用地申請和土地出讓程序

1、用地申請和土地出讓程序2003-03-27一、土地使用權(quán)的取得方式中國實行土地公有制，包括全民所有制（即國家所有制）和集體所有制。城市土地屬于國家所有，農(nóng)村和城市效區(qū)的土地除由法律規(guī)定屬于國家所有以外，屬于集體所有。按照中國法律規(guī)定，外商來華投資只能取得土地使用權(quán)，而不能擁有土地所有權(quán)。外商投資企業(yè)取得土地使用權(quán)的方式主要有以下三種：（一）有償劃撥取得土地使用權(quán)外商投資企業(yè)以這種方式獲取土地使用權(quán)，應(yīng)先向所在地的市、縣國土部門提出用地申請，按照國家規(guī)定的建設(shè)用地審批權(quán)限經(jīng)審查批準(zhǔn)后，由市、縣國土部門與外商投資企業(yè)簽訂土地使用合同，并辦理登記手續(xù)，領(lǐng)取土地使用證，取得土地使用權(quán)。通過劃撥方式取得

2、土地使用權(quán)，須按規(guī)定每年繳納土地使用費(fèi)，并且土地使用權(quán)不得隨意轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。如需轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，應(yīng)按廣東省頒布的廣東省城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓實施辦法的規(guī)定，補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，補(bǔ)交出讓金。目前國家對行政劃撥范圍有所限制，即按國家產(chǎn)業(yè)政策應(yīng)予鼓勵、支持的項目用地可采用行政劃撥，其他用地原則上以出讓方式提供。（二）中方合作者以土地使用權(quán)作價投資為擴(kuò)大吸引利用外資，國家鼓勵沿海地區(qū)國營企業(yè)和集團(tuán)企業(yè)以現(xiàn)有場地、廠房等作價入股或作為合作條件與外商組成合營企業(yè)。這種合營必須到國土部門辦理用地手續(xù)。所有土地如屬行政劃撥用地，合營企業(yè)中方須補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)，補(bǔ)交出讓金。（三）國家出讓、轉(zhuǎn)讓或

3、出租國有土地使用權(quán)。根據(jù)廣東省城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓實施辦法的規(guī)定，廣東省實行城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓制度。外商投資企業(yè)可依照本辦法的規(guī)定取得土地使用權(quán)，進(jìn)行土地開發(fā)、利用、經(jīng)營并在使用年限內(nèi)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)。廣東省政府的國土廳、市、縣（區(qū)）國土局負(fù)責(zé)組織實施城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、終止的管理和監(jiān)督檢查。二、土地使用權(quán)的使用依法使用土地管理權(quán)，保護(hù)使用者的合法利益，避免使用者的不必要的損失。（一）土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。具體程序如下：1外商

4、投資企業(yè)用地可事先向市、縣國土部門申請預(yù)約，預(yù)約期內(nèi)可優(yōu)先獲得指定地塊的土地使用權(quán)。申請預(yù)約用地，須持有外經(jīng)計劃部門申請投資建設(shè)立項的文件資料，與國土部門簽訂預(yù)約用地協(xié)議，交付預(yù)約金。2企業(yè)正式申請用地并與市、縣國土部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同。3土地使用權(quán)出讓可采用招標(biāo)、協(xié)議、拍賣的方式。協(xié)議、招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)的土地使用者應(yīng)按出讓合同規(guī)定的期限和方式向國土部門繳付地價款；拍賣方式出讓土地使用權(quán)的，土地使用者應(yīng)在出讓合同生效之日向國土部門繳付地價款10%的定金，余額應(yīng)在出讓合同生效之日起60 日內(nèi)全部付清。4土地使用者在付清全部地價款后30 日內(nèi)到國土部門辦理土地使用權(quán)出讓登記，領(lǐng)取土地使

