第7講-合作開發(fā)房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理

1、第 7 講 合作開發(fā)房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理曹 越 2014.02知識(shí)點(diǎn)概覽1. 實(shí)質(zhì)合作開發(fā)房地產(chǎn)2. 以合作開發(fā)房地產(chǎn)為名的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為3. 以合作開發(fā)房地產(chǎn)為名義的非貨幣性資產(chǎn)交換行為4. 以合作開發(fā)房地產(chǎn)為名義的借款行為5. 以合作開發(fā)房地產(chǎn)為名義的房屋買賣行為6. 以合作開發(fā)房地產(chǎn)為名義的房屋租賃行為特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理（2013）：企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、 單位、個(gè)人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目， 且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，按下列規(guī)定處理：（一）合作建房、合作分房凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí)， 如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算

2、計(jì)稅成本， 其應(yīng)分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額； 如未結(jié)算計(jì)稅成本， 則將投資方的投資額視同銷售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。（二）合作建房、合作分錢凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項(xiàng)目利潤(rùn)的，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理：1. 企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤(rùn)。同時(shí)不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。（先稅后分）2. 投資方取得該項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)應(yīng)視同股息、紅利進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。（三）投地建房、合作分房企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的， 將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的， 按以

3、下規(guī)定進(jìn)行處理：企業(yè)應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時(shí)， 將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購(gòu)入開發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按應(yīng)從該項(xiàng)目取得的開發(fā)產(chǎn)品 （包括首次取得的和以后應(yīng)取得的） 的市場(chǎng)公允價(jià)值計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。一、實(shí)質(zhì)合作開發(fā)房地產(chǎn)無論是成立法人項(xiàng)目公司，還是不成立法人公司的隱名開發(fā)、顯名開發(fā)，只要在一方出地，一方出資合作開發(fā)房地產(chǎn)中， 合作合同或協(xié)議約定雙方共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的， 為實(shí)質(zhì)的合作開發(fā)房地產(chǎn)行為。（一）成立獨(dú)立法人公司合作開發(fā)房地產(chǎn) 例 71 甲公司以 10 萬平方米的土地使用權(quán)出資，乙公司以3 000 萬元的貨幣資金出資，共同投資成立獨(dú)立法人丙公司，合作開發(fā)房地產(chǎn)

4、。甲公司投入土地使用權(quán)的取得成本為3 000 萬元，公允價(jià)值為4 500萬元，占丙公司60的股份，乙公司出資占丙公司40的股份，雙方約定按出資比例采取利潤(rùn)共享，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的分配形式。當(dāng)年實(shí)現(xiàn)銷售收入為25 000 萬元，稅后利潤(rùn)1 500萬元，年終股東（大）會(huì)決議以50的股利支付率采用貨幣資金方式分配利潤(rùn)?！旧娑惙治黾坝?jì)算 】1. 營(yíng)業(yè)稅對(duì)于甲公司以土地使用權(quán)向獨(dú)立法人公司丙公司的出資行為， 不征營(yíng)業(yè)稅。乙公司以貨幣資金出資，不涉及營(yíng)業(yè)稅。在房屋建成后銷售環(huán)節(jié)， 對(duì)于丙公司開發(fā)完成后對(duì)外銷售房屋的行為， 應(yīng)按銷售不動(dòng)產(chǎn)交納營(yíng)業(yè)稅，甲、乙公司分得的利潤(rùn)不征營(yíng)業(yè)稅。丙公司應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 =25 000x

5、5 =1 250 （萬元）2. 土地增值稅甲公司以土地使用權(quán)向獨(dú)立法人公司丙公司的出資行為屬于土地增值稅應(yīng)稅行為。丙公司在房屋建成后銷售環(huán)節(jié)， 建成后按比例分房自用的， 對(duì)分配房屋的行為暫免征收土地增值稅，建成后轉(zhuǎn)讓的，在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應(yīng)征收土地增值稅。3. 契稅丙公司接受甲公司以土地使用權(quán)出資， 對(duì)丙公司應(yīng)征收契稅， 其計(jì)稅依據(jù)為丙公司取得土地使用權(quán)的公允價(jià)值 4 500 萬元。假設(shè)契稅稅率為 4，則丙公司應(yīng)交契稅計(jì)算為： 4 500x4 =180（萬元）4. 企業(yè)所得稅甲公司以土地使用權(quán)出資，應(yīng)將其分解為按4 500 萬元銷售土地使用權(quán)和投資兩項(xiàng)業(yè)務(wù)，并計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得。符合條件的居民

6、企業(yè)之間的股息、紅利等權(quán)益性投資收益，為免稅收人，甲公司、乙公司從丙公3 000 000司分配的利潤(rùn)，免征企業(yè)所得稅?！緯?huì)計(jì)分析及處理】1. 甲公司會(huì)計(jì)分析及處理（1）按照協(xié)議投入土地使用權(quán)時(shí)：借：長(zhǎng)期股權(quán)投資丙公司45 000 000貸：無形資產(chǎn)土地使用權(quán)30 000 000營(yíng)業(yè)外收入 15 000 000【值得注意：有待改進(jìn)】（2）按照投資比例分配利潤(rùn)時(shí)：借：應(yīng)收股利 4 500 000貸：投資收益 4 500 000（3）實(shí)際分配利潤(rùn)時(shí)：借：銀行存款 4 500 000貸：應(yīng)收股利 4 500 0002. 乙公司會(huì)計(jì)分析及處理乙公司對(duì)丙公司具有重大影響，應(yīng)采用權(quán)益法進(jìn)行長(zhǎng)期股權(quán)投資核算。

7、（1）按照協(xié)議投入資金時(shí)：借：長(zhǎng)期股權(quán)投資丙公司30 000 000貸：銀行存款 30 000 000（2）丙公司實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)時(shí)：借：長(zhǎng)期股權(quán)投資損益調(diào)整6 000 000貸：投資收益 6 000 000（3）按照投資比例分得投資收益時(shí)：借：銀行存款 3 000 000貸：長(zhǎng)期股權(quán)投資損益調(diào)整假設(shè) 例 7-1 中，丙公司年終股東（大）會(huì)決議，對(duì)投資各方應(yīng)分配的利潤(rùn)采取分配房屋的實(shí)物分配的方式，當(dāng)年建成住宅用房 400 套，當(dāng)年銷售 300 套，每套均價(jià) 32 萬元，每套平均成本 22 萬元，其中甲方分配房屋 15 套，乙方分配房屋 10 套。這里除分配環(huán)節(jié)與上述不同外， 其他會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理與上述相

