北京地產(chǎn)市場(chǎng)情況

1、北京房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況part 1 北京房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 北京市場(chǎng)發(fā)展綜述土地市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng) 2010年7月，隨著遠(yuǎn)郊新開樓盤的”低開”，成交量有所反彈；8-9月，市場(chǎng)出現(xiàn)了回暖跡象，9.29新政后，市場(chǎng)回暖勢(shì)頭嘎然而止，但11、12月份市場(chǎng)隨供應(yīng)增加、剛性需求消費(fèi)者觀望情緒的瓦解，而再次出現(xiàn)成交火爆現(xiàn)象；而房地產(chǎn)市場(chǎng)成交價(jià)格方面，持續(xù)高位運(yùn)行狀態(tài)。北京商品住宅成交市場(chǎng)1月成交量環(huán)比下降，降幅為28.1%國八條政策出臺(tái)，市場(chǎng)迅速進(jìn)入“冰凍期”市場(chǎng)迅速轉(zhuǎn)淡；成交量大幅回落，不足上月三分之一量價(jià)均有不同幅度的回落，成交量回落到上月的三分之一左右。2010年56月市場(chǎng)筑底反彈；成交量呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲。市場(chǎng)

2、呈現(xiàn)“量漲價(jià)滯”特點(diǎn)，成交量環(huán)比上漲兩成，止跌回升。部分遠(yuǎn)郊樓盤低價(jià)入市，帶動(dòng)成交量上漲7-9月10月11-12月受新一輪調(diào)控影響，成交量環(huán)比下降兩成多成交量再次出現(xiàn)下降，但成交價(jià)格仍維持高位運(yùn)行狀態(tài)。成交量再次出現(xiàn)回暖勢(shì)頭，成交量連續(xù)兩個(gè)月攀升，優(yōu)質(zhì)土地交易活躍。市場(chǎng)再次出現(xiàn)回暖勢(shì)頭2011年1月1月成交量環(huán)比下降，降幅為28.1%。受元旦和春節(jié)因素影響，多數(shù)開發(fā)商放緩供應(yīng)節(jié)奏，市場(chǎng)供應(yīng)量急劇下滑，成交量也較12月份有所下降。在年底回籠資金的壓力下，打折促銷的樓盤增多，引發(fā)剛性及投資需求年末的入市信心 從近一年市場(chǎng)情況，可以清晰的發(fā)現(xiàn)，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊處于政策主導(dǎo)的階段，2010年 “三波

3、”房地產(chǎn)調(diào)控政策（第一波為以“國十一條”為代表的緊縮型調(diào)控，第二波為以“國十條”為代表的打壓型調(diào)控，第三波為以“9.29”新政為代表的管制型調(diào)控）雖在一定程度抑制了投資性需求和改善性需求，造成市場(chǎng)成交量回落明顯，但逐步被市場(chǎng)消化后，便重現(xiàn)市場(chǎng)回暖態(tài)勢(shì)。并且在一系列的政策調(diào)控下，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格回落現(xiàn)象不明顯，仍處于高位運(yùn)行狀態(tài)。2010年1月-2011年1月土地市場(chǎng)成交情況北京2010年1月-2011年1月北京土地成交量走勢(shì)2010年1月-2011年1月北京土地單價(jià)及樓面地價(jià)走勢(shì) 2011年1月北京共成交土地23宗，成交建設(shè)用地面積96.24萬平方米，成交規(guī)劃建筑面積180.48萬平方米。 從近

4、13個(gè)月土地市場(chǎng)成交情況來看，11月、12月為土地成交高峰期。 近13個(gè)月北京土地成交均價(jià)出現(xiàn)了較大波動(dòng)，4月新政后土地價(jià)格大幅跳水，9月份、12月份出現(xiàn)明顯反彈，但隨即又出現(xiàn)下調(diào)。 本月，北京樓面地價(jià)為3405元/平方米，土地單價(jià)6385元/平方米，較12月份均出現(xiàn)下降。 從近13個(gè)月北京土地市場(chǎng)成交情況來看，4月北京開始實(shí)施的土地新政使開發(fā)商拿地受到嚴(yán)格限制，土地價(jià)格大幅跳水，9月、12月受個(gè)別優(yōu)質(zhì)地塊成交影響，價(jià)格明顯反彈，隨即又出現(xiàn)滑落。全年土地集中爆發(fā)在11月份和12月份，成交規(guī)模明顯超出其余各月份，本月土地市場(chǎng)價(jià)格呈現(xiàn)回落態(tài)勢(shì)。數(shù)據(jù)來源：北京土地整理儲(chǔ)備中心數(shù)據(jù)來源：北京土地整理儲(chǔ)