5、用證，取得土地使用權(quán)。5土地使用者需要改變出讓合同規(guī)定的土地用途和規(guī)劃要求的，必須事先向原辦理土地使用權(quán)出讓的國土部門提出申請，經(jīng)國土部門和城市規(guī)劃管理部門審核批準(zhǔn)后，重新簽訂出讓合同，調(diào)整地價，并應(yīng)在合同簽訂之日起30 日內(nèi)到原登記機(jī)關(guān)辦理變更登記。（二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)須具備的條件是：第一已支付全部地價款；第二持有土地使用證，有地上建筑物、其他附著物，還應(yīng)有房屋所有權(quán)證，第三已按出讓合同規(guī)定的條件和期限完成了開發(fā)建設(shè)。其具體程序是：1土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同，并持土地使用證、土地出讓合同、土地轉(zhuǎn)讓合同，向土地所在地的市、縣國土部門申請轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。如土地上已建

6、有房屋的，轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)先向所在地的房地產(chǎn)交易所申請辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，并在辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)之日起30 日內(nèi)，持有關(guān)文件資料向土地所在地的市、縣國土部門和房地產(chǎn)管理部門申請辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。2國土部門接到登記申請后，應(yīng)及時予以審查。對符合轉(zhuǎn)讓條件和登記要求的，給予辦理轉(zhuǎn)讓登記和換發(fā)土地使用證。3土地使用權(quán)出租。土地使用權(quán)出租，租賃雙方必須持土地使用證、出讓合同、租賃合同向所在地市、縣國土部門申請辦理土地使用權(quán)租賃登記手續(xù)。如土地上已建有房屋的，租賃雙方應(yīng)先到所在地的房地產(chǎn)交易所申請辦理租賃手續(xù)后，15 日內(nèi)到所在地的市、縣國土部門辦理登記手續(xù)。土地使用權(quán)出租后，出租人必須繼續(xù)履行土地使用權(quán)出讓合同

7、。租賃關(guān)系終止，租賃雙方應(yīng)在終止之日起15 日內(nèi)，到原登記機(jī)關(guān)辦理注銷登記。4土地使用權(quán)抵押。土地使用權(quán)抵押，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。土地使用權(quán)抵押時，抵押人、抵押權(quán)人必須持土地使用證、土地出讓合同、載有抵押條款的經(jīng)濟(jì)合同、土地使用權(quán)抵押申請書向所在地的國土部門和房地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記手續(xù)。抵押人到期未能履行債務(wù)或者在抵押合同期間宣告解散、破產(chǎn)等。抵押權(quán)人有權(quán)向國土部門和房地產(chǎn)管理部門申請?zhí)幏值盅旱耐恋厥褂脵?quán)。抵押權(quán)因債務(wù)清償或其他原因終止時，抵押雙方應(yīng)在抵押權(quán)終止之日起15 日內(nèi)到原登記機(jī)關(guān)辦理注銷或轉(zhuǎn)移登記。三、土地成片開發(fā)土地成片開發(fā)是指：外商在依法取得國有土地使用權(quán)后，依

8、照規(guī)劃對土地進(jìn)行綜合開發(fā)建設(shè)，平整場地、建設(shè)供排水、供電、供熱、交通、通信等公用設(shè)施，形成工業(yè)用地和其他建設(shè)用地條件，然后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、經(jīng)營公用事業(yè)；或者進(jìn)而建設(shè)通用工業(yè)廠房以及相配套的生產(chǎn)和生活服務(wù)設(shè)施等地面建筑物，并對這些地面建筑物從事轉(zhuǎn)讓或出租的經(jīng)營活動。為了吸收外商投資從事開發(fā)經(jīng)營成片土地，國家制定了在經(jīng)濟(jì)特工區(qū)、沿海開放城市和沿海經(jīng)濟(jì)開放區(qū)范圍內(nèi)施行的外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法，規(guī)定了對外商投資企業(yè)開發(fā)經(jīng)營成片土地的管理要求。（一）吸收外商投資進(jìn)行成片開發(fā)的項目，應(yīng)由市、縣人民政府組織編制成片開發(fā)項目建設(shè)書，按土地開發(fā)面積或投資額報省級人民政府或國務(wù)院審批。（二）外商

