沈陽裕景項目營銷定位報告100831

1、11沈陽裕景中心項目沈陽裕景中心項目營銷定位報告營銷定位報告20102010年年8 8月月12錄目Part1 Part1 沈陽市場總體概況沈陽市場總體概況Part2 Part2 高端市場解析高端市場解析Part3 Part3 解讀金廊市場解讀金廊市場Part4 Part4 重點競品解析重點競品解析Part1 Part1 項目解讀項目解讀Part2 Part2 項目定位項目定位Part3 Part3 項目客群定位項目客群定位Part4 Part4 項目價格定位項目價格定位13沈陽市場總體概況沈陽市場總體概況高端住宅市場解析高端住宅市場解析解讀金廊市場解讀金廊市場重點競品解析重點競品解析14沈陽市

2、場總體概況沈陽市場總體概況15國家宏觀調控政策回顧國家宏觀調控政策回顧PART1沈陽市場整體概況沈陽市場整體概況調控政策及影響調控政策及影響居民首次購房享受優(yōu)惠的貸款利率和首付款優(yōu)惠，購買改善型自住同樣可以享受優(yōu)惠的貸款條件 房交會利好政策首次推出了“押舊房買新房”活動 沈陽精裝房契稅標準上調 沈陽精裝房交契稅標準上調500元/，精裝房單價在7200元/m2以上的按4%收取，單價在7200元/m2以下的按1.5%收取。住建部：取消造經適房硬指標 房貸七折優(yōu)惠不得搭售 銀行在辦理存量房貸利率調整業(yè)務中，一律不準強制搭售銀行理財產品或其他金融產品。 沈陽二套房貸政策趨緊部分銀行利率上漲10% 控制

3、信貸，防止經濟過熱，防范金融風險持續(xù)釋放、貫徹優(yōu)惠政策抑制房地產過熱政策進一步收緊遏制部分城市樓價過快上漲增加普通商品房有效供給；抑制投機購房；加強信貸風險管理；個人住房轉讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年年底25條新政到期09年10月09年12月09年19月遏制投機需求10年4月暫停三套房貸規(guī)范市場秩序以住房套數(shù)界定二套房首付不得低于50%，暫停三套及以上房貸嚴格實行購房實名制；未獲預售許可開發(fā)商不得收取定金16PART1沈陽市場整體概況沈陽市場整體概況調控政策及影響調控政策及影響調控目標：由調控目標：由“遏制房價過快上漲遏制房價過快上漲”到到 “促使房價合理回歸促使房價合理回歸 ” ，調控目

4、標逐步，調控目標逐步升級升級調控手段：由調控手段：由“單方面行政干預單方面行政干預”到到“立法規(guī)范立法規(guī)范”，調控手段逐步升級，調控手段逐步升級調控方向：由調控方向：由“調控供需結構調控供需結構”到到“規(guī)范市場行為規(guī)范市場行為”，調控方向逐步升級，調控方向逐步升級已出臺措施包括以下幾類：已出臺措施包括以下幾類：第一類：增加供應，推進保障房建設（2110年580萬套保障房及棚戶區(qū)改造房硬 指標、地方政府保障性 住房供地計劃公布前不得出讓商品住房用地、經濟適用房、廉租房、中小普通住房用地占比不 得低于70%等）第二類：抑制投機投資（規(guī)范首套標準、提高首付比例、降低利率優(yōu)惠、取消優(yōu)惠措施、限制投資投

5、機 性購房）第三類：加強市場監(jiān)管（房價地方政府政績掛鉤、非主業(yè)央企限時退出、未獲預售許可不得排號、取得 預售的商品房要一次性推出市場、嚴查退房率高及價格異常項目、禁止期房轉名等）第四類：打行為擊囤地（土地出讓中首付比例不得低于50%，分期繳納期限不超過1年，未按期開工土 地將無償收回等）。已出臺調控政策小結已出臺調控政策小結17PART1沈陽市場整體概況沈陽市場整體概況調控政策及影響調控政策及影響仍有可能陸續(xù)出臺的調控措施仍有可能陸續(xù)出臺的調控措施物業(yè)稅、特別房產消費稅、保有稅：物業(yè)稅、特別房產消費稅、保有稅：物業(yè)稅“空轉”工作將推廣至全國，這是物業(yè)稅“空轉”試點工作6年多來邁出的一大步。久議

6、不決的物業(yè)稅開征步伐開始提速，物業(yè)稅或成為強力遏制高房價的“巨斧”。對高端房產交易征稅，即特別房產消費稅，將會在重點城市試點開征，具體稅率未定。對多套房產在保有環(huán)節(jié)上征收“房產保有稅”，或將在上海試行。 住房保障法住房保障法起草：起草：1月29日，清華大學法學院教授王振民透露，我國已經開始起草住房保障法，明確規(guī)定各級政府如對住房保障不力，將被追究法律責任。與此同時，各地對保障性住房也給予了前所未有的重視。明確開竣工期限：明確開竣工期限：打擊囤地囤房招拍掛制度醞釀改革：招拍掛制度醞釀改革：打擊土地財政，規(guī)范土地供應18新政下的全國房地產市場形勢新政下的全國房地產市場形勢PART1沈陽市場整體概況

7、沈陽市場整體概況調控政策及影響調控政策及影響全國房產成交呈全面下降趨勢。全國房產成交呈全面下降趨勢。19沈陽市場觀望情緒出現(xiàn)，成交量下降明顯沈陽市場觀望情緒出現(xiàn)，成交量下降明顯PART1沈陽市場整體概況沈陽市場整體概況調控政策及影響調控政策及影響新政下的沈陽房地產市場形勢新政下的沈陽房地產市場形勢110別墅市場成交影響更加明顯。別墅市場成交影響更加明顯。PART1沈陽市場整體概況沈陽市場整體概況調控政策及影響調控政策及影響新政下的沈陽房地產市場形勢新政下的沈陽房地產市場形勢近郊別墅市場1-5月份銷售情況分析競品統(tǒng)計來源于：蘭喬圣菲、保利十二橡樹莊園、首創(chuàng)琥珀灣、中海龍灣、金地長青灣111政策影

8、響小結：政策影響小結：策略提示策略提示未來幾年，未來幾年， 房地產行業(yè)進入政策調控周期。房地產行業(yè)進入政策調控周期。穩(wěn)步上升為主旋律，階段震蕩為主節(jié)奏。穩(wěn)步上升為主旋律，階段震蕩為主節(jié)奏。抓住震動波峰期，抓住震動波峰期，跟上大勢起伏，控制面市節(jié)點成為關鍵。跟上大勢起伏，控制面市節(jié)點成為關鍵。2011年年2010年年2009年年2008年年2007年年112供應量快速增長供應量快速增長2010年上半年供應呈逐月遞增趨勢，總供應量年上半年供應呈逐月遞增趨勢，總供應量481.41萬平。萬平。較較09年上半年供應增長年上半年供應增長13.6%。萬平方米PART1沈陽市場整體概況沈陽市場整體概況供需狀況

