世聯(lián)大盤啟動(dòng)模式分析模型和案例佐證PPT課件

1、案例和啟動(dòng)模式的借鑒從經(jīng)驗(yàn)和規(guī)律中得到啟示，制定適合本項(xiàng)目的啟動(dòng)策略研究了眾多的成功案例的啟動(dòng)策略，我們發(fā)現(xiàn)在分期開發(fā)的項(xiàng)目中，研究了眾多的成功案例的啟動(dòng)策略，我們發(fā)現(xiàn)在分期開發(fā)的項(xiàng)目中，不同資源狀況和市場(chǎng)環(huán)境下，項(xiàng)目的啟動(dòng)模式和產(chǎn)品的選擇都有所不同資源狀況和市場(chǎng)環(huán)境下，項(xiàng)目的啟動(dòng)模式和產(chǎn)品的選擇都有所不同，從地塊資源和區(qū)域成熟度雙因素綜合界定，結(jié)果如下：不同，從地塊資源和區(qū)域成熟度雙因素綜合界定，結(jié)果如下：地塊環(huán)境資源區(qū)域成熟度4312啟動(dòng)區(qū)的策略及產(chǎn)品路線的相對(duì)位置圖啟動(dòng)區(qū)的策略及產(chǎn)品路線的相對(duì)位置圖第1頁(yè)/共16頁(yè)第二象限的案例模式研究和啟示杭州中能浪漫和山，山谷純現(xiàn)代別墅第2頁(yè)/共16

2、頁(yè)突破及啟動(dòng)模式分析首期開發(fā)資源最佳的項(xiàng)目，樹立形象和品牌，帶動(dòng)后期開發(fā)項(xiàng)目背景：具備良好的區(qū)位資源和環(huán)境景觀資源；位于相對(duì)不成熟的開發(fā)區(qū)域，區(qū)域各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施配套不完善；項(xiàng)目啟動(dòng)模式：以最具景觀優(yōu)勢(shì)的區(qū)域作為啟動(dòng)區(qū)域，一舉奠定項(xiàng)目市場(chǎng)形象；通過社區(qū)商業(yè)配套設(shè)施的完善提供基本的配套項(xiàng)目；后續(xù)開發(fā)：通過項(xiàng)目品牌，逐步帶動(dòng)后期的產(chǎn)品開發(fā)，產(chǎn)品檔次相對(duì)降低；最后一期開發(fā)電梯洋房，目前已完成銷售。開發(fā)時(shí)間：2003年1月至今第3頁(yè)/共16頁(yè)充分利用景觀資源，一舉走高，彌補(bǔ)配套不足的狀況，樹立形象，后期逐漸回歸首期啟動(dòng)強(qiáng)勢(shì)資源區(qū)域，樹立形象標(biāo)桿首期啟動(dòng)強(qiáng)勢(shì)資源區(qū)域，樹立形象標(biāo)桿資源環(huán)境一般區(qū)域的中高端產(chǎn)品

3、資源環(huán)境一般區(qū)域的中高端產(chǎn)品 第二象限項(xiàng)目啟動(dòng)和節(jié)奏控制回顧：后期項(xiàng)目提高土地利用率后期項(xiàng)目提高土地利用率稀缺資源，建立區(qū)域形象標(biāo)桿完善配套，弱化配套不足劣勢(shì)產(chǎn)品素質(zhì)，樹立高端產(chǎn)品形象銷售價(jià)格得以最大化拉升項(xiàng)目品牌和形象完全樹立提升土地利用率，增加收益奠定了高端物業(yè)的形象開發(fā)價(jià)值得以提升弱化地塊資源不均衡性利用項(xiàng)目的形象展示吸引客戶第4頁(yè)/共16頁(yè)u項(xiàng)目位置：福田香蜜湖度假村 ；u項(xiàng)目分3期開發(fā)： 1期：臨水別墅與小高層 2期：臨水高層，售價(jià)13000元/ 3期：高層，目前在開發(fā)，預(yù)計(jì)售價(jià)16000-18000元/ 第三象限的案例模式研究和啟示深圳香蜜湖水榭花都第5頁(yè)/共16頁(yè)u項(xiàng)目位置：福田