5、備中心 2011年1月，成交的6幅中服地塊占據(jù)了土地樓面地價(jià)排行的前幾位，成交樓面地價(jià)均在20000元/平方米左右，本月成交地塊中最高成交樓面地價(jià)僅為7600元/平方米。序號(hào)宗地名稱板塊成交時(shí)間占地面積(m2)規(guī)劃建筑面積(m2)容積率成交總價(jià)（萬元）樓面地價(jià)(元/m2)溢價(jià)率（%）競(jìng)得人1崔各莊鄉(xiāng)大望京村環(huán)境整治土地儲(chǔ)備項(xiàng)目1號(hào)地望京板塊3月15日835071695372.040800024066172%遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2朝陽區(qū)東三環(huán)北京商務(wù)中心區(qū)（cbd）核心區(qū)z4地塊cbd核心板塊12月22日1003014000013.9629960021400 /中國民生銀行股份有限公司3朝陽區(qū)東三環(huán)北京商務(wù)

6、中心區(qū)（cbd）核心區(qū)z5地塊cbd核心板塊12月22日957812000012.53 25200021000 /安邦財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司、和諧健康保險(xiǎn)股份有限公司和標(biāo)準(zhǔn)投資集團(tuán)有限公司聯(lián)合體4朝陽區(qū)東三環(huán)北京商務(wù)中心區(qū)（cbd）核心區(qū)z3地塊cbd核心板塊12月22日1049012000011.44 25200021000 /中國國際金融有限公司等5家公司聯(lián)合體5朝陽區(qū)東三環(huán)北京商務(wù)中心區(qū)（cbd）核心區(qū)z6地塊cbd核心板塊12月22日1100719000017.26 38070320037/遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有限公司、香港上海匯豐銀行有限公司和崇高發(fā)展有限公司聯(lián)合體6海淀區(qū)西北旺北c1地塊居住項(xiàng)目

7、用地（唐家?guī)X地區(qū)整體改造資金平衡項(xiàng)目）上地板塊11月16日850991872182.237440020000/北京萬科企業(yè)有限公司和五礦建設(shè)投資管理（北京）有限公司聯(lián)合體7朝陽區(qū)東三環(huán)北京商務(wù)中心區(qū)（cbd）核心區(qū)z14地塊cbd核心板塊12月21日1640122000013.41 41140018700 /正大置地有限公司等11家企業(yè)聯(lián)合體數(shù)據(jù)來源：北京土地整理儲(chǔ)備中心2010年1月-2011年1月北京成交土地樓面地價(jià)排名前十（居住用地）2010年1月-2011年1月土地市場(chǎng)成交情況北京2011年1月，北京商品住宅供求比為1：11.97，市場(chǎng)供求失衡加劇2010年1月-2011年1月北京市商

8、品住宅供求走勢(shì)圖 2011年1月，商品住宅新增供應(yīng)面積10.3萬平方米，環(huán)比大幅下降，僅有5個(gè)項(xiàng)目供應(yīng)。同比下降89.2%； 成交量方面，商品住宅成交123.3萬平方米，環(huán)比下降28.1%，同比上漲9.3%。從供求關(guān)系上看，商品住宅市場(chǎng)供求比1：11.97，市場(chǎng)供求失衡局面再次趨緊。北京商品住宅市場(chǎng)供求關(guān)系分析數(shù)據(jù)來源：cric項(xiàng)目名稱隸屬區(qū)域板塊環(huán)線分布物業(yè)類型開盤價(jià)格（元/m2）規(guī)模（）建筑形態(tài)中信城宣武區(qū)宣武板塊二環(huán)內(nèi)普通住宅4000060984高層中糧萬科長陽半島房山區(qū)房山板塊五環(huán)外普通住宅1500022328高層戛納35號(hào)海淀區(qū)學(xué)院路板塊三至四環(huán)間普通住宅4200013676小高層果

