房地產(chǎn)估價師資格考試房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理全真模擬試題及答案八

1、2012年房地產(chǎn)估價師資格考試房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理全真模擬試題及答案（八）一心試題庫版權(quán)所有，編制，答案附后題目一二三四總分一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分）1、房地產(chǎn)估價的技術(shù)性原則是為了使不同的估價人員對房地產(chǎn)估價的基本前提具有認(rèn)識上的一致性，對同一估價對象在（）下的估價結(jié)果具有近似性。a.同一估價原則、同一估價時點b.同一估價目的、同一估價方法c.同一估價目的、同一估價時點d.同一估價原則、同一估價目的2、市場趨勢分析中的時間序列分析法不包括()。a移動平均法b指數(shù)平滑法c市場因子推演法d簡單平均法3、某房地產(chǎn)開發(fā)項目采用20的折現(xiàn)率計算出韻項目凈現(xiàn)值為16萬元，該項目的財務(wù)內(nèi)

2、部收益率（）。a小于20b滿足目標(biāo)收益率要求c大于20d不滿足目標(biāo)收益率要求4、()的建筑規(guī)模一般都在3萬以上，服務(wù)人口在30萬人以上，年營業(yè)額在5億元以上。a市級購物中心b區(qū)購物商場c居住區(qū)商場d鄰里服務(wù)性商店5、有一宗房地產(chǎn)總價為100萬元，綜合資本化率為7，土地資本化率為6，建筑物資本化率為8，則該宗房地產(chǎn)的土地價格為（）萬元（收益可視為無限年）。a30b40c50d606、某市2003年新開工的房屋建筑面積為90萬m2，2002年未完工轉(zhuǎn)入2003年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為30萬m2，2003年竣工的房屋建筑面積為80萬m2那么，該市房屋均平均建設(shè)周期為（）年。a0.5b1.5c2d3

3、7、商業(yè)中心往往位于地價高昂的()a.黃金地段b.邊緣地段c.落后地段d.一般地段8、產(chǎn)生房地產(chǎn)價格泡沫的主要誘因是（）。a土地稀缺b城市化進(jìn)程快c競爭充分性d交易復(fù)雜性9、由于寫字樓物業(yè)與零售商業(yè)物業(yè)的租約期限較長，在租約中一般都要包括()。a租金調(diào)整條款b代收代繳費用條款c裝修費用條款d折讓優(yōu)惠條款10、有效毛收入乘數(shù)是估價對象房地產(chǎn)的（）除以其有效毛收入所得的倍數(shù)。a、售價b、租金c、潛在毛收入d、凈收益11、收益法適用的條件是房地產(chǎn)的（）。a、收益能夠量化b、風(fēng)險能夠量化c、收益或風(fēng)險其一可以量化d、收益和風(fēng)險均能量化12、現(xiàn)有某待開發(fā)項目建筑面積為3850m2，從當(dāng)前開始開發(fā)期為2年

4、。根據(jù)市場調(diào)查分析，該項目建成時可出售50，半年和一年后分別售出其余的30和20，出售的平均單價為28507元m2，若折現(xiàn)率為15，則該項目開發(fā)完成后的總價值的當(dāng)前現(xiàn)值為()萬元。a、766b、791c、913d、104613、土地使用者因使用國有土地而需按規(guī)定每年支付給政府的費用是（）。a土地使用權(quán)出讓費b土地使用費c土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費d毛地價14、某購房者向銀行申請了以等比遞增方式還款的個人住房抵押貸款。如果該貸款的年利率為5.75，期限為15年，按月償還，首次月還款額為2000元，月還款額增長率為0.2，則該購房者在第5年第6個月的還款額為（）元。a2277.4b2281.9c2728.8

5、d2741.915、一套建筑面積為100m2，單價為2000元/m2的住宅，首期付款5萬元，余款在未來10年內(nèi)以抵押款方式按月等額支付，貸款年利率為5.31，則該套住宅的（）。（提供）a實際單價為2000元/m2，實際總價為30.16萬元b實際單價為1950元/m2，實際總價為20萬元c實際單價為2000元/m2，實際總價為20萬元d實際單價為2000元/m2，實際總價為30.16萬元16、通常房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤率的計算基數(shù)為（）。（建設(shè)工程教育網(wǎng)原創(chuàng)）a土地取得成本+開發(fā)成本b土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用c土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用d開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值17、“五通一平

