第六部分土地估價(jià)程序及土地價(jià)格定義的界定

1、第六部分 土地估價(jià)程序及土地價(jià)格定義的界定1土地估價(jià)程序掌握：宗地估價(jià)的基本程序及各步驟的具體內(nèi)容與要求熟悉：宗地估價(jià)程序之間的邏輯關(guān)系2土地價(jià)格定義的界定掌握：一般情況下土地價(jià)格定義的各項(xiàng)內(nèi)容及要求熟悉：不同情況下土地估價(jià)定義的區(qū)別考試范圍1土地估價(jià)程序(1)宗地估價(jià)基本程序及內(nèi)容選定方法試算價(jià)格確定宗地估價(jià)結(jié)果撰寫估價(jià)報(bào)告書土地估價(jià)報(bào)告審核(2)宗地估價(jià)程序之間的邏輯關(guān)系2土地價(jià)格定義的界定(1)土地價(jià)格對應(yīng)權(quán)利內(nèi)涵的設(shè)定(2)土地利用條件的設(shè)定(3)土地使用年限的設(shè)定(4)土地估價(jià)期日的設(shè)定六、選定方法試算價(jià)格1各種估價(jià)方法的比較不同的估價(jià)方法有不同的特點(diǎn)和適用范圍，也有相應(yīng)的限制條件；

2、不同估價(jià)方法適用目的也不相同，工業(yè)用地宜選用市場比較法、成本逼近法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，在特殊情況下，也可采用收益還原法和商服用地宜選用市場比較法、收益還原法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。在土地估價(jià)實(shí)務(wù)中，選擇估價(jià)方法主要根據(jù)估價(jià)對象的特點(diǎn)確定，以及根據(jù)限制和適用范圍，選擇適宜的方法。對同一宗地進(jìn)行評估，一般要求應(yīng)用估價(jià)方法不少于二種。各種估價(jià)方法的比較參見表4-10表4-1 各種估價(jià)方法比較一覽表 方 法 項(xiàng)目 市場比較法 收益還原法 剩余法 成本逼近法 路線價(jià)法 基準(zhǔn)地價(jià) 修正法 觀點(diǎn) 替代 收益 建筑成本十地價(jià)=房地價(jià) 成本可及性、替代 替代 評估對象 (1)土地；(2)建筑物； (3)

3、不動產(chǎn) (1)土地；(2)建筑物； (3)不動產(chǎn) (1)土地；(2)建筑物(1)建筑物；(2)新開發(fā)地土地土地 適用范圍 適宜有交易實(shí)例地區(qū)的土地及不動產(chǎn)估價(jià) 適宜有收益的土地或建筑 有交易地區(qū)，且地產(chǎn)有開發(fā)、再開發(fā)價(jià)值建筑物或新開發(fā)地 道路系統(tǒng)完整，且附設(shè)有路線價(jià)，深度修正系數(shù)表和條件修正系數(shù)表 已有基準(zhǔn)地價(jià)和宗地價(jià)格修正系數(shù)表 方法 項(xiàng)目 市場比較法 收益還原法 剩余法 成本逼近法 路線價(jià)法 基準(zhǔn)地價(jià) 修正法 限制 (1)無類似交易案例，或無市場交易時(shí)，難以評估 (2)必須考慮所有差異的項(xiàng)目，并加以適當(dāng)修正 (3)必須查證比較案例資料的準(zhǔn)確性 (1)對無收益不動產(chǎn)評估困難(2)收益數(shù)據(jù)必須

4、合理、準(zhǔn)確(3)還原率必須適當(dāng) (1)對不適宜建筑或無再開發(fā)價(jià)值土地評估困難(2)房價(jià)預(yù)測難以準(zhǔn)確 (3)開發(fā)費(fèi)用難準(zhǔn)確(1)不適宜于已建成地或已開發(fā)地(2)成本不等于價(jià)格不適宜于無路線價(jià)區(qū)域不適宜于無基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)域2各種估價(jià)對象適宜的估價(jià)方法選擇估價(jià)方法要考慮適宜性，正確的選擇估價(jià)方法是指選擇的估價(jià)方法與估價(jià)目的適宜 、選擇的估價(jià)方法與待估宗地用途適宜、選擇的估價(jià)方法與待估宗地的權(quán)利狀態(tài)適宜 和選擇的估價(jià)方法與市場狀況適宜。不同的評估對象有不同的特點(diǎn)和要求，其適用的估價(jià)方法也各不相同。(1)評估對象土地上無建筑物。評估土地價(jià)格可采用市場比較法、收益還原法、比較法預(yù)估開發(fā)完成后房地銷售總金額，再

