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1、寫(xiě)字樓投資經(jīng)典案例分析投資經(jīng)典案例分析目錄12寫(xiě)字樓投資回報(bào)預(yù)期,投資注意事項(xiàng)寫(xiě)字樓投資經(jīng)典案例分析寫(xiě)字樓投資風(fēng)險(xiǎn)禁忌小型投資者最佳的選擇34寫(xiě)字樓投資經(jīng)典案例分析項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)進(jìn)度:2005年 1月-2006年6月北京中物理想房地產(chǎn)介入,開(kāi)始租賃運(yùn)營(yíng),出租率達(dá)50%,租金達(dá)5.5元/天平米;2006年6月-2006年9月中物理想因資金問(wèn)題,退出。佳龍集團(tuán)接手,繼續(xù)出租,出租率達(dá)70%;2006年9月佳龍集團(tuán)再次因資金問(wèn)題推出,經(jīng)興業(yè)銀行協(xié)調(diào),匯福糧油8個(gè)億現(xiàn)金接盤(pán);2009年,項(xiàng)目滿租,租金達(dá)6.5元/天/平米;有人出20億,匯福糧油沒(méi)賣、持有。近期中關(guān)村西區(qū)租金水平在9-10元/天/平米。中國(guó)電

2、子大廈B座區(qū)域:海淀區(qū)中關(guān)村西區(qū)產(chǎn)品:寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)商:中國(guó)電子集團(tuán)單價(jià): 13000元/平米體量:60000平米,約 8 億項(xiàng)目難度關(guān)鍵詞:業(yè)主更替、買賣市場(chǎng)與冷寫(xiě)字樓投資經(jīng)典案例分析項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)進(jìn)度:2006年 1月浙大網(wǎng)新,獨(dú)棟11000平米購(gòu)買自用;中華空腔醫(yī)學(xué)會(huì),1300平米購(gòu)買自用;2006年4月中創(chuàng)信測(cè),4000平米購(gòu)買自用;2006年11月優(yōu)派顯示設(shè)備,1300平米購(gòu)買自用;2006年12月中石油中鐵油,1300平米購(gòu)買自用。北京.國(guó)際區(qū)域:海淀區(qū)中關(guān)村大街產(chǎn)品:寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)商:北京金都房地產(chǎn)實(shí)業(yè)股份有限公司單價(jià): 14000元/平米體量:12.35萬(wàn)平米項(xiàng)目難度關(guān)鍵詞:獨(dú)棟、自用、知名

3、公司寫(xiě)字樓投資經(jīng)典案例分析項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)進(jìn)度:2012年5月上旬,開(kāi)始前期蓄客;2010年6月6日,銷售中心啟用,正式接待客戶;2010年6月18日,首次開(kāi)盤(pán),銷售額4億;2010年7月31日,二次開(kāi)盤(pán),銷售額1.5億;2010年8月29日,三次開(kāi)盤(pán),銷售額3億。中莎廣場(chǎng)區(qū)域:東三環(huán)內(nèi)燕莎區(qū)域產(chǎn)品:寫(xiě)字樓單價(jià):33000元/平米體量:25000平米,約8.5億銷售周期:4個(gè)月項(xiàng)目難度關(guān)鍵詞:舊樓收購(gòu)改造住宅立項(xiàng),限購(gòu),注冊(cè)公司購(gòu)買;無(wú)法貸款,客戶均為一次性付款。寫(xiě)字樓投資經(jīng)典案例分析項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)進(jìn)度:2012年11月20日,收購(gòu)買賣生效;2010年11月30日,銷售中心啟用,開(kāi)始蓄客;2010年12月1

4、8日,首次開(kāi)盤(pán),銷售額6億;2011年1月22日,二次開(kāi)盤(pán),銷售額2億;2011年3月20日,三次開(kāi)盤(pán),銷售額12億(含中國(guó)質(zhì)監(jiān)局國(guó)企整購(gòu)9個(gè)樓層近2萬(wàn)平米)。2011年5月20日,商鋪開(kāi)盤(pán),銷售額4億。項(xiàng)目近尾聲。金澳國(guó)際2010年北京最大商業(yè)地產(chǎn)并購(gòu)案 區(qū)域:北三環(huán)區(qū)域產(chǎn)品:寫(xiě)字樓單價(jià):43000元/平米體量:60000平米,約26億銷售周期:4個(gè)月銷售率過(guò)80%項(xiàng)目難度關(guān)鍵詞:先認(rèn)購(gòu)再轉(zhuǎn)二手房交易,過(guò)程較為復(fù)雜;馬甸區(qū)域,客戶認(rèn)知度較低,價(jià)格實(shí)現(xiàn)突破;客戶多為一次性付款,且要求付款周期短。寫(xiě)字樓投資經(jīng)典案例分析項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)進(jìn)度:入場(chǎng)時(shí)間到截止今日銷售面積5萬(wàn)平米,銷售額20億,客戶構(gòu)成(陜西

