項目經(jīng)營成本估算

1、項目經(jīng)營成本估算項目經(jīng)營成本估算項目經(jīng)營成本包括：建造成本、銷售成本、銷售稅金和財務(wù)費(fèi)用。其中：1、建造成本=（當(dāng)年銷售收入/項目經(jīng)營總收入）總建筑投資上述公式僅為近似計算。2、銷售成本含廣告費(fèi)、人員工資、辦公費(fèi)等，按銷售收入 2.5%計取。3、銷售稅金包括營業(yè)稅、城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加。其中，營業(yè)稅取銷售收入的 5%，城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅取營業(yè)稅的 7%，教育費(fèi)附加取營業(yè)稅的 2%，三者合計為銷售收入的 5.45%。4、財務(wù)費(fèi)用為項目開發(fā)經(jīng)營期間的利息支出。7.5.8 項目利潤估算根據(jù)新興幸福里項目投資安排、籌資方式、建設(shè)進(jìn)度、銷售情況，項目利潤計算如表表 7.5.8 項目利潤估算表年份項目銷

2、售收入 1823.335445.5611432637325073.89建造成本 1056.653143.446654.403677.4314531.92銷售成本 45.58136.14285.80159.33626.85銷售稅金 99.37296.78623.04347.331366.53財務(wù)費(fèi)用 180430.8516.651127.45營業(yè)利潤 441.731438.403352.112188.927421.15所得稅145.77474.671138.04722.342448.98稅后利潤 295.96963.732214.071466.574940.32項目利潤估算表2007200820

3、092010合計7.5.9 財務(wù)評價1、財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測算項目現(xiàn)金流量與財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率（1）項目全部資金的現(xiàn)金流量表表 7.5.9 現(xiàn)金流量表20052006200720082009序號項目1現(xiàn)金流入1.1銷售收入1823.335445.56114326373小計1823.335445.561143263732現(xiàn)金流出2.1建設(shè)投資2936.324332.344332.342893.92.2銷售費(fèi)用45.36136.92287.03628.882.3銷售稅金98.88298.49625.71347.872.4所得稅147.39482.051138.04727.49小計2936.

4、324623.975249.84944.681704.243凈現(xiàn)金流量-2936.32-2800.64195.766487.324668.764累計凈現(xiàn)金流量-2936.32-5736.96-5541.2946.125614.885折現(xiàn)系數(shù)為6%0.9430.890.840.7920.7476年凈現(xiàn)金流量-2768.95-2492.57164.445137.963487.567累計年凈現(xiàn)金流量-2768.95-5261.52-5097.0840.883528.44fnpv=3563.32firr=26.3%項目現(xiàn)金流量表(全投資）建設(shè)經(jīng)營期 （2）財務(wù)凈現(xiàn)值（fnpv）與財務(wù)內(nèi)部收益率（fir

5、r）根據(jù)表可計算出全部投資的財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率。表 7.5.9 內(nèi)部收益率年份序號20052006200720082009npv凈現(xiàn)金流量-2936.32-2800.64195.766487.324668.76i=26%時的貼現(xiàn)因子0.7870.620.4880.3840.303凈現(xiàn)值-2278.33-1736.4095.532491.131414.63-13.43i=27%時的貼現(xiàn)因子0.7810.610.4770.3730.291凈現(xiàn)值-2293.27-1708.3993.382419.771358.61-129.90內(nèi)部收益率firr=i1+|npv(i1)|/|npv(i1)|

6、+|npv(i2)|*(i2-i1)firr=26%+|9.55|/|9.55|+|-74.21|*(27%-26%)firr=26.3%其中：財務(wù)凈現(xiàn)值（fnpv）=3563.32 萬元財務(wù)內(nèi)部收益率（firr）=26.3% 2、綜上可見這兩套方案（1）財務(wù)凈現(xiàn)值（fnpv）=3620.11 萬元財務(wù)內(nèi)部收益率（firr）=27.1%（2）財務(wù)凈現(xiàn)值（fnpv）=3563.32 萬元財務(wù)內(nèi)部收益率（firr）=26.3%選擇第一套方案7.6 盈利能力及清償能分析由上述計算可知，項目財務(wù)凈現(xiàn)值（fnpv）0，表明項目利潤率超過基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，具有財務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性，項目財務(wù)內(nèi)部收益率（firr