9、嶺假日大興區(qū)黃村板塊五環(huán)外普通住宅205003829多層御園海淀區(qū)西山板塊四至五環(huán)間普通住宅200002097低層本月新開盤項(xiàng)目列表北京商品住宅市場(chǎng)新開盤項(xiàng)目 受到元旦和春季兩大節(jié)日臨近的影響，開發(fā)商推案態(tài)度不積極，2011年1月，北京商品住宅項(xiàng)目僅有6個(gè)項(xiàng)目有新推案，總建筑規(guī)模在10.3萬平方米，其中不乏中高端項(xiàng)目，如二環(huán)內(nèi)的中信城、學(xué)院路板塊的戛納35號(hào)，其開盤價(jià)格都在40000元/平方米左右。數(shù)據(jù)來源：cric 1月份北京商品住宅共有5個(gè)項(xiàng)目開盤入市，開盤項(xiàng)目總建筑面積10.3萬平方米。其中，開盤5個(gè)項(xiàng)目中2個(gè)是純新盤，3個(gè)為老項(xiàng)目后期推盤。1月份的新開盤項(xiàng)目，以五環(huán)內(nèi)為主。 本月成交價(jià)

10、格一改上個(gè)月回落態(tài)勢(shì)，攀至22945元/，環(huán)比上漲11.6%，同比上漲20.1%，為近13個(gè)月以來價(jià)格最高位。并超過2010年4月出臺(tái)國八條政策前，市場(chǎng)最高成交價(jià)格。北京商品住宅市場(chǎng)成交價(jià)格分析數(shù)據(jù)來源：cric北京市2010.1-2011.1月商品住宅量價(jià)走勢(shì)圖 2011年1月，北京商品住宅價(jià)格有所上漲，成交均價(jià)為22945元/平方米，環(huán)比上漲11.6%，同比上漲20.1%，達(dá)近13個(gè)月以來最高成交價(jià)格。 本月成交價(jià)格上漲主要是由于本月多個(gè)高單價(jià)項(xiàng)目大面積成交所造成，如中信城、麗都水岸、首城國際中心、首開幸福廣場(chǎng)等，其均價(jià)都在30000元/平方米以上，其單個(gè)成交量也均在1.3萬平方米以上。8

11、0（含）-100和140（含）-200面積段，二室、三室戶型為供應(yīng)主力面積段戶型n 2011年1月，北京市商品住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)中， 80（含）-100平方米面積段占供應(yīng)量首位，供應(yīng)面積4.4萬平方米，占比約 43%；n140（含）-200平方米面積段供應(yīng)量列第二，供應(yīng)面積3.1萬平方米，占比約30%。n 2011年1月，三室、二室為本月商品住宅新增供應(yīng)的主流戶型，占比分別為46%、40%。n具體來看，三室新增供應(yīng)4.7萬平方米，位居第一，二室新增供應(yīng)4.1萬平方米，位居第二，本月四室房型供應(yīng)0.7萬平方米，占本月供應(yīng)量的7%，位居第三。北京商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)80（含）-100平方米面積段成交

12、占比最高（38%），二室、三室為成交主力戶型面積段戶型n 2011年1月，商品住宅成交面積段排名第一的為80（含）-100平方米面積段，本月成交量36.1萬平方米，占總成交量的38%；n60平方米以下面積段成交11萬平方米，占比22%；n140(含)200平方米面積段成交26.3萬平方米，占總成交面積的16%。n其余各面積段的成交面積占比都在14%以下。n 2011年1月，商品住宅成交市場(chǎng)的中堅(jiān)力量依然是二室和三室。本月二室成交面積42.6萬平方米，占比35%，三室成交面積34.2萬平方米，占比28%。一室成交12.4萬平方米，占比10%n本月商品住宅成交主力戶型仍為中小戶型，一室、二室、三室

13、總占比73%。北京商品住宅市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)10000（含）-15000元/平方米和30000(含)元/平方米以上單價(jià)段；200（含）-400萬元總價(jià)段成交占比表現(xiàn)突出。單價(jià)段總價(jià)段n 2011年1月， 10000（含）-15000元/平方米價(jià)格段成交占比最大，成交面積31.5萬平方米，占比26%； n 其次是30000元/平方米以上價(jià)格段，成交面積29.2萬平方米，占比24%；n位列第三的為20000（含）25000元/平方米價(jià)格段，共成交19.9萬平方米，占比16%。n 2011年1月，200（含）-400萬元總價(jià)段所占比重最大，成交量為31.9萬平方米，所占比重為26%；n其次為400（含）-