8、同，在此僅進(jìn)行分配環(huán)節(jié)的稅務(wù)與會(huì)計(jì)處理?！旧娑惙治黾坝?jì)算】1. 營(yíng)業(yè)稅丙公司將房屋分配給甲、乙公司后，如果各自銷售，則應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征稅。此處并未明確丙公司將房屋分配給甲、 乙公司時(shí)是否繳納營(yíng)業(yè)稅， 丙公司將房屋分配給甲乙公司的過程屬于視同銷售行為，應(yīng)該屬于征收營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅行為。丙公司向甲公司、 乙公司分配房屋的實(shí)物分配行為應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅為：25x32x5=40（萬元）如果稅務(wù)機(jī)關(guān)不認(rèn)為是利潤(rùn)分配，而認(rèn)為是按比例分房， 將可能面臨對(duì)甲公司以土地使用權(quán)出資行為征收營(yíng)業(yè)稅的風(fēng)險(xiǎn)。2. 土地增值稅對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅，建成后轉(zhuǎn)讓的， 應(yīng)征

9、收土地增值稅。 丙公司向甲公司、 乙公司分配房屋的實(shí)物分配行為暫免征收土地增值稅。3. 契稅甲公司、乙公司接受丙公司向其分配房屋的行為，應(yīng)繳納契 稅。假設(shè)契稅稅率為 4。甲公司應(yīng)交契稅 =15x32x4 =19.2 （萬元）乙公司應(yīng)交契稅 =10x32x4 =12.8 （萬元）【會(huì)計(jì)分析及處理】1. 甲公司會(huì)計(jì)分析及處理因甲公司持有丙公司60的股權(quán)，應(yīng)采用成本法核算。借：固定資產(chǎn)房屋4 800 000貸：投資收益 4 800 0002. 乙公司會(huì)計(jì)分析及處理乙公司會(huì)計(jì)分析同甲公司，因乙公司持有丙公司40的股權(quán)，應(yīng)采用權(quán)益法核算。乙公司取得丙公司分配的房屋時(shí)：借：固定資產(chǎn)房屋3 200 000貸

10、：長(zhǎng)期股權(quán)投資損益調(diào)整3 200 0003. 丙公司會(huì)計(jì)分析及處理借：應(yīng)付股利 8 000 000貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入8 000 000借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本5 500 000貸：開發(fā)產(chǎn)品房屋5 500 000（二）以出地方為主體的隱名合作開發(fā)房地產(chǎn)模式 例 7-2 甲公司以 4 500 萬元的貨幣資金投資，乙公司以6.5 萬平方米的土地使用權(quán)投資，雙方約定不成立獨(dú)立法人公司， 成立項(xiàng)目部， 以乙公司為主體聯(lián)合甲公司共同開發(fā)房地產(chǎn)。 甲公司股份比例占 60，乙公司股份比例占 40，雙方約定按出資比例采取利潤(rùn)共享，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的分配形式。乙公司當(dāng)年實(shí)現(xiàn)稅收利潤(rùn) 1 500 萬元，年終按照合作雙方約定，以 50

11、的股利支付率，采用貨幣資金方式分配利潤(rùn)?！旧娑惙治黾坝?jì)算】1. 營(yíng)業(yè)稅甲公司以貨幣資金出資， 在出資環(huán)節(jié)， 不涉及營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅行為； 以乙公司為開發(fā)主體合作開發(fā)房地產(chǎn)，出資環(huán)節(jié)不涉及土地使用權(quán)過戶，乙公司不涉及營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅行為；在房屋建成后銷售環(huán)節(jié)，對(duì)于乙公司開發(fā)完成后對(duì)外銷售房屋的行為，應(yīng)按稅法規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅。2. 土地增值稅在出資環(huán)節(jié)，甲公司、乙公司不涉及土地增值稅應(yīng)稅行為；在房屋建成后銷售環(huán)節(jié)，對(duì)于乙公司開發(fā)完成后對(duì)外銷售房屋的行為，應(yīng)按稅法規(guī)定繳納土地增值稅。3. 契稅投資環(huán)節(jié)、分配利潤(rùn)環(huán)節(jié)，甲公司、乙公司均不涉及契稅應(yīng)稅行為。4. 企業(yè)所得稅甲公司分配的利潤(rùn)視同股息、 紅利等權(quán)益性投資收

12、益免征企業(yè)所得稅；乙公司應(yīng)將合作開發(fā)項(xiàng)目形成的利潤(rùn)并人當(dāng)期應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。【先稅后分】【會(huì)計(jì)分析及處理】1. 甲公司會(huì)計(jì)分析及處理甲公司以貨幣資金隱名出資，應(yīng)通過“其他應(yīng)收款”核算，合作項(xiàng)目分配利潤(rùn)屬于投資收益。（1）按照協(xié)議投入貨幣資金時(shí)：借：其他應(yīng)收款乙公司 45 000 000貸：銀行存款 45 000 000（2）合作項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)時(shí)：借：其他應(yīng)收款乙公司4 500 000貸：投資收益 4 500 000（3）收到被投資方分配的利潤(rùn)時(shí)：借：銀行存款 4 500 000貸：其他應(yīng)收款4 500 0002. 乙公司會(huì)計(jì)分析及處理甲公司以貨幣資金隱名出資， 乙公司收到甲公司的出資款