4、香蜜湖路與蓮花西路交匯處 ；u項(xiàng)目一次性開發(fā)完成掬水TOWNHOUSE（聯(lián)排別墅）、高層、小高層和多層等 ；u項(xiàng)目開發(fā)次序：TOWNHOUSETOWNHOUSE、多層、多層小高層小高層高層（園樓）高層（園樓）第三象限的案例模式研究和啟示第三象限的案例模式研究和啟示深圳香蜜深圳香蜜湖熙園湖熙園第6頁(yè)/共16頁(yè)充分展示景觀資源，以最高端產(chǎn)品入市，帶動(dòng)后期產(chǎn)品的開發(fā)，提升開發(fā)價(jià)值利用現(xiàn)有景觀資源，高端產(chǎn)品入市利用現(xiàn)有景觀資源，高端產(chǎn)品入市后期中高端產(chǎn)品，提高土地利用率后期中高端產(chǎn)品，提高土地利用率 第三象限項(xiàng)目啟動(dòng)和節(jié)奏控制回顧：形成區(qū)域高端產(chǎn)品的形象充分展現(xiàn)產(chǎn)品品質(zhì)最大化利用外部景觀資源奠定了高端

5、物業(yè)的形象開發(fā)價(jià)值得以提升弱化地塊資源不均衡性利用項(xiàng)目的形象展示吸引客戶水榭花都和熙園均選擇通過低密度的townhouse產(chǎn)品為市場(chǎng)切入點(diǎn)，一舉奠定高端物業(yè)形象，展示物業(yè)品質(zhì)，提升后期的價(jià)格空間，弱化資源的不均衡性。后期開發(fā)中，以相對(duì)檔次略低的產(chǎn)品入市，提高土地利用率，分?jǐn)偢甙旱貎r(jià)，獲取更大的開發(fā)收益。第7頁(yè)/共16頁(yè)第四象限的案例模式研究濟(jì)南陽(yáng)光100國(guó)際新城項(xiàng)目背景：原濟(jì)南水泥廠、東方紅水泥廠用地，外圍環(huán)境不佳，規(guī)模1500畝，規(guī)劃面積200萬(wàn)平方米；屬于濟(jì)南市槐蔭區(qū)，區(qū)域程度度尚可，距離交通干道經(jīng)十路1公里。啟動(dòng)策略：以最鄰近經(jīng)十路的區(qū)域作為啟動(dòng)區(qū)，以最貼近市場(chǎng)的產(chǎn)品戶型和面積控制為切入

6、點(diǎn)，低價(jià)格入市，半年銷售1000套。后續(xù)開發(fā)：軟件：陽(yáng)光100的品牌效應(yīng)硬件：現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景的展示效果地塊：通過圍合規(guī)避外圍不利因素二期“坡地上的北歐風(fēng)情”入市，產(chǎn)品品質(zhì)走高，戶型面積和區(qū)間加大，目前售價(jià)4500元/平方米。開發(fā)時(shí)間：2002年7月至今一期一期二期二期第8頁(yè)/共16頁(yè)利用現(xiàn)有配套資源優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品貼近市場(chǎng)，逐步展示品質(zhì)、圍合空間，后續(xù)高端產(chǎn)品強(qiáng)化品牌首期產(chǎn)品貼近市場(chǎng)，圍合社區(qū)空間首期產(chǎn)品貼近市場(chǎng)，圍合社區(qū)空間相對(duì)高端產(chǎn)品，提升品質(zhì)，強(qiáng)化品牌相對(duì)高端產(chǎn)品，提升品質(zhì)，強(qiáng)化品牌 第四象限項(xiàng)目啟動(dòng)和節(jié)奏控制回顧：后期產(chǎn)品相對(duì)趨向市場(chǎng)主流后期產(chǎn)品相對(duì)趨向市場(chǎng)主流較成熟的啟動(dòng)區(qū)域較高的產(chǎn)品品質(zhì)較貼近

