華龍?jiān)愤\(yùn)作思路1

1、華龍?jiān)啡A龍?jiān)讽?xiàng)目運(yùn)作思路項(xiàng)目運(yùn)作思路 山東信邦地產(chǎn)顧問山東信邦地產(chǎn)顧問壹。宏觀政策解讀壹。宏觀政策解讀貳。濟(jì)南房產(chǎn)市場簡析貳。濟(jì)南房產(chǎn)市場簡析叁。周邊樓盤分析叁。周邊樓盤分析肆。華龍?jiān)匪?。華龍?jiān)稴WOT分析分析伍。華龍?jiān)穬r(jià)格定位伍。華龍?jiān)穬r(jià)格定位陸。華龍?jiān)蜂N售計(jì)劃陸。華龍?jiān)蜂N售計(jì)劃華華龍龍?jiān)吩?山東信邦地產(chǎn)顧問山東信邦地產(chǎn)顧問2010年年15月份月份房地產(chǎn)政策解讀房地產(chǎn)政策解讀 山東信邦地產(chǎn)顧問山東信邦地產(chǎn)顧問 山東信邦地產(chǎn)顧問山東信邦地產(chǎn)顧問 山東信邦地產(chǎn)顧問山東信邦地產(chǎn)顧問日期日期法規(guī)及會(huì)議法規(guī)及會(huì)議關(guān)鍵內(nèi)容關(guān)鍵內(nèi)容1 1月月1010日日國務(wù)院出臺(tái)國十一條嚴(yán)格二套房貸款管理,首付不得低于4

2、0%,加大房貸窗口指導(dǎo). 1 1月月2121日日國土資源部關(guān)于改進(jìn)報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報(bào)與實(shí)施工作的通知申報(bào)住宅用地的,經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%. 2 2月月2020日日銀監(jiān)會(huì)流動(dòng)資金貸款管理暫行辦法和個(gè)人貸款管理暫行辦法打擊炒房者和投機(jī)行為。 3 3月月9 9日日溫家寶總理所做的政府工作報(bào)告提出大力整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。完善土地收入管理使用辦法,抑制土地價(jià)格過快上漲。加大對圈地不建、捂盤惜售、哄抬房價(jià)等違法違規(guī)行為的查處力度。 3 3月月1010日日國土資源部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知通知明確規(guī)定開發(fā)商

3、競買保證金最少兩成、1月內(nèi)付清地價(jià)50%、囤地開發(fā)商將被凍結(jié)等19條內(nèi)容. 3 3月月1212日日國土資源部于今年3月至7月在全國開展對房地產(chǎn)用地突出問題的專項(xiàng)檢查，本次調(diào)查重點(diǎn)針對擅自改變房地產(chǎn)用地用途、違規(guī)供應(yīng)土地建設(shè)別墅以及囤地炒地等問題。 3 3月月1818日日國資委除16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)外，78戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)正在加快進(jìn)行調(diào)整重組，在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目等階段性工作后,退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。 3 3月月2222日日國土資源部會(huì)議在今年住房和保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃沒有編制公布前，各地不得出讓住房用地；將在房價(jià)上漲過快的城市開展土地出讓招拍掛制度完善試點(diǎn)；各地

4、要明確并適當(dāng)增加土地供應(yīng)總量；房價(jià)上漲過快、過高的城市,要嚴(yán)控向大套型住房建設(shè)供地。 3 3月月2323日日國資委要求78戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)，要加快進(jìn)行調(diào)整重組，在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目等階段性工作後要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并在15個(gè)工作日內(nèi)制訂有序退出的方案。 2010年年1-3月份月份 山東信邦地產(chǎn)顧問山東信邦地產(chǎn)顧問 山東信邦地產(chǎn)顧問山東信邦地產(chǎn)顧問2010年年4月月-政策密集出臺(tái)政策密集出臺(tái)日期日期法規(guī)及會(huì)議法規(guī)及會(huì)議關(guān)鍵內(nèi)容關(guān)鍵內(nèi)容4 4月月1515日日國務(wù)院要求對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款不得低于50%,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍.對購買首套住房且套

5、型建筑面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低于30%. 4 4月月1515日日國土資源部公布2010年住房供地計(jì)劃,今年擬計(jì)劃供應(yīng)住房用地總量同比增長逾130%,其中中小套型商品房將占四成多,超過去年全國實(shí)際住房用地總量. 4 4月月1717日日國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知提出十條舉措,被稱為房“新國十條”，堅(jiān)決遏制房價(jià)過快增長。4 4月月1818日日國務(wù)院國務(wù)院商品住房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū),1、商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況,暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；2、對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款. 4 4月月19

6、19日日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知1、今后未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放 VIP 卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用。 2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目在10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格，并嚴(yán)格按照預(yù)售方案申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對外銷售。 山東信邦地產(chǎn)顧問山東信邦地產(chǎn)顧問 5 5月月1010日起上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率日起上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.50.5個(gè)百分點(diǎn)個(gè)百分點(diǎn) 2010年5月2日，中國人民銀行發(fā)布公告稱，從今年5月10