14、1000萬元總價(jià)段，成交面積為29.6萬平方米，占比為23%；n本月成交第三為100萬元以下總價(jià)段，成交分別為20.4萬平方米，占比為16%。北京商品住宅市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)1月北京商品住宅項(xiàng)目銷售top10排行數(shù)據(jù)來源：cric2011年1月商品住宅項(xiàng)目銷售top10排行榜 從以下進(jìn)榜的項(xiàng)目來看，除中信城、麗都水岸、首城國際中心價(jià)格在3萬元以上外，其余進(jìn)榜項(xiàng)目成交均價(jià)在2萬元左右。項(xiàng)目名稱板塊開盤時(shí)間成交面積()成交均價(jià)(元/)同比周邊價(jià)格漲跌幅（%）與上期推案價(jià)格比較（%）累計(jì)銷售率（%）開發(fā)商中糧萬科長陽半島房山板塊2010-12-1880,64915,9326.45%持平97.47%北京中糧萬

15、科假日風(fēng)景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司昆泰嘉誠中心望京板塊2010-2-651,73120,200/無上期99.89%北京昆泰嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司龍湖香醍溪岸順義板塊2009-10-1831,46814,012/16.67%81.04%北京龍湖慶華置業(yè)有限公司龍湖蔚瀾香醍南通州板塊2010-4-1722,73424,731/24.00%74.92%北京龍湖天行置業(yè)有限公司非中心-中弘國際商務(wù)花園京通沿線板塊2009-12-2019,39819,489/18.42%39.73%北京中弘投資有限公司旗勝家園昌平板塊2011-1-819,33016,033/無上期96.72%北京住總房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中信城

16、宣武板塊待定17,97941,964/與上期推案時(shí)間間隔超過6個(gè)月0.00%北京中信房地產(chǎn)有限公司麗都水岸望京板塊2011-1-1617,33230,686/與上期推案時(shí)間間隔超過6個(gè)月43.94%北京太平洋城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司首城國際中心cbd南區(qū)板塊2009-8-816,79632,275/-21.05%95.45%北京惠明置業(yè)有限公司綠地新都會(huì)國際花都房山板塊2010-12-1815,70316,652-9.09%無上期80.22%北京綠地京城置業(yè)有限公司項(xiàng)目位置物業(yè)類型開盤時(shí)間總建面積容積率成交均價(jià)開發(fā)商 房山長陽鎮(zhèn)京良路南側(cè)，京良環(huán)島東行約3公里普通住宅2010-12-18100萬1

17、.515,932元/北京中糧萬科假日風(fēng)景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司突出案例解讀中糧萬科長陽半島項(xiàng)目介紹n房山郊區(qū)大盤：低總價(jià)，主力戶型為2居、3居，滿足剛需客戶需求；n萬科品牌效應(yīng)：前期持續(xù)熱銷，積累客戶較充分。熱銷原因1月項(xiàng)目表現(xiàn)成交面積(m)成交套數(shù)(套)成交均價(jià)(元/m)8064988415932p2011年1月16日新推案252套房源，戶型有1、2、居，以87-892居為主p2010年12月19日新推案848套房源，戶型有1、2、3居，以68-89的2居，90多的3居為主。項(xiàng)目位置物業(yè)類型開盤時(shí)間總建面積容積率成交均價(jià)開發(fā)商朝陽區(qū)望京東路與溪陽東路交叉口東100米酒店式公寓2010-02-06

18、11萬4.520,200北京昆泰嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司突出案例解讀昆泰嘉誠中心項(xiàng)目介紹n位于朝陽區(qū)望京中關(guān)村科技園內(nèi)，東臨五環(huán)路，南依北小河，緊鄰?fù)┕珗@。地理位置十分優(yōu)越。 n項(xiàng)目為商業(yè)立項(xiàng)，40年產(chǎn)權(quán)，但成交均價(jià)僅20200元/平方米，與周邊項(xiàng)目相比存在明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。熱銷原因1月項(xiàng)目表現(xiàn)成交面積(m)成交套數(shù)(套)成交均價(jià)(元/m)5173129720200p2010年2月推出388套房源，戶型面積為90平米一居，146-156平米兩居，182-192平米三居。項(xiàng)目位置物業(yè)類型開盤時(shí)間總建面積容積率成交均價(jià)開發(fā)商 順義區(qū)牛欄山鎮(zhèn)張家莊村北部普通住宅;別墅2009-10-18305,860

19、1.214,012北京龍湖慶華置業(yè)有限公司突出案例解讀龍湖香醍溪岸項(xiàng)目介紹n位于順義新城核心，喬波滑雪館北側(cè)；與北京最大森林公園為鄰，距京東最大水系景觀潮白河90米，獨(dú)享8.5萬平米的社區(qū)公園。n周邊交通狀況：從京承高速、京順路、機(jī)場(chǎng)高速、白馬路等城市快行線均可快速連通市區(qū)，距首都機(jī)場(chǎng)僅15 公里。n龍湖地產(chǎn)品牌力作，普通住宅部分共享別墅社區(qū)資源。熱銷原因1月項(xiàng)目表現(xiàn)成交面積(m)成交套數(shù)(套)成交均價(jià)(元/m)3146854514012p2010-07-03，推出404套房源，戶型以108-144三房為主p2010-04-02，推出542套房源，主力戶型為100-151的三房。 新政對(duì)高端市