7、）=27.1%0，且水平較高，表明項目具有盈利能力。8 項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險分析本章擬對幸福里項目進(jìn)行盈虧平衡分析、敏感性分析，以測度其開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險，然后對項目運(yùn)作中的主要風(fēng)險進(jìn)行定性研究并提出相應(yīng)對策。8.1 項目盈虧平衡分析項目盈虧平衡分析包括項目經(jīng)營收入保本點(diǎn)和項目經(jīng)營成本點(diǎn)分析。1、項目經(jīng)營收入保本點(diǎn)分析項目經(jīng)營成本 =14467.4/（1-5.45%）=1530132（萬元） ，保本點(diǎn)=15301.32/25155.2=60.83%即銷售收入達(dá)預(yù)測收入的 60.83%時，項目處于盈虧平衡狀態(tài)。2、項目經(jīng)營成本保本點(diǎn)項目保本開發(fā)經(jīng)營成本=25155.2 萬元，保本點(diǎn)=25155.2/144

8、67.4=173.86%即項目開發(fā)經(jīng)營成本達(dá)到預(yù)測成本的 173.86%，項目處于盈虧平衡狀態(tài)。實(shí)際上項目盈虧平衡點(diǎn)在開發(fā)經(jīng)營各階段是不同的，這是按照計算期平均狀態(tài)計算的結(jié)果。8.2 項目敏感性分析本項目敏感性分析主要針對項目總投資和項目營業(yè)收入兩項因素進(jìn)行。1、項目總投資由于項目占地較大，開發(fā)周期較長，其間可能會出現(xiàn)各種不能預(yù)期的變化，故項目的總投資額可能會發(fā)生一些變化，估計最大的變動幅度達(dá) 10%，如果的投資額增加 10%，那么從全部資金的現(xiàn)金流量表（表-9）的情況來看，fnpv=2717.80，項目仍然可行。表 8.2.1 現(xiàn)金流量表20052006200720082009序號項目1現(xiàn)金

9、流入1.1銷售收入1814.45476.8114816383小計1814.45476.81148163832現(xiàn)金流出2.1建設(shè)投資3182.834774.244774.243182.832.2銷售費(fèi)用45.36136.92287.03159.582.3銷售稅金98.88298.49625.71347.872.4所得稅147.39482.051138.04727.49小計3182.835065.875691.705233.611234.943凈現(xiàn)金流量-3182.83-3251.47-214.906247.395148.064累計凈現(xiàn)金流量-3182.83-6434.30-6649.20-401

10、.814746.255折現(xiàn)系數(shù)為6%0.9430.890.840.7920.7476年凈現(xiàn)金流量-3001.41-2893.81-180.524947.933845.607累計年凈現(xiàn)金流量-3001.41-5895.22-6075.73-1127.802717.80fnpv=2717.80項目現(xiàn)金流量表建設(shè)經(jīng)營期2、項目銷售收入在開發(fā)經(jīng)營的各個過程中，由于銷售收入的預(yù)測主要是建立在對本項目的未來前景分析及預(yù)測基礎(chǔ)之上的，雖然項目前景樂觀，但畢竟是變數(shù)，銷售環(huán)節(jié)上的細(xì)小失誤，市場需求的細(xì)微變化等因素都有可能影響項目的銷售價位，從而對項目的銷售收入產(chǎn)生不利影響，由于在價格定位時相對較低，故銷售收入

