公寓經(jīng)營籌備風(fēng)臨公寓推廣修改

1、公寓營銷推廣解析感謝營銷中心、產(chǎn)品研發(fā)中心相關(guān)工作人員對本報(bào)告的編制給予的支持2007-12 報(bào)告大綱市場研判市場研判 報(bào)告大綱股市與地產(chǎn)股市下跌以后，房地產(chǎn)市場主要有以下幾種現(xiàn)象股市下跌以后，房地產(chǎn)市場主要有以下幾種現(xiàn)象: （1）上門量受到一定的影響，客戶對樓市、股市采取觀望態(tài)度。 （2）原來購買多套住房，下跌后只能少買幾套。 （3）由于股票受損，出現(xiàn)退訂或撻訂。 （4）交首期時(shí)不如股市下跌前那樣爽快。 （5）證券行業(yè)的客戶明顯增加。股市與地產(chǎn)小小 結(jié)：結(jié)： 從物業(yè)類型來看，普通的中高檔樓盤客戶受股市沖擊較大，豪宅、寫字樓受股市的影響相對較小今后一段時(shí)間中，由于股票的動(dòng)蕩，客戶獲利將不像以往

2、那樣輕松，從而影響其資金來源。 房產(chǎn)中短期的方向：（不考慮未來政策對地產(chǎn)的拉動(dòng)，如：新城市規(guī)劃的出臺(tái)） 1、股票市場仍然維持上升趨勢，此時(shí)房地產(chǎn)市場將在股票市場的拉動(dòng) 下，成交額增長幅度進(jìn)一步加快。 （中） 2、股票市場出現(xiàn)大幅下跌，此時(shí)房地產(chǎn)市場的增長幅度也會(huì)受到抑制，尤其是普 通住宅市場受到的影響較大。隨著股票市場風(fēng)險(xiǎn)的增加，收益率的不斷下降， 股市上的投資資金將逐漸從股票市場轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)市場，出現(xiàn)股市在低位震 蕩，而房地產(chǎn)市場在一個(gè)較高的價(jià)位震蕩發(fā)展。 （短）1、08年人民幣持續(xù)升值，出口減弱（不包括香港，香港日用生活品依賴大陸），香港面臨十字路口，通貨膨脹的壓力，港幣持續(xù)貶值，港幣與人

3、民幣的矛盾不段深化 香港資金選擇出逃還是留守？ 為本項(xiàng)目是否存在拓寬客戶范圍的可能？ 值得思考和研究 2、面對近期股票行情的高速下跌，以及逼近年關(guān)，看空氛圍突顯，套現(xiàn)、觀望 08年第一季度的股市行情、房地產(chǎn)行情誰更具有誘惑力？ （證券投資經(jīng)理：暗示客戶不要提前還貸，投資基金等一些績優(yōu)股）3、 08人民幣升值影響、經(jīng)濟(jì)水平的提高、城市化進(jìn)程 地產(chǎn)行情看多 08政策打壓預(yù)期、投資成本增加等 地產(chǎn)行情看空 地產(chǎn)投資者們選擇抄底還是割肉？4、二手房交易量下滑、中介倒閉、關(guān)外價(jià)格下滑孕育著什么市場規(guī)律？ 關(guān)內(nèi)價(jià)格 vs 關(guān)外價(jià)格 關(guān)內(nèi)樓盤月供 vs 月租金 關(guān)內(nèi)套現(xiàn) vs 長期投資（租賃）現(xiàn)階段關(guān)內(nèi)租金

4、節(jié)節(jié)攀升（加息帶來的還款壓力），關(guān)內(nèi)白領(lǐng)是留守還是突圍？明年市場將何去何從股市與地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目swotswot分析分析劣勢（劣勢（ww）：）：社區(qū)規(guī)模、配套、園林容積率較高周邊環(huán)境雜亂現(xiàn)場實(shí)景展示機(jī)會(huì)（機(jī)會(huì)（oo）：）：規(guī)劃出臺(tái)產(chǎn)品唯一性威脅（威脅（t t）：）：市場低迷商業(yè)優(yōu)勢（優(yōu)勢（s s）：）：地段-中心城的中心交通-龍翔、深惠、吉祥及配套地鐵風(fēng)臨域營銷樹立的品質(zhì)、形象swot分析報(bào)告大綱項(xiàng)目研究單房2.1-3.32.1-3.519.5-20.630-35一房3-3.12.1-4.56-910-1247-54二房3.1-4.33.2-5主：9-13.515-1870-763.636項(xiàng)目研究

