東莞永正大酒店策劃

1、第一節(jié)：項(xiàng)目概況3第二節(jié)：政策分析 4第三節(jié)：市場(chǎng)分析5第四節(jié)：選址分析7第五節(jié)：實(shí)力分析9第六節(jié)：經(jīng)營(yíng)定位 10第七節(jié)：硬件配置 12第八節(jié)：投資建議 14第一節(jié) ： 項(xiàng)目概況1-1 項(xiàng)目名稱(chēng)東莞永正大酒店 （暫定）1-2 發(fā)起單位甲方：東莞帝豪外商俱樂(lè)部有限公司乙方：東莞市交通局培訓(xùn)中心1-3 企業(yè)性質(zhì)集體 +民營(yíng)有限責(zé)任公司1-4 地 址中國(guó)廣東東莞寮步1-5 投資總額300,000,000 元人民幣第二節(jié): 政策分析2-1 中央政策黨的“十六大”把“三個(gè)代表”重要思想正式寫(xiě)進(jìn)了中國(guó)共產(chǎn)黨黨章，發(fā)展“先進(jìn)生產(chǎn)力”成為黨執(zhí)政興國(guó)的第一要?jiǎng)?wù)，代表“最廣大人民的根本利益”成為黨最強(qiáng)大的群 眾基

2、礎(chǔ)。 黨的“十六大”明確指出：“21 世紀(jì)頭 20年是中國(guó)進(jìn)一步加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展，全面建 設(shè)小康社會(huì)的關(guān)鍵時(shí)期。 ”這一基本路線的確立， 標(biāo)志著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展開(kāi)始了改革開(kāi)放以 來(lái)的第三次飛越，中國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的持續(xù)增長(zhǎng)將勢(shì)不可擋，社會(huì)消費(fèi)水平也必將與日俱增。 黨的“十六大”報(bào)告明確要求“千方百計(jì)擴(kuò)大就業(yè)，不斷改善人民生活” ，就目前 中國(guó)失業(yè)、下崗人員的普遍情況來(lái)看，以勞動(dòng)密集為主要特征的第三產(chǎn)業(yè)將是突破瓶頸的 首選。2-2 地方政策 自從以佟星書(shū)記為班長(zhǎng)的新一屆東莞市委領(lǐng)導(dǎo)班子上任以來(lái)， “以放開(kāi)促發(fā)展”的 全新思路給東莞的發(fā)展帶來(lái)了脫胎換骨式的大飛躍，尤其是“三現(xiàn)代”教育的全面縱深開(kāi) 展使東莞人民

3、的思想得到了前所未有的大解放。 東莞市創(chuàng)建“全國(guó)優(yōu)秀旅游城市”的重大舉措除了會(huì)帶來(lái)城市建設(shè)的蛙跳式前進(jìn)， “假日經(jīng)濟(jì)”也必將因此而成為促進(jìn)東莞持續(xù)發(fā)展新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。 東莞本身比較缺乏特色自然風(fēng)光及歷史人文資源，商務(wù)、娛樂(lè)、休閑將成為東莞旅 游的三大支柱性資源。第三節(jié)：市場(chǎng)分析3-1地區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力掃描據(jù)權(quán)威統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，東莞市 2001年度GDP總量高達(dá)580億元，社會(huì)消費(fèi)品總額 高達(dá)196億元，各項(xiàng)存款余額高達(dá)1458.6億元，民間存款高達(dá)700多億元,而且這一數(shù)據(jù) 正在以每年20%勺比例高速遞增。這一系列擲地有聲的數(shù)據(jù)足以說(shuō)明東莞人的消費(fèi)實(shí)力在 全國(guó)名列前茅，大有潛力可挖。東莞的進(jìn)出口總額已

