蘇州工業(yè)園區(qū)辦公樓市場(chǎng)研究報(bào)告

1、 xx地產(chǎn)銷售部 2008年4月 蘇州工業(yè)園區(qū)辦公樓市場(chǎng)報(bào)告目 錄一、園區(qū)辦公樓市場(chǎng)歷史發(fā)展概況2（一）供需反差2（二）購(gòu)買風(fēng)潮3二、園區(qū)辦公樓市場(chǎng)目前發(fā)展概況4（一）需求使空置率降低4（二）自用比重增長(zhǎng)較快4 （三）未來(lái)前景依然看好4（四）園區(qū)主要辦公樓詳情統(tǒng)計(jì)5三、園區(qū)辦公樓市場(chǎng)發(fā)展因素分析 13（一）園區(qū)開發(fā)建設(shè)重心轉(zhuǎn)向湖東 13（二）湖東商辦樓開發(fā)得政府支持 16（三）實(shí)力開發(fā)商逐鹿商辦樓市場(chǎng) 16（四）借機(jī)輕軌建設(shè)向地下要資源 17（五）園區(qū)寫字樓領(lǐng)跑全市市場(chǎng) 18四、對(duì)其它區(qū)域辦公樓市場(chǎng)發(fā)展的啟示 19（一）商辦樓成為新的投資熱點(diǎn) 19（二）中大面積的辦公樓最值得投資 20（三）投

2、資辦公樓行政中心周邊是重點(diǎn) 21xx地產(chǎn)銷售部2008年4月蘇州在長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)中具有舉足輕重的地位，蘇州工業(yè)園區(qū)也正日益顯現(xiàn)其重要的經(jīng)濟(jì)作用，園區(qū)是蘇州主要的商業(yè)區(qū)，擁有堅(jiān)實(shí)的商業(yè)、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)及便捷的交通條件，而這一區(qū)域的寫字樓，將吸引更多外資企業(yè)的進(jìn)駐。蘇州將成為上海之后，整個(gè)長(zhǎng)三角又一新的寫字樓高地。園區(qū)中銀惠龍大廈的獨(dú)家租賃代理仲量聯(lián)行在其全球知名的研究報(bào)告系列全球最具競(jìng)爭(zhēng)力城市中，為中國(guó)除北京、上海、廣州3個(gè)一線城市之外的12個(gè)二線城市逐個(gè)進(jìn)行了城市整體競(jìng)爭(zhēng)力實(shí)力分析研究。在這份報(bào)告中，蘇州在2005年gdp增長(zhǎng)了15.3%，位居所有城市之首。報(bào)告中另指出，蘇州經(jīng)濟(jì)在過(guò)去的5年中，平均達(dá)到

3、了21%，到2010年前，預(yù)計(jì)平均也將達(dá)到16%。像蘇州這樣的二線城市，有其得天獨(dú)厚的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，而這也為蘇州園區(qū)帶來(lái)更多知名企業(yè)的進(jìn)駐。本文以蘇州工業(yè)園區(qū)管委會(huì)遷至園區(qū)得2005年底為界，分析園區(qū)辦公樓市場(chǎng)發(fā)展歷史和現(xiàn)狀，從中領(lǐng)悟園區(qū)辦公樓市場(chǎng)發(fā)展對(duì)其它區(qū)域的市場(chǎng)發(fā)展的啟示。一、園區(qū)辦公樓市場(chǎng)歷史發(fā)展概況（一）供需反差盡管蘇州辦公樓市場(chǎng)發(fā)展迅速，但自1999年以來(lái)，相對(duì)于住宅，蘇州辦公樓市場(chǎng)的發(fā)展相對(duì)遜色許多，其寫字樓市場(chǎng)就連與gdp遠(yuǎn)不如自己的常州、無(wú)錫等地相比都有差距。與此同時(shí)，蘇州的經(jīng)濟(jì)卻發(fā)展迅速。作為長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈的重要成員，蘇州一直扮演著重要而特殊的角色，并已擺脫上?！昂蠡▓@”的單一定

4、位，從而上升為一個(gè)具有競(jìng)爭(zhēng)力的新興城市。蘇州經(jīng)濟(jì)10年來(lái)始終保持著兩位數(shù)的增長(zhǎng)，外資企業(yè)紛紛進(jìn)駐，私營(yíng)企業(yè)大量涌現(xiàn)，其總量及增速在全省均處于首位。與之相應(yīng)的是市區(qū)、新區(qū)、園區(qū)主要的中高檔寫字樓租賃率在95左右，部分寫字樓租售價(jià)格近兩年來(lái)出現(xiàn)了近40的增長(zhǎng)，平均租金單價(jià)已達(dá)到了50元以上。然而在如此強(qiáng)大的市場(chǎng)需求增長(zhǎng)面前，蘇州的寫字樓投資卻沒(méi)有及時(shí)跟進(jìn)。2002年蘇州大市范圍內(nèi)辦公樓竣工面積僅為41835平米，2003年18月份新開工面積只有14046平米，而同期銷售面積達(dá)到了52029平米。（據(jù)蘇州市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)）蘇州寫字樓2003年呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，開工面積大大低于銷售面積。這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足蘇

5、州外資的涌入和民營(yíng)的發(fā)展。蘇州的寫字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)了巨大的需求，寫字樓市場(chǎng)的供給相對(duì)不足，與市場(chǎng)迫切需要所形成的反差，則為涉足這一領(lǐng)域的企業(yè)的利潤(rùn)預(yù)想留有較大空間。由此而來(lái)，蘇州下一輪房地產(chǎn)開發(fā)、投資的重心已悄悄地向?qū)懽謽鞘袌?chǎng)傾斜。2004年這一情況有了變化，面對(duì)市場(chǎng)的強(qiáng)大需求，蘇州將迎來(lái)寫字樓供應(yīng)高峰年。全球知名的戴德梁行房地產(chǎn)咨詢公司2004年3月對(duì)蘇州寫字樓市場(chǎng)進(jìn)行了一次全面的調(diào)查，認(rèn)為2004年園區(qū)、高新區(qū)銷售型寫字樓供應(yīng)量空前巨大，主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目預(yù)計(jì)均價(jià)在人民幣6000元至7500元平方米，毛租金回報(bào)率定在10至14比較合理。 在園區(qū)，2004年投入市場(chǎng)的有建園大廈、星海國(guó)際大廈等。建園大