5、風(fēng)臨項(xiàng)目的設(shè)計(jì)： 1、廚房、衛(wèi)生間面積過大不實(shí)用 2、陽臺(tái)不出客廳 3、功能布局單一我們的亮點(diǎn)： 1、loft空間挑高4.6(除設(shè)備層） 2、贈(zèng)送面積較多 3、客廳開間3.8產(chǎn)品研究總結(jié)：鑒于公寓產(chǎn)品戶型小，集中在30-50平米左右，主要有：居住、辦公、投資等功能，故目標(biāo)客戶群年齡分布比較廣，特性差異較大。產(chǎn)品角度審視我們的產(chǎn)品功能細(xì)分對產(chǎn)品的理解是營銷成功的關(guān)鍵居住b3、b4、b5(贈(zèng)送面積的角度及公寓目標(biāo)客戶的購買習(xí)慣）辦公b1、b2、b6（3.8開間、布局、贈(zèng)送面積較?。┩顿Yb1、b3、b4(面積小總價(jià)低的角度）產(chǎn)品研究客戶定位居住+辦公年齡層在23-30歲之間，收入較穩(wěn)定對龍崗中心城認(rèn)

6、可度和接受度較高，想在深置業(yè)但經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對較弱，較關(guān)注總價(jià)非常渴望擁有自己的家，喜歡新鮮的東西，需要網(wǎng)絡(luò)，注重住客會(huì)所的功能，希望周邊具備完備的配套設(shè)施，喜歡現(xiàn)代風(fēng)格，關(guān)注配套好、交通便利的樓首次置業(yè)，因?yàn)槿狈彿拷?jīng)驗(yàn)，所以客戶購買行為比較沖動(dòng)，容易受到現(xiàn)場交易氣氛及環(huán)境包裝及宣傳的影響。受關(guān)內(nèi)租房成本的增加、通貨膨脹，人民幣升值將導(dǎo)致這部分人群的外逃在本區(qū)域居住生活時(shí)間長，有固定的生活及社交范圍，認(rèn)同且依賴本區(qū)域環(huán)境；有自己的農(nóng)民房，收入穩(wěn)定且處于中高階層缺少自己的主見，容易跟風(fēng)，產(chǎn)生沖動(dòng)購買，對價(jià)格不敏感有群居的習(xí)性二次置業(yè)，考慮較慎重；群聚購買突出，通過朋友介紹來買或因?yàn)榭诒脕碣I的較多

7、；。在本區(qū)域工作及周邊（坪山、平湖、布吉、坪地、杭梓、橫崗 ）生活時(shí)間較長，有固定的工作，收入穩(wěn)定且處于中高階層，生活安定，但工作壓力較大，企業(yè)管理及技術(shù)人員居多優(yōu)越感較強(qiáng)，不愿意住公司的宿舍，希望有自己的家，有自己自由的空間希望距工作區(qū)位適中，生活便利，配套完善在龍崗中心城周邊地區(qū)擁有自己的一份產(chǎn)業(yè)，收入較高，但工作壓力大，一般有家庭、有小孩，部分跟父母住一塊；年齡相對較大，在30歲-40歲之間為多，因?yàn)楣ぷ髟驅(qū)Ρ镜厣瞽h(huán)境熟悉生活要求舒適，注重產(chǎn)品的綜合素質(zhì)，非常理性，有自己的價(jià)值觀和世界觀購買理性、考慮綜合因素，對居住要求高，對于本項(xiàng)目要訴求其商務(wù)功能和價(jià)值在龍崗及周邊上班，工作、收入

8、穩(wěn)定，且收入在中上水平，一般住福利房或微利房優(yōu)越感強(qiáng)，工作相對輕松，想提高升居住質(zhì)量二次置業(yè)者居多，供款和首期承受能力較強(qiáng)，注重社區(qū)規(guī)模、小區(qū)氛圍以及社區(qū)周邊配套，對周邊教育配套要求較高梳理賣點(diǎn)區(qū) 位：龍崗中心城的最中心街區(qū)價(jià)值：龍翔大道未來的cbd區(qū)域,吉祥路、深惠路（城際通道）配 套：周邊配套齊全，緊鄰區(qū)政府、龍城廣場地 鐵：無縫接軌，我的私家專列，地鐵3號線即將開啟城市生活建筑概念：城市綜合體集生活、商務(wù)、休閑于一體產(chǎn)品價(jià)值：n+1概念、3.8開間、4.6米高(除設(shè)備層）、贈(zèng)送面積 商鋪雙首層的概念 競爭對手面對龍崗中心城區(qū)域戶型結(jié)構(gòu)失調(diào)，我們的對手到底是誰？競爭策略面對如此的對手，我們