9、投資成片開發(fā)，應(yīng)分別依照中華人民共和國中外合資經(jīng)營企業(yè)法、中華人民共和國中外合作經(jīng)營企業(yè)法、中華人民共和國外資企業(yè)法的規(guī)定，成立從事開發(fā)經(jīng)營的中外合資經(jīng)營企業(yè)，或者是中外合作經(jīng)營企業(yè)，或者是外資企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）。（三）開發(fā)企業(yè)以批準(zhǔn)的項目建設(shè)書為依據(jù)編制成片開發(fā)規(guī)劃或者可行性研究報告，報經(jīng)市、縣人民政府審核后，報省人民政府審批。（四）開發(fā)企業(yè)提出成片開發(fā)正式申請并依法取得開發(fā)區(qū)域的國有土地使用權(quán)。開發(fā)區(qū)域所在地的市、縣人民政府向開發(fā)企業(yè)出讓國有土地使用權(quán)，應(yīng)依據(jù)國家土地管理的法律和行政法規(guī)，簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同，并按出讓國有土地使用權(quán)的審批權(quán)限報經(jīng)批準(zhǔn)。（五）開發(fā)企業(yè)必須在實施成

10、片開發(fā)規(guī)劃，并達(dá)到出讓國有土地使用權(quán)合同規(guī)定的條件后，方可轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)。（六）開發(fā)企業(yè)可以吸引投資者到開發(fā)區(qū)域投資，受讓國有土地使用權(quán)，開辦企業(yè)。國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓在我國土地所有權(quán)分為國有和集體所有兩種。國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指首次從國家取得土地使用權(quán)的個人或者集體將其土地使用權(quán)以有償方式在一定時期內(nèi)出讓，租借給他人的經(jīng)濟(jì)行為。通常是指城市土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。土地權(quán)屬管理其一，對土地所有者和土地使用者依法享有的占用、收益及處分權(quán)進(jìn)行保護(hù)。其二，對土地所有者和使用者的這些權(quán)利進(jìn)行限制和調(diào)節(jié)。我國土地使用制度按照我國土地所有權(quán)與使用權(quán)分離的原則，實行國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓制度。一、土地使用權(quán)出

11、讓：指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓渡給土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。可以使用拍賣、招標(biāo)、雙方協(xié)議的方式。二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為?？梢允褂贸鍪?、交換、贈與的方式。三、土地使用權(quán)出租：指土地使用者作為出租人，將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。四、土地使用權(quán)抵押五、土地使用權(quán)終止第二章土地使用權(quán)出讓第八條 土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。第九條國家依法實行國有土地使用權(quán)

12、有償有限期出讓制度。下列土地使用權(quán)可供出讓：（一）城鎮(zhèn)國有土地；（二）依法征用的集體所有土地；（三）由縣級以上人民政府依法收回使用權(quán)的國有土地。第十條土地使用權(quán)出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計劃。土地使用權(quán)出讓，由縣級以上人民政府統(tǒng)一管理，有計劃地進(jìn)行?？h級以上人民政府土地管理部門會同有關(guān)部門共同擬定土地出讓計劃，按照有關(guān)規(guī)定報經(jīng)批準(zhǔn)。第十一條 土地使用權(quán)出讓方案， 由縣級以上人民政府土地管理部門會同城市規(guī)劃、建設(shè)、 房產(chǎn)管理、物價、財政等部門共同擬定，經(jīng)批準(zhǔn)后，由土地管理部門負(fù)責(zé)實施。出讓方案經(jīng)批準(zhǔn)后，任何單位和個人不得擅自更改。對確需更改的，須經(jīng)制定出讓方案各方協(xié)商

13、一致后，報原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。第十二條 土地使用權(quán)出讓前，縣級以上人民政府土地管理部門應(yīng)會同有關(guān)部門向申請用地者提供下列資料：（一）土地的位置、面積、四至、地圖、地上地下現(xiàn)狀和基礎(chǔ)設(shè)施情況；（二）土地用途、建筑密度、容積率和凈空限制；（三）環(huán)境保護(hù)、綠化、交通、抗震等要求；（四）出讓年限和方式；（五）其他與土地使用權(quán)出讓有關(guān)的資料。第十三條土地使用權(quán)出讓審批權(quán)限按照國家和省規(guī)定的關(guān)于國家建設(shè)征用劃撥土地的審批權(quán)限執(zhí)行。第十四條 縣級以上人民政府土地管理部門（以下簡稱出讓方）與土地使用者應(yīng)當(dāng)按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t和國家規(guī)定的合同標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范簽訂土地使用權(quán)出讓合同。第十五條土地使用權(quán)出讓最高年限按下列