5、采用剩余法扣減建筑成本、利潤及稅金等，推求土地價(jià)格。在評估某臨街商業(yè)用地土地價(jià)格時(shí)，經(jīng)實(shí)地勘察，得知宗地被里地線分割為兩部分，宗地所在區(qū)域既有路線價(jià)成果，又有級別基準(zhǔn)地價(jià)成果，則評估時(shí)里地線以內(nèi)以路線價(jià)為主，里地線以外以級別基準(zhǔn)地價(jià)為主。(2)評估對象土地上有建筑物。評估建筑物價(jià)格的方法。a成本法評估建筑物價(jià)格。b利用剩余法從不動產(chǎn)售價(jià)中扣除地價(jià)，推求建筑物價(jià)格。c市場比較法評估不動產(chǎn)價(jià)格減去市場比較法評估的土地價(jià)格，得建筑物價(jià)格。d收益還原法評估不動產(chǎn)價(jià)格，減去市場比較法評估的土地價(jià)格，得建筑物價(jià)格。e比較法評估建筑價(jià)格。f從整個(gè)不動產(chǎn)收益中扣除土地收益得到建筑物純收益，利用收益還原法評估建

6、筑物價(jià)格。評估整個(gè)不動產(chǎn)價(jià)格的方法。a市場比較法評估不動產(chǎn)價(jià)格。b收益還原法評估不動產(chǎn)價(jià)格。c成本法評估建筑物價(jià)格，加上市場比較法評估的土地價(jià)格。d成本法評估的建筑物價(jià)格，加上采用路線價(jià)法評估的土地價(jià)格。e成本法評估的建筑物價(jià)格，加上采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評估的土地價(jià)格。例題：下列有關(guān)土地估價(jià)業(yè)務(wù)受理的正確做法是( )。（2008年真題）a經(jīng)核實(shí)，委托方提供的土地產(chǎn)權(quán)資料來源合法、產(chǎn)權(quán)清楚、面積準(zhǔn)確，可以接受委托b對委托方提出的任何目的的土地估價(jià)，土地評估機(jī)構(gòu)都應(yīng)該接受委托c土地使用證登記面積與所附宗地圖面積不一致，估價(jià)機(jī)構(gòu)因此未受理該項(xiàng)估價(jià)業(yè)務(wù)d估價(jià)機(jī)構(gòu)拒絕接受一宗2003年出讓至今無合法理

7、由仍未開發(fā)建設(shè)的住宅用地評估業(yè)務(wù)e就清產(chǎn)核資和轉(zhuǎn)讓兩種目的，估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托并將估價(jià)結(jié)果反映在同一份估價(jià)報(bào)告中答案：ad解析：對委托方提出的任何目的的土地估價(jià)，土地評估機(jī)構(gòu)都應(yīng)該接受委托說法有點(diǎn)絕對話，不太合理的委托是可以拒絕接受的；土地使用證登記面積與所附宗地圖面積不一致，估價(jià)機(jī)構(gòu)因此未受理該項(xiàng)估價(jià)業(yè)務(wù)也不太對，應(yīng)該由估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)查分析后再接受委托；不同目的的土地估價(jià)要出具不同的報(bào)告。七、確定宗地估價(jià)結(jié)果在收集完資料并確定了估價(jià)方法后，即可按照估價(jià)步驟試算價(jià)格。使用不同的估價(jià)方法估價(jià)步驟試算價(jià)格。使用不同的估價(jià)方法通常會產(chǎn)生不同的試算價(jià)格，估價(jià)師選擇幾種估價(jià)方法就會得到幾種不同的試算價(jià)格，

