【中海·格林威治城】發(fā)展策劃報(bào)告

1、中海興業(yè)（成都）發(fā)展有限公司 中海格林威治城發(fā)展策劃報(bào)告【中海格林威治城】發(fā)展策劃報(bào)告一、 成都房地產(chǎn)市場(chǎng)概況1 2003年度房地產(chǎn)市場(chǎng)概況1.1 房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保持快速發(fā)展 2003年，成都房地產(chǎn)開發(fā)總體上保持快速發(fā)展勢(shì)頭，全年累計(jì)完成開發(fā)投資245.4億元，增長20.7%，商品房在建規(guī)模達(dá)2717.46萬平米，增長22.4%。其中住宅、寫字樓、商業(yè)營業(yè)用房在建規(guī)模分別達(dá)到2234.1萬平米、70.83萬平米、323.5萬平米。1.2 商品房銷售持續(xù)旺盛，房價(jià)走勢(shì)穩(wěn)中有漲，漲幅有限成都市商品房銷售已持續(xù)數(shù)年保持旺盛的銷售勢(shì)頭，年銷售商品房2000年434萬平米，2001年擴(kuò)大到701萬平米，

2、2002年擴(kuò)大到816萬平米，2003年達(dá)到966.35萬平米，三年時(shí)間翻了一番多。其中2003年比上年增長18.5%。商品房銷售額達(dá)到202.58億元，增長24.6%。從房價(jià)上來看，穩(wěn)中有漲，漲幅有限。全市含經(jīng)濟(jì)適用房在內(nèi)的商品房平均房價(jià)為2096元，每平米上漲103元，漲幅為5.1%；不含經(jīng)濟(jì)適用房的商品房平均房價(jià)為2224元，其中城區(qū)房價(jià)2726元，郊區(qū)縣1482元。1.3 空置商品房得到有效抑制在開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大的情況下，空置商品房總量自2000年以來首次出現(xiàn)下降趨勢(shì)，空置商品房得到了有效的控制。1.4 市區(qū)住宅供不應(yīng)求住宅供應(yīng)的缺口進(jìn)一步擴(kuò)大，2003年住宅供應(yīng)面積（批準(zhǔn)預(yù)售）為47

3、0.50萬平米，同比增長13.54%；而銷售面積達(dá)到528.49萬平米，同比增長15.8%，供銷比為0.89，供應(yīng)缺口達(dá)到57.99萬平米。1.5 市區(qū)商業(yè)用房供略過于求2003年市區(qū)商業(yè)用房供應(yīng)面積達(dá)77.03萬平米，同比增長66.81%，而銷售面積為51.7萬平米同比增長35.34%，有20余萬的商業(yè)用房待銷售，但這仍屬于合理范圍之內(nèi)。附：2003年各類物業(yè)供銷對(duì)比表住宅辦公用房商業(yè)用房總體供給470.505.5477.03571.28銷售528.495.0351.7576.9供銷比0.891.101.490.99注：由于統(tǒng)計(jì)范圍不同，數(shù)據(jù)與市區(qū)同郊區(qū)比例略有不同。附：2003市區(qū)各方位商

4、品房供求狀況（單位：萬平米）城東城南城西城北總體供給79.53155.54288.2362.77銷售73.68176.98311.3677.97住宅供給42.9298.07221.6841.39銷售65.14148.45280.1264.85辦公用房供給7.583.573.860.58銷售0.354.214.581.30商業(yè)用房供給14.0534.0727.768.99銷售6.8720.3322.7311.30注：由于統(tǒng)計(jì)范圍不同，數(shù)據(jù)與市區(qū)同郊區(qū)比例略有不同。附：2003年成都（成都主城區(qū)）各環(huán)域商品房供求狀況（單位：萬平米）內(nèi)環(huán)以內(nèi)內(nèi)環(huán)至一環(huán)一環(huán)至二環(huán)二環(huán)至三環(huán)三環(huán)外總體供給77.59 9

5、0.36 110.69 371.43 25.89 銷售67.10 71.06 171.97 387.32 17.53 住宅供給37.11 65.79 82.44 272.51 15.94 銷售46.16 60.88 147.36 341.93 15.40 辦公用房供給7.06 0.72 0.46 4.96 2.45 銷售5.71 2.83 4.70 2.86 0.03 商業(yè)用房供給12.70 11.77 14.77 56.21 22.69 銷售12.68 5.60 15.48 38.21 2.00 注：由于統(tǒng)計(jì)范圍不同，數(shù)據(jù)與市區(qū)同郊區(qū)比例略有不同。2. 2004年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)2.1

6、 郊區(qū)住宅成為房地產(chǎn)發(fā)展重心隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大，在市中心可供開發(fā)的土地越來越少的情況下，眾多開發(fā)商紛紛將目光轉(zhuǎn)向了土地供應(yīng)量大、價(jià)格相對(duì)低廉的近郊，發(fā)展的重心將逐步向外延伸，以人南延線，西延線為中軸，華陽、溫江、龍泉等郊縣為輻射的區(qū)域?qū)⒊蔀槲磥沓啥挤康禺a(chǎn)發(fā)展的主要區(qū)域。2.2 電梯公寓將逐漸被消費(fèi)者所接受a、新規(guī)出臺(tái)，鼓勵(lì)建高層2003年底，成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定出臺(tái)：政府鼓勵(lì)開發(fā)商修建高層住宅。新規(guī)中關(guān)于建筑容積率的相關(guān)規(guī)定表述明確，成都市中區(qū)到二環(huán)路以內(nèi)，高層建筑的容積率可以達(dá)到4.2，這比常規(guī)的高層建筑容積率不能超過33.5足足高出1.5%，這意味著，在同樣面積的土地上，建筑高度將可以得

7、更高。b、 地價(jià)漲幅較大，電梯公寓開發(fā)趨熱隨著可供開發(fā)的土地、特別是市區(qū)土地越來越少，土地價(jià)格也越來越高，決定了市區(qū)開發(fā)的主流必將是電梯公寓。c、 居住觀念改變，電梯公寓受寵盡管電梯公寓作為一種新的住宅形式已經(jīng)出現(xiàn)多年，但成都人的慣有居住習(xí)慣使得電梯公寓的被接受程度較低。電梯公寓經(jīng)過多年的不懈推廣，成都人對(duì)電梯公寓的認(rèn)知程度已經(jīng)有了極大改變，2003年電梯公寓的熱銷就足以證明這一點(diǎn)。再加上住宅消費(fèi)新生代居住觀的改變，并且這一大群人已經(jīng)成為住宅購買的中堅(jiān)力量。2.3 成都樓市開發(fā)規(guī)模平穩(wěn)、銷售價(jià)格平穩(wěn)增長預(yù)計(jì)漲幅達(dá)到10%成都市近年來樓市發(fā)展迅速，但由于城區(qū)可供開發(fā)的土地愈來愈稀缺以及國土局實(shí)施

8、的嚴(yán)格的土地批租制度，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)的門檻逐步提高，土地吸納難度逐步加大。2003年全市土地購置面積957.39萬平米，與去年相比下降了6.1%，預(yù)計(jì)今年成都市樓市的開發(fā)規(guī)模會(huì)平穩(wěn)發(fā)展。2.4 成都市國民經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展拉動(dòng)成都地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展近年來，成都國民經(jīng)濟(jì)全年市累計(jì)國內(nèi)生產(chǎn)總值1870.8億元、完成固定資產(chǎn)投資862.97億元，分別增長13%和22.9%。國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速發(fā)展，居民收入水平逐步上升，2003年成都城市居民人均可支配收入達(dá)9641元，比去年同期增長7.4%。逐步提高的居民可支配收入為商品房消費(fèi)提供了經(jīng)濟(jì)保證。2.5 市區(qū)土地資源的稀缺導(dǎo)致房價(jià)不斷上揚(yáng)國土資源管理體制將實(shí)施重