7、日起上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款 準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，農(nóng)村信用社、村鎮(zhèn)銀行暫不上調(diào)，這是今年內(nèi)央行第三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。2010年年5月月-政策出臺(tái)政策出臺(tái) 山東信邦地產(chǎn)顧問山東信邦地產(chǎn)顧問【信邦簡析信邦簡析新政新政】1、國家宏觀政策的頻繁出臺(tái)，在一定程度上，嚴(yán)重打擊了部分投資者的投資熱情和積極性，直接導(dǎo)致市場交易量下降（見濟(jì)南樓盤市場簡析）；2、新一輪的市場觀望氣氛，空前高漲，而且，其影響也越來越明顯，根據(jù)專家預(yù)測，這種觀望氣氛可能會(huì)持續(xù)較長的時(shí)間；3、進(jìn)一步明確了二套房貸款政策，對二次置業(yè)者帶來一定難度，在一定程度上，打壓了房地產(chǎn)消費(fèi)市場；4、房地產(chǎn)營業(yè)稅征免時(shí)限由2年調(diào)整為5年，打

8、壓了投資市場和交易市場；5、商品住房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。政策方向政策方向抑制房價(jià)增長速度，打擊住宅投資投機(jī)行為！抑制房價(jià)增長速度，打擊住宅投資投機(jī)行為！ 山東信邦地產(chǎn)顧問山東信邦地產(chǎn)顧問壹。宏觀政策解讀壹。宏觀政策解讀貳。濟(jì)南房產(chǎn)市場簡析貳。濟(jì)南房產(chǎn)市場簡析叁。周邊樓盤分析叁。周邊樓盤分析肆。華龍?jiān)匪?。華龍?jiān)稴WOT分析分析伍。華龍?jiān)穬r(jià)格定位伍。華龍?jiān)穬r(jià)格定位陸。華龍?jiān)蜂N售計(jì)劃陸。華龍?jiān)蜂N售計(jì)劃華華龍龍?jiān)吩?山東信邦地產(chǎn)顧問山東信邦地產(chǎn)顧問

9、 1 1、濟(jì)南房價(jià)出現(xiàn)下跌的跡象。、濟(jì)南房價(jià)出現(xiàn)下跌的跡象。 根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，與前幾周價(jià)漲量跌的局面有所不同，5月17日到23日這一星期，濟(jì)南樓市成交量環(huán)比下滑45%，成交均價(jià)環(huán)比下降11%。 與這組數(shù)據(jù)相印證的是，5月初，濟(jì)南有一東部的新盤入市。據(jù)了解，由于2009年市場行情看好，擬定售價(jià)從最初的均價(jià)不足8000元/平方米漲到開盤9000元/平方米起，多層均價(jià)每平方米超過萬元。然而，受調(diào)控影響，該樓盤定價(jià)回調(diào)到均價(jià)8800元/每平米，不過開盤當(dāng)日的成交率僅為28%，一次性推出的220多套房子僅成交60余套。 這是濟(jì)南樓市過去一周較為典型的代表。根據(jù)對上周濟(jì)南樓市的調(diào)查，市區(qū)內(nèi)除槐蔭外，歷城

10、、歷下、天橋、市中四區(qū)和高新區(qū)成交環(huán)比均大幅下降，其中天橋成交環(huán)比下滑86%，歷城、市中成交環(huán)比下滑均超過60%。濟(jì)南樓市整體成交環(huán)比下滑45%，成交均價(jià)環(huán)比下滑11%，一改往日價(jià)漲量跌的局面，首次呈現(xiàn)量價(jià)齊跌。一、濟(jì)南房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢一、濟(jì)南房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢 山東信邦地產(chǎn)顧問山東信邦地產(chǎn)顧問 2 2、開發(fā)商現(xiàn)在是騎虎難下。、開發(fā)商現(xiàn)在是騎虎難下。 “開發(fā)商現(xiàn)在是騎虎難下，不敢降價(jià)。降少了，購房者感覺不到；降多了，購房者必將陷入更深的觀望?！?3 3、從推盤行為上看，開發(fā)商也在觀望。、從推盤行為上看，開發(fā)商也在觀望。 4月份，黃金99、海信都市陽光、泉景天沅等都有1棟或數(shù)棟樓推