9、供需狀況113銷售量明顯萎縮銷售量明顯萎縮2010年上半年銷售呈波狀起伏，總成交量年上半年銷售呈波狀起伏，總成交量552.44萬平。萬平。較較09年上半年成交量減少年上半年成交量減少15.06%。調控月PART1沈陽市場整體概況沈陽市場整體概況供需狀況供需狀況萬平方米114成交價格：大跨度的上揚成交價格：大跨度的上揚2010年沈陽住宅市場均價持續(xù)上升，增長年沈陽住宅市場均價持續(xù)上升，增長20%，月均漲幅，月均漲幅3.3%。調控政策對住宅銷售有一定影響，但價格卻仍然堅挺，穩(wěn)步上升調控政策對住宅銷售有一定影響，但價格卻仍然堅挺，穩(wěn)步上升數(shù)據(jù)來源：沈陽市統(tǒng)計局PART1沈陽市場整體概況沈陽市場整體概

10、況供需狀況供需狀況元/平方米115策略提示策略提示成交萎縮，價格堅挺，是這一時期震蕩的主要特點。成交萎縮，價格堅挺，是這一時期震蕩的主要特點。高總價項目高總價項目、遠郊項目、遠郊項目、投資型項目投資型項目受政策影響大，市中受政策影響大，市中心中小套型滿足消費者首次置業(yè)或改善居住環(huán)境等剛性需心中小套型滿足消費者首次置業(yè)或改善居住環(huán)境等剛性需求，受政策影響小。求，受政策影響小。成交才是硬道理。成交才是硬道理。主動應對市場變化，提高性價比，才能在政策風暴中立于不敗主動應對市場變化，提高性價比，才能在政策風暴中立于不敗供需狀況小結：供需狀況小結：116根據(jù)當前房地產發(fā)根據(jù)當前房地產發(fā)展情況、樓盤的開展

11、情況、樓盤的開發(fā)情況，將沈陽市發(fā)情況，將沈陽市房地產市場劃分為房地產市場劃分為以下幾大板塊以下幾大板塊其中主要的樓盤集中在中心城區(qū)、鐵西板塊以及快速發(fā)展中的渾南、長白板塊。沈北新區(qū)板塊沈北新區(qū)板塊白山路板塊白山路板塊鐵西新區(qū)板塊鐵西新區(qū)板塊渾南新區(qū)板塊渾南新區(qū)板塊棋盤山板塊棋盤山板塊東東二二環(huán)環(huán)板板塊塊鐵西板塊鐵西板塊長白島長白島板塊板塊中心城中心城區(qū)板塊區(qū)板塊金金廊廊C CB BD D板板塊塊PART1沈陽市場整體概況沈陽市場整體概況板塊格局板塊格局沈陽市場板塊劃分沈陽市場板塊劃分117板塊發(fā)展時序：整體開發(fā)時序呈由圓心至環(huán)區(qū)逐漸過度的特征板塊發(fā)展時序時間新發(fā)展板塊00年以前市區(qū)板塊本地化發(fā)

12、展01年6月渾南新區(qū)建設啟動，打造高新技術產業(yè)區(qū)02年8月鐵西新區(qū)成立，拉開改造老工業(yè)基地大幕03年10月北金廊建設，以北站金融商務區(qū)為中心04年于洪新城規(guī)劃建設，打造現(xiàn)代生態(tài)休閑商住區(qū)05年南金廊五里河區(qū)建設，長白新城啟動，構建大渾南新城區(qū)06年園博會召開帶動棋盤山風景旅游開發(fā)區(qū)06年11月沈北新區(qū)成立，規(guī)劃面積達千余平方公里1市區(qū)板塊7沈北新區(qū)渾南新區(qū)2棋盤山板塊63鐵西板塊于洪新城4長白板塊5PART1沈陽市場整體概況沈陽市場整體概況板塊格局板塊格局118房地產活躍區(qū)域 房地產活躍區(qū)集中在沈陽市的中部和南部，以高檔住宅居多。房地產活躍區(qū)集中在沈陽市的中部和南部，以高檔住宅居多。 沈陽市高

13、檔住宅代表板塊主要沈陽市高檔住宅代表板塊主要為金廊板塊、棋盤山板塊以及渾南長白板塊。為金廊板塊、棋盤山板塊以及渾南長白板塊。板塊價格板塊價格渾南新區(qū)板塊渾南新區(qū)板塊高檔樓盤：高檔樓盤：7500-120007500-12000元元/ /中檔樓盤：中檔樓盤：50005000元元/ /主力戶型：主力戶型： 120-150 120-150 三房三房長白島板塊長白島板塊高檔樓盤：高檔樓盤：8000-100008000-10000元元/ /中檔樓盤：中檔樓盤：50005000元元/ /主力戶型：主力戶型： 90-140 90-140 兩房兩房/ /三房三房棋盤山板塊棋盤山板塊聯(lián)排：聯(lián)排：8000-1200

14、08000-12000元元/ /獨棟：獨棟：20000-3000020000-30000元元/ /中心城區(qū)板塊中心城區(qū)板塊高檔樓盤：高檔樓盤：1000010000元元/ /中檔樓盤：中檔樓盤：50005000元元/ /主力戶型：主力戶型：130-150130-150兩房兩房鐵西板塊鐵西板塊高檔樓盤：高檔樓盤：65006500元元/ /中檔樓盤：中檔樓盤：45004500元元/ /主力戶型：主力戶型：40-11040-110一一/ /兩房兩房白山路板塊白山路板塊高檔樓盤：高檔樓盤：60006000元元/ /中檔樓盤：中檔樓盤：40004000元元/ /主力戶型：主力戶型：40-11040-110

15、一一/ /兩房兩房沈北新區(qū)板塊沈北新區(qū)板塊樓盤價格：樓盤價格：2800-34002800-3400元元/ /主力戶型：主力戶型： 90-120 90-120 兩房兩房/ /三房三房東二環(huán)板塊東二環(huán)板塊高檔樓盤：高檔樓盤：50005000元元/ /中檔樓盤：中檔樓盤：45004500元元/ /主力戶型：主力戶型：70-100 70-100 兩房兩房金廊金廊CBDCBD板塊板塊高檔樓盤：高檔樓盤：10000-16000010000-160000元元/ /主力戶型：主力戶型： 150-200150-200兩房兩房/ /三房三房鐵西新區(qū)板塊鐵西新區(qū)板塊高檔樓盤：高檔樓盤：24002400元元/ /中檔