9、大改革，省級(jí)以下實(shí)行垂直管理體制，將會(huì)使土地的放量和供給受到控制，市區(qū)的郊區(qū)的土地供應(yīng)量會(huì)相互匹配，既有利于土地市場(chǎng)宏觀調(diào)控，也使房價(jià)會(huì)保持在一定的水平。隨著成都市內(nèi)可供開發(fā)土地逐漸減少，開發(fā)量日漸萎縮，而市場(chǎng)需求依然保持旺盛，供應(yīng)不足導(dǎo)致市內(nèi)房價(jià)將有所上漲。2.6 建筑主材價(jià)格上漲拉動(dòng)房地產(chǎn)成本上升2002年11月，全國鋼材開始漲價(jià)以來，價(jià)格直線上漲，從每噸從2300到3300元，漲價(jià)高達(dá)1000元，漲幅達(dá)30%，創(chuàng)歷年鋼材漲價(jià)之最。截止目前，鋼材價(jià)格已漲幅已達(dá)100。建筑成本的上漲直接導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)成本的上升，最終反映在商品房銷售價(jià)格的提升上。3. 武侯望江區(qū)域的整體房地產(chǎn)市場(chǎng)特征及發(fā)展趨

10、勢(shì)武侯區(qū)無論是自然環(huán)境，還是生活環(huán)境，或是人文環(huán)境，都是成都市目前比較成熟的區(qū)域。武侯區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r是成都市近幾年以來發(fā)展最快實(shí)力最強(qiáng)市場(chǎng)反應(yīng)情況最好的區(qū)域。武侯區(qū)尤其是城南歷來是成都市富豪們聚集的地方，城南也是整個(gè)成都市休閑娛樂場(chǎng)所較為集中的地方，并且也處于眾多高檔和前衛(wèi)娛樂場(chǎng)所的領(lǐng)先地位。城南有成都市形成較早的高檔居住小區(qū)如：棕南小區(qū)、棕北小區(qū)、玉林小區(qū)。成都市居住小區(qū)的概念最早在城南形成。到目前城南也是眾多高檔居住小區(qū)和高檔樓盤的聚集地，如：錦銹花園、錦官新城、中華園、芳草地、以及離本地塊最近的河濱印象等。就項(xiàng)目所處的望江片區(qū)而言從近幾年消費(fèi)者的消費(fèi)趨向來看，依然有較強(qiáng)的購買力和

11、購買意向，只是近幾年樓盤供應(yīng)量的減少導(dǎo)致有效供應(yīng)不足。因此近幾年來城南區(qū)域的中高檔樓盤較為緊缺，而對(duì)中高檔樓盤的需求量卻并未減少。中高檔樓盤的有效需求還有相當(dāng)大的市場(chǎng)空間。3.1 舊城改造以及水井坊、香格里拉入駐帶動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展 受舊城改造規(guī)劃影響，到今年底致民路及水井坊兩個(gè)片區(qū)將完成總面積超過26萬平方米的拆遷量，總投資額達(dá)到6個(gè)億；同時(shí)水井坊、香格里拉項(xiàng)目方案的確定將使片區(qū)商業(yè)和居住環(huán)境大為改善，進(jìn)一步促進(jìn)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。3.2 區(qū)域住宅需求旺盛，市場(chǎng)供應(yīng)仍顯不足該區(qū)域?qū)倬幼∶芗瘏^(qū)，區(qū)內(nèi)擁有川大及諸多企事業(yè)單位，隨著城市發(fā)展原有的舊式住宅無論在面積及功能上都不能滿足目前生活居住

12、的需求，住宅市場(chǎng)需求日趨旺盛；但由于地處城東與城南的交界帶，房地產(chǎn)開發(fā)起步較晚，供應(yīng)量有限，目前市場(chǎng)總體供應(yīng)量仍顯不足。3.3 沿河區(qū)域正在成為住宅開發(fā)熱點(diǎn)地區(qū)從去年蓮花低洼區(qū)改造、萬達(dá)河濱印象入駐開始， 目前該區(qū)域府南河沿線已聚集了包括中海、新加坡吉寶、華潤、深長城等多家大型房地產(chǎn)企業(yè)的多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目入駐，在這一帶動(dòng)力影響下，該區(qū)域正在成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)地區(qū)。新加坡吉寶粼江峰閣項(xiàng)目已在春交會(huì)亮相，精裝交房，均價(jià)在53005400之間。3.4 以府南河為界，東西兩岸房地產(chǎn)市場(chǎng)差異明顯由于成都市住宅消費(fèi)的地域性差異，城東和城南素有“窮人”和“富人”居住區(qū)之分。而項(xiàng)目所在區(qū)域，城南和城東恰以府南

13、河為界。兩岸房地產(chǎn)項(xiàng)目無論在檔次、價(jià)格、消費(fèi)群（包括消費(fèi)群覆蓋范圍）、區(qū)域配套等各方面均存在較大差距。3.5 小戶型有較高的市場(chǎng)接受度，并受到市場(chǎng)追捧由于臨近市中心商業(yè)中心區(qū)域，同時(shí)片區(qū)內(nèi)商業(yè)、商務(wù)辦公聚集，又有川大校園經(jīng)濟(jì)圈支撐，小戶型在該區(qū)域擁有龐大的市場(chǎng)，從櫻花假日、棕北國際以及南府錦等項(xiàng)目來看，小戶型受到市場(chǎng)追捧，銷售形勢(shì)看好。3.6 已建項(xiàng)目規(guī)模普遍偏小，但有向規(guī)模化、社區(qū)化發(fā)展的趨勢(shì)受區(qū)域整體環(huán)境及土地供應(yīng)影響，該區(qū)域房產(chǎn)開發(fā)條件及受關(guān)注都相對(duì)不高，已建成的項(xiàng)目規(guī)模普遍偏小，如鴻喜花園、萊茵河畔、棕東小區(qū)等。但隨著舊城改造規(guī)模的擴(kuò)大，土地供應(yīng)量（規(guī)模）及大環(huán)境大為改善，吸引了大量知

14、名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入，目前該區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目正在向規(guī)?；蜕鐓^(qū)化發(fā)展。3.7 區(qū)域商業(yè)消費(fèi)需求旺盛，商業(yè)配套仍顯不足由于區(qū)域住宅密集，人口密度大，區(qū)域內(nèi)商業(yè)消費(fèi)十分旺盛，但就目前該區(qū)域內(nèi)商業(yè)分布而言，僅科華北路、致民路、宏濟(jì)中路的商業(yè)配套，無論在規(guī)模、檔次，還是商業(yè)分布、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)上都不能滿足區(qū)域消費(fèi)的要求。3.8 無商業(yè)核心節(jié)點(diǎn)，商業(yè)分布分散目前該區(qū)域商業(yè)主要集中在沿街底商或群房內(nèi)，由于去缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，形成臨街自發(fā)商業(yè)為主的商業(yè)形態(tài)（除科華北路形成以好友多為中心的商業(yè)帶外），分布較為零散，缺乏核心商業(yè)，商業(yè)輻射力不強(qiáng)、凝聚力較差。3.9 九眼橋附近存在商業(yè)覆蓋空白點(diǎn)從區(qū)域商業(yè)分布來看，目前區(qū)域內(nèi)