7、客戶的產(chǎn)品和價(jià)格對(duì)社區(qū)空間有一定圍合作用銷售價(jià)格得以最大化拉升項(xiàng)目品牌和形象完全樹立提升土地利用率，增加收益產(chǎn)品開發(fā)的多種可能性整體提升項(xiàng)目品質(zhì)弱化外部資源不足的狀況提升形象，強(qiáng)化品牌第9頁(yè)/共16頁(yè)第一象限的案例模式研究深圳萬(wàn)科城一期 項(xiàng)目背景：位于深圳市龍崗區(qū)布吉鎮(zhèn)坂雪崗工業(yè)區(qū)，鄰近華為基地。占地萬(wàn)，建筑面積萬(wàn)，地價(jià)總計(jì)億；屬于關(guān)外，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施配套匱乏； 萬(wàn)科城一期啟動(dòng)：以資源狀況一般的洋房產(chǎn)品為主，少量townhouse帶動(dòng)項(xiàng)目形象，檢驗(yàn)產(chǎn)品；在資源全面整合基礎(chǔ)上，將公共配套充分展示，消除區(qū)域陌生感，弱化配套不足，產(chǎn)生震撼效果；開開放放式式廣廣場(chǎng)場(chǎng)九年制學(xué)校；九年制學(xué)校；幼兒園幼兒園寬

8、景寬景house情景洋房情景洋房商業(yè)中心；商業(yè)中心；LoftTOHO小高層小高層第10頁(yè)/共16頁(yè)萬(wàn)科城策略之一實(shí)景展示，景觀中心首先完成，看得見的未來(lái)居住體驗(yàn) 主景觀體系前移，將未來(lái)的居住意境充分展現(xiàn)，以彌補(bǔ)項(xiàng)目自身資源不足的先天劣勢(shì)，同樣鄰近的中海日輝臺(tái)項(xiàng)目銷售價(jià)格較萬(wàn)科城低1000元/平方米，品牌差異和展示體驗(yàn)的不同是造成差距的根源。第11頁(yè)/共16頁(yè)萬(wàn)科城策略之二啟動(dòng)區(qū)配套商業(yè)的建立，彌補(bǔ)項(xiàng)目配套不足的劣勢(shì) 服務(wù)于片區(qū)功能的商業(yè)中心在第一期項(xiàng)目中便全部建設(shè)完成，盡早展示；而銷售時(shí)機(jī)則放在一期住宅入伙之際，銷售價(jià)格實(shí)現(xiàn)度大大提升；整個(gè)策略可謂開發(fā)經(jīng)驗(yàn)與資金實(shí)力的結(jié)合。第12頁(yè)/共16頁(yè)萬(wàn)

9、科城策略之三啟動(dòng)產(chǎn)品的物業(yè)組合，情景洋房為主，少量toho檢驗(yàn)市場(chǎng)，提升形象一期產(chǎn)品的不同部分展現(xiàn)了不同的功能：商業(yè)中心：規(guī)避配套不足景觀中心：實(shí)景展示，提升品牌TOHO：臨近主景觀區(qū)，同時(shí)檢驗(yàn)市場(chǎng)情景洋房：市場(chǎng)切入點(diǎn)，同時(shí)對(duì)社區(qū)外圍起到一定圍合作用LOFT：提高土地利用空間萬(wàn)科城在一期產(chǎn)品的類型組合上可謂恰到好處，既控制了風(fēng)險(xiǎn)，又為后期開發(fā)創(chuàng)造條件。二期的產(chǎn)品定位明顯走高，低密度產(chǎn)品所占的比例明顯增加，第一期項(xiàng)目的品牌塑造和帶動(dòng)啟動(dòng)至關(guān)重要的作用；外圍的不利資源在第一期的圍合作用下，基本消失，取而代之的是完美社區(qū)的實(shí)景體驗(yàn)。第13頁(yè)/共16頁(yè)萬(wàn)科城一二期產(chǎn)品形態(tài)的演化，透視出其開發(fā)戰(zhàn)略和開發(fā)

10、節(jié)奏的變化 從產(chǎn)品類型的比例變化上，可以明顯看出萬(wàn)科城在該地塊運(yùn)作上的策略。產(chǎn)品類型一期二期總面積聯(lián)院townhouse6.8%100套17.5%townhouse43套40套寬景house123套19.3%184套23.0%情景花園洋房305套47.9%370套46.2%多層26.0%106套13.3%小高層166套loft89套合計(jì)81516101889商業(yè)21603幼兒園6000 會(huì)所3000用地面積12.3萬(wàn)（含學(xué)校）9825539.7萬(wàn)計(jì)容積率面積11.2萬(wàn)10188943.7萬(wàn)容積率1.11.041.1第14頁(yè)/共16頁(yè)萬(wàn)科區(qū)域體系策略之四形成區(qū)域準(zhǔn)壟斷，從品牌社區(qū)到品牌片區(qū)，萬(wàn)科的坂雪崗占地面積：3