公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)方案

1、公用設(shè)施設(shè)備的維修措施公用設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)方案公用設(shè)備、設(shè)施維修、保養(yǎng)的目標(biāo)確保公共設(shè)備在使用中完好狀態(tài)，滿足效勞要求，延長其使用壽命，保 證其使用功能得正常發(fā)揮。公用設(shè)備、設(shè)施日常維修、保養(yǎng)的管理工程部作為公共設(shè)備設(shè)施的專業(yè)部門，根據(jù)公司設(shè)備管理指導(dǎo)書和行業(yè) 標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定要求對設(shè)備設(shè)施實行管理。設(shè)備的管理主要為以下內(nèi)容：設(shè)備的日常運行和使用公共設(shè)備的運行管理由效勞使用部門負(fù)責(zé)，如監(jiān)控系統(tǒng)由監(jiān)控中心 負(fù)責(zé)。期于根底功能性系統(tǒng)均由工程部負(fù)責(zé)其日常運行管理。運行 管理為嚴(yán)格執(zhí)行相應(yīng)設(shè)備運行操作規(guī)程。設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)根據(jù)公司設(shè)備管理的相關(guān)規(guī)定，設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)分為日常巡檢保養(yǎng) 和定期維護(hù)保養(yǎng)，據(jù)此設(shè)備設(shè)施的

2、日常巡視保養(yǎng)由使用部門或責(zé)任 部門負(fù)責(zé)，而設(shè)備的定期維護(hù)保養(yǎng)那么均由工程部負(fù)責(zé)。設(shè)備的維護(hù) 保養(yǎng)根據(jù)?設(shè)備保養(yǎng)方案?制定的?保養(yǎng)任務(wù)書?和?維保記錄表? 開展工作。設(shè)備故障的修理設(shè)備常見簡單維修，要求當(dāng)日修復(fù)，較復(fù)雜或政府部門規(guī)定需專職 維修的可外發(fā)維修，但須在規(guī)定期內(nèi)完成。設(shè)備的大修改造公用設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)公共設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)范圍：供配電系統(tǒng)給排水系統(tǒng)公共設(shè)施系統(tǒng)日常維修小修費用從管理費支付。大修費用由工程部制訂維修方案和維 修預(yù)算，經(jīng)業(yè)主審閱批準(zhǔn)后從管理費中開支或由集團(tuán)公司和工程公司支 付。公共設(shè)備、維修保養(yǎng)方案供配電系統(tǒng)序號工程標(biāo)準(zhǔn)保養(yǎng)周期1供電情況24小時正常供電，出現(xiàn)故障立即排除每月2配

3、電屏清潔每月3電器儀表清潔、顯示正確、固定可靠每月4繼電器、接觸器清潔、接觸完好、無過熱、無噪音每月5控制回路動作正常、標(biāo)識清晰、無變色、無老化每月6指示燈、按鈕、轉(zhuǎn)換開關(guān)清潔、標(biāo)識清晰、固定可靠、轉(zhuǎn)換靈活每月7繼電保護(hù)動作正常可靠一一年8空氣開關(guān)分?jǐn)嗾?、絕緣良好半年9避雷器動作正常、試驗合格二年10進(jìn)出線電源接觸良好、牢固可靠、相順正確一一年11配電屏對地測試接地良好一一年給排水系統(tǒng)序號工程標(biāo)準(zhǔn)保養(yǎng)周期1供水系統(tǒng)24小時正常供水出現(xiàn)故障立即排除不定期2水泵清潔、油漆完好、無油垢每季度壓力適合、運行良好、無滲漏不定期電動機(jī)運轉(zhuǎn)靈活、電流正常、無過載、無過 熱每個月機(jī)械滑油潤滑良好、油位適宜不