8、同時(shí)采用一種估價(jià)方法也可能產(chǎn)生幾種試算價(jià)格。但是，總有一種或兩種結(jié)果都符合估價(jià)的要求，因此，需要對各評估方法的結(jié)果進(jìn)行分析、調(diào)整，確定最終的評估值。一般采用加權(quán)平均法調(diào)整價(jià)格。確定各方法計(jì)算結(jié)果的權(quán)重時(shí)，應(yīng)考慮以下內(nèi)容：(1)估價(jià)方法與估價(jià)目的的適宜性。(2)估價(jià)方法與土地用途的適宜性。(3)市場狀況。市場發(fā)育比較好，適宜采用市場比較法和收益還原法o(4)估價(jià)資料的可信程度。如果收集的估價(jià)資料真實(shí)、有效、詳細(xì)、全面，這樣的估價(jià)資料可信程度較高，對根據(jù)這樣的資料得出的估價(jià)結(jié)果賦予的權(quán)重也較大。采用加權(quán)平均法確定估價(jià)結(jié)果，要求各權(quán)重之和等于100%。如果按估價(jià)方法適宜性、估價(jià)結(jié)果可靠性排序，估價(jià)方

9、法分為主要估價(jià)方法、次要估價(jià)方法，權(quán)重也有大小之分。常用方法還有算術(shù)平均法，該方法也是加權(quán)平均法的一種特殊情況，此時(shí)，各項(xiàng)權(quán)重相等。此外，還有眾數(shù)法、中位數(shù)法、綜合法等。八、撰寫估價(jià)報(bào)告書估價(jià)師決定了估價(jià)對象估價(jià)額后，應(yīng)及時(shí)撰寫估價(jià)報(bào)告書，對整個(gè)估價(jià)工作進(jìn)行總結(jié)整理，并作為向委托估價(jià)者和土地管理部門提交的主要成果。估價(jià)報(bào)告書的主要作用概括為：描述估價(jià)對象、記述估價(jià)過程、反映估價(jià)成果。具體內(nèi)容為：提交給委托估價(jià)方，表明估價(jià)工作已經(jīng)完成、表達(dá)估價(jià)結(jié)果，明確估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師的責(zé)任界限、是解決估價(jià)結(jié)果爭議的依據(jù)，是估價(jià)方和委托估價(jià)方進(jìn)行申訴以及管理機(jī)關(guān)或裁決機(jī)構(gòu)調(diào)處的必備材料和是估價(jià)有關(guān)管理部門對估價(jià)

10、機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)質(zhì)量管理、資質(zhì)等級評定審核的重要依據(jù)；對估價(jià)結(jié)果、估價(jià)過程進(jìn)行說明和分析，體現(xiàn)估價(jià)結(jié)果的科學(xué)性、客觀性，增強(qiáng)估價(jià)結(jié)果的可靠性。土地估價(jià)報(bào)告的編寫，要求在為司法鑒定提供依據(jù)的土地估價(jià)報(bào)告中，增加對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)糾紛來源及面積等情況的分析描述。根據(jù)土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式的要求，土地權(quán)利狀況描述中要對估價(jià)對象的使用權(quán)、所有權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利等權(quán)利狀況進(jìn)行描述。在使用土地估價(jià)報(bào)告時(shí)，由于估價(jià)機(jī)構(gòu)將土地估價(jià)報(bào)告存檔，作為向行業(yè)管理機(jī)構(gòu)申請資質(zhì)評審的材料，對宗地估價(jià)技術(shù)過程和處理方法、技術(shù)參數(shù)選擇等，都要有詳盡的了解。而委托估價(jià)者往往只要了解估價(jià)結(jié)果和估價(jià)的大致過程，同時(shí)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的宗地估價(jià)報(bào)告也應(yīng)適當(dāng)

