03佳豪商業(yè)廣場項目消費者調(diào)研分析報告

1、消費者調(diào)研分析報告西寧佳豪商業(yè)廣場中國西寧目 錄序 言第一部分 消費者宏觀分析一、城市居民收入分析二、城市居民消費支出分析第二部分 商業(yè)巷消費者問卷調(diào)研分析一、消費者個人消費行為調(diào)研分析二、消費者對佳豪商業(yè)廣場經(jīng)營認(rèn)同分析三、消費者對佳豪商業(yè)廣場經(jīng)營功能要求分析四、消費者個人基本信息第三部分 消費者問卷調(diào)查分析一、消費者個人消費行為調(diào)研分析二、消費者對佳豪商業(yè)廣場經(jīng)營認(rèn)同分析三、消費者對佳豪商業(yè)廣場經(jīng)營功能要求分析四、消費者個人基本信息綜 述序 言對商家而言，“顧客就是上帝”，只有為顧客創(chuàng)造價值，才能為自己創(chuàng)造價值。對商業(yè)項目而言，消費者就是上帝，只有項目為消費者創(chuàng)造價值了，商業(yè)地產(chǎn)才能體現(xiàn)他

2、的價值，項目才有可能成功。所以說，研究消費者的特征、需求及相關(guān)數(shù)據(jù)，考察城市的消費能力，并進(jìn)行有效的分析，提煉，有針對性的進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃，提供適宜消費者的商品、服務(wù)、購物環(huán)境，是我們項目的成功的關(guān)鍵。所以說研究消費者就成為了前提。在本報告中，我們主要通過問卷調(diào)研、觀察法、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)收集法（包括圖書、報刊、網(wǎng)絡(luò)）、訪談法等多種方法進(jìn)行了調(diào)研，對本地商業(yè)消費者及城市居民消費結(jié)構(gòu)及特征進(jìn)行了重點的調(diào)研，積累了大量的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。但是在數(shù)據(jù)分析中，針對于我們項目的特征，以及數(shù)據(jù)的效用性，我們進(jìn)行了甄別分類，去偽存真，去粗存精。盡量在有限的篇幅中全面的描述西寧消費者的特征、商業(yè)巷商圈消費者的特征、以及項

3、目1公里輻射區(qū)域的消費者的特征（西區(qū)消費者的特征）。在具體操作上，針對大量的二手資料，有針對性地對本地消費者支出結(jié)構(gòu)、支出的細(xì)部進(jìn)行了研究分析，從而判定出西寧城市消費者的特征；同時，我們精心設(shè)計及采集了600份市場調(diào)研問卷（本次問卷共計投放設(shè)置六個點，大十字及王府井百貨商圈200份、商業(yè)巷及新寧廣場商圈200份、小橋商圈50份、虎臺區(qū)域50份、火車站商圈50份、湟光商圈50份，覆蓋了西寧城市最主要的商圈和城市消費者），并針對采集區(qū)域的不同，進(jìn)行了有針對性的分層抽樣，研究商業(yè)巷商圈的消費特征、西寧城市商業(yè)消費者的特征。重點考察了西寧城市消費者對我們項目的看法和建議。消費者調(diào)研是一個復(fù)雜而有針對性

4、的過程，需要采集的數(shù)據(jù)數(shù)量眾多，我們不能面面俱到，只是根據(jù)我們項目的特征和需求，進(jìn)行了有針對性的調(diào)研和分析，力爭實現(xiàn)對我們項目定位及后期工作最有利的支撐。第一部分 消費者宏觀分析一、城市居民收入分析1、2007年，西寧全市常住人口215.36萬人。其中，城鎮(zhèn)人口129.24萬人，鄉(xiāng)村人口86.12萬人。在常住人口中，市區(qū)人口107.17萬人。是青藏高原人口唯一超過百萬的中心城市。2、近年來，西寧城市居民收入水平增長迅速，2007年達(dá)到10636元/人。3、在西寧各區(qū)縣中，城西區(qū)人口數(shù)量眾多，達(dá)到29.34萬人。城西區(qū)城市居民可支配收入達(dá)到11563元/人，為各區(qū)縣最高。比城中區(qū)還要高近600元