15、擁有包括科華北路一線、致民路一線、以及宏濟(jì)中路一線等幾個(gè)商業(yè)帶，但這幾個(gè)商業(yè)帶無論業(yè)態(tài)構(gòu)成還是規(guī)模都不具備較大的消費(fèi)輻射范圍。隨著九眼橋區(qū)域太平南街商業(yè)帶的沒落（其商業(yè)帶本身也具有較強(qiáng)的校園商業(yè)傾向），九眼橋區(qū)域出現(xiàn)商業(yè)覆蓋空白點(diǎn)。二、項(xiàng)目概況1、 項(xiàng)目位置及周邊概況本項(xiàng)目位于成都市區(qū)東南區(qū)域一環(huán)路外側(cè)，北端臨一環(huán)路南一段和九眼橋，南面緊臨四川大學(xué)，東側(cè)臨府南河錦江段邊的望江路，西側(cè)臨太平南街屬于武侯區(qū)望江片區(qū)，東側(cè)臨府南河錦江段。屬成都市武侯區(qū)望江片區(qū)，河對(duì)岸是錦江區(qū)。本項(xiàng)目所臨的一環(huán)路和九眼橋是成都市中區(qū)環(huán)狀交通主干道，隔一環(huán)路是市工商局大樓；河對(duì)岸從北向南有安順廊橋、合江亭、水井坊等景點(diǎn)

16、和一些順江路邊的在建（南府錦）、粼江峰閣、改建（龍舟大廈）樓盤；本項(xiàng)目東邊所臨河一線長約250米寬，緊臨的望江路是一條21米寬的雙向車道，通向望江公園，連接一二環(huán)路，人車流量目前不是很大；項(xiàng)目南側(cè)與川大之間的不規(guī)則階梯狀邊線很長，與項(xiàng)目接壤部分是川大的留學(xué)生公寓、待建教職工宿舍樓地塊（原為校醫(yī)院、幼兒園、舊居住樓等）、老宿舍樓等，屬川大內(nèi)部的部分宿舍區(qū)；項(xiàng)目西南端緊臨的是重點(diǎn)中學(xué)川大附中（剛由12中和29中合并而成）；項(xiàng)目東側(cè)緊臨太平南街和太平南新街，寬68米，規(guī)劃將拓寬到16米，此街以前通川大北大門，有繁華的商業(yè)氣氛，目前街區(qū)處于舊城拆遷階段，百廢待興；隔街就是四川長安房地產(chǎn)開發(fā)公司的好望角

17、商住樓項(xiàng)目，位于一環(huán)路與太平南街之間的三角地帶，占地約14,000平米，建筑面積約32,000平米，共6層，是典型的商業(yè)（2層）小戶型（4層）項(xiàng)目，2003年7月初動(dòng)工，目前項(xiàng)目銷售已超過98。1.2 項(xiàng)目現(xiàn)狀及規(guī)劃要點(diǎn)本項(xiàng)目地塊系由公開拍賣獲得，規(guī)劃建設(shè)凈用地面積約50,821平米（76.23畝），代征地面積約13,731平米（20.6畝），是目前成都市一環(huán)路內(nèi)已建和待建項(xiàng)目中的較大地塊。該地塊形狀極不規(guī)則，東西兩條邊較平直，在太平南街與望江路相交的北端頭基本呈直角交匯，南面與川大的界面呈極不規(guī)則的階梯形，且東寬（臨河面）西窄（臨川大附中）。具體規(guī)劃要求包括：a 地塊使用性質(zhì)：商業(yè)兼居住用地

18、。b 地塊使用強(qiáng)度：容積率不大于3.5，建筑密度不大于40。c 建筑高度：地塊東側(cè)臨府南河30米進(jìn)深內(nèi)建筑高度不大于24米，其余用地建筑高度不大于100米。d 商業(yè)裙房退離道路紅線或綠化控制線不小于8米。e 交通出入口方位：機(jī)動(dòng)車臨太平南新街16米規(guī)劃道路，遠(yuǎn)離望江路交叉口70米后布置。f 用地配套停車場(chǎng)（庫）：機(jī)動(dòng)車居住部分不少于0.7輛/戶，商業(yè)部分每300平米1輛（地下停放）；地塊內(nèi)考慮非機(jī)動(dòng)車的停放位置。g 綠地率：不小于25。h 集中綠地：臨太平南街與望江路交叉口布置不小于1200平米。i 在地塊西南角臨規(guī)劃道路在建筑一、二層設(shè)置建筑面積不小于3,000平米的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。j 配建不小于

19、2000平米的公共停車場(chǎng)；不小于60平米的公廁；不小于50平米的垃圾中轉(zhuǎn)站；不小于100平米的郵電所；不小于100平米的衛(wèi)生所；不小于105平米居委會(huì)用房和警務(wù)室。k 用地西南角12米道路是川大專用道路，臨用地紅線須設(shè)置圍墻且不能開口及布置商業(yè)設(shè)施。2、項(xiàng)目發(fā)展建議2.1 項(xiàng)目總體布局建議本項(xiàng)目的總體布局可簡單歸納為兩片、三線、四點(diǎn)，即：兩片東北片的住宅和西南片的商業(yè)；三線太平南街一線的商業(yè)，住宅片與商業(yè)片之間的一線步行街，臨河的一線點(diǎn)式商務(wù)辦公和休閑小樓；四點(diǎn)北端的兩點(diǎn)：商務(wù)公寓和中高檔中餐廳，南端的兩點(diǎn)：小戶型公寓和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。2.1.1 住宅部分臨河一面設(shè)置大戶型(兩梯四戶，大四房大三房)

20、景觀高層住宅樓群，臨川大、商業(yè)區(qū)、太平南街的區(qū)域靈活布置中小戶型高層住宅樓群（三梯六戶）。在戶型組合上，每棟平面上大二房不能與大四房組合在一塊。所有住宅樓的擺布采用錯(cuò)動(dòng)布局，盡量保證最大限度利用小區(qū)內(nèi)的景觀環(huán)境和視野不被遮擋的遠(yuǎn)視區(qū)外的優(yōu)質(zhì)景觀。2.1.2 商業(yè)部分沿望江路沿河會(huì)所式商業(yè)板塊：采用獨(dú)棟、低層的商務(wù)小樓。定位品牌餐飲+商務(wù)休閑，提純后的商業(yè)、商務(wù)、會(huì)所三者的結(jié)合。培根路特色文化商業(yè)板塊：培根路本身具有濃厚的歷史和文化氛圍，在成都具有較高的知譽(yù)度，因此項(xiàng)目商業(yè)將采用內(nèi)街設(shè)置，部分保留培根路的風(fēng)格特色并加以提煉和深化，建成一個(gè)開放式、體驗(yàn)式商業(yè)聚合的休閑街,。社區(qū)常規(guī)商業(yè)板塊：該板塊