11、遲到了5月開盤，而4月 815日，尚品清河、凱旋新城三期、香港國際等多個(gè)樓盤開盤，但多以較少的房源試探市場。4 4、大部分樓盤均采用釋放性推盤策略。、大部分樓盤均采用釋放性推盤策略。 項(xiàng)目的“ 客戶積累了很長時(shí)間，再不推說不過去，另外，拖下去也會(huì)造成客戶損失。而且，市場沒有馬上好轉(zhuǎn)的跡象，均為釋放性推盤。至于后市，我們認(rèn)為下半年可能打破僵局。下半年，濟(jì)南將有很多新盤集中上市，其中恒大、綠地、中海等這些大房地產(chǎn)商或以速度見長、或以規(guī)模取勝，捂盤的可能性較小，且他們在濟(jì)大塊拿地也存在資金壓力，如果市場觀望持續(xù)，他們很可能采取低價(jià)入市的策略。如果是那樣，房源批量大、方位全，價(jià)格合理，大量購房人很可能

12、出手了。 屆時(shí)，將對華龍?jiān)愤@類項(xiàng)目產(chǎn)生重大影響，畢竟從整體上分析，與這類項(xiàng)目缺乏競爭優(yōu)勢。 山東信邦地產(chǎn)顧問山東信邦地產(chǎn)顧問二、二、2009年年7月月-2010年年6月濟(jì)南部分城區(qū)的房價(jià)及走勢月濟(jì)南部分城區(qū)的房價(jià)及走勢1、歷下區(qū)房價(jià)月成交均價(jià)及走勢分析表、歷下區(qū)房價(jià)月成交均價(jià)及走勢分析表 山東信邦地產(chǎn)顧問山東信邦地產(chǎn)顧問 分析說明：分析說明： 過去1年的時(shí)間內(nèi)，除在今年5月份出現(xiàn)了下滑外，歷下區(qū)的房價(jià)整體呈上漲趨勢，其最高和最低成交均價(jià)，分別為7024元/平米和9101元/平米，整體上漲了2077元/平米，漲幅約為29.6%。 漲幅在2009年11-12月份、2010年1-2月份、3-4月份達(dá)

13、到一個(gè)較高的增幅，分別為4.1%、6.5%、7.1%；1-2月份的漲幅較大，春節(jié)前的最后一個(gè)月出現(xiàn)短期增幅較大，3-4份達(dá)到最高值。 山東信邦地產(chǎn)顧問山東信邦地產(chǎn)顧問2、天橋區(qū)房價(jià)月成交均價(jià)及走勢分析表、天橋區(qū)房價(jià)月成交均價(jià)及走勢分析表 山東信邦地產(chǎn)顧問山東信邦地產(chǎn)顧問 分析說明：分析說明： 過去1年的時(shí)間內(nèi)，除在今年6月份出現(xiàn)了下滑外，天橋區(qū)的房價(jià)整體呈上漲趨勢，其最高和最低成交均價(jià)，分別為5146元/平米和7014元/平米，整體上漲了1868元/平米，漲幅約為36.3%。 漲幅2010年1月較2009年12月份、2010年3-4月份達(dá)到一個(gè)較高的增幅，分別為6.0%、5.5%；春節(jié)前1個(gè)月

14、達(dá)到最大，后趨于平穩(wěn)，3-4份達(dá)到較高值，并開始逐漸下跌。而且，跌幅幾乎成直線下跌。 山東信邦地產(chǎn)顧問山東信邦地產(chǎn)顧問3、歷城區(qū)房價(jià)月成交均價(jià)及走勢分析表、歷城區(qū)房價(jià)月成交均價(jià)及走勢分析表 山東信邦地產(chǎn)顧問山東信邦地產(chǎn)顧問 分析說明：分析說明： 2009年內(nèi)，除在8-9月份外，歷城區(qū)的房價(jià)整體呈上漲趨勢，1月-09年12月的漲幅最大，約為5.2%；最低成交均價(jià)和最高成交均價(jià)分別為5845元和7631元/平米，整體上漲了1786元/平米，漲幅約為30.6%。 漲幅自3-4份（達(dá)到較高值3.7%）開始，逐漸下跌。 山東信邦地產(chǎn)顧問山東信邦地產(chǎn)顧問4、高新區(qū)房價(jià)月成交均價(jià)及走勢分析表、高新區(qū)房價(jià)月成

15、交均價(jià)及走勢分析表 山東信邦地產(chǎn)顧問山東信邦地產(chǎn)顧問 分析說明：分析說明： 過去1年內(nèi)，高新區(qū)的房價(jià)整體呈上漲趨勢，但是，漲幅極不規(guī)則，10年1月-09年12月的漲幅最大，約為5.6%；最低成交均價(jià)和最高成交均價(jià)分別為5864元和7628元/平米，整體上漲了1764元/平米，漲幅約為30.1%。 漲幅自今年2月份開始，呈隔月下跌，但是，根據(jù)目前市場趨勢，漲幅將會(huì)逐漸回落。 山東信邦地產(chǎn)顧問山東信邦地產(chǎn)顧問三、三、6月月28日日-7月月9日成交量分析日成交量分析 說明：說明：從近半個(gè)月情況分析，成交量為1066套，其中，住宅為552套，約占成交總量的51.7%，根據(jù)目前的市場走勢預(yù)測，未來幾個(gè)月