16、樓盤：中檔樓盤：34003400元元/ /主力戶型：主力戶型： 50-100 50-100 一一/ /兩房兩房PART1沈陽市場整體概況沈陽市場整體概況板塊格局板塊格局119高端項目主要集中于高端項目主要集中于市中心金廊沿線、長白島和渾南區(qū)域。市中心金廊沿線、長白島和渾南區(qū)域。160160萬以上萬以上9090萬萬-160-160萬萬50-9050-90萬萬5050萬以下萬以下PART1沈陽市場整體概況沈陽市場整體概況板塊格局板塊格局價格檔次分布價格檔次分布120于洪新城：中端客戶為主長白板塊：中高端客戶為主，少量高端沈北新區(qū)：中低端客戶為主棋盤山板塊：高端及頂端客戶客戶層次分布區(qū)域高端及以上主

17、要分布在市中心、長白、渾南和棋盤山板塊中高端市中心板塊、渾南板塊、長白及部分大東板塊中端以下于洪新城、鐵西板塊、城北板塊、大東板塊及沈北新區(qū)鐵西板塊：中端客戶為主，少量中高端客戶市中心板塊：中高端及以上客戶為主渾南板塊：中高端客戶為主，少量高端和中端大東板塊：中端客戶為主，少量中高端客戶城北板塊：中端及中端以下客戶為主 整體客戶層次以市中心（金廊）、長白、渾南板塊和棋盤山板塊最高，其它板塊以中端及以下客戶為主整體客戶層次以市中心（金廊）、長白、渾南板塊和棋盤山板塊最高，其它板塊以中端及以下客戶為主 城市供應主流在中高端和中端市場，高端以上市場整體供應量少，分布面窄城市供應主流在中高端和中端市場

18、，高端以上市場整體供應量少，分布面窄板塊客群板塊客群PART1沈陽市場整體概況沈陽市場整體概況板塊格局板塊格局121沿海國際中心20072007年年20082008年年唯美十方 品牌項目集中推售，產品及定位同質化嚴重，競爭激烈； 市場由產品及價格主導的競爭演化為創(chuàng)新營銷及服務細節(jié)執(zhí)行主導的競爭； 未來個別區(qū)域或個別樓盤異軍突起，普遍低迷的競爭格局已經呈現(xiàn)。新加坡城金地國際花園萬科魅力之城安邦大溪地皇第龍邸萬科城峰匯金地長青灣金地濱河國際社區(qū)首創(chuàng)國際城保利花園福邸碧桂園太陽城碧桂園銀河城碧桂園鳳凰城保利百合花園20092009年年和記黃埔地產華潤置地4盤聯(lián)動香港瑞安 中冶 吉寶首創(chuàng)琥珀灣 保利十

19、二橡樹中旅國際小鎮(zhèn)20102010年年恒基兆業(yè)龍湖地產中興發(fā)展佳兆業(yè)富力仙湖國際異地品牌開發(fā)商的陸續(xù)進駐對競爭格局產生重大影響異地品牌開發(fā)商的陸續(xù)進駐對競爭格局產生重大影響PART1沈陽市場整體概況沈陽市場整體概況板塊格局板塊格局122通過以上分析發(fā)現(xiàn)高端及以上市場主要聚通過以上分析發(fā)現(xiàn)高端及以上市場主要聚集于中心區(qū)、渾南長白區(qū)域和棋盤山區(qū)域集于中心區(qū)、渾南長白區(qū)域和棋盤山區(qū)域挖掘各高端板塊的競爭優(yōu)勢挖掘各高端板塊的競爭優(yōu)勢123高端市場解析高端市場解析124金廊金廊CBDCBD板塊板塊不可替代的核心區(qū)位不可替代的核心區(qū)位金廊CBD板塊主要特點：政府規(guī)劃的CBD工程，沈陽最核心的發(fā)展區(qū)域，政治

20、、經濟、文化的匯集區(qū)，配套高度完善。 板塊范圍：板塊范圍：北至北陵公園、南至渾河北岸，以青年大街、北京街為軸線； 樓盤概況：樓盤概況：金廊CBD為沈陽核心地段，土地供應有限，當前所在售樓盤多接近尾盤，且多商務辦公、公寓，住宅戶型面積集中在150以上（除世茂在售的6#84-144外），區(qū)域配套設施較齊全； 銷售價格銷售價格：10000-16000元/ 代表樓盤：代表樓盤：華府天地、新華天璽、領先國際城、世茂五里河、萬鑫公寓 、華潤悅府 客戶來源客戶來源：客戶來源較廣泛，外地投資客戶較多、高檔住宅多以私企業(yè)主、高級管理人員、中高層公務人員 發(fā)展趨勢：發(fā)展趨勢：沈陽最核心的區(qū)域，是政府大力發(fā)展的導向

21、，憑借不可替代的區(qū)位優(yōu)勢以及高度成熟的生活配套，使其成為不可逾越的高端樓盤開發(fā)區(qū)，且其稀缺的土地決定區(qū)域內的樓盤具有不可復制性。華府天地華府天地2 2期期價格：預計12000元/平米左右主推面積：30-55新華天璽新華天璽價格：16000元/平米主推面積：45-80世茂五里河世茂五里河價格：11000-12000元/平米主推面積：三房150-200萬鑫公寓萬鑫公寓價格：6200元/平米主推面積：一房50-70兩房：50-90華潤悅府華潤悅府價格：預計18000元/平米主推面積：100-300PART2沈陽高端市場概況沈陽高端市場概況金廊金廊125渾南新區(qū)板塊渾南新區(qū)板塊適度的城市距離，稀缺的渾

22、河景觀適度的城市距離，稀缺的渾河景觀兼有區(qū)位及環(huán)境的雙重優(yōu)勢。承接沈河與和平老城區(qū)的地理位置以及獨特的渾河資源成為該板塊主要的特色，板塊強調居住的舒適性，以中高端產品為主，生活配套設施目前尚未成熟。 板塊范圍：渾南新區(qū)； 樓盤概況：沈陽房地產新興區(qū)域，土地供應量較大，市場競爭激烈，板塊內多以中高檔住宅為住，以中檔舒適型戶型為主導產品，面積集中在120-160，兼有少量公寓及寫字樓，配套設施跟不上整個區(qū)域的發(fā)展； 銷售價格：5000-10000元/左右 代表樓盤：萬科金域藍灣、金地國際花園、億豐時代廣場、金地長青灣、左岸慧晶、上河城香堤灣、首創(chuàng)國際城客戶來源：以外地的投資客戶、沈陽老城區(qū)內中高等