21、經(jīng)營定位包括兩部分，一是填補(bǔ)和滿足區(qū)域生活消費(fèi)要求的中小型超市和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)(規(guī)劃要求)；另外是滿足區(qū)域日常生活及川大校園消費(fèi)的配套型商業(yè)。2.1.3 商務(wù)公寓部分布置于太平南新街和望江路交叉口區(qū)域，利用1200平方米的綠化廣場(chǎng)環(huán)境形成前庭花園環(huán)境和物業(yè)形象。2.1.4 小戶型部分小戶型設(shè)置于地塊西南角，由東北往西南角呈l型退臺(tái)式設(shè)計(jì)。考慮到小戶型消費(fèi)居住人員結(jié)構(gòu)，在后續(xù)設(shè)計(jì)深化的過程中對(duì)園區(qū)人流動(dòng)線分流，與高層住戶人流加以區(qū)分。2.2 樓型建議2.2.1 住宅部分首先根據(jù)密度分析和成本利潤的反復(fù)測(cè)算，本項(xiàng)目住宅應(yīng)是30層的高層電梯公寓。高層電梯公寓應(yīng)是一種點(diǎn)式與板式的結(jié)合產(chǎn)物，是一種改良后的點(diǎn)式

22、高層住宅，每層46戶，可以保證每戶良好的采光通風(fēng)。電梯與每層戶數(shù)比為1：2。這種點(diǎn)式高層住宅的外立面更為生動(dòng)、挺拔、富于變化，易于勾勒出非常美麗的天際線，且設(shè)置靈活，土地利用率高，利于把小區(qū)規(guī)劃成低密度大環(huán)境的高品質(zhì)住宅社區(qū)。小戶型總建筑面積為6700平方米，考慮到盡量減小對(duì)下部商業(yè)環(huán)境的影響，因此考慮小戶型采用從東向西的從低到高的階梯狀布局，建筑采用內(nèi)廊設(shè)計(jì)，盡可能降低建筑成本。2.2.2 商業(yè)部分商業(yè)沿太平南街臨街部分設(shè)計(jì)為三層商業(yè)，臨園區(qū)設(shè)置局部三樓；臨太平南新街部分均為兩層，在太平南街與太平南新街交接部分設(shè)置入口主題廣場(chǎng)。整個(gè)商業(yè)設(shè)施（內(nèi)街、外街）以連廊形式組織人流交通動(dòng)線。部分商業(yè)（

23、約2000平米）設(shè)置于商務(wù)公寓一、二層。臨河商業(yè)部分采用相連獨(dú)棟退臺(tái)式設(shè)計(jì)，共計(jì)5棟，面積從7001100平米不等，最大限度利用開闊的河景，憑借獨(dú)特優(yōu)越的地理位置和建筑特色形成高檔商務(wù)休閑的會(huì)所式商業(yè)。2.2.3 商務(wù)公寓部分考慮到口岸價(jià)值利用的最大化，因此總建筑面積為23000平方米，30層，每層6戶，4部高速電梯配套標(biāo)準(zhǔn)；為保證商務(wù)公寓的良好視野，盡量減小對(duì)住宅區(qū)的視線阻礙，建議商務(wù)公寓采用南北向的板狀設(shè)計(jì)，建筑由兩片組成，中心設(shè)置核心筒。2.2.4 小戶型部分小戶型公寓建議設(shè)置為“l(fā)”型，退臺(tái)階梯式布局（東低向高）。單元入口設(shè)置于臨商業(yè)廣場(chǎng)側(cè)，其中一部電梯可直通地下停車場(chǎng)，另一部到達(dá)商業(yè)

24、第二層。 2.3 住宅戶型及面積選擇（含高層住宅、商務(wù)公寓和小戶型）2.3.1 住宅部分住宅的戶型面積定位通過綜合考慮分析定位、市場(chǎng)、客戶的因素，平衡單價(jià)、面積、總價(jià)三者之間的關(guān)系，建議對(duì)本項(xiàng)目純住宅的戶型及面積作如下選擇：以大二房、大三房、大四房單位為主，配以少量小三房、五房單位，復(fù)式單位只占很小的比例。在每一類型的戶型中選取面積的上限段，以利于給設(shè)計(jì)留出足夠的空間作出特色、完善功能，充分展示該類型戶型中最突出的亮點(diǎn)，以達(dá)到在切準(zhǔn)目標(biāo)客戶需求的基礎(chǔ)上彰顯戶型尺度和功能魅力的目的。2.3.2 商務(wù)公寓部分考慮到目前商務(wù)辦公市場(chǎng)面積需求特點(diǎn)，以及項(xiàng)目目標(biāo)辦公機(jī)構(gòu)的規(guī)模和總價(jià)控制原則（首付款控制）

25、，單戶控制在90-180平方米之間，考慮多戶聯(lián)通的可能，形成相應(yīng)的彈性分割。2.3.3 小戶型部分考慮到總價(jià)控制原則，確保小戶型的良好投資價(jià)值；以及目前消費(fèi)市場(chǎng)對(duì)小戶型的選擇趨向和戶內(nèi)功能設(shè)置的必要空間。確定戶型大小為：30-55平方米；2.4 戶型功能建議2.4.1 住宅部分 大二房雙廳單衛(wèi)（8595平米）該戶型定位為時(shí)尚精致二房，適宜追求生活品質(zhì)的新新白領(lǐng)和年青夫婦居住。所以戶型設(shè)計(jì)應(yīng)舒適合理，同時(shí)拉大主臥與次臥的面積差。客廳開間3.9米，衛(wèi)生間、廚房不易過大，主臥設(shè)小型衣帽間。客廳設(shè)觀景露臺(tái)，臥室設(shè)加寬飄窗，以烘托戶型的時(shí)尚感，體現(xiàn)高層電梯公寓的景觀優(yōu)勢(shì)。建議部分戶型可設(shè)計(jì)為二房二廳雙衛(wèi)

26、。 小三房雙廳雙衛(wèi)（110120平米）該戶型布置于位置較差處，目標(biāo)客戶為市區(qū)有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的居民和一般中產(chǎn)階層客戶，以及部分投資者。所以戶型設(shè)計(jì)應(yīng)突出方正、實(shí)用性高這一特點(diǎn)?？蛷d開間4.2米，主衛(wèi)和廚房較寬敞，廚房旁設(shè)生活陽臺(tái)。同時(shí)可考慮加設(shè)一小儲(chǔ)物間。 大三房雙廳雙衛(wèi)（140150平米）該戶型為主力戶型，目標(biāo)客戶大都為二次置業(yè)。所以設(shè)計(jì)上相對(duì)于小三房戶型在生活檔次和功能上應(yīng)明顯提高。該戶型在平面布局上應(yīng)注重功能分區(qū)，其中廚房與生活陽臺(tái)、工人房及其衛(wèi)生間要結(jié)合在一起組合成服務(wù)區(qū)。主臥帶衣帽間?？蛷d開間4.8米，主臥、主衛(wèi)、廚房面積相對(duì)要大。房屋功能空間齊全，考慮工人房、儲(chǔ)藏間。衛(wèi)生間保證其潔具

27、功能，如按摩浴缸、家庭桑拿浴器、凈身盆。廚房保證設(shè)備要求，如洗碗機(jī)、消毒柜等。注意設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，盡量向陽，能有良好的通風(fēng)，臥室重視私密性，廚房要靠近入戶門，衛(wèi)生間的門不能正對(duì)客廳等等。 大四房三廳雙衛(wèi)（160170平米）該戶型設(shè)計(jì)定位應(yīng)豪華大氣，同時(shí)考慮大開間雙廳設(shè)計(jì)、玻璃陽光屋、觀景陽臺(tái)，全面提高通風(fēng)、采光效果，提高空間質(zhì)量?？蛷d開間5.1米，廚房不小于8平米，可考慮采用獨(dú)立的中廚炒區(qū)與無煙的西廚烹飪區(qū)相結(jié)合的“雙廚”概念。主衛(wèi)設(shè)計(jì)應(yīng)考慮功能分區(qū)，包括便溺、洗浴、洗衣、化妝四種功能，保證使用上互不干擾。完善輔助空間，可以作其它新的嘗試，提出新的概念。 復(fù)式單位（200230平米）該戶型量少，物以

