開封東京銀座商業(yè)綜合項目操盤策略案147p

1、開封東京銀座商業(yè)綜合項目操盤策略案-147p 給二期業(yè)主一個清晰的畫像三期業(yè)主的主力構(gòu)成也就八九不離十下面是對290 組成交客戶的基本描述 本區(qū)域距鄭州392公里半小時車程100米寬快速道2006年底即可竣工雙向20輛公交車對開票價68元 汴西新區(qū)規(guī)劃面積約72平方公里規(guī)劃居住人口78萬人分為行政區(qū)無污染工業(yè)區(qū)和商住區(qū) 本區(qū)域重點發(fā)展現(xiàn)代工商業(yè)服務業(yè)是鄭汴一體化的核心區(qū)域 給二期業(yè)主一個清晰的畫像三期業(yè)主的主力構(gòu)成也就八九不離十下面是對290 組成交客戶的基本描述 本區(qū)域距鄭州392公里半小時車程100米寬快速道2006年底即可竣工雙向20輛公交車對開票價68元 汴西新區(qū)規(guī)劃面積約72平方公里

2、規(guī)劃居住人口78萬人分為行政區(qū)無污染工業(yè)區(qū)和商住區(qū) 本區(qū)域重點發(fā)展現(xiàn)代工商業(yè)服務業(yè)是鄭汴一體化的核心區(qū)域 本區(qū)域距鄭州392公里半小時車程100米寬快速道2006年底即可竣工雙向20輛公交車對開票價68元 汴西新區(qū)規(guī)劃面積約72平方公里規(guī)劃居住人口78萬人分為行政區(qū)無污染工業(yè)區(qū)和商住區(qū) 本區(qū)域重點發(fā)展現(xiàn)代工商業(yè)服務業(yè)是鄭汴一體化的核心區(qū)域 本項目周圍分布著以下別墅單位金池名郡天俊園中亨花園書香名邸等別墅群價格在2500元左右眾多別墅項目必將吸引大量高端置業(yè)人群和高端消費人群別墅的高端定價對于本區(qū)域的其他類型項目定價起著巨大的提升推動作用 項目周邊除了別墅外主要分布著如榮勛歐陸經(jīng)典文盛浪漫之都榮

3、耀綠城和香榭麗花園等高檔樓盤其中榮勛文盛開始做小高層的開發(fā)銷售其戶型均以100平米以上的中大戶型為主其多層價格2300元而小高層定價在2700元以上 項目南邊約500米左右分布著兩家三星級酒店開來大酒店和金明池大酒店標準間均在200元以上天在金池名郡中的規(guī)劃中的開元麗都是一家占地50畝客房380間的五星級酒店現(xiàn)有酒店均無產(chǎn)權(quán)銷售屬于自建自營型或租賃型 本項目往北300米即到河南大學新校區(qū) 新校區(qū)規(guī)劃人數(shù)4萬人目前有15萬余在校生開封大學市高級技工學校離其不遠 項目周邊分布著市人大市政協(xié)等主要政府機構(gòu)算是行政區(qū)的一部分 本區(qū)域距鄭州392公里半小時車程100米寬快速道2006年底即可竣工雙向20

4、輛公交車對開票價68元 汴西新區(qū)規(guī)劃面積約72平方公里規(guī)劃居住人口78萬人分為行政區(qū)無污染工業(yè)區(qū)和商住區(qū) 本區(qū)域重點發(fā)展現(xiàn)代工商業(yè)服務業(yè)是鄭汴一體化的核心區(qū)域 浪漫之都268套 一次性6貸款4 商鋪租金20元平米月小高層最高價4080元樓層差價約120元 書香名邸二期一層2058元二層1728元平米三層1698元平米四層1400元平米 有同類但沒有競爭對手 B產(chǎn)權(quán)酒店推廣部分春節(jié)前后 一產(chǎn)權(quán)酒店開發(fā)運營模式 依據(jù)其主要功能不同產(chǎn)權(quán)式酒店依據(jù) 其投資收益和運營方式的不同主要可 以歸納為兩類純產(chǎn)權(quán)式酒店返租式 產(chǎn)權(quán)酒店 1純產(chǎn)權(quán)式酒店運作模式 又叫分紅式產(chǎn)權(quán)酒店是產(chǎn)權(quán)式酒店的第一代產(chǎn)品 亦是真正意