4、定期3管道無滲漏、無銹蝕、油漆完好不定期4閥門無滲漏、無銹蝕、開閉靈活、正確不定期5排污井無嚴(yán)重淤泥、無嚴(yán)重異味不定期房屋本體的維修管理目的建筑物維修管理的主要目的和任務(wù)是為了保證房屋的正常使用和延長 房屋的使用年限，防止和消除房屋及其附屬設(shè)備發(fā)生損壞；保障房屋的 平安和正常使用。根據(jù)需要和可能適當(dāng)改善條件。建筑物維修管理的范圍與類型(1) 結(jié)構(gòu)、根底;(2) 屋面、外墻;(3) 門窗；(4) 樓層通道(1 )供電系統(tǒng)(2)供排水系統(tǒng)(3 )消防系統(tǒng)(4 )技防系統(tǒng)類型(1) 緊急(1)整修(2) 般(2)翻修指令和工作執(zhí)行工程部應(yīng)根據(jù)業(yè)主下發(fā)的工作指令進(jìn)行并完成。 工程完成的時間必須與指 令

5、單上的緊急程度的說明聯(lián)系起來，具體如下表：序號執(zhí)行工作種類完成時間備注1緊急24小時以內(nèi)2一般2-3天以內(nèi)3其他7天以內(nèi)由業(yè)主決定各種工作類型的執(zhí)行種類。這些決定基于下述準(zhǔn)那么:序號執(zhí)行工完成細(xì)節(jié)備注作種類1緊急1影響整幢大廈日常必須的缺陷，如供水、 供電主要污 水管堵塞，馬桶溢出污水等2危及生活、生命和財產(chǎn)的缺陷3影響房屋建筑平安的缺陷2一般1阻礙、煩擾或影響住戶的缺陷2在公共場所并影響住戶平安的缺陷3其他1維護(hù)工作2所有不屬于在上述兩項的維護(hù)、維修、更 換等工作建筑物維修管理的內(nèi)容預(yù)防性維修預(yù)防性維修采取的措施及方案，目的在于防止可預(yù)見的、或可防止 的設(shè)備失效，并確定有其完好的標(biāo)準(zhǔn)及使用功

6、能。大致上，預(yù)防性 措施有：?常年檢驗，鑒定電氣裝置；?常年保養(yǎng)電氣連接點；?定期檢驗避雷系統(tǒng)；?定期沖洗房屋污水排放管；?定期檢驗房屋的結(jié)構(gòu)強(qiáng)度；?定期檢修閉路電視系統(tǒng)；?月度養(yǎng)護(hù)滅火系統(tǒng)；?月度養(yǎng)護(hù)水泵；例常維修一般常例維修工作是通過管理人員的日常巡視而執(zhí)行的。根本上， 巡視的范圍包括地面層空地、臺板，排污溝，門廊及房屋的構(gòu)件、 樓梯、電氣房、水泵室，屋頂和水池。?地面層綜合巡視這項巡視在于觀察在房屋底層的空地、臺板、排污溝，是否有任 何礙眼的破損、或可能有礙健康、平安的部件失修。?地面層詳細(xì)巡察工程除上述綜合巡視外，必須更仔細(xì)地觀察地面層其他的搶修， 失養(yǎng)的?房屋綜合巡視管理人員在進(jìn)行房

7、屋公共地方的綜合巡視時，將會觀察任何被忽 略或礙眼的破損，及其他清潔衛(wèi)生問題。?房屋詳細(xì)巡察外部房屋詳細(xì)巡視是根據(jù)擬定的準(zhǔn)那么、指標(biāo)，在房屋外部的公共地方 進(jìn)行周詳及仔細(xì)的巡察。?房屋詳細(xì)巡察內(nèi)部這項巡視僅局限于電氣房、監(jiān)控室、儲物室、儲水柜、照明部位。?鑒定養(yǎng)護(hù)也包括檢查確定以下各類鑒定之養(yǎng)護(hù)工作責(zé)任部門按期執(zhí)行：丄周期沖洗垃圾槽；月度沖洗房屋公共部位；+月度沖洗陰溝；丄 月度水泵及增壓器的養(yǎng)護(hù)；丄季度沖洗商用房屋的陰溝。?巡察及維修工程的記錄管理人員必須保存其巡察系統(tǒng)的記錄、記錄必須反映所觀察的戲潘藍(lán)物業(yè)破損工程、部位、地點、修繕工程及竣工日期等。?維修工程的期限丄 首要層次之猝發(fā)性問題，