6、廈是建設(shè)銀行在蘇州園區(qū)的新項(xiàng)目，毗鄰中央公園和園區(qū)管委會(huì)所在國(guó)際大廈，出售給兩家機(jī)構(gòu)客戶，新業(yè)主可出租、出售或自用，總面積56112平方米。星海國(guó)際大廈也是園區(qū)2004年的新項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)售價(jià)為6500元7500元平方米，于2004年12月投入使用，總建筑面積30000平方米。按照當(dāng)時(shí)園區(qū)的規(guī)劃，中央商貿(mào)區(qū)有數(shù)十幢高層建筑，其中有兩幢60層高的雙子塔組成的40萬(wàn)平方米的綜合性建筑群將在2008年前落成，園區(qū)從2004年開始得3至5年內(nèi)寫字樓的集中大量供應(yīng)使得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈。2004年，蘇州寫字樓的月租金在每平方米50元左右，然而，從2004年開始高檔寫字樓都面臨著劇烈的競(jìng)爭(zhēng)。在蘇州購(gòu)買或租賃寫字

7、樓的主要有保險(xiǎn)公司、中外資銀行、證券公司、民營(yíng)企業(yè)、上市公司、it企業(yè)、汽車、紡織服裝、個(gè)人投資者以及房地產(chǎn)投資基金等。 （二）購(gòu)買風(fēng)潮與其他城市的寫字樓市場(chǎng)相比，蘇州市場(chǎng)在發(fā)展過(guò)程中，寫字樓購(gòu)買成為其形成熱潮的一個(gè)關(guān)鍵，而包括仲量聯(lián)行所參與的中銀惠龍大廈，亦采用了先售后租賃的形式。早在2000年初，蘇州寫字樓市場(chǎng)就一改以往以租賃為主的局面，買樓比例大增。部分寫字樓租售價(jià)格近兩年來(lái)出現(xiàn)了近40的增長(zhǎng)。寫字樓市場(chǎng)的投資回報(bào)率可以達(dá)到10%15%。而自從去年開始，越來(lái)越多的外地及蘇州本地購(gòu)房者將購(gòu)置寫字樓物業(yè)作投資用途，也在一定程度上催生了蘇州特殊市場(chǎng)形態(tài)的構(gòu)成。很多有經(jīng)驗(yàn)的浙江、上海投資客開始向

8、蘇州的商用物業(yè)進(jìn)軍，蘇州住宅房?jī)r(jià)的持續(xù)高漲也使一些敏銳的蘇州人把投資的眼光轉(zhuǎn)向?qū)懽謽?，銀行抵押按揭，使他們能夠從容地進(jìn)行投資。二、園區(qū)辦公樓市場(chǎng)目前發(fā)展概況（一）需求使空置率降低 市場(chǎng)需求方面出現(xiàn)了一定的供不應(yīng)求現(xiàn)象。中心城區(qū)的新增銷售項(xiàng)目宏盛大廈在開盤后幾個(gè)月內(nèi)快速賣出，周邊區(qū)域項(xiàng)目的銷售價(jià)格也創(chuàng)下新高：工業(yè)園內(nèi)的新天翔廣場(chǎng)售價(jià)自年初的9000萬(wàn)/平方米上升至11000萬(wàn)/平方米，而相城區(qū)的嘉元廣場(chǎng)寫字樓售價(jià)更是由6000元/平方米飆升至7500元/平方米，整體市場(chǎng)的銷售價(jià)格同比06年有10%20%的漲幅。 與銷售市場(chǎng)的活躍相呼應(yīng)，2007年蘇州的辦公樓租賃市場(chǎng)也有快速發(fā)展，除市中心寫字樓繼

9、續(xù)保持低于5%的空置率外，近年來(lái)竣工項(xiàng)目的客戶吸納速度明顯加快：工業(yè)園區(qū)湖西cbd內(nèi)的中銀惠龍大廈 (高峰會(huì))空置率下降到了25%20%，2007年內(nèi)空置率下降幅度達(dá)到60%，湖東的建屋企業(yè)天地空置率也同比2006年下降約30%，高品質(zhì)寫字樓客戶吸納速度的加快，反映出市場(chǎng)對(duì)于高端辦公物業(yè)的需求開始有了新的增長(zhǎng)。（二）自用比重增長(zhǎng)較快與2000-2003年初期發(fā)展時(shí)寫字樓購(gòu)買客戶中投資客占主導(dǎo)的情況不同，近年來(lái)寫字樓購(gòu)買客戶中的自用客戶比重有了較大的增長(zhǎng)，而出現(xiàn)這種情況的原因一是國(guó)家加強(qiáng)了宏觀政策調(diào)控、二是投資客戶在投資時(shí)更為理性，三是隨著蘇州經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，對(duì)辦公物業(yè)有需求的客戶數(shù)量明顯增多，

10、除自用客戶比重增加外，購(gòu)買客戶中還出現(xiàn)了少量的外地及外資企業(yè)。 （三）未來(lái)前景依然看好 2007年12月27日蘇州輕軌1號(hào)線正式開工，北環(huán)高速公路竣工通車，官瀆立交橋改造完成，蘇州內(nèi)環(huán)快速系統(tǒng)由此串聯(lián)成環(huán)、蘇城北部快速大動(dòng)脈初具規(guī)模。隨著蘇州城市交通網(wǎng)絡(luò)的進(jìn)一步健全，2008年及以后蘇州周邊區(qū)域?qū)@得更大的發(fā)展機(jī)遇，其城市建設(shè)將進(jìn)一步提速。近年來(lái)蘇州市政府持續(xù)加大了對(duì)工業(yè)園區(qū)湖東的開發(fā)力度，由于市中心受土地乃至城市建筑規(guī)范限制，未來(lái)的商務(wù)商業(yè)項(xiàng)目將進(jìn)一步向周邊區(qū)域發(fā)展。蘇州寫字樓的未來(lái)前景依然看好。這些年以來(lái)，率先發(fā)展起來(lái)的高新區(qū)、工業(yè)園區(qū)已經(jīng)建成了如建屋企業(yè)大廈等具有甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)的高品質(zhì)寫

11、字樓，并已經(jīng)形成較為完善的商務(wù)商業(yè)核心區(qū)，隨著城區(qū)的發(fā)展，其園區(qū)內(nèi)物業(yè)的租金價(jià)格及售價(jià)水平也上升了很多，而未來(lái)幾年內(nèi)蘇州寫字樓市場(chǎng)將有近100萬(wàn)平方米的供應(yīng)量，而其中工業(yè)園區(qū)未來(lái)將有60萬(wàn)平方米的辦公樓供應(yīng)，其中包括了時(shí)代廣場(chǎng)、東方之門、潤(rùn)華環(huán)球大廈、九龍倉(cāng)湖東項(xiàng)目等多個(gè)高品質(zhì)寫字樓。（四）園區(qū)主要辦公樓詳情統(tǒng)計(jì)1、湖西國(guó)際大廈國(guó)際大廈總建筑面積6萬(wàn)多平方米，建成于1999年底，2000年初正式投入使用。這座外形呈橢圓形的大廈有著坐擁金雞湖景的優(yōu)越位置，而不管是當(dāng)年還是現(xiàn)在，它所在的位置都是城市cbd的核心，有利的區(qū)位條件讓這座當(dāng)時(shí)堪稱華東地區(qū)最先進(jìn)的智能大樓有了先天的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。2006年初