4、經(jīng)連續(xù)多年名列全國(guó)大中城市第三。 “莞深高速塞車(chē)，全球電腦市場(chǎng)缺貨”，全世界電腦零配件中75滬自東莞。以“電博會(huì)”、“民博會(huì)”及虎門(mén)時(shí)裝節(jié)、厚街家具展、大朗毛織展等為代表的“會(huì) 展經(jīng)濟(jì)”已經(jīng)成為東莞鍛造國(guó)際制造業(yè)名城的一張最為靚麗的“名片”，這一點(diǎn)將給酒店業(yè)帶來(lái)無(wú)限的商機(jī)。3-2東莞酒店業(yè)業(yè)態(tài)星級(jí)酒店構(gòu)成忽如一夜春風(fēng)來(lái)，千樹(shù)萬(wàn)樹(shù)梨花開(kāi)星級(jí)類(lèi)型總數(shù)五星四星三星二星數(shù)量55612325所占比例100%10.9%21.8%58.2%9.1%注：據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，東莞星級(jí)酒店的數(shù)量將在年底排到北京、深圳之后，成為全國(guó)-硬件設(shè)施模仿帶來(lái)進(jìn)步，攀比導(dǎo)致失衡 定位匠心獨(dú)運(yùn)，風(fēng)格各有千秋經(jīng)營(yíng)狀況形有余而神不足沉

5、舟側(cè)畔千帆過(guò)，病樹(shù)前頭萬(wàn)木春3-3 市場(chǎng)空間分析雖然單純從一個(gè)地級(jí)市的角度來(lái)看，東莞的酒店業(yè)似乎已經(jīng)接近飽和，但東莞就是東莞，有太多的理由足以說(shuō)明這里是投資者心中“水草最豐美的地方” ：雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力+大量的公共假期+現(xiàn)代的生活觀念=巨大的潛在市場(chǎng)。 “珠三角”經(jīng)濟(jì)一體化已是大勢(shì)所趨，東莞地處黃金腹地，其現(xiàn)代化中心城市的地位無(wú)人能替。 會(huì)展 + 旅游 = 東莞名片現(xiàn)代版 = 貨如輪轉(zhuǎn)客似云來(lái)。 在東莞市委“一網(wǎng)兩區(qū)三張牌”重大戰(zhàn)略指引之下，東莞酒店業(yè)的第一客源市場(chǎng)已 經(jīng)定為“ 2 小時(shí)車(chē)程， 150公里半徑” 。 蛋糕其實(shí)是可以做大的，譬如星級(jí)酒店大眾化便是一條康莊大道，以東莞人的整體 經(jīng)濟(jì)實(shí)

6、力，這里的平民未必會(huì)遜色于內(nèi)地的“貴族” 。第四節(jié)：選址分析4-1 地位重要 項(xiàng)目用地地處莞城近郊，必將很快納入東莞新城規(guī)劃。 無(wú)論從地產(chǎn)還是房產(chǎn)的角度來(lái)看，均具有十分廣闊的升值空間。 按照市委既定藍(lán)圖，松山湖將“再造一個(gè)東莞”成為第二個(gè)城市中心，那么本項(xiàng)目 地處新老兩個(gè)中心之間，可謂左右逢源。4-2 交通便利西去莞城東上高速均為5分鐘車(chē)程。莞樟大道近在咫尺。4-3 環(huán)境優(yōu)美 項(xiàng)目用地依山傍水，景色怡人，是現(xiàn)代都市中踏破鐵鞋無(wú)覓處的“世外桃源” 。4-4 配套齊全 項(xiàng)目用地所在區(qū)域水、電、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施齊全。 從地塊本身大體情況來(lái)看， 其“三通一平” 工程難度系數(shù)一般， 利于整個(gè)建設(shè)速度4-

7、5 市場(chǎng)需要 從項(xiàng)目用地所在鎮(zhèn)寮步的局部市場(chǎng)來(lái)看，只有金凱悅一家四星級(jí)酒店，由此可 見(jiàn)本項(xiàng)目的立項(xiàng)正是眾望所歸。 作為東莞市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，莞城的第三產(chǎn)業(yè)并不發(fā)達(dá)，尤其是高星級(jí)酒 店的數(shù)量甚至已遜色于下面的鎮(zhèn)區(qū)（譬如厚街） 。在城郊建設(shè)本項(xiàng)目，也算是一種必要的補(bǔ) 充。 縱觀整個(gè)東莞酒店服務(wù)業(yè)，目前最旺的是莞太、莞樟兩條線，其中又尤以厚街、虎 門(mén)、長(zhǎng)安、黃江、樟木頭、常平等鎮(zhèn)為代表，本項(xiàng)目用地所處地段卻十分反常地成為莞樟 路上“被人遺忘的角落” ，這里的星級(jí)酒店具備明顯的稀缺性。第五節(jié)：實(shí)力分析5- 1 甲方（ 東莞市帝豪外商俱樂(lè)部） 實(shí)力概述 擁有東莞乃至華南酒店娛樂(lè)業(yè)較為知名的“帝豪