8、廣泛影響整座或局部房屋、危及房 屋或人命平安、引發(fā)極度的不便等，該層次搶修工作必須在 24小時內(nèi)完工。丄 次要層之應(yīng)急性問題，造成某些或個別業(yè)主之不便，設(shè)施之 功能失效之類，那么需在2天完工。 一般性之保養(yǎng)問題，工程零星非緊急性者，可允許在 3天內(nèi) 完成修理工作。周期性維修?周期性維修的重要性丄 有規(guī)劃防御性的保養(yǎng)，是防止其設(shè)施或部件在超越其有效使 用期后，導(dǎo)致全面失效、嚴(yán)重故障的良策。 修復(fù)設(shè)施或部件，從而確保其完整的功能，并有效而繼續(xù)地 操作、運作。 提高現(xiàn)有設(shè)施的質(zhì)量。?周期性維修的類型+ 房屋的重新粉刷與修飾工程5-7年周期 重修、更新房屋外貌，包括房屋周圍、公共場所的整體修飾 工程，

9、改善設(shè)施、配備等。更換水供增壓器7年周期+ 包括更換增壓器的電機(jī)配備、控制盤已保持其效能。更換垃圾槽沖洗配備7年周期丄 沖洗機(jī)附件、配備，如噴水設(shè)備、定時器、控制盤等也同時 更新?！?重修建筑物屋頂工程14年周期4 根據(jù)屋頂防水的保用及使用期滿之后，更換所有的覆蓋灰 板，重鋪粘覆蓋防雨層，假設(shè)有必要也修整屋頂?shù)呐潘?度。更新技防系統(tǒng)約10年周期 更新探頭、錄象機(jī)、矩陣、背景音樂播放等。丄 更新水管工程約25年周期 更換水用總管道，支流管道及其他配備。建筑物維修的標(biāo)準(zhǔn)建筑物維修標(biāo)準(zhǔn)序號工程操作標(biāo)準(zhǔn)完成細(xì)節(jié)1樓層護(hù)墻平整光滑、不老化1無坑洼，不下凹2無積水，無裂縫彎道不阻塞1格子各彎道蓋良好無損

10、2彎道不溢水護(hù)墻和排水溝斜度適當(dāng)，不阻塞1水溝內(nèi)無死水2水溝內(nèi)無澡類和淤泥3水溝內(nèi)平滑無聚集物多孔的水溝板在原位，不損壞1護(hù)墻水溝不暴露2格子不腐蝕伸縮縫完好、不漏水完好，接合處無雜草序號工程操作標(biāo)準(zhǔn)完成細(xì)節(jié)照明和公用事業(yè)井完好1井蓋不損壞2井蓋不碎裂清洗區(qū)保養(yǎng)好1陶瓷錦磚完好不碎，外表無油跡2彎道不阻塞3無積水2樓層/護(hù)墻供給管道和閥牢固，狀態(tài)良好1供給管道不阻塞，不會停供2供給管道安裝在墻面，無污跡和銹3關(guān)閉裝置狀態(tài)良好墻面保養(yǎng)良好1墻壁無植物生長，無亂刻字畫2油漆外表不剝落3墻面裂痕修補(bǔ)4墻面踢腳板不碎裂，涂層不隆起避雷器保養(yǎng)良好避雷器絕緣帶固定在墻上屋頂維修保養(yǎng)好水泥和油漆不剝落機(jī)電設(shè)

11、備維修良好電氣設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)3樓梯和公共走廊樓梯扶手保養(yǎng)良好1扶手牢固筆直，不腐蝕生銹2樓梯突邊不破碎、腐蝕3涂料不褪色地面維修良好1地面無積水2伸縮縫防水板完好，牢固序號工程操作標(biāo)準(zhǔn)完成細(xì)節(jié)天花板維修完好無水泥和油漆剝落墻壁維修良好1墻壁裂痕不超過2cm2涂層不隆起3水泥踢腳板不碎裂4每層和單位指示牌固定：不損壞和缺少4樓梯和公共設(shè)備機(jī)電設(shè)備維修良好以電氣設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)衛(wèi)生設(shè)備維修良好落水管和廢水管標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)供給管道維修良好1供水分表閥向內(nèi)傾斜2分表和供給管道接合處不滲漏3供給管道上無水泥和油漆4分表底部不生銹5樓層和空地設(shè)備所有設(shè)備維修良好桌和椅桌和椅固定不損壞1陶瓷錦磚完好，桌椅完好2桌外表無