12、，在園區(qū)管委會(huì)等政府部門搬走后，園區(qū)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司成為了國(guó)際大廈項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)者，公司總裁趙志松明確：國(guó)際大廈要打造成“國(guó)際化、高品質(zhì)、市場(chǎng)化的全國(guó)示范大廈”。緊接著，擁有著全球150家分公司及合作公司的第一太平戴維斯，這一世界領(lǐng)先的地產(chǎn)咨詢公司擔(dān)當(dāng)了大廈獨(dú)家租賃代理和物業(yè)顧問(wèn)，和喬物業(yè)公司負(fù)責(zé)大廈物業(yè)管理。國(guó)際大廈建成時(shí)，是蘇州乃至周邊城市里智能化程度最高的商務(wù)寫字樓，大廈集合了新加坡、美國(guó)、澳大利亞以及國(guó)內(nèi)諸多設(shè)計(jì)精英的智慧，在建筑功能、裝潢設(shè)計(jì)等方面都具有相當(dāng)?shù)某靶?，其中，智能化弱電系統(tǒng)、國(guó)際領(lǐng)先的計(jì)算機(jī)中心和通訊網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等在目前也具有領(lǐng)先性。而在7年多的使用中，專業(yè)的物業(yè)管理保障了設(shè)施

13、的完備，降低了損耗。為了確保大廈充分體現(xiàn)高端寫字樓水準(zhǔn)，在此次推向市場(chǎng)時(shí)，地產(chǎn)公司聯(lián)手和喬物業(yè)對(duì)大廈的閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、消防自動(dòng)化系統(tǒng)等相關(guān)智能系統(tǒng)進(jìn)行了改造，引入電信、網(wǎng)通光纜并垂直干線分布各樓層，提高大廈智能化通訊功能等。目前，和喬物業(yè)采用的是管家式物業(yè)服務(wù)，而專業(yè)的維護(hù)和保養(yǎng)都外包給了專業(yè)的管理公司，窗戶清洗、空調(diào)保養(yǎng)、電梯維修等細(xì)節(jié)都做到了專業(yè)化?！吧虾ｌo安區(qū)嘉里商務(wù)中心、恒隆廣場(chǎng)、中信泰富廣場(chǎng)以及杭州標(biāo)力大廈等高檔次商業(yè)商務(wù)樓不僅具有較高的建筑品質(zhì)和成熟的設(shè)施配套，而且引進(jìn)先進(jìn)的物業(yè)管理，使入駐企業(yè)得到高格調(diào)的環(huán)境和服務(wù)享受?！眹?guó)際大廈的做法顯然有著這樣的“師承”。從辦公室到停車位，

14、我們完全實(shí)行商業(yè)化運(yùn)作。連剛剛投入使用的液晶廣告屏都有著周密的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃。高級(jí)寫字樓里覆蓋的受眾是一個(gè)特定的人群，他們是企業(yè)主，企業(yè)管理人員，高級(jí)白領(lǐng)階層，而寫字樓本身有著難以復(fù)制的空間優(yōu)勢(shì)，所以像這樣的“樓宇電視”通過(guò)生動(dòng)的表現(xiàn)形式、分眾的清晰定位、強(qiáng)制的收視效果將受到中高端廣告主的青睞，“現(xiàn)在是給國(guó)際大廈增加形象分，今后將產(chǎn)生持久的經(jīng)濟(jì)效益?！绷己玫沫h(huán)境能夠催生樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。這又提出了“寫字樓公園”的新概念。上海、杭州幾個(gè)商務(wù)區(qū)大都坐落或靠近城市商圈和開發(fā)區(qū)，商務(wù)區(qū)內(nèi)金融、購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)等服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)較為集中，交通也十分便利。而所謂寫字樓公園就是要保障寫字樓周邊有完善的配套設(shè)施，能夠?yàn)楣?/p>

15、作在寫字樓的這部分商務(wù)人群提供休息休閑、晌午洽談等的去處。從目前園區(qū)的情況看，國(guó)際大廈周邊的“公園效應(yīng)”正在慢慢形成，不僅餐飲設(shè)施日益增加，金融、購(gòu)物等的配套也越來(lái)越完善?！安煌哪w色，同一個(gè)商務(wù)平臺(tái)”是國(guó)際大廈招商手冊(cè)上的宣傳語(yǔ)。瞄準(zhǔn)大客戶、由隨機(jī)性被動(dòng)招商轉(zhuǎn)向有針對(duì)性的主動(dòng)招商是該大廈能在短短1年快速提升出租率的關(guān)鍵。2、湖西中銀惠龍大廈一座位于蘇州園區(qū)cbd核心位置的智能化,多功能頂級(jí)寫字樓高峰會(huì)，共占地6315平米，地上30層,地下2層?？偢?8.8米。項(xiàng)目位于蘇州園區(qū)蘇華路與星漢街交叉口,原園區(qū)管委會(huì)西側(cè)，得房率為72%，面積從80平米1600平米，彈性空間極大,相鄰單位可分可合。地

16、下兩層全為地下車庫(kù)，規(guī)劃約265個(gè)汽車位。標(biāo)準(zhǔn)層層高在3.1米，一樓層高5米，2層-5層均是4.5米，大堂面寬24米，進(jìn)深14.4米，挑空19米。項(xiàng)目處于cbd中央商貿(mào)區(qū)的中心位置，南面是蘇華路，東面緊鄰星漢街，與國(guó)際大廈、世紀(jì)金融大廈、星海大廈和建園大廈為鄰，南面對(duì)著左岸商業(yè)街，而星海國(guó)際廣場(chǎng)和天域就在其北側(cè)。大廈基本資料 一座位于蘇州園區(qū)的智能化,多功能頂級(jí)寫字樓高峰會(huì)，共占地6315平米，地上30層,地下2層?？偢?8.8米。項(xiàng)目位于蘇州園區(qū)蘇華路與星漢街交叉口,原園區(qū)管委會(huì)西側(cè)，得房率為72%，面積從65平米1600平米，彈性空間極大,相鄰單位可分可合。地下兩層全為地下車庫(kù)，規(guī)劃約26

