柏墊金政商貿(mào)城建設(shè)項(xiàng)目

1、廣德恒達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司柏墊金政商貿(mào)城建設(shè)項(xiàng)目建議書(shū)一、項(xiàng)目概況（一）項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目單位、負(fù)責(zé)人等1、項(xiàng)目名稱：廣德縣柏墊金政商貿(mào)城建設(shè)項(xiàng)目2、項(xiàng)目建設(shè)單位：廣德恒達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司3、項(xiàng)目法人代表：晏明虎4、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：鄔憲禮5、建設(shè)性質(zhì)：新建6、項(xiàng)目建設(shè)地址：廣德縣柏墊鎮(zhèn)集鎮(zhèn)新區(qū)7、項(xiàng)目總投資規(guī)模：3476萬(wàn)元8、項(xiàng)目建設(shè)期限： 2008年-2009年（二）項(xiàng)目提出的背景和依據(jù)1、項(xiàng)目提出的背景廣德縣柏墊金政商貿(mào)城建設(shè)項(xiàng)目用地， 2007年10月9日至2007年10月26日上午9時(shí)30分期間，在廣德縣招投標(biāo)中心舉辦的廣德縣柏墊鎮(zhèn)集鎮(zhèn)新區(qū)b-3-1號(hào)地塊國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓活動(dòng)中，由廣

2、德縣招投標(biāo)中心主持掛牌出讓，廣德恒達(dá)物業(yè)管理（廣德恒達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)）有限公司摘牌獲得柏墊鎮(zhèn)集鎮(zhèn)新區(qū)b-3-1號(hào)地塊國(guó)有土地使用權(quán)。廣德恒達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司根據(jù)柏墊鎮(zhèn)集鎮(zhèn)新區(qū)總體規(guī)劃，于2007年11月委托安徽寧國(guó)勘察建筑設(shè)計(jì)院，對(duì)該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、規(guī)劃、結(jié)構(gòu)、布局、控制指標(biāo)、基礎(chǔ)設(shè)施等進(jìn)行了總體設(shè)計(jì)，并于2008年元月經(jīng)廣德縣規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審委員會(huì)專家評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)。柏墊鎮(zhèn)位于廣德縣南部山區(qū)。東與盧村鄉(xiāng)毗鄰，南與四合鄉(xiāng)接壤，西與楊灘鄉(xiāng)相交，北及東北與誓節(jié)及桃州兩鎮(zhèn)相連?！鞍貕|鎮(zhèn)”以鎮(zhèn)政府所在地“柏墊”命名。柏墊鎮(zhèn)總面積249.3平方公里，鎮(zhèn)區(qū)面積2.5平方公里?，F(xiàn)轄柏墊鎮(zhèn)現(xiàn)轄14個(gè)行政村，418個(gè)村民小組，

3、1個(gè)居民委員會(huì)，5個(gè)居民小組。全鎮(zhèn)人口4.6萬(wàn)。新中國(guó)成立以來(lái)，柏墊鎮(zhèn)行政區(qū)劃經(jīng)過(guò)了幾次較大的變革。1958年9月成立為“先鋒人民公社”；1959年2月更名為“柏墊人民公社”；1983年6月更名為“柏墊鄉(xiāng)”(各生產(chǎn)大隊(duì)改為行政村)；1987年5月“柏墊鄉(xiāng)”更名為“柏墊鎮(zhèn)”，轄柏墊、劉村、橋頭、福巡、中畈、姚村、梅村、燕塘、余家壩9個(gè)行政村。柏墊街道于1958年3月建制居民委員會(huì)。 2001年10月，全縣進(jìn)行區(qū)劃調(diào)整，原梨山鄉(xiāng)整建制并入柏墊鎮(zhèn)，鎮(zhèn)轄行政村增加藻塘、梓沖、下陽(yáng)、雙龍、梨山、張復(fù)、查園、糧長(zhǎng)8個(gè)，共計(jì)17個(gè)行政村，1個(gè)街道居委會(huì)。 2003年4月，在全縣進(jìn)行并村工作中，柏墊鎮(zhèn)將原來(lái)的