9、怎么樹立我們是市場形象，引起關(guān)注？實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的高價(jià)格？公園大地 龍崗中心城最大的生活區(qū)域 占據(jù)龍崗中心城最核心的位置 我們共同享有龍翔大道、吉祥路、周邊配套我們的策略： 傍大款，綁票項(xiàng)目命名鑒于風(fēng)臨域項(xiàng)目前期營銷產(chǎn)生的市場效應(yīng)，城市綜合體、生活國際化理念的訴求，項(xiàng)目形象已經(jīng)深入人心，改變主題實(shí)際意味著營銷成本的增加，針對公元大地的大盤營銷、實(shí)景營銷樹立本項(xiàng)目的營銷壁壘，同時(shí)考慮到項(xiàng)目功能的多樣性，命名一定要具有強(qiáng)大的包容性，但后期的推廣將有所側(cè)重。建議推廣名： 風(fēng)臨國際當(dāng)居住郊區(qū)化的時(shí)候，我們已經(jīng)國際化了，已經(jīng)準(zhǔn)備面對世界了，世界只屬于有準(zhǔn)備的人，我們要將國際化的理念革命到底片區(qū)掃描片區(qū)掃描：

10、 天健現(xiàn)代城占地：6.35萬平米建筑面積：17.62萬平米容積率：2.2住宅面積： 12.4萬平米商業(yè)面積： 1.2萬平米總戶數(shù)： 954戶停車位： 1200個(gè)延續(xù)了天健福田景田時(shí)尚新天地的建筑風(fēng)格及布局，戶型調(diào)整為120-150左右的大戶型，目前市場低迷沒有任何促銷及額外優(yōu)惠，有一定存量，大多為，均價(jià)12000元/平米競爭策略建筑面積：28萬平米容積率： 1.75二期為原創(chuàng)c-home、國際公寓該項(xiàng)目配套齊全，戶型的設(shè)計(jì)有亮點(diǎn)，目前在售的有18和22棟，主要為90-100平米的兩房，130-140的三房及180-200的四房，目前2房最低價(jià)格為7800左右公寓只剩3套樣板房，均價(jià)8500，打

11、包整體出售不單賣目前沒有促銷活動(dòng)競爭策略總用地面積：約36萬m2總建筑面積: 約77萬 m2容積率：1.66綠化覆蓋率：50%建筑覆蓋率：28.74%總戶數(shù)：3776每期300多戶，共分十期推出。產(chǎn)品類型:townhouse、小高層和高層，主力戶型為四房及五房競爭策略占地 28346平米 建面 15.5萬平米7棟高層（32層）戶數(shù)：1344戶車位：876個(gè)裙樓招商英國tesco目前兩房已經(jīng)銷售完畢，主要滯銷戶型為93-108的三房，采用了一定的促銷手段，送裝修大禮包，金額為3、6、8、10萬，促銷媒體主要為樓體、短信位置： 深汕公路與寶龍交匯處占地： 5萬建面： 8.8容積率：1.66規(guī) 劃：

12、8棟9-11層小高層戶 型：32-55的小戶廣告語：龍崗新城 小戶闊院（偷換了概念）該項(xiàng)目于12月4日做價(jià)格測算，12月9日開盤，送精裝修，最低首付5萬，均價(jià)7800，實(shí)收估計(jì)在6900左右，推廣手法偏重年輕、時(shí)尚、自由競爭策略n通過持續(xù)、強(qiáng)勢的營銷，通過持續(xù)、強(qiáng)勢的營銷，實(shí)現(xiàn)價(jià)格提升實(shí)現(xiàn)價(jià)格提升；高占位：高占位： 地鐵給城市帶來的價(jià)值地鐵給城市帶來的價(jià)值論壇論壇通過地鐵的起源、地鐵發(fā)展的歷史、地鐵帶來的變革等多方面探討地鐵結(jié)合深圳未來產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和發(fā)展，對龍崗的影響、對商務(wù)的影響 提煉：提煉： 他改變了中國，他改變的深圳，他改變了龍崗他改變了中國，他改變的深圳，他改變了龍崗 結(jié)合本項(xiàng)目的商業(yè)招商