17、5個(gè)汽車位。標(biāo)準(zhǔn)層層高在3.1米，一樓層高5米，2層-5層均是4.5米，大堂面寬24米，進(jìn)深14.4米，挑空19米。 周邊配套設(shè)施本案處于cbd中央商貿(mào)區(qū)的中心位置，南面是蘇華路，東面緊鄰星漢街，與國(guó)際大廈、世紀(jì)金融大廈、星海大廈和建園大廈為鄰，南面對(duì)著左岸商業(yè)街，而星海國(guó)際廣場(chǎng)和天域就在其北側(cè)。周邊配套設(shè)施齊全，在步行5分鐘的范圍內(nèi)有工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、公積金中心、園區(qū)人才中心等配套設(shè)施，另外還有荷塘月色大酒店、左岸商業(yè)街、星海游泳館等眾多的休閑娛樂(lè)設(shè)施。新城鄰里中心、貴都鄰里中心、中央公園、湖濱公園、國(guó)際大酒店、師惠樂(lè)章、馨都廣場(chǎng)、海關(guān)等也近在咫尺。本案的交通也十分的便捷，星漢街

18、雙向六車道暢通無(wú)阻，從蘇華路到市中心只要十分鐘的車程。公交線路眾多，有26、28、36、46、47、76、68等，出行方便。大廈內(nèi)部配套設(shè)施大廈配備了現(xiàn)代化5a智能系統(tǒng)，符合國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的玻璃幕墻設(shè)計(jì)，中空雙層防紫外線玻璃，營(yíng)造生態(tài)健康的32層現(xiàn)代化企業(yè)大樓，挑高19米高貴大堂體現(xiàn)企業(yè)的重量級(jí)氣勢(shì)，每六層有一個(gè)挑空四層的共享空間，提供企業(yè)恰公、休閑的獨(dú)特場(chǎng)所。4部otis品牌高速電梯，2部透明觀光電梯，國(guó)際品牌toshiba智慧型變頻中央空調(diào)系統(tǒng)，共同構(gòu)造高速運(yùn)轉(zhuǎn)的人性化辦公空間，它必將成為園區(qū)高檔寫字樓的典范。大廈現(xiàn)委托著名的深圳福田物業(yè)發(fā)展公司管理，為您帶來(lái)稱心、安心、舒心、放心的工作環(huán)境。獨(dú)

19、一無(wú)二的2600平米的空中花園，讓您緊張的心情得以放松。入駐企業(yè)中國(guó)銀行、韓國(guó)友利銀行、星巴克、雅芳、aia友邦保險(xiǎn)、abb、asia base、萬(wàn)科、金蝶軟件、dhl等知名企業(yè)的強(qiáng)力入駐，在彰顯大廈定位的同時(shí)，也讓您的各種金融交易、工作、生活變得簡(jiǎn)單、高效。3、湖東九龍倉(cāng)超高層建筑九龍倉(cāng)與園區(qū)合作的這一超高層項(xiàng)目位于湖東，為總面積約為35萬(wàn)平方米的超高層建筑。項(xiàng)目集五星級(jí)酒店、公寓、寫字樓于一體。目前九龍倉(cāng)已邀請(qǐng)知名建筑設(shè)計(jì)師來(lái)設(shè)計(jì)這一超高層項(xiàng)目，預(yù)計(jì)項(xiàng)目工程于2008年開始施工，2013年竣工。九龍倉(cāng)集團(tuán)是香港知名地產(chǎn)開發(fā)商，目前已進(jìn)駐上海、大連等地。九龍倉(cāng)于2006年開始加大在蘇州的投資

20、，多次在蘇州拿地。目前九龍倉(cāng)集團(tuán)在蘇州的土地儲(chǔ)備已經(jīng)超過(guò)100萬(wàn)平方米。九龍倉(cāng)在園區(qū)建設(shè)的這一超高層項(xiàng)目必將成為園區(qū)標(biāo)志性地產(chǎn)項(xiàng)目，也會(huì)是蘇州城市現(xiàn)代化建設(shè)的又一標(biāo)志性建筑。4、湖東建屋企業(yè)天地大廈建屋企業(yè)天地大廈位于蘇州工業(yè)園區(qū)旺墩路188號(hào)。坐鎮(zhèn)蘇州cbd核心地段，矗立于園區(qū)金雞湖東岸，行政中心西南，是湖東商貿(mào)區(qū)標(biāo)志性建筑、蘇州最高標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓之一。該項(xiàng)目總建筑面積74949平方米，地上20層、地下2層，其中1-4層為商業(yè)裙房，5-20層為標(biāo)準(zhǔn)寫字樓。大廈由美國(guó)洛翰建筑事務(wù)所設(shè)計(jì)，其設(shè)計(jì)概念與規(guī)劃傲視同齊，代表著新一代辦公空間設(shè)計(jì)的典范。建屋·企業(yè)天地大廈于2005年7月18日正

21、式投入使用，不僅代表了建屋集團(tuán)雄厚的開發(fā)實(shí)力，是建屋品牌影響力的又一次提升，更標(biāo)志著湖東商貿(mào)、商務(wù)區(qū)域的發(fā)展成熟已駛?cè)肟燔嚨馈＝ㄎ萜髽I(yè)天地具有高品質(zhì)的科技內(nèi)涵、完備的功能配套和國(guó)際化的物業(yè)服務(wù)，是國(guó)內(nèi)國(guó)際大中型機(jī)構(gòu)、中型商貿(mào)客戶以及跨國(guó)企業(yè)進(jìn)駐發(fā)展的理想選擇。自身品質(zhì)的優(yōu)越和得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，以及四通八達(dá)的交通條件，使建屋企業(yè)天地一經(jīng)面世即吸引了眾多企業(yè)、機(jī)構(gòu)的關(guān)注目光。目前已有東芝電器、中國(guó)銀行、太平洋保險(xiǎn)、法國(guó)達(dá)飛輪船等眾多知名企業(yè)進(jìn)駐。建屋·企業(yè)天地是建屋集團(tuán)在園區(qū)傾力打造的一處高質(zhì)量商業(yè)寫字樓。其北靠行政中心（管委會(huì)）大樓，南貼東湖大郡等高尚住宅區(qū)，西近金雞湖廣場(chǎng)、現(xiàn)代廣場(chǎng)

22、等大型商貿(mào)區(qū)及高檔酒店。該地段城區(qū)交通方便快捷，城際交通多樣靈活。2分鐘步行就可到達(dá)規(guī)劃中的輕軌站點(diǎn)，經(jīng)現(xiàn)代大道十分鐘車程可達(dá)蘇州火車站，經(jīng)干將路20分鐘車程可抵古城中心觀前街。樓內(nèi)建筑品質(zhì)更是一流：低輻射雙層中空玻璃幕墻，全透明/單點(diǎn)式玻璃幕墻大堂，獨(dú)特水景大堂，無(wú)中心柱高效平面布局，6臺(tái)全進(jìn)口迅達(dá)客梯，2臺(tái)服務(wù)消防梯；架空網(wǎng)絡(luò)地板，24小時(shí)分區(qū)vav全空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)，整合式燈具，289個(gè)停車位；獨(dú)立雙回路20kv電力供應(yīng)，光纖接入及超5類電纜垂直布局，支持adsl、isdn、ddn、ei寬帶接入及多品種全方位管理系統(tǒng)。園區(qū)辦公樓市場(chǎng)主要樓盤情況統(tǒng)計(jì)表區(qū)域項(xiàng)目名稱電話地址總樓層出售價(jià)格租賃價(jià)格