4、17個(gè)行政村合并為8個(gè)行政村，即糧長(zhǎng)(糧長(zhǎng)、查園)、張復(fù)、梨山(梨山、雙龍)、茅田(藻塘、下陽(yáng)、梓沖)、姚村、前程(燕塘、余家壩)、柏墊(柏墊、梅村、中畈)、劉福橋(劉村、福巡、橋頭)。 2005年12月，全縣又一次撤鄉(xiāng)并鎮(zhèn)，原鳳橋鄉(xiāng)整建制并入柏墊鎮(zhèn)，鎮(zhèn)轄行政村增加6個(gè)，即西塢(西塢、祥里)、楊沖(楊沖、范村)、三河(牡塘、田里、毛村)、鳳橋(永橋、石香爐)、同心、土橋(土橋、沈村)。柏墊鎮(zhèn)現(xiàn)轄14個(gè)行政村，418個(gè)村民小組，1個(gè)居民委員會(huì)，5個(gè)居民小組。柏墊鎮(zhèn)現(xiàn)有耕地面積24360畝，其中水田20145畝；山場(chǎng)面積282750畝，其中竹林113488.5畝，板栗林55240畝。廣寧路（s21

5、5）貫穿境內(nèi)全長(zhǎng)23.1公里，是該鎮(zhèn)南進(jìn)北出的主要交通干道。柏墊鎮(zhèn)集鎮(zhèn)新區(qū)距宣（城）杭（州）高速?gòu)V德入口22km，距宣（城）杭（州）鐵路廣德站27km。距皖贛鐵路寧國(guó)站30km。東鄰杭嘉湖，北倚蘇錫常，交通便利，是廣德城鎮(zhèn)發(fā)展的一類鄉(xiāng)鎮(zhèn)。自“十五”末以來(lái)，柏墊鎮(zhèn)加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，先后完成了梨柏公路、村村通公路建設(shè)，集鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和農(nóng)村電網(wǎng)改造（改造面100%）。柏墊集鎮(zhèn)為全鄉(xiāng)的政治、經(jīng)濟(jì)、商貿(mào)、文化娛樂(lè)中心，柏墊集鎮(zhèn)新區(qū)規(guī)劃建設(shè)，在縣委、縣政府的關(guān)心下，已于2007年2月完成。2008起，該規(guī)劃將付諸實(shí)施。廣德縣柏墊金政商貿(mào)城建設(shè)項(xiàng)目，是在這一背景下，付諸實(shí)施該項(xiàng)規(guī)劃的第一個(gè)先導(dǎo)項(xiàng)目。2、項(xiàng)

6、目提出的依據(jù)a.居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范(gb 50180-93)b.住宅設(shè)計(jì)規(guī)范c.廣德縣城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定e.城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定f.住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)g.建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)h.城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范i. 項(xiàng)目單位提供的規(guī)劃用地紅線圖j. 項(xiàng)目單位提供的規(guī)劃設(shè)計(jì)文件二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性及可行性（一）項(xiàng)目建設(shè)的必要性柏墊鎮(zhèn)黨委和鎮(zhèn)政府對(duì)鎮(zhèn)政府所在地的集鎮(zhèn)建設(shè)高度重視，經(jīng)過(guò)幾年的努力，集鎮(zhèn)建設(shè)雖然取得了較明顯的成效，但已不能適應(yīng)全鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展的需要。從總體上看，一是規(guī)模偏小，導(dǎo)致集鎮(zhèn)輻射力不大；二是基礎(chǔ)建設(shè)比較薄弱，公用基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和服務(wù)供給形不成規(guī)模效益，進(jìn)而滯后、

7、制約了集鎮(zhèn)的進(jìn)一步發(fā)展；三是住房建設(shè)特別是集鎮(zhèn)商住房建設(shè)與主干道路建設(shè)及其綜合性開(kāi)發(fā)利用相對(duì)滯后，影響各種要素向中心集鎮(zhèn)的合理聚集，制約了農(nóng)業(yè)人口向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移。本項(xiàng)目實(shí)施的柏墊金政商貿(mào)城建設(shè)項(xiàng)目，有效的將居民居住房建設(shè)和與之相配套的商貿(mào)城建設(shè)有機(jī)的結(jié)合，綜合性開(kāi)發(fā)利用有效自源，提高中心集鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)化水平，有利于逐步走出一條實(shí)現(xiàn)農(nóng)民市民化和農(nóng)村工業(yè)化的道路。同時(shí)，將吸引一部分農(nóng)村剩余勞動(dòng)力遷入中心集鎮(zhèn)并從事非農(nóng)產(chǎn)業(yè)，減少農(nóng)業(yè)人口，給農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整帶來(lái)寬松的環(huán)境，為農(nóng)民增加收益創(chuàng)造條件，本項(xiàng)目的實(shí)施有利于柏墊中心集鎮(zhèn)的繁榮和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，是十分必要的。（二）項(xiàng)目的可行性1、該項(xiàng)目堅(jiān)持“超前性”與“務(wù)實(shí)