13、，通過論壇的舉辦，擴(kuò)大地鐵的價(jià)值，用地鐵的結(jié)合本項(xiàng)目的商業(yè)招商，通過論壇的舉辦，擴(kuò)大地鐵的價(jià)值，用地鐵的價(jià)值拉動(dòng)商鋪招商。主力店的引進(jìn)，帶動(dòng)公寓的銷售實(shí)現(xiàn)價(jià)格的提升！價(jià)值拉動(dòng)商鋪招商。主力店的引進(jìn)，帶動(dòng)公寓的銷售實(shí)現(xiàn)價(jià)格的提升！ 低占位：低占位： 地下地鐵商業(yè)地下地鐵商業(yè) vs vs 地鐵上蓋商業(yè)地鐵上蓋商業(yè)利用金地在炒做地下商業(yè)的同時(shí)，我們提出我們的觀點(diǎn)：深圳地下地鐵利用金地在炒做地下商業(yè)的同時(shí)，我們提出我們的觀點(diǎn)：深圳地下地鐵商業(yè)是雞肋（受深圳版圖、規(guī)模、城市節(jié)奏的影響等等），在網(wǎng)絡(luò)上打商業(yè)是雞肋（受深圳版圖、規(guī)模、城市節(jié)奏的影響等等），在網(wǎng)絡(luò)上打?qū)?zhàn)，引起爭論，擴(kuò)大知名度）對戰(zhàn)，引起爭論

14、，擴(kuò)大知名度） 報(bào)告大綱入市時(shí)機(jī)主要由項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度因素、銷售季節(jié)因素、市場競爭狀況三個(gè)因素決定入市時(shí)機(jī)主要由項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度因素、銷售季節(jié)因素、市場競爭狀況三個(gè)因素決定。從深圳房地產(chǎn)的發(fā)展特點(diǎn)來看，一般銷售旺季在春節(jié)過后的幾個(gè)月，到5月份的房地產(chǎn)春交會(huì)達(dá)到一個(gè)高潮。其次是九、十月份。工程配合工程配合銷售季節(jié)銷售季節(jié)暫定開盤時(shí)間為暫定開盤時(shí)間為20082008年年5 5月月1818日。日。報(bào)告大綱戶外廣告、樓體條幅戶外廣告、樓體條幅通過具有沖擊力的畫面具有沖擊力的畫面達(dá)到吸引客戶群的目的，客源的主要渠道輔助媒體的意義在于很強(qiáng)針對性補(bǔ)充客源、提高客戶素質(zhì)提升價(jià)格，如：周末畫報(bào)的夾報(bào)、dm針對羅湖福田中

15、高檔白領(lǐng)公寓（租房成本在3200元/月的公寓）。戶外選地址：水官高速、深惠路，扼守通往本項(xiàng)目的咽喉網(wǎng)絡(luò)：szhome、項(xiàng)目網(wǎng)站報(bào)告大綱2007.122008.3.152008.5.12008.06.102008.10樣板房樣板房開放開放5月月18盛大盛大開盤，當(dāng)天開盤，當(dāng)天銷售銷售50%以以上上銷售率銷售率達(dá)達(dá)80%以上以上營銷中營銷中心開放心開放 預(yù)熱期預(yù)熱期客戶積累期客戶積累期開盤熱銷期開盤熱銷期持續(xù)熱銷期持續(xù)熱銷期廣告出廣告出街街 n工作目標(biāo)：累計(jì)銷售率完成80%以上；n主要工作: 客戶分析、促銷活動(dòng)老帶新送1000元購物卡n媒體組合：戶外高炮、樓體、促銷活動(dòng)n銷售準(zhǔn)備：價(jià)格調(diào)整、簽約、

16、銷售人員的激勵(lì)與末位淘汰報(bào)告大綱價(jià)格預(yù)判鑒于同片區(qū)、同產(chǎn)品不存在競爭對手，建議以周邊同產(chǎn)品為基準(zhǔn)做預(yù)判，選取招商倚山郡（60%），金眾藍(lán)鉆風(fēng)景（40%），價(jià)格以目前為基準(zhǔn)基準(zhǔn)價(jià)格=8500*60%+7800*40%=8220元/平米綜合考慮項(xiàng)目所在位置及戶型、品牌等因素，價(jià)格提升幅度在18%-25%左右差異化營銷給項(xiàng)目帶來預(yù)計(jì)10%的附加值，天達(dá)顧問/圣廷苑管理公司提價(jià)在3%，高爾夫商務(wù)會(huì)所帶來8%左右的提升空間，樣板房思考樣板房思考報(bào)告大綱內(nèi)部協(xié)調(diào)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理n學(xué)習(xí)目的：掌握和運(yùn)用項(xiàng)目管理理論、方法、工具，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策和過程管理；n專業(yè)方向：主要面向政府主管部門、房地產(chǎn)或城市基礎(chǔ)