12、斑點3無凹痕，不碎裂和褪色4桌椅牢固埋置5木板不腐爛和損壞6金屬板不腐蝕、凹陷，缺少或變形序號工程操作標(biāo)準(zhǔn)完成細(xì)節(jié)電梯平臺平臺維修良好1電梯平臺凸處不損壞2平臺地面和墻面的磚不碎裂和缺少3按鈕和面板不損壞4按鈕指示燈正常5緊急開頭裝置標(biāo)志牌牢固，清楚6電氣設(shè)備線路埋設(shè)有序1電纜管道和夾板在原位2電線穿過夾板和電纜管道公共照明狀態(tài)良好1燈正常燈罩在原位2天花板接線盒在原位3燈柱底座不腐蝕，燈柱垂直電源插座和插頭正常1插座不損壞、脫體和腐蝕2插座蓋未損壞3電源插座蓋蓋上電源插頭和電源線正常1插座在原位2插座無燃燒跡象3變流器段開裝置完好排水管澆口維修良好1垂直和水平澆口完好，不腐蝕2接水平澆口不損

13、壞序號工程操作標(biāo)準(zhǔn)完成細(xì)節(jié)燈維修良好1燈柱垂直牢固2燈柱不腐蝕和生銹3燈柱套管用混凝土澆至少250mm 高4燈柱上油漆不褪色燈柱上編號清楚5燈臂牢固安裝在燈柱上6燈罩不損壞，燈正常7落水管和廢水管落水管和廢水管固定，狀態(tài)良好1豎直水管無銹斑2連接管不滲漏3清潔孔蓋上螺絲，緊固件完好8通道通道的屋頂狀態(tài)良好1磚和覆蓋物不碎裂，損壞和滲漏2無滲漏3護(hù)墻間接縫完好屋架和板狀態(tài)良好屋架不變形，損壞，腐蝕和碎裂支承柱狀態(tài)良好1圓柱垂直，牢固埋置2圓柱不腐蝕和散裂3木版無蟲害侵蝕4柱上漆不剝落和褪色地面狀態(tài)良好1磚完整，不碎裂2粉刷的裂紋不超過 2mm寬無積 水序號工程操作標(biāo)準(zhǔn)完成細(xì)節(jié)9公共廁所衛(wèi)生裝置維

14、修良好1小便池，洗臉盆和抽水馬桶無阻塞2彎道不損壞3地面彎道暢通4洗臉盆和抽水馬桶不碎裂和損壞5供給管道不滲漏腐蝕6供給管道牢固固定在墻上7廢水管不滲漏和腐蝕墻維修良好1墻面無亂刻的字畫2涂料不剝落和褪色3墻面裂紋不超過2mm4墻面涂層不隆起地面維修良好1磚不碎裂和缺少2磚無污跡天花板維修良好1無剝落混凝土2漆不剝落和褪色門維修良好1門不損壞2門鎖裝置牢固、不松動和損壞附屬裝置維修良好1烘 狀態(tài)良好2衛(wèi)生紙卷筒架安裝就位，可使用3燈正常4線路穿過管道和板條序號工程操作標(biāo)準(zhǔn)完成細(xì)節(jié)10屋頂屋面中間蓋板保養(yǎng)良好屋面中間蓋板不損壞，在原位避雷器保養(yǎng)良好1避雷器垂直向上，埋置牢固2水平向避雷器絕緣防水

15、層保養(yǎng)良好1防水層不碎裂或磨損2防水層牢固粘在屋頂蓋板上，無氣泡3防水層無積水輔助維修良好1屋頂無廢棄物2屋頂不用作儲藏間活動鐵門和通氣門保養(yǎng)良好1搭扣和鉤環(huán)狀況良好，安裝牢固2通氣門和鐵門導(dǎo)軌平滑3通氣門和鐵門不損壞和生銹墻上豎梯保養(yǎng)良好墻上豎梯安裝牢固，不損壞和生銹4.11智能化設(shè)備設(shè)施管理設(shè)備管理主要內(nèi)容是指從設(shè)備的更新改造、選型開始，一直到設(shè)備報廢為止 的設(shè)備管理的全過程。按設(shè)備管理中的不同階段，總程序可分為四個不同的運行 程序：第一程序：設(shè)備的更新規(guī)劃、選型、訂購、安裝調(diào)試及日常運行今后設(shè)備的更新規(guī)劃：根據(jù)物業(yè)的開展目標(biāo)，結(jié)合業(yè)主的意見，制訂出 3-5 年中設(shè)備增添和更新改造的具體規(guī)