13、， 應(yīng)通過“其他應(yīng)付款”核算， 分配合作項(xiàng)目利潤(rùn)通過“利潤(rùn)分配”核算。（1）收到甲公司出資時(shí)：借：銀行存款 45 000 000貸：其他應(yīng)付款甲公司45 000 000（2）宣告分配利潤(rùn)：借：利潤(rùn)分配應(yīng)付利潤(rùn)4 500 000貸：其他應(yīng)付款甲公司4 500 000（3）支付投資方利潤(rùn)時(shí)：借：其他應(yīng)付款甲公司4 500000貸：銀行存款 4 500 000（三）顯名合作開發(fā)在顯名合作開發(fā)下， 一方以土地使用權(quán)、 另一方以貨幣資金共同出資建房， 一般不涉及土地使用權(quán)過戶，在這一合作過程中， 實(shí)質(zhì)上為雙方在各自擁有的土地使用權(quán)的土地上合作建房， 出地方發(fā)生了轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)的行為， 對(duì)出地方應(yīng)按“

14、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”征收營(yíng)業(yè)稅。 出資方以貨幣資金購(gòu)買土地使用權(quán)，沒有發(fā)生銷售行為，不應(yīng)征收營(yíng)業(yè)稅。出地方出售土地使用權(quán)， 按實(shí)際取得的轉(zhuǎn)讓收入交納營(yíng)業(yè)稅。 因在顯名合作開發(fā)中， 出地方的出地環(huán)節(jié)不涉及土地使用權(quán)的過戶問題，故不涉及土地增值稅的應(yīng)稅行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅、建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。在顯名合作開發(fā)模式下，根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 2 號(hào)長(zhǎng)期股權(quán)投資及其應(yīng)用指南規(guī)定，企業(yè)使用本企業(yè)的資產(chǎn)或其他經(jīng)濟(jì)資源與其他合營(yíng)方共同進(jìn)行某項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng) （該經(jīng)濟(jì)活動(dòng)不構(gòu)成獨(dú)立的會(huì)計(jì)主體），并且按照合同或協(xié)議約定對(duì)該經(jīng)濟(jì)活動(dòng)實(shí)施共同控制的，為共同控制經(jīng)營(yíng)。在共同控制經(jīng)營(yíng)

15、下， 每一合營(yíng)方歸集本企業(yè)發(fā)生的相關(guān)成本費(fèi)用， 同時(shí)按照合營(yíng)合同或協(xié)議約定分享合營(yíng)產(chǎn)生的收入。二、以合作開發(fā)房地產(chǎn)為名的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為（一）成立法人公司中，出地方采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤(rùn)的分配方式 例 7-3 甲公司以10 萬平方米的土地使用權(quán)出資，乙公司以3 000萬元的貨幣資金出資，共同投資成立獨(dú)立法人公司丙公司，合作開發(fā)房地產(chǎn)。甲公司投人土地使用權(quán)的取得成本為3 000萬元，公允價(jià)值為4 500 萬元，投資協(xié)議約定， 房屋建成后， 甲公司按銷售收入的2.5 提成作為投資收益，剩余利潤(rùn)歸乙公司所有，該項(xiàng)目結(jié)束后公司注銷。丙公司共取得房屋銷售收入25 0

16、00萬元，甲方取得投資收益 625 萬元。 業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)分析 此案例中，出地方以土地使用權(quán)對(duì)外“投資”為名義，只收取固定的收益，根據(jù)法釋20055 號(hào)規(guī)定，提供土地使用權(quán)的一方不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益的， 其實(shí)質(zhì)上屆于出地方向丙公司轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為， 不屬于合作開發(fā)房地產(chǎn)行為。 以下分甲、乙、丙公司進(jìn)行涉稅及會(huì)計(jì)分析及處理。 涉稅分析及計(jì)算 1. 營(yíng)業(yè)稅甲公司應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 =(4 500+625-3 000)x5=106.25( 萬元 )對(duì)于乙公司以貨幣資金向丙公司的出資行為不屬于營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅行為，故不涉及營(yíng)業(yè)稅。對(duì)丙公司應(yīng)按全部房屋的銷售收入依“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。丙公司應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅：

17、 25 000x 5 =1 250( 萬元 )2. 土地增值稅出地方甲公司以土地使用權(quán)向獨(dú)立法人公司丙公司的出資行為，應(yīng)繳納土地增值稅。獨(dú)立法人丙公司開發(fā)完成后對(duì)外銷售房屋的行為，應(yīng)繳納土地增值稅。3. 契稅甲公司以土地使用權(quán)出資，丙公司作為產(chǎn)權(quán)承受方應(yīng)繳納契稅。假設(shè)契稅稅率為4，則丙公司應(yīng)交契稅 =4500x4 =180(萬元 ) 。4. 企業(yè)所得稅甲公司轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的所得應(yīng)交納企業(yè)所得稅；根據(jù)企業(yè)所得稅法第=十六條規(guī)定，符合條件的居民企業(yè)之間的股息、紅利等權(quán)益性投資收益，為免稅收入，乙公司從丙公司分配的利潤(rùn)，免征企業(yè)所得稅。 會(huì)計(jì)分析及處理 1. 甲公司會(huì)計(jì)分析及處理出地方甲公司按照 企

18、業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第7 號(hào)非貨幣性資產(chǎn)交換 進(jìn)行以土地使用權(quán)換取長(zhǎng)期股權(quán)投資的會(huì)計(jì)處理。持有期間按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第2 號(hào)長(zhǎng)期股權(quán)投資中的成本法核算。(1) 按照協(xié)議投入土地使用權(quán)時(shí)：借：長(zhǎng)期股權(quán)投資丙公司45 000 000貸：無形資產(chǎn)土地使用權(quán)30 000 000營(yíng)業(yè)外收入 15 000 000(2) 按銷售收入的一定比例提成時(shí)：借：銀行存款 6 250 000貸：投資收益 6 250 000(3) 按協(xié)議收回投資時(shí)：借：銀行存款 45 000 000貸：長(zhǎng)期股權(quán)投資丙公司45 000 0002. 乙公司會(huì)計(jì)分析及處理出資方按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 2 號(hào)長(zhǎng)期股權(quán)投資 進(jìn)行投資業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理， 應(yīng)當(dāng)按照實(shí)