17、設(shè)施開發(fā)建設(shè)公司、金融部門、各類房地產(chǎn)評估咨詢公司、物業(yè)管理公司。n理論學(xué)時(shí)：32學(xué)時(shí)n參考教材：房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作管理，賈士軍， 廣東經(jīng)濟(jì)出版社，2002年4月；房地產(chǎn)項(xiàng)目投資潘蜀健中國建筑工業(yè)出版社年；房地產(chǎn)營銷策劃曹春堯上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社年；項(xiàng)目管理喻穎正暨南大學(xué)出版社 年；管理沒有止境 從金字塔到阿菠羅登月計(jì)劃基本概念： ipma、pmi、pmbok、pmp 現(xiàn)代項(xiàng)目管理起源于美國。20世紀(jì)50年代后期，美國的蘭德公司首次在北極星導(dǎo)彈計(jì)劃中運(yùn)用了pert技術(shù)。美國的杜邦公司創(chuàng)造了cpm方法，用于研究和開發(fā)、生產(chǎn)控制和計(jì)劃編排，結(jié)果大大縮短了完成預(yù)定任務(wù)的時(shí)間，之后它們分別被稱為“計(jì)劃評審技

18、術(shù)”和“關(guān)鍵路徑法”?，F(xiàn)代項(xiàng)目管理科學(xué)便是從這兩項(xiàng)技術(shù)的基礎(chǔ)上迅速發(fā)展起來的， 融合了后來發(fā)展起來的wbs工作分解技術(shù)、蒙特卡羅（monte carlo）模擬技術(shù)和ev掙值分析技術(shù)，形成了一門關(guān)于項(xiàng)目資金、時(shí)間、人力等資源控制的管理科學(xué)。著名的阿波羅登月計(jì)劃、曼哈頓計(jì)劃等都是采用項(xiàng)目管理的理論和方法而取得成功的經(jīng)典案例。 管理工具 甘特圖、pert、cpm管理內(nèi)容 九大知識體系、五個(gè)階段管理重點(diǎn) 進(jìn)度、成本、質(zhì)量、資金平衡過去、現(xiàn)在、未來經(jīng)濟(jì)的支柱、財(cái)富的起點(diǎn)、文化的源泉 （北海、深圳、浦東）政府的角色與作用 （加入wto后的競爭）行業(yè)的獨(dú)特性、項(xiàng)目的復(fù)雜性住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn) （課程

19、重點(diǎn)）目標(biāo)：以最快的速度、最低的成本向客 戶提供高質(zhì)量的房產(chǎn) 第一講 項(xiàng)目管理知識 1、項(xiàng)目管理概述 項(xiàng)目管理概念 （international project management association）于1965年在瑞士注冊，成員主要是各國的項(xiàng)目管理協(xié)會(huì)，是個(gè)非盈利性的組織。它的宗旨是促進(jìn)全球的項(xiàng)目管理的發(fā)展。到目前為止，共有29個(gè)正式成員。ipma提供了大量的產(chǎn)品和服務(wù)，包括研究與發(fā)展、培訓(xùn)和教育、標(biāo)準(zhǔn)化和證書制以及有關(guān)會(huì)議、學(xué)習(xí)班和研討會(huì)。ipma非常重視專業(yè)人員資格認(rèn)證工作。項(xiàng)目管理專業(yè)人員取證分為a、b、c、d四個(gè)級別，級別之間的檔次標(biāo)準(zhǔn)差距很大。a級是工程主任證書級，簡稱cpd

20、，總經(jīng)理一級。b級為項(xiàng)目經(jīng)理級別證書，c級為項(xiàng)目管理工程師級證書，d級為項(xiàng)目管理技術(shù)員級。 pmi（project management institute）的成員主要以企業(yè)、大學(xué)、研究機(jī)構(gòu)的專家為主?，F(xiàn)在已經(jīng)有4萬多會(huì)員。它卓有成效的貢獻(xiàn)是開發(fā)了一套項(xiàng)目管理知識體系（pmbok），將項(xiàng)目管理的基本內(nèi)容劃分為9個(gè)領(lǐng)域，即：范圍管理，時(shí)間管理，成本管理，質(zhì)量管理，人力資源管理，溝通管理，采購管理，風(fēng)險(xiǎn)管理和綜合管理。 pmp是由pmi發(fā)起的項(xiàng)目管理專業(yè)人員資格認(rèn)證，其目的是為了給項(xiàng)目管理人員提供一個(gè)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，使全球的項(xiàng)目管理人員都能夠得到科學(xué)的項(xiàng)目管理知識。美國項(xiàng)目管理協(xié)會(huì)(pmi)一直致力于項(xiàng)