28、希為貴，是本項(xiàng)目最具尊貴感的戶型，應(yīng)設(shè)計(jì)出類似廣州“匯美景臺(tái)”那種完全的景觀空中別墅的感覺。2.4.2 商務(wù)公寓部分考慮到目前商務(wù)辦公市場(chǎng)面積需求特點(diǎn)，以及項(xiàng)目目標(biāo)辦公機(jī)構(gòu)的規(guī)模和總價(jià)控制原則（首付款控制），單戶控制在90-180平方米之間，考慮多戶聯(lián)通的可能，形成相應(yīng)的彈性分割。2.4.3 小戶型部分考慮到總價(jià)控制原則，確保小戶型的良好投資價(jià)值；以及目前消費(fèi)市場(chǎng)對(duì)小戶型的選擇趨向和戶內(nèi)功能設(shè)置的必要空間。確定戶型大小為：30-55平方米；戶型考慮較為完善基本生活的功能配置。2.5 商業(yè)面積及功能設(shè)置建議臨河會(huì)所商業(yè)：依托社區(qū)會(huì)所形成品牌中西餐廳和可對(duì)外的特色健身休閑服務(wù)，約2,200平米；依

29、托臨河景觀帶，形成獨(dú)棟的商務(wù)、休閑空間，每一個(gè)商業(yè)單位約7001,100平米，5棟約5,000平米。特色酒吧休閑文化街：整個(gè)商業(yè)部分內(nèi)街兩側(cè)商務(wù)策劃定位為特色酒吧休閑文化街，設(shè)計(jì)為10-27米寬步行街區(qū)，在太平南街與太平南新街交界處設(shè)置休閑廣場(chǎng)，整個(gè)商業(yè)部分以二層框架結(jié)構(gòu)為主，局部設(shè)置三層商業(yè)，引入品牌餐飲、ktv量販歌城、酒吧主力店等商業(yè)物業(yè)聚集人氣，整體氛圍以酒吧文化聚合，面積從402000平米不等。臨太平南街與太平南新街一側(cè)商業(yè)設(shè)施為社區(qū)生活配套區(qū)域及部分特色休閑飾品區(qū)，面積以3060平米為主。太平南新街一線和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)周邊的社區(qū)常規(guī)服務(wù)商業(yè)：2層沿街商鋪，并在培根路和太平南新街交匯處形成

30、小型步行街區(qū)，成為商業(yè)節(jié)點(diǎn)空間。每一間鋪面約30200平米不等。2.6 配套建議（包括車位）2.6.1 配套建議項(xiàng)目在太平南街和臨江路交匯處（緊靠項(xiàng)目擊中綠化）設(shè)置大型會(huì)所, 總面積4200，作為對(duì)項(xiàng)目高端定位的支撐，體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)。其中2200面積考慮引進(jìn)高檔中餐廳、健身中心等休閑項(xiàng)目。其余面積設(shè)置社區(qū)配套服務(wù)設(shè)施。會(huì)所配套設(shè)施主要包括：恒溫游泳池、室內(nèi)羽毛球場(chǎng)、乒乓球室、老年活動(dòng)中心等。住宅景觀環(huán)境區(qū)域設(shè)置部分社區(qū)配套設(shè)施，包括：露天游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、兒童娛樂場(chǎng)所等。社區(qū)商業(yè)部分在適當(dāng)區(qū)域考慮引進(jìn)部分服務(wù)型商業(yè)業(yè)態(tài)，以形成對(duì)社區(qū)生活配套的支持，包括：高檔休閑茶樓、高檔會(huì)員式休

31、閑會(huì)所（對(duì)外經(jīng)營性質(zhì)）、中型超市、小型社區(qū)醫(yī)療診所等。2.6.2 車位建議在確定本項(xiàng)目車位比例和價(jià)格時(shí)，根據(jù)不同的物業(yè)要求和最基本的配置標(biāo)準(zhǔn)，主要考慮今后車位的銷售速度，具體車位比例建議按以下標(biāo)準(zhǔn)考慮：住宅車位：1:0.7商務(wù)公寓：1:1小戶型公寓借用就近利用地下公共停車場(chǎng)商業(yè)按100平米配0.3個(gè)車位計(jì)算綜合結(jié)論：車位總體配比達(dá)到1:0.8，共計(jì)約1000個(gè)。2.7 賣場(chǎng)位置的初步建議根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃，初步考慮在住宅銷售初期，利用位于望江路與太平南街交匯處先期設(shè)置項(xiàng)目商業(yè)和住宅臨時(shí)銷售中心。待會(huì)所完工后再搬至?xí)鶅?nèi)，利用部分會(huì)所設(shè)置住宅售樓中心?？紤]成本因素，小戶型、商務(wù)公寓銷售一并設(shè)置于該

32、售樓中心。在臨時(shí)售樓中心鄰近的望江路集中廣場(chǎng)處設(shè)置臨時(shí)樣板區(qū)，售樓中心和樣板區(qū)之間通過綠色走廊連接。（樣板區(qū)根據(jù)銷售進(jìn)度分期設(shè)置4個(gè)臨時(shí)在售戶型樣板房）。2.8 住宅交樓標(biāo)準(zhǔn)建議（含高層住宅、商務(wù)公寓和小戶型）小戶型公寓按精裝房標(biāo)準(zhǔn)，裝修費(fèi)用控制在300元/以內(nèi)；高層電梯公寓住宅提供精裝大堂。戶內(nèi)裝修，首期推售按不同戶型提供精裝方案選擇，每種戶型提供12種裝修標(biāo)準(zhǔn)，裝修費(fèi)用控制在500800元/之間；后期推盤根據(jù)首期實(shí)際發(fā)售選擇情況，對(duì)精裝房標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整（或?qū)κ欠裉峁┚b修進(jìn)行選擇）。商務(wù)公寓大堂、電梯廳、等公共部分提供精裝修，戶內(nèi)按清水房標(biāo)準(zhǔn)交房，提供分戶中央空調(diào)管道預(yù)留（具體標(biāo)準(zhǔn)見商務(wù)公寓

33、產(chǎn)品調(diào)研報(bào)告）。2.9 分期開發(fā)建議成都市在高層項(xiàng)目的報(bào)批報(bào)建上必須經(jīng)過“市高層建筑審查委員會(huì)”的審查，且是針對(duì)整個(gè)方案圖紙審查通過后方能開工，所以整個(gè)項(xiàng)目一次性報(bào)建從設(shè)計(jì)到審批拖的時(shí)間太長。因此根據(jù)項(xiàng)目的總體布局，充分考慮時(shí)間因素和入市的轟動(dòng)效應(yīng)，以及相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)銷售的最新政策精神，建議先報(bào)建和開工本項(xiàng)目商業(yè)部分，在集中綠地位置提前建好售樓中心，其它部分隨后跟進(jìn)。也就是說，在開發(fā)和銷售上大的來說分兩期，以保證商業(yè)先出先賣，快速回籠資金，利用商業(yè)銷售帶來的人氣推動(dòng)隨后開盤的住宅銷售，以獲得最大的時(shí)間和經(jīng)濟(jì)效益。根據(jù)目前報(bào)件、報(bào)規(guī)以及施工安排條件，商業(yè)部分分為兩批，第一批在2004年5月動(dòng)工