19、際支付的購(gòu)買價(jià)款作為初始投資成本。持有期間按照長(zhǎng)期股權(quán)投資準(zhǔn)則規(guī)定的權(quán)益法核算。按照協(xié)議投人貨幣資金時(shí)：借：長(zhǎng)期股權(quán)投資丙公司30 000 000貸：銀行存款 30 000 0003. 丙公司會(huì)計(jì)分析及處理丙公司按照接受出資、 分配利潤(rùn)進(jìn)行賬務(wù)處理， 接受非貨幣資產(chǎn)出資的， 按照評(píng)估確認(rèn)的價(jià)值或合同、協(xié)議或公司章程約定的價(jià)值入賬。(1) 收到甲、乙公司出資時(shí)：借：無形資產(chǎn)土地使用權(quán)45 000 000銀行存款 30 000 000貸：實(shí)收資本甲公司45 000 000乙公司 30 000 000(2) 分配甲公司提成時(shí)：借：利潤(rùn)分配應(yīng)付利潤(rùn)6 250 000貸：應(yīng)付股利 6 250 000(3

20、) 支付甲公司提成時(shí)：借：應(yīng)付股利甲公司 6 250 000貸：銀行存款 6 250 000（二）隱名開發(fā)中，以出資方為主體，出地方采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤(rùn) 例 7-4甲公司以10 萬平方米的土地使用權(quán)出資，乙公司以3 000萬元的貨幣資金出資，不成立獨(dú)立法人公司， 以具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的乙公司為主體進(jìn)行開發(fā)房地產(chǎn)。雙方協(xié)議約定， 房屋建成后，甲公司提取 500 萬元固定利潤(rùn)的方式參與分配，剩余利潤(rùn)歸乙公司所有， 該項(xiàng)目結(jié)束后甲公司收回投資。 業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)分析 此案例中，屬于甲公司將土地使用權(quán)以對(duì)外“投資”為名義，只收取固定的收益，根據(jù)200515號(hào)司法解釋的

21、規(guī)定， 提供土地使用權(quán)的一方不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益的， 實(shí)質(zhì)上屬于買賣土地使用權(quán)行為，不屬于合作開發(fā)房地產(chǎn)行為。 涉稅分析及計(jì)算 1. 營(yíng)業(yè)稅甲公司實(shí)質(zhì)上屆于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為，應(yīng)對(duì)甲公司轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為征收營(yíng)業(yè)稅，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為計(jì)稅營(yíng)業(yè)額。”乙公司以貨幣資金出資的行為不涉及營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅行為；在房屋建成后銷售環(huán)節(jié)， 對(duì)于乙公司開發(fā)完成后對(duì)外銷售房屋的行為，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅。2. 土地增值稅甲公司實(shí)質(zhì)上屬于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為，以土地使用權(quán)出資環(huán)節(jié)應(yīng)繳納土地增值稅；在房屋建成后銷售環(huán)節(jié)，對(duì)于乙公司開發(fā)完成后對(duì)外銷售房屋的行為，應(yīng)

22、繳納土地增值稅。3. 契稅甲公司實(shí)質(zhì)上屆于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為，在出地環(huán)節(jié)乙公司應(yīng)繳納契稅。4. 企業(yè)所得稅甲公司轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所得應(yīng)交納企業(yè)所得稅；乙公司應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額并人當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤(rùn)?！居懻摚杭坠痉值玫?00 萬固定利潤(rùn)還要交稅嗎？】 會(huì)計(jì)分析及處理 1. 甲公司會(huì)計(jì)分析及處理實(shí)質(zhì)上屬于買賣土地使用權(quán)行為，甲公司通過“應(yīng)收賬款”進(jìn)行核算。(1) 按照協(xié)議投人土地使用權(quán)時(shí)：借：應(yīng)收賬款乙公司 4 500 000貸：其他業(yè)務(wù)收入45 000 000借：其他業(yè)務(wù)成本30 000 000貸：無形資產(chǎn)土地使用權(quán)30 000 000(2

23、) 取得固定利潤(rùn)時(shí)：借：銀行存款 5 000 000貸：其他業(yè)務(wù)收人5 000 000(3) 按照協(xié)議收回出資時(shí)：借：銀行存款 45 000 000貸：應(yīng)收賬款乙公司45 000 0002. 乙公司會(huì)計(jì)分析及處理實(shí)質(zhì)上屬于買賣土地使用權(quán)行為，乙公司通過“應(yīng)付賬款”核算。(1) 收到甲公司投入土地使用權(quán)時(shí)：借：開發(fā)成本 50 000 000貸：應(yīng)付賬款甲公司50 000 000(2) 按照協(xié)議向甲方支付固定利潤(rùn)時(shí)：借：應(yīng)付賬款 5 000 000貸：銀行存款 5 000 000(3) 按照協(xié)議向甲方支付出資時(shí)：借：應(yīng)付賬款甲公司 45 000 000貸：銀行存款 45 000 000（三）隱名開

24、發(fā)中，以出地方為主體，出地方采取按銷售收入的一定比例提成，或提取固定利潤(rùn)的分配方式 例 7-5 甲公司以 10 萬平方米的土地使用權(quán)出資，乙公司以3 000 萬元的貨幣資金出資，不成立獨(dú)立法人公司， 以具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的甲公司為主體進(jìn)行開發(fā)房地產(chǎn)。雙方協(xié)議約定， 甲公司提取 5 000 萬元固定資金，房屋建成后，該項(xiàng)目開發(fā)的全部開發(fā)產(chǎn)品登記為乙公司名下。 業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)分析 這是實(shí)務(wù)中很常見的以合作開發(fā)房地產(chǎn)為名的轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為。在這種方式下， 一般出資方無房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，且一般為從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)有限制的行政事業(yè)單位，其為了改善職工住房，以單位的名義統(tǒng)一與房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行合作，將房地