5、/人。4、結(jié)論：西寧市人口眾多，城市居民收入增長迅速。為城市商業(yè)的發(fā)展提供了堅實的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。城西區(qū)作為西寧市最重要的一個區(qū)域，不論人口數(shù)量，城市居民收入水平都較高，為本項目商業(yè)的發(fā)展提供了重要的客戶基礎(chǔ)。且城西區(qū)在整個西寧市有極佳的美譽度，提高的區(qū)域的輻射能力，有利于項目商業(yè)的發(fā)展。 二、城市居民消費支出分析1、西寧消費品總額分析 1.1近年來，西寧城市社會消費品零售總額及城市居民人均消費支出總額快速增長。2007年，全市實現(xiàn)社會消費品零售總額138.99億元，增長16.30%。其中，市區(qū)零售額126.42億元，增長17.05%。城市居民人均消費支出總額達(dá)到7635.51元，增長13.58%。

6、1.2在西寧四區(qū)中，城西區(qū)社會消費品零售總額達(dá)36.38億元，占整個西寧市比重在26.17%，增長17.59%，在四區(qū)中增長速度最快。1.3結(jié)論：近年來，西寧市社會消費品零售總額及城市居民人均消費總額快速增長，城西區(qū)在西寧市社會消費品零售總額中所占比例的，增長速度快。市場需求旺盛，區(qū)域購買能力強(qiáng)，使區(qū)域商業(yè)具有較大的市場發(fā)展機(jī)遇。2、城市居民消費支出分析 2.1從西寧市居民近年消費支出比重變化的趨勢看：食品類消費比重基本維持不變，但占有較大的份額，38.5%左右，說明本地區(qū)恩格爾系數(shù)較高，相對不發(fā)達(dá)，但也說明本地區(qū)消費者對食品類消費有重要的偏好。而衣服類消費，增長速度緩慢，其占總消費支出比重也

7、迅速下降，從2004年的16.94%下降到2007年的10.94%。居住支出增長幅度緩慢，占總消費比重有2004年12.14%下降到2007年的8.83%，反映了房地產(chǎn)市場經(jīng)過2003年的快速發(fā)展后逐步走向平穩(wěn)。交通通訊類消費、雜項商品支出增長速度較快，占總消費支持比重有一定的增加。家庭設(shè)備用品及服務(wù)支出有一定的增加，但占總消費比重有一定的下降。其他，醫(yī)療保健支出平穩(wěn)增長，占總消費比重基本不變；教育文化支出增長也相對穩(wěn)定，占總消費比約12%左右。 2.2從2007年西寧城市居民消費支出的比重看：2007年，西寧城市居民人均消費性支出7635.50元,增長13.58%，其中：食品支出2942.1

8、5元，增長19.42%；衣著支出833.95元，增長22.62%；家庭設(shè)備用品及服務(wù)支出485.19元，增長12.32%；醫(yī)療保健支出662.88元，增長14.80%；娛樂教育文化服務(wù)支出888.87元，增長12.66%；居住支出674.38元，下降3.67 %;交通和通訊支出786.94元，增長0.70%；雜項商品及服務(wù)支出361.15元，增長20.64%。由于2007年cpi指數(shù)大幅度上漲，食品類支出增長迅速成為必然。2004年以來，通信業(yè)快速發(fā)展，手機(jī)及花費的大幅度增長也是必然的趨勢。而衣服類支出在經(jīng)歷多年的緩慢上漲后，今年快速上漲。2.3值得注意的是，在食品類支出中，肉禽淡水類產(chǎn)品、餐

9、飲服務(wù)占有較大的比重，前者人均年消費680元，占23%，后者人均年消費640元，占有22%。說明在西寧市，超市業(yè)態(tài)中，生鮮類產(chǎn)品有較大的市場份額。而西寧城市居民對餐飲有一定的偏好，也說明了餐飲類業(yè)態(tài)在本地有巨大市場。而糖煙酒類消費也有較大的市場份額。第二部分 商業(yè)巷消費者問卷調(diào)研分析一、消費者個人消費行為調(diào)研分析1、消費者中高檔商品消費目的地 2、西寧市商業(yè)經(jīng)營格局認(rèn)同 去蘭州5人 去王府井百貨商場64人 去大十字百貨49人 比較現(xiàn)代30 比較傳統(tǒng)71 很傳統(tǒng)6 太落伍20其它21人（其中去商業(yè)巷12人、專賣店1人、西安1人） 比較傳統(tǒng)的選項比例很好，說明本地商業(yè)市場急需升級換代， 環(huán)境優(yōu)越、