11、最大的下降幅度不會太大，如果下降幅度為 10%，那么，從全部投資現(xiàn)金流量表(表-10)的情況看，財務(wù)凈現(xiàn)值下降至 2732.79 于零，項目仍然可行。表 8.2.2 現(xiàn)金流量表項目20052006200720082009序號項目1現(xiàn)金流入1.1銷售收入1632.964929.1210332.95744.7小計1632.964929.1210332.95744.72現(xiàn)金流出2.1建設(shè)投資2893.484340.224340.222893.482.2銷售費(fèi)用40.82123.23258.32143.622.3銷售稅金89.00268.64563.14313.092.4所得稅102.44304.87

12、72.17551.48小計2893.484572.485036.894487.121008.183凈現(xiàn)金流量-2893.48-2939.52-107.775845.784736.524累計凈現(xiàn)金流量-2893.48-5833.00-5940.77-94.984641.545折現(xiàn)系數(shù)為6%0.9430.890.840.7920.7476年凈現(xiàn)金流量-2728.55-2616.17-90.524629.863538.187累計年凈現(xiàn)金流量 -2728.55-5344.72-5435.25-805.392732.79fnpv=2732.79項目現(xiàn)金流量表建設(shè)經(jīng)營期敏感性分析圖 8.3 項目開發(fā)經(jīng)營主

13、要風(fēng)險及對策分析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要風(fēng)險一般包括宏觀經(jīng)濟(jì)與政治風(fēng)險，政策風(fēng)險、市場風(fēng)險、資金運(yùn)作風(fēng)險、企業(yè)風(fēng)險等，根據(jù)本報告關(guān)于項目開發(fā)經(jīng)營的環(huán)境分析、項目定位、項目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，可以看出，項目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。但仍有一些不確定性因素帶來的風(fēng)險。1、市場風(fēng)險項目的住宅小區(qū)定位為中等檔次，它所面對的目標(biāo)顧客是居民人數(shù)比例較大的中等偏高收入階層，他們要求的小區(qū)不僅僅滿足最基本的居住需求，而是具有較高居住主題，體現(xiàn)對人的關(guān)懷和尊重的現(xiàn)代居住社區(qū)。這就給項目公司帶來兩個方面的要求，一方面，在項目設(shè)計中，如何精雕、細(xì)刻，使得未來開發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標(biāo)顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場與顧客面

14、 fnpv（萬元） 3620.11 銷售收入 總投資 2732.79 2717.80 -30% -20% -10% 0 10% 20% 30% 參量 前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢。任何產(chǎn)品的供給與需求都應(yīng)該保持相對的平衡，否則會受到市場的懲罰。房地產(chǎn)市場亦是如此。從產(chǎn)品定位方面考慮，與幸福里同一區(qū)位、同一檔次的物業(yè)供給量較多，競爭對手就相對較多，這是不好的一面。另一方面，從東航市居民的住房消費(fèi)意向看，人文生態(tài)地區(qū)有相當(dāng)大的潛在居民，即與幸福里同一檔次物業(yè)的需求量較大，這是好的一面。因此，本項目須在同檔、差異、變化中體現(xiàn)個性以謀求市場。并隨著人文生態(tài)區(qū)發(fā)展、各項設(shè)施的興建，將大大促進(jìn)項目所

15、在地區(qū)周邊環(huán)境的改善，促使目標(biāo)顧客量的增加，密切注意目標(biāo)顧客群的變化，跟蹤調(diào)查，作出應(yīng)變。2、項目的資本風(fēng)險項目的籌資計劃中，絕大部分資金是通過銷售收入來實(shí)現(xiàn)，即上期銷售收入用于下一期項目投資，如果這一計劃不能實(shí)現(xiàn)，整個項目將比較困難；反之，如果所超額完成計劃，將促使整個項目順利完成。鑒于上述原因，首期項目的建設(shè)過程中，小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)最好同步進(jìn)行，讓購房者對本項目有足夠的信心。同時，在首期項目的預(yù)售中，可適當(dāng)加大營銷費(fèi)用的比重，以發(fā)動銷售宣傳的強(qiáng)力攻勢。3、企業(yè)風(fēng)險企業(yè)風(fēng)險包括經(jīng)營不善、銷售不力、管理水平低下等方面。因此，項目公司對本項目的目標(biāo)市場選擇、產(chǎn)品定位選擇，資金籌措選擇、開發(fā)方式選