25、產(chǎn)開發(fā)公司擁有的土地作價(jià)，以房地產(chǎn)開發(fā)公司的名義進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，實(shí)質(zhì)為甲方轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為。 稅務(wù)分析及計(jì)算 1. 營(yíng)業(yè)稅甲公司按照對(duì)外銷售房屋的行為，按稅法規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅。乙公司以貨幣資金出資的行為不涉及營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅行為。2. 土地增值稅甲公司在房屋建成后銷售環(huán)節(jié)，對(duì)于甲公司開發(fā)完成后對(duì)外銷售房屋的行為，應(yīng)按稅法規(guī)定繳納土地增值稅。3. 契稅乙公司購(gòu)買房屋，作為產(chǎn)權(quán)承受方應(yīng)繳納契稅。假設(shè)契稅稅率為4，則乙公司應(yīng)交契稅=3000x4=120( 萬元 ) 。4. 企業(yè)所得稅甲公司應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅。 會(huì)計(jì)分析及處理 1. 甲公司會(huì)計(jì)分析及處理名義上

26、，甲公司收到乙公司貨幣出資時(shí)，應(yīng)按“預(yù)收賬款”進(jìn)行核算。(1) 按照協(xié)議收到乙公司貨幣出資時(shí)：借：銀行存款 30000000貸：預(yù)收賬款乙公司30000000(2) 房屋交付確認(rèn)收入時(shí)：借：預(yù)收賬款乙公司 30000000貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入30 000 000同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)成本。2. 乙公司會(huì)計(jì)分析及處理實(shí)務(wù)中乙公司按房屋買賣進(jìn)行會(huì)計(jì)核算。(1) 投入貨幣資金時(shí)：借：預(yù)付賬款甲公司 30 000 000貸：銀行存款 30 000 000(2) 房屋轉(zhuǎn)移時(shí)：借：固定資產(chǎn) ( 或其他科目 ) 30 000 000貸：預(yù)付賬款甲公司30 000 000三、以合作開發(fā)房地產(chǎn)為名義的非貨幣性資產(chǎn)交換行為（一）成

27、立法人公司模式下，出地方按一定比例分配開發(fā)產(chǎn)品的分配方式 例 7-6 甲公司以 10 萬平方米的土地使用權(quán)出資，乙公司以3 000 萬元的貨幣資金出資，共同投資成立獨(dú)立法人公司丙公司，合作開發(fā)房地產(chǎn)。甲公司投入土地使用權(quán)的取得成本為3 000萬元，公允價(jià)值為4 500萬元，投資協(xié)議約定，房屋建成后，甲公司按20的比例分配房屋，剩余房屋歸乙公司所有。假設(shè)甲公司分配的房屋的公允價(jià)值為4 500萬元，所分房屋的開發(fā)成本為4 000萬元。 業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)分析此案例中，甲公司將土地使用權(quán)以對(duì)外“投資”為名義， 不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只分配固定數(shù)量房屋，實(shí)質(zhì)上屬于以土地使用權(quán)為對(duì)價(jià)換取開發(fā)產(chǎn)品的非貨幣性資產(chǎn)交換行為，

28、 這種行為不屬于合作開發(fā)房地產(chǎn)行為。值得注意的是， 這種按一定比例分配開發(fā)產(chǎn)品與以房屋分配利潤(rùn)不同，以房屋分配利潤(rùn)是承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的利潤(rùn)分配， 只是利潤(rùn)分配的形式為房屋而不是貨幣資金，而按一定比例分配開發(fā)產(chǎn)品沒有承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 涉稅分析及計(jì)算 1. 營(yíng)業(yè)稅房屋建成后，出地方如果按分配一定比例開發(fā)產(chǎn)品的方式參與分配，實(shí)質(zhì)上屬于甲公司以土地使用權(quán)為對(duì)價(jià)換取開發(fā)產(chǎn)品的非貨幣性資產(chǎn)交換行為。甲公司向丙公司出資土地使用權(quán)的行為，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目征稅。 對(duì)于乙公司以貨幣資金向丙公司的出資行為不屬于營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅行為，故不涉及營(yíng)業(yè)稅。丙公司將房屋分配給甲公司、乙公司的行為屬于視同銷售行為，應(yīng)屬于征收營(yíng)業(yè)稅

29、的應(yīng)稅行為。甲公司、乙公司分配的房屋，如果各自銷售，則再按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅。2. 土地增值稅出地方甲公司以土地使用權(quán)為對(duì)價(jià)換取開發(fā)產(chǎn)品的非貨幣資產(chǎn)交換行為，既發(fā)生了房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、 土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移， 交換雙方又取得了實(shí)物形態(tài)的收入，屬于土地增值稅的征稅范圍，甲公司以土地使用權(quán)出資時(shí)應(yīng)繳納土地增值稅。丙公司在房屋建成后向甲公司、乙公司分配房屋的行為， 暫免征收土地增值稅【合作建房，建成后自用，免征】。3. 契稅甲公司以土地使用權(quán)向丙公司出資的行為，丙公司應(yīng)繳納契稅。丙公司在房屋建成后向甲公司、乙公司分配房屋的行為，甲公司、乙公司均應(yīng)繳納契稅。甲公司向丙公司出資土地使用權(quán)的行為， 應(yīng)在首次分得

30、房屋時(shí)， 按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購(gòu)人開發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理， 并按應(yīng)分得的房屋的市場(chǎng)公允價(jià)值計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。乙公司從丙公司分配的利潤(rùn)，免征企業(yè)所得稅。 會(huì)計(jì)分析及處理 1. 甲公司會(huì)計(jì)分析及處理：出地方按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第7 號(hào)非貨幣性資產(chǎn)交換 進(jìn)行以土地使用權(quán)換取長(zhǎng)期股權(quán)投資的會(huì)計(jì)處理。(1) 按照協(xié)議投入土地使用權(quán)時(shí)：借：長(zhǎng)期股權(quán)投資丙公司45 000 000貸：無形資產(chǎn)土地使用權(quán)30 000 000營(yíng)業(yè)外收入 15 000 000(2) 按一定比例取得分配的房屋時(shí)， 應(yīng)按沖減投資成本或收回投資處理， 差額部分計(jì)入投資收益。借：固定資產(chǎn) 45 000 000貸：長(zhǎng)期