23、物業(yè)費(fèi)備注湖東板塊建屋大廈暫無(wú)資料暫無(wú)資料2014500元/平米暫無(wú)資料18元/平方米·月建筑面積：75000售價(jià)11500 元/m²吊頂凈高： 3商旅大夏暫無(wú)資料星湖街與翠湖路路口1610000元/平米暫無(wú)資料2元/平方米·月精裝建屋企業(yè)天地大廈暫無(wú)資料園區(qū)旺墩路188號(hào)20暫無(wú)資料暫無(wú)資料暫無(wú)資料坐鎮(zhèn)蘇州cbd核心地段，矗立于園區(qū)金雞湖東岸，行政中心西南，是湖東商貿(mào)區(qū)標(biāo)志性建筑、蘇州最高標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓之一。項(xiàng)目總建筑面積74949平方米，地上20層、地下2層，其中1-4層為商業(yè)裙房，5-20層為標(biāo)準(zhǔn)寫字樓。2005年7月18日正式投入使用。湖東大廈暫無(wú)資料湖東鄰

24、里中心暫無(wú)資料暫無(wú)資料暫無(wú)資料暫無(wú)資料位于園區(qū)金雞湖東岸、占地3萬(wàn)平方米的鄰里中心湖東大廈2004-8-18正式建成開業(yè)湖西板塊國(guó)際大廈62880107/62880207園區(qū)蘇華路2號(hào)22暫無(wú)資料80元/天/平米22元/平方米·月原園區(qū)管委會(huì)辦公大樓，自園區(qū)管委會(huì)搬至湖東，改建為甲級(jí)寫字樓吊頂凈高： 3建筑面積： 61218 高峰會(huì)（中銀惠龍）67615808園區(qū)蘇華路與星漢街路口3212000元/平方米60-89元/天/平米18元/平方米·月吊頂凈高： 3占地面積:6315平方米總建筑面積:66000平方米開工時(shí)間:2004-3-28竣工時(shí)間:2005-8-31信息大廈6

25、5166208/65166308園區(qū)婁葑鎮(zhèn)政府東側(cè)環(huán)府街北側(cè) 12暫無(wú)資料暫無(wú)資料18元/平方米·月入住時(shí)間: 2008-05項(xiàng)目位于通圓路與環(huán)府街交界口,婁葑鎮(zhèn)政府之東，婁葑醫(yī)院之西與蘇大附中和婁葑第一中心小學(xué)相鄰，大廈附近有建設(shè)，工商銀行等金融機(jī)構(gòu)，家樂(lè)福大型賣場(chǎng)以及東城世紀(jì) 廣場(chǎng)等商業(yè)圈。全層精裝修，完善物業(yè)配套，大型中央空調(diào)，高速寬帶接入恒宇廣場(chǎng) hengyu plaza暫無(wú)資料園區(qū)星海街東，蘇華路南 25暫無(wú)資料暫無(wú)資料暫無(wú)資料公共部分精裝修容積率: 6.97綠化率: 1.20%占地面積:8962平方米總建筑面積:87647平方米停車位:300星海國(guó)際廣場(chǎng)62578999/

26、62577999 園區(qū)星海街與蘇繡路交界處 暫無(wú)資料暫無(wú)資料暫無(wú)資料暫無(wú)資料毛坯入住時(shí)間: 2004-12-31占地面積:17950平方米總建筑面積:47000平方米科技廣場(chǎng)62526100/62527100園區(qū)機(jī)場(chǎng)路328號(hào) 暫無(wú)資料暫無(wú)資料暫無(wú)資料暫無(wú)資料公共部分精裝修科技廣場(chǎng)是國(guó)際科技園的中心點(diǎn)和制高點(diǎn)總建筑面積約58000，投資超3億占地面積:140000平方米開工時(shí)間:2003-6-1竣工時(shí)間:2005-3-1世紀(jì)金融大廈67627998/67625998 園區(qū)蘇華路1號(hào)暫無(wú)資料暫無(wú)資料暫無(wú)資料15元/平方米·月占地面積:17000平方米總建筑面積:58180平方米停車位:

27、141只三、園區(qū)辦公樓市場(chǎng)發(fā)展因素分析（一）園區(qū)開發(fā)建設(shè)重心轉(zhuǎn)向湖東1、園區(qū)行政中心遷至湖東行政中心的東移表明了政府大力開發(fā)湖東的信心和決心，除了建屋企業(yè)天地這個(gè)首個(gè)啟用的商務(wù)樓外，行政中心內(nèi)，園區(qū)管委會(huì)所在的現(xiàn)代大廈在2005年年底投入使用，園區(qū)公安、檢察院、法院辦公樓在2005年第四季度投入使用。此外，人力市場(chǎng)、房產(chǎn)市場(chǎng)所在的市場(chǎng)大廈建設(shè)進(jìn)展順利，在2006年投入使用。園區(qū)湖西地區(qū)已初步建成，園區(qū)的開發(fā)建設(shè)重心向湖東轉(zhuǎn)移。高建筑標(biāo)準(zhǔn)的國(guó)際甲級(jí)寫字樓的啟用，帶領(lǐng)蘇州城市邁入了東進(jìn)時(shí)代。隨著園區(qū)行政中心的東遷和商業(yè)的逐步繁榮，未來(lái)湖東地區(qū)將發(fā)展成一個(gè)以服務(wù)業(yè)為龍頭、多元產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)共同發(fā)展的新興區(qū)

28、域。園區(qū)金雞湖東商圈人氣漸旺、磁力凸顯，在大型社區(qū)、鄰里中心、主題餐廳等相繼建成、開放后，2005年7月，湖東首座高科技智能商務(wù)樓宇建屋企業(yè)天地正式落成并投入使用，首批入駐的10家中外企業(yè)包括中國(guó)銀行、東芝電器、太保財(cái)險(xiǎn)、安華物流等。這個(gè)位于園區(qū)湖東行政中心的商務(wù)樓與其他大型商業(yè)設(shè)施一起構(gòu)成了湖東多元化的超級(jí)商辦區(qū)，也為湖東的商貿(mào)商務(wù)發(fā)展增添了新的砝碼?！敖ǔ商K州cbd”是園區(qū)服務(wù)業(yè)發(fā)展的重要目標(biāo)之一，該區(qū)在金雞湖湖西、湖東3平方公里規(guī)劃建設(shè)了1000萬(wàn)平方米的商業(yè)設(shè)施，重點(diǎn)發(fā)展金融、證券、中介機(jī)構(gòu)、地區(qū)銷售總部、商務(wù)樓、賓館、大型百貨超市等商業(yè)形態(tài)。湖東商務(wù)區(qū)的規(guī)劃面積約為2平方公里，重點(diǎn)發(fā)