16、擇、營銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達(dá)成共識，且在具體實(shí)施的各個環(huán)節(jié)中能否準(zhǔn)確到位就顯得十分重要。對比項目的成本與收入的敏感性分析情況，項目的成本因素更為敏感，因此，在項目的開發(fā)經(jīng)營中，要認(rèn)真做好項目的成本控制工作，同時也要加強(qiáng)銷售的宣傳力度及相關(guān)工作。以確保預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。結(jié) 論幸福里項目可行性研究報告經(jīng)過近兩個多月的準(zhǔn)備，終于能夠完成。我在報告調(diào)研期間，積極展開各項工作，針對東航區(qū)東南人文生態(tài)區(qū)域該項目的實(shí)際情況，作了大量的市場調(diào)查活動并因此獲得了可貴的第一手資料，為我編制該可行性研究報告奠定了強(qiáng)有力的基礎(chǔ)。在此基礎(chǔ)上，我堅持理論要聯(lián)系實(shí)際，所以同時到圖書館參考了大量的房地產(chǎn)文獻(xiàn)

17、資料，力求使得該項目的可行性研究符合當(dāng)?shù)氐氖袌鰻顩r，并在實(shí)際運(yùn)用中具有一定的市場價值。項目擁有較好的投資環(huán)境與機(jī)遇，國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，東航市良好的房地產(chǎn)市場環(huán)境，政府對項目公司開發(fā)本項目的鼎力支持，居民對改善居住條件的期望與購買力水平等等，這些基本方面為本項目提供了一個較好的投資環(huán)境與機(jī)遇。項目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性項目總建筑面積：11.72 萬平方米項目總投資：15594.85 萬元項目財務(wù)凈現(xiàn)值:3620.11萬元項目財務(wù)內(nèi)部收益率:27.1%上述經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是根據(jù)目前的市場形勢對預(yù)期目標(biāo)利潤估算的結(jié)果。項目具有的突出優(yōu)勢幸福里的潛在需求量大。住宅小區(qū)的定位屬中等檔

18、次，在供需圈內(nèi)具有廣泛的目標(biāo)客戶。項目公司的資金優(yōu)勢。項目較好的周邊環(huán)境（包括自然、人文、交通等環(huán)境） 。項目所處地塊的發(fā)展前景較好。 （有在建的后湖大道和幸福大道）項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險較小本項目屬大面積、大規(guī)模開發(fā)、無拆遷負(fù)擔(dān)，土地開發(fā)使用權(quán)取得費(fèi)用相對較低，且在開發(fā)運(yùn)作過程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，只要在實(shí)施中輔以全過程科學(xué)決策控制，應(yīng)能穩(wěn)獲預(yù)期投資收益。本項目實(shí)施的難點(diǎn)：1、項目規(guī)模較大，時間較緊，開發(fā)過程中各方面工作協(xié)調(diào)難度大；2、項目的定位主題有一定難度，盡管設(shè)計工作一經(jīng)完成，其定位也就相應(yīng)確定，但在實(shí)施過程中仍需根據(jù)具體情況不斷完善；3 房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，項目公司需建立一支高素質(zhì)的營銷隊伍，或采取全權(quán)委托中介代理銷售的方式。參考文獻(xiàn)1 殷友田,吳建藩主編.房地產(chǎn)開發(fā)理論與實(shí)務(wù).北京:高等教育出版社,2008.10.2 王振中,汪利娜著.房地產(chǎn)投資、運(yùn)作及技巧.北京:經(jīng)濟(jì)日報出版社,2002.12.3 石海均主編.房地產(chǎn)投資分析.大連:大連理工大學(xué)出版社,2008.6. 4 厲以寧主編.中國住宅市場的發(fā)展與政策分析.中國物價出版社,2006.11.5 stathopoulos, t (2004) turbulent wind action on low r