14、用途確定：（一）居住用地70 年；（二）工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50 年；（三）商業(yè)、旅游、娛樂用地40 年；（四）綜合用地或其他用地50 年。第十六條土地基準(zhǔn)地價由縣級以上人民政府組織有關(guān)部門擬定，定期公布。第十七條 土地使用權(quán)出讓可以采取協(xié)議、招標(biāo)和拍賣的方式。商業(yè)、旅游、商品房屋等經(jīng)營性用地使用權(quán)的出讓應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣方式；其他用地使用權(quán)的出讓不能采取招標(biāo)、拍賣方式的，可以采取協(xié)議方式，但土地使用權(quán)出讓金不得低于當(dāng)?shù)毓嫉幕鶞?zhǔn)地價。第十八條協(xié)議出讓土地使用權(quán)程序：（一）受讓人持建設(shè)項目批準(zhǔn)文件、法人資格證書或法定代表人身份證明、資金來源證明或擔(dān)保文書，向出讓方提出書面申請

15、。（二）受讓人按建設(shè)項目批準(zhǔn)文件要求，從提出申請之日起 90 日內(nèi)提交土地開發(fā)建設(shè)方案及圖件，與出讓方協(xié)商出讓金數(shù)額和付款方式等事宜。（三）簽訂出讓合同，受讓人按合同約定給付定金。（四）受讓人在60 日內(nèi)支付出讓金，辦理登記，領(lǐng)取土地使用證。第十九條招標(biāo)出讓土地使用權(quán)程序：（一）縣級以上人民政府土地管理部門會同有關(guān)部門編制招標(biāo)文書，由土地管理部門發(fā)布招標(biāo)公告。（二）投標(biāo)者按照招標(biāo)文書規(guī)定交付投標(biāo)保證金（不計利息），填寫投標(biāo)文書，參加投標(biāo)。（三）出讓方按照招標(biāo)文書規(guī)定的程序確定中標(biāo)者后，發(fā)出中標(biāo)通知書，中標(biāo)者在中標(biāo)通知書規(guī)定的期限內(nèi)與出讓方簽訂出讓合同，并給付出讓金總額 10的定金。投標(biāo)保證金可

16、抵充定金。未中標(biāo)者的保證金在決標(biāo)后 5 日內(nèi)予以退還。四）中標(biāo)者在 60 日內(nèi)支付出讓金，辦理登記，領(lǐng)取土地使用證。開標(biāo)、評標(biāo)和決標(biāo)應(yīng)邀請公證機(jī)關(guān)參加。第二十條拍賣出讓土地使用權(quán)程序：（一）縣級以上人民政府土地管理部門會同有關(guān)部門編制拍賣文書，由土地管理部門發(fā)布拍賣公告。（二）競投者按拍賣文書規(guī)定交付拍賣保證金（不計利息），參加競投。（三）拍賣主持人按拍賣公告規(guī)定的時間、地點(diǎn)和拍賣文書規(guī)定的程序主持拍賣活動，當(dāng)場宣布競投得主，并向其他競投者退還拍賣保證金。（四）競投得主應(yīng)按拍賣文書規(guī)定與出讓方簽訂出讓合同，給付出讓金總額10的定金。保證金可抵充定金。 土地使用者不能按拍賣文書規(guī)定給付定金的，視

17、為違約。 土地使用者在60 日內(nèi)支付全部土地出讓金，并辦理登記，領(lǐng)取土地使用證。拍賣活動應(yīng)邀請公證機(jī)關(guān)參加。第二十一條土地使用者逾期未全部支付出讓金的，出讓方有權(quán)解除合同，定金不予返還，并可請求違約賠償；出讓方未按合同約定提供土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金，土地使用者有權(quán)解除合同，并可請求違約賠償。第二十二條土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意并經(jīng)縣級以上人民政府土地管理部門和城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，依照本章的有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。第三章土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓第二十三條土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的