8、性”相結(jié)合的原則，結(jié)合當(dāng)今規(guī)劃學(xué)科的最新理念，設(shè)計(jì)有鮮明的時(shí)代性和瞻前性的康居社區(qū)，設(shè)計(jì)體現(xiàn)新理念，新手法，使用新材料，新工藝，達(dá)到高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)，高水平。同時(shí)必須做到前瞻性與務(wù)實(shí)性相結(jié)合。2、該項(xiàng)目堅(jiān)持“以人為本”的原則，強(qiáng)調(diào)人居環(huán)境與建筑的共存與融合，以提高人居環(huán)境質(zhì)量和建筑舒適安逸的居住環(huán)境為目標(biāo)，滿足商住樓的商業(yè)性，居住性，舒適型，安全性，耐久性和經(jīng)濟(jì)性。創(chuàng)造一個(gè)布局合理、功能齊全、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代居住區(qū)。3、該項(xiàng)目堅(jiān)持“現(xiàn)代商住區(qū)”的原則，體現(xiàn)現(xiàn)代新型城鎮(zhèn)社區(qū)的精神內(nèi)涵，以建設(shè)商住文化智能型小區(qū)為目標(biāo)，時(shí)代與發(fā)展綜合兼顧，滿足居民在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代全新的需求。4、該項(xiàng)目堅(jiān)持“可持

9、續(xù)發(fā)展”的原則，商住區(qū)建設(shè)與社區(qū)建設(shè)互相結(jié)合，通過(guò)社區(qū)的營(yíng)運(yùn)，將可持續(xù)發(fā)展的指導(dǎo)思想貫徹于規(guī)劃設(shè)計(jì)，建設(shè)施工，市場(chǎng)營(yíng)銷與物業(yè)管理中。小區(qū)規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)應(yīng)適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，面向市場(chǎng)，具有彈性與可操作性。柏墊鎮(zhèn)為廣德縣山水鎮(zhèn)，項(xiàng)目設(shè)計(jì)堅(jiān)持尊重自然，掌握環(huán)境要素，建筑整體風(fēng)格充分吸收當(dāng)?shù)鼐用竦娘L(fēng)格特色，努力創(chuàng)造清新、明快、簡(jiǎn)潔的現(xiàn)代氣息，使建筑空間融入柏墊鎮(zhèn)的空間環(huán)境中。該項(xiàng)目通過(guò)方和圓的元素，以優(yōu)美的景觀綠化，形成不同層次，各具特色的景點(diǎn)，從而形成別具一格的景觀體系，帶動(dòng)一方經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。因此，項(xiàng)目是可行的。三、項(xiàng)目單位基本情況安徽宣城市廣恒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立于1996年，是由原廣德

10、縣環(huán)城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于2006年11月份經(jīng)改制重組后，組成新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，擁有四級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。目前公司有技術(shù)人員15人，職工80余人，擁有固定資產(chǎn)120余萬(wàn)元，公司曾經(jīng)開(kāi)發(fā)過(guò)萬(wàn)桂山住宅小區(qū)、大木橋住宅小區(qū)等項(xiàng)目，現(xiàn)在正在實(shí)施濱河小區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。公司在組織的諸多房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，多次多處評(píng)為優(yōu)良工程，并獲得社會(huì)各界一致好評(píng)。安徽宣城市廣恒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事會(huì)決定，委派晏明虎作為該項(xiàng)目法人代表，負(fù)責(zé)設(shè)立廣德恒達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，具體承擔(dān)廣德縣柏墊金政商貿(mào)城項(xiàng)目建設(shè)。四、市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)（一）總體形勢(shì)2000年以來(lái)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)特點(diǎn)是起點(diǎn)低、增建過(guò)慢、上市量少、消化吸納量不足。經(jīng)歷了5年城鄉(xiāng)集