8、”品牌。 擁有適應(yīng)并引導(dǎo)東莞特色酒店娛樂(lè)業(yè)潮流的豐富管理經(jīng)驗(yàn)。擁有強(qiáng)大的業(yè)內(nèi)人才儲(chǔ)備，堪稱(chēng)東莞酒店娛樂(lè)業(yè)的“黃埔軍校”-擁有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，為項(xiàng)目的啟動(dòng)提供了投資保障。5- 2 乙方（東莞市交通局培訓(xùn)中心）實(shí)力概述擁有可靠的政治背景。擁有良好的社會(huì)形象。擁有廣泛的關(guān)系網(wǎng)絡(luò)。由此可見(jiàn)，本項(xiàng)目的合作雙方可謂是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手黃金組合。第六節(jié)：經(jīng)營(yíng)定位6- 1 定位基本理念A(yù)、檔次定位：國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)五星級(jí)酒店B、功能定位：商務(wù)、休閑酒店6-2 定位主要依據(jù)A、有關(guān)檔次東莞的經(jīng)濟(jì)實(shí)力及發(fā)展前景讓五星級(jí)不再是貴族的專(zhuān)利，五星級(jí)正在從象牙塔中走 出來(lái)。在“萬(wàn)千星輝耀舞臺(tái)”的東莞酒店業(yè)，高起點(diǎn)高定位是唯一的選擇。B、有

9、關(guān)功能東莞的經(jīng)濟(jì)格局注定了它只能是一個(gè)商務(wù)型城市，商業(yè)是這里永不過(guò)時(shí)的主題。高節(jié)奏的工作必須得到合理的調(diào)節(jié)，健康休閑將成為東莞“現(xiàn)代人”的高尚潮流。帝豪外商俱樂(lè)部的強(qiáng)項(xiàng)正是康體休閑及文化娛樂(lè)，充分利用現(xiàn)有品牌資源必將為本 項(xiàng)目的成功打下良好的基礎(chǔ)。綜上所述，以傳統(tǒng)項(xiàng)目為基礎(chǔ)，以休閑娛樂(lè)為龍頭，是我們?cè)诒卷?xiàng)目的功能定位上唯 一的正確的選擇。6-3 經(jīng)營(yíng)理念主題理念：打造東莞首家頂級(jí)商務(wù)休閑主題酒店衍生理念：以酒店房產(chǎn)保值增值以休閑娛樂(lè)增收創(chuàng)收以特立足以特取勝人有我新人新我精人精我奇人奇我變6- 4 理念支持烽煙四起的白熱化競(jìng)爭(zhēng)要求我們絕對(duì)不可以步人后塵，只有另辟蹊徑才能鶴立雞群在五星級(jí)酒店中將成

10、熟的休閑娛樂(lè)項(xiàng)目作為龍頭是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)增收創(chuàng)收的明智之舉， 它必將大大縮短投資回報(bào)周期。毋庸置疑，東莞的休閑娛樂(lè)業(yè)無(wú)論從社會(huì)影響還是從經(jīng)濟(jì)效益的角度都開(kāi)創(chuàng)了中國(guó) 在這一領(lǐng)域的經(jīng)典神話。作為參與其中的重要一員，我們見(jiàn)證了東莞休閑娛樂(lè)業(yè)的風(fēng)雨歷 程，我們最寶貴的經(jīng)驗(yàn)是：硬件設(shè)施的領(lǐng)先只能維持一時(shí)。只有求精求新求奇求變的經(jīng)營(yíng) 管理才能永遠(yuǎn)立于不敗之地。第七節(jié)：硬件配置7- 1 建設(shè)規(guī)模整個(gè)項(xiàng)目占地面積為175.23畝（約合116820平方米）。7-2 風(fēng)格初探考慮項(xiàng)目用地所處位置及面積，根據(jù)酒店檔次及功能定位，本項(xiàng)目將依山傍水而建， 在風(fēng)格上以歐陸風(fēng)格的園林式建筑為主體。7-3 項(xiàng)目設(shè)置本項(xiàng)目將嚴(yán)格按照