10、服務(wù)好的商業(yè)項目在本地消費者心中有較高的美 以滿足本地區(qū)消費者的需求。譽度。 3、消費者購物休閑影響因素分析 4、消費者對現(xiàn)有大型商業(yè)的消費偏好 交通是非便利、商品的豐富程度和服務(wù)質(zhì)量在消費者排前三位， 王府井百貨在本地消費者心中具有極佳的知名度、美譽度和忠誠所以，我們項目在以后的操作中，一定要在交通、商品業(yè)態(tài)、 度。反映出本地消費者對現(xiàn)在商業(yè)運營模式的渴望和認(rèn)可，也為業(yè)種規(guī)劃、服務(wù)的質(zhì)量等方面做好工作，能夠有效的促進(jìn)項目 我們項目的經(jīng)營發(fā)展定位指明了方向。成功的概率。5、消費者購物出行交通西寧市本地消費者購物出行交通的工具選擇中，公交車占有巨大的比例，達(dá)到57.8%，其次，步行、計程車占有9

11、，50%及6.88%的比重。這種購物出行交通的現(xiàn)狀，為我們項目的發(fā)展提供了巨大機(jī)遇，西關(guān)大街、五四大街、勝利路23條公交線路所能覆蓋的區(qū)域都可能成為我們項目的輻射區(qū)域。而在我們項目的操作過程中，開通多條大型購物車能夠為我們項目的發(fā)展帶來更多的市場機(jī)遇。二、消費者對佳豪商業(yè)廣場經(jīng)營認(rèn)同分析1、消費者對項目熟悉度 2、消費者對項目的認(rèn)同度 大部分消費者都知道商業(yè)巷要拆遷改造，但對我們項目獲知不 當(dāng)我們介紹了項目商業(yè)廣場的定位的時候，大部分消費者都很認(rèn)多。 可。在市調(diào)問卷過程中，由于有部分被問卷者沒有介紹到，消費 者對我們項目的定位有些不是很清楚，實際上對商業(yè)廣場這種定位認(rèn)可度會更高。3、消費者購物

12、方便程度 4、消費者對城西區(qū)是否應(yīng)該配置大/中型商業(yè)購物場所認(rèn)可度 有約63%消費者認(rèn)為現(xiàn)在的購物基本上不便利，所以改善交通， 絕大多數(shù)對對城西區(qū)配置商業(yè)廣場表示歡迎，認(rèn)同度很高。增加購物大巴很有必要。 5、消費者經(jīng)營業(yè)態(tài)需求消費者對佳豪廣場業(yè)態(tài)認(rèn)同度示意90746643252927.53%22.63%20.18%13.15%7.65%8.87%0102030405060708090100購物 餐飲休閑娛樂 健身運動 酒吧會所 ktv動感影院0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%人數(shù)比例通過問卷顯示，消費者對購物、餐飲、休閑娛樂最為歡迎，也為我們項目以后的經(jīng)營功能

13、定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃布局指明了方向。三、消費者對佳豪商業(yè)廣場經(jīng)營功能的要求分析1、消費者了解或?qū)ふ倚碌馁徫锖蛫蕵穲鏊那劳ㄟ^上面的數(shù)據(jù)可以看出，本地消費者具有極大的口頭傳播習(xí)慣，所以我們在推廣中一定要注意消費者的口頭傳播，形成圈層。同時，也應(yīng)該注意在城中區(qū)商業(yè)中心進(jìn)行推廣。注意電視廣告、報刊雜志、戶外廣告牌的運用。形成綜合的傳播優(yōu)勢。2、消費者期望佳豪廣場(商業(yè)巷)應(yīng)該配置的業(yè)態(tài)及業(yè)種 2.1生活必需品消費、百貨服裝類消費、餐飲類消費三種類型比例最高，占總比例的54%。其他的休閑類消費、運動類消費、學(xué)習(xí)類消費、娛樂類消費也占有重要地位，所以在我們項目業(yè)態(tài)選擇中，超市、百貨、餐飲應(yīng)該是業(yè)態(tài)主力。休閑

14、、運動、娛樂、學(xué)習(xí)消費應(yīng)該是次主力業(yè)態(tài)。 2.2超市、餐飲美食消費需求較大，是我們重點考慮的業(yè)態(tài)。 2.3百貨類消費規(guī)模巨大，在業(yè)種規(guī)劃中，我們要重視其比例，服裝、鞋類、化妝品、皮包是我們重點考慮的內(nèi)容。 2.4特色小吃、風(fēng)味特色消費者認(rèn)可度較高，可見，美食廣場、 美發(fā)是消費者認(rèn)可度最高的，家具裝飾也有很大比例。小吃類餐飲在本地有巨大消費市場。 2.5咖啡廳、茶館市場需求比重最高，是我們重點考慮業(yè)種。 2.6消費者對銀行的需求很高，其次是禮品、電腦、郵政及辦公用品。 2.7消費者對兒童游樂場所需求很高，其次是網(wǎng)吧、ktv。 2.8書店、學(xué)習(xí)用品市場有較大的需求。 2.9運動服飾需求最高、其次是