20、場(chǎng)和別墅市場(chǎng)影響尚未顯現(xiàn)。本月高端住宅供應(yīng)量大幅萎縮，僅有中信城、戛納35號(hào)和御園項(xiàng)目有供應(yīng)，供應(yīng)7.7萬，成交18.9萬，價(jià)格47853元/，成交表現(xiàn)較為穩(wěn)定；別墅市場(chǎng)僅供應(yīng)2000平方米，成交量小幅下滑至10萬平方米。2010年1月-2011年1月北京市高端住宅市場(chǎng)量價(jià)走勢(shì)p5月以來，北京高端市場(chǎng)明顯受到新政的影響，成交量銳減。5-7月份成交量處于低谷。但8月以來成交量明顯回升，月均成交量8萬平方米，其中1月份供應(yīng)量為7.7萬，環(huán)比下降46.7%；成交量18.9萬平方米，環(huán)比上漲15.42%；成交均價(jià)47853元/，環(huán)比上漲7.69%。由于受個(gè)案項(xiàng)目的影響，高端公寓成交均價(jià)波動(dòng)較大。p20

21、10年以來，北京別墅成交量在4月份達(dá)到峰值后于8、9月份開始逐步走出低谷。1月別墅成交量10.06萬平方米，環(huán)比下降29.59%,成交價(jià)格為30060元/平方米，環(huán)比上漲26.62%。2010年1月-2011年1月北京市別墅市場(chǎng)供求價(jià)走勢(shì)數(shù)據(jù)來源：cric數(shù)據(jù)來源：cric注：2009年高端住宅為單價(jià)25000元/平方米以上樓盤，2010年高端住宅為單價(jià)35000元/平方米以上樓盤。高端住宅市場(chǎng)及別墅市場(chǎng)量價(jià)走勢(shì)高端公寓項(xiàng)目中，中信城、首開幸福廣場(chǎng)-鉑郡項(xiàng)目入市熱銷，宣武區(qū)表現(xiàn)搶眼，成高端項(xiàng)目集中地。別墅項(xiàng)目中，近遠(yuǎn)別墅依然是市場(chǎng)熱點(diǎn)，由于其優(yōu)越的自然環(huán)境及較高的性價(jià)比受到客戶青睞。本月，富力

22、十號(hào)的住宅和別墅雙雙進(jìn)入前五名，表現(xiàn)搶眼。1月高端住宅項(xiàng)目及別墅項(xiàng)目銷售top5排行數(shù)據(jù)來源：cric1月高端住宅項(xiàng)目銷售top5排行榜排名項(xiàng)目名稱區(qū)域板塊環(huán)線成交面積(m)成交套數(shù)(套)成交均價(jià)(元/m)1中信城宣武區(qū)宣武板塊二環(huán)內(nèi)17,97913741,9642首開幸福廣場(chǎng)朝陽區(qū)使館區(qū)板塊二至三環(huán)間13,6398650,0833唐寧one海淀區(qū)中關(guān)村板塊四至五環(huán)間13,44516945,1674富力十號(hào)朝陽區(qū)cbd核心板塊二至三環(huán)間10,9383449,8085四合上院宣武區(qū)宣武板塊二環(huán)內(nèi)9,1947035,338排名項(xiàng)目名稱區(qū)域板塊環(huán)線成交面積(m)成交套數(shù)(套)成交均價(jià)(元/m)1龍湖

23、蔚瀾香醍通州區(qū)南通州板塊五環(huán)外9,6865131,1862富力十號(hào)朝陽區(qū)cbd核心板塊二至三環(huán)間5,2461153,1473龍熙順景大興區(qū)黃村板塊五環(huán)外5,1641417,0764溫哥華森林昌平區(qū)昌平板塊五環(huán)外4,9121126,4955保利壟上昌平區(qū)昌平板塊五環(huán)外4,673924,8571月別墅項(xiàng)目銷售top5排行榜數(shù)據(jù)來源：cric項(xiàng)目位置物業(yè)類型開盤時(shí)間總建面積容積率成交均價(jià)開發(fā)商菜市口南大街高端住宅2011-01-201000002.6641,779北京中信房地產(chǎn)有限公司突出案例解讀中信城項(xiàng)目介紹n 中信城地段位置絕佳，位于宣武區(qū)菜市口皇城核心地段。n 項(xiàng)目已售兩期，市場(chǎng)認(rèn)知度較高，前