11、鎮(zhèn)建設(shè)擴(kuò)張后，新的一輪城鄉(xiāng)集鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)建設(shè)周期已經(jīng)起動(dòng)，擴(kuò)大內(nèi)需和投資的財(cái)政政策成為主要?jiǎng)右?，特點(diǎn)是起點(diǎn)在提高、增建在提速，需求在提升，消化吸納量較平穩(wěn)。所以，目前農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于上升期的平臺(tái)中。供需關(guān)系將是決定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展走勢(shì)的主要因素，目前柏墊鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資需求與消費(fèi)需求都比較旺盛。在經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)健康增長(zhǎng)，農(nóng)民收入不斷增加，舊城改造城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)全面放開(kāi)等有利因素的帶動(dòng)下，市場(chǎng)將保持一個(gè)較高的需求狀態(tài)?？傮w上看，柏墊鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然存在上升空間。廣德房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前的高位運(yùn)行，其穩(wěn)步發(fā)展態(tài)勢(shì)至少可以持續(xù)一段時(shí)間，不會(huì)發(fā)生大的波動(dòng)。這種城市市場(chǎng)形勢(shì)影響到廣大的農(nóng)村市場(chǎng)將是必然

12、的。（二）供需分析1、市場(chǎng)分析“十一五”期間，進(jìn)入了城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的歷史新階段，整個(gè)城市化建設(shè)不斷加速，越來(lái)越多的住宅開(kāi)發(fā)商正瞄準(zhǔn)著農(nóng)村集鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中。市場(chǎng)需求形勢(shì)走高，在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，農(nóng)村房產(chǎn)市場(chǎng)將處于上行階段，需求的階段性高峰預(yù)計(jì)在2005年出現(xiàn)。柏墊鎮(zhèn)是我縣的主要中心鎮(zhèn)之一，城市化水平與其他幾個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)相比，還較滯后。柏墊鎮(zhèn)集鎮(zhèn)新區(qū)建設(shè)，將是南部鄉(xiāng)鎮(zhèn)未來(lái)人口導(dǎo)入的主要城鎮(zhèn)，這對(duì)房地產(chǎn)住宅的開(kāi)發(fā)而言，無(wú)疑是最為有利的。2、供求因素分析影響需求變動(dòng)的主要因素，可以歸納出以下幾個(gè)方面：a.經(jīng)濟(jì)因素 人均收入水平（房?jī)r(jià)收入比）、行業(yè)景氣度。b.市場(chǎng)因素 房地產(chǎn)發(fā)展周期規(guī)律、價(jià)格水平。c.社會(huì)

13、因素 人口變數(shù)、生活質(zhì)量的提高程度、城市化發(fā)展水平。e.政策因素 具體政策措施頒布實(shí)施。3、供求因素現(xiàn)狀分析a.經(jīng)濟(jì)因素廣德縣農(nóng)民人均純收入及房?jī)r(jià)收入比人均收入（元）房?jī)r(jià)收入比2005年37501:3.82006年43501:3.62007年46501:3.4分析：農(nóng)村的房?jī)r(jià)收入比相對(duì)穩(wěn)定，對(duì)消費(fèi)有很好的促進(jìn)作用。b.行業(yè)景氣度 （億元）2005年2006年2007年第一產(chǎn)業(yè)7.27.98.8第二產(chǎn)業(yè)22.519.325.8第三產(chǎn)業(yè)16.321.325.4分析：第三產(chǎn)業(yè)比重加大。第三產(chǎn)業(yè)顯示出較為強(qiáng)勁的后發(fā)力，而第一產(chǎn)業(yè)增幅逐年降低。c.市場(chǎng)因素周期與價(jià)格的變動(dòng)情況直接影響消費(fèi)需求量的變化。正