29、展以高檔商業(yè)購(gòu)物中心、百貨商場(chǎng)、時(shí)尚精品、星級(jí)賓館和大型餐飲為主的商業(yè)街區(qū)、文化產(chǎn)業(yè)街區(qū)和國(guó)際會(huì)展街區(qū)。其中現(xiàn)代廣場(chǎng)、金雞湖廣場(chǎng)等大型商業(yè)設(shè)施目前已初具形態(tài)，首個(gè)落戶現(xiàn)代廣場(chǎng)的主題餐廳墨西哥餐廳已順利開張，金雞湖商業(yè)廣場(chǎng)在迎來(lái)了韓國(guó)休閑娛樂(lè)城后又將有日本最大的百貨公司“三越百貨”、全國(guó)知名家居企業(yè)“百?gòu)?qiáng)家居”等加盟。2、湖東九龍倉(cāng)成蘇城新地標(biāo)市規(guī)劃建設(shè)一直走在全市前列的蘇州工業(yè)園區(qū)又有率先之舉：2008年起園區(qū)中新合作區(qū)內(nèi)精裝修商品房比例不低于50%，其中高層、超高層商品住宅原則上全部要精裝修。園區(qū)此舉意在推行綠色建材和綠色裝修，進(jìn)一步減少建筑垃圾和噪音污染。軌道交通1號(hào)線園區(qū)段建設(shè)緊鑼密鼓地

30、啟動(dòng)，同時(shí)園區(qū)還將同步推進(jìn)軌道交通地下空間的開發(fā)工程。而最近剛更名為金雞湖大道的原機(jī)場(chǎng)路和星港街也將實(shí)施拓寬改造。為了加速園區(qū)與周邊地區(qū)的“溝通”，區(qū)內(nèi)外路橋?qū)庸こ贪▓@區(qū)與昆山道路對(duì)接工程、港田路跨青秋浦大橋建設(shè)工程也將于今年開建。園區(qū)cbd即蘇州cbd，為了將這重要的城市標(biāo)志性地域盡早展現(xiàn)風(fēng)貌，2008年園區(qū)cbd的建設(shè)步伐也前所未有地加快了，共有二十大“商貿(mào)工程”建設(shè)圍繞cbd展開。這二十大“商貿(mào)工程”均為園區(qū)cbd已拍賣地塊建設(shè)工程，位于湖西的有潤(rùn)華環(huán)球大廈、恒宇國(guó)際中心、康都商業(yè)大廈、尼盛萬(wàn)麗綜合樓、海天廣場(chǎng)、天翔國(guó)際大廈、佳敏綜合大樓、東方之門等工程。位于湖東的則有九龍倉(cāng)超高層建

31、筑、新鴻基商業(yè)大廈、晉合洲際酒店、晉合凱悅酒店、晉合酒店公寓、樂(lè)嘉實(shí)業(yè)、兄弟綜合大樓、宜必思酒店、邁錦酒店、招商銀行大廈、東吳農(nóng)村商業(yè)銀行大樓以及望湖角四季酒店工程。其中湖西的東方之門將成為未來(lái)園區(qū)的標(biāo)志性建筑之一。而湖東的九龍倉(cāng)超高層建筑預(yù)計(jì)建筑高度420米，總高度可能突破450米，將成為蘇城第一高樓。3、湖東商辦樓定位長(zhǎng)三角一條觀前街，已經(jīng)無(wú)法承載現(xiàn)代新蘇州對(duì)于大型購(gòu)物中心的日益急迫需要。然而，受觀前的輻射，石路、南門商圈也不具備成為與觀前分庭抗禮的第二大商圈。而園區(qū)作為城市副中心，缺乏綜合性購(gòu)物中心，精品百貨的空缺，致使園區(qū)中高端客源外流。蘇州園區(qū)，非常適合長(zhǎng)三角地區(qū)高級(jí)員工的工作與居住

32、，但是沒(méi)有與其相匹配的商業(yè)配套，會(huì)阻礙其發(fā)展。蘇州市市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃明確提出：“古城內(nèi)不再新建、改建大型綜合超市、倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)?！庇嘘P(guān)人士指出，這在一定程度上顯示出政府有意引導(dǎo)購(gòu)物中心布局避開居民住宅區(qū)和交通負(fù)荷太大的地區(qū)，向都市圈層人口密度不高、但日后交通條件會(huì)較好的園區(qū)分布的意向。園區(qū)湖東距蘇州主城區(qū)較遠(yuǎn)，在傳統(tǒng)觀前商圈的覆蓋范圍之外，居住人口消費(fèi)能力較高；擁有成為精品百貨商圈的條件。園區(qū)商業(yè)總體規(guī)劃能夠滿足的消費(fèi)人口規(guī)模是100萬(wàn)人。因此，園區(qū)商業(yè)將不僅用于滿足蘇州本地的消費(fèi)市場(chǎng)，更意圖借助長(zhǎng)三角“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”的拉動(dòng)，吸引周邊城市的高端消費(fèi)群體。園區(qū)之于蘇州，好比沙田之于香港；蘇州之

33、于上海，又好比深圳之于香港。一個(gè)城市的商業(yè)輻射與它的經(jīng)濟(jì)輻射能力和文化旅游輻射能力都有關(guān)系。而蘇州兼具了兩者。蘇州輕軌的開工和城際軌道交通的建設(shè)，將長(zhǎng)三角城市的距離進(jìn)一步拉近，圍繞休閑度假而展開的一系列消費(fèi)行為將成為蘇州園區(qū)的又一大命題。李公堤二、三期的建設(shè)、陽(yáng)澄食街、月光碼頭等項(xiàng)目的啟動(dòng)，將日益完善蘇州工業(yè)園區(qū)的度假休閑娛樂(lè)等延伸商業(yè)服務(wù)。按照?qǐng)@區(qū)商業(yè)的布局規(guī)劃，園區(qū)將出城市生活最美的風(fēng)景線，這一魅力足以吸引全蘇州乃至長(zhǎng)三角的目光。面對(duì)園區(qū)湖東商務(wù)樓宇的熱租、面對(duì)國(guó)際科技園等眾多外包服務(wù)載體的日趨成熟，站在制造業(yè)高地上的園區(qū)人看清了未來(lái)發(fā)展的全新定位：“世界工廠”要變身為“世界辦公室”，而從