31、股權(quán)投資丙公司45 000 0002. 乙公司會(huì)計(jì)分析及處理：出資方按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第2 號(hào)長(zhǎng)期股權(quán)投資 進(jìn)行投資業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理，應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際支付的購(gòu)買價(jià)款作為初始投資成本。按照協(xié)議投入貨幣資金時(shí)：借：長(zhǎng)期股權(quán)投資丙公司30 000 000貸：銀行存款 30 000 0003. 丙公司會(huì)計(jì)分析及處理：(1) 接受甲、乙公司投入土地使用權(quán)時(shí)：借：無形資產(chǎn)土地使用權(quán)45 000 000銀行存款 30 000 000貸：實(shí)收資本甲公司45 000 000乙公司 30 000 000(2) 分配甲公司房屋時(shí)：借：實(shí)收資本甲公司 45 000 000貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入45 000 000同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)成本：借：

32、主營(yíng)業(yè)務(wù)成本40 000 000貸：開發(fā)產(chǎn)品 40 000 000（二）隱名開發(fā)中，以出資方為主體，出地方采取按一定比例分配開發(fā)產(chǎn)品的分配方式 例 7-7 甲公司以 10 萬平方米的土地使用權(quán)出資，乙公司以3 000 萬元的貨幣資金出資，不成立獨(dú)立法人公司， 以具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的乙公司為主體進(jìn)行開發(fā)房地產(chǎn)。甲公司投入土地使用權(quán)的取得成本為3 000萬元，公允價(jià)值為4 500萬元，雙方協(xié)議約定，房屋建成后，甲公司按20分配房屋，剩余房屋歸乙公司所有。假設(shè)甲公司分配的房屋公允價(jià)值為4 500 萬元，所分房屋的開發(fā)成本為4 000萬元。 業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)分析此案例中，甲方將土地使用權(quán)以“合作開發(fā)房地產(chǎn)

33、”為名義，不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)， 只分配固定數(shù)量房屋，實(shí)質(zhì)上屆于甲方以土地使用權(quán)為對(duì)價(jià)換取開發(fā)產(chǎn)品的非貨幣交換行為。 涉稅分析及計(jì)算 1. 營(yíng)業(yè)稅甲公司應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅； 乙公司以貨幣出資也不涉及營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅行為。 乙公司向甲公司分配房屋的行為應(yīng)按照視同銷售行為， 按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅。乙公司應(yīng)分配房屋自用的，不涉及營(yíng)業(yè)稅；自建建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為，應(yīng)視同發(fā)生應(yīng)稅行為，交納營(yíng)業(yè)稅。2. 土地增值稅在出資環(huán)節(jié)，出地方以土地使用權(quán)出資需要繳納土地增值稅。乙公司在房屋建成后向甲公司分配房屋的行為， 暫免征收土地增值稅。 乙公司分配房屋自用的不征收土

34、地增值稅；對(duì)外銷售的，應(yīng)繳納土地增值稅。3. 契稅實(shí)質(zhì)上屬于出地方以土地使用權(quán)為對(duì)價(jià)換取開發(fā)產(chǎn)品的交換行為，如土地使用權(quán)價(jià)格高于甲公司按比例分配房屋的價(jià)格時(shí)， 應(yīng)由乙公司以兩者的價(jià)差為計(jì)稅依據(jù)繳納契稅；反之，如甲公司按比例分配房屋的價(jià)格高于土地使用權(quán)的價(jià)格，應(yīng)由甲公司以兩者的價(jià)差為計(jì)稅依據(jù)繳納契稅。乙公司分配房屋自用的，屬于開發(fā)產(chǎn)品自用，不繳納契稅。4. 企業(yè)所得稅乙公司在向甲公司分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如本例中甲公司分配房屋的計(jì)稅成本為4 000 萬元，則甲公司【值得商榷？應(yīng)該是乙公司】應(yīng)將開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本4 000 萬元與投資額4 500 萬元的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 會(huì)計(jì)分析及處理 1.

35、甲公司會(huì)計(jì)分析及處理：(1) 按照協(xié)議投入土地使用權(quán)時(shí)：借：應(yīng)收賬款乙公司45 000 000貸：無形資產(chǎn)土地使用權(quán)30 000 000營(yíng)業(yè)外收入 15 000 000(2) 按雙方協(xié)議約定，獲取房屋時(shí)：借：固定資產(chǎn) 45 000 000貸：應(yīng)收賬款 45 000 0002. 乙公司會(huì)計(jì)分析及處理：(1) 按照協(xié)議收到投入土地使用權(quán)時(shí)：借：開發(fā)成本 45 000 000貸：應(yīng)付賬款甲公司45 000 000(2) 按照協(xié)議向甲公司分配房屋時(shí)：借：應(yīng)付賬款甲公司45 000 000貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入45 000 000同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)成本：借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本40 000 000貸：開發(fā)產(chǎn)品 40 000 0

36、00四、以合作開發(fā)房地產(chǎn)為名義的借款行為（一）成立法人公司，出資方采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤(rùn)的分配方式 例 7-8甲公司以10 萬平方米的土地使用權(quán)出資，乙公司以3 000萬元的貨幣資金出資，共同投資成立獨(dú)立法人公司丙公司，合作開發(fā)房地產(chǎn)。甲公司投入土地使用權(quán)的取得成本為3 000萬元，公允價(jià)值為4 500 萬元，投資協(xié)議約定， 房屋建成后， 乙公司按銷售收入的1.6 提成作為投資收益，剩余利潤(rùn)歸甲公司所有，該項(xiàng)目結(jié)束后公司注銷。丙公司共取得房屋銷售收人25 000萬元，乙公司取得投資收益 400 萬元。 業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)分析 此案例中，乙公司將資金以對(duì)外“投資”為名義