15、健身中心，最后是健身器材。 2.10動感影院消費者認(rèn)可度最高，近50%，其次是會所，也有較大比例需求。四、消費者個人基本信息1、消費者年齡結(jié)構(gòu) 2、消費者性別 在被調(diào)查者中青年人數(shù)最多，其次是中年。22歲左右、及40 男女比例45%：55%，和商業(yè)巷人群統(tǒng)計相比（商業(yè)巷中，女性客歲左右人群占總?cè)巳罕壤罡摺?戶約占總客戶數(shù)量的69%），男性客戶偏高。但總體而言，女性客 戶是市場的主力。3、消費者籍貫 4、消費者文化程度 3.1在商業(yè)巷逛街客戶中，西寧市人占有絕對比例，達(dá)58.57%。 4.1在受教育程度中，大專比例最高、其次是高中、本科、初中、小學(xué)。5、消費者職業(yè) 6、消費者居住地 城西區(qū)占有

16、絕對的比重，達(dá)74.65%，其次是城東區(qū)、城中區(qū)、 在問卷中，學(xué)生及企業(yè)員工有很大比重，其次是個體企業(yè)主、私和其他區(qū)域。 企老板等。7、消費者個人收入在消費者收入人群劃分中，1500元以下占有絕對比重，近50%，在具體的一對一訪談中，1000元以下占有很大的比重；其次是15002000元之間，占有25%比重；然后是20003000元，占有15%?？紤]到具體調(diào)研中，消費者會夸大自己的收入，所以實際上，被問卷消費者實際收入會更低。第三部分 總體消費者問卷調(diào)查分析一、消費者個人消費行為調(diào)研分析1、消費者中高檔商品消費目的地 2、西寧市商業(yè)經(jīng)營格局認(rèn)同 大十字百貨、王府井百貨在本地消費者心中有很高的知

17、名度，美 比較傳統(tǒng)的選項比例很高，說明本地商業(yè)市場急需升級換代，譽度、和忠誠度，前者經(jīng)過多年的經(jīng)營打造，后者以商品豐富、 以滿足本地區(qū)消費者的需求。檔次高、環(huán)境優(yōu)越、服務(wù)好在本地消費者心中有較高的美譽度。 3、消費者購物休閑影響因素分析 4、消費者消費習(xí)慣分析 交通是非便利、商品的豐富程度和服務(wù)質(zhì)量在消費者排前三位， 對現(xiàn)有大型商業(yè)的消費偏好王府井百貨所占比例最高，其次是華所以，我們項目在以后的操作中，一定要在交通、商品業(yè)態(tài)、 聯(lián)百貨。業(yè)種規(guī)劃、服務(wù)的質(zhì)量等方面做好工作，能夠有效的促進(jìn)項目成功的概率。 4.2消費者購物內(nèi)容分析 4.3消費者消費方式分析 購物占有絕大多數(shù)比重，其次是餐飲和娛樂業(yè)

18、。 與家人同行、與朋友同事同行占有很大比重，達(dá)70%。5、消費者購物出行交通西寧市本地消費者購物出行交通的工具選擇中，公交車占有巨大的比例，達(dá)到62%，其次，步行、計程車占有17%及12%的比重。這種購物出行交通的現(xiàn)狀，在我們項目的營運過程中，開通多條大型購物車能夠為我們項目的發(fā)展帶來更多的市場機(jī)遇。二、消費者對佳豪商業(yè)廣場經(jīng)營認(rèn)同分析1、消費者對項目熟悉度 2、消費者對項目的認(rèn)同度 大部分消費者都知道商業(yè)巷要拆遷改造，但對我們項目獲知不多。 當(dāng)我們介紹了項目商業(yè)廣場的定位的時候，大部分消費者都很認(rèn)可。在市調(diào)問卷過程中，由于有部分被問卷者沒有介紹到，消費者對我們項目的定位有些不是很清楚，實際上

19、對商業(yè)廣場這種定位認(rèn)可度會更高。3、消費者購物方便程度 4、消費者對城西區(qū)是否應(yīng)該配置大/中型商業(yè)購物場所認(rèn)可度 和商業(yè)巷消費者相比，有約63%：48%消費者認(rèn)為現(xiàn)在的購物基本 絕大多數(shù)對城西區(qū)配置商業(yè)廣場表示歡迎，認(rèn)同度很高。上不便利，可見城西區(qū)消費者對生活不便利有較高的認(rèn)同度，所以在我們項目的運營中改善交通很重要。 5、消費者經(jīng)營業(yè)態(tài)需求通過問卷顯示，消費者對購物、餐飲、休閑娛樂最為歡迎，也為我們項目以后的經(jīng)營功能定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃布局提供了依據(jù)。三、消費者對佳豪商業(yè)廣場經(jīng)營功能要求分析1、消費者了解或?qū)ふ倚碌馁徫锖蛫蕵穲鏊那劳ㄟ^上面的數(shù)據(jù)可以看出，城中商業(yè)中心在本地有巨大的市場影響力，同