34、工廠到辦公室，改變不僅僅體現(xiàn)在藍(lán)領(lǐng)變白領(lǐng)。（二）湖東商辦樓開發(fā)得政府支持蘇州市總體規(guī)劃（2004-2020）綱要明確指出，園區(qū)與昆山上海連片發(fā)展，設(shè)蘇州東部新城，將建設(shè)蘇州市現(xiàn)代化新中心城區(qū)和蘇州中央商務(wù)區(qū)。截止2007年6月，蘇州工業(yè)園區(qū)吸引了包括66家世界500強(qiáng)跨國(guó)企業(yè)在內(nèi)的外商投資企業(yè)2600多家，成為中國(guó)發(fā)展的奇跡園區(qū)。與此同時(shí)，園區(qū)正在進(jìn)行從工業(yè)園區(qū)向人居天堂的轉(zhuǎn)型。根據(jù)發(fā)展規(guī)劃，園區(qū)規(guī)劃居住人口為60萬(wàn)人，其中湖西10萬(wàn)，湖東50萬(wàn)。中國(guó)一線品牌開發(fā)企業(yè)在此云集，連續(xù)3年區(qū)域住宅成交總量遙遙領(lǐng)先，園區(qū)毫無(wú)爭(zhēng)議地成為蘇州未來(lái)居住的新版圖。有居住就有消費(fèi)，有人氣便有商業(yè)。蘇州與上海相

35、比，一直以來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的比重相對(duì)偏低，與蘇州在長(zhǎng)三角的經(jīng)濟(jì)地位極不相稱，園區(qū)也呈現(xiàn)有居住而無(wú)商業(yè)的現(xiàn)狀。這讓眾多資本看到了機(jī)會(huì)，聞風(fēng)而動(dòng)了。2007年4月，蘇州市政府宣布，將在兩年內(nèi)投入28億元發(fā)展工業(yè)園區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。以蘇州工業(yè)園區(qū)環(huán)金雞湖商圈開發(fā)為核心，未來(lái)環(huán)金雞湖3平方公里區(qū)域?qū)⒊蔀檎麄€(gè)蘇州的中央商務(wù)區(qū)。（三）實(shí)力開發(fā)商逐鹿商辦樓市場(chǎng)直屬蘇州工業(yè)園區(qū)管委會(huì)的圓融集團(tuán)擔(dān)負(fù)著園區(qū)主要商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的任務(wù)，該公司未來(lái)兩年將有60萬(wàn)平方米商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模，涵蓋了商務(wù)辦公、購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、健身、休閑等多種業(yè)態(tài)，時(shí)代廣場(chǎng)將是園區(qū)最為重要的標(biāo)志性商業(yè)項(xiàng)目。2007年6年，新加坡仁恒置地集團(tuán)以

36、21.63億巨資拿下園區(qū)雙湖版塊的37.5萬(wàn)方商業(yè)地塊。10月12日，第一太平戴維斯物業(yè)顧問(wèn)促成韓國(guó)sk證券以6.7億元人民幣收購(gòu)時(shí)代廣場(chǎng)兩棟寫字樓。而2006年年底，李嘉誠(chéng)旗下長(zhǎng)江實(shí)業(yè)在以與蘇州本土企業(yè)美田房地產(chǎn)、今日置業(yè)合資的方式獲得園區(qū)24號(hào)地塊。該地塊將成為僅次于湖東時(shí)代廣場(chǎng)的園區(qū)第二大商業(yè)廣場(chǎng)。各路資本在蘇州新舊商業(yè)布局的切換中尋找機(jī)會(huì)，認(rèn)定園區(qū)無(wú)疑是蟄伏過(guò)久的“商業(yè)富礦”。（四）借機(jī)輕軌建設(shè)向地下要資源軌道交通工程給城市發(fā)展帶來(lái)了新的發(fā)展空間。已經(jīng)開工的軌道交通一號(hào)線將穿越蘇州市核心cbd金雞湖東西兩岸中央商務(wù)區(qū)，借著輕軌站點(diǎn)建設(shè)的契機(jī)，工業(yè)園區(qū)已規(guī)劃并將著手建設(shè)城市發(fā)展地下空間。

37、昨日下午，蘇州工業(yè)園區(qū)規(guī)劃建設(shè)局副局長(zhǎng)徐國(guó)平向記者透露，園區(qū)將與一號(hào)線站點(diǎn)同步建設(shè)6萬(wàn)平方米的公共地下空間，而在未來(lái)，以園區(qū)cbd為中心，公共地下空間將達(dá)到35萬(wàn)平方米，同時(shí)將與區(qū)域內(nèi)幾乎所有高樓的地下室打通。地下公共空間的規(guī)劃建設(shè)在全國(guó)范圍內(nèi)尚屬起步階段，蘇州城市發(fā)展向地下要資源無(wú)疑走在了前面。 園區(qū)打造的公共地下空間未來(lái)將具備三大功能：其一，將軌道交通與周邊商貿(mào)等三產(chǎn)緊密聯(lián)系起來(lái)；其二，形成以輕軌站點(diǎn)為核心的地下商業(yè)業(yè)態(tài)；其三，為形成多種交通方式的換乘樞紐提供空間，其中包括了大型的地下停車場(chǎng)。 軌道交通一號(hào)線由東向西在地下穿越工業(yè)園區(qū)腹地，共設(shè)9站，其中有7個(gè)站點(diǎn)在cbd區(qū)域內(nèi)，分別是星明

38、街站、星海街站、星港街站、會(huì)展中心站、華池街站、星湖街站和南施街站。在軌道交通線路規(guī)劃之初，園區(qū)規(guī)劃部門就提出了與cbd區(qū)域公共地下空間相協(xié)調(diào)的設(shè)想，一號(hào)線園區(qū)區(qū)域內(nèi)的兩處車輛調(diào)度點(diǎn)也為此移至cbd區(qū)域內(nèi)。結(jié)合一號(hào)線站點(diǎn)施工，園區(qū)首期建設(shè)的6萬(wàn)平方米公共地下空間將分別位于湖西的星海街至星都街之間，湖東的華池街至星湖街之間。這兩處都是cbd的核心區(qū)域，兩處地塊上在建及即將建設(shè)的高層建筑密集，其中包括了東方之門、九龍倉(cāng)等數(shù)幢標(biāo)志性的超高建筑。打造出的地下空間將把軌道交通站點(diǎn)與這些高層建筑的地下室相互連通，形成有機(jī)的地下整體。在未來(lái)，甚至市民坐輕軌至星港街站可以不出地面由地下空間來(lái)到金雞湖畔。 借機(jī)