16、劃，由工程部提出，報工程部總物業(yè)經(jīng)理 審核后提交公司相關(guān)部門審核，經(jīng)由我司分管領(lǐng)導(dǎo)審批同意后提交業(yè)主。設(shè)備的選型：選型應(yīng)考慮三個方面。第一是技術(shù)先進(jìn)，選用同類產(chǎn)品中效率 高，操作簡便，平安可靠并符合國家標(biāo)準(zhǔn)要求的產(chǎn)品；第二是同類產(chǎn)品互換 性能好，選用檢修簡便，零部件通用性強(qiáng)的產(chǎn)品；第三是經(jīng)濟(jì)合理，選用能 耗低和維修費用較低的產(chǎn)品。設(shè)備訂購：訂購可由物業(yè)公司負(fù)責(zé)，也可由業(yè)主直接訂購，采購時必須注意 隨機(jī)附件、技術(shù)資料和易損件的供給等問題，訂購合同按相關(guān)操作程序申報。入庫保管：設(shè)備到貨運至物業(yè)后，必須及時開箱驗收進(jìn)口設(shè)備應(yīng)有外貿(mào)和 商檢人員到場，查驗裝箱單、合格證書和技術(shù)文件等，按裝箱單仔細(xì)核對

17、品種，數(shù)量。認(rèn)定質(zhì)量合格的情況下，登記造冊，辦理入庫手續(xù)。有問題時, 應(yīng)及時與有關(guān)單位交涉。開箱驗收過程應(yīng)有業(yè)主人員在場。暫時不用的設(shè)備, 倉庫管理員應(yīng)按技術(shù)要求做好保養(yǎng)工作后，封存入庫。資料員應(yīng)把全部資料 編冊存檔。設(shè)備安裝調(diào)試：安裝調(diào)試可由物業(yè)工程人員完成，也可委托供給商找專業(yè)公 司進(jìn)行。對關(guān)鍵設(shè)備的安裝，物業(yè)工程人員應(yīng)全程在場共同參加。驗收工作 由業(yè)主、物業(yè)工程部、公司物業(yè)部等共同參加。特種設(shè)備如電梯、鍋爐等 應(yīng)請政府部門參加。最后會簽驗收單。設(shè)備移交、入帳及建檔：依據(jù)設(shè)備竣工驗收單，由工程部會同客戶效勞部門 向使用部門移交如保安部、物業(yè)部等，根據(jù)設(shè)備統(tǒng)一編號，填寫設(shè)備登 記卡，立入臺帳

18、，工程部管理的設(shè)備應(yīng)移交相關(guān)技術(shù)班組。培訓(xùn)方案：技術(shù)員上崗前的操作培訓(xùn)和考核工作由工程主管負(fù)責(zé)，在行政人事部備案，每年應(yīng)制定相應(yīng)各工種的培訓(xùn)方案。日常管理：設(shè)備移交后，應(yīng)會同使用部門或班組制定設(shè)備的操作規(guī)程及完好 標(biāo)準(zhǔn)，按操作規(guī)程運行操作，定期檢查確保設(shè)備正常運行。第二程序：設(shè)備的定期維護(hù)保養(yǎng)設(shè)備的定期維護(hù)保養(yǎng)，即設(shè)備一級、二級保養(yǎng)和設(shè)備大修，工程部應(yīng)編制年 度維修方案，設(shè)備的一、二級保養(yǎng)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)以及外判保養(yǎng)的工程。 外判工程 中應(yīng)審核合同中有關(guān)保養(yǎng)程序和方案，并在合同執(zhí)行中配合和監(jiān)督。一級保養(yǎng)：物業(yè)大廈或工程的動力、電氣設(shè)備等，可每月按一級保養(yǎng)的內(nèi)容 進(jìn)行一次保養(yǎng)工作，保養(yǎng)內(nèi)容根據(jù)相關(guān)設(shè)