24、期積累客戶量較大，團(tuán)購客戶較多。n 項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)以中小戶型為主，以100平方米以內(nèi)的二房、150平方米以內(nèi)的三房為主力戶型，總價(jià)可控。熱銷原因1月項(xiàng)目表現(xiàn)成交面積(m)成交套數(shù)(套)成交均價(jià)(元/m)17,97913741,964p1月20日新推503套，戶型為123-147的三房為主；85-93的二房為主。項(xiàng)目位置物業(yè)類型開盤時(shí)間總建面積容積率成交均價(jià)開發(fā)商朝陽區(qū)東直門外新東路幸福村普通住宅2005-04-2855萬平方米4.0951100元/平方米北京首都開發(fā)控股(集團(tuán))有限公司突出案例解讀首開幸福廣場(chǎng)二期鉑郡項(xiàng)目介紹n 首開幸福廣場(chǎng)東鄰東三環(huán)燕莎國際商圈，南取cbd、長安街國際商務(wù)中心帶

25、，西乘東直門亞洲第一交通樞紐，北面國門使館區(qū)。n 首開幸福廣場(chǎng)集高檔國際公寓、企業(yè)總部、現(xiàn)代藝術(shù)中心、國際商業(yè)街等多種物業(yè)為一體，構(gòu)建成一個(gè)功能完備的國際化生活特區(qū)。熱銷原因1月項(xiàng)目表現(xiàn)成交面積(m)成交套數(shù)(套)成交均價(jià)(元/m)143069749410p 首開幸福廣場(chǎng)以小戶型為主：33.95-166.91平方米的一房占比 最大達(dá)到了68.77%。地段絕佳，總價(jià)可控。項(xiàng)目位置物業(yè)類型開盤時(shí)間總建面積容積率成交均價(jià)開發(fā)商朝陽區(qū)廣渠路10號(hào)普通住宅2010-11-25（最新推案）72500平方米2.2446707元/平米北京富力城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司突出案例解讀富力十號(hào)項(xiàng)目介紹n富力十號(hào)地理位置絕

26、佳，位于朝陽區(qū)廣渠路10號(hào)，周邊有可比性的新盤較少。n項(xiàng)目新推出了高品質(zhì)的2棟板式小高層以及2棟城市合院別墅，板式小高層主力戶型為224-289平米平層goodfeel，戶型南北通透。n項(xiàng)目定位高端，填補(bǔ)了國貿(mào)地區(qū)缺乏高端新盤的空白，戶型面積較大，社區(qū)配套豪華，產(chǎn)品較為豐富，迎合了高端置業(yè)者的需要。熱銷原因1月項(xiàng)目表現(xiàn)成交面積(m)成交套數(shù)(套)成交均價(jià)(元/m)10,9383449,808p2010-11-25開盤，推出產(chǎn)品類型多樣，聯(lián)排別墅、大戶型公寓。因?yàn)閏bd收尾項(xiàng)目，項(xiàng)目享有較大的溢價(jià)空間。part 2 北京房地產(chǎn)市場(chǎng)政策環(huán)境及走勢(shì)分析政策環(huán)境分析2011年政策初見端倪2011年房地

27、產(chǎn)市場(chǎng)一系列調(diào)控措施：1月31日【青島】青島市政府新聞辦召開新聞發(fā)布會(huì)，介紹了青島出臺(tái)樓市限購令的相關(guān)情況。具體實(shí)施細(xì)則尚未公布。1月26日1月27日2月9日2月9日【房價(jià)調(diào)控】【房產(chǎn)稅】【央行】【住建部】新國八條頒布，包括二套房房貸首付比例提高至60%，限購政策擴(kuò)及全國以及二手房交易營業(yè)稅全額征收等細(xì)則；上海、重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)細(xì)則頒布。自2月9起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)。自2月9日起上調(diào)個(gè)人住房公積金存貸款利率。同時(shí)對(duì)于利用公積金支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)工作的城市，五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上浮10%。各城市國八條落地政策：2月1日【上?！可虾３雠_(tái)落實(shí)“國八條”的樓市調(diào)