16、內(nèi)，將出現(xiàn)下滑趨勢，但是，整體下滑不會(huì)太大。用途用途2828日日2929日日3030日日7月月1日日7月月2日日7月月3日日7月月4日日7 7月月5 5日日7 7月月6 6日日7 7月月7 7日日7 7月月8 8日日7 7月月9 9日日合計(jì)合計(jì)住宅住宅31534952473096772545434552辦公樓辦公樓232651812371120151811169商業(yè)用房商業(yè)用房128434752634159車庫車庫24030152222124地下室地下室142227301854111818219197廠房廠房0000000000000其它其它0000000000000公寓公寓111431110

17、12657465總計(jì)總計(jì)931148910992473010512497106601066 山東信邦地產(chǎn)顧問山東信邦地產(chǎn)顧問 說明：說明：上周7天的成交數(shù)據(jù)一直在低位徘徊， 波動(dòng)不大，從周一到周五的成交還算平穩(wěn)；周末兩天數(shù)據(jù)驟然下滑，休息日的到來并沒有給樓市帶來利好消息。本周前5個(gè)工作日，比上周稍微有所改觀，但整體呈低位運(yùn)行，市場前景不容樂觀。 最近一段時(shí)間的樓市成交與濟(jì)南酷熱的天氣截然相反，火爆的溫度與冰凍的省城樓市上演著對抗，在這個(gè)夏天讓人格外難忘。樓市調(diào)控第二波即將到來的跡象讓廣大購房者更加堅(jiān)定了房價(jià)必降的信心，開發(fā)商不斷翻新的促銷手段效果并不明顯，或許只有降價(jià)才是最實(shí)在最直接的辦法。

18、山東信邦地產(chǎn)顧問山東信邦地產(chǎn)顧問小結(jié)：小結(jié)：1、從過去近一年的房地產(chǎn)價(jià)格增長來看，2010年3-4月份有一個(gè)明顯的爆發(fā)期，其增幅較以往有一個(gè)較大的跳躍，這是春節(jié)過后，短期集中爆發(fā)的重要表現(xiàn)；2、春節(jié)前，濟(jì)南市房價(jià)也有一個(gè)短期的爆發(fā)點(diǎn)，多集中在2009年12月-2010年1月份，只有歷下區(qū)的集中在1-2月份。春節(jié)前1-2個(gè)月出現(xiàn)漲幅較大的主要原因是：1、春節(jié)前購房者相對比較集中；2、為明年的推盤做鋪墊（有利于促銷活動(dòng)的進(jìn)行）；3、從整體成交均價(jià)上分析，只有歷下區(qū)以突破9000元/平米的大關(guān)，而其他區(qū)域仍維持在8000元/平米以下，其中，天橋區(qū)的銷售均價(jià)為最低，僅為7014元平米，未來漲幅空間較大

19、；4、從價(jià)格漲幅來看，自進(jìn)入5月以來，價(jià)格漲幅明顯回落，而且，下降趨勢明顯，未來一段時(shí)間內(nèi)會(huì)維持在一個(gè)相對穩(wěn)定的區(qū)間，但是，從整體市場發(fā)展趨勢來看，下半年將面臨降價(jià)的壓力； 因此，作為本項(xiàng)目來講，由于體量較小，我們建議采用”快進(jìn)快出“的策略，降低市場運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)，盡快回籠資金。一旦本項(xiàng)目的銷售拖入年底，將會(huì)被埋沒于”觀望潮“中，勢必會(huì)被推入到下一年，其風(fēng)險(xiǎn)可想而知，而且，其個(gè)項(xiàng)目成本都會(huì)相應(yīng)增加，得不償失。 山東信邦地產(chǎn)顧問山東信邦地產(chǎn)顧問壹。宏觀政策解讀壹。宏觀政策解讀貳。濟(jì)南房產(chǎn)市場簡析貳。濟(jì)南房產(chǎn)市場簡析叁。周邊樓盤分析叁。周邊樓盤分析肆。華龍?jiān)匪?。華龍?jiān)稴WOT分析分析伍。華龍?jiān)穬r(jià)格定位伍

20、。華龍?jiān)穬r(jià)格定位陸。華龍?jiān)蜂N售計(jì)劃陸。華龍?jiān)蜂N售計(jì)劃華華龍龍?jiān)吩?山東信邦地產(chǎn)顧問山東信邦地產(chǎn)顧問一、大地銳城一、大地銳城 大地銳城，位于花園路、工業(yè)南路和二環(huán)東路圍合的城東新央?yún)^(qū)里，緊鄰留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園，總占地100余畝，總規(guī)劃面積約20.5萬平米，它由山東三威置業(yè)投資開發(fā)。 它包含6棟花園式精裝高層住宅區(qū)、銳城國際購物廣場、6A級摩天寫字樓、星級豪華酒店、現(xiàn)代風(fēng)格藝術(shù)館等等，擁有超大樓間距，超大中央綠地景觀。 目前，大地銳城的銷售起價(jià)為8000元/平米，均價(jià)為8800元/平米，物業(yè)公司為濟(jì)南發(fā)展物業(yè)，戶型面積為37-227平米，主力戶型為二室二廳和三室二廳，主力面積為80-160平米。夜景效