23、收入的私企業(yè)主、管理人員、公務人員、白領為主 發(fā)展趨勢：沈陽金廊CBD的延伸區(qū)未來現(xiàn)代化科技新城區(qū)，有可能成為沈陽高端寫字樓、公寓、住宅等的聚集地。萬科金域藍灣萬科金域藍灣價格：8000-12000元/主推戶型：三房145-160億豐時代廣場億豐時代廣場價格：6000元/平米主推戶型：兩房60-80 三房100-130首創(chuàng)國際城首創(chuàng)國際城價格：6200元/主推戶型：兩房90、三房130金地金地長青灣長青灣價格：7500-12000元/主推戶型：三房180-420左岸慧晶左岸慧晶價格：5700元/主推戶型：三房130上河城上河城香堤灣香堤灣價格：5700元/主推戶型：三房145-155金地國際花

24、園金地國際花園價格：6600元/主推戶型：二-四房96-143PART2沈陽高端市場概況沈陽高端市場概況渾南渾南126長白島板塊長白島板塊適度的城市距離與優(yōu)美的自然環(huán)境適度的城市距離與優(yōu)美的自然環(huán)境與渾南新區(qū)板塊特點趨同，兼有區(qū)位與環(huán)境的雙重優(yōu)勢。板塊內大開發(fā)商云集，以中高檔樓盤為主，交通便利，環(huán)境優(yōu)越，但生活配套尚未成熟。 板塊范圍：長白島板塊； 樓盤概況：土地供應量較大，多大開發(fā)商，項目規(guī)模較大，產品主要以舒適型的中大戶型為主，面積集中在90-140的范圍，強調居住環(huán)境，交通便利，生活配套設施較齊全； 銷售價格：6000-10000元/左右 代表樓盤：格林生活坊、中海國際社區(qū)、萬科城、新加

25、坡城 客戶來源：以外地的投資客戶、私企業(yè)主、高級管理人員、中高層公務人員、高級白領為主萬科城萬科城價格：8000-10000元/平米主推戶型：三房110-130新加坡城新加坡城價格：6000元/平米主推戶型：三房100-140 兩房90中海國際社區(qū)中海國際社區(qū)價格：6100元/平米主推戶型：三房120-150格林生活坊格林生活坊價格：6300元/平米主推戶型： 三房130PART2沈陽高端市場概況沈陽高端市場概況長白長白127棋盤山板塊棋盤山板塊依山傍水，具有不可復制的生態(tài)環(huán)境資依山傍水，具有不可復制的生態(tài)環(huán)境資源源高檔別墅聚集區(qū)域，環(huán)境資源優(yōu)越，生活配套設施貧乏。 板塊范圍：棋盤山及周邊；

26、樓盤概況：高檔別墅聚集區(qū)域，以低密度的聯(lián)排別墅及洋房產品開發(fā)為主，戶型面積集中在200-300的面積區(qū)間，主要風格為歐美的建筑風格，周邊生活配套設施貧乏； 銷售價格：聯(lián)排：8000-12000元/ 獨棟：20000-30000元/ 代表樓盤：萬科蘭橋圣菲、保利十二橡樹 客戶來源：沈陽、撫順、鐵嶺及周邊區(qū)域的私企業(yè)主、高管及公務員奧林匹克花園奧林匹克花園價格：6500元/平米主推戶型：聯(lián)排300平米 獨棟460平米中旅國際小鎮(zhèn)中旅國際小鎮(zhèn)價格：8000元/平米主推戶型：聯(lián)排200300平米萬科蘭橋圣菲萬科蘭橋圣菲價格：30000元/平米主推戶型：聯(lián)排300-500平米保利十二橡樹保利十二橡樹價格

27、：8000-12000元/平米主推戶型：聯(lián)排300平米PART2沈陽高端市場概況沈陽高端市場概況棋盤山棋盤山128高端及以上市場未來潛在供應量較大，市場競爭激烈高端及以上市場未來潛在供應量較大，市場競爭激烈金廊沿線：金廊沿線：220220萬萬mm2 2純住宅項目綜合商業(yè)體渾南新區(qū)：渾南新區(qū)：111111萬萬mm2 2長白島：長白島：220220萬萬mm2 2注：此統(tǒng)計納入了大部分高端及以上項目的未來供應狀況，但為不完全統(tǒng)計，僅初步故略，目的是分析市場未來競爭壓力。區(qū)域區(qū)域項目項目預計住宅面積（萬平）預計住宅面積（萬平）金廊沿線金廊沿線華府天地華府天地2121東森商務廣場東森商務廣場恒隆廣場恒隆

28、廣場1616華豐文化廣場華豐文化廣場8 8嘉里項目嘉里項目3636世茂五里河世茂五里河6464茂業(yè)項目茂業(yè)項目5 5新世界花園新世界花園3535東方威尼斯東方威尼斯3535渾南及長白渾南及長白中海項目中海項目7070萬科城萬科城8080遠洋項目遠洋項目7070泛化商業(yè)廣場泛化商業(yè)廣場1010保利達江灣城保利達江灣城7575金地項目金地項目1414億豐廣場億豐廣場1212合計合計551551PART2沈陽高端市場概況沈陽高端市場概況板塊潛在競爭板塊潛在競爭129高端板塊市場特點如下：高端板塊市場特點如下：三大高端板塊均具有其自身優(yōu)勢：三大高端板塊均具有其自身優(yōu)勢： 1、中心金廊板塊具有無法替代的

29、區(qū)位優(yōu)勢以及高度成熟的城市生活配套；、中心金廊板塊具有無法替代的區(qū)位優(yōu)勢以及高度成熟的城市生活配套； 2、渾南、長白板塊具有適中的城市距離以及獨特的渾河資源；、渾南、長白板塊具有適中的城市距離以及獨特的渾河資源； 3、棋盤山板塊依山傍水，具有不可復制的自然生態(tài)環(huán)境。、棋盤山板塊依山傍水，具有不可復制的自然生態(tài)環(huán)境。從板塊的競爭關系分析，渾南長白板塊與中心區(qū)的金廊板塊存在一定競爭關系，從板塊的競爭關系分析，渾南長白板塊與中心區(qū)的金廊板塊存在一定競爭關系，而棋盤山板塊則憑借低密度的產品與絕對頂端的客戶階層，與金廊板塊無直接競而棋盤山板塊則憑借低密度的產品與絕對頂端的客戶階層，與金廊板塊無直接競爭關

30、系。爭關系。渾南、長白板塊及金廊板塊自身未來潛在供應量較大，市場競爭激烈。渾南、長白板塊及金廊板塊自身未來潛在供應量較大，市場競爭激烈。小結小結130解讀金廊市場解讀金廊市場131PART3解讀金廊市場解讀金廊市場在建與待建項目分布在建與待建項目分布132年內在建項目有9個：分別為：恒隆廣場、茂業(yè)中心、嘉里中心、新夏宮城市廣場、新世界會展中心、華豐廣場；未動工項目有4個：恒基兆業(yè)、遠東集團地塊、星獅地塊、佳兆業(yè)；在售項目有5個：領先國際、世貿五里河、皇朝萬鑫、新華國際金融中心天璽、東森總部商務廣場 ；年內有可能銷售項目3個： 華潤中心悅府、華府新天地、盛華苑四期。與狼爭強與狼爭強 與虎共舞與虎