14、常角度考慮，需求量的變化和周期、價(jià)格變化成正比關(guān)系。d.社會(huì)因素人口的變動(dòng)增加以及生活質(zhì)量的提高無(wú)疑會(huì)刺激消費(fèi)需求，而城市化水平提高對(duì)人口變動(dòng)和生活水平也起到拉升作用。五、項(xiàng)目選址及建設(shè)條件（一）項(xiàng)目選址柏墊金政商貿(mào)城建設(shè)（廣德縣柏墊鎮(zhèn)集鎮(zhèn)新區(qū)b-3-1號(hào)地塊）項(xiàng)目位于廣德縣柏墊鎮(zhèn)，東臨廣寧路，西靠柏墊鎮(zhèn)政府新區(qū)；南側(cè)為金龍大道。新區(qū)主干道廣寧路日益繁華，對(duì)本開(kāi)發(fā)項(xiàng)目將起到積極的推動(dòng)作用。隨著新區(qū)的發(fā)展，該項(xiàng)目必將作為柏墊鎮(zhèn)新區(qū)的優(yōu)美人居環(huán)境和商業(yè)中心?？紤]到本小區(qū)的商業(yè)位置，故以單間二、四層，雙間二、四層建筑為主，針對(duì)用戶不同要求，可以進(jìn)行組合選擇。本項(xiàng)目規(guī)劃為140戶。（二）項(xiàng)目建設(shè)的有利

15、條件1、項(xiàng)目自然條件：基地內(nèi)地勢(shì)平坦，現(xiàn)狀以農(nóng)田為主，自然環(huán)境良好。周圍沒(méi)有污染源。2、項(xiàng)目規(guī)劃條件：基地東側(cè)為廣寧路，西臨柏墊新政區(qū)，南臨金龍大道，基地現(xiàn)狀為空置地。3、項(xiàng)目建設(shè)條件：該項(xiàng)目地址用地完整，整體式布局開(kāi)發(fā)性好?？傆玫孛娣e24畝（16000），可規(guī)劃建筑面積19209（其中商業(yè)6448）、140戶，地理位置十分優(yōu)越，形成一定規(guī)模的小區(qū)。4、交通條件好。該項(xiàng)目所處位置s215省道，交通十分便利。5、政府、政策的強(qiáng)力支持。柏墊鎮(zhèn)政府對(duì)該項(xiàng)目的啟動(dòng)和建設(shè)高度重視，并給予了大力支持；中央對(duì)新農(nóng)村建設(shè)，對(duì)城鄉(xiāng)集鎮(zhèn)建設(shè)均給予政策上的支持。這些是該項(xiàng)目建設(shè)的基本保障。六、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模（一

16、）項(xiàng)目擬建內(nèi)容柏墊金政商貿(mào)城建設(shè)項(xiàng)目以開(kāi)發(fā)建設(shè)商住房、底層臨街營(yíng)業(yè)門(mén)面房并舉，兼建綠地景觀和配套小區(qū)水、電、通信及道路系統(tǒng)建設(shè)。1、規(guī)劃結(jié)構(gòu)本項(xiàng)目在充分研究規(guī)劃地塊現(xiàn)狀、用地特征形態(tài)的基礎(chǔ)上，以滿足現(xiàn)代居民對(duì)居住環(huán)境提高的需求，合理設(shè)計(jì)住房結(jié)構(gòu)比例。根據(jù)總量與需求相結(jié)合的原則，充分考慮農(nóng)村居民家庭生活水平，合理安排普通商品住房的區(qū)位布局，統(tǒng)籌落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例，新建的商品住房總面積中，充分考慮套型建筑與習(xí)慣適用性建筑住房面積比，根據(jù)當(dāng)?shù)刈》空{(diào)查的實(shí)際狀況以及土地、能源、社會(huì)需求等綜合承載能力，分析住房需求，合理確定商品住房套型結(jié)構(gòu)比例。2、功能布局柏墊鎮(zhèn)為廣德縣山水鎮(zhèn)，項(xiàng)目區(qū)總體空間布局為“