39、輕軌站點(diǎn)建設(shè)，打造地下發(fā)展空間實(shí)為一種有效的辦法。面積3平方公里的園區(qū)cbd，規(guī)劃建設(shè)30多幢超高層建筑，高樓總建筑面積達(dá)1千萬(wàn)平方米。同時(shí)，35萬(wàn)平方米的地下公共空間將打通絕大多數(shù)的高層建筑地下空間，為城市發(fā)展帶來(lái)新的空間資源。（五）園區(qū)寫字樓領(lǐng)跑全市市場(chǎng)樓宇之于城市，意義絕不僅僅是景觀上的搶眼，更重要的是，以樓宇為載體，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)可以藉此得到迅猛發(fā)展，城市功能可以藉此得以不斷完善。自2004年以來(lái)，蘇州優(yōu)質(zhì)辦公樓基本處于供求活躍的狀態(tài)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2006年的蘇州優(yōu)質(zhì)辦公樓面積約49萬(wàn)平方米，其中56分布在園區(qū)。而最先進(jìn)、最優(yōu)質(zhì)的寫字樓也集中在這里。目前，國(guó)際大廈、世紀(jì)金融大廈、中銀惠龍大

40、廈等的租金價(jià)格都呈現(xiàn)持續(xù)上升狀態(tài)，凈租金已高達(dá)每平方米每月80到120元，而以租售并舉的星海國(guó)際大廈、中銀惠龍大廈的售價(jià)2007年1月就已超過(guò)1萬(wàn)元平方米，租售價(jià)格年均上漲約20。2007年園區(qū)迎來(lái)辦公樓市場(chǎng)供應(yīng)的高峰，空置率接近25，租金亦可能微降。但至2008年，園區(qū)空置率重回10-15的區(qū)間，而租金則超過(guò)85元/平方米/月，達(dá)區(qū)域市場(chǎng)歷史高位。國(guó)際大廈的重要性不僅在于它曾是園區(qū)行政中心所在，作為全市的第一座智能化樓宇，國(guó)際大廈帶給人們的是很多全新體會(huì)。仰頭看著樓頂眩目的液晶廣告大屏，你能感受到這里正悄然醞釀著服務(wù)型新經(jīng)濟(jì)風(fēng)暴的到來(lái)國(guó)際大廈樓頂?shù)幕⌒未笠壕潦窃?006年12月25日亮起來(lái)

41、的，靚麗的色彩、躍動(dòng)的圖像、居高臨下的位置讓這個(gè)新鮮的嘗試一下子有了奪人眼球的效果。2006年年初，園區(qū)管委會(huì)及相關(guān)部門整體東進(jìn)、搬出大樓后，國(guó)際大廈開始了默默招商的艱苦努力，1年不到，伴隨著液晶屏的點(diǎn)亮，大樓以出租率近70%的驕人成果重新成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。而世界500強(qiáng)公司入駐，金融、資訊等現(xiàn)代服務(wù)型客戶的落戶等則讓國(guó)際大廈作為高端寫字樓的市場(chǎng)定位愈加鮮明起來(lái)。樓宇經(jīng)濟(jì)是這兩年大熱的新名詞，它是指以商務(wù)樓及功能性板塊、區(qū)域?yàn)橹饕d體，通過(guò)招商、留商，發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)，體現(xiàn)集約型、高密度特點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)高度融合的一種新經(jīng)濟(jì)形態(tài)。說(shuō)它新，是因?yàn)閲?guó)內(nèi)商務(wù)寫字樓市場(chǎng)的形成不過(guò)短短兩三年，而對(duì)

42、于國(guó)際大廈這座投用已經(jīng)7年的標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)寫字樓來(lái)說(shuō)，樓宇經(jīng)濟(jì)早已是前瞻已久的熟悉概念了。四、對(duì)其它區(qū)域辦公樓市場(chǎng)發(fā)展的啟示（一）商辦樓成為新的投資熱點(diǎn)根據(jù)當(dāng)下蘇州房產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，同時(shí)類比沿海城市房產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)，我們對(duì)蘇州后房產(chǎn)開發(fā)時(shí)代下的投資物業(yè)的購(gòu)買及分析做出以下判斷：在傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)中，主流的投資產(chǎn)品不外乎住宅，辦公樓、廠房及商鋪。在蘇州這樣一個(gè)居住型關(guān)系矛盾并不突出的城市，居住型物業(yè)的租賃價(jià)格及投資回報(bào)都相對(duì)穩(wěn)定，當(dāng)前形勢(shì)下，通過(guò)住宅投資來(lái)獲取暴利的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，眾多投資者開始轉(zhuǎn)變投資方向，非居住型物業(yè)成為一個(gè)目標(biāo)。 目前在蘇州非居住型物業(yè)中，廠房隨著城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)關(guān)系的優(yōu)化已經(jīng)達(dá)到飽和，商鋪

43、也因著市場(chǎng)需求量日趨飽和，而辦公樓作為體現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物已經(jīng)成為新蘇州的稀缺物業(yè)。長(zhǎng)三角作為世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要區(qū)域，未來(lái)幾年對(duì)寫字樓的需求量將繼續(xù)加大，租金水平穩(wěn)中見漲，而蘇州是一個(gè)經(jīng)濟(jì)力極強(qiáng)，包容性極大的城市，繼上海之后蘇州寫字樓市場(chǎng)需求將呈現(xiàn)旺盛局面，成為整個(gè)長(zhǎng)三角又一新起的寫字樓高地。隨著蘇州逐漸由生產(chǎn)性城市向流通性城市轉(zhuǎn)變的進(jìn)程中，蘇州市大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的舉措出臺(tái)，高檔辦公樓需求還將大幅提升，靜態(tài)租金大幅上升，這一現(xiàn)象預(yù)示蘇州辦公樓市場(chǎng)前景一片大好。其中，作為蘇州城市特征的市中心區(qū)位辦公樓，因其在通貨順暢時(shí)能因市場(chǎng)升值而升值，在通貨緊縮時(shí)能保值并隨地價(jià)升值靜態(tài)租金相應(yīng)上升，隨市場(chǎng)變化波動(dòng)較小，投資穩(wěn)定性極強(qiáng)，從而成為業(yè)內(nèi)專家及眾多投資者一致認(rèn)同的最佳投資選擇。房產(chǎn)的增值主要來(lái)源于土地的增值，而區(qū)域的主中心區(qū)土地的稀缺性更強(qiáng)，是否位于區(qū)域的主中心區(qū)，是衡量一幢辦公樓的檔次和是否具有投資價(jià)值的首選要素。園區(qū)湖西的發(fā)展與古城區(qū)連成一片，且已成規(guī)模；而湖東隨著園區(qū)行政中心的東遷和政府規(guī)劃對(duì)湖東的支持，這一區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮?，將成為園區(qū)甚至蘇州未來(lái)首屈一指的cbd商務(wù)中心，真正成為一個(gè)集交通人流、資金流、信息流匯聚的樞紐，大量的社會(huì)精英人士及境外人士相繼進(jìn)駐，辦公樓租賃市場(chǎng)被空前看好。（二）中大面積的辦公樓最值得投資 2007