34、（年底交房），包括14、15、17棟；第二批2004年6月開工（2005年4月交房），包括8、18、19棟（16棟和住宅同時(shí)開工，但銷售仍與商業(yè)部分一并推出）；住宅部分與2004年8月動(dòng)工（2006年6月交房），包括17棟、913棟和16棟。3、項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃3.1 土地手續(xù)辦理等前期工作安排3.1.1 2003.12.31前全面解決用地遺留問題。3.1.2 2003.12.30前完成施工用水用電申請(qǐng)接駁。3.1.3 2004.1.7前完成規(guī)劃方案報(bào)批高委會(huì)。3.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)工作安排3.2.1 2003.10.21前完成規(guī)劃設(shè)計(jì)（方案）招標(biāo)；3.2.2 2004.1.21前完成項(xiàng)目建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)及

35、報(bào)建工作；3.2.3 2004.4.15前完成項(xiàng)目商業(yè)a1區(qū)（14、15、17棟）施工圖設(shè)計(jì)；3.2.4 2004.5.15前完成項(xiàng)目商業(yè)a2區(qū)（8、18、19棟）施工圖設(shè)計(jì)；3.2.5 2004.7.15前完成項(xiàng)目b區(qū)（高層住宅、商務(wù)公寓、臨河商業(yè)、地下室等部分）施工圖設(shè)計(jì)；3.2.6 2004.8.1前完成總平面施工圖設(shè)計(jì)；3.2.6 2004.4.15前完成項(xiàng)目臨時(shí)賣場(chǎng)方案及施工圖設(shè)計(jì)；3.2.7 2003.7.15前完成示范單位方案及施工圖設(shè)計(jì)。3.3 報(bào)建報(bào)批工作安排3.3.1 2004.5.30前完成申辦國有土地使用證。3.3.2 2004.3.15前完成商業(yè)部分施工圖報(bào)批 3.3

36、.3 2004.5.25前完成住宅部分施工圖報(bào)批3.3.4 2004.4.15前完成申半商業(yè)部分建設(shè)工程規(guī)劃許可證2004.6.7前完成申半商業(yè)部分建設(shè)工程規(guī)劃許可證3.3.5 2004.4.30前完成申辦商業(yè)部分建設(shè)工程施工許可證2004.6.8前完成申辦住宅部分建設(shè)工程施工許可證3.3.6 2004.8.17前完成申辦商業(yè)部分預(yù)售許可證2004.9.30前完成申辦住宅部分預(yù)售許可證3.3.7 2004.11.30前商業(yè)部分通過質(zhì)監(jiān)驗(yàn)收并提交竣工圖2006.1.15前住宅部分通過質(zhì)監(jiān)驗(yàn)收并提交竣工圖3.3.8 2004.12.26前完成申辦商業(yè)部分規(guī)劃竣工驗(yàn)收合格證2006.3.1前完成申辦

37、住宅部分規(guī)劃竣工驗(yàn)收合格證3.3.9 2004.12.30前完成申辦商業(yè)部分初始產(chǎn)權(quán)登記2006.3.10前完成申辦住宅部分初始產(chǎn)權(quán)登記3.3.10 2005.12.30前完成商業(yè)部分產(chǎn)權(quán)證、土地證分隔2006.12.30前完成住宅部分產(chǎn)權(quán)證、土地證分隔3.4 施工管理工作安排3.4.1 工程概況3.4.2 施工布置 項(xiàng)目總承包經(jīng)過調(diào)查考證，充分選擇具備中海格林威治城項(xiàng)目工程建設(shè)總承包資質(zhì)的施工單位，承擔(dān)本項(xiàng)目的總承包工作。根據(jù)營銷需要將中海格林威治城劃分為a、b兩區(qū)，分別由1家公司總承包，選擇多家重合同、守信譽(yù)的土建單位分包，每家分包土建單位其合理經(jīng)濟(jì)承建面積控制在4-6萬平方米左右。 專業(yè)

38、分包為有利于施工協(xié)調(diào)，保證工程進(jìn)度、質(zhì)量，加強(qiáng)成本控制，像外裝幕墻、鋁門窗、外墻涂料、防盜門、防水、土石方等工程采取專業(yè)分包模式，由公司直接分包和總包單位分包方式結(jié)合，同時(shí)授予總包單位現(xiàn)場(chǎng)管理權(quán)限，統(tǒng)一協(xié)調(diào)管理。 開竣工時(shí)間根據(jù)公司營銷開發(fā)計(jì)劃和工程實(shí)際情況及總包管理模式，分區(qū)確定開竣工時(shí)間。預(yù)計(jì)2004年5月20日a區(qū)工程開工，8月18日開盤，12月30日a區(qū)商業(yè)部分入伙。b區(qū)工程預(yù)計(jì)04年8月15日開工，04年12月15日完成0.000以下工程，05年12月15日封頂，06年6月30日入伙。 工程管理架構(gòu)及人員組成該項(xiàng)目在現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置辦公室，根據(jù)開工計(jì)劃，首期工程開工在現(xiàn)場(chǎng)設(shè)項(xiàng)目經(jīng)理和技術(shù)負(fù)責(zé)

39、人各1名，土建工程師3-4名，電氣、給排水工程師各2名，具體負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)施工管理，造價(jià)工程師2名（土建1名，水電1名），設(shè)置內(nèi)業(yè)資料員1名專人管理資料及工程檔案，確保工程正常進(jìn)行。施工過程中，根據(jù)工程進(jìn)展情況和工程現(xiàn)場(chǎng)需要再適當(dāng)調(diào)整工程管理人員。3.4.3 施工現(xiàn)場(chǎng)平面布置及施工進(jìn)度控制。 按照成都市有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)場(chǎng)不設(shè)置砼攪拌站，結(jié)構(gòu)部分全部采用商砼，現(xiàn)場(chǎng)只設(shè)置沙漿攪拌站，鋼筋、模板加工房等。為有效節(jié)約成本，商砼、水泥、外墻裝飾材料等由甲方供給，并根據(jù)工程管理情況，調(diào)整甲供材料范圍。 為保證現(xiàn)場(chǎng)文明施工，為車輛進(jìn)出及準(zhǔn)業(yè)主參觀方便，現(xiàn)場(chǎng)道路全部硬化，臨設(shè)根據(jù)場(chǎng)地總平圖合理規(guī)劃布局，布置于樓幢之間，

40、整個(gè)工程按施工計(jì)劃總平統(tǒng)一布局。 現(xiàn)場(chǎng)用水、用電，由甲方統(tǒng)一布置提供多個(gè)總用水點(diǎn)，12個(gè)箱變電源，按有關(guān)規(guī)定辦理手續(xù)，交一家總包單位統(tǒng)一管理，其他用水、用電由總包單位統(tǒng)一協(xié)調(diào)管理，甲方不直接管理分包單位用水、用電。每月按表計(jì)量，合理分?jǐn)?，每月在工程進(jìn)度款中扣除。 總體工程進(jìn)度控制，根據(jù)當(dāng)年銷售工作需要，分區(qū)和分標(biāo)段建成，具體開工時(shí)，責(zé)成總包單位擬定詳細(xì)的開竣工施工計(jì)劃，達(dá)到銷售分批次推出的要求。3.5 營銷策劃及推介工作安排3.5.1 2004.4.30前完成項(xiàng)目發(fā)展策劃報(bào)告3.5.2 2004.5.15前完成項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告3.5.3 2004.3.10前完成廣告供應(yīng)商的發(fā)標(biāo)及評(píng)標(biāo)確定工作3

