房產(chǎn)交易“直更名”的法律風(fēng)險(xiǎn)不可忽視

1、精品word房產(chǎn)交易“直更名的法律風(fēng)險(xiǎn)不行無(wú)視近日，一起因“直更名引發(fā)的房產(chǎn)糾紛在常熟法院調(diào)解成功。但是，以“直更名方式買房的風(fēng)險(xiǎn)問題卻是值得重視的問題。在實(shí)際操作過程中，“直更名風(fēng)險(xiǎn)較大，購(gòu)房者理應(yīng)謹(jǐn)慎選擇。【案例】幾年前，陳某在江蘇常熟購(gòu)置一套房產(chǎn)，但始終未交付，僅辦理了網(wǎng)簽。去年7月，陳某將房產(chǎn)出售給周某，兩人與中介公司簽訂協(xié)議，周某交付陳某定金3萬(wàn)元。當(dāng)年8月，陳某向開發(fā)商申請(qǐng)退房。周某再次交付陳某購(gòu)房款11萬(wàn)元，交付開發(fā)商購(gòu)房款34萬(wàn)元，開發(fā)商出具收據(jù)載明周某認(rèn)購(gòu)房屋。此后，周某始終未能辦理“直更名手續(xù)，遂將陳某、中介公司、開發(fā)商同時(shí)告上法庭，要求陳某擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任，開發(fā)商、中介公司擔(dān)

2、當(dāng)連帶責(zé)任。但被告三方均認(rèn)為自己沒有過錯(cuò)。開發(fā)商提出，必需先由陳某還清按揭貸款，然后才能撤銷原合同。后經(jīng)調(diào)解，多方達(dá)成全都：解除中介協(xié)議，周某支付中介費(fèi)用1000元;陳某與開發(fā)商簽訂的購(gòu)房合同連續(xù)履行;陳某返還周某定金及購(gòu)房款14萬(wàn)元;開發(fā)商返還周某購(gòu)房款34萬(wàn)元;陳某、周某、中介公司相互之間不再追究違約責(zé)任?！痉治觥俊爸备话闶?，針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書尚未辦理或尚未交付的新居，購(gòu)房者將購(gòu)房合同中的權(quán)利義務(wù)整體轉(zhuǎn)讓給買受方，開發(fā)商注銷原合同，與買受方重新簽定合同，為買賣雙方省下局部過戶費(fèi)?！爸备麑?shí)為購(gòu)房者將購(gòu)房合同中的權(quán)利義務(wù)整體轉(zhuǎn)讓給買受方，依據(jù)我國(guó)合同法規(guī)定，此舉必需取得合同相對(duì)方即房產(chǎn)公司

3、的同意，否那么難以完成“直更名手續(xù)。本案中周某擔(dān)當(dāng)“直更名義務(wù)并不違反法律禁止性規(guī)定，雙方在買賣協(xié)議中的商定應(yīng)為合法有效的，但“直更名明顯需要陳某及房產(chǎn)公司的協(xié)作?！爸苯痈拿帧⒚膺^戶費(fèi)，近年來，房地產(chǎn)中介頻現(xiàn)“直更名二手房。一些聲稱可以“直接改名字的二手房均沒有房產(chǎn)證，甚至有些還未交房，想省過戶費(fèi)，需要從購(gòu)房合同和還未辦理的房產(chǎn)證上做文章。在網(wǎng)絡(luò)搜尋引擎上搜尋“直更名房源，馬上會(huì)顯示成千上萬(wàn)條相關(guān)條目。除卻相關(guān)的新聞，大局部是中介和個(gè)人發(fā)布的售房信息。這些“直更名房源從低檔小區(qū)到高檔小區(qū)一應(yīng)俱全，并且不光是住宅，不少中介公司也打出了“直更名的售賣口號(hào)。不少房產(chǎn)中介從業(yè)人員表示，直更名的房源目

4、前賣得相當(dāng)不錯(cuò)，不光賣得廉價(jià)，還可以省下不少費(fèi)用，所以比較劃算。用他們的話說，類似這種房屋買賣操作起來已經(jīng)相當(dāng)成熟，平安性可以放心。雖說“直更名的過戶方式看似可以繞過契稅、營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅，為購(gòu)房者省下一筆不小的稅費(fèi)，但是它的操作并不標(biāo)準(zhǔn)，存在著很大的法律風(fēng)險(xiǎn)。一方面，從法律角度講，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。也就是說，沒有取得房產(chǎn)證的房源不得轉(zhuǎn)讓。除此之外，“直更名過戶也是一種偷逃稅費(fèi)的行為，這同樣是國(guó)家法律所不允許的。另一方面，通過所謂“直更名過戶方式購(gòu)置的房屋不能辦理貸款，必需一次付清房款，難以享受到國(guó)家信貸優(yōu)待政策。同時(shí)，“直更名在實(shí)際操作中，由于買賣雙方?jīng)]有簽訂正式的購(gòu)房

5、合同，而“直更名過戶方式的整個(gè)流程并不能表達(dá)出是買賣交易，所以得不到法律的支持和保護(hù)，當(dāng)買賣雙方產(chǎn)生分歧不行協(xié)調(diào)時(shí)，想通過法律途徑解決比較困難。自商品房實(shí)行購(gòu)房實(shí)名制后，已簽訂商品房買賣合同并已辦理網(wǎng)上備案的，就不得擅自變更或者解除。已簽約、備案的商品房變更或者解除合同，僅限以下三種情形：一是法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定允許退房的，如?消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法?等相關(guān)法律規(guī)定的，有資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)按規(guī)定程序認(rèn)定的質(zhì)量問題等;二是家庭成員之間因客觀緣由需要更名的;三是司法機(jī)關(guān)、紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)打算幫助執(zhí)行的。依據(jù)我國(guó)合同法規(guī)定，“直更名必需取得開發(fā)商同意，否那么難以完成。實(shí)際操作中，購(gòu)房者與開發(fā)商提出申請(qǐng)撤銷網(wǎng)簽購(gòu)房合同的預(yù)報(bào)登記手續(xù)后，還需等待房管部門審批通過、回收作廢的購(gòu)房合同、撤銷預(yù)報(bào)登記，然后開發(fā)商才能與新購(gòu)房者簽訂購(gòu)房合同。業(yè)內(nèi)人士提示，實(shí)際操作中，購(gòu)房合同網(wǎng)簽后，還未備案的，需要購(gòu)房者和房產(chǎn)公司提出申請(qǐng)撤銷網(wǎng)簽購(gòu)房合同的預(yù)報(bào)登記