11、保守技術(shù)秘密。因此為滿足上述多方面的需要，土地估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)在估價(jià)完成后，分別提交土地估價(jià)結(jié)果報(bào)告和土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告。前者提交委托估價(jià)者，后者由土地估價(jià)機(jī)構(gòu)存檔和提交土地管理部門確認(rèn)或備案。在報(bào)請國土資源部或省級土地行政主管部門進(jìn)行地價(jià)確認(rèn)時(shí)，必須同時(shí)提交土地估價(jià)結(jié)果報(bào)告和土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告；在報(bào)送土地估價(jià)師協(xié)會等進(jìn)行報(bào)告質(zhì)量抽查時(shí)，必須同時(shí)提交土地估價(jià)結(jié)果報(bào)告和土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告。另有要求的除外。從報(bào)告格式上看，宗地估價(jià)報(bào)告又可分為書信式、文字式和表格式三種。例題：關(guān)于土地估價(jià)報(bào)告的使用，下列做法正確的是(     )。（2007年真題）a估價(jià)機(jī)構(gòu)將土地估價(jià)報(bào)

12、告存檔，作為向行業(yè)管理機(jī)構(gòu)申請資質(zhì)評審的材料b估價(jià)機(jī)構(gòu)向委托方提出要求：根據(jù)行業(yè)規(guī)定，土地估價(jià)報(bào)告不能提供給任何第三方c土地估價(jià)報(bào)告和土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告均應(yīng)提供給委托方d估價(jià)機(jī)構(gòu)在土地估價(jià)報(bào)告中聲明：報(bào)告是委托人和估價(jià)機(jī)構(gòu)的共同財(cái)產(chǎn)，但委托方不得隨意公布或轉(zhuǎn)載報(bào)告有關(guān)內(nèi)容答案：a解析：土地估價(jià)報(bào)告是可以提供給第三方使用的，可以用于土地估價(jià)行業(yè)協(xié)會的評估業(yè)績檢查等；土地估價(jià)報(bào)告可以提供給委托方和送交土地管理部門檢查使用,但是土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告是不能提供給委托方的；估價(jià)機(jī)構(gòu)在土地估價(jià)報(bào)告中聲明：報(bào)告是委托人和估價(jià)機(jī)構(gòu)的共同財(cái)產(chǎn)，但委托方不得隨意公布或轉(zhuǎn)載報(bào)告有關(guān)內(nèi)容是不正確的。例題：土地估價(jià)師在為某投

13、資商評估一塊宗地的開發(fā)投資價(jià)值時(shí)，發(fā)現(xiàn)委托方提供的規(guī)劃數(shù)據(jù)尚未得到城市規(guī)劃部門的正式批準(zhǔn)，如在土地估價(jià)報(bào)告中采用委托方提供的規(guī)劃數(shù)據(jù)，需要在土地估價(jià)報(bào)告中的( )部分予以說明。（2008年真題）a估價(jià)依據(jù)b估價(jià)方法c估價(jià)結(jié)果d需要特殊說明的事項(xiàng)答案：d解析：由于委托方提供的規(guī)劃數(shù)據(jù)屬于尚未得到城市規(guī)劃部門的正式批準(zhǔn)的數(shù)據(jù)，所以如果在土地估價(jià)報(bào)告中使用的話，它屬于其他需要特殊說明的事項(xiàng)。九、土地估價(jià)報(bào)告審核1土地估價(jià)報(bào)告審核的目的為保證土地估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)建立估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核制度，由資深估價(jià)人員按照合格估價(jià)報(bào)告的要求，對撰寫出的估價(jià)報(bào)告進(jìn)行全面審核，并確認(rèn)估價(jià)結(jié)果的合理性。2土地估價(jià)報(bào)

14、告審核的內(nèi)容對土地估價(jià)報(bào)告進(jìn)行審核，類似于對生產(chǎn)出的產(chǎn)品在出廠之前進(jìn)行質(zhì)量檢驗(yàn)，是防范估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的最后一道防線。重點(diǎn)審核以下內(nèi)容：確定估價(jià)報(bào)告與規(guī)范格式相符、確定報(bào)告中應(yīng)有兩名該機(jī)構(gòu)注冊土地估價(jià)師的簽名、與有關(guān)法律法規(guī)相符、評估方法選擇無嚴(yán)重錯誤、報(bào)告無嚴(yán)重漏項(xiàng)、測算討程和計(jì)算公式以及各項(xiàng)數(shù)據(jù)的出處和參數(shù)的確定正確。具體內(nèi)容如下。(1)估價(jià)所依據(jù)資料的質(zhì)量。估價(jià)所依據(jù)的資料應(yīng)真實(shí)、有效、合法、完整、翔實(shí)。(2)合法性審核。估價(jià)機(jī)構(gòu)。在其資質(zhì)登記許可的范圍內(nèi)從事估價(jià)業(yè)務(wù)；估價(jià)報(bào)告加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)公章；分支機(jī)構(gòu)應(yīng)以設(shè)立該分支機(jī)構(gòu)的估價(jià)機(jī)構(gòu)名義出具評估報(bào)告，而不是該分支機(jī)構(gòu)。估價(jià)人員。估價(jià)師注冊應(yīng)在有效期