19、備和系統(tǒng)的保養(yǎng)要求和程序進(jìn)行。一級保養(yǎng)由領(lǐng)班催促檢查，工程主管抽查。二級保養(yǎng)：設(shè)備使用三個月后按規(guī)定進(jìn)行二級保養(yǎng)工作，根據(jù)保養(yǎng)程序和要 求，逐項開展。二級保養(yǎng)由領(lǐng)班和工程主管/經(jīng)理進(jìn)行驗收并備案。設(shè)備大修：一般設(shè)備使用一年后，可進(jìn)行大修程序工作視各設(shè)備、系統(tǒng)情 況而定。大修工程確定后，應(yīng)填寫大修申請表，編制大修方案，明確修理 內(nèi)容、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并做好技術(shù)資料及備件準(zhǔn)備工作。對大型重要設(shè)備或系統(tǒng) 建議由專業(yè)公司承當(dāng)大修工作，修理過程中，要做好現(xiàn)場質(zhì)量及進(jìn)度監(jiān)督工 作，大修結(jié)束，應(yīng)組織竣工驗收工作并將大修技術(shù)資料完整歸檔。第三程序：設(shè)備的技術(shù)改造設(shè)備的技術(shù)改造，設(shè)備在運行一段時間后，會發(fā)現(xiàn)某些系統(tǒng)和

20、設(shè)備配套不盡 合理等情況，需在設(shè)備原有根底上作一些技術(shù)、效率、平安、環(huán)保和節(jié)能等方面 的技術(shù)改造，工程部須對改造的原因、方案提出可行性報告，上報工程部最高負(fù) 責(zé)人，經(jīng)公司工程部審核后，發(fā)文給集團(tuán)公司和工程公司建議改造， 設(shè)備的技術(shù) 改造程序與大修程序相同。第四程序：設(shè)備的更新報廢設(shè)備的報廢原那么為：國家指定的淘汰產(chǎn)品。已超過使用期限，損壞嚴(yán)重，修理費用昂貴因受自然災(zāi)害或事故損壞，而修理費接近或超過原設(shè)備價值的設(shè)備。妙海藍(lán)物業(yè)雖能運轉(zhuǎn)，但有嚴(yán)重隱患，而修理費用昂貴的設(shè)備。無法修復(fù)的設(shè)備。設(shè)備報廢應(yīng)由使用部門提出申請，由工程部會同有關(guān)技術(shù)單位進(jìn)行評判 和技術(shù)鑒定，確認(rèn)后，由工程部出具書面報告報工程

21、部最高負(fù)責(zé)人，價 值超過人民幣2000元的應(yīng)報浙元物業(yè)公司工程部審批，經(jīng)公司客戶服 務(wù)部最高負(fù)責(zé)人同意后，報集團(tuán)公司和工程公司審批通過后，方可辦理 報廢手續(xù)。智能化管理內(nèi)容智能化系統(tǒng)的前期管理業(yè)戶智能化系統(tǒng)須知單元裝修須知使用智能化系統(tǒng)須知門禁系統(tǒng)的使用智能化系統(tǒng)的日常運行方案巡更系統(tǒng)的運行方案閉路監(jiān)視系統(tǒng)的運行方案租戶平安報警系統(tǒng)的運行方案智能化系統(tǒng)的維修工程智能化系統(tǒng)維護(hù)工程巡更系統(tǒng)維護(hù)檢查表閉路監(jiān)視系統(tǒng)維護(hù)檢查表業(yè)戶平安報警系統(tǒng)維護(hù)檢查表 智能控制中心維護(hù)檢查表智能化系統(tǒng)巡視和保養(yǎng)方案項目內(nèi)容周期監(jiān)控系統(tǒng)巡視、檢杳一周保養(yǎng)半年巡更系統(tǒng)信息讀取器巡視、檢杳一個月保養(yǎng)半年防盜系統(tǒng)保養(yǎng)一年智能