5、義上的產(chǎn)權(quán)酒店終身產(chǎn)權(quán)歸購買者所 有購買者通過酒店的經(jīng)營盈利分紅在不改變使 用性質(zhì)的情況下不影響酒店整體經(jīng)營購買者有 權(quán)轉(zhuǎn)讓抵押繼承租賃自主權(quán)利極大依據(jù) 開發(fā)商的要求不同分紅的方式和分紅的時間以及 監(jiān)督運營的制度略有不同但這一形式下產(chǎn)權(quán)酒店 的基本運營模式如下 1純產(chǎn)權(quán)式酒店運作模式 1聘請專業(yè)的酒店經(jīng)營管理公司負責經(jīng)營 2開發(fā)商履行日常經(jīng)營監(jiān)管義務 3在業(yè)主大會監(jiān)督下成立業(yè)主委員會或直接委托開發(fā)商進行財務監(jiān)管 4對營業(yè)收入全部營業(yè)成本和營業(yè)費用后的純利進行分紅 5分紅周期以每個季度為最短期限最長不超過一年 6每季財務報告受監(jiān)督者認可授權(quán)的會計師事務所嚴格審核 7開發(fā)商依據(jù)客房的價格或面積計算

6、每個房間的收益比數(shù)又叫分紅比數(shù) 購買者依據(jù)所購客房的收益比數(shù)享受收益 收益的計算方式為 分紅總額 該房間收益比數(shù) 收益比數(shù)的計算方式房間面積營業(yè)總面積或房間總價款全部房間總價款 8購買者只享受收益不對虧損負責營業(yè)虧損由開發(fā)商負責或由酒店經(jīng)營 管理公司轉(zhuǎn)嫁 9酒店精裝修開發(fā)商配全套家具家電并負責酒店第一期經(jīng)營啟動所須的 全部投入 10酒店經(jīng)營管理公司經(jīng)營不佳業(yè)主大會有權(quán)通過業(yè)主委員會或開發(fā)商進 行酒店經(jīng)營管理公司更換此條款一般以盈利標準為要求明確寫進對酒店經(jīng)營 管理公司的聘用合同 1純產(chǎn)權(quán)式酒店運作模式 此類產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)商一般為房地產(chǎn)開發(fā)商 以盡快完成投資收回利潤為目的賺取地 產(chǎn)開發(fā)利潤購買

7、者多為個人投資者或中小企 業(yè)機構(gòu)用于投資收益或節(jié)省企業(yè)經(jīng)營招待 成本適合與不以酒店經(jīng)營管理為主而專注于 地產(chǎn)項目開發(fā)在酒店經(jīng)營運作的能力經(jīng)驗 上又較為弱勢的開發(fā)商 我們?yōu)楣┧康禺a(chǎn)公司選用的就是這種模式 2返租式產(chǎn)權(quán)式酒店運作模式 其基本的開發(fā)模式與分紅式產(chǎn)權(quán)酒店基本相同 但是在收益方式上與之存在根本差異分紅式產(chǎn) 權(quán)酒店是以經(jīng)營收益為依托以利潤為總分紅標 的購買者投資收益大小與酒店的經(jīng)營業(yè)績好壞 息息相關(guān)而返租式產(chǎn)權(quán)酒店的投資收益與酒店 的經(jīng)營沒有任何關(guān)系其以每年固定的投資回報 一般為68為年為主要的收益體現(xiàn)形式 再就是坐享每年的地產(chǎn)升值在這一形式下購 買者的收益計算辦法一般為房產(chǎn)總價 事先約