28、控細(xì)則，提出限購、限貸、推進(jìn)房產(chǎn)稅試點(diǎn)等9條措施，多管齊下遏制投資投機(jī)性購房?！颈本俊灸暇俊境啥肌俊緷?jì)南】按照“新國八條”有關(guān)規(guī)定，尚未采取住房限購措施的直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房價(jià)過高、上漲過快的城市，會(huì)出臺(tái)住房限購實(shí)施細(xì)則。2月12日山東省濟(jì)南市有關(guān)限購細(xì)則規(guī)定從即日起至12月31日，濟(jì)南市戶籍及非戶籍居民家庭，只能在市區(qū)范圍內(nèi)新購一套新建商品住房。 政府調(diào)控的決心和居高不下的市場(chǎng)矛盾預(yù)示，未來房地產(chǎn)調(diào)控的趨勢(shì)不會(huì)改變。一系列調(diào)控措施還將繼續(xù)出臺(tái)。政策環(huán)境分析2011年“國八條”新政解讀國八條政策要點(diǎn)：【調(diào)整稅費(fèi)】對(duì)個(gè)人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。嚴(yán)格執(zhí)行

29、個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策?！静顒e信貸】對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。（首付比例上調(diào)一成）?！驹黾油恋爻鲎尅拷衲甑纳唐纷》坑玫毓?yīng)計(jì)劃總量原則上不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量?！鞠拶徤?jí)】各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房價(jià)過高、上漲過快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。對(duì)已有1套住房的當(dāng)?shù)鼐用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ拶?套住房；對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ碛?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏?/p>

30、民家庭，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。政策點(diǎn)評(píng)：1、本次調(diào)控事前沒有任何信號(hào)釋放，非常突然，且調(diào)控力度空前，反應(yīng)了中央政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控和控制房價(jià)的決心，對(duì)市場(chǎng)需求有較大沖擊，方向性意義較強(qiáng)。2、這次政策重點(diǎn)不僅是首付六成和從嚴(yán)征收營業(yè)稅、個(gè)人所得稅，全面限購的政策力度更大。本次調(diào)控明確要求直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房價(jià)過高、上漲過快的城市（這已基本涵蓋了全國主要城市）嚴(yán)格實(shí)施限購令，而且與之前各城市限購令明顯不同的是，本次不是限制新增一套，而是計(jì)算存量，如果已有兩套以上住房，則明確不能再購買，這個(gè)政策對(duì)市場(chǎng)的殺傷力很大!各主要城市國八條落地政策解讀n 上海落地政策與全國版國八條保持了高度一致

31、。從限購、信貸等方面入手。n 二套房限購，三套房一律停售。具體細(xì)則與國八條高度一致；信貸收緊，二套房首付不得低于60%,利率1.1倍；房產(chǎn)稅落地試行；國務(wù)院要求的具體調(diào)控目標(biāo)上海計(jì)劃在3月公布。n 青島反映速度最快，政策頒布速度快，1月31日在本市網(wǎng)站上公布。n 從落地政策的細(xì)節(jié)來看，青島版國八條與全國版國八條保持了高度一致。限購、信貸均嚴(yán)格執(zhí)行了中央的要求。12政策環(huán)境分析各城市國八條落地政策n 北京落地政策與全國版國八條保持了高度一致，部分條文更加嚴(yán)厲。從限購、信貸等方面入手。n 其中對(duì)購房人資格要求5年以上的條文成為北京版政策的關(guān)注點(diǎn)。對(duì)北京版政策的詳細(xì)分析見后面京十五條分析。3深圳、廣

32、州、哈爾濱、南京、成都、太原、南寧、長春、貴陽等城市也相繼出臺(tái)了國八條落地政策，各地政策以貫徹執(zhí)行中央國八條政策為主。 貸款利率提高，必然會(huì)增加貸款者的購房成本。但首套住房首付已由最低二成提至三成，貸款利率已由最低七折升至八五折對(duì)購房者的影響更為直接。 上海、重慶相繼落地房產(chǎn)稅，但在此之前國八條公布，其調(diào)控力度遠(yuǎn)超房產(chǎn)稅且更多關(guān)注各地執(zhí)行力度，掩蓋了房產(chǎn)稅的調(diào)控效果。加息效果尚未顯現(xiàn)房產(chǎn)稅落地政策過于溫柔國八條是主力，加息、房產(chǎn)稅只能敲邊鼓 對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，加息的影響需要經(jīng)歷一個(gè)量變到質(zhì)變的過程。 每次加息都是小小的利空，但在加息周期的前半段，總體影響較小；加息周期過半，尤其是最后一次加息