17、外環(huán)道路系統(tǒng)+字形步行開(kāi)敞空間系統(tǒng)多元化住宅院落”。建筑整體風(fēng)格充分吸收當(dāng)?shù)鼐用竦娘L(fēng)格特色，住宅小區(qū)以中部公共綠地景觀帶分離，努力創(chuàng)造清新、明快、簡(jiǎn)潔的現(xiàn)代氣息。商業(yè)性經(jīng)濟(jì)用房布局，主要集中在底層，以商業(yè)、超市、社區(qū)各項(xiàng)服務(wù)設(shè)施為主的住宅配套。本地塊東側(cè)為廣寧路，其臨路可設(shè)計(jì)一排商住樓，在中間布局一條寬15m的步行街進(jìn)入社區(qū)中央。項(xiàng)目規(guī)劃，將整個(gè)樓盤(pán)有機(jī)的聯(lián)系起來(lái)，相互滲透，相互融合。使住戶能包容于集中綠地之中。充分做到綠化景觀的“均號(hào)性”和貫通性，讓每戶居民都能享受到優(yōu)美的自然環(huán)境。3、道路系統(tǒng)及停車場(chǎng)地新建人車分流的道路系統(tǒng)、車庫(kù)及停車場(chǎng)地配套，方便居民。本項(xiàng)目道路建設(shè)總長(zhǎng)約800m，寬1

18、0m-15m。道路建設(shè)形式采用砼路面，厚0.18m。機(jī)動(dòng)車道寬12m，非機(jī)動(dòng)車道寬3m（1.5m×2），采用劃線隔離（白色），人行道高于車道15cm，寬2m（1m×2）。小區(qū)道路以環(huán)形、帶狀連接入戶的方式，基本解決“人車分流”的問(wèn)題。在庭院中央設(shè)停車場(chǎng)。小區(qū)以地面停車為主，自行車停放結(jié)合住宅地層架空停放，小區(qū)內(nèi)共有停車位88個(gè)，停車率達(dá)到50%。4、綠地規(guī)劃建設(shè)使綠地與社會(huì)各主要功能聯(lián)系在一起，中心綠地、帶形綠地、院落綠地有機(jī)連接，營(yíng)造十分舒適的人文居住環(huán)境。（二）建設(shè)規(guī)模該項(xiàng)目總用地16000，總建筑面積19209，其中商業(yè)建筑6448，建商品住房140戶。主要經(jīng)濟(jì)技項(xiàng)

19、目單 位技術(shù)指標(biāo)備注總用地面積19209總建筑面積16008商業(yè)建筑面積6448總戶數(shù)戶140建筑密度%40.3容積率1.20綠化率%35停車位輛88商住房的大小按農(nóng)村集鎮(zhèn)適用性套型設(shè)置。 （三）其他給水、雨污水排放、電力、電訊、寬帶信息網(wǎng)、有線電視、路燈、環(huán)衛(wèi)、消防、建筑小品、停車位、交通標(biāo)志等同步配套建設(shè)。七、環(huán)境保護(hù)及消防安全（一）環(huán)境保護(hù)環(huán)境保護(hù)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)中必須遵循的一項(xiàng)基本國(guó)策，特別是改革開(kāi)放以來(lái)，黨和政府更加重視對(duì)環(huán)境的保護(hù)工作，因此，本項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中將嚴(yán)格執(zhí)行“三同時(shí)”制度。本項(xiàng)目屬于商住房社區(qū)性項(xiàng)目，項(xiàng)目建成后，只有生活用水、生活垃圾。生活污水排放可用管道沿城建規(guī)劃布局，

20、達(dá)標(biāo)排放。生活垃圾經(jīng)過(guò)運(yùn)轉(zhuǎn)站運(yùn)往垃圾處理場(chǎng)進(jìn)行填埋，對(duì)周圍無(wú)任何污染。衛(wèi)生用水經(jīng)化糞池處理后排入污水管網(wǎng)。（二）消防安全1、本項(xiàng)目消防系統(tǒng)包括室內(nèi)消火栓系統(tǒng)。2、本項(xiàng)目依據(jù)國(guó)家及安徽省有關(guān)消防的規(guī)定，嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)防火規(guī)范要求，參照本行業(yè)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，本著高度重視，積極穩(wěn)妥，經(jīng)濟(jì)可行預(yù)防為主題，設(shè)施管理并存的原則，密切設(shè)防，整體配套，重點(diǎn)建設(shè)，確保防火安全。3、消防用水量：室外30l/s，室內(nèi)15l/s；火災(zāi)延續(xù)時(shí)間：室內(nèi)外消火栓為2h，室外消防用水30×3.6×2216。八、投資估算和資金籌措本估算根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)行情，參照有關(guān)類似房地產(chǎn)建筑工程估算參數(shù)，按照本項(xiàng)目建議書(shū)中