15、內(nèi)；至少有2名執(zhí)業(yè)土地估價(jià)師簽字；回避與自己有利害關(guān)系的業(yè)務(wù)。取得土地估價(jià)師資格并在土地估價(jià)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)的土地估價(jià)師，應(yīng)通過實(shí)踐考核，并進(jìn)行執(zhí)業(yè)登記；只有經(jīng)過執(zhí)業(yè)登記的土地估價(jià)師，才能在土地估價(jià)報(bào)告上簽字，承擔(dān)法律責(zé)任。宗地產(chǎn)權(quán)。具有合法權(quán)屬證明文件。如果待估宗地缺乏產(chǎn)權(quán)證明文件，無法查實(shí)或雖有合法產(chǎn)權(quán)證明文件，但估價(jià)時(shí)不按照產(chǎn)權(quán)證明文件中登記的狀況，而是按設(shè)定的產(chǎn)權(quán)估價(jià)時(shí)，假設(shè)內(nèi)容不得違背現(xiàn)行法律、法規(guī)，并就假設(shè)與委托方達(dá)成一致，在估價(jià)委托協(xié)議中約定，在估價(jià)報(bào)告中完整披露。宗地用途。待估宗地用途的界定應(yīng)與其合法產(chǎn)權(quán)證明文件或批準(zhǔn)的規(guī)劃文件一致，根據(jù)項(xiàng)目情況需要對用途作合理假設(shè)的，也應(yīng)該符合規(guī)劃的

16、要求；政府主管部門另有特別規(guī)定的從其規(guī)定。宗地處分。應(yīng)依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)允許的處分方式進(jìn)行估價(jià)，如劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估、抵押價(jià)格評估等。(3)合規(guī)性審核。內(nèi)容和格式。報(bào)告應(yīng)完整。報(bào)告的文字表述、排版、外觀要求：報(bào)告名稱、格式、用語規(guī)范；引用法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)完整正確；文字簡潔、通暢，表述嚴(yán)謹(jǐn)、前后一致、邏輯性強(qiáng)，無錯別字、漏字，標(biāo)點(diǎn)符號使用正確；排版規(guī)整、前后統(tǒng)一，裝訂美觀大方。報(bào)告表達(dá)的內(nèi)容、觀點(diǎn)前后一致，估價(jià)報(bào)告因果分析應(yīng)有邏輯性。估價(jià)目的。估價(jià)目的明確、清晰，表述準(zhǔn)確、規(guī)范。地價(jià)定義。地價(jià)定義應(yīng)明確、合理、準(zhǔn)確、清晰，設(shè)定條件應(yīng)有依據(jù)。報(bào)告的有效期、估價(jià)期日、估價(jià)日期的界定和描述符合規(guī)

17、范、規(guī)程的要求。估價(jià)對象界定。包括：土地登記狀況、土地權(quán)利狀況、土地和建筑物實(shí)物狀況。價(jià)格影響因素分析。區(qū)位狀況和實(shí)物狀況的闡述及分析要有針對性，因素齊全且突出主要因素；因素分析清晰，資料翔實(shí)；權(quán)利狀況要核實(shí)清楚，對權(quán)利的瑕疵進(jìn)行分析。(4)合理性審核。估價(jià)假定前提和限制條件。在估價(jià)過程中，估價(jià)人員常會遇到一些不確定的事項(xiàng)，需要正確地設(shè)定一些假定條件和前提，使估價(jià)過程邏輯嚴(yán)密，估價(jià)結(jié)果更為可靠，比如對“正常市場”條件的設(shè)定。技術(shù)思路與估價(jià)方法。根據(jù)估價(jià)目的、土地用途、市場狀況和收集的資料等，正確選擇估價(jià)方法。市場分析。市場分析應(yīng)當(dāng)是針對性的分析，針對估價(jià)對象用途進(jìn)行市場細(xì)化分析，并且對估價(jià)對象