33、完成之后，其累積效應(yīng)，才會(huì)顯著表現(xiàn)出來。 若依此規(guī)律，則當(dāng)前第三次加息后，對(duì)于樓市依然屬于“溫水煮青蛙”，不必夸大其效果。 上海、重慶房產(chǎn)稅政策較為相似，先皆是對(duì)多套和高檔房的住宅征求持有環(huán)節(jié)的稅收；差異之處于重慶直接向高檔房“開炮”，以別墅和單價(jià)為參照系，涉及面小，稅率略高；而上海方案主要以套數(shù)和面積為衡量標(biāo)準(zhǔn)，涉及面略大，稅率稍低。 輿論漸漸將房產(chǎn)稅視為抑制房價(jià)的“終極武器”，落地后成了一枚“小小的子彈”。 政策環(huán)境分析加息、房產(chǎn)稅政策解讀政策環(huán)境分析新政市場(chǎng)表現(xiàn)2011年前四周北京二手住宅成交套數(shù)走勢(shì)2011年前四周北京新建商品住宅供應(yīng)成交套數(shù)走勢(shì)【上?！糠康禺a(chǎn)交易中心過戶數(shù)明顯增加，估

34、計(jì)大約增長了兩至三成左右。國八條新政出臺(tái)周（1月24日-1月30日）上海新增供應(yīng)面積11.4萬平方米，成交近27萬平方米，成交量較前兩周有小幅上漲，新政出臺(tái)后兩周（1月31日-2月13日）則供應(yīng)量、成交量均大幅下滑，累計(jì)供應(yīng)5.6萬平方米，累計(jì)成交4.1萬平方米?！厩鄭u】國八條新政出臺(tái)周（1月24日-1月30日）青島新增供應(yīng)面積13.1萬平方米，成交量21萬平方米，成交量連續(xù)兩周超過200萬平方米，恐慌性購房造成房地產(chǎn)市場(chǎng)短暫繁榮，新政出臺(tái)后兩周（1月31日-2月13日）則供應(yīng)量為0，成交量大幅下滑，第5周（1月31日-2月6日）僅成交3.9萬平方米，第六周（2月7日-2月14日）市場(chǎng)無供應(yīng)、

35、無成交?！颈本空攮h(huán)境總結(jié)n 2010年房地產(chǎn)調(diào)控政策頻出，嚴(yán)厲程度不斷加劇，但對(duì)市場(chǎng)的影響不明顯；2011年開年房產(chǎn)調(diào)控力度升級(jí)，中央明確表明對(duì)房產(chǎn)的調(diào)控信心，如國八條調(diào)控后仍達(dá)不到調(diào)控目標(biāo)，政策將再度升級(jí)、加碼。n 因此政府調(diào)控的決心和居高不下的市場(chǎng)矛盾預(yù)示，未來房地產(chǎn)調(diào)控的趨勢(shì)不會(huì)改變。北京“新國八條”落地政策2月16日，北京市人民政府辦公廳出臺(tái)關(guān)于貫徹落實(shí)國務(wù)院辦公廳文件精神進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知，該通知是北京對(duì)“新國八條”的細(xì)化規(guī)定，共十五條，從土地、稅收、建設(shè)、信貸、限購、保障房等多個(gè)方面對(duì)下階段的調(diào)控工作做出了細(xì)致性的要求。北京版國八條政策要點(diǎn)1：【保障性住房建

36、設(shè)目標(biāo)量化，保障力度加強(qiáng)。】 通知規(guī)定十二五期間全市計(jì)劃建設(shè)、收購各類保障性住房100萬套，其中2011年全市通過新建、改建、購買、長期租賃等方式籌集保障性住房20萬套以上，發(fā)放租賃補(bǔ)貼2萬戶，竣工保障性住房10萬套，在公租房方面，2011年年底前實(shí)現(xiàn)配租入住1萬戶以上。2010年北京商品住宅成交量為1201萬平方米，約為12萬套左右。以這樣的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，這意味著2011年將會(huì)有超過20萬戶（人）通過保障性住房解決居住問題。從增量上看，保障性住房的受益人群將會(huì)超過購買商品房的人群，這將極大的緩解北京市的住房問題。政策要點(diǎn)解讀：從內(nèi)容上看可以分為重申和加強(qiáng)兩部分內(nèi)容。其中差別化信貸、嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理、加強(qiáng)稅收征管等部分為與新國八條的規(guī)定并無大的差異，屬于重申性內(nèi)容；而在保障性住房和限購方面，則出現(xiàn)了新的規(guī)定，成為本次京版