。單層

26、鋪均價18000元/，雙層10000元/，目前已基本售完。20122012年年5 5月第二次開盤：月第二次開盤：推售推售房源：房源：公寓1-5#底商，商業(yè)1#、2#、3#、4#、5#、8#、9#、10#約5萬，其中商業(yè)4#、5#三層為電影院整體招商、負一層為超市、整體招商，下沉式廣場周邊商鋪未售，其他位置商鋪正常銷售。銷售銷售情況情況：推出推出300300套房源，約套房源，約3.53.5萬，開盤萬，開盤當(dāng)天當(dāng)天成交約成交約100100套套，內(nèi)街價格1.8-2萬元/，臨鄭港四街商鋪價格較高2.8-3.2萬元/。典型個案典型個案3-3-沃金商業(yè)廣場沃金商業(yè)廣場兩次開盤銷售約兩次開盤銷售約20020

27、0間，小面積單層鋪受歡迎。間，小面積單層鋪受歡迎。2021-10-1627位置位置航空港區(qū)琴臺街西、鄭港九路北、鄭港三街東航空港區(qū)琴臺街西、鄭港九路北、鄭港三街東開發(fā)運營開發(fā)：鄭州富港置業(yè)有限公司商業(yè)運營：上海盛勵商業(yè)管理有限公司規(guī)模占地4萬平米，總建14萬方（含富士康公寓）；80平米左右的街鋪142間、20-50平米集中商業(yè)商鋪578間產(chǎn)品底商（2層）+集中商業(yè)（共3層）項目特色1、位于港區(qū)商業(yè)核心位置、正對富士康廠區(qū)；2、返租模式2層以上房源簽訂5年租約，由開發(fā)商統(tǒng)一招商管理，每年按平均9%回報率返回客戶（具體每年為8%，8%，9%，10%，10%），半年一返(分別為6月25日、10月25日）。項目將于2013年5月交房，7月開始返租，11月開始營業(yè)；一層商業(yè)可自營，也可由開發(fā)商統(tǒng)一管理。返租模式說明：返租模式說明：典型個案典型個案4-4-港城港城793793正對富士康、帶正對富士康、帶5