37、，只收取固定數(shù)額貨幣的，根據(jù)20055號(hào)司法解釋的規(guī)定， 提供資金的一方不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定數(shù)額貨幣的， 實(shí)質(zhì)上屬于法人公司向出資方借款行為，不屬于合作開發(fā)房地產(chǎn)。 涉稅分析及計(jì)算 I. 營(yíng)業(yè)稅在出資環(huán)節(jié)，對(duì)于出地方甲公司以土地使用權(quán)向獨(dú)立法人公司丙公司的出資行為，不征營(yíng)業(yè)稅。對(duì)于乙公司以貨幣資金出資、收取銷售提成的行為，實(shí)質(zhì)上屬于乙公司向法人公司提供借款的行為，應(yīng)以銷售提成的金額為基數(shù)，按“金融保險(xiǎn)業(yè)”稅目繳納5 的營(yíng)業(yè)稅。 在房屋建成后銷售環(huán)節(jié)， 丙公司開發(fā)完成后對(duì)外銷售房屋的行為，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。乙公司應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 =400x5 =20(萬元 )丙公司應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 =

38、25 000x5 =1250(萬元 )2. 土地增值稅因所組建的獨(dú)立法人公司丙公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，甲公司以土地使用權(quán)向其投資時(shí)，應(yīng)繳納土地增值稅；在房屋建成后銷售環(huán)節(jié)，丙公司對(duì)外銷售房屋應(yīng)繳納土地增值稅。3. 契稅甲公司以土地使用權(quán)出資環(huán)節(jié)，丙公司應(yīng)繳納契稅。假設(shè)契稅稅率為4。則丙公司應(yīng)交契稅：4 500x4 =180( 萬元 ) 。4. 企業(yè)所得稅甲公司以土地使用權(quán)出資，應(yīng)將其分解為按4 500 萬元銷售土地使用權(quán)和投資兩項(xiàng)業(yè)務(wù)，并計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得。乙公司向法人公司丙公司提供借款取得的利息收入，應(yīng)并人當(dāng)期應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。 會(huì)計(jì)分析及處理 1. 甲公司會(huì)計(jì)分析及處理：出

39、地方按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第7 號(hào)非貨幣性資產(chǎn)交換 進(jìn)行以土地使用權(quán)換取長(zhǎng)期股權(quán)投資的會(huì)計(jì)處理。按照協(xié)議投入土地使用權(quán)時(shí)：借：長(zhǎng)期股權(quán)投資 =丙公司 45 000 000貸：無形資產(chǎn)土地使用權(quán)30 000 000營(yíng)業(yè)外收入 15 000 0002. 乙公司會(huì)計(jì)分析及處理：出資方按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第2 號(hào)長(zhǎng)期股權(quán)投資 進(jìn)行投資業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理，應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際支付的購(gòu)買價(jià)款作為初始投資成本。(1) 按照協(xié)議以貨幣資金出資時(shí)：借：長(zhǎng)期股權(quán)投資 30 000 000貸：銀行存款 30 000 000(2) 按銷售收入一定比例提成時(shí)，作投資收益處理：借：應(yīng)收股利 4 000 000貸：投資收益 4 000 000(

40、3) 收到銷售提成時(shí)： 、借：銀行存款 4 000 000貸：應(yīng)收股利 4 000 0003. 丙公司會(huì)計(jì)分析及處理：法人公司按照接受出資進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，按出資雙方確認(rèn)的價(jià)值入賬。(1) 收到甲、乙公司投入注冊(cè)資本時(shí)：借：無形資產(chǎn)土地使用權(quán)45 000 000銀行存款 30 000 000貸：實(shí)收資本甲公司45 000 000乙公司 30 000 000(2) 向乙公司分配投資收益時(shí)：借：利潤(rùn)分配應(yīng)付得潤(rùn) 4 000 000貸：應(yīng)付股利 4 000 000(3) 支付乙公司投資收益時(shí)：借：應(yīng)付股利 4 000 000貸：銀行存款 4 000 000（二）隱名開發(fā)中，以出地方為主體，出資方采取按銷

41、售收入的一定比例提成，或提取固定利潤(rùn)的分配方式 例 7-9 甲公司以 4 500 萬元的貨幣資金出資，乙公司以6.5 萬平方米的土地使用權(quán)出資，雙方約定不成立獨(dú)立法人公司，以具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的乙公司為主體聯(lián)合甲公司共同開發(fā)房地產(chǎn)。投資協(xié)議約定，房屋建成后，甲公司提取540 萬元固定利潤(rùn)的方式參與分配，剩余利潤(rùn)歸乙公司所有。該項(xiàng)目結(jié)束后甲方收回投資。 業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)分析 此案例中，甲公司將資金以“合作開發(fā)房地產(chǎn)”為名義，只收取固定數(shù)額貨幣的，根據(jù)20055號(hào)司法解釋的規(guī)定， 提供資金的一方不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定數(shù)額貨幣或提取固定利潤(rùn)的，實(shí)質(zhì)上屬于具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的出地方向出資方的借款行為，

42、不屬于合作開發(fā)房地產(chǎn)行為。 涉稅分析及計(jì)算 1. 營(yíng)業(yè)稅在出資環(huán)節(jié)， 甲公司、乙公司均不涉及營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅行為；甲公司按銷售提成分配利潤(rùn)實(shí)質(zhì)上屆于甲公司向乙公司提供借款，甲公司應(yīng)以固定利潤(rùn)為基數(shù)，按“金融保險(xiǎn)業(yè)”稅目繳納5的營(yíng)業(yè)稅。甲公司應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 =540x5 =27(萬元 )在房屋建成后銷售環(huán)節(jié)， 對(duì)于乙公司開發(fā)完成后對(duì)外銷售房屋的行為，應(yīng)按稅法規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅。2. 土地增值稅在出資環(huán)節(jié)，甲公司、乙公司均不涉及土地增值稅應(yīng)稅行為；在房屋建成后銷售環(huán)節(jié)，對(duì)于乙公司開發(fā)完成后對(duì)外銷售房屋的行為，應(yīng)按稅法規(guī)定繳納土地增值稅。3. 契稅在出資、分配環(huán)節(jié)，甲公司、乙公司均不涉及契稅應(yīng)稅行為。4. 企業(yè)所