21、目管理領(lǐng)域的研究工作，全球pmi成員都在為探索科學(xué)的項(xiàng)目管理體系而努力。今天，pmi制定出的項(xiàng)目管理方法已經(jīng)得到全球公認(rèn)，pmi已經(jīng)成為全球項(xiàng)目管理的權(quán)威機(jī)構(gòu)，其組織的項(xiàng)目管理資格認(rèn)證考試，也已經(jīng)成為項(xiàng)目管理領(lǐng)域的權(quán)威認(rèn)證。全球每年都有大量從事項(xiàng)目管理的人員參加pmp資格認(rèn)證。 進(jìn)度管理 重點(diǎn)是制定全面詳細(xì)的進(jìn)度計(jì)劃、實(shí)時(shí)跟蹤項(xiàng)目進(jìn)度，保證項(xiàng)目按期完成。 以房地產(chǎn)項(xiàng)目為例，包括：前期策劃進(jìn)度計(jì)劃、征地拆遷進(jìn)度計(jì)劃、設(shè)計(jì)報(bào)建進(jìn)度計(jì)劃、施工準(zhǔn)備階段進(jìn)度計(jì)劃、施工進(jìn)度計(jì)劃、配套設(shè)施工程進(jìn)度計(jì)劃、竣工驗(yàn)收計(jì)劃、銷售進(jìn)度計(jì)劃等 成本管理 成本計(jì)劃是成本管理的基礎(chǔ)。以房地產(chǎn)項(xiàng)目為例： 主要包括地價(jià)（土地出

22、讓金）、征地拆遷費(fèi)用、前期費(fèi)用、配套設(shè)施費(fèi)用、土建工程費(fèi)、管理費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)、稅金等。這些成本要素中有些是相對固定的，有些則可以通過加強(qiáng)管理來有效控制，如不可預(yù)見費(fèi)，房地產(chǎn)項(xiàng)目一般都有左右的不可預(yù)見支出。通過有效加強(qiáng)項(xiàng)目管理，充分發(fā)揮計(jì)劃和控制的作用，就能顯著減少項(xiàng)目中的不可預(yù)知因素，從而大大壓縮這部分費(fèi)用。 質(zhì)量管理 實(shí)現(xiàn)質(zhì)量管理的首要步驟是進(jìn)行質(zhì)量規(guī)劃。質(zhì)量規(guī)劃分兩部分進(jìn)行，即建立質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系和指定項(xiàng)目中具體工作的質(zhì)量要求。在項(xiàng)目實(shí)施過程中，還要根據(jù)質(zhì)量規(guī)劃對各項(xiàng)工作進(jìn)行檢查和驗(yàn)收，并將檢查和驗(yàn)收的結(jié)果及時(shí)記錄以便隨時(shí)提供項(xiàng)目質(zhì)量的相關(guān)信息。 質(zhì)量是企業(yè)的生命線，一個(gè)項(xiàng)目即使在規(guī)定的時(shí)間

23、和成本內(nèi)完工，但如果質(zhì)量無法保證，這個(gè)項(xiàng)目也是失敗的，因此建立質(zhì)量管理機(jī)制也是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的必然要求。 資金平衡 資金平衡即實(shí)現(xiàn)資金收入和資金支出的平衡，為此，必須制定項(xiàng)目的資金平衡計(jì)劃。以房地產(chǎn)項(xiàng)目為例：作為一種資金密集型的特殊商品，住宅產(chǎn)品的銷售尤顯重要，資金的回籠是每個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的重點(diǎn)，也是影響資金平衡的關(guān)鍵因素。 由于商品房允許預(yù)售，因此一些企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)資金未落實(shí)時(shí)便投入建設(shè)，超出企業(yè)自身的經(jīng)營能力開發(fā)，不考慮資金來源和資金平衡問題，致使大量樓盤爛尾。 項(xiàng)目管理應(yīng)用與發(fā)展 2、項(xiàng)目計(jì)劃與組織 任務(wù)描述wbs碼wbs等級研發(fā)部 工程部 生產(chǎn)部設(shè)計(jì)1.01 主機(jī) 系統(tǒng) cpu 軟件