18、行為，包括出售、交換、贈與和土地使用權(quán)入股及一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金合作建房。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)從轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起30 日內(nèi)辦理過戶手續(xù)和權(quán)屬變更登記。第二十四條土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，必須符合下列規(guī)定：（一）按合同約定支付全部出讓金，取得土地使用權(quán)；（二）持有土地使用證。有地上建筑物、其他附著物的，還應(yīng)持有其產(chǎn)權(quán)證明；（三）已按出讓合同約定的期限和條件開發(fā)和利用土地的。第二十五條土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。土地使用者通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土

19、地使用者已使用年限后的剩余年限。第二十六條土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。第二十七條以共有的土地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，須事先經(jīng)其他共有人書面同意；以共有土地使用權(quán)中本人占有的份額進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)事先書面通知其他共有人，或先行分割， 再以其本人所占有的部分進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。同一建筑物所占有的土地使用權(quán)整體不可分割。建筑物、其他附著物分割轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓后的各產(chǎn)權(quán)所有人享有相應(yīng)比例的土地使用權(quán)。第二十八條土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)經(jīng)縣級以上人

20、民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，并依照本規(guī)定第六條第二款規(guī)定辦理過戶手續(xù)和權(quán)屬變更登記。第二十九條土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于當(dāng)?shù)厥袌鰞r格的，當(dāng)?shù)乜h級以上人民政府有優(yōu)先購買權(quán)。第三十條土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物轉(zhuǎn)讓增值的，按中華人民共和國土地增值稅暫行條例繳納增值稅。第三十一條土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，依照本規(guī)定第二十二條的規(guī)定辦理。第五章土地使用權(quán)抵押第三十六條以出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的土地使用者可以用土地使用權(quán)向金融機(jī)構(gòu)或其他債權(quán)人抵押。抵押時應(yīng)當(dāng)交驗國有土地使用證、土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件。地上有建筑物和其他附著物的，還要交

21、驗其產(chǎn)權(quán)證明。經(jīng)抵押權(quán)人核實后，抵押人與抵押權(quán)人簽訂抵押合同。抵押合同不得違背法律、法規(guī)和土地使用權(quán)出讓合同的約定。第三十七條土地使用權(quán)抵押的，地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他附著物抵押的，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。第三十八條抵押人到期未能清償債務(wù)或在抵押合同期間宣告解散、破產(chǎn)的，抵押權(quán)人有權(quán)依照法律、法規(guī)和抵押合同的約定處分抵押財產(chǎn)，并享有優(yōu)先受償權(quán)。因處分抵押財產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的，在處分抵押財產(chǎn)后15 日內(nèi)，應(yīng)依照本規(guī)定第六條第二款的規(guī)定辦理過戶手續(xù)和權(quán)屬變更登記。（摘自河南省人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于修改河南省城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓

22、和轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定的決定 附：修正本）國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序承德政府網(wǎng)2007 年10月08日 15時54分一、法律依據(jù)1、 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第四章2、 中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第三章二、程序（ 20 日）1、 申請轉(zhuǎn)讓人和受轉(zhuǎn)讓人共同提出。辦文窗口受理，材料齊全，當(dāng)日轉(zhuǎn)交地產(chǎn)市場。提交材料：（ 1） 轉(zhuǎn)讓申請書；（ 2） 經(jīng)備案有效的土地估價報告；（ 3） 原國有土地使用權(quán)出讓合同和出讓金交付憑證；（ 4） 國有土地使用證原件及復(fù)印件；（ 5） 建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃紅線圖和總平面布置圖；（ 6） 房屋所有權(quán)證原件及復(fù)印件；（ 7） 雙方土地轉(zhuǎn)讓合同原件

23、；（ 8） 轉(zhuǎn)讓雙方?jīng)Q策機(jī)構(gòu)批示文件（國有企業(yè)需提交上級主管部門批準(zhǔn)文件，集體企業(yè)需提交職工代表大會決議，股份制企業(yè)提交董事會決議或股東代表大會決議）；（ 9） 轉(zhuǎn)讓雙方的營業(yè)執(zhí)照，法定代表人身份證復(fù)印件，法定代表人身份證明，授權(quán)委托書及受委托人的身份證復(fù)印件；（ 10） 其他需要提交的資料。2、 審核3、 繳納契稅轉(zhuǎn)讓人和受轉(zhuǎn)讓人繳納契稅等有關(guān)費(fèi)用；4、 頒發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書受轉(zhuǎn)讓人在辦文窗口領(lǐng)取建設(shè)用地批準(zhǔn)書；5、 土地登記轉(zhuǎn)讓雙方辦理土地變更登記。（詳見土地登記）收費(fèi)項目：契稅，4%，依據(jù)契稅條例第三章土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓第二十三條土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、