31、共舞PART3解讀金廊市場解讀金廊市場金廊項目位置明細圖金廊項目位置明細圖1331 1、金廊核心段工程進度在政府要求下加快：、金廊核心段工程進度在政府要求下加快：在沈陽市政府為了全運會城市形象的硬性要求下，各項目加快施工進度。項目上市期有望提前。2 2、年底前面市的住宅產品較少，以公寓產品居多：、年底前面市的住宅產品較少，以公寓產品居多：世茂五里河公開一期基本售罄，推出二期6號樓銷售近50%，新華國際金融中心天璽目前主銷公寓產品，華府新天地小戶型精裝公寓即將開盤，瑞安沈陽天地公寓產品也有望下半年入市。目前處于蓄客階段項目有：華潤中心悅府、瑞安沈陽天地；市府恒隆市場一期產品為酒店和商場，短期內不

32、會形成直接競爭；3 3、產品同質化嚴重，競爭、產品同質化嚴重，競爭 壓力大：壓力大：全部為城市綜合體項目，建筑面積超過1000萬；4 4、105-210105-210平產品供應量大平產品供應量大 ：從目前在售項目對外公布的情況看，大多數(shù)集中在兩段：60平左右的精裝公寓，150-200平的住宅 ；本項目產品與板塊內在售項目主力面積段重疊 ；5 5、90%90%以上為精裝修產品，拼的都是標準，個性化不突出：以上為精裝修產品，拼的都是標準，個性化不突出：90%以上的公寓產品精裝修；標準為從1000-5000元/不等；6 6、多樣化的物管服務競相面世、多樣化的物管服務競相面世皇朝萬鑫陸續(xù)增加的服務內容

33、：外籍門童、讀卡式身份辨別安全入戶系統(tǒng)等；7 7、毛坯均價、毛坯均價1100011000元元/ /平的銷售價格，高品質精裝精配公寓產品可以達到平的銷售價格，高品質精裝精配公寓產品可以達到2500025000元元/ /平：平：金廊目前銷售價格在9500-25000之間，最低為東森總部商務廣場，最高皇朝萬鑫大廈，領先國際項目的銷售均價在11000左右，09年華潤中心悅府的銷售均價也在11000以上。PART3解讀金廊市場解讀金廊市場金廊項目綜述金廊項目綜述134項目名稱項目名稱開發(fā)商開發(fā)商占地面積占地面積建筑面積建筑面積華府新天地沈陽華銳地產16萬平190萬平華潤中心悅府華潤置地3萬平11萬平世茂

34、五里河世茂集團18萬平160萬平皇朝萬鑫大廈中一集團1萬平25萬平新華國際金融中心天璽新華集團2.7萬平40萬平盛華苑一方地產約2萬平約20萬平茂業(yè)中心茂業(yè)集團2.6萬平40萬平基本均為國內知名開發(fā)商，開發(fā)實力雄厚，有一定的市場口碑基本均為國內知名開發(fā)商，開發(fā)實力雄厚，有一定的市場口碑PART3解讀金廊市場解讀金廊市場競品規(guī)模競品規(guī)模135項目名稱項目名稱開發(fā)商開發(fā)商入市時間入市時間產品類型產品類型戶型面積戶型面積未來供應量未來供應量分析分析均價均價華府新天地沈陽華銳地產2010年9月精裝、清水公寓3050平713套1.1萬元/平起價華潤中心悅府華潤置地2010年年底前住宅100300平700

35、套1.8-2萬元/平世茂五里河世茂集團在售住宅、公寓100250平70套住宅+820套公寓1.1萬元/平皇朝萬鑫大廈中一集團在售精裝公寓35600平30套2.5萬元/平新華國際金融中心天璽新華集團在售精裝公寓45466平930套1.6萬元/平盛華苑一方地產2010年9月精裝公寓3070平約1500套左右1.3萬元/平暫定金廊沿線項目基本為綜合體開發(fā)，只有華潤金廊沿線項目基本為綜合體開發(fā)，只有華潤悅府和世茂五里河為住宅項悅府和世茂五里河為住宅項目，本項目雖作為綜合體項目，但住宅區(qū)圍合設計，具有獨立的園林景目，本項目雖作為綜合體項目，但住宅區(qū)圍合設計，具有獨立的園林景觀，其產品主力面積觀，其產品主

36、力面積105-213105-213，綜合比較，產品形態(tài)優(yōu)勢不明顯。，綜合比較，產品形態(tài)優(yōu)勢不明顯。PART3解讀金廊市場解讀金廊市場競品狀況競品狀況136金廊沿線項目供應量將在金廊沿線項目供應量將在20112011年集中面世，未來的競爭壓力加大；年集中面世，未來的競爭壓力加大；產品同質化嚴重、定位相似、配套相似，要想在市場中搶占先機，產品同質化嚴重、定位相似、配套相似，要想在市場中搶占先機，項目要具有自身獨特的優(yōu)勢；項目要具有自身獨特的優(yōu)勢；多為綜合體項目，具有園林景觀的純住宅項目僅有華潤多為綜合體項目，具有園林景觀的純住宅項目僅有華潤悅府、世茂悅府、世茂五里河以及本案，因此園林景觀在金廊沿線

37、尤為稀缺。五里河以及本案，因此園林景觀在金廊沿線尤為稀缺。小結小結137重點競品項目解析重點競品項目解析138p項目位于沈陽五里河商務圈，金廊沿線，城市核心地段，地段價值高；p交通通達性強；周邊配套成熟，生活便利。位于城市商務核心地段，南臨喜來登酒店；西臨三好街；北有五里河城，區(qū)位條件優(yōu)越，周邊配套成熟。案例案例1 1：世茂五里河：世茂五里河規(guī)模占地18萬m2，總建160萬m2 物業(yè)類型超高層開盤時間2008年銷售價格均價9500元/ m2銷售情況推出688套，目前還剩50多套配套會所，世茂百貨，青年大街小學、一二六中學世茂五里河世茂五里河PART4重點競品項目分析重點競品項目分析成功案例成功

38、案例139沈陽金廊上的綜合體項目沈陽金廊上的綜合體項目p地理位置十分優(yōu)越，而且項目的整體規(guī)劃也十分完善，商業(yè)、住宅、寫字樓、酒店式公寓以及五星級酒店一應俱全；p人車分流，地下兩層、車位配比近1：1；p挑空兩層的大堂，在純住宅運用酒店式公寓的大堂，增強尊貴感；住宅區(qū)住宅區(qū)五星級五星級酒店酒店酒店式公寓酒店式公寓寫字樓寫字樓商業(yè)商業(yè)會所會所世茂五里河世茂五里河PART4重點競品項目分析重點競品項目分析成功案例成功案例140p項目園林綠化空間近70%，采用歐式古典園林，景觀方面注重細節(jié)的塑造，p在園區(qū)內設計花壇、景觀島及疊水噴泉等p在草木方面，針對北方氣候環(huán)境，栽種松柏類樹種，使得項目園區(qū)四季如春。