24、 顯示器 3、網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù) 網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù) 網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù) 網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù) 網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)1、 2、3、 4、abcabcadbcacbd 網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù) 網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù) 網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)活動(dòng)代號開發(fā)活動(dòng)預(yù)計(jì)時(shí)間緊先活動(dòng)a前期市場調(diào)查2b可行性研究1ac設(shè)計(jì)、報(bào)建5ad施工準(zhǔn)備9be施工進(jìn)度6bf配套設(shè)施2d、eg竣工交付3c、fh物業(yè)管理介入1g 網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù) 4、項(xiàng)目控制 5、項(xiàng)目管理軟件及應(yīng)用 第二講 土地資源獲取1、宏觀環(huán)境、區(qū)域經(jīng)濟(jì)與城市發(fā)展規(guī)劃 1月月1314日武漢全國住宅與房地產(chǎn)工作會(huì)議，劉志峰日武漢全國住宅與房地產(chǎn)工作會(huì)議，劉志峰 2002年底，由國家計(jì)委經(jīng)濟(jì)研究所與北京新華在線聯(lián)合推出的中國

25、行業(yè)景氣分析報(bào)告指出，對于剛過去的2002年的房地產(chǎn)業(yè)，可以用三個(gè)特點(diǎn)來概括，總體景氣沖高回落，地區(qū)冷熱不均，真實(shí)的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)出現(xiàn)。 n2003是“理性之年”。n2003年全國整頓和規(guī)范市場經(jīng)濟(jì)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治的重點(diǎn)是，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場。n關(guān)鍵詞之一：調(diào)控。n關(guān)鍵詞之一：規(guī)范。n關(guān)鍵詞之一：經(jīng)濟(jì)適用房。n為預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)，建設(shè)部將在2003年上半年完成房地產(chǎn)市場預(yù)警體系研究，并選擇已開展預(yù)警體系研究的5-6個(gè)城市試運(yùn)行；年底前，在35個(gè)大中城市和部分有代表性的城市推廣使用，以便政府及時(shí)發(fā)現(xiàn)市場運(yùn)行中的問題，并采取相應(yīng)措施加強(qiáng)宏觀調(diào)控。同時(shí)要建立健全房地產(chǎn)市場信息披露制度，將當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場信息及時(shí)

26、向社會(huì)公示，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性投資、住房消費(fèi)者理性消費(fèi)。n今年整頓規(guī)范工作的重點(diǎn)包括11個(gè)方面：一是整頓房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中違法違規(guī)行為；二是整頓商品房銷售中的不規(guī)范行為；三是整頓土地利用中的不規(guī)范行為，如擅自改變土地利用性質(zhì)、利用集體土地搞房地產(chǎn)開發(fā)等；四是整頓面積“缺斤短兩”行為；五是整頓不履行合同和合同欺詐行為；六是整頓物業(yè)管理企業(yè)的不規(guī)范行為；七是整頓房地產(chǎn)廣告不規(guī)范行為；八是整頓中介服務(wù)中的不規(guī)范行為；九是整頓房屋拆遷中的違規(guī)行為；十是整頓拖欠工程款行為；十一是整頓政府審批中的不規(guī)范行為，如規(guī)劃審批、立項(xiàng)審批、竣工驗(yàn)收、預(yù)銷售許可等 n2003年，建設(shè)部將會(huì)同有關(guān)部門出臺(tái)經(jīng)濟(jì)適用住房

27、管理辦法，進(jìn)一步明確經(jīng)濟(jì)適用住房相關(guān)政策。我國住宅建設(shè)將發(fā)展以經(jīng)濟(jì)適用住房為重點(diǎn)的住房供應(yīng)體系，多渠道解決中低收入家庭的住房問題。建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人要求，各地要盡快制訂和完善中低收入家庭的收入標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)濟(jì)適用住房購房對象的條件、購房面積標(biāo)準(zhǔn)及超面積的處理辦法。人均住房面積低于全國平均水平的城市，在審批城市總體規(guī)劃時(shí)要增加居住用地的比例，確保中低收入家庭住房用地的供應(yīng)。對房價(jià)收入比較高、對取消或減少經(jīng)濟(jì)適用住房的城市，要控制新增土地的供應(yīng)規(guī)模。 2、區(qū)域房地產(chǎn)政策與市場3、擬開發(fā)地段的確定房地產(chǎn)投資地段論地價(jià)影響因素4、土地獲取方式與途徑5、土地資源儲(chǔ)備問題 第三講 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場定位房地產(chǎn)市場調(diào)查

28、房地產(chǎn)市場調(diào)查前期市場調(diào)查住房與需求市場調(diào)查問卷 購房者心理與行為分析社會(huì)文化與消費(fèi)行為物業(yè) 出行時(shí)間價(jià)格建筑質(zhì)量物業(yè)管理abcd25404060520045004500400074737065100709080定位案例：、深圳寶安電子城：從商業(yè)爛尾樓到商業(yè)奇跡（）、廣州公司房地產(chǎn)項(xiàng)目市場研究 （）廣州xg項(xiàng)目（市場研究與定位部分）第一節(jié) 項(xiàng)目市場研究一、廣州市房地產(chǎn)市場走勢分析（宏觀）二、廣州市海珠區(qū)房地產(chǎn)市場走勢分析（中觀） 1、回顧與展望； 2、市場特點(diǎn)； 3、結(jié)論；三、本項(xiàng)目臨近地段房地產(chǎn)市場走勢分析（微觀） 1、區(qū)位特點(diǎn)； 2、購買對象及購買心理分析； 3、對手盤分析；廣州xg項(xiàng)目（