6、”一般是指某區(qū)域或某地塊具備了道路、（）等設(shè)施或條件以及場地平整。a給水、排水、電力、通信b給水、排水、燃?xì)?、熱力c排水、電力、通信、燃?xì)鈊排水、電力、通信、熱力18、以下對假設(shè)開發(fā)適用條件表述最為準(zhǔn)確的是()。a、新開發(fā)房地產(chǎn)項目b、用于出售用途的房地產(chǎn)項目c、具有投資開發(fā)或者再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)d、用于投資或者再開發(fā)的房地產(chǎn)19、剩余法在評估待開發(fā)土地中運用得()a.最少b.最為廣泛c.最難d.最一般20、房屋的商品租金構(gòu)成因素是()a.折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、保險費b.折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、地租c.折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、保險費、地租、利潤d.折舊費、

7、維修費、管理費、利息、稅金、地租、利潤21、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積2萬m2，土地總價16000萬元，如果房屋開發(fā)成本為3000元/m2，預(yù)測銷售價格為8000元/m2，則該項目實現(xiàn)盈虧平衡的容積率為（）。a1.4b1.5c1.6d1.822、開發(fā)商在申請領(lǐng)取施工許可證時，若建設(shè)工期超過一年，則其到位資金原則上不得少于工程合同的（）。a20b30c40d5023、房地產(chǎn)項目的盈虧平衡分析由臨界點分析和保本點分析兩種，兩者的主要差異在于（）。a變動成本的設(shè)置b銷售收入的不同c固定成本的設(shè)置d平衡點的設(shè)置24、城市基準(zhǔn)地價是根據(jù)用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，調(diào)查評估的各地價區(qū)段

8、在某一時點的（）。a最低價格b平均價格c出讓地價d標(biāo)定地價25、某房地產(chǎn)在2006年3月的價格為2009元/m2，現(xiàn)要調(diào)整為2006年9月的價格。已知該類房地產(chǎn)2006年3月至9月的價格指數(shù)分別為：99.4，94.8，966，105.1，109.3，112.7和118.3（均以上個月為基數(shù)100），則該房地產(chǎn)2006年9月的價格為（）元/m2。a.2700.8b.2800.1c.2800.8d.2817.726、下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，不屬于經(jīng)濟因素的是（）。a.房地產(chǎn)投機b.物價變動c.財政收支狀況d.居民收入水平27、房地產(chǎn)投資決策分析主要包括（）和項目財務(wù)評價兩個部分。a價格分析b市

9、場分析c產(chǎn)品分析d成本分析28、已知年利率為14，則按季度計息時的實際年利率為（）。a12.55b12.68c14.75d15.0129、通過使用年期修正，可以消除對不動產(chǎn)價格造成的影響因素是()a.土地的估價期日b.土地的使用期限不同c.土地在不同時期的基準(zhǔn)地價不同d.土地在不同時期的路線價不同30、實行施工總承包的房地主開發(fā)項目，施工現(xiàn)場的安全應(yīng)由()負(fù)責(zé)。a開發(fā)商b監(jiān)理單位c分包單位d總承包單位31、標(biāo)準(zhǔn)深度是指標(biāo)準(zhǔn)宗地的()a.街道寬度b.臨街深度c.街道長度d.街道曲度32、房地產(chǎn)的()是房地產(chǎn)投資最重要的一個特性，房地產(chǎn)不能脫離周圍的環(huán)境而存在，就是強調(diào)了位置對房地產(chǎn)投資的一個重要

10、性。a適應(yīng)性b對專業(yè)管理的的依賴性c位置的固定性d相互之間的影響性33、某筆筆資金按單利計息，n個周期末的本利和為()ap(1+i)nbp(1+i*n)cp*n*ida(1+i)n34、采用安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法確定資本化率的基本公式為（）。a資本化率=安全利率+投資風(fēng)險補償一投資帶來的優(yōu)惠b資本化率=安全利率+投資風(fēng)險補償+管理負(fù)擔(dān)補償一投資帶來的優(yōu)惠c資本化率=安全利率+投資風(fēng)險補償+管理負(fù)擔(dān)補償+通貨膨脹補償一投資帶來的優(yōu)惠d資本化率=安全利率+投資風(fēng)險補償+管理負(fù)擔(dān)補償+缺乏流動性補償一投資帶來的優(yōu)惠35、某市區(qū)有一大型物資儲備倉庫，現(xiàn)根據(jù)城市規(guī)劃和市場需求，擬改為超級市場。需評估該倉

11、庫的公開市場價值，最適宜采用（）估價。a、比較法b、成本法c、假設(shè)開發(fā)法d、長期趨勢法二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分）題目123456789101112131415答案1、債務(wù)融資的資金融出方所獲得的報酬有（）。a項目投資形成的可分配利潤b協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息c協(xié)議中規(guī)定的有關(guān)費用d租售收益e股息2、城市土地開發(fā)和供應(yīng)計劃，一般由（）按城市總體發(fā)展要求、土地開發(fā)潛力以及城市規(guī)劃的要求制定。a土地管理部門b規(guī)劃管理部門c市場管理部門d設(shè)計管理部門e計劃管理部門3、建筑物重置價格的求取方法有（）等。a單位比較法b工料測量法c指數(shù)調(diào)整法d分部分項法e成新折扣法4、在下列費用中，屬于債務(wù)