43、得稅甲公司向乙公司提供借款取得的利息收人，乙公司合作開發(fā)取得的利潤(rùn)均應(yīng)并人當(dāng)期應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。 會(huì)計(jì)分析及處理 1. 甲公司會(huì)計(jì)分析及處理出資方甲方提取固定利潤(rùn)參與分配，實(shí)質(zhì)上屆于提供借款的行為， 借人方即乙方可通過“其他應(yīng)付款”進(jìn)行核算，甲方可以通過“其他應(yīng)收款”進(jìn)行核算。(1) 按照協(xié)議出資時(shí)：借：其他應(yīng)收款乙公司 45 000 000貸：銀行存款 45 000 000(2) 取得固定利潤(rùn)時(shí)：借：銀行存款 5 400 000貸：其他業(yè)務(wù)收入5 400 000(3) 按照協(xié)議收回出資時(shí)：借：銀行存款 45 000 000貸：其他應(yīng)收款乙公司45 000 0002. 乙公司會(huì)計(jì)分析

44、及處理(1) 收到甲公司投入資金時(shí)：借：銀行存款 45 000 000貸：其他應(yīng)付款甲公司45 000 000(2) 按照協(xié)議向甲方支付固定利潤(rùn)時(shí)：借：財(cái)務(wù)費(fèi)用 5 400 000貸：銀行存款 5 400 000(3) 按照協(xié)議向甲方支付出資時(shí)：借：其他應(yīng)付款甲公司 45 000 000貸：銀行存款 45 000 000五、以合作開發(fā)房地產(chǎn)為名義的房屋買賣行為（一）成立法人公司，出資方按一定比例分配開發(fā)產(chǎn)品的分配方式 例 7-10 甲公司以 10 萬平方米的土地使用權(quán)出資，乙公司以3 000 萬元的貨幣資金出資，共同投資成立獨(dú)立法人公司丙公司，合作開發(fā)房地產(chǎn)。投資協(xié)議約定，房屋建成后，乙公司按

45、14分配房屋，剩余房屋留歸丙公司銷售， 利潤(rùn)歸甲公司所有。 假設(shè)分給乙公司的房屋實(shí)際成本為2 500 萬元。該項(xiàng)目結(jié)束后公司注銷。 業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)分析 此案例中，乙公司將資金以對(duì)外“投資”為名義，只分配固定數(shù)量房屋，根據(jù)20055號(hào)司法解釋的規(guī)定， 提供資金的一方不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只分配固定數(shù)量房屋的， 則實(shí)質(zhì)上屬于出資方向丙公司購(gòu)買房屋的行為，不屬于合作開發(fā)房地產(chǎn)行為。 涉稅分析及計(jì)算 1. 營(yíng)業(yè)稅在出資環(huán)節(jié)，對(duì)于出地方甲公司以土地使用權(quán)向獨(dú)立法人公司丙公司的出資行為，不征營(yíng)業(yè)稅。出資方乙公司以貨幣資金出資的行為，實(shí)質(zhì)上屬于出資方向法人公司購(gòu)買房屋行為，乙公司出資與分配房屋的行為均不屬于營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅行

46、為，故乙公司不涉及營(yíng)業(yè)稅。丙公司將房屋分配給甲、乙公司后，如果各自銷售，則應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征稅。丙公司將房屋分配給甲乙公司的過程屬于視同銷售行為，應(yīng)該屬于征收營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅行為。2. 土地增值稅甲公司以土地使用權(quán)向其投資時(shí)，應(yīng)繳納土地增值稅； 丙公司在房屋建成后向甲公司、乙公司分配房屋的行為，暫免征收土地增值稅。3. 契稅甲公司以土地使用權(quán)出資環(huán)節(jié)， 丙公司應(yīng)繳納契稅； 丙公司在房屋建成后向甲公司、 乙公司分配房屋的行為，甲公司、乙公司均應(yīng)繳納契稅。4. 企業(yè)所得稅甲公司以土地使用權(quán)出資，應(yīng)將其分解為按 4 500 萬元銷售土地使用權(quán)和投資兩項(xiàng)業(yè)務(wù)，并計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得。 會(huì)計(jì)分析及處

47、理 1. 甲公司會(huì)計(jì)分析及處理出地方按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 7 號(hào)非貨幣性資產(chǎn)交換 進(jìn)行以上地使用權(quán)換取長(zhǎng)期股權(quán)投資的會(huì)計(jì)處理。按照協(xié)議投入土地使用權(quán)時(shí)：借：長(zhǎng)期股權(quán)投資丙公司45 000 000貸：無形資產(chǎn) - 土地使用權(quán) 30 000 000營(yíng)業(yè)外收入 15 000 0002. 乙公司會(huì)計(jì)分析及處理(1) 投入注冊(cè)資金時(shí)：出資方按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 2 號(hào)長(zhǎng)期股權(quán)投資 進(jìn)行投資業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理， 應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際支付的購(gòu)買價(jià)款作為初始投資成本。借：長(zhǎng)期股權(quán)投資30 000000貸：銀行存款 30 000 000(2) 丙公司分配房屋時(shí)，應(yīng)沖減投資成本：借：固定資產(chǎn) 30 000 000貸：長(zhǎng)期股權(quán)投資

48、丙公司30 000 0003. 丙公司會(huì)計(jì)分析及處理(1) 接受甲乙公司投入注冊(cè)資金時(shí)：借：無形資產(chǎn)土地使用權(quán)45 000 000銀行存款 30 000 000貸：實(shí)收資本甲公司45 000 000乙公司 30 000 000(2) 丙公司向出資方乙公司按比例分配房屋時(shí)：借：實(shí)收資本乙公司 30 000 000貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入30 000 000同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)成本：借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本25 000 000貸：開發(fā)產(chǎn)品 25 000 000（二）隱名開發(fā)中，出資方按固定比例分配開發(fā)產(chǎn)品 例 7-11甲公司以4 500萬元的貨幣資金出資，乙公司以6.5 萬平方米的土地使用權(quán)出資，不成立獨(dú)立法人公司， 以具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的乙公司為主體聯(lián)合甲公司共同開發(fā)房地產(chǎn)。雙方協(xié)議約定，房屋建成后，甲公司按20分配房屋的方式分配利潤(rùn)并收回投資，剩余房屋歸乙公司所有。假設(shè)甲公司分配房屋公允價(jià)值為5 000 萬元，實(shí)際成本為4 000 萬元。 業(yè)務(wù)實(shí)