41、.5.4 2004.5.15前完成項(xiàng)目賣場(chǎng)包裝專題報(bào)告3.5.5 2004.6.25前完成項(xiàng)目商業(yè)部分營銷推介報(bào)告2004.5.15前完成項(xiàng)目住宅部分營銷推介報(bào)告3.5.6 2004.6.20前完成項(xiàng)目廣告片制作3.5.7 2004.5.15前完成招商文件準(zhǔn)備3.5.8 2004.6.30前完成項(xiàng)目商業(yè)部分宣傳資料設(shè)計(jì)及制作2004.6.30前完成項(xiàng)目住宅部分宣傳資料設(shè)計(jì)及制作3.5.9 2004.7.18前完成項(xiàng)目銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝3.5.10 2004.7.15前完成項(xiàng)目總體沙盤和商業(yè)部分模型制作2004.9.30前完成項(xiàng)目住宅部分模型制作3.5.11 2004.7.30前項(xiàng)目第一批次商業(yè)部分開

42、放、接受優(yōu)惠預(yù)定；第二批次于10月初開始接受優(yōu)惠預(yù)定2004.10.30前項(xiàng)目住宅部分開放、接受優(yōu)惠預(yù)定3.5.13 2004.7.30前完成項(xiàng)目商業(yè)部分價(jià)單制定2004.9.30前完成項(xiàng)目住宅部分價(jià)單制定3.5.13 2004.8.18項(xiàng)目商業(yè)部分第一批次（14、15、17棟）開盤；第二批次含部分商務(wù)公寓于（8、16、18、19棟）于2004年12月中旬開盤2004.12.31項(xiàng)目住宅部分開盤3.6 資金投入進(jìn)度計(jì)劃表序號(hào)項(xiàng) 目2003年2004年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度一項(xiàng)目現(xiàn)金流出0(7172)(71)(7278)(1133)(15943)(7267)(8386)

43、1 土地費(fèi)用（不含利息）(7112)(7112)(10206)2 前期費(fèi)用(40)(106)(559)(800)(2000)3 建安及相關(guān)費(fèi)用(4363)(4363)(6824)4 開發(fā)間接費(fèi)用(50)(50)5 銷售費(fèi)用(80)(268)6 公司管理費(fèi)(83)(83)(83)(83)7 不可預(yù)見費(fèi)(117)(117)(117)(117)8 利息(60)(31)(60)(374)(374)(374)(374)9 營業(yè)稅(200)(670)10 增值費(fèi)11 所得稅二現(xiàn)金流入400013400三凈現(xiàn)金流量0(7172)(71)(7278)(1133)(15943)(3267)5014四累計(jì)凈現(xiàn)金流

44、量0(7172)(7243)(14521)(15654)(31597)(34864)(29850)序號(hào)項(xiàng) 目2005年2006年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度一項(xiàng)目現(xiàn)金流出(6682)(9578)(7117)(4656)(4357)(1897)(1473)(1590)1 土地費(fèi)用（不含利息）2 前期費(fèi)用3 建安及相關(guān)費(fèi)用(4922)(7383)(4922)(2461)(2460)4 開發(fā)間接費(fèi)用(50)(50)(50)(50)(50)(50)5 銷售費(fèi)用(239)(239)(239)(239)(154)(154)(154)(154)6 公司管理費(fèi)(83)(83)(83)(83

45、)(83)(83)(83)(83)7 不可預(yù)見費(fèi)(117)(117)(117)(117)(117)(117)(117)(117)8 利息(374)(374)(374)(374)(374)(374)9 營業(yè)稅(597)(597)(597)(597)(384)(384)(384)(384)10 增值費(fèi)11 所得稅(300)(735)(735)(735)(735)(735)(735)(852)二現(xiàn)金流入119381193811938119387685768576857685三凈現(xiàn)金流量52562360482172823328578862126095四累計(jì)凈現(xiàn)金流量(24594)(22234)(174

46、13)(10131)(6803)(1015)5198116383.7 入伙準(zhǔn)備3.7.1 入伙時(shí)間：商業(yè)部分第一批次（包括14、15、17棟）暫定于2004年12月30日交房；第二批次（包括18、19棟，16棟交房時(shí)間待定）暫定與2005年4月交房；臨河商業(yè)交房時(shí)間待定；住宅暫定于2006年4月18日交房。3.7.2 交接準(zhǔn)備工作入伙前70日由物業(yè)管理公司提交接管驗(yàn)收資料。入伙前45日完成初次接管驗(yàn)收。入伙前15日完成驗(yàn)收問題整改。入伙前10日完成辦理建設(shè)工程規(guī)劃竣工驗(yàn)收合格證。入伙前10日完成供電系統(tǒng)及煤氣工程的配套驗(yàn)收。入伙前10日完成竣工產(chǎn)權(quán)面積現(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)。入伙前10日完成房屋及鑰匙與物管

47、公司的交接。入伙前10日完成供電手續(xù)辦理并通電。入伙前10日電信、寬帶、光纖、監(jiān)控、對(duì)講系統(tǒng)投入正式運(yùn)行。入伙前10日完成煤氣竣工驗(yàn)收及辦妥用氣手續(xù)并通氣。入伙前10日完成消防驗(yàn)收。入伙前7日發(fā)出入伙邀請(qǐng)函。入伙前3日完成格林威治城室內(nèi)外清潔交付準(zhǔn)備工作。入伙前3日入伙現(xiàn)場(chǎng)包裝。入伙前3日辦理初始產(chǎn)權(quán)登記。4、投資控制4.1項(xiàng)目成本構(gòu)成4.1.1 格林威治城項(xiàng)目計(jì)劃總投資79,500萬元。4.1.2 土地費(fèi)用24,317萬元；4.1.3 前期費(fèi)用3,672萬元；4.1.4 建安及相關(guān)費(fèi)用38,032萬元；4.1.5 銷售費(fèi)用（含銷售稅金）6,781萬元；4.1.6 間接費(fèi)用（包括管理費(fèi)用及資金

48、利息）4,892萬元；4.1.7 不可預(yù)見費(fèi)用1,406萬元。4.2投資額調(diào)整與分析預(yù)計(jì)項(xiàng)目投入資金79,500萬元，預(yù)計(jì)項(xiàng)目總銷售期為41個(gè)月，按正常售價(jià)高層住宅每平米4400元，商務(wù)公寓每平米5000元,小戶型公寓每平米4000元；商業(yè)底層每平米14000元，二樓商業(yè)每平米7000元；車位每個(gè)按10萬元計(jì)算，預(yù)計(jì)銷售總收入96,871萬元，實(shí)現(xiàn)稅后利潤總額11,638萬元，成本利潤率為15.59%。因我司信用良好且資金實(shí)力雄厚，在發(fā)展“中海名城”項(xiàng)目的三年時(shí)間里與銀行建立了融洽的合作關(guān)系，加上名城萊茵園和千色園的回款，因此在資金上有良好的保證。4.2.1 項(xiàng)目現(xiàn)金流量及來源在正常售價(jià)均價(jià)5