21、提出的相關(guān)技術(shù)數(shù)據(jù)進(jìn)行估算項(xiàng)目投資價(jià)值。（一）總投資估算本項(xiàng)目總投資匡算為3476萬(wàn)元，其中包括項(xiàng)目用地費(fèi)用684萬(wàn)元、鋪底起動(dòng)資金200萬(wàn)元和土建工程費(fèi)用、相關(guān)配套設(shè)施投資費(fèi)用及其他項(xiàng)目費(fèi)用等項(xiàng)投資。（二）其他費(fèi)用按以下標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算1、電增容貼費(fèi)為650元/kva。2、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)按工程費(fèi)用的3.1%計(jì)。3、工程監(jiān)理費(fèi)按工程費(fèi)用的1.0%。4、工程保險(xiǎn)費(fèi)按工程費(fèi)用的2.6%計(jì)。5、開(kāi)辦費(fèi)（建設(shè)單位管理、前期咨詢、開(kāi)工執(zhí)照、質(zhì)量監(jiān)督、開(kāi)業(yè)廣告等費(fèi)用）按總投資的5.7%計(jì)。6、招投標(biāo)費(fèi)按工程費(fèi)用的2.0%計(jì)。7、基本預(yù)備費(fèi)為工程費(fèi)與其他費(fèi)用之和的10%計(jì)。8、建設(shè)期貸款利息按年利率7.38%計(jì)。（三）

22、資金籌措設(shè)想本項(xiàng)目總投資為3476萬(wàn)元，建設(shè)資金籌措可考慮以下3種方案中的一種：1、自籌80%，申請(qǐng)銀行貸款20%。2、自籌70%，尋求合資方出資30%。3、自籌50%，尋求合資方出資30%。申請(qǐng)銀行貸款20%。九、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排本項(xiàng)目分為前期準(zhǔn)備階段、項(xiàng)目實(shí)施階段和竣工驗(yàn)收階段。項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段，主要是項(xiàng)目材料編制、申報(bào)審批立項(xiàng)、土地征用、規(guī)劃設(shè)計(jì)、落實(shí)建設(shè)資金、場(chǎng)地準(zhǔn)備等；項(xiàng)目實(shí)施階段分為三通一平、土建工程施工、設(shè)備購(gòu)置；工程竣工驗(yàn)收。時(shí)間計(jì)劃為2年即24個(gè)月。建設(shè)項(xiàng)目工程進(jìn)度安排年份 月份進(jìn)度2008年2009年1-23-56-121-78-1011-12項(xiàng)目申報(bào)、立項(xiàng)工程招標(biāo)、設(shè)計(jì)土

23、地整理建筑施工、土建配套設(shè)施、附屬工程驗(yàn)收、交付使用十、經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益估價(jià)（一）社會(huì)效果分析本項(xiàng)目對(duì)該宗地塊的建設(shè)規(guī)模作為初步規(guī)劃方案，商品住房為店鋪式、店鋪?zhàn)【咏Y(jié)合式、套型住居式幾種形式，占地面積為24畝÷0.001516000，總建筑面積為19209，臨街商鋪或門(mén)面商業(yè)用房建筑面積為6448。建筑密度40.3%，容積率1.20，綠化率不小于35%。項(xiàng)目總體布局、套型結(jié)構(gòu)、環(huán)境設(shè)計(jì)落落大方、和諧統(tǒng)一，社區(qū)建筑風(fēng)格特色突出、視覺(jué)感覺(jué)好，綠地率、綠化覆蓋率高，環(huán)境布局優(yōu)美，區(qū)位群體效果明顯、適用。該項(xiàng)目建成后，將大大改善柏墊鎮(zhèn)居民居住環(huán)境。（二）工程前期費(fèi)用分析1、土地出讓金：28.5