21、果夜景效果整體規(guī)劃整體規(guī)劃 山東信邦地產(chǎn)顧問山東信邦地產(chǎn)顧問二、騰騏冠宸二、騰騏冠宸 騰騏冠宸總占地面積55.65畝，總建筑面積6萬平方米，地上建筑面積為5萬平方米，整個(gè)小區(qū)由多層電梯花園洋房和板式小高層以及小戶型公寓組成，一樓入戶花園設(shè)計(jì)，綠化率高達(dá)42%。 騰騏冠宸位于二環(huán)東路經(jīng)濟(jì)隆起帶，祝舜路以北，毗鄰七里堡商貿(mào)中心、洪樓商圈近在咫尺，守望交通要道，坐擁繁華之地，是專屬百姓的高尚住宅。 它是由山東七里堡置業(yè)公司投資開發(fā)，戶型面積為34-137平米，主力戶型為二室二廳和中小三室二廳，面積一般集中在87-110平米。該項(xiàng)目的銷售均價(jià)為8300元/平米（車位10萬/個(gè)）。鳥瞰圖鳥瞰圖多層外立面

22、多層外立面 山東信邦地產(chǎn)顧問山東信邦地產(chǎn)顧問三、丁豪三、丁豪藍(lán)調(diào)國際藍(lán)調(diào)國際 丁豪藍(lán)調(diào)國際，位于華能路與化纖廠路交叉口處，由4棟高層及沿街商業(yè)組成，1棟23層、1棟26層、2棟31層，總套數(shù)1111戶，它是由丁豪集團(tuán)和濟(jì)南信榮房產(chǎn)共同投資開發(fā)，項(xiàng)目總占地2.5萬平米，總規(guī)劃面積12萬平米。擁有870個(gè)停車位， 藍(lán)調(diào)國際綠地率超過35%，10000水韻風(fēng)情園林，空間設(shè)計(jì)自由靈活，植物組合豐富多變，景觀小品精致獨(dú)特，用障景、對景、借景等造園手法帶來步移景異的視覺享受。 目前，藍(lán)調(diào)國際均價(jià)為7000元/平米，物業(yè)公司為山東明德物業(yè)，戶型面積為40-120平米，主力戶型為二室二廳和三室二廳，主力面積為

23、87-108平米?？傮w規(guī)劃圖總體規(guī)劃圖廣場夜景圖廣場夜景圖 山東信邦地產(chǎn)顧問山東信邦地產(chǎn)顧問四、海信都市陽光四、海信都市陽光 海信都市陽光位于歷下區(qū)工業(yè)南路和華信路交匯處東南方，屬于七里河成熟生活圈范疇，是由海信安居置業(yè)開發(fā)。項(xiàng)目總規(guī)劃用地31939平方米，總建筑面積近9萬平方米，建筑容積率地上為2.16，建筑密度15%，綠地率43%，高綠地率、低容積率和建筑密度保證了項(xiàng)目先天性居住品質(zhì)，同時(shí)社區(qū)擁有500平方米商業(yè)、1300平方米幼兒園和580個(gè)停車位的完善配套，是715位泉城精英的理想棲居之所。 目前，項(xiàng)目銷售均價(jià)為8600元/平米（報(bào)價(jià)），實(shí)際銷售均價(jià)約在8100-8200元平米，海信都

24、市陽光除4號(hào)樓精裝房外，剩余房源頂層95折優(yōu)惠，非頂層97折優(yōu)惠。戶型面積為87-127平米，主力戶型為二室二廳和三室二廳，面積為89、91、124平米三種戶型，物業(yè)公司為海信物業(yè)。 項(xiàng)目鳥瞰圖項(xiàng)目鳥瞰圖景觀效果圖景觀效果圖 山東信邦地產(chǎn)顧問山東信邦地產(chǎn)顧問 假日麗景位于濟(jì)南市花園路與農(nóng)干院路交匯處，是由力高（中國）地產(chǎn)投資，山東力高房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在濟(jì)南開發(fā)的第一個(gè)住宅項(xiàng)目，總占地面積109.5畝，建筑面積約16萬平米。一期總建筑面積8.5萬平米，由8棟純板式小高層組成，以現(xiàn)代的西班牙生活為藍(lán)本，尖頂、斜坡、八角窗、廊柱，濃縮西班牙萬種風(fēng)情，描繪出的一幅風(fēng)情濃郁的西班牙畫卷。 假日麗景戶型