49、514元，本項(xiàng)目累計(jì)凈現(xiàn)金流量為11,638萬元。項(xiàng)目資金的來源主要為自有資金、銀行貸款和銷售資金回籠。4.2.2 項(xiàng)目現(xiàn)金回收該項(xiàng)目預(yù)計(jì)投資回收期41個(gè)月，項(xiàng)目的發(fā)展期為55個(gè)月，該項(xiàng)目由于發(fā)展周期較短，其投資具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。4.2.3 項(xiàng)目成本利潤分析項(xiàng)目在正常售價(jià)情況下，銷售收入為96,871萬元，稅后總成本85,232萬元，其中，土地費(fèi)用24,417萬元、建安及相關(guān)費(fèi)用38,032萬元、財(cái)務(wù)及管理費(fèi)用4892萬元、稅金10576萬元、銷售及不可預(yù)見費(fèi)3343萬元，稅后凈利潤11,638萬元，成本利潤率15.59%。在土地費(fèi)用已經(jīng)確定的情況下，有效控制和降低建安成本、縮短銷售回收期

50、、合理安排資金降低資金成本，將是本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)預(yù)期贏利目標(biāo)的關(guān)鍵。15.21%的成本利潤率也是在合理的范圍內(nèi)，建安成本每降低5%，將會(huì)對(duì)利潤有2%-3%的增長；而銷售價(jià)格升高5%，利潤率將會(huì)上升到19%。4.2.4 現(xiàn)金流量分析與效益預(yù)測(cè)影響現(xiàn)金流量的因素有，地價(jià)的支付進(jìn)度、建安成本的控制，銀行貸款的落實(shí)，以及銷售資金的回籠情況等。目前該項(xiàng)目的地價(jià)已經(jīng)支付30%，在土地成本相對(duì)確定情況下，發(fā)展過程中的關(guān)鍵之處在于建安成本的控制和銷售資金的回籠。影響項(xiàng)目投資效益的主要因素有：銷售價(jià)格、建安成本、以及借貸資金的總體安排等。當(dāng)銷售價(jià)格、建安成本變化5%時(shí)，成本回報(bào)率分別變化為6.49%、-2.43%?？?/p>

51、以看出，在有效控制建安成本的基礎(chǔ)上，影響本項(xiàng)目的最大因素是銷售價(jià)格和成本控制，應(yīng)將項(xiàng)目的營銷放在首位，同時(shí)在開發(fā)中強(qiáng)化成本控制，重視資金的時(shí)間價(jià)值、努力降低資金成本，確保實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤最大化。4.3 投資控制目標(biāo)通過“中海名城”三年的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)來看，在政府規(guī)費(fèi)、各類稅金相對(duì)固定的情況下，建安成本、銷售價(jià)格、管理費(fèi)用和資金成本（利息）是項(xiàng)目發(fā)展成本進(jìn)行控制的重點(diǎn)。我們提出中海格林威治城項(xiàng)目投資控制的目標(biāo)為：綜合建安費(fèi)用力爭(zhēng)控制在每平方米2,165元以內(nèi),其他各項(xiàng)成本應(yīng)嚴(yán)格控制在測(cè)算表數(shù)據(jù)以內(nèi)；加快銷售回籠，確保資金的有效滾動(dòng)，盡量降低資金利息費(fèi)用，資金成本控制在3892萬元以內(nèi)；銷售費(fèi)用控制在193

52、7萬元以內(nèi)；管理費(fèi)用控制在1000萬元以內(nèi)。4.4 投資控制措施4.4.1 有可能面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其措施： 銷售價(jià)格下調(diào)的風(fēng)險(xiǎn)銷售價(jià)格不理想，對(duì)本項(xiàng)目現(xiàn)金流量、投資安排和收益均會(huì)造成負(fù)面影響。作好銷售計(jì)劃和市場(chǎng)分析，力爭(zhēng)售價(jià)不低于預(yù)期正常價(jià)格。 資金籌措不到位影響工程進(jìn)度，導(dǎo)致本項(xiàng)目的收益預(yù)期下降。應(yīng)搞好融資安排，加快銷售資金回籠，注意資金的時(shí)間價(jià)值，遵循早收晚付、分期付款原則。重視資金的規(guī)模與結(jié)構(gòu)控制，重視項(xiàng)目的現(xiàn)金流量運(yùn)行狀況。有效降低財(cái)務(wù)費(fèi)用，提高本項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 建安成本上漲的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是三大主材價(jià)格上漲對(duì)成本控制的風(fēng)險(xiǎn)。 匯率、利率及稅率等其他風(fēng)險(xiǎn)因素分析項(xiàng)目開發(fā)期較短，預(yù)計(jì)期間不

53、會(huì)有較多的變化。4.4.2 建立成本控制體系和監(jiān)督機(jī)制 總結(jié)中海名城一期和二期發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)，形成合理高效的項(xiàng)目運(yùn)作流程。 全面實(shí)施項(xiàng)目成本控制體系，將各項(xiàng)成本落實(shí)到各成本部門。 將項(xiàng)目的成本控制和公司的績效考核相結(jié)合。5、規(guī)劃設(shè)計(jì)初步構(gòu)思及建議需加入立面（分商業(yè)、住宅）、環(huán)境方面設(shè)計(jì)構(gòu)思5.1 整體概念【中海 格林威治城】項(xiàng)目中，包含了多種物業(yè)形態(tài)：高層住宅，商務(wù)公寓，商業(yè)街，臨河商務(wù)樓，小戶型公寓以及會(huì)所。其中，高層住宅是項(xiàng)目的主體，而商業(yè)街卻是項(xiàng)目利潤的機(jī)會(huì)點(diǎn)，故本項(xiàng)目同時(shí)擁有兩個(gè)重心高層住宅和商業(yè)街，它們對(duì)項(xiàng)目起著支配作用，同時(shí)又緊密聯(lián)系、互相影響。物業(yè)形態(tài)的多元，成就了【中海 格林威治城

54、】城市綜合體的新穎面貌和獨(dú)特氣質(zhì)。我司將復(fù)合地產(chǎn)理念和多元建筑手法相結(jié)合，以“文化融合”作為概念載體，提出【中海 格林威治城】的整體概念“多元文化，異彩紛呈”。三年來，中海人在成都打造的第一個(gè)項(xiàng)目【中海名城】，為成都開創(chuàng)了歐洲小鎮(zhèn)生活典范的先河；時(shí)至今日，中海人將在九眼橋頭為成都這座美麗而且具有濃郁文化風(fēng)情的城市，量身打造一座人文高層住宅社區(qū)暨文化商業(yè)街區(qū)【中海 格林威治城】。它具有多元化的文化、地域、建筑元素，繼承著深厚的歷史文脈，散發(fā)著獨(dú)特的人文氣息；同時(shí)它又是現(xiàn)代化的，時(shí)尚前衛(wèi)的，感應(yīng)著都市cbd的脈搏，引領(lǐng)著成都先進(jìn)的居住品質(zhì)和全新的生活理念。5.2 風(fēng)格定位創(chuàng)新的“多元建筑”風(fēng)格，區(qū)別于成都流行的歐陸風(fēng)情和復(fù)古建筑風(fēng)格，設(shè)計(jì)領(lǐng)先于市場(chǎng)，住宅色彩自然清新，光影虛實(shí)對(duì)比，形體構(gòu)件精細(xì)，材質(zhì)節(jié)點(diǎn)細(xì)致，同時(shí)賦予“文化融合”特有的建筑符號(hào)，創(chuàng)造出具有沖擊力的視覺效果。立面設(shè)計(jì)中要體現(xiàn)“文化多元”的設(shè)計(jì)理念，創(chuàng)新的建筑風(fēng)格，樹立成都的“城市名片”地標(biāo)形象。5.3 創(chuàng)新理念u 規(guī)劃創(chuàng)新本項(xiàng)目在