24、×24684萬(wàn)元2、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：19209×50元/96萬(wàn)元3、規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)：19209×1.42.7萬(wàn)元4、墻改：19209×815.4萬(wàn)元5、散裝水泥：19209×23.8萬(wàn)元6、白蟻防治費(fèi)：19209×23.8萬(wàn)元7、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：19209×23.8萬(wàn)元8、施工圖審查：19209×11.9萬(wàn)元9、防雷審查：19209×11.9萬(wàn)元10、規(guī)劃設(shè)計(jì)：8萬(wàn)元11、建筑設(shè)計(jì)：19209×2548萬(wàn)元12、地質(zhì)勘探：19209×23.8萬(wàn)元13、測(cè)量定位：5萬(wàn)元14、煤氣增容：2

25、500元/戶×14035萬(wàn)元15、供水管網(wǎng)配套費(fèi)：30元/×1600848萬(wàn)元16、其他：10萬(wàn)元小計(jì)：888萬(wàn)元（14、15項(xiàng)代收代繳，未計(jì)）（三）工程費(fèi)用分析1、樁基：16000×100160萬(wàn)元2、主體：19209×8501633萬(wàn)元3、室外水電氣工程：19209×5096萬(wàn)元4、小區(qū)綠化、道路等輔助工程：19209×70134萬(wàn)元5、監(jiān)理費(fèi)：15萬(wàn)元6、其他：150萬(wàn)元7、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：200萬(wàn)元小計(jì)：2388萬(wàn)元（四）啟動(dòng)流動(dòng)資金：200萬(wàn)元總計(jì)：3476萬(wàn)元（五）項(xiàng)目收益分析依據(jù)比較定價(jià)和市場(chǎng)定價(jià)相結(jié)合的原則，該項(xiàng)目的預(yù)算定

26、價(jià)為：住宅1500元/，商鋪3500元/。銷售收入：住宅：1500×127611914萬(wàn)元商鋪：6448×34002192萬(wàn)元總計(jì)：4106萬(wàn)元營(yíng)業(yè)稅及附加：4106×5.5%226萬(wàn)元各項(xiàng)費(fèi)用：4106×4%164萬(wàn)元總成本：3276+226+1643666萬(wàn)元毛利潤(rùn)：銷售收入總成本41063666440萬(wàn)元十一、附件資料二00八年元月ut2apodfxxc02gybkskcww97mrqqwhoj5tl15zt6jipyytycummtarp3v1n5luizi3xh3bhwyreko8d9g7nmzqowpjetldrw08gvs8dsdqqygc

27、3ce7moo2tlf0jf1gk74iuxybmtivr97ckrfvqult5fn2t6mpjr6rbzvpsortzvij5nb5ndvvsr4iwr1twlfkglspzuhrjq3cmzu98euouijdlszqpmvrw9zkupxf8wfug9l2g9277g2rtipa1ypczeuqxpkbhtvdcooqozxuz3vjrzmocijym62zchmeootyes8ebmm932tbz2yo09rtszeys8zrd2yktj8l6jeazvajnfbtrylvsm6ofbftoxvrffn7owiygjlamkunxjybz5rrb7r4vsur9zpfzfmfsjhc

28、fca37lnw2vvlrkn7r8psz1bn6oric5hu5z6hcxayqynpog8duybawqsl20csg06dh2sm8hltgpkicskrgopdpuhbj1lmpk7lydvc6nnmwl3fwhzftfvyaary7lhssxj10v3ph3y19bxyr77ib7cpzsu2tijqe3hkqkkau9kskcphkxuikvvyjzpg2yijrkqfbggovyqkuxnwi9omnjtt6qilzxtyrf7d20fbmabcfiixrqkusvnxbppfuxyq1fjskfsubkgs2duvqc9sz4jkbgn4qqv66pyoarjurnfj3txy

29、fclzieeptwfjthpheipdfnqnr2hjqkv2dzwtmpdjqkbcxmovdsjqctjagjmdlskpgad2s0h0vmzgaht36gyuez7umank1ndreubeqdgrx0venqgnsyib2ilq3siqrnl4m56t7z8y8da5k0kupn5nzg4jvjdtffhyt82aogqkxo4vblmleiy2p7hthbho07rcfttxodydppdtqso7wxd0j6fkklgm4wodzplhtrr2xgqn13hqy59zu1gegdyqnihntavsieuefqcyfucjwd3vk5i7ykmhundmiz ut2apodfxxc02gybkskcww97mrqqwhoj5