25、以小戶型為主，面積從70平米到130平米不等，小戶緊湊，功能劃分合理，大戶方正，華貴典雅。之前的銷售均價(jià)約為6300元/平米，目前，二手房的銷售價(jià)格約在8000元/平米左右。五、假日麗景五、假日麗景鳥瞰圖鳥瞰圖單體外立面單體外立面 山東信邦地產(chǎn)顧問山東信邦地產(chǎn)顧問樓盤樓盤開發(fā)商開發(fā)商銷售價(jià)格銷售價(jià)格開發(fā)時(shí)間開發(fā)時(shí)間主力戶型主力戶型大地銳城大地銳城山東三威置業(yè)8800元/平米2008年80-160平米騰騏騰騏冠宸冠宸山東七里堡置業(yè)8300元/平米2010年87-110平米丁豪藍(lán)調(diào)國際丁豪藍(lán)調(diào)國際丁豪集團(tuán)和濟(jì)南信榮7000元/平米2009年87-108平米海信都市陽光海信都市陽光海信安居置業(yè)830

26、0元/平米2009年89、91、124平米假日麗景假日麗景山東力高房產(chǎn)8000元/平米2009年70-130平米調(diào)查樓盤匯總調(diào)查樓盤匯總 山東信邦地產(chǎn)顧問山東信邦地產(chǎn)顧問六、周邊二手房價(jià)格調(diào)查六、周邊二手房價(jià)格調(diào)查樓盤樓盤銷售價(jià)格銷售價(jià)格開發(fā)時(shí)間開發(fā)時(shí)間備注備注齊魯世紀(jì)園齊魯世紀(jì)園8500元/平米2002年錦繡泉城錦繡泉城8600元/平米2006年價(jià)格在7500-9200元/平米富翔天地富翔天地8500元/平米2003年小區(qū)內(nèi)相對較好的位置9000-10000元/平米新天地新天地8900元/平米2002年8600-9100元/平米泉印蘭亭泉印蘭亭9000元/平米2001年興業(yè)嘉苑興業(yè)嘉苑800

27、0元/平米2002年7500-8200元/平米化纖小區(qū)化纖小區(qū)7600元/平米2003年整體價(jià)格在7500-7800元/平米上?；▓@上?；▓@7800元/平米2006年整體價(jià)格在7500-8500元/平米 山東信邦地產(chǎn)顧問山東信邦地產(chǎn)顧問小結(jié)：小結(jié)：1 1、周邊在售樓盤的價(jià)格一般在、周邊在售樓盤的價(jià)格一般在7000-90007000-9000之間，大部分樓盤的銷售均價(jià)在之間，大部分樓盤的銷售均價(jià)在8300-86008300-8600元元/ /平米平米（這只是他們的銷售報(bào)價(jià)），有部分樓盤還有活動(dòng)，如海信都市陽光的部分房源可享受（這只是他們的銷售報(bào)價(jià)），有部分樓盤還有活動(dòng)，如海信都市陽光的部分房源可

28、享受9393折、折、9696折；折；2 2、周邊二手房的價(jià)格普遍較高，但從近期的成交量來看，并不樂觀；、周邊二手房的價(jià)格普遍較高，但從近期的成交量來看，并不樂觀；3 3、根據(jù)我們對現(xiàn)場的調(diào)查，去售樓處看房的消費(fèi)者也不太少，但是，都面臨一個(gè)問題、根據(jù)我們對現(xiàn)場的調(diào)查，去售樓處看房的消費(fèi)者也不太少，但是，都面臨一個(gè)問題“看多買少看多買少”，他們?nèi)ナ蹣翘幍哪康氖窍瓤纯错?xiàng)目的實(shí)際情況，適不適合自己的定位，然后，他們?nèi)ナ蹣翘幍哪康氖窍瓤纯错?xiàng)目的實(shí)際情況，適不適合自己的定位，然后，結(jié)合自己的情況，尋求跟進(jìn)的機(jī)會(huì)，很多消費(fèi)者都考慮要等到年底看看或至少等到結(jié)合自己的情況，尋求跟進(jìn)的機(jī)會(huì)，很多消費(fèi)者都考慮要等到

29、年底看看或至少等到1010月份之月份之后；后；4 4、結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際調(diào)查，我們建議在華龍?jiān)讽?xiàng)目定價(jià)時(shí)，要充分考慮目前的市場發(fā)展現(xiàn)狀。、結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際調(diào)查，我們建議在華龍?jiān)讽?xiàng)目定價(jià)時(shí)，要充分考慮目前的市場發(fā)展現(xiàn)狀。 山東信邦地產(chǎn)顧問山東信邦地產(chǎn)顧問壹。宏觀政策解讀壹。宏觀政策解讀貳。濟(jì)南房產(chǎn)市場簡析貳。濟(jì)南房產(chǎn)市場簡析叁。周邊樓盤分析叁。周邊樓盤分析肆。華龍?jiān)匪?。華龍?jiān)稴WOT分析分析伍。華龍?jiān)穬r(jià)格定位伍。華龍?jiān)穬r(jià)格定位陸。華龍?jiān)蜂N售計(jì)劃陸。華龍?jiān)蜂N售計(jì)劃華華龍龍?jiān)吩?山東信邦地產(chǎn)顧問山東信邦地產(chǎn)顧問1、重要的地理位置，便捷的交通； 2、周邊完善的配套，如超市、銀行、餐飲、娛樂、醫(yī)院等統(tǒng)一銀座、