39、拓高樓的高度，增加園林的空間，著力打造法式古典皇家園林，使項目拓高樓的高度，增加園林的空間，著力打造法式古典皇家園林，使項目環(huán)境在周邊的嘈雜環(huán)境中脫穎而出環(huán)境在周邊的嘈雜環(huán)境中脫穎而出世茂五里河世茂五里河PART4重點競品項目分析重點競品項目分析成功案例成功案例141p現(xiàn)代的建筑風格，色調沉穩(wěn)內斂。p建筑設計邀請國際著名建筑設計公司，打造沈陽乃至東北三省第一高度的住宅樓簡潔的外立面，體現(xiàn)出現(xiàn)代、高效的城市節(jié)奏，力求將五里簡潔的外立面，體現(xiàn)出現(xiàn)代、高效的城市節(jié)奏，力求將五里河打造成為沈陽城市新名片河打造成為沈陽城市新名片世茂五里河世茂五里河PART4重點競品項目分析重點競品項目分析成功案例成功案

40、例142p建造了“花園式會所”，為業(yè)主提供了更為高檔、完善的配套設施:在住宅區(qū)中心設置在住宅區(qū)中心設置“花園式會所花園式會所”為客戶提供了高檔、尊享的服務為客戶提供了高檔、尊享的服務室內調溫式游泳池籃球館臺球場羽毛球場室內高爾夫球練習中心多功能宴會廳美容中心棋牌室網(wǎng)球場閱覽室世茂五里河世茂五里河PART4重點競品項目分析重點競品項目分析成功案例成功案例143戶型設計方正、實用，設計有創(chuàng)新，適宜居住戶型設計方正、實用，設計有創(chuàng)新，適宜居住p戶型設計較為合理，功能分區(qū)明確;p5.5-6.3米的超大面寬設計，最大程度的增加采光面，居住的舒適度較高;p但由于項目面積設計較大，總價較高;p項目為超高層，

41、公攤面積相對較大，公攤面積25%左右世茂五里河世茂五里河PART4重點競品項目分析重點競品項目分析成功案例成功案例144p戶型面積較大，滿足客戶對居住舒適性的追求；p項目2008年開盤推出688套，至今僅剩50套，銷售速度較快；p由于項目樓層過高，40層以上超高層房源市場接受度較差。由于項目現(xiàn)為第一期開發(fā)，定價相對較低，為投資客戶預留一定的空間，由于項目現(xiàn)為第一期開發(fā)，定價相對較低，為投資客戶預留一定的空間，存在較大的投資價值，使項目銷售速度加快；存在較大的投資價值，使項目銷售速度加快；戶型戶型面積區(qū)間面積區(qū)間套數(shù)套數(shù) 比例比例兩房兩房100-15010068%22.

42、68%三房三房160-200160-20030030043.60%43.60%四房四房210-257210-25723223233.72%33.72%合計合計688688100%100%世茂五里河世茂五里河PART4重點競品項目分析重點競品項目分析成功案例成功案例145規(guī)劃規(guī)劃新華國際金融中心整體規(guī)劃為城市綜合體，包括一棟5A級智能寫字樓、2個商場、2棟30層精裝酒店式公寓、2000平米業(yè)主會所。新華公館為精裝酒店式公寓，分為天璽、天匯兩個組團。天璽全部為精裝修公寓，共30層，面積45到466平，精裝標準5000元/平。新華新華天璽天璽PART4重點競品項目分析重點競品項目分析失敗案例失敗案例

43、案例案例2 2：新華：新華天璽天璽146規(guī)劃點評規(guī)劃點評在寸土寸金的地段做足容積率，大大節(jié)省了土地資源。利用商場屋頂做園林，在不浪費土地的情況下提高了項目的綠化率。由于公寓產品屬于過渡性或臨時性居住，居住者早出晚歸，對外部景觀依賴性小，故將公寓規(guī)劃在項目看不到市府廣場的北部，并以較高的裝修提高性價比；而寫字間白天使用率最高，故規(guī)劃在緊鄰景觀面的一側，這樣的設計大大提高了項目的開發(fā)價值。新華新華天璽天璽PART4重點競品項目分析重點競品項目分析失敗案例失敗案例147I戶型： 1室1廳1衛(wèi)58.98戶型點評：塔樓，通風差?？臻g布局比較合理，在小空間里衛(wèi)生間、廚房、臥室、餐廳功能都得到了體現(xiàn)。4.3

44、米的開間，居住比較寬敞。東南雙向采光，采光面積大。C戶型：1室1廳1衛(wèi)75 戶型點評：塔樓邊位戶型，通風采光好。75平做一室一廳，在小戶型里感受豪宅氣派?？臻g布局比較合理，在小空間里衛(wèi)生間、廚房、臥室、餐廳功能都得到了體現(xiàn)。5.6米的開間，居住比較寬敞。主臥配備獨立步入式衣帽間，提升生活品質。衛(wèi)生間衛(wèi)浴分離。開放式廚房與吧臺設計，體現(xiàn)現(xiàn)代都市生活新格調。產品分析（一）產品分析（一）新華新華天璽天璽PART4重點競品項目分析重點競品項目分析失敗案例失敗案例148D戶型：1室1廳1衛(wèi)62.05 戶型點評：塔樓，進深大采光通風不好?？臻g布局比較合理，在小空間里衛(wèi)生間、廚房、臥室、餐廳功能都得到了體現(xiàn)

45、，空間浪費少。4.2米開間，空間比較寬敞。E戶型：2室1廳1衛(wèi)110.75戶型點評：塔樓，通風差，客廳采光不好?？臻g布局比較合理，在小空間里衛(wèi)生間、廚房、臥室、餐廳功能都得到了體現(xiàn)，空間浪費少。兩個臥室均有窗子，采光較好。產品分析（二）產品分析（二）新華新華天璽天璽PART4重點競品項目分析重點競品項目分析失敗案例失敗案例149產品亮點：產品亮點：戶型方正，布局合理，空間浪費小。在面積較大的公寓中做一室一廳的設計，面積雖小卻不失豪華感。精裝小公寓是投資性群體鐘愛的產品，投資小，收益高，降低了投資門檻的同時提升了項目的性價比，大大降低了銷售抗性。不足之處：不足之處：點式樓，居住舒適度低。5000