20、時，本地消費者具有極大的口頭傳播習(xí)慣，所以我們在推廣中既要在城中區(qū)加強(qiáng)推廣，也要注意消費者的口頭傳播，形成圈層。同時，也應(yīng)注意電視廣告、報刊雜志、戶外廣告牌的運用。形成綜合的傳播優(yōu)勢。2、消費者期望佳豪廣場(商業(yè)巷)應(yīng)該配置的業(yè)態(tài)及業(yè)種2.1商業(yè)巷調(diào)研結(jié)論中，消費者對生活必需品消費、百貨服裝類消費、餐飲類消費三種類型需求比例最高，占總比例的54%。在總體調(diào)研中，這三種業(yè)態(tài)總比例僅占總比例的48%。而其他類型業(yè)態(tài)中，休閑類消費、運動類消費、學(xué)習(xí)類消費、娛樂類消費的比重則有明顯提高。綜合可以看出，西區(qū)消費者對生活必需品消費、百貨服裝類消費、餐飲類消費三種業(yè)態(tài)有明顯、且緊迫的市場需求，所以在我們項目

21、業(yè)態(tài)選擇中，超市、百貨、餐飲應(yīng)該是業(yè)態(tài)主力。休閑、運動、娛樂、學(xué)習(xí)消費應(yīng)該是次主力業(yè)態(tài)。 2.2超市、餐飲美食消費需求較大，和商業(yè)巷調(diào)研結(jié)論基本相 2.3百貨類類業(yè)態(tài)中，服裝、皮鞋、化妝品比重最大，其次是包袋，同，是我們重點考慮的業(yè)態(tài)。裝、鞋類、化妝品、皮包是我們 最后是天然飾品和黃金珠寶，這種和商業(yè)巷調(diào)研的結(jié)論基本相同。重點考慮的內(nèi)容。 2.4特色小吃、風(fēng)味特色消費者認(rèn)可度較高，可見，美食廣場、 2.5美發(fā)是消費者認(rèn)可度最高的，家具裝飾也有很大比例。這點小吃類餐飲在本地有巨大消費市場。這點和商業(yè)巷調(diào)研結(jié)論基 和商業(yè)巷調(diào)研結(jié)論基本相同。本相同。 2.6四種業(yè)種，比例相差不大，而商業(yè)巷調(diào)研中，消

22、費者對咖 2.7商務(wù)類業(yè)態(tài)分布相對分散，和商業(yè)巷調(diào)研結(jié)果相比，銀行在啡廳、茶館市場需求比重最高，所以可以看出咖啡廳、茶館是 商業(yè)有更大的市場需求，所以我們在業(yè)種規(guī)劃設(shè)置中要重點考慮。我們重點考慮業(yè)種。 2.8和商業(yè)巷調(diào)研數(shù)據(jù)相比，商業(yè)巷調(diào)研消費者對兒童游樂所、 2.9和商業(yè)巷調(diào)研數(shù)據(jù)相比，商業(yè)巷調(diào)研消費者對書店、學(xué)習(xí)用游藝廳更有市場需求。 品有更大的市多市場需求。 2.10和商業(yè)巷調(diào)研數(shù)據(jù)相比，商業(yè)巷消費者對運動服飾需求 2.11和商業(yè)巷調(diào)研數(shù)據(jù)相比，商業(yè)巷客戶對動感影院有更高的更大。 認(rèn)可度，而在按摩、足浴類需求較少。四、消費者個人基本信息1、消費者年齡結(jié)構(gòu) 2、消費者性別 按照總體調(diào)研分析結(jié)論1845歲消費者是絕對的市場主力，其 商業(yè)巷調(diào)研消費者，男女比例45%：55%，和總體調(diào)研數(shù)據(jù)相中，它3645歲、2635歲，1825歲基本相同客戶。和商業(yè)巷 差2個百分點。調(diào)研數(shù)據(jù)相比，城西消費客戶年輕人則占市場絕對多數(shù)，這和城西區(qū)教育發(fā)達(dá)有很大關(guān)系。3、消費者籍貫 4、消費者文化程度 商業(yè)巷調(diào)研消費者中，青海省人比例24%，西寧本地人比例為 在受教育程度中，大專