30、大潤發(fā)、工商銀行、建設(shè)銀行、發(fā)展銀行等； 3、五證齊全，現(xiàn)房銷售，即買即??；4、大開間、小進(jìn)深，戶型設(shè)計(jì)比較合理；5、墻體保溫材料的廣泛應(yīng)用內(nèi)墻、外墻、樓板等，均采用擠塑板保溫材料；6、擁有獨(dú)立的地下停車位及院落；7、低廉的物業(yè)管理費(fèi)用（預(yù)計(jì)在0.3元/平米/月左右）。（一）（一）S:優(yōu)勢優(yōu)勢一、華龍?jiān)芬?、華龍?jiān)稴WOT分析分析 山東信邦地產(chǎn)顧問山東信邦地產(chǎn)顧問1、緊靠馬路，車流、人流量較大，相對較亂，日常生活受影響；2、社區(qū)規(guī)模小，園林景觀規(guī)劃缺失，僅能提供居住功能，休閑生活無從談起。3、2002年的土地，已經(jīng)損失了8年多的時(shí)間，對部分客戶來說，會(huì)產(chǎn)生較大的影響；4、項(xiàng)目周圍環(huán)境較差，尤其是

31、項(xiàng)目的北側(cè)和東側(cè)部分。（二）（二）W:劣勢劣勢 山東信邦地產(chǎn)顧問山東信邦地產(chǎn)顧問1、周邊的居住氛圍越來越成熟；2、人們對東區(qū)區(qū)域的持續(xù)向好需有針對性引導(dǎo)；3、濟(jì)南市總體發(fā)展規(guī)劃的不斷推進(jìn)和完善；4、項(xiàng)目體量小，操作靈活，便于尋找目標(biāo)客戶群；5、與專業(yè)的營銷策劃公司的合作；6、賣點(diǎn)的進(jìn)一步挖掘整合及重新包裝。（三）（三）O:機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)1、市場觀望氣氛濃厚，投資者比較謹(jǐn)慎；2、甲方對本項(xiàng)目過高的期望值，將會(huì)影響到項(xiàng)目整體推盤；3、周邊二手房比較活躍，新樓盤也比較多，整體競爭方面無優(yōu)勢，面臨一定的市場壓力；4、周邊消費(fèi)者不良的傳言由于較長時(shí)間沒有運(yùn)作和銷售，因此，有部分消費(fèi)者在胡亂猜疑，對項(xiàng)目產(chǎn)生不良

32、影響。5、房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)以及政策導(dǎo)向的不可預(yù)期性，均對項(xiàng)目產(chǎn)生一定影響。（四）（四）T:威脅威脅 山東信邦地產(chǎn)顧問山東信邦地產(chǎn)顧問壹。宏觀政策解讀壹。宏觀政策解讀貳。濟(jì)南房產(chǎn)市場簡析貳。濟(jì)南房產(chǎn)市場簡析叁。周邊樓盤分析叁。周邊樓盤分析肆。華龍?jiān)匪?。華龍?jiān)稴WOT分析分析伍。華龍?jiān)穬r(jià)格定位伍。華龍?jiān)穬r(jià)格定位陸。華龍?jiān)蜂N售計(jì)劃陸。華龍?jiān)蜂N售計(jì)劃華華龍龍?jiān)吩?山東信邦地產(chǎn)顧問山東信邦地產(chǎn)顧問一、定價(jià)策略一、定價(jià)策略1、依托市場定價(jià)法則，在保證甲方利益的前提下，適當(dāng)定價(jià)；、依托市場定價(jià)法則，在保證甲方利益的前提下，適當(dāng)定價(jià)；由于本項(xiàng)目體量很小，本項(xiàng)目不適合“高開高走”或“高開低走”策略，原因如下

33、：1）一旦價(jià)格過高，則會(huì)導(dǎo)致目前客戶群在很短的時(shí)間內(nèi)流失，加大二次引導(dǎo)的難度，從而，讓推廣活動(dòng)失去意義；2）價(jià)格高意味著周期會(huì)被拉長，如果短時(shí)間內(nèi)，無法清盤銷售，一旦進(jìn)入年底或跨過春節(jié)，其難度會(huì)大幅增加（不是說賣不動(dòng)），同時(shí)，運(yùn)作成本也會(huì)增加，而且，還有很多市場的不可預(yù)知性，較難把控；3）目前，消費(fèi)者的消費(fèi)理念已經(jīng)比較成熟，若采用“高開折扣”策略，則很難形成影響，這種策略對他們來講，太熟悉了；4）一旦采用大幅折扣，很可能會(huì)帶來惡性循環(huán)，屆時(shí)，消費(fèi)者會(huì)認(rèn)為本項(xiàng)目仍有降價(jià)的空間或機(jī)會(huì)，他們更會(huì)猶豫不決，影響他們下定的決心；5）周邊二手房市場火熱，新樓盤開發(fā)比較充足，應(yīng)該適當(dāng)避開與他們的競爭，縮短運(yùn)