46、5000元元/ /平的精裝修，由于裝修風格不符合東北客群喜好品味，市場接受度低平的精裝修，由于裝修風格不符合東北客群喜好品味，市場接受度低。產品分析（三）產品分析（三）新華新華天璽天璽PART4重點競品項目分析重點競品項目分析失敗案例失敗案例150銷售歷程銷售歷程2010年4月1日，天璽開始開放接待中心，正式開始蓄客，同時開始認購，根據(jù)時間優(yōu)惠遞減，最高優(yōu)惠3萬。2010年4月20日，汪明荃親臨天璽，項目開始亮相。2010年6月16日，天璽樣板間開放。2010年6月26日開盤，推出6-10層、19層共110套，成交價格1.5-2.4萬，均價1.6萬，成交套數(shù)26套。新華新華天璽天璽PART4重

47、點競品項目分析重點競品項目分析失敗案例失敗案例151推廣方式推廣方式宣傳媒體：遼沈晚報、沈陽晚報、沈陽日報等沈陽本地報紙沈城樓市雜志、搜房網(wǎng)、焦點網(wǎng)、新浪樂居等地產網(wǎng)絡、短信。推廣活動：2010年4月邀請汪明荃出席認購活動。 2010年5月舉行中國大東北財富論壇暨天璽項目推介。2010年6月認購業(yè)主聯(lián)誼酒會。平面表現(xiàn)：新華新華天璽天璽PART4重點競品項目分析重點競品項目分析失敗案例失敗案例152個案分析總結：個案分析總結：天璽占據(jù)優(yōu)良的地段，投入了大量的宣傳，但從開盤至今的銷售情況來看，營銷操作不是很成功，失敗之處主要有：定價與產品存在一定偏差：產品優(yōu)越度不足，定價偏高。裝修風格不符合東北客

48、群口味，未能將品質感充分顯現(xiàn)。營銷體系差：包括物料、火炬大廈接待中心環(huán)境、接待人員服裝和氣質均無法與項目售價相稱。導視系統(tǒng)差：看房者無法快速找到售樓地點。產品重大缺陷：前后左右都有高層建筑遮擋，并且距離很近，使通風、采光、景觀、視野、私密性都很差。新華新華天璽天璽PART4重點競品項目分析重點競品項目分析失敗案例失敗案例153市場總結市場總結從市場整體分析，高端市場供需量逐年增加，為高端項目開發(fā)提供市場從市場整體分析，高端市場供需量逐年增加，為高端項目開發(fā)提供市場基礎?；A。從板塊分析，金廊板塊與渾南長白板塊存在直接競爭關系，棋盤山板塊從板塊分析，金廊板塊與渾南長白板塊存在直接競爭關系，棋盤山

49、板塊以低密度產品開發(fā)為主，與金廊板塊無直接競爭。以低密度產品開發(fā)為主，與金廊板塊無直接競爭。從金廊沿線分析，金廊沿線項目產品基本為綜合體，大多定位高端，產從金廊沿線分析，金廊沿線項目產品基本為綜合體，大多定位高端，產品同質化現(xiàn)象嚴重，自身競爭激烈。品同質化現(xiàn)象嚴重，自身競爭激烈。從項目直接競爭市場分析，高性價比的項目（如世茂五里河）具有一定從項目直接競爭市場分析，高性價比的項目（如世茂五里河）具有一定市場優(yōu)勢，高定價而低產品力的項目無法沖擊市場（如新華市場優(yōu)勢，高定價而低產品力的項目無法沖擊市場（如新華天璽）。天璽）。154項目解析項目解析項目定位項目定位客群定位客群定位 價格定位價格定位15

50、5項目解讀項目解讀156項目解讀項目解讀1-1-貴族血統(tǒng)，不可復制。金廊中軸之上。貴族血統(tǒng)，不可復制。金廊中軸之上。地段、地段、還是地段。惟有金廊，代表沈陽恒久價值標桿。S SW WO OT TS S、優(yōu)勢分析、優(yōu)勢分析PART11572-2-地位。富人居住區(qū)，身份、財富的象征。地位。富人居住區(qū)，身份、財富的象征。緊臨市府，政治、經濟、文化中心，高端物業(yè)云集，高端財富的象征。緊臨市府，政治、經濟、文化中心，高端物業(yè)云集，高端財富的象征。S S、優(yōu)勢分析、優(yōu)勢分析項目解讀項目解讀S SW WO OT TPART11583-3-地標。金廊之上。第一地標地標。金廊之上。第一地標91層高度，蝶型建筑圍

51、合規(guī)劃，全景設計。S S、優(yōu)勢分析、優(yōu)勢分析項目解讀項目解讀S SW WO OT TPART11594-4-景觀環(huán)境。市府廣場與全景式園林設計。景觀環(huán)境。市府廣場與全景式園林設計。外部，項目緊鄰市府廣場，步行外部，項目緊鄰市府廣場，步行3 3分鐘既可到達，踏青、休閑、娛樂分鐘既可到達，踏青、休閑、娛樂“0”0”距離；距離；內部，園區(qū)內規(guī)劃大面積中心景觀，建筑環(huán)繞景觀排布，讓金廊上的建筑不再僅依內部，園區(qū)內規(guī)劃大面積中心景觀，建筑環(huán)繞景觀排布，讓金廊上的建筑不再僅依靠外部景觀，更擁有園區(qū)內自身的景觀與休閑空間?？客獠烤坝^，更擁有園區(qū)內自身的景觀與休閑空間。S S、優(yōu)勢分析、優(yōu)勢分析項目解讀項目解

52、讀S SW WO OT TPART11605-5-生活。高規(guī)格配套。生活。高規(guī)格配套。創(chuàng)享無憂生活。生活配套逐漸成熟，一應俱全，創(chuàng)享無憂生活。生活配套逐漸成熟，一應俱全，沈陽最大型沈陽最大型SHOPPINGMALLSHOPPINGMALL，娛樂購物近在咫尺，娛樂購物近在咫尺，一級的教育配套環(huán)伺左右，形成良好居住氛圍。一級的教育配套環(huán)伺左右，形成良好居住氛圍。娛樂休閑設施:快樂迪創(chuàng)聲ktv購物：恒隆百聯(lián)家樂福華府生活：中街商圈太原街商圈五愛商圈北站商圈教育：40中學二經二小學一經二小學醫(yī)療：三院醫(yī)大一院盛京醫(yī)院第四人民醫(yī)院S S、優(yōu)勢分析、優(yōu)勢分析項目解讀項目解讀S SW WO OT TPART