12、融資成本的有()。a承諾費b手續(xù)費c擔(dān)保費d利息e稅費5、從房地產(chǎn)市場自然周期和投資周期之間的關(guān)系來看，投資周期滯后于市場自然周期變化的情況出現(xiàn)在（）。a第一階段b第二階段初期c第三階段初期d第三階段e第四階段6、對收益性物業(yè)來說，空置率提高將會導(dǎo)致()等后果。a租金收入減少b附加支出增加c物業(yè)資本價值下降d運營成本下降e租客要求更大的租金折扣7、某宗房地產(chǎn)是采用抵押貸款方式購買的，購買總價為50萬元，首付款為房價的30，余款在未來10年內(nèi)以抵押貸款方式按月等額支付。銀行貸款年利率為5.58。則下列說法中正確的有（）。a.該房地產(chǎn)的實際價格等于名義價格b.該房地產(chǎn)的名義價格為50萬元c.該房地

13、產(chǎn)的實際價格高于50萬元d.該房地產(chǎn)的實際價格為50萬元e.該房地產(chǎn)不存在名義價格8、甲、乙兩塊土地，其區(qū)位及實物狀況都基本一樣。甲地塊土地單價為506元/m2，容積率為1.5，土地使用年限為50年。乙地塊土地單價為820元/m2，容積率為24，土地使用年限為70年。在用樓面地價來判斷甲、乙兩地塊的投資價值時，若土地報酬率為8，則下列表述中正確的有（）。a乙地塊比甲地塊貴b甲地塊的70年使用權(quán)樓面地價低于341.67元/m2c甲地塊與乙地塊的樓面地價相等d甲地塊比乙地塊貴e乙地塊的70年使用權(quán)樓面價高于340元/m29、下列報表中，屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目基本財務(wù)報表的有()。a資產(chǎn)負(fù)債表b投資計劃

14、與資金籌措表c借款還本付息估算表d資金來源與運用表e損益表10、假設(shè)開發(fā)法中，按傳統(tǒng)方法需要計算利息的項目有（）。a待開發(fā)房地產(chǎn)的價值b開發(fā)成本和管理費用c銷售稅費d投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費e開發(fā)利潤11、從某種意義上講，房地產(chǎn)價格是（）。a、個別人的價值判斷b、估價人員的主觀定價c、由市場力量決定d、市場參與者集體競價的結(jié)果e、由交易雙方委托經(jīng)紀(jì)人確定12、影響房地產(chǎn)市場區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素有（）。a自然特征，如山地和河流等b細(xì)分市場c人口密度的大小d該區(qū)域發(fā)展的類型和范圍e競爭性項目的區(qū)域13、成本法中的“開發(fā)利潤”是指（）。a、開發(fā)商所期望獲得的利潤b、開發(fā)商所能獲得的最終

15、利潤c、開發(fā)商所能獲得的平均利潤d、開發(fā)商所能獲得的稅后利潤e、開發(fā)商所能獲得的稅前利潤14、投資項目可行性研究的根本目的包括()。a減少或避免投資決策的失誤b提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟效益c提高項目開發(fā)建設(shè)的社會和環(huán)境效益d為項目決策提供依據(jù)e為項目后期的經(jīng)營決策提供依據(jù)15、影響房地產(chǎn)價格的區(qū)位因素有（）等。（提供）a建筑規(guī)模b臨路狀況c樓層d建筑窖積率e繁華程度三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分）1、房地產(chǎn)市場自然周期的第三階段始予供求轉(zhuǎn)折點，此時房地產(chǎn)空置率低于合理空置率。（）2、名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越小。（）3、假設(shè)開發(fā)法主要估價新建房地產(chǎn)的價值

16、。4、當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出售、出租或經(jīng)營時，其投資均屬于長期投資。（）5、人們在房地產(chǎn)上享有的權(quán)利不是絕對的、無條件的，但一般是排他的。（）6、在房地產(chǎn)抵押貸款時，銀行確定的抵押貸款成數(shù)越高，則貸款人獲得的貸款金額越多。（）7、成本法是根據(jù)估價對象房地產(chǎn)在建造時的購建價格，然后扣除折舊，以此來估算估價對象客觀合理的價格或價值的方法。（）8、不確定性分析中的盈虧平衡分析和敏感性分析，是在風(fēng)險因素確定發(fā)生概率為已知條件下的風(fēng)險數(shù)據(jù)。（）9、確定開發(fā)方案必須滿足合法化原則及最高最佳使用原則。10、一個完整的房地產(chǎn)市場是由市場主體、客體、價格、資金、運行機制籌因素構(gòu)成的一個系統(tǒng)。（