24、交換、賠與和土地使用權(quán)入股及一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金合作建房。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)從轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起30 日內(nèi)辦理過戶手續(xù)和權(quán)屬變更登記。第二十四條土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，必須符合下列規(guī)定：（一）按合同約定支付全部出讓金，取得土地使用權(quán)；（二）持有土地使用證。有地上建筑物、其他附著物的，還應(yīng)持有其產(chǎn)權(quán)證明；（三）已按出讓合同約定的期限和條件開發(fā)和利用土地的。第二十五條土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。土地使用者通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后

25、的剩余年限。第二十六條土地使用轉(zhuǎn)讓的，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。第二十七條以共有的土地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，須事先經(jīng)其他共有人書面同意；以共有土地使用權(quán)中本人占有的份額進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)事先書面通知其他共有人，或先行分割，再以其本人所占有部分進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。同一建筑所占有的土地使用權(quán)整體不可分割。建筑物、其他附著物分割轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓后的各產(chǎn)權(quán)所有人享有相應(yīng)比例的土地使用權(quán)。第二十八條土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)經(jīng)縣級以上人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理

26、部門批準(zhǔn)，并依照本規(guī)定第六條第二款規(guī)定辦理過戶手續(xù)和權(quán)屬變更登記。第二十九條土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于當(dāng)?shù)厥袌鰞r格的，當(dāng)?shù)乜h級以上人民政府有優(yōu)先購買權(quán)。第三十條土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物轉(zhuǎn)讓增值的，按中華人民共和國土地增值稅暫行條例繳納增值稅。第三十一條土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，依照本規(guī)定第二十二條的規(guī)定辦理第三十六條以出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的土地使用者可以用土地使用權(quán)向金融機(jī)構(gòu)或其他債權(quán)人抵押。抵押時應(yīng)當(dāng)交給國有土地使用證、土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件。地上有建筑物和其他附著物的，還要交驗其產(chǎn)權(quán)證明。經(jīng)抵押權(quán)人核實后，抵押人與抵押權(quán)人簽

27、訂抵押合同。抵押合同不得違背法律、法規(guī)和土地使用權(quán)出讓合同的約定。第三十七條土地使用權(quán)抵押的，地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他附著物抵押的，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。第三十八條抵押人到期未能清楚債務(wù)或在抵押合同期間宣告解散、破產(chǎn)的，抵押權(quán)人有權(quán)依照法律、法規(guī)和抵押合同的約定處分抵押財產(chǎn)，并享有優(yōu)先受償權(quán)。因處分抵押財產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的，在處分抵押財產(chǎn)后15 日內(nèi)，應(yīng)依照本規(guī)定第六條第二款的規(guī)定辦理過戶手續(xù)和權(quán)屬變更登記。一、概念廣義概念：國有土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的所有行為，即以出讓、劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓及國有土地使用權(quán)出讓、劃

28、撥本身等。狹義概念：以出讓或劃撥方式獲得國有土地使用權(quán)的土地使用者通過買賣、贈與或其他合法方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。二、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式（一）轉(zhuǎn)讓方式1、出售； 2、交換； 3、贈與； 4、以土地使用權(quán)作價出資或入股；5、一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金合作建房； 6、因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；7、以房地產(chǎn)抵債的；8、其他（繼承）。（二）法律依據(jù)：城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（）第 19 條；城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定（ ）第3 條；關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答（）第 18 條；土地管理法實施條例 （）第29 條；最高人民法院