22、控制中心設(shè)備保養(yǎng)一年冃景音樂系統(tǒng)保養(yǎng)半年消防報警系統(tǒng)巡視、檢杳一月保養(yǎng)半年第5章管理機(jī)構(gòu)運作方法及管理制度5.1工程效勞機(jī)構(gòu)我們結(jié)合園區(qū)的特點，對園區(qū)的管理工作進(jìn)行方案、組織、領(lǐng)導(dǎo)、控制和協(xié) 調(diào)，以最為先進(jìn)的理念為業(yè)主/租戶提供最高的效勞質(zhì)量，從經(jīng)營者的角度為業(yè) 戶降低營運本錢，創(chuàng)造最高效益。機(jī)構(gòu)崗位設(shè)置原那么效勞第一的原那么崗位的設(shè)置和各類員工的配備，均以提高園區(qū)物業(yè)效勞的整體水平為前提，充分 表達(dá)園區(qū)物業(yè)效勞理念，從組織上和人力資源上確保高標(biāo)準(zhǔn)、高效率、高品質(zhì)地為業(yè)主和租戶提供全天候、全方位優(yōu)質(zhì)效勞。精干高效的原那么著眼于管理科學(xué)化和機(jī)構(gòu)扁平化，通過減少內(nèi)部摩擦系數(shù)，提高員工根本素質(zhì)， 增

23、加管理科技含量，以嚴(yán)格控制管理機(jī)構(gòu)和員工隊伍的臃腫， 既保證效勞的高質(zhì) 量，又實現(xiàn)運行的低本錢，使園區(qū)具有可持續(xù)開展能力。反響迅速原那么從行業(yè)特點和實際經(jīng)驗考慮，合并相關(guān)管理效勞工作職責(zé)，從而防止因設(shè)置過多 平行部門成相互推諉、指責(zé)。簡化管理層次，以利于工程部對整體工作進(jìn)行全面、 有效的控制。各部門職責(zé)綱要客戶效勞部資料檔案管理業(yè)主入伙管理二次裝修管理報修接待管理投訴處理及住戶回訪有償效勞及其他外圍及停車庫的保潔效勞公用部位管道、消火栓、玻璃窗及設(shè)施設(shè)備的保潔效勞消防通道、扶手及公共走道的保潔效勞樓層電梯層門、轎廂的保潔生活垃圾的收集、清運外墻清洗大理石地坪保養(yǎng)空置房的清潔綠化養(yǎng)護(hù)滅鼠殺蟲工程

24、部物業(yè)設(shè)施設(shè)備接管驗收管理 設(shè)備的使用管理設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)管理 設(shè)施、設(shè)備管理根底工作 二次裝修管理房屋修繕、養(yǎng)護(hù)管理設(shè)備機(jī)房管理設(shè)備平安運行管理能源管理保安部治安管理消防管理二次裝修管理突發(fā)事件處置管理交通車輛管理禮儀管理行政財務(wù)費用收繳管理物業(yè)工程部財務(wù)管理員工招聘、錄用管理 組織員工培訓(xùn)、考核 員工出勤管理辦公室內(nèi)務(wù)管理 物資采購管理對外聯(lián)絡(luò)及外包合同談判主要崗位管理職責(zé)總物業(yè)經(jīng)理：1. 負(fù)責(zé)部署物業(yè)業(yè)/租戶入伙之一切工作。2. 按公司或業(yè)主所授予權(quán)限，負(fù)責(zé)現(xiàn)場一切管理事物。3. 負(fù)責(zé)制訂策略方案，主要績效指標(biāo)等，組織及監(jiān)督所管轄之物業(yè) 效勞工作，以到達(dá)良好管理水平。4. 定期如每月

25、或每周向業(yè)主、公司匯報物業(yè)之管理情況，并能積 極地對各項管理事項提出具有建設(shè)性的意見和建議。5. 執(zhí)行公司之政策及指示，并按需要傳達(dá)及推動至各級員工，確保 落實。6. 協(xié)助業(yè)主提供、制訂及修訂相關(guān)管理政策。7. 監(jiān)察物業(yè)之財政狀況，予以檢討及制訂預(yù)算案，并于每月、每年 予以內(nèi)部及市場比擬，以期降低營運本錢，提高收益。8. 與各有關(guān)部門或公司保持良好的業(yè)務(wù)關(guān)系如：政府部門、集團(tuán) 公司、其他業(yè)主及租戶、建筑單位、設(shè)計單位等 。9. 執(zhí)行物業(yè)公共契約之條款。10. 定時或不定時巡視工程，以監(jiān)察工程之管理工作，負(fù)責(zé)處理重大、 特別問題。11. 定期召開員工會議及培訓(xùn)，加強(qiáng)溝通和及時解決工作弊病，并培