8、定的年回報比例一般為68 2返租式產(chǎn)權(quán)式酒店運作模式 以此種模式開發(fā)的酒店其開發(fā)主體一般 為專業(yè)的酒店經(jīng)營公司以利用其專業(yè)的 酒店經(jīng)營管理經(jīng)驗賺取酒店正常的經(jīng)營 管理利潤其銷售目的不過是回收其開發(fā) 投資因此此類開發(fā)模式不適合供水房 地產(chǎn)公司 二東京銀座產(chǎn)權(quán)酒店運作模式 營業(yè)利潤分紅固定返租3-5年 兼容純產(chǎn)權(quán)酒店和返租式產(chǎn)權(quán)酒店之模式 解除開發(fā)商承諾之累贅 迎合投資者之擔心 三關(guān)于酒店管理公司的選定 中州酒店管理公司是首選 借 其 名 成 我 名 增 強 購 資 者 信 心 提 升 產(chǎn) 品 附 加 值 解 決 經(jīng) 營 客 源 問題 為整 個小 區(qū)增 光添 彩 形成 獨一 無二 的競 爭武 器

9、四關(guān)于酒店合作模式建議 管理顧問模式暫2年期 自己組建銀座酒店管理公司 主要 服務 內(nèi)容 品牌使用 產(chǎn)品規(guī)劃設計建議 開業(yè)籌備 人員培訓 管理顧問 前期 后期 五產(chǎn)權(quán)酒店推廣前提條件 酒店管理顧問公司合同簽訂 銷售模式確定 宣傳資料準備到位 六產(chǎn)權(quán)酒店推廣策略 C底層商鋪推廣部分春節(jié)后 主力店意向招商 確定35家主力店 展開推廣 詳案 第六部分 項目價格策略 一價格構(gòu)成 100500元 50100元 2050元 漲幅價 3050萬 12萬 6萬10萬 總價 5500元 4600元 2500元 最高價 4000元 3800元 2000元 起價 4800元 4500元 2400元 市場表現(xiàn)價 45

10、00元 4100元 2300元 控制均價 商鋪 產(chǎn)權(quán)酒店 住宅公寓 價格構(gòu)成 二價格控制 一房一價 低開高走 樓層差價 朝向差價 面積差價 樓棟位置差價 推廣階段差價 景觀差價等 以低價格吸引人氣 以高價格實現(xiàn)利潤 讓先到者先得利 三付款方式 一次性 付款 分期付款 銀行按揭 優(yōu)惠35 優(yōu)惠13 四收款方式 1小定金5001000元簽訂小定金協(xié)議保留房源3天 2大定金1萬元以上簽訂認購協(xié)議書定金不退 3簽訂合同交首付款 銷售許可證 取得后 1小定金1000元簽訂小定金協(xié)議保留房源3天 2大定金12萬元簽訂認購協(xié)議書原則不退 銷售許可證 取得前 收款方式 階段 五控制執(zhí)行 客源控制 房源控制 階

11、段控制 工程進度控制 促銷控制 銷售過程中自行控制 推廣創(chuàng)意思路 推廣主線 開封的第一次 鉆木取火第一次點燃了人類文明發(fā)展的智慧之光 活字印刷的發(fā)明第一次傳承了歷史文化 人類的登月第一次拉近了人與宇宙的距離 東京銀座第一次改變了開封人的投資觀念和生活方式 人類文明的腳步是不可阻擋的先進人類進化史上多個突破性的第一次第一次火的使用活字的第一版印刷宇航員首次登月一切從無到有的過程皆是從0到1從量變到質(zhì)變的過程東京銀座作為開封首個酒店式公寓和經(jīng)濟性產(chǎn)權(quán)酒店的項目無疑成為了開封人心目中的第一次 歷史的第一次 本項目的推廣就是不斷重復歷史中的無數(shù)個第一次給人類帶來的巨大改變不斷重復第一次的意義并將第一次進行演變對1進行多角度闡釋打造一種敢為天下先的曠世氣度將其賦予到項目本身最終引向開封的第一次 酒店式公寓產(chǎn)權(quán)酒店通過引導讓開封人接受第一次并開啟他們