34、作周期，從而使利潤最大化。 山東信邦地產(chǎn)顧問山東信邦地產(chǎn)顧問新樓盤價(jià)格選取上述本項(xiàng)目的重點(diǎn)競爭項(xiàng)目進(jìn)行比較分析，各項(xiàng)目具體比較權(quán)重如下表所示選取上述本項(xiàng)目的重點(diǎn)競爭項(xiàng)目進(jìn)行比較分析，各項(xiàng)目具體比較權(quán)重如下表所示項(xiàng)目配套配套園林園林戶型戶型交通交通質(zhì)量質(zhì)量人文人文物管物管發(fā)展商發(fā)展商加權(quán)比重20%15%15%15%15%10%5%5%具體比較權(quán)重如下表所示具體比較權(quán)重如下表所示比重比重18%22%28%15%17%項(xiàng)目項(xiàng)目大地銳城騰騏冠宸藍(lán)調(diào)國際都市陽光假日麗景在以上的表格中，所有的樓盤與本項(xiàng)目都不存在直接的競爭，但是，從項(xiàng)目整體區(qū)位及價(jià)格方面，都具有很好的參考價(jià)值和實(shí)際的指導(dǎo)意義，仍具有一定的

35、可比性，鑒于其他項(xiàng)目的實(shí)際情況，我們會(huì)根據(jù)它們與華龍?jiān)返年P(guān)聯(lián)性，確定它們所占的權(quán)重值。在項(xiàng)目與項(xiàng)目之間的比較因素主要包括戶型設(shè)計(jì)、裝修情況、配套、自然環(huán)境、園林、交通、物業(yè)管理、發(fā)展商等方面。 山東信邦地產(chǎn)顧問山東信邦地產(chǎn)顧問加權(quán)項(xiàng)目比重100%100%18%22%28%15%17%華龍?jiān)啡A龍?jiān)反蟮劁J城騰騏冠宸藍(lán)調(diào)國際都市陽光假日麗景配套20%100100100100959595園林15%100100105105105110110戶型15%1001009598909095交通15%10010095100959595質(zhì)量15%100100100100100100100人文10%100100110

36、100110100105物管5%100100105102102105105發(fā)展商5%100100100100105110105加權(quán)得分100100101.25100.625100.25100.625101.25加權(quán)得分1 10.9880.990.9980.990.988銷售價(jià)格7905.0488008300700083008000加權(quán)參考價(jià)7905.041564.991807.741956.081232.551343.68 山東信邦地產(chǎn)顧問山東信邦地產(chǎn)顧問部分二手房樓盤價(jià)格選取上述本項(xiàng)目的重點(diǎn)競爭項(xiàng)目進(jìn)行比較分析，各項(xiàng)目具體比較權(quán)重如下表所示選取上述本項(xiàng)目的重點(diǎn)競爭項(xiàng)目進(jìn)行比較分析，各項(xiàng)目具體

37、比較權(quán)重如下表所示比重比重13%14%16%14%9%18%9%7%項(xiàng)目項(xiàng)目齊魯世紀(jì)園齊魯世紀(jì)園錦繡泉城錦繡泉城富翔天地富翔天地新天地新天地泉印蘭亭泉印蘭亭興業(yè)嘉苑興業(yè)嘉苑化纖小區(qū)化纖小區(qū)上?；▓@上?；▓@項(xiàng)目配套配套園林園林戶型戶型交通交通質(zhì)量質(zhì)量人文人文物管物管發(fā)展商發(fā)展商加權(quán)比重20%15%15%15%15%10%5%5%具體比較權(quán)重如下表所示具體比較權(quán)重如下表所示 山東信邦地產(chǎn)顧問山東信邦地產(chǎn)顧問加權(quán)項(xiàng)目比重100%100%13%14%16%14%9%18%9%7%華龍華龍?jiān)吩俘R魯世紀(jì)園齊魯世紀(jì)園錦繡泉城錦繡泉城富翔天地富翔天地新天地新天地泉印蘭亭泉印蘭亭興業(yè)嘉苑興業(yè)嘉苑化纖小區(qū)化纖小區(qū)上?；▓@上海花園配套20%1001001021051051001001009895園林15%100100102105105102103102101105戶型15%10010095100100989810098100交通15%1001001001001009598959595質(zhì)量15%100100100100100100100100100100人文10%10010010210510510210