53、11616- 6-便捷。地鐵上蓋物業(yè)。便捷。地鐵上蓋物業(yè)。3 3分鐘直達地鐵一、二號線的交匯處、十幾條公交路線，出行高度便捷分鐘直達地鐵一、二號線的交匯處、十幾條公交路線，出行高度便捷西臨青年大街，北臨一經街，交通路網(wǎng)四通八達西臨青年大街，北臨一經街，交通路網(wǎng)四通八達本案本案S S、優(yōu)勢分析、優(yōu)勢分析項目解讀項目解讀S SW WO OT TPART11627-7-規(guī)劃。寫字間、公寓與住宅分離，人性化設計。規(guī)劃。寫字間、公寓與住宅分離，人性化設計。園區(qū)規(guī)劃有寫字間、酒店、公寓與住宅。園區(qū)規(guī)劃有寫字間、酒店、公寓與住宅。通過住宅自身圍合排布，將住宅與五星級酒店，超甲級寫字樓，公寓等進行有通過住宅自

54、身圍合排布，將住宅與五星級酒店，超甲級寫字樓，公寓等進行有效的分離，形成獨立的住宅社區(qū)。效的分離，形成獨立的住宅社區(qū)。S S、優(yōu)勢分析、優(yōu)勢分析住宅區(qū)公寓、寫字間區(qū)項目解讀項目解讀S SW WO OT TPART11638- 8-品牌。裕景地產集團。品牌。裕景地產集團。外資背景，業(yè)務遍及世界，企業(yè)實力雄厚。頂級物業(yè)締造專家。傾力打造沈陽金廊之上的地標性項目S S、優(yōu)勢分析、優(yōu)勢分析項目解讀項目解讀S SW WO OT TPART1164S SW WO OT TWW、劣勢分析、劣勢分析1- 1-戶型非南北通透設計，戶型非南北通透設計，與項目整體高端形象不符。與項目整體高端形象不符。項目解讀項目解

55、讀PART1165WW、劣勢分析、劣勢分析2- 2-產品力不足。項目公攤面積大，產品力不足。項目公攤面積大，僅交通井公攤面積達僅交通井公攤面積達130130余平；此余平；此外，戶型設計單一，項目住宅部分外，戶型設計單一，項目住宅部分僅僅3 3種戶型，以上兩點在一定程度種戶型，以上兩點在一定程度上拉低項目在市場中的產品競爭力。上拉低項目在市場中的產品競爭力。S SW WO OT T項目解讀項目解讀PART1166WW、劣勢分析、劣勢分析3- 3-超高層建筑，社區(qū)密度較高，影響居住舒適度超高層建筑，社區(qū)密度較高，影響居住舒適度高層建筑高層建筑高端項目，超高層建筑會形成高密度居高端項目，超高層建筑會

56、形成高密度居住社區(qū)，極大的影響居住品質及舒適度。住社區(qū)，極大的影響居住品質及舒適度。S SW WO OT T項目解讀項目解讀PART1167WW、劣勢分析、劣勢分析4- 4-不夠純粹。項目屬于綜合型項目，規(guī)劃當中包括了商業(yè)、寫字樓、不夠純粹。項目屬于綜合型項目，規(guī)劃當中包括了商業(yè)、寫字樓、公寓、住宅，相對于純粹的高端住宅項目而言，難以滿足高端客戶群公寓、住宅，相對于純粹的高端住宅項目而言，難以滿足高端客戶群在私密性、安全性等方面的要求。在私密性、安全性等方面的要求。S SW WO OT T項目解讀項目解讀PART1168政府發(fā)展導向政府斥資打造金廊區(qū)域，是政府的重點發(fā)展導向中心區(qū)土地稀缺市中心

57、優(yōu)良住宅用地緊缺，作為城市核心區(qū)內的中心地塊，具有不可復制的稀缺性，較強的升值潛力城市新地標項目建筑層高達91層，是沈陽的第一地標建筑，是身份與地位的象征，會極大的吸引追求身份、彰顯品位的目標人群。大沈陽發(fā)展戰(zhàn)略的確立提升了沈陽的核心城市地位與城市輻射力，對周邊二、三線城市內富有階層吸引力提升，高端客戶群體增加。O O、機會分析、機會分析S SW WO OT T項目解讀項目解讀PART1169項目所處板塊競爭激烈，分流客戶項目所處板塊競爭激烈，分流客戶金廊板塊項目產品大多定位高端，同質化現(xiàn)象嚴重，項目彼此間存在一定客戶分流金廊板塊項目產品大多定位高端，同質化現(xiàn)象嚴重，項目彼此間存在一定客戶分流

58、T T、威脅分析、威脅分析S SW WO OT T項目解讀項目解讀PART1170宏觀政策對高端市場調控力度加大，未來市場發(fā)展存在一宏觀政策對高端市場調控力度加大，未來市場發(fā)展存在一定不確定因素定不確定因素T T、威脅分析、威脅分析今年上半年多家房地產公司將原定于下半年推出的貨量提前至上半年推出（如萬科金域今年上半年多家房地產公司將原定于下半年推出的貨量提前至上半年推出（如萬科金域國際等），以防止下半年市場的變化，未來市場發(fā)展仍存在一定政策方面的不確定因素國際等），以防止下半年市場的變化，未來市場發(fā)展仍存在一定政策方面的不確定因素S SW WO OT T項目解讀項目解讀PART1171透過項目

59、的表象透過項目的表象尋找項目的核心價值尋找項目的核心價值172金廊中軸之上金廊中軸之上成熟配套，成熟配套，便捷生活便捷生活金廊地標，金廊地標，全景規(guī)劃全景規(guī)劃品質打造，品質打造，高端社區(qū)高端社區(qū)富人居住區(qū)，富人居住區(qū)，同質而居同質而居本案本案核心價值思考核心價值思考PART2項目定位思考項目定位思考在金廊激烈的市場競爭中，什么才是本案的唯一？在金廊激烈的市場競爭中，什么才是本案的唯一？173項目核心問題項目核心問題 什么是本案的唯一,是目標群非要不可的理由？174絕對中心核心價值一：大隱于市，藏而不露，上層生活PART2項目定位思考項目定位思考175絕對地標建筑核心價值二：91層的建筑，近30

60、0米的建筑高度，在歷史悠久的沈陽城市是絕對的地標建筑，是這座古城的城市名片，更是人們身份與地位的彰顯PART2項目定位思考項目定位思考176全景式圍合規(guī)劃核心價值三：在現(xiàn)今的金廊之上，很難尋找到具有大面積綠化景觀的高品質住宅社區(qū)PART2項目定位思考項目定位思考177高度成熟配套核心價值四：遼寧大劇院、遼寧省博物院、恒隆、百聯(lián)、市府、火炬大廈、地鐵一號/二號PART2項目定位思考項目定位思考178處于金廊中軸、城市中心的之上，擁有高度便捷生活配套的城市新地標，全景式圍合規(guī)劃設計，與其他金廊沿線項目相比，本項目又將是什么？本項目，PART2項目定位思考項目定位思考179通過以上分析，我們的項目應