29、關(guān)于能否將國有土地使用權(quán)折價抵償給抵押權(quán)人問題的批復(fù)（）。三、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與出讓之區(qū)別（一）主體不同。出讓主體：國有土地所有者，即國家，由法律授權(quán)的縣以上人民政府予以具體實施；轉(zhuǎn)讓主體：取得國有土地使用權(quán)的土地使用者。（二）行為性質(zhì)不同根據(jù)物權(quán)理論，出讓，他物權(quán)設(shè)定；轉(zhuǎn)讓：他物權(quán)轉(zhuǎn)移。（三）轉(zhuǎn)移條件與程序不同出讓條件無限制，簽訂出讓合同，繳出讓金，即可辦證；轉(zhuǎn)讓條件有限制，轉(zhuǎn)讓須經(jīng)申請、審批或補(bǔ)辦出讓手續(xù)，繳納稅費(fèi)，方可登記過戶。（四）交易市場不同出讓，一級市場，即國家作為國有土地所有者壟斷；轉(zhuǎn)讓：二級市場，即符合法定條件的自由轉(zhuǎn)讓。、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓模式及操作事項一、國有土地使用權(quán)直

30、接轉(zhuǎn)讓（一）國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件。除一般的民事行為生效要件外，尚須如下特別要件：1、以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件（1）按照出讓合同約定支付全部土地出讓金，并取得國有土地使用權(quán)；（2）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25% 以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；（3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。2、以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件（1）土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個人；（2）領(lǐng)有國有土地使用證；（3）具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；（4）經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。3、法律依據(jù)

31、：房地產(chǎn)管理法第38 條、第 39 條城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第45 條（二）國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序1、以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序（ 1）簽訂國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，有建筑物的，要約定建筑物轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容；（ 2）向縣以上國土部門提交轉(zhuǎn)讓申請；（ 3）國土部門依法審查批準(zhǔn)，審查內(nèi)容為是否符合轉(zhuǎn)讓條件、與出讓限定條件有無實質(zhì)性沖突、是否改變土地用途、成交價格是否合理，必要時進(jìn)行國有土地使用權(quán)估價；（ 4）繳納土地增值稅、契稅、營業(yè)稅等有關(guān)稅費(fèi)；（ 5）登記發(fā)證。2、以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序（ 1）簽訂國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，有建筑物的，要約定建筑物轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容；（

32、 2）向縣以上國土部門提交轉(zhuǎn)讓申請；（3）國土部門依法審查批準(zhǔn)，審查內(nèi)容為是否符合轉(zhuǎn)讓條件、是否符合城市規(guī)劃要求；（ 4）受讓方辦理國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)、 繳納土地出讓金，或經(jīng)批準(zhǔn)不需辦理出讓手續(xù)而將轉(zhuǎn)讓費(fèi)中的土地收益上繳國家；（ 5）繳納土地增值稅、契稅、營業(yè)稅等有關(guān)稅費(fèi)；（ 6）登記發(fā)證。（三）國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)注意事項1、必要的權(quán)屬調(diào)查和資信能力調(diào)查。轉(zhuǎn)讓合同簽訂之前，要對轉(zhuǎn)讓方的轉(zhuǎn)讓主體資格進(jìn)行核實。轉(zhuǎn)讓方須是國有土地使用證上載明的土地使用者。土地使用者為國有或集體單位的，應(yīng)提交有資產(chǎn)處分權(quán)的機(jī)構(gòu)出具的同意轉(zhuǎn)讓的證明。轉(zhuǎn)讓方也要認(rèn)真審查受讓方的資信能力，包括銀行資金證明、有無重大債務(wù)糾紛等，以免造成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后資金無法收回的結(jié)局。2、有關(guān)評估事宜咨詢。根據(jù)法律規(guī)定，國家控制國有土地轉(zhuǎn)讓價格，轉(zhuǎn)讓價格過低時，國家享有優(yōu)先購買權(quán)。尤其是轉(zhuǎn)讓方為國有單位時，國有土地及相關(guān)資產(chǎn)須經(jīng)法定估價機(jī)構(gòu)估價，并經(jīng)國土部門予以確認(rèn)。3、有關(guān)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的咨詢轉(zhuǎn)讓合同簽訂之時，雙方應(yīng)對有關(guān)應(yīng)繳納的稅費(fèi)項目、標(biāo)準(zhǔn)及數(shù)額進(jìn)行咨詢，并對稅費(fèi)負(fù)擔(dān)問題進(jìn)行明確。根據(jù)