18、所在區(qū)域和同一供需圈的市場情況進(jìn)行分析。市場分析應(yīng)反映地價(jià)變化的趨勢、程度，與估價(jià)過程的因素分析、參數(shù)修正、地價(jià)確定等要統(tǒng)一。參數(shù)確定與估算過程。按照所選估價(jià)方法的原則、要求、計(jì)算公式和估價(jià)步驟等準(zhǔn)確計(jì)算。估價(jià)結(jié)果的確定。可以采用加權(quán)或簡單算術(shù)平均法或其他方法確定最終估價(jià)結(jié)果。各方法的結(jié)果無論是相差較大還是較接近，都應(yīng)當(dāng)首先分析各估價(jià)方法的適宜性。許多估價(jià)報(bào)告沒有分析權(quán)重確定的理由。估價(jià)結(jié)果的幣種、總地價(jià)、總地價(jià)大寫及單位面積地價(jià)準(zhǔn)確、全面。例題：土地估價(jià)報(bào)告的內(nèi)部審核應(yīng)堅(jiān)持合法性準(zhǔn)則，其審核的重點(diǎn)主要有(     )。（2007年真題）a以房地產(chǎn)權(quán)屬證

19、書和有關(guān)證件為合法依據(jù)審核估價(jià)對象產(chǎn)權(quán)b以土地使用管制、城市規(guī)劃等為合法依據(jù)審核估價(jià)對象使用方式的合法性c以國家法律法規(guī)或有效合同等允許的處分方式為合法依據(jù)審核估價(jià)對象處分d以國家及當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)政策規(guī)定為合法依據(jù)審核估價(jià)對象評估過程e以政府頒布的基準(zhǔn)地價(jià)為評判標(biāo)準(zhǔn)審核估價(jià)結(jié)果合理性答案abcd解析：土地估價(jià)報(bào)告的內(nèi)部審核應(yīng)堅(jiān)持合法性準(zhǔn)則，其審核的重點(diǎn)主要有以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為合法依據(jù)審核估價(jià)對象產(chǎn)權(quán)、以土地使用管制、城市規(guī)劃等為合法依據(jù)審核估價(jià)對象使用方式的合法性、以國家法律法規(guī)或有效合同等允許的處分方式為合法依據(jù)審核估價(jià)對象處分和以國家及當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)政策規(guī)定為合法依據(jù)審核估價(jià)對象評估

20、過程。例題：根據(jù)土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式的要求，土地權(quán)利狀況描述中要對估價(jià)對象的( )等權(quán)利狀況進(jìn)行描述。（2008年真題）a使用權(quán) b收益權(quán) c所有權(quán) d處置權(quán)e他項(xiàng)權(quán)利答案：ace解析：根據(jù)土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式的要求，土地權(quán)利狀況描述中要對估價(jià)對象的使用權(quán)、所有權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利等權(quán)利狀況進(jìn)行描述。十、土地價(jià)格定義的界定1土地價(jià)格對應(yīng)權(quán)利內(nèi)涵的設(shè)定(1)土地使用權(quán)價(jià)格。常見的土地使用權(quán)價(jià)格是對企業(yè)改制、出讓和轉(zhuǎn)讓等的評估。(2)土地抵押權(quán)價(jià)格。對于抵押貸款的評估，一般是評估土地使用權(quán)的公開市場價(jià)格，土地抵押權(quán)價(jià)格由金融機(jī)構(gòu)自行確定（如為劃撥土地，應(yīng)扣除尚未繳納的出讓金及有關(guān)稅費(fèi)等）o(3)土地租賃權(quán)價(jià)格。對于租賃目的的評估，一般是先評估土地使用權(quán)價(jià)格，然后利用收益還原法，選擇合適的計(jì)算公式，計(jì)算土地租賃權(quán)價(jià)格。2土地利用條件的設(shè)