26、訓(xùn)骨干員工，灌輸管理知識、技巧。12. 每年進(jìn)行年終考績、總結(jié)、檢討，并根據(jù)當(dāng)年工作業(yè)績，制訂下 一年的工作方案。保安經(jīng)理:1. 全面負(fù)責(zé)大廈平安方面的工作，滿足客戶的需要，保證物業(yè)效勞 的高質(zhì)量。2. 審核/制定本部門各項工作方案，及年度預(yù)算并落實執(zhí)行情況，檢查并指導(dǎo)各項工作的開展，控制日常工作質(zhì)量，及時糾正不合 格現(xiàn)象，提交部門工作報告。3. 負(fù)責(zé)二次裝修物業(yè)管理部門的監(jiān)管工作指導(dǎo)。4. 開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高并保持本部門員工的總體業(yè)務(wù)水平。5. 貫徹公司開源節(jié)流制度，堵塞各類漏洞，降低管理本錢。6. 處理重大投訴問題。7. 負(fù)責(zé)突發(fā)事件的處理。8. 完成上級交辦的各項任務(wù)。9. 全面負(fù)責(zé)大廈

27、安保的管理工作，保證業(yè)/租戶、員工的人身、財 產(chǎn)平安。10. 貫徹執(zhí)行國家公安部門關(guān)于平安保衛(wèi)工作的方針、 政策和有關(guān)條 例建立、健全工程的各項平安保衛(wèi)制度，催促員工認(rèn)真執(zhí)行并及 時加以檢查。11. 負(fù)責(zé)維護(hù)工程的內(nèi)部治安秩序，預(yù)防和查處治安事故，協(xié)助國家 公安、保衛(wèi)部門偵破有關(guān)違法、犯罪案件，會同相關(guān)部門共同搞 好工程的平安保衛(wèi)工作。12. 負(fù)責(zé)制定工程的治安、消防年度工作方案及安保部各項費用的年 度預(yù)算，并負(fù)責(zé)做好安保部年、季、月度各項總結(jié)工作。13. 負(fù)責(zé)安排保安部人員的工作，并對其進(jìn)行督查、培訓(xùn)與考核，提 出任免意見、建議。14. 檢查各項安保措施的落實情況，每天巡視并認(rèn)真做好有關(guān)記錄

28、。15. 組織、協(xié)調(diào)好部門內(nèi)各崗位的分工與協(xié)作， 主持每日的當(dāng)值領(lǐng)班 例會。16. 做好部門內(nèi)員工的思想政治工作，關(guān)心員工的生活和業(yè)務(wù)水平的17. 寫好工作日記，完成上級和市、區(qū)安保部門交辦的其他任務(wù)。18. 按其職權(quán)所屬，負(fù)責(zé)本部門員工的培訓(xùn)及考核，緊密監(jiān)管其轄下各員工之日常工作。19. 負(fù)責(zé)保護(hù)工程內(nèi)一切消防設(shè)施，使其保證完好。20. 定期組織消防培訓(xùn)，組建義務(wù)消防隊，定期舉行消防演練。21. 負(fù)責(zé)與消防部門建立良好的協(xié)作關(guān)系，預(yù)防火災(zāi)的發(fā)生。客服經(jīng)理:1. 全面負(fù)責(zé)大廈客戶效勞、會務(wù)效勞、清潔、綠化等方面的工作， 滿足客戶的需要，保證物業(yè)效勞的高質(zhì)量。2. 審核/制定本部門各項工作方案，及年度預(yù)算并落實執(zhí)行情況，檢查并指導(dǎo)各項工作的開展，控制日常工作質(zhì)量，及時糾正不合 格現(xiàn)象，提交部門工作報告。3. 負(fù)責(zé)二次裝修物業(yè)管理部門的審批及監(jiān)管工作指導(dǎo)4. 開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高并保持本部門員工的總體業(yè)務(wù)水