17、）11、假設(shè)開發(fā)法用于投資分析與用于估價的不同之處是：在選取有關(guān)參數(shù)和測算有關(guān)數(shù)值時，投資分析是站在一般投資者的立場上，而估價是站在某個特定投資者的立場上。（）12、房地產(chǎn)空間市場的供求關(guān)系直接決定了房地產(chǎn)租金的水平。（）13、假設(shè)開發(fā)法所計算的各種必要及合理的費用(成本)與成本法一樣，所有兩者本質(zhì)上沒有不同()。14、房地產(chǎn)空間市場上的需求者就是房地產(chǎn)資產(chǎn)市場上的供給者。()15、在求取整體房地產(chǎn)價值時，期末轉(zhuǎn)售收益是指在房地產(chǎn)持有期末轉(zhuǎn)售房地產(chǎn)并扣減抵押貸款余額之后的收益。（）四、計算題 （共 2 題，第小題 10 分）1、某公司于5年前以出讓方式取得一宗面積2000m2的40年使用權(quán)的土

18、地，并于3年前建成物業(yè)投入使用，總建筑面積為5000m2?，F(xiàn)時重新取得40年土地使用權(quán)的出讓價格為2000元/m2，重新建造建筑物的建安成本為600萬元（建設(shè)期為2年，第一年投入40%，第二年投入60%，可視為年中集中投入），管理費用為建安成本的3%，年利率為6%，銷售稅費為90萬元，開發(fā)利潤為120萬元。門窗、墻面等損壞的修復(fù)費用為8萬元；裝修的重置價格為140萬元，平均壽命為5年；設(shè)備的重置價格為100萬元，平均壽命為10年；假設(shè)殘值均為零。試計算該宗房地產(chǎn)現(xiàn)時的價格（土地資本化率為8%）。 2、某開發(fā)商于2000年8月1日投資開發(fā)一專業(yè)商場，開發(fā)期為3年，平均售價為0.8萬元/m2。20

19、02年8月1日王某以1.1萬元m2的價格購買了其中50m2的店面，并向開發(fā)商支付了5萬元定金，產(chǎn)權(quán)持有期為47年。2003年8月1日開發(fā)商交房時，王某又支付了11.5萬元，余款由商業(yè)銀行提供的10年期抵押貸款支付，年貸款利率為6.5，按年末等額付款方式償還。另外，王某與一承租人訂了一份為期10年（2003年8月1日至2013年7月31日）的租賃臺同。合同規(guī)定，第一年租金為每月150元/m2，此后租金按每年2的比率遞增，每年年來一次性收取。據(jù)估算每年的平均出租經(jīng)營費用為3萬元。王某打算在出租期滿時，將此店面裝修后轉(zhuǎn)售，裝修費估計為6萬元。如果王某要求其自有資金在整個投資經(jīng)營期的內(nèi)部收益率迭到12

20、，試計算屆時最低轉(zhuǎn)售單價（計算時點為2003年8月1日，不考慮裝修時間和轉(zhuǎn)售稅費，計算結(jié)果精確到元）。（12分）2012年房地產(chǎn)估價師資格考試房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理全真模擬試題及答案（八）一心試題庫版權(quán)所有，編制，答案附后（試題答案）一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分）1、c2、c3、c4、a5、c6、b7、a8、c9、d10、a11、d12、d13、b14、a15、c16、b17、a18、c19、b20、c21、c22、b23、d24、b25、d26、a27、b28、c29、b30、d31、b32、c33、b34、d35、c二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分）1、bc2、ab3

21、、abcd4、abcd5、ab6、ace7、de8、de9、ade10、abd11、ce12、acde13、ce14、abc15、bce三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分）1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、x15、四、計算題 （共 2 題，第小題 10 分）1、（1）運用成本法計算公式為：房地產(chǎn)價格=土地重新取得價格+建筑物的重新購建價格建筑物折舊（2）求土地的重新取得價格：因該土地使用權(quán)為40年，已過去了5年，故要求土地使用權(quán)為35年的價格為：v35=v40k35/k40=20002000(1+8%)40-35(1+8%)351/(1+8%)401=390.94萬元（3）計算建筑物的重新購建價格：建安成本=600萬元管理費用=6003%=18萬元投資利息=(600+18)40%(1+6%)1.51+(600+18)60%(1+6%)0.51=33