11、國(guó)際五星級(jí)酒店硬件配置之要求科學(xué)規(guī)劃各經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，初步納入設(shè) 置之列的主營(yíng)項(xiàng)目分為如下四大系統(tǒng)：基礎(chǔ)系統(tǒng)即為酒店的傳統(tǒng)功能項(xiàng)目，是所在項(xiàng)目依附的基礎(chǔ)，主營(yíng)項(xiàng)目有：中高檔商務(wù)客房、 中西餐廳，配套項(xiàng)目有風(fēng)情咖啡廳、特色小食堂等。 商務(wù)系統(tǒng)本項(xiàng)目主題功能之一，是體現(xiàn)酒店檔次的關(guān)鍵，主營(yíng)項(xiàng)目有：高級(jí)商務(wù)中心、現(xiàn)代商 務(wù)會(huì)議中心（含大、中、小型會(huì)議廳 , 兼具小型會(huì)展功能），配套項(xiàng)目有銀行代辦處、 精品專(zhuān)賣(mài)店、公共休息廳等。 休閑系統(tǒng)本項(xiàng)目主題功能之二，是酒店實(shí)現(xiàn)效益的關(guān)鍵，主營(yíng)項(xiàng)目有：桑拿健康中心（含大型 生態(tài)水療館、健身房、按摩理療室等） 、室外高爾夫練習(xí)場(chǎng)、保齡球館、沐足中心，配套項(xiàng) 目有網(wǎng)球場(chǎng)、

12、游泳池、美容美發(fā)室、棋牌室、臺(tái)球等。 娛樂(lè)系統(tǒng)本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)亮點(diǎn)所在，是酒店制造人氣的關(guān)鍵，主營(yíng)項(xiàng)目有：大型歌舞演繹廳、中型DISCC疔、中高檔KTV包房，配套項(xiàng)目有風(fēng)情酒吧等。7-4 特別提示以上功能配置在不違背國(guó)際五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的前提下將適當(dāng)加大休閑、娛樂(lè)項(xiàng)目的比重， 以構(gòu)成本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)特色和效益支撐平臺(tái)。第八節(jié)：投資建議8-1 可行性結(jié)論綜上所述，我們認(rèn)為本項(xiàng)目已經(jīng)具備了政策、市場(chǎng)、資金、品牌、人才、經(jīng)驗(yàn)等各方面 的成熟條件和明顯優(yōu)勢(shì)，其開(kāi)發(fā)與投資是可行的。8-2投資方式本項(xiàng)目發(fā)起單位為和東莞帝豪外商俱樂(lè)部有限公司和東莞市交通局培訓(xùn)中心，帝豪 外商俱樂(lè)部為控股人。本項(xiàng)目總投資約為3億元人民幣，其

13、中交通局培訓(xùn)中心以項(xiàng)目用地的土地使用權(quán)入 股，占本項(xiàng)目總投資額的 %，項(xiàng)目用地一旦入股，則土地使用權(quán)歸本項(xiàng)目合作公司所有。本著“風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，成果共享”的原則，合作雙方按出資額所占比例享受收益并承擔(dān) 責(zé)任；為保障本項(xiàng)目發(fā)展的長(zhǎng)期穩(wěn)定，本項(xiàng)目合作期限即為項(xiàng)目用地使用權(quán)之年限。8-3投資進(jìn)程根據(jù)本公司多年的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合五星級(jí)酒店籌建的常規(guī)，我們將本項(xiàng)目的整個(gè)籌建期 限設(shè)定為5年。'、時(shí)間任務(wù)、2003 年2004 年2005 年2006 年2007 年調(diào)查研究期融資啟動(dòng)期全面建設(shè)期-根據(jù)交通局培訓(xùn)中心的實(shí)際情況，我們將在籌建期以循序漸進(jìn)的方式將中心現(xiàn)有培 訓(xùn)職能進(jìn)行逐步轉(zhuǎn)化，并在整個(gè)籌建過(guò)程中考慮“逐項(xiàng)上馬，以企養(yǎng)企” ，即是根據(jù)進(jìn) 論證結(jié)果，將酒店各項(xiàng)目中贏利最快的項(xiàng)目先行建設(shè)并率先開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)，爭(zhēng)分奪秒為后續(xù)項(xiàng) 目提供更充分的信心和更客觀的借鑒， 然后再審時(shí)度勢(shì)逐步推進(jìn)， 從而做到邊投資邊回報(bào)， 既積極又穩(wěn)妥。如果發(fā)起雙方達(dá)