29、市場研究與定位部分）第二節(jié) 項(xiàng)目環(huán)境分析一、地塊環(huán)境條件 1、土地性質(zhì)綜述; 2、地塊周圍景觀； 3、環(huán)境衛(wèi)生、社會(huì)治安情況； 4、交通條件； 5、配套設(shè)施；二、地塊swot分析 1、優(yōu)勢與劣勢分析； 2、機(jī)會(huì)與威脅分析；三、結(jié)論廣州xg項(xiàng)目（市場研究與定位部分）第三節(jié) 項(xiàng)目市場定位一、項(xiàng)目市場細(xì)分 1、項(xiàng)目一期細(xì)分; 2、項(xiàng)目二期細(xì)分；二、樓盤概念導(dǎo)入 1、市區(qū)中的大型綠色環(huán)保社區(qū)、高效智能化社區(qū)； 2、鬧市中的溫馨家園；三、目標(biāo)市場 1、市內(nèi)工作的中等收入家庭、個(gè)體經(jīng)營者； 2、注重環(huán)境質(zhì)量的白領(lǐng)階層； 3、房地產(chǎn)投資者、海珠區(qū)本地居民；廣州xg項(xiàng)目（市場研究與定位部分）四、項(xiàng)目市場定位

30、1、成本價(jià)測算； 2、目標(biāo)市場價(jià)格測算； 3、定價(jià)策略；可行性研究n重視市場調(diào)查、市場預(yù)測；n項(xiàng)目評估以經(jīng)濟(jì)效益為中心；n對項(xiàng)目的評估全部在決策階段進(jìn)行n一般地，可行性研究應(yīng)由專門從事投資項(xiàng)目的咨詢機(jī)構(gòu)（中介機(jī)構(gòu)）承擔(dān)，它擁有大批經(jīng)濟(jì)學(xué)家、市場分析家、財(cái)務(wù)專家、律師等英才。 ；可行性研究解決的主要問題n為什么要進(jìn)行這個(gè)項(xiàng)目？n項(xiàng)目的產(chǎn)品(勞務(wù))市場的需求情況怎樣？n資源條件如何？n項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)應(yīng)選在什么地方？n產(chǎn)品的生產(chǎn)規(guī)模多大為宜？n采用的生產(chǎn)工藝技術(shù)是否先進(jìn)可靠？n項(xiàng)目投資估算和方案比較情況如何？n投資盈利水平及風(fēng)險(xiǎn)多大？項(xiàng)目可行性研究內(nèi)容n投資項(xiàng)目的背景研究n投資項(xiàng)目的市場和生產(chǎn)規(guī)模n投

31、資項(xiàng)目資源情況n投資項(xiàng)目環(huán)境n投資項(xiàng)目設(shè)計(jì)n投資項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)n投資項(xiàng)目進(jìn)度控制n投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)評價(jià)項(xiàng)目可行性研究程序n機(jī)會(huì)可行性研究：投資機(jī)會(huì)的粗略鑒定，精度一般在30%左右；n初步可行性研究：對關(guān)鍵問題做專門調(diào)查和研究，精度在20%左右，費(fèi)用約1%；n可行性研究評價(jià)：更加嚴(yán)格、細(xì)致地研究，投資估算采用預(yù)算價(jià)格，精度要求在10%左右，費(fèi)用約為1%3%。開發(fā)項(xiàng)目可行性研究 （） 項(xiàng)目投資估算與資金籌措計(jì)劃； 項(xiàng)目銷售和租賃收入測算； 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)； 項(xiàng)目不確定性分析； 項(xiàng)目效益評價(jià)； 結(jié)論與建議；投資估算與資金籌措 1、開發(fā)成本估算： 土地成本（地價(jià)、征遷補(bǔ)償、三通一平）， 前期工程（規(guī)劃設(shè)計(jì)、可研、地勘、報(bào)建）， 建安工程（樁基、土建、五通、智能化設(shè)施、電梯）， 基礎(chǔ)設(shè)施（五通工程、綠化工程、道路及排水工程）， 公建配套（學(xué)校、