5、、山西、北京主要散戶,自用國(guó)企,律師事務(wù)所,銀行等)。國(guó)投財(cái)富廣場(chǎng) 區(qū)域:西二三環(huán)之間,廣安路9號(hào)產(chǎn)品:寫(xiě)字樓體量:250000平米寫(xiě)字樓投資回報(bào)預(yù)期寫(xiě)字樓投資回報(bào)預(yù)期寫(xiě)字樓作為商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率相對(duì)較高。住宅投資回報(bào)率為35,而通常寫(xiě)字樓回報(bào)率為58,由此可見(jiàn),投資寫(xiě)字樓較投資住宅收益大,而租約的穩(wěn)定性是寫(xiě)字樓相對(duì)住宅所具有的另一優(yōu)勢(shì)。投資注意事項(xiàng)投資注意事項(xiàng) 區(qū)位檔次投資注意事項(xiàng) 客戶構(gòu)成 配套設(shè)施小型投資者的選擇統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)權(quán)的優(yōu)勢(shì): 引入資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理模式,開(kāi)發(fā)商指定樂(lè)工場(chǎng)團(tuán)隊(duì)獨(dú)家負(fù)責(zé)項(xiàng)目投資客戶購(gòu)買面積及自持面積的租賃代理工作。 實(shí)現(xiàn)前期銷售與后期招商之間平穩(wěn)過(guò)渡;物業(yè)經(jīng)營(yíng)行為統(tǒng)一、價(jià)格統(tǒng)

6、一出口,有計(jì)劃、有策略的整體租賃,使業(yè)主獲得資產(chǎn)與租金雙收益,實(shí)現(xiàn)物業(yè)保值增值。提前預(yù)租,減少業(yè)主空置時(shí)間,實(shí)現(xiàn)業(yè)主連租,吸引更多大面積高資質(zhì)客戶入住辦公;為租戶提供注冊(cè)咨詢、協(xié)助辦理等服務(wù),為業(yè)主提供代開(kāi)租金發(fā)票等服務(wù);1項(xiàng)目購(gòu)買后出租土地的升值自身物業(yè)的升值高收益234樂(lè)工場(chǎng)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理模式成功案例中莎廣場(chǎng)金澳國(guó)際高和睿瑞士奇華頓 / 銳創(chuàng)傳媒 / 中西亞通位 置:朝陽(yáng)區(qū)新源里16號(hào).代理面積:24884.21平方米租賃報(bào)價(jià):5.5元/元/平方米 (2011.01) 大客戶大客戶掌趣科技/華油惠博普/開(kāi)聯(lián)信息位 置:海淀區(qū)馬甸東路17號(hào)代理面積:11934.95平方米租賃報(bào)價(jià):8.0元/元

7、/平方米 (2012.03) 大客戶大客戶位置:順南大街阜通東大街交界代理面積: 9271.99平方米租賃報(bào)價(jià):6.0元/元/平方米 (2012.05) 高和萃位 置:東三環(huán)團(tuán)結(jié)湖西北代理面積:115000平方米租賃報(bào)價(jià):8-20元/元/平方米 (2012.08) 合作模式艾頓酒店管理/馮小剛工作室/百特英語(yǔ)大客戶大客戶大客戶大客戶樂(lè)工場(chǎng)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理模式案例之:中莎廣場(chǎng) 中莎廣場(chǎng)(原琨莎中心BC座),位于北京朝陽(yáng)區(qū)燕莎商圈,項(xiàng)目以資產(chǎn)精裝修的經(jīng)營(yíng)管理模式為核心,項(xiàng)目銷售給外地安全資本投資客戶后,我司同時(shí)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理,統(tǒng)一對(duì)外招租。通過(guò)高和投資引薦,我司與大多數(shù)小業(yè)主簽訂了委托代理協(xié)議

8、,并簽訂了租金承諾協(xié)議;我司團(tuán)隊(duì)駐場(chǎng)后,通過(guò)樂(lè)工場(chǎng)聯(lián)盟渠道信息發(fā)布,對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了一系列樂(lè)工場(chǎng)渠道推廣活動(dòng),將項(xiàng)目信息及時(shí)準(zhǔn)確的傳達(dá)到渠道聯(lián)盟成員及客戶。樂(lè)工場(chǎng)團(tuán)隊(duì)入駐前琨莎中心A座散售業(yè)主自行租賃成交均價(jià)為3.5元/天/,樂(lè)工場(chǎng)團(tuán)隊(duì)入駐后,代理聯(lián)盟帶來(lái)足量意向客戶,確保了BC座租金整體簽約價(jià)格均高于5.0/5.0/天天/ /平方米平方米,并且隨著大廈的入住率日益增加及物業(yè)管理的完善,租金水平最終達(dá)到5.5/5.5/天天/ /平方米平方米以上;歷經(jīng)一年的時(shí)間,2011年7月首輪招租階段完成,成功將大廈待租面積全部簽約,共計(jì)簽約客戶為33家,引進(jìn)了創(chuàng)銳文化傳媒、中富金石咨詢、瑞士奇華頓、好運(yùn)通國(guó)際假日旅行社等大客戶入駐,結(jié)案時(shí)租金報(bào)價(jià)6.56.5元元/ /天天/ /平方米平方米。投資風(fēng)險(xiǎn)禁忌投資風(fēng)險(xiǎn)禁